中投合生創(chuàng)展望景集合資金信托計(jì)劃申報(bào)材料

1、中投合生創(chuàng)展望景集合資金信托計(jì)劃申報(bào)材料 中投信托有限責(zé)任公司 中投合生創(chuàng)展房地產(chǎn)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 項(xiàng)目申報(bào)書暨盡職調(diào)查報(bào)告 經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門： 北團(tuán)一部 日期： 2021 年 5 月 聲明與承諾 參與盡職調(diào)查的全體人員鄭重聲明，謹(jǐn)對(duì)此盡職調(diào)查報(bào)告 所陳述事實(shí)、涉及資料和數(shù)據(jù)的真實(shí)性、完整性、合法性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。 信托經(jīng)理（簽名）：張乃欣、汪昆 部門負(fù)責(zé)人（簽名）： 信托項(xiàng)目要素表 項(xiàng)目名稱 中投合生創(chuàng)展房地產(chǎn)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 信托經(jīng)理 張乃欣、汪昆 信托項(xiàng)目規(guī)模1 不超過 4.5 億元 風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)2 2 中級(jí) 信托報(bào)酬 （年化率） 預(yù)計(jì)信托報(bào)酬為信托規(guī)模的 1%（每年） 收益率（

2、年化） 投資金額 100 萬元-300 萬元的受益人預(yù)計(jì)收益率為10%；投資金額 300 萬元（含）以上的受益人預(yù)計(jì)收益率為 11%（由財(cái)富管理中心根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整） 運(yùn)用方式 信托貸款 資金用途 用于北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的"麒麟社'項(xiàng)目的建設(shè) 信托項(xiàng)目期限 不超過 24 個(gè)月，借款人可以于期滿 18 個(gè)月或期滿 21個(gè)月時(shí)申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，經(jīng)受托人同意，方可還款。借款人還款后，受托人進(jìn)入信托清算程序并向受益人兌付信托本金及分配信托收益。 營(yíng)銷方案 由公司財(cái)富管理中心組織推薦 主動(dòng)管理型業(yè)務(wù)；被動(dòng)管理型業(yè)務(wù)信托 交易對(duì)手要求資金到位時(shí)間 2021 年 6 月底 監(jiān)管

3、銀行 （待定） 法律顧問 北京兆源律師事務(wù)所 評(píng)估機(jī)構(gòu)） 北京市首佳聯(lián)合資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 1 應(yīng)列明信托項(xiàng)目項(xiàng)下各類委托人所對(duì)應(yīng)的信托規(guī)模；明確上限與下限，屬系列性業(yè)務(wù)的，請(qǐng)注明系列設(shè)置方案。 2 按照公司相關(guān)規(guī)定劃分風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。 目 錄 第一章 信托項(xiàng)目概述 . 5 一、信托項(xiàng)目背景 . 5 二、信托項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)說明 . 7 三、信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用 . 8 四、信托收益、費(fèi)用、報(bào)酬 . 9 第二章 盡職調(diào)查內(nèi)容 . 12 一、交易對(duì)手北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 . 12 二、其它交易主體信息 . 20 三、投融資標(biāo)的項(xiàng)目信息 . 57 第三章 信托項(xiàng)目合規(guī)性分析 . 72 一、交易對(duì)手

4、合規(guī)性分析 . 72 二、其他交易主體合規(guī)性分析 . 72 三、投融資標(biāo)的項(xiàng)目合規(guī)性分析 . 73 四、交易結(jié)構(gòu)合規(guī)性分析 . 73 五、增信措施合規(guī)性分析 . 74 六、合規(guī)性結(jié)論 . 74 第四章 信托項(xiàng)目可行性分析 . 75 一、投融資標(biāo)的項(xiàng)目行業(yè)分析 . 75 二、投融資標(biāo)的項(xiàng)目政策分析 . 79 三、投融資標(biāo)的項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析 . 81 四、 投融資標(biāo)的項(xiàng)目 swot 分析 . 85 五、交易對(duì)手財(cái)務(wù)狀況分析 . 86 六、可行性分析結(jié)論 . 87 第五章 信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)揭示與應(yīng)對(duì)措施分析 . 87 一、信用風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施 . 88 二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施 . 88 三、操作風(fēng)險(xiǎn)及

5、其應(yīng)對(duì)措施 . 89 四、其他風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施 . 89 五、風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià) . 90 第六章 必備法律文件及簽署節(jié)點(diǎn)安排 . 90 第七章 綜合結(jié)論 . 91 第八章 附件 . 91 第一章 信托項(xiàng)目概述 一、信托項(xiàng)目背景 （一）信托項(xiàng)目名稱：中投合生創(chuàng)展房地產(chǎn)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 （二）主要交易對(duì)手3 ： 借款人：北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱"合生望景'）； 保證人：北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱"合生北方'）、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（hk，0754，以下簡(jiǎn)稱"合生創(chuàng)展'） 抵押人：北京創(chuàng)合豐威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下

