《綜合性可行性報(bào)告資料》合肥現(xiàn)代物流園區(qū)-可行性研究報(bào)告8

1、第八章 合肥物流園區(qū)可行性分析及評(píng)價(jià)81 合肥物流園區(qū)的建設(shè)模式及投融資方式811 建設(shè)模式根據(jù)前文在合肥物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略中所提出的發(fā)展設(shè)想，合肥物流園區(qū)的建設(shè)模式為：以合肥物流園區(qū)管委會(huì)及相關(guān)制度建設(shè)為基礎(chǔ)，以合肥物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展公司為執(zhí)行主體，利用開發(fā)區(qū)擁有的土地資源和資金資源，借助合肥市政府以及社會(huì)各界的共同努力，完成園區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施（包括庫(kù)場(chǎng)、信息系統(tǒng)和園區(qū)道路系統(tǒng)）建設(shè)任務(wù)，依靠園區(qū)成功的運(yùn)行換取園區(qū)發(fā)展的時(shí)間和空間以及部分發(fā)展資金，實(shí)現(xiàn)合肥物流園區(qū)的“分期建設(shè)，滾動(dòng)發(fā)展”的終極目標(biāo)。812 投融資方式本次研究中，合肥物流園區(qū)建設(shè)的投融資渠道大致來(lái)源于以下幾個(gè)方面：政府投入作為合

2、肥市現(xiàn)代物流系統(tǒng)建設(shè)發(fā)展的啟動(dòng)項(xiàng)目和示范項(xiàng)目，合肥物流園區(qū)的建設(shè)對(duì)于整個(gè)合肥市未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與第二產(chǎn)業(yè)的受益具有積極的促進(jìn)意義，政府從培育現(xiàn)代物流發(fā)展和改善合肥市投資環(huán)境的目標(biāo)出發(fā)，應(yīng)加大對(duì)園區(qū)的投入力度。由于此部分資金來(lái)源有限，因此，應(yīng)結(jié)合合肥市城市現(xiàn)代化建設(shè)，主要投向?qū)@區(qū)發(fā)展具有基礎(chǔ)意義的市政設(shè)施、園區(qū)與合肥內(nèi)外主通道連接線以及物流信息系統(tǒng)建設(shè)，使上述建設(shè)成為合肥城市及其物流系統(tǒng)建設(shè)的有機(jī)組成部分。開發(fā)區(qū)投入合肥物流園區(qū)所在的新站試驗(yàn)區(qū)，經(jīng)多年發(fā)展己經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)墓芾砘A(chǔ)、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力，擁有相當(dāng)數(shù)量的土地資源，也是未來(lái)物流園區(qū)成功運(yùn)行的直接受益者，順理成章地成

3、為物流園區(qū)建設(shè)資金來(lái)源的主渠道。新站試驗(yàn)區(qū)將通過(guò)直接投資、銀行貸款、土地置換和資本運(yùn)作等多種方式開辟資金投入渠道，資金的主要投入方向?qū)⑹菆?chǎng)站設(shè)施建設(shè)與園區(qū)內(nèi)通道及輔助設(shè)施建設(shè)。企業(yè)投入合肥物流園區(qū)建設(shè)是一項(xiàng)直接服務(wù)于物流企業(yè)、間接服務(wù)于工商企業(yè)的系統(tǒng)建設(shè)，因此企業(yè)投入勢(shì)在必行。作為常見的園區(qū)建設(shè)方式，企業(yè)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是一種值得推廣和鼓勵(lì)的投入方式，她既可以在一定程度上緩解開發(fā)資金緊張的局面，也可使企業(yè)因直接介入園區(qū)建設(shè)，從而得到在合肥物流園區(qū)優(yōu)惠的建設(shè)政策與發(fā)展政策上保證的投資建設(shè)和未來(lái)運(yùn)行上的相關(guān)政策優(yōu)惠。企業(yè)投入的主要方向?qū)⑹俏锪髟O(shè)施建設(shè)。社會(huì)投入現(xiàn)代物流業(yè)是一項(xiàng)具有光明發(fā)展前景的朝陽(yáng)

