土地增值稅核定征收計稅依據(jù)的調(diào)研思考

1、土地增值稅核定征收計稅依據(jù)的調(diào)研思考土地增值稅核定征收計稅依據(jù)的調(diào)研思考據(jù)了解，自國家稅務總局20xx年初下發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知后，兩年 多來，絕大多數(shù)省市能夠嚴格按照國家稅務總局要求進行 土地增值稅的清算，取得了良好的效果，但也有極個別地 區(qū)清算工作幾乎沒有任何進展，其主要原因就是在這個地 區(qū)幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)均采取“核定征收”的方法來征 收土地增值稅。核定征收土地增值稅做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成稅款流失。目前采取核定征收率征收土地 增值稅的地區(qū)，大多數(shù)把征收率確定為銷售收入的1%3% 之間。按照土地增值稅暫行條例（以下簡稱“條例”） 規(guī)定，

2、土地增值稅采取按增值額的超率累進稅率征收，最 低一檔稅率為30%,計稅依據(jù)為增值額。如果按照上述征收 率倒推得出土地增值稅的增值額占銷售收入的比例大致為3.33%10 %之間，這樣一來，增值率高的納稅人就會因為 核定征收而少繳稅款，造成大量稅款流失。二是改變了計稅依據(jù)和稅率，土地增值稅的特殊調(diào)節(jié) 功能喪失。我國開征土地增值稅的主要目的是：規(guī)范土地、 房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家 權(quán)益。它設置的主要原則是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值收益征稅， 在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)計征，增值多的多征，增值少的少征， 無增值的不征。著重于調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高收益，抑制 房地產(chǎn)投機、牟取暴利的行為，保護從事正

3、常房地產(chǎn)開發(fā) 的房地產(chǎn)商的合法權(quán)益。因此，我國規(guī)定土地增值稅的計 稅依據(jù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額，稅率是超率累進稅率，以 實現(xiàn)土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。但是，在整個地區(qū)'一 刀切”地對房地產(chǎn)企業(yè)采取核定征收率的方法征收土地增 值稅，房地產(chǎn)企業(yè)都按“銷售收入”乘以“征收率”繳納 土地增值稅，形成了事實上的把計稅依據(jù)由增值額變?yōu)殇N 售額，把超率累進稅率變?yōu)榱斯潭ū壤惵?，把不易轉(zhuǎn)嫁 稅負對收益環(huán)節(jié)征收的調(diào)節(jié)稅轉(zhuǎn)變?yōu)橐子谵D(zhuǎn)嫁稅負的流轉(zhuǎn) 稅，土地增值稅對土地增值收益的特殊調(diào)節(jié)功能喪失，它 不但不能抑制房價過快上漲，反而會助推房價上漲。針對土地增值稅核定征收管理中存在的弊端，筆者建 議：一是采取有力

4、措施，減少核定征收范圍。建議相關(guān)部 門對土地增值稅核定征收問題提出指導性意見，明確要求 各地主管稅務機關(guān)嚴格按照稅收征管法第三十五條的 規(guī)定和條例第九條及其細則第十三條、十四條規(guī) 定的條件和辦法掌握核定征收土地增值稅的標準，不得違規(guī)擴大核定征收范圍。對確實難以準確核算收入、成本、 費用的納稅人，要嚴格審查，并督促這些企業(yè)盡快建賬建 制，積極引導企業(yè)向查賬征收過渡。對已實行核定征收的 納稅人，全面檢查，發(fā)現(xiàn)其一旦具備查賬征收條件，要及 時改為查賬征收。二是采取科學的核定征收方法，保持土地增值稅的特 殊調(diào)節(jié)功能。對于確實無法查賬征收的納稅人，采取核定 征收的方法征收土地增值稅是符合法律規(guī)定的。核定

5、是建 立在一定合理因素基礎(chǔ)上的對應征稅款進行估算的一種方 法，這種核定只是相對的合理。因而核定的稅款準確程度 只能是相對的，但是核定稅額不是簡單的隨意確定，而應 有合理、合法的依據(jù)。盡管其核定的應納稅額不能保證與 實際完全相符，但也要求盡力減少征稅誤差，保持其相對 的合理性。而目前這種針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按查賬方法難 以合理準確地計算土地增值稅稅額時，按統(tǒng)一的征收率征 收土地增值稅缺乏科學性和合理性。對于無法查賬征收土地增值稅的企業(yè)，應該首先采取一定的科學合理的方法來確定計稅依據(jù)，土地增值稅的計 稅依據(jù)是增值額，而增值額是根據(jù)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金 額計算出來的。因此，只要采取一定的方法核定出轉(zhuǎn)讓

6、收 入和扣除項目金額，然后按適用稅率計算應納土地增值稅 即可。對此，條例第九條及其細則第十四條已作明確 規(guī)定，即在納稅人提供的轉(zhuǎn)讓價格和扣除項目不實的情況 下，應由法定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，稅務機關(guān)根據(jù) 評估價格確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額。雖然按評 估價格計算土地增值稅，評估出來的數(shù)據(jù)和實際數(shù)據(jù)會有 些差異，但在盡可能的情況下使核定的稅收接近實際應納 稅款，是符合稅收合理性要求的。同時由于通過評估得出 來的是收入和扣除項目，由此計算出增值額，仍可按超率 累進稅率計算征收，土地增值稅的調(diào)節(jié)功能仍然起作用。三是完善對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的管理制度。稅務 機關(guān)應嚴格執(zhí)行土地增值稅的預征和清算的規(guī)定，并要求 房地產(chǎn)企業(yè)必須按期向主管稅務機關(guān)報送與房地產(chǎn)開發(fā)項 目有關(guān)的財務會計報表及有關(guān)憑證等資料。主管稅務機關(guān) 要加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的跟蹤管理和過程控制，如應分 戶設立房地產(chǎn)企業(yè)管理臺賬，