6、簡(jiǎn)稱"創(chuàng)合豐威'） （三）項(xiàng)目需求背景： 1近期，我部與北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得聯(lián)系，根據(jù)合生北方的融資申請(qǐng)，我部對(duì)合生北方及其子公司合生望景進(jìn)行了盡職調(diào)查，為其"合生麒麟社'項(xiàng)目出具了融資方案。 3 本指引所稱交易對(duì)手，是指實(shí)際使用投融資資金或?qū)π磐胸?cái)產(chǎn)承擔(dān)負(fù)債的主體 根據(jù)借款人的需要，該方案主要是為了解決"合生麒麟社'項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)資金問題，為此，我部結(jié)合公司的業(yè)務(wù)要求及行業(yè)政策，在考察借款人及保證人以及該項(xiàng)目基本情況后，擬申請(qǐng)?jiān)O(shè)立本信托計(jì)劃。 2.合生北方系在.上市的合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（股票代碼：0754，hk）在內(nèi)地注冊(cè)

7、設(shè)立的子公司。該公司成立于 2021年 6 月 25 日，注冊(cè)地址是北京市朝陽區(qū)西大路 23 號(hào)，注冊(cè)資本22058 萬美元，企業(yè)性質(zhì)為有限責(zé)任公司（外國(guó)法人獨(dú)資），法定代表人：鄭連群。詳細(xì)情況參見第二章盡職調(diào)查內(nèi)容。 3.合生望景系合生北方的全資子公司，成立于 2021 年 12 月21 日，注冊(cè)地址是北京市朝陽區(qū)廣渠路 28 號(hào) 201 號(hào)樓北 b100號(hào)，法定代表人：陳文。詳細(xì)情況參見第二章盡職調(diào)查內(nèi)容。 （四）交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)目的： 我公司發(fā)起設(shè)立信托計(jì)劃，募集不超過 4.5 億元資金，以信托貸款的方式運(yùn)用于合生望景開發(fā)的"合生麒麟社'項(xiàng)目中，用于解決"合生麒麟

8、社'項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)資金。 （五）項(xiàng)目設(shè)立的意義： 通過本信托計(jì)劃的實(shí)施，由受托人將全體委托人的信托資金集合起來，根據(jù)信托文件的約定，通過對(duì)信托資金的運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)的增值，并以此作為信托利益的來源，按信托文件的約定向受益人分配信托利益。 二、信托項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)說明 （一）交易結(jié)構(gòu)圖 （二）操作步驟： 1.中投信托發(fā)行集合資金信托計(jì)劃募集資金，委托人認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃份額； 2.中投信托以信托計(jì)劃所募集的資金向借款人合生望景發(fā)放貸款； 3.創(chuàng)合豐威以其持有的北京市通州區(qū)國(guó)家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)科研用地a號(hào)地塊南區(qū)國(guó)有出讓土地使用權(quán)為合生望景的本次信托融資提供抵押，為其提供增信； 4.合生北方作為合

9、生望景的控股股東，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司作為合生望景的實(shí)際控制人，分別為合生望景本次信托融資的 還本付息提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保； 5.合生望景按期償還信托貸款利息，信托到期時(shí)償還本金； 6.信托計(jì)劃終止時(shí)，以全部信托財(cái)產(chǎn)為限，在扣除應(yīng)由信托計(jì)劃承擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)后,向全體受益人分配信托利益; 7.本筆信托貸款發(fā)放日為"t 日'，t 日到本信托計(jì)劃到期清算完畢之日為信后管理期間。 三、信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用 （一）信托財(cái)產(chǎn)管理運(yùn)用方式： 本信托計(jì)劃項(xiàng)下之信托財(cái)產(chǎn)主要以發(fā)放信托貸款的方式，運(yùn)用于借款人合生望景公司開發(fā)的"合生麒麟社'項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)中。借款人的關(guān)聯(lián)企業(yè)北京創(chuàng)合

10、豐威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其持有的北京市通州區(qū)國(guó)家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)科研用地 a 號(hào)地塊南區(qū)國(guó)有出讓土地使用權(quán)為合生望景公司的本次信托融資提供抵押；合生北方作為合生望景的控股股東，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司作為合生望景的實(shí)際控制人，分別為合生望景本次信托融資的還本付息提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 信托存續(xù)期間，自信托貸款發(fā)放日起算（t 日），借款人應(yīng)于 2021 年 12 月 21 日支付第一次利息，此后，借款人按每滿半年付息一次，借款到期時(shí)利隨本清。借款人可以于本信托計(jì)劃期滿 18 個(gè)月或期滿 21 個(gè)月時(shí)提前還款，但須提前 30 日向中投信托提出書面申請(qǐng)，經(jīng)中投信托同意后，借款人方可提前還款。如 果借款人未申