4、產(chǎn)業(yè)，這己被先進(jìn)國(guó)家的實(shí)踐所證實(shí)，也逐步為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)界所接受。因此，在合肥物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)程中吸引全社會(huì)資金和風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)入，將能夠有效地加強(qiáng)和支持合肥物流園區(qū)的投資強(qiáng)度，緩解園區(qū)主投資方的資金壓力，在利益共享的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的適當(dāng)分?jǐn)?，有利于保護(hù)各方投入的積極性，使園區(qū)建設(shè)與運(yùn)行走上健康穩(wěn)妥的發(fā)展軌道。社會(huì)投入的主要使用方向較為寬泛，可從建設(shè)。運(yùn)作、保障。輔助多方位、多角度介入，介入方式也較為靈活，應(yīng)被作為一種值得重視的投入方式。82 合肥物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)模根據(jù)前文在合肥物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃中的研究結(jié)論，合肥物流園區(qū)的建設(shè)內(nèi)容包括園區(qū)物流設(shè)施建設(shè)、園區(qū)通道建設(shè)和物流信息系統(tǒng)建設(shè)三大主要任務(wù)，

5、其中物流設(shè)施建設(shè)為分期實(shí)施，園區(qū)通道系統(tǒng)和物流信息系統(tǒng)則為一次性建成。821 設(shè)施能力與規(guī)模的確定園區(qū)物流設(shè)施根據(jù)合肥物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃中確定的建設(shè)規(guī)模，未來(lái)合肥物流園區(qū)的設(shè)施能力與規(guī)模水平如下：·2005年，配送中心群能力120萬(wàn)噸，規(guī)模35萬(wàn)平方米；物流中心群能力90萬(wàn)噸，規(guī)模30萬(wàn)平方米；公鐵聯(lián)運(yùn)中心能力90萬(wàn)噸，規(guī)模30萬(wàn)平方米；·2010年，配送中心群能力280萬(wàn)噸，規(guī)模75萬(wàn)平方米；物流中心群能力200萬(wàn)噸，規(guī)模55萬(wàn)平方米；公鐵聯(lián)運(yùn)中心能力200萬(wàn)噸，規(guī)模60萬(wàn)平方米；·2015年，配送中心群能力520萬(wàn)噸，規(guī)模130萬(wàn)平方米；物流中心群能力590萬(wàn)噸

6、，規(guī)模100萬(wàn)平方米；公鐵聯(lián)運(yùn)中心能力390萬(wàn)噸，規(guī)模100萬(wàn)平方米。園區(qū)通道此間提出的園區(qū)通道主要指園區(qū)與外界聯(lián)系的主通道，包括公鐵聯(lián)運(yùn)中心的鐵路專用線建設(shè)、園區(qū)內(nèi)公路主通道建設(shè)以及與合肥市高速公路系統(tǒng)及城市道路系統(tǒng)的主要連接線。根據(jù)園區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃和目前現(xiàn)狀，園區(qū)通道建設(shè)規(guī)模大致為：·鐵路專用線：線路長(zhǎng)度10公里；·園區(qū)主通道：線路長(zhǎng)度20公里；·通道連接線：線路長(zhǎng)度5公里。8。22 項(xiàng)目投資規(guī)模與實(shí)施計(jì)劃根據(jù)目前國(guó)內(nèi)外物流設(shè)施建設(shè)投資水平，考慮到目前合肥市建筑市場(chǎng)與土地價(jià)格水平以及物流信息系統(tǒng)所需投入情況，本次研究中各類建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位投資參照標(biāo)準(zhǔn)如下：園區(qū)物

7、流設(shè)施·土地價(jià)格約為 25萬(wàn)元畝（375元平方米）；·倉(cāng)庫(kù)平均造價(jià) 500元平方米，堆場(chǎng)平均造價(jià) 500元平方米；·庫(kù)場(chǎng)綜合造價(jià)800元平方（上述建設(shè)中，己包含園區(qū)道路、輔助設(shè)施如修理、消防設(shè)施以及水電設(shè)施，但不包括庫(kù)場(chǎng)內(nèi)專用設(shè)備如裝卸設(shè)備、配送車輛、分揀設(shè)備、專用貨架及冷藏設(shè)備等購(gòu)置費(fèi)用。） 園區(qū)通道 ·園區(qū)主通道平均造價(jià) 250萬(wàn)元公里； ·鐵路專用線平均造價(jià)300萬(wàn)元公里： 物流信息系統(tǒng) 根據(jù)目前國(guó)內(nèi)信息系統(tǒng)建設(shè)和合肥市具體條件，預(yù)計(jì)信息系統(tǒng)總投入為1470萬(wàn)元。 根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)：總投資規(guī)模2742億元。83 合肥物流園區(qū)建設(shè)的財(cái)務(wù)分

