土地使用權(quán)抵押若干規(guī)定(共16頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上土地抵押登記相關(guān)問(wèn)題解答一哪些土地允許抵押，可以辦理抵押登記？答：土地抵押是指土地權(quán)利人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將土地作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)土地依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，利用土地抵押進(jìn)行融資的現(xiàn)象越來(lái)越多。土地登記機(jī)構(gòu)在辦理抵押登記時(shí)，首先總體上應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：一是土地抵押不是實(shí)物抵押而是權(quán)利抵押。土地抵押的標(biāo)的是土地權(quán)利而不是土地本身。二是土地抵押的是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)利。我國(guó)法律對(duì)轉(zhuǎn)讓有禁止性或者限制性規(guī)定的土地權(quán)利，也相應(yīng)的禁止抵押或者限制抵押（最直接的規(guī)定是最高人民法院關(guān)于適用中華人民

2、共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋（法釋200044號(hào)）第五條：“以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的，擔(dān)保合同無(wú)效。以法律、法規(guī)限制流通的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的，在實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理”）。三是進(jìn)行的抵押土地權(quán)利必須已經(jīng)登記發(fā)證，債務(wù)人或第三人對(duì)抵押的土地必須享有權(quán)利。另外，權(quán)利不明或者有爭(zhēng)議的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。至于具體哪些土地權(quán)利能夠進(jìn)行抵押？哪些土地權(quán)利禁止抵押？哪些土地權(quán)利抵押應(yīng)當(dāng)受到限制？筆者根據(jù)物權(quán)法、擔(dān)保法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法以及城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，提供如下意見(jiàn)：

3、一、關(guān)于土地所有權(quán)土地所有權(quán)不得抵押。我國(guó)實(shí)行的是土地的社會(huì)主義公有制，土地所有權(quán)不得交易，不具有流轉(zhuǎn)性，因此不論是國(guó)家土地所有權(quán)還是集體土地所有權(quán)都不得抵押。我國(guó)物權(quán)法第一百八十四條第一項(xiàng)、擔(dān)保法第三十七條第一項(xiàng)均明確規(guī)定土地所有權(quán)不得抵押，因此，土地登記機(jī)構(gòu)不得辦理土地所有權(quán)的抵押登記。二、關(guān)于土地用益物權(quán)（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一是一般的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，雖然物權(quán)法、農(nóng)村承包法以及中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定都允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，但都沒(méi)有對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能否抵押作出規(guī)定。但綜合我國(guó)目前的法律法規(guī)以及國(guó)家關(guān)于土地管理的政策，承包經(jīng)

4、營(yíng)權(quán)一般不得抵押。二是四荒地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，擔(dān)保法第三十四條第五項(xiàng)規(guī)定抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押，物權(quán)法第一百八十條第三項(xiàng)規(guī)定以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押。因此，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式取得并經(jīng)過(guò)集體所有權(quán)人同意的四荒地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以進(jìn)行抵押。但抵押實(shí)現(xiàn)后，物權(quán)法第二百零一條規(guī)定未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。（二）建設(shè)用地使用權(quán)1、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)一是通過(guò)出讓、國(guó)家租賃、作價(jià)出資或者入股等有償方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，我國(guó)法律沒(méi)有禁止性或者限制性的規(guī)定。城市房地產(chǎn)管理法第四十七條

5、第二款明確規(guī)定以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。因此對(duì)于這類土地使用權(quán)的抵押，只要已經(jīng)交清土地出讓金、租金等費(fèi)用，具有土地權(quán)利證書(shū)，一般應(yīng)當(dāng)給予辦理抵押登記。二是通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，我國(guó)的法律進(jìn)行了限制。辦理抵押登記時(shí)，抵押的土地應(yīng)當(dāng)滿足城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十五條規(guī)定的條件，并且與地方的房屋一并抵押。三是通過(guò)授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，我國(guó)法律沒(méi)有明確的規(guī)定。國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)（國(guó)土資發(fā)1999433號(hào)）規(guī)定以授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得的土地使用權(quán)，改變用途或向集團(tuán)公司以外的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓時(shí)