11、請(qǐng)?zhí)崆斑€款，則借款人需于本筆信托貸款到期前 3個(gè)月時(shí)向信托財(cái)產(chǎn)賬戶歸集還款資金，歸集進(jìn)度為 20%、20%、60%，并于信托貸款到期日（含）前償還完全部信托貸款本金，并結(jié)清應(yīng)付未付之利息。 根據(jù)上述還款安排，如果借款人申請(qǐng)?zhí)崆耙淮涡赃€款，經(jīng)受托人批準(zhǔn)同意的，則貸款利息計(jì)算至還款當(dāng)日；如借款人未在信托計(jì)劃期滿 18 個(gè)月或 21 個(gè)月時(shí)提前還款，則借款人于信托計(jì)劃到期前 3 個(gè)月開始逐月歸集資金（參見上文），歸集還款資金仍計(jì)算利息，借款利息均以借貸雙方簽訂的借款合同的最終貸款到期日計(jì)算，受托人不免除借款人提前歸集資金而劃入信托賬戶而計(jì)算的信托貸款利息。 此處之規(guī)定將在本信托計(jì)劃設(shè)立審批通過后，于

12、相關(guān)合同文本中予以明確。 （二）信托財(cái)產(chǎn)退出方式： 本信托計(jì)劃項(xiàng)下之信托財(cái)產(chǎn)以信托貸款本金及利息按時(shí)收回、收到為退出方式。 （三）信托財(cái)產(chǎn)的歸屬與返還： 信托計(jì)劃終止時(shí)，信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)扣除信托合同規(guī)定的信托報(bào)酬和其他稅費(fèi)后按信托計(jì)劃文件約定歸屬受益人。 四、信托收益、費(fèi)用、報(bào)酬 （一）信托收益： 1.信托利益來源： 本信托計(jì)劃項(xiàng)下信托利益主要來源于借款人按時(shí)還本付息所取得收入。在信托計(jì)劃存續(xù)期間，本信托計(jì)劃之財(cái)產(chǎn)賬戶中如有資金閑置，受托人可以以存放同業(yè)、協(xié)議存款、購(gòu)買受托人管理的固定收益類信托產(chǎn)品、銀行理財(cái)產(chǎn)品、貨幣市場(chǎng)基金等方式運(yùn)用，為本信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)保值增值。 2. 本信托計(jì)劃之預(yù)計(jì)收益率、分

13、配方式及受益權(quán)轉(zhuǎn)讓 （1）本信托計(jì)劃的預(yù)計(jì)收益率為： 投資金額 100 萬元-300 萬元的受益人預(yù)計(jì)年化收益率暫定為 10.0%； 投資金額 300 萬元（含）以上的受益人預(yù)計(jì)年化收益率暫定為 11.0%。 最終預(yù)計(jì)收益率在信托計(jì)劃發(fā)行時(shí)由公司財(cái)富管理中心根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)確定。 （2）分配方式：本信托計(jì)劃項(xiàng)下之信托利益按照現(xiàn)金方式進(jìn)行分配。首次分配時(shí)間為從本信托計(jì)劃成立日（t 日）起算，期滿 12 個(gè)月起的 10 個(gè)工作日內(nèi)。第二次分配日期為本信托計(jì)劃到期日起的 10 個(gè)工作日內(nèi)。 （3）信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓：參見信托合同約定執(zhí)行。 （二）信托費(fèi)用： 本信托計(jì)劃項(xiàng)下信托費(fèi)用包括但不限于下列一項(xiàng)或多項(xiàng)，

14、根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況確定： （1）受托人的信托報(bào)酬； （2）信托保管費(fèi)（托管費(fèi)）、監(jiān)管費(fèi)、律師費(fèi)、資產(chǎn)或項(xiàng)目評(píng)估費(fèi)等中介費(fèi)用； （3）信息披露費(fèi)用； （4）信托計(jì)劃終止時(shí)的清算費(fèi)用； （5）文件或賬冊(cè)制作、印刷費(fèi)用； （6）信托計(jì)劃營(yíng)銷及募集費(fèi)用； （7）銀行代理收付和賬戶服務(wù)費(fèi)用； （8）信托財(cái)產(chǎn)管理和運(yùn)用過程中發(fā)生的稅費(fèi)； （9）受益人大會(huì)召開費(fèi)用； （10）按照有關(guān)規(guī)定可以列入的其他稅費(fèi)和費(fèi)用。 （三）信托報(bào)酬： 本信托計(jì)劃項(xiàng)下信托報(bào)酬預(yù)計(jì)按照信托總規(guī)模的%（每年）計(jì)算。受托人可以預(yù)提信托報(bào)酬，也可以隨著信托計(jì)劃存續(xù)期間提取相應(yīng)期間的信托報(bào)酬。首次提取信托報(bào)酬的時(shí)間是信托計(jì)劃成立（t 日）后