8、析及評(píng)價(jià)831 評(píng)價(jià)內(nèi)容、依據(jù)與方法 評(píng)價(jià)依據(jù) ·中華人民共和國(guó)交通部公路、水運(yùn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究編制辦法； ·中華人民共和國(guó)交通部交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)技術(shù)規(guī)范； ·國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及有關(guān)法律、法規(guī)； ·安徽省及合肥市“十五”國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃及遠(yuǎn)期規(guī)劃； ·安徽省及合肥市交通運(yùn)輸相關(guān)發(fā)展規(guī)劃； ·中華人民共和國(guó)財(cái)政部及安徽省與合肥市財(cái)政部門相關(guān)稅收政策； ·安徽省與合肥市物價(jià)局物價(jià)政策； ·合肥新站試驗(yàn)區(qū)相關(guān)優(yōu)惠政策： ·國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)。 評(píng)價(jià)指標(biāo) 根據(jù)上述評(píng)價(jià)依據(jù)以及本項(xiàng)目

9、特點(diǎn)，本次研究中經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)選用財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。靜態(tài)投資回收期和投資利潤(rùn)率四項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)。2005年2010年2015年形成能力（萬(wàn)噸）建設(shè)規(guī)模（萬(wàn)平米）投資估算（萬(wàn)元）形成能力（萬(wàn)噸）建設(shè)規(guī)模（萬(wàn)平米）投資估算（萬(wàn)元）形成能力（萬(wàn)噸）建設(shè)規(guī)模（萬(wàn)平米）一、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施300957600068019015200013003301配送中心區(qū)120352800028075600005201302物流中心區(qū)90302400020055440003901003公鐵聯(lián)運(yùn)中心9030240002006048000390100二、通道系統(tǒng)87501鐵路專用線10公里3000

10、2園區(qū)主通道20公里50003主連接線5公里750三、物流信息系統(tǒng)1470合計(jì)8622076000括庫(kù)場(chǎng)內(nèi)專用設(shè)備如裝卸設(shè)備、配送車輛、分揀設(shè)備、專用貨架及冷藏設(shè)備等購(gòu)置費(fèi)用。） 園區(qū)通道 ·園區(qū)主通道平均造價(jià) 250萬(wàn)元公里； ·鐵路專用線平均造價(jià)300萬(wàn)元公里： ·重要連接線平均造價(jià)250萬(wàn)元公里： 物流信息系統(tǒng) 根據(jù)目前國(guó)內(nèi)信息系統(tǒng)建設(shè)和合肥市具體條件，預(yù)計(jì)信息系統(tǒng)總投入為1470萬(wàn)元。 根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)：總投資規(guī)模2742億元。83 合肥物流園區(qū)建設(shè)的財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)831 評(píng)價(jià)內(nèi)容、依據(jù)與方法 評(píng)價(jià)依據(jù) ·中華人民共和國(guó)交通部公路、水運(yùn)建設(shè)項(xiàng)目

11、可行性研究編制辦法； ·中華人民共和國(guó)交通部交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)技術(shù)規(guī)范； ·國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及有關(guān)法律、法規(guī)； ·安徽省及合肥市“十五”國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃及遠(yuǎn)期規(guī)劃； ·安徽省及合肥市交通運(yùn)輸相關(guān)發(fā)展規(guī)劃； ·中華人民共和國(guó)財(cái)政部及安徽省與合肥市財(cái)政部門相關(guān)稅收政策； ·安徽省與合肥市物價(jià)局物價(jià)政策； ·合肥新站試驗(yàn)區(qū)相關(guān)優(yōu)惠政策： ·國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)。 評(píng)價(jià)指標(biāo) 根據(jù)上述評(píng)價(jià)依據(jù)以及本項(xiàng)目特點(diǎn)，本次研究中經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)選用財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。靜態(tài)投資回收期