6、，應(yīng)報(bào)經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，并補(bǔ)繳土地出讓金。通過(guò)授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)允許抵押，但是應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓金。四是政府儲(chǔ)備土地的抵押，主要是在土地儲(chǔ)備管理辦法進(jìn)行了規(guī)定。按照辦法的規(guī)定，政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價(jià)值按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。 2、集體建設(shè)用地使用權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨(dú)抵押。擔(dān)保法第三十六條和物權(quán)法第一百八十三條都明確規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。物權(quán)法第二百零一

7、條還規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押實(shí)現(xiàn)后未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。需要注意的是，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施所占用土地的建設(shè)用地使用權(quán)，不論是國(guó)有的，還是集體的，都不得進(jìn)行抵押。（三）關(guān)于宅基地使用權(quán)由于宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)償分配給其成員用于建造住宅的沒(méi)有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)權(quán)利主體具有特殊性。只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能取得宅基地使用權(quán)，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不得取得宅基地使用權(quán)。目前宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓、抵押，社會(huì)各方面都存在不同的意見(jiàn)，爭(zhēng)議較大。但綜合我國(guó)的

8、現(xiàn)行的法律法規(guī)和土地管理政策的規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。（四）關(guān)于地役權(quán)地役權(quán)是指按照合同的約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益的權(quán)利。地役權(quán)由于其特殊性，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。辦理國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記需要注意哪些事項(xiàng)？答：國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)具有無(wú)償、無(wú)期限、無(wú)流動(dòng) “三無(wú)”特點(diǎn)，即國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不需要支付土地出讓金，基本上屬于無(wú)償取得，沒(méi)有使用期限的限制，因此不僅其取得的主體受到限制，而且其權(quán)利處分也受到限制，主要表現(xiàn)為不能自由轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。關(guān)于國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押，最直接的

9、規(guī)定是城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十五條第一款。根據(jù)此規(guī)定，辦理國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，應(yīng)當(dāng)注意下列幾點(diǎn)：一、抵押人應(yīng)當(dāng)是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，國(guó)家機(jī)關(guān)以及以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等一般不得成為抵押人。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋（法釋200044號(hào)）第三條明確規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)和以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體違反法律規(guī)定提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無(wú)效，因此給債權(quán)人造成損失的，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 二是抵押人應(yīng)當(dāng)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證和具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。抵押的土地使用權(quán)已經(jīng)登記發(fā)證是其進(jìn)行抵押的前提。另外國(guó)有劃撥建設(shè)

10、用地使用權(quán)一般不得單獨(dú)抵押，而是應(yīng)當(dāng)與土地上的建筑物、其他附著物一并抵押。三是應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府補(bǔ)交土地出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。實(shí)踐中以國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，土地登記機(jī)構(gòu)一般要求當(dāng)事人提交土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明。但土地出讓金是按照土地管理部門在辦理抵押登記時(shí)確認(rèn)的金額補(bǔ)交，還是按照抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地的價(jià)格來(lái)補(bǔ)交？由于土地的市場(chǎng)價(jià)格在不斷的發(fā)生變化，因此設(shè)定抵押和實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格是不一樣的，因此需要補(bǔ)交的土地出讓金也不一樣。實(shí)踐中對(duì)此存在不同的的意見(jiàn)，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地的價(jià)格來(lái)補(bǔ)交。四是應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)市縣人

11、民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。劃撥土地已經(jīng)辦理抵押登記的還需要再另行辦理抵押審批手續(xù)嗎？實(shí)踐中，以前曾對(duì)沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批但已經(jīng)登記的國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押是否效存在爭(zhēng)議。2003年4月18日起施行的最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)曾規(guī)定，“企業(yè)對(duì)其以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)處分權(quán)，以該土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)。否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無(wú)效”。由于我國(guó)基本上實(shí)行的實(shí)質(zhì)審查主義，登記具有很強(qiáng)的公信力，土地管理法第十三條規(guī)定：“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位

12、和個(gè)人不得侵犯”，國(guó)土資源部2004年1月15日發(fā)布了關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)土資發(fā)20049號(hào)），規(guī)定以劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。隨后，最高人民法院轉(zhuǎn)發(fā)了這一通知，認(rèn)可了劃撥土地使用權(quán)抵押登記的效力。辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)？ 答：我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得及主體等有較為嚴(yán)格的限制。集體建設(shè)用地使用權(quán)一般只能由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織本身或者集體的成員、符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人（如集體經(jīng)濟(jì)組織或者其成員舉辦的企業(yè)