15、的當(dāng)年內(nèi)（即 2021 年 12 月 21 日前）。受托人可以于首次提取信托報(bào)酬時(shí)預(yù)提第一個(gè)信托年度的信托報(bào)酬，即 首次提取信托報(bào)酬金額=第一個(gè)信托年度的信托報(bào)酬=信托計(jì)劃總規(guī)模*% 第二章 盡職調(diào)查內(nèi)容 一、交易對(duì)手 北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （一）基本情況 1. 主體資格 借款人名稱 北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 成立時(shí)間 2021 年 12 月 21 日 注冊(cè)地址 北京市朝陽區(qū)廣渠路 28 號(hào) 201號(hào)樓北 b100 號(hào) 注冊(cè)資本 36499 萬元 實(shí)收資本 36499 萬元 企業(yè)性質(zhì) 有限責(zé)任公司（外商投資企業(yè)法人獨(dú)資） 法定代表人 陳文 營(yíng)業(yè)期限 2021 年 12 月 21

16、 日至 2037年 12 月 20 日 法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼 110105010704236 組織機(jī)構(gòu)代碼 67058284-7 稅務(wù)登記證 110105670582847 經(jīng)營(yíng)范圍 許可經(jīng)營(yíng)范圍：無；一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)（不含土地成片開發(fā)；高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國(guó)際會(huì)議中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)；大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)）；物業(yè)管理；園林綠化服務(wù)；機(jī)動(dòng)車公共停車場(chǎng)服務(wù)。 2. 股權(quán)結(jié)構(gòu)和關(guān)聯(lián)關(guān)系： 北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全資子公司，北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由合生創(chuàng)展集團(tuán)通過南博置業(yè)在內(nèi)地設(shè)立的子公司。如下圖所示： 合生望景的母公司合生北方系合生創(chuàng)

17、展集團(tuán)的北方區(qū)管理總部，承擔(dān)著合生創(chuàng)展在北京、天津等地的項(xiàng)目開發(fā)及機(jī)構(gòu)管理等職責(zé)；合生北方的唯一股東為南博置業(yè)有限公司（注冊(cè)地英屬維京島），南博置業(yè)有限公司由在.上市的合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司全資所有。 3. 公司治理： （1）合生望景內(nèi)部組織架構(gòu) （2）實(shí)際控制人、高級(jí)管理人員、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的基本情況 1.實(shí)際控制人： 朱孟依，男，1959 年出生，52 歲，豐順縣人，全國(guó)政協(xié)委員，是中國(guó)房地產(chǎn)界的風(fēng)云人物。合生創(chuàng)展是朱孟依旗下的.上市公司，除合生創(chuàng)展外，朱孟依家族還控制了珠江投資系列資產(chǎn)，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、物流、金融等多個(gè)領(lǐng)域。朱孟依曾經(jīng)榮登 2021 胡潤(rùn)慈善榜第 2 名；2021 胡

18、潤(rùn)百富榜第 10名；2021 胡潤(rùn)慈善榜第 3 名；2021 年胡潤(rùn)百富榜第 5 名。 2.高管人員及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人情況： 職務(wù) 姓名 性別 出生日期 學(xué)歷水平 技術(shù)職稱 現(xiàn)所服務(wù)的機(jī)構(gòu)及職務(wù) 法定代陳文 女 3 1963 年 年 5 5月 中山大學(xué)會(huì)計(jì)系 系 mba 會(huì)計(jì)師 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司華北片區(qū)財(cái)務(wù)與投資中心總監(jiān)，北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)負(fù)董事會(huì) 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 營(yíng)銷部 行政綜合部 財(cái)務(wù)部 工程設(shè)計(jì)部 表人 責(zé)人，同時(shí)兼任合生望景公司的法定代表人。 總經(jīng)理 陳文 同上 同上 同上 同上 同上 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 何立濤 男 大學(xué)本科 會(huì)計(jì)師 現(xiàn)為合生望景公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。 4

19、. 經(jīng)營(yíng)管理： 合生望景自成立以來主要承擔(dān)"合生麒麟社'項(xiàng)目的開發(fā)工作，該項(xiàng)目總占地面積 31139.764 平方米（約 46.75 畝），建筑面積 151207 平方米，主要業(yè)態(tài)為公寓、商業(yè)及文化廣場(chǎng)，參見本章"投融資標(biāo)的項(xiàng)目情況'。 合生望景除負(fù)責(zé)完成"合生麒麟社'項(xiàng)目的日常管理、開發(fā)建設(shè)、銷售等工作外，在股權(quán)關(guān)系上直接隸屬于合生北方公司管理。該公司法人治理結(jié)構(gòu)規(guī)范，近年無重大法律訴訟事項(xiàng)，為房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。 （二）信用狀況 經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)，截至 2021 年 4 月 18 日，合生望景對(duì)外負(fù)債情況如下： 業(yè)務(wù)種類( ( 匯