12、和投資利潤(rùn)率四項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 832 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算投資估算根據(jù)本章的計(jì)算，合肥物流園區(qū)基本建設(shè)總計(jì)將投入建設(shè)資金274200萬(wàn)元。為便于計(jì)算，在此設(shè)定各種投入渠道的分?jǐn)偙壤秊椋?#183;合肥市政府合肥市政府主要擔(dān)負(fù)物流信息系統(tǒng)建設(shè)、園區(qū)主通道以及通道連接線建設(shè)，總計(jì)投資7220萬(wàn)元；·新站試驗(yàn)區(qū)（物流開發(fā)區(qū)管委會(huì)）：新站試驗(yàn)區(qū)（物流開發(fā)區(qū)管委會(huì)）將主要擔(dān)負(fù)園區(qū)內(nèi)大部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及鐵路專用線建設(shè)，總計(jì)投入211980萬(wàn)元；·企業(yè)自建與社會(huì)資金投入：企業(yè)自建與社會(huì)資金投入的主要投入方向?yàn)閹?kù)場(chǎng)設(shè)施，按照目前國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，該部分投入占設(shè)施投入總量的比例一般在30水平，考慮到合肥市具

13、體情況，本次研究中暫按上述設(shè)施投入總額的20計(jì)入，總計(jì)投入金額55000萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)分析·收入分析本項(xiàng)目的收入來(lái)源主要是設(shè)施租賃收入與輔助服務(wù)收入，根據(jù)合肥市目前倉(cāng)庫(kù)租金水平，合肥物流園區(qū)設(shè)施租金標(biāo)準(zhǔn)暫定為S元平方米月；輔助收入按照國(guó)內(nèi)現(xiàn)有物流中心收入水平，暫定為物流園區(qū)主營(yíng)收入的10兒 園區(qū)設(shè)施平均出租率為80兒·成本分析根據(jù)本次研究中制定的營(yíng)運(yùn)方案，將由合肥物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展公司具體執(zhí)行建設(shè)方案，公司編制在30人以內(nèi)，行政預(yù)算開支按人均25萬(wàn)元計(jì)（包括人員工資和日常行政開支），總計(jì)75萬(wàn)元。此外，由于該公司擔(dān)負(fù)著物流園區(qū)信息系統(tǒng)（合肥市物流信息平臺(tái)）的日常維護(hù)與換代升級(jí)任務(wù)

14、，尚需支出維護(hù)成本200萬(wàn)元。評(píng)價(jià)結(jié)果本次計(jì)算中，按政府投資部分以及新站試驗(yàn)區(qū)土地及投資作為開發(fā)投資不計(jì)入進(jìn)行財(cái)務(wù)計(jì)算，貸款金額占總投資的50，貸款利息為6。財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為3。根據(jù)計(jì)算結(jié)果，本次園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析結(jié)果為：企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為327；在基準(zhǔn)收益率定為3的條件下，企業(yè)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為862萬(wàn)元；企業(yè)投資利潤(rùn)率為245；項(xiàng)目投資回收期為2245年。計(jì)算期30年建設(shè)達(dá)產(chǎn)期建設(shè)經(jīng)營(yíng)期經(jīng)營(yíng)期（扣除政府投資）12345678910111213141516一2930；金流人01603747579079079016715104015811581158124331229327462746278

15、6經(jīng)營(yíng)收入18236560860860870480012161216121614851764211221122112設(shè)施出售158001580022400服務(wù)收入55110182182182211240365365365446529634634634回收流動(dòng)資金40；金流出9005674167762842938623654365433103151259395299529349363381S81381固定資產(chǎn)投資8675650665068075605660561190089258925維護(hù)投入200200200200200200200200200200200200200200200貸款利息260

16、1951950024218218200357268268流動(dòng)資金40營(yíng)運(yùn)費(fèi)304075757575757575757575757575757575營(yíng)業(yè)稅91830303035406161617488106106106所得稅-3424204040130160173202202375462571571571?，F(xiàn)金流量-9005-6741-677615786158-7852-5793-579316275565-11185-8150-8150236061468179417941834合肥物流園區(qū)建設(shè)現(xiàn)金流833 合肥物流園區(qū)發(fā)展的總體評(píng)價(jià)結(jié)論從上述指標(biāo)可以看出，僅就建設(shè)與維護(hù)及服務(wù)收入而言，合肥物流園區(qū)建設(shè)的財(cái)務(wù)效益較低。但由于園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)本身是一項(xiàng)公益性很強(qiáng)的工程，其建設(shè)意義主要反映為支持和促進(jìn)合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的社會(huì)效益上，特別是直接反映為進(jìn)入園區(qū)的物流企業(yè)服務(wù)效果上。根據(jù)目