13、和學(xué)校、醫(yī)院等公益性事業(yè)）取得，因此集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押等受到嚴(yán)格的限制。土地登記機(jī)構(gòu)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)注意以下事項(xiàng)：一是所抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)登記。抵押登記必須以土地使用權(quán)登記為前提。二是集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的客體范圍存在限制。只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)才能進(jìn)行抵押，其他的如集體舉辦的企業(yè)和學(xué)校、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)一般不得抵押。三是集體建設(shè)用地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨(dú)抵押。擔(dān)保法第三十六條和物權(quán)法第一百八十三條都明確規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)

14、用地使用權(quán)一并抵押。四是集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)集體土地所有權(quán)人同意。抵押人應(yīng)當(dāng)提供集體土地所有權(quán)人出具同意抵押的書(shū)面證明。證明的具體內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)集體同意按法律規(guī)定的土地征收標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國(guó)有土地；征地費(fèi)是否作為清償資金等。集體土地所有權(quán)人在出具同意抵押的書(shū)面證明前還應(yīng)當(dāng)將土地抵押有關(guān)事項(xiàng)在農(nóng)民集體內(nèi)部履行合法手續(xù)，征得農(nóng)民集體成員的同意。五是當(dāng)事人提供的抵押合同應(yīng)當(dāng)明確抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式。物權(quán)法二百零一條明確規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押實(shí)現(xiàn)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。因此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押之前，對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式進(jìn)行約定，以便于抵押權(quán)順利實(shí)現(xiàn)。土地

15、儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)抵押儲(chǔ)備土地的，如何辦理抵押登記？（在平時(shí)工作中，經(jīng)常遇到土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將儲(chǔ)備土地用于抵押貸款并申請(qǐng)登記發(fā)證，但其不是土地的完全的使用權(quán)人，如何登記發(fā)證）？答：根據(jù)國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行2007年11月19日頒布的土地儲(chǔ)備管理辦法，土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。 土地登記機(jī)構(gòu)辦理儲(chǔ)備土地抵押登記，應(yīng)當(dāng)

16、注意以下幾點(diǎn)：一是申請(qǐng)抵押的儲(chǔ)備土地必須產(chǎn)權(quán)清晰，具有合法的土地使用證。二是申請(qǐng)貸款的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須滿足商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)舉借的貸款規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃、土地儲(chǔ)備資金項(xiàng)目預(yù)算相銜接，并報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門批準(zhǔn)，不得超計(jì)劃、超規(guī)模貸款。三是政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價(jià)值按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定四是政府儲(chǔ)備土地抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。 企業(yè)之間土地使用權(quán)抵押的，能否辦理抵押登記？企業(yè)在買賣、貨物運(yùn)輸、加工承攬等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，為擔(dān)保合同能夠得到順利履行，債權(quán)人可以要求債務(wù)人以土地使用權(quán)作為債務(wù)履行的擔(dān)保并申請(qǐng)抵押登記，如賣方在

17、交貨之后，買方還沒(méi)有支付貨款之前，或者在買方暫時(shí)無(wú)法支付貨款時(shí)，賣方會(huì)要求買方以其不動(dòng)產(chǎn)作為抵押并辦理登記，從而使賣方的債權(quán)能夠得到優(yōu)先受償。對(duì)于這種抵押登記，能否辦理？實(shí)踐中，土地登記機(jī)構(gòu)存在疑問(wèn)。筆者認(rèn)為這種抵押登記可以辦理，因?yàn)椋阂皇瞧髽I(yè)之間為保障其債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)，以土地使用權(quán)設(shè)定擔(dān)保的做法符合擔(dān)保法和物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定。因?yàn)閾?dān)保法第二條規(guī)定，在借貸、買賣、貨物運(yùn)輸、加工承攬等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，債權(quán)人需要以擔(dān)保方式保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，可以依法設(shè)定擔(dān)保；物權(quán)法第一百七十一條規(guī)定，債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動(dòng)中，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依法設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。二是目前國(guó)家和地方都已經(jīng)有文件允許企業(yè)之