20、總) ) 幣種( ( 匯總) ) 發(fā)生額( ( 匯總 ) 單位：元 當(dāng)前余額( ( 匯總 ) 單位：元 貸款 人民幣 300,000,000.00 100,000,000.00 該公司無未結(jié)清不良信貸信息、已結(jié)清不良信貸信息及欠息 信息。此外，該公司無對(duì)外擔(dān)保。 截至申報(bào)日，合生望景已償還完畢上表中 1 億元貸款，目前無對(duì)外借款。 （三）財(cái)務(wù)狀況 1. 交易對(duì)手主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘錄及說明 合生望景資產(chǎn)負(fù)債表（單位：元） 科目/ / 年度 9 2021 年 年 2 12 月 0 2021 年 年 2 12 月 1 2021 年 年 2 12 月 2 2021 年 年 4 4 月 貨幣資金 30,71

21、0,526.83 3,692,307.21 26,758,000.15 21,970,844.55 其他應(yīng)收款 504,096,047.66 864,206,792.96 1,374,523,991.80 1,277,236,240.50 預(yù)付賬款 496,629,242.62 532,294,033.21 603,218,860.32 612,641,161.42 存貨 779,434,756.51 1,266,110,976.31 738,566,979.30 699,103,887.11 流動(dòng)資產(chǎn) 1,810,870,573.62 2,666,304,109.69 2,743,211,5

22、53.57 2,610,675,434.83 速動(dòng)資產(chǎn) 1,031,435,817.11 1,400,193,133.38 2,004,644,574.27 1,911,571,547.72 固定資產(chǎn) 180,096.94 1,148,307.28 957,269.45 882,802.45 資產(chǎn) 1,856,819,138.74 2,720,032,325.76 2,751,393,389.37 2,613,758,003.32 應(yīng)付帳款 4,260,000.00 8,779,416.40 7,960,106.53 501,703,929.13 預(yù)收帳款 462,086,798.32 783

23、,755,369.09 78,665,172.59 77,997,887.72 其他應(yīng)付款 239,771,600.80 399,587,722.24 431,409,645.78 936,174,969.87 流動(dòng)負(fù)債 734,544,037.67 1,603,199,374.57 1,467,100,994.12 1,520,015,352.48 長(zhǎng)期借款 500,000,000.00 450,000,000.00 190,000,000.00 0.00 長(zhǎng)期負(fù)債 500,000,000.00 450,000,000.00 190,000,000.00 0.00 負(fù)債 1,234,544,

24、037.67 2,056,036,463.93 1,735,439,255.74 1,593,818,317.83 實(shí)收資本 364,990,000.00 364,990,000.00 364,990,000.00 364,990,000.00 凈資產(chǎn) 622,275,101.07 663,995,861.83 1,015,954,133.63 1,019,939,685.49 合生望景利潤(rùn)表（單位：元） 科目/ / 年度 9 2021 年 年 2 12 月 0 2021 年 年 2 12 月 1 2021 年 年 2 12 月 2 2021 年 年 4 4 月 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 0.00 203

25、,243,285.00 1,547,844,744.00 111,018,456.98 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 0.00 85,252,435.35 522,710,482.42 48,999,404.70 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) - - 17,985,297.12 62,489,033.22 497,793,953.72 6,217,391.11 利潤(rùn)總額 - - 17,172,383.08 55,627,681.01 469,040,162.40 5,650,904.93 凈利潤(rùn) - - 17,172,383.08 41,720,760.76 351,958,271.80 4,238,178.69 合生望景現(xiàn)金流

26、量表（單位：元） 科目/ / 年度 9 2021 年 年 2 12 月 0 2021 年 年 2 12 月 1 2021 年 年 2 12 月 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ - - 445,619,835.93 231,569,350.74 427,629,385.24 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ - - 1,123,484.00 0.00 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 475,744,000.00 - - 257,464,086.36 - - 404,590,711.77 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 30,124,164.07 - - 27,018,219.62 23,065,692.94 合生望

27、景綜合財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 科目/ / 年度 9 2021 年 年 2 12 月 0 2021 年 年 2 12 月 1 2021 年 年 2 12 月 償債能力 資產(chǎn)負(fù)債率（% % ） 66.49% 75.59% 63.07% 營(yíng)運(yùn)資金（萬元） 1,076,326,535.95 1,063,104,735.12 1,276,110,559.45 現(xiàn)金比率（% % ） 4.18% 0.23% 1.82% 流動(dòng)比率（% % ） 246.53% 166.31% 186.98% 速動(dòng)比率（% % ） 140.42% 87.34% 136.64% 周轉(zhuǎn)能力 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率( ( 天) ) 4053.43 636

28、.28 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率( ( 天) ) 1.18 0.24 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率( ( 天) ) 1982.71 存貨周轉(zhuǎn)率( ( 天) ) 3527.88 396.95 盈利能力 銷售利潤(rùn)率（% % ） 41.95% 33.77% 資產(chǎn)回報(bào)率（% % ） - - 0.92% 1.53% 12.79% 凈資產(chǎn)收益率（% % ） - - 2.76% 6.28% 34.64% 2021 年"合生望景'重要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)附注說明： （1）其他應(yīng)收款 1,374,523,991.80 元，其中，占比較大的前 5 家公司如下： 債務(wù)人 金額 （單位：元） 北京合生愉景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 512,1

29、41,052.12 廣州合生駿景房地產(chǎn)有限公司 314,204,823.49 北京合生綠洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 122,286,843.77 綏中海盛旅游置業(yè)發(fā)展有限公司 53,682,625.50 北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 51,511,300.28 以上 5 家公司占 76.67%，全部為集團(tuán)內(nèi)部往來款。 （2）預(yù)付賬款 603,218,860.32 元，其中占比較大的三家公司如下： 債務(wù)人 金額 （單位：元） 中國(guó)建筑第四工程局有限公司 220,000,000.00 北京市朝陽田華建筑集團(tuán)公司 125,675,250.00 北京市電力公司 105,726,480.32 以上 3 家公

30、司占 74.83%，全部為支付工程款及架設(shè)電路管線等預(yù)付款。 （3）存貨 738,566,979.30 元，主要構(gòu)成如下，占存貨98.58%； 科目 金額 （單位：元） 在建物業(yè) 448,824,022.87 完工物業(yè) 279,259,986.89 （4）預(yù)收賬款 78,665,172.59 元，全部為實(shí)現(xiàn)銷售但尚未達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收款； （5）截至 2021 年年末，其他應(yīng)付款余額為 431,409,645.78元，其中： 債權(quán)人 金額 （單位：元） 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 190,219,069.33 廣州合生逸景房地產(chǎn)有限公司 78,640,608.78 上海三象房產(chǎn)發(fā)展有限公司 48

31、,000,000.00 以上 3 家公司占 73.45%，全部為集團(tuán)內(nèi)部往來款。增加的其他應(yīng)付款主要為內(nèi)部往來款。 （ 6 ） 預(yù) 提 費(fèi) 用 442,651,212.91 元 ， 其 中 工 程 款(416,931,779.74 元)占 94.19%。 2. 交易對(duì)手重大財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 "合生望景'2021 年總資產(chǎn)較 2021 年同比增長(zhǎng) 1.15%；流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn) 99.70%，同比增長(zhǎng) 2.88%；其他應(yīng)收款變動(dòng)主要是與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來款增加所致。隨著銷售的逐步實(shí)現(xiàn)，其存貨在減??；由于公寓部分只剩少量尾房，大部分底商還沒有銷售，因此預(yù)收賬款減少；預(yù)提費(fèi)用同比增加，工

32、程款增加為主要原因。 償債能力：2021 年流動(dòng)比率為 186.98%、速動(dòng)比率為136.64%，上述兩項(xiàng)短期償債能力指標(biāo)較高，說明企業(yè)的短期償債能力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較?。毁Y產(chǎn)負(fù)債率 63.07%，剔除預(yù)收賬款因素，實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為 60.21%，該指標(biāo)基本處于房地產(chǎn)行業(yè)正常水平。存貨周轉(zhuǎn)率 90.69%，說明其銷售回籠資金的速度基本上接近一年，這一比率符合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)。資產(chǎn)方面無明顯壞賬風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)債方面主要是預(yù)收房款和關(guān)聯(lián)企業(yè)間的往來款，與其集團(tuán)公司對(duì)資金的統(tǒng)一調(diào)度與管理制度相符合，有利于財(cái)務(wù)安全。 盈利能力：毛利率 33.96%、凈利潤(rùn)率 22.74%，上述兩項(xiàng)指標(biāo)基本符合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)

33、，表明公司具備較強(qiáng)盈利能力。 現(xiàn)金流方面：該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流具有一定穩(wěn)定性，一方面是由于隨著其開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)入銷售期，回籠了大量資金，另一方面也說明企業(yè)合理的運(yùn)用了財(cái)務(wù)杠桿，適時(shí)引入開發(fā)貸款和信托貸款，從而使現(xiàn)金流與項(xiàng)目銷售回款相匹配。 從各期財(cái)務(wù)報(bào)表期初、期末數(shù)的銜接及資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表相互科目之間的勾稽關(guān)系來看，基本可以判斷其相關(guān)信息具有可靠性。 3 3. . 交易對(duì)手對(duì)外負(fù)債情況 截至申報(bào)日，合生望景已償還完畢對(duì)外負(fù)債表中 1 億元貸款，目前無對(duì)外借款。 4 4. . 交易對(duì)手對(duì)外擔(dān)保情況 經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)，未發(fā)現(xiàn)借款人合生望景公司有對(duì)外擔(dān)保情況。 二、其它交易主體信息