18、間土地使用權(quán)進(jìn)行依法抵押并對(duì)抵押登記的辦理作出了規(guī)定，如國(guó)土資源部關(guān)于企業(yè)間土地使用權(quán)抵押有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函（國(guó)土資函2000582號(hào)）、北京市房屋土地管理局關(guān)于加強(qiáng)我市房地產(chǎn)抵押管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知（京房地權(quán)字（1998）281號(hào)）等。但是，土地登記機(jī)構(gòu)在辦理企業(yè)之間的土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：一是抵押的土地使用權(quán)必須已經(jīng)辦理登記。二是企業(yè)之間訂立的債權(quán)債務(wù)主合同必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，涉及需要金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)的，應(yīng)首先辦理批準(zhǔn)手續(xù)。三是企業(yè)之間訂立的主合同符合法律、法規(guī)規(guī)定的，為保證債權(quán)實(shí)現(xiàn)，債務(wù)方企業(yè)可以依法取得的出讓國(guó)有土地使用權(quán)或依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)

19、的國(guó)有土地使用權(quán)抵押。如果設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。以土地進(jìn)行反擔(dān)保的，如何辦理土地抵押登記？在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，為保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，除了擔(dān)保之外，反擔(dān)保也是經(jīng)常使用的方法。在第三人為債務(wù)人向債權(quán)人作擔(dān)保的情況下，反擔(dān)保是保證擔(dān)保人利益不受損害的有效方式。物權(quán)法第一百七十一條和擔(dān)保法第四條都對(duì)反擔(dān)保加以規(guī)定，即“第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保時(shí)，可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)?！?，反擔(dān)保適用于關(guān)于擔(dān)保的法律規(guī)定。 什么是反擔(dān)保呢？反擔(dān)保是指為債務(wù)人提供擔(dān)保的第三人，為保證其追償權(quán)實(shí)現(xiàn)

20、而要求債務(wù)人提供的擔(dān)保。在債務(wù)清償期屆滿，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，由第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，第三人即成為債務(wù)人的債權(quán)人，第三人對(duì)其代債務(wù)人清償?shù)膫鶆?wù)，有權(quán)向債務(wù)人追償。當(dāng)?shù)谌诵惺棺穬敊?quán)時(shí)，有可能因債務(wù)人無(wú)力償還而使其追償權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，為了保證追償權(quán)的實(shí)現(xiàn)，第三人在為債務(wù)人提供擔(dān)保時(shí)，可以要求債務(wù)人以土地或其他財(cái)產(chǎn)為其提供擔(dān)保，這種債務(wù)人反過(guò)來(lái)又為擔(dān)保人提供的擔(dān)保叫反擔(dān)保。舉例來(lái)說(shuō)，A為貸款人B向銀行提供了擔(dān)保，同時(shí)可以要求B以土地或其他財(cái)產(chǎn)為其提供反擔(dān)保。銀行是債權(quán)人，A為擔(dān)保人，B不僅是債務(wù)人，而且是反擔(dān)保人。反擔(dān)保是否必須由債務(wù)人自己提供呢？根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的

21、解釋（法釋200044號(hào)）第二條的規(guī)定，反擔(dān)保人可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人之外的其他人。在上述案例中，如果B請(qǐng)求C為其向A提供擔(dān)保， C就成了反擔(dān)保人。就上述案例來(lái)說(shuō)，如果反擔(dān)保人B以土地向擔(dān)保人A提供擔(dān)保申請(qǐng)土地登記，土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照抵押登記辦理。在辦理登記時(shí)，土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)注意以下事項(xiàng)：一是申請(qǐng)人為反擔(dān)保人B和擔(dān)保人A，其中反擔(dān)保人B是抵押人，擔(dān)保人A是抵押權(quán)人。需要注意的是，在反擔(dān)保土地抵押登記時(shí)，銀行不是抵押權(quán)人，也不是申請(qǐng)人。二是擔(dān)保人所擔(dān)保的應(yīng)當(dāng)是合法的債權(quán)債務(wù)，從而保證其反擔(dān)保的合法性。至于擔(dān)保人提供的是抵押或是保證等，則無(wú)須審查。三是申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交資料包括B用于反擔(dān)保的