34、 保證人 一 北京 合生北方 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （一） 基本情況 1. 主體資格： 名稱 北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 成立時(shí)間 2021 年 6 月 25 日 注冊(cè)地址 北京市朝陽區(qū)西大望路 23 號(hào) 注冊(cè)資本 22058 萬美元 實(shí)收資本 22058 萬美元 企業(yè)性質(zhì) 有限責(zé)任公司（外國(guó)法人獨(dú)資） 法定代表人 鄭連群 營(yíng)業(yè)期限 2021 年 6 月 25 日至 2032年 6 月 24 日 法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼 110105010704236 組織機(jī)構(gòu)代碼 73935209-8 貸款卡號(hào) 110100000381574801 經(jīng)營(yíng)范圍 許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：以下項(xiàng)目限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)：為接受本酒店服務(wù)

35、的客人零售包裝食品、酒、飲料；住宿；洗衣服務(wù)；美容服務(wù)；制售中西餐（含冷葷涼菜）。一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：開發(fā)、建設(shè)、出租、出售朝陽區(qū)大望路 23號(hào)北京化工實(shí)驗(yàn)廠規(guī)劃確定的一、二期范圍內(nèi)及通州區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)通州園金橋科技產(chǎn)業(yè)基地環(huán)科中路 5-150 號(hào)的開發(fā)建設(shè)的房屋及物業(yè)管理；機(jī)動(dòng)車公共停車場(chǎng)服務(wù)；以下項(xiàng)目限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)：健身服務(wù)；商務(wù)中心；為接受本酒店服務(wù)的客人零售工藝美術(shù)品。 歷史沿革 合生北方公司是由南博置業(yè)有限公司獨(dú)資成立的外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，于 2021 年 6 月 25 日在北京市工商局注冊(cè)，注冊(cè)資金為 22058 萬美元（實(shí)收資本 22058 萬美元），法定代表人鄭連群先生。 2. 股

36、權(quán)結(jié)構(gòu)和關(guān)聯(lián)關(guān)系： 北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是合生創(chuàng)展在北京注冊(cè)成立的子公司，注冊(cè)于 2021 年，最初開發(fā)的項(xiàng)目為北京朝陽區(qū)西大望路的珠江帝景項(xiàng)目。目前合生北方公司主要負(fù)責(zé)合生創(chuàng)展在北京、天津等區(qū)域的項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理。合生北方實(shí)際控制人為合生創(chuàng)展集團(tuán)，該公司股權(quán)結(jié)構(gòu)情況如下： 南博置業(yè)本身并無其他主業(yè)，僅是形式上的合生北方的股 東。合生創(chuàng)展出于便于項(xiàng)目投資、資本運(yùn)作考慮，多采用由一個(gè)投資控股公司對(duì)應(yīng)一個(gè)項(xiàng)目公司的方式，因此，合生創(chuàng)展旗下在境內(nèi)投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目基本都采用此方式，以便于通過股權(quán)收購(gòu)及轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的管理。 3. 公司治理： 合生北方主要負(fù)責(zé)合生創(chuàng)展集團(tuán)北京、天津及環(huán)渤海經(jīng)

37、濟(jì)圈項(xiàng)目的開發(fā)與管理，具體組織架構(gòu)如下： 合生北方法人治理結(jié)構(gòu)完善，公司由總經(jīng)理負(fù)責(zé)日常管理經(jīng)營(yíng)，由董事會(huì)行使股東職責(zé)。公司高級(jí)管理人員、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的基本情況詳見下表。 職務(wù) 姓名 性別 出生日期 學(xué)歷水平 現(xiàn)所服務(wù)的機(jī)構(gòu)及職務(wù) 法定代表人 鄭連群 男 7 1967 年 年 3 3月 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司華北片區(qū)總經(jīng)理，北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人，總經(jīng)理。 總經(jīng)理 鄭連群 男 同上 同上 銷售總 劉志 男 4 1974 年 年 2 2 中山大 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司華北片區(qū) 監(jiān) 龍 月 學(xué) 學(xué) mba 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中心總監(jiān)，北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售負(fù)責(zé)人。 財(cái)務(wù)總監(jiān) 陳文 女

38、 3 1963 年 年 5 5月 中山大學(xué)會(huì)計(jì)系 系 mba 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司華北片區(qū)財(cái)務(wù)與投資中心總監(jiān)，北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，同時(shí)兼任合生望景公司的法定代表人。 4. 經(jīng)營(yíng)管理： 根據(jù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照記載的經(jīng)營(yíng)范圍，合生北方近年主要開發(fā)了"珠江帝景'及"合生世界村'項(xiàng)目。該公司已納入上市公司板塊，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，符合上市公司法人治理結(jié)構(gòu)要求。該公司取得了房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)證書，主要業(yè)績(jī)有： （1）珠江帝景項(xiàng)目 珠江帝景項(xiàng)目位于朝陽區(qū)西大望路，占地 29.9 公頃，開發(fā)面積約 90 萬平方米。珠江帝景遵循以"優(yōu)質(zhì)生活、完美體現(xiàn)'

39、;的開發(fā)理念，將歐洲文化的精髓，歐洲生活的尊貴、舒適、精致的感覺和品位帶給業(yè)主，在北京城中呈現(xiàn)一個(gè)集星級(jí)住宅、酒店式商住公寓、甲級(jí)寫字樓、歐洲商業(yè)街、歐式學(xué)校于一體的歐洲城，到 2021 年底，珠江帝景項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售面積 58.38 萬平方米，銷售金額 76 億元，成為北京 cbd 區(qū)域的極具標(biāo)志性的地產(chǎn)項(xiàng)目，一舉奠定了合生創(chuàng)展在北京中高端地產(chǎn)的領(lǐng)先地位。 （2）合生世界村項(xiàng)目 合生世界村項(xiàng)目位于北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)，屬于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第二生活核心區(qū)板塊，項(xiàng)目具體四至為東至白村東 路，西至環(huán)科大道，南至國(guó)家環(huán)保園園區(qū)大道，北至國(guó)家環(huán)保園大件路，是國(guó)家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目。合生世界村項(xiàng)目占地

40、面積 260383 平米，總建筑面積 635222 平米，分別由 e1、e2、h、i、d 區(qū)和高爾夫公園 6 個(gè)規(guī)劃區(qū)組成，產(chǎn)品構(gòu)成為高檔住宅、loft 公寓、loft 綜合辦公、大型購(gòu)物中心、豪華休閑會(huì)所等組成，并配套有占地 30000 平方米的的高爾夫主題公園，是集居住、辦公、購(gòu)物消費(fèi)、休閑娛樂為一體的大型城市綜合題項(xiàng)目。項(xiàng)目一期（e1、h 區(qū)）于 2021 年 11 月開盤銷售，創(chuàng)造了北京南城單日銷售 9 億元的記錄，一躍成為北京南城特別是亦莊區(qū)域的最具市場(chǎng)影響力的標(biāo)志性樓盤之一，截止到 2021 年年底，累計(jì)銷售面積為 21 萬平方米，累計(jì)銷售金額為 21.99 億元。 2021 年末

41、合生北方總資產(chǎn)已達(dá)到 102 億元，比年上同期增長(zhǎng) 6%，所有者權(quán)益 31.4 億元，比上年同期增長(zhǎng) 31% 。 （二）信用狀況 經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)，截至 2021 年 4 月 18 日，合生北方對(duì)外負(fù)債情況如下： 業(yè)務(wù)種類( ( 匯總) ) 幣種( ( 匯總) ) 發(fā)生額( ( 匯總 ) 單位：元 當(dāng)前余額( ( 匯總 ) 單位：元 貸款 人民幣 1,081,330,000.00 799,642,337.59 該公司無未結(jié)清不良信貸信息及已結(jié)清不良信貸信息，但有3 筆欠息信息，目前已經(jīng)結(jié)清。經(jīng)與企業(yè)核實(shí)，欠息發(fā)生原因系因銀行結(jié)算系統(tǒng)出錯(cuò)，導(dǎo)致利息劃轉(zhuǎn)未能按時(shí)到賬，后及時(shí)處理，已結(jié)清應(yīng)付利

42、息。具體明細(xì)如下： 報(bào)告時(shí)間 幣種 欠息余額 單位：元 2021-09-25 人民幣 0.00 2021-04-29 人民幣 0.00 2021-02-21 人民幣 0.00 該公司對(duì)外擔(dān)保情況如下： 保證合同筆數(shù)合計(jì)( ( 匯總) ) 1 保證擔(dān)保合同金額本外幣合計(jì)( ( 匯總 ) 單位：元 500,000,000.00 本擔(dān)保人保證擔(dān)保金額本外幣合計(jì)( ( 匯總 ) 單位：元 500,000,000.00 盡職調(diào)查核實(shí)，上表中對(duì)外擔(dān)保金額 5 億元，系對(duì)合生望景開發(fā)的"麒麟社'項(xiàng)目在農(nóng)行申請(qǐng)的開發(fā)貸提供的擔(dān)保，現(xiàn)已結(jié)清。 （三） 財(cái)務(wù)狀況 1. 交易對(duì)手主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘錄 及說明 說明：合生北方報(bào)表系本部經(jīng)審計(jì)后報(bào)表，并未合并。經(jīng)與合生北方財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人核實(shí)，該公司長(zhǎng)期股權(quán)投資下主要公司有：大連合生興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大連合生酒店投資管理有限公司、北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京金水岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津合生創(chuàng)展文化投資有限公司等，但根據(jù)合生北方的報(bào)表編制習(xí)慣，這些公司的報(bào)表均為并入合生北方，而合生創(chuàng)展的年報(bào)是將其開發(fā)的所有項(xiàng)目及持有