22、土地的權(quán)利證書(shū)以及A、B簽訂的反擔(dān)保合同等。土地登記機(jī)構(gòu)為了查明事實(shí)，也可以要求提供B與銀行簽訂的主合同以及A、B、銀行之間簽訂的擔(dān)保合同。四是經(jīng)過(guò)審查，符合登記條件的，土地登記機(jī)構(gòu)在反擔(dān)保人B的土地權(quán)利證書(shū)上記載反擔(dān)保事項(xiàng)，并為擔(dān)保人A填制發(fā)放土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地能否抵押？答：實(shí)踐中，不少私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位欲以其取得的出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資并申請(qǐng)抵押登記。這些土地能否抵押，能否辦理抵押登記，土地登記機(jī)構(gòu)存在疑問(wèn)。我國(guó)擔(dān)保法第三十七條第三項(xiàng)和物權(quán)法第一百八十四條第三項(xiàng)都明確禁止“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和

23、其他社會(huì)公益設(shè)施”抵押。對(duì)此規(guī)定，實(shí)踐中，對(duì)于公立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地不得抵押沒(méi)有什么異議，但是對(duì)私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地不得抵押，有的人持有不同的觀點(diǎn)。他們認(rèn)為私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位的土地一般是通過(guò)出讓取得，而不是劃撥取得，因此抵押不應(yīng)當(dāng)受到限制；除此之外，他們認(rèn)為私立的學(xué)校、醫(yī)院一般是依法設(shè)立并在工商登記部門登記注冊(cè)的企業(yè)法人，執(zhí)行企業(yè)稅收政策和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，是營(yíng)利性企業(yè)法人，不是以公益性為經(jīng)營(yíng)目的事業(yè)單位或社會(huì)團(tuán)體，因此不屬于擔(dān)保法第三十七條第三項(xiàng)和物權(quán)法第一百八十四條第三項(xiàng)調(diào)整的對(duì)象。筆者認(rèn)為私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等公益設(shè)施用地不管是劃撥取得，還是出讓取得，

24、不論這些單位注冊(cè)的是事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，還是公司，都不得抵押。根據(jù)我國(guó)民辦教育促進(jìn)法第三條第一款的規(guī)定“民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè)”，私立的學(xué)校也屬于公益性事業(yè)單位。根據(jù)我國(guó)醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例第三條規(guī)定，醫(yī)療機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以救死扶傷、防病治病、為公民的健康服務(wù)為宗旨。因此，醫(yī)院無(wú)論是公立還是私立，也都應(yīng)當(dāng)以社會(huì)公益為目的。根據(jù)全國(guó)人大法工委編寫(xiě)的中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義可知，物權(quán)法第一百八十四條第三項(xiàng)之所以禁止這些土地抵押，主要目的是在于保障學(xué)校、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位財(cái)產(chǎn)的安全、穩(wěn)定，從而保障公眾的利益，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。但是對(duì)私立的學(xué)校、醫(yī)院以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等社會(huì)公益設(shè)施用地以

25、外的土地進(jìn)行抵押的，土地登記機(jī)構(gòu)可以辦理抵押登記。因?yàn)樽罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第五十三條規(guī)定："學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效"。根據(jù)這一司法解釋，土地登記機(jī)構(gòu)在辦理抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意抵押的土地范圍只能限定在教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等社會(huì)公益設(shè)施占地以外的土地，而且學(xué)校、醫(yī)院只能利用這些土地為自身債務(wù)設(shè)定抵押，而不能為其他人提供擔(dān)保。辦理土地抵押權(quán)登記時(shí)，關(guān)于土地抵押期限應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)？答：在辦理土地抵押登記時(shí)，土地登記申請(qǐng)書(shū)和土地登記審批表上有抵押期限一欄，土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)上有存續(xù)期限一欄需要填寫(xiě)。抵押期限應(yīng)當(dāng)如何確定？如何填寫(xiě)？筆者認(rèn)為在實(shí)踐中，關(guān)于抵押期限，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：1、按照土地登記辦法第三十六條的規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)抵押登記應(yīng)當(dāng)提交主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同。辦理抵押登記時(shí)，如果當(dāng)事人提交的合同對(duì)抵押期限進(jìn)行了約定，則按照合同的約定期限填寫(xiě)。2、如果當(dāng)事人提交的合同對(duì)抵押期限沒(méi)有進(jìn)行約定，則抵押期限按照當(dāng)事人約定的債權(quán)期限填寫(xiě)。3、如果申請(qǐng)登記的抵押為最高額抵押，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人所提交的最高額抵押合同記載土地所擔(dān)保的最高