自學考試《房地產(chǎn)法》筆記第四章

1、自學考試房地產(chǎn)法筆記第四章第四章土地管理制度（下）一、土地利用總體規(guī)劃（一）土地利用的概念：1、土地利用是人類在社會生產(chǎn)、生活中，為了達到一定的目的，對土地進行的開發(fā)、利用、整治和保護等過程。2、土地利用與保護的主要內(nèi)容：（ 1）十分珍惜、合理利用土地的原則；（ 2）切實保護耕地原則；（ 3）全面規(guī)劃，以土地利用總體規(guī)劃管制土地的原則； （ 4）開發(fā)、利用與整治保護相結合的原則。這些主要內(nèi)容包括：土地利用總體規(guī)劃制度，土地開發(fā)制度，耕地的特殊保護制度，土地調查和統(tǒng)計制度。（二）土地利用總體規(guī)劃的編制：1、土地利用總體規(guī)劃的概念：土地利用總體規(guī)劃是各級人民政府貫徹執(zhí)行國家的土地利用政策，根據(jù)國民

2、經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和環(huán)境保護的要求、土地供給能力以及各項建設土地的需要，編制分配土地資源、合理調整土地利用結構和布局的較長時間的總體安排和布局。2、土地利用總體規(guī)劃的任務和目的： 任務：（ 1）對土地利用現(xiàn)狀和后備土地資源潛力進行綜合分析研究，在預測土地利用變化的基礎上根據(jù)需要和可能，提出規(guī)劃期內(nèi)的土地利用目標和基本方針； （ 2）協(xié)調各部門的用地需求，提出各類用地的控制指標； （ 3）調整土地利用的結構和布局； （ 4）提出實現(xiàn)規(guī)劃的政策、措施和步驟。目的：為了加強國家對土地利用的宏觀控制和計劃管理， 協(xié)調各部門的用地需求， 充分、合理地利用我國有限的土地資源，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供土

3、地保障。3、土地利用總體規(guī)劃的編制原則和內(nèi)容：（ 1）編制原則： 嚴格保護基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設占用農(nóng)用地；提高土地利用率；統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；占用耕地與開發(fā)復墾耕地相平衡。（ 2）內(nèi)容：土地利用現(xiàn)狀分析；土地需求量預測；土地適宜性評價；確定規(guī)劃目標和方針、進行布局與結構調整；土地利用分區(qū)規(guī)劃；制定實施規(guī)劃的政策和措施，主要包括各種行政、法律、技術和經(jīng)濟的措施。4、土地利用總體規(guī)劃的體系：土地利用總體規(guī)劃是一個多層次的規(guī)劃體系，按各級規(guī)劃的層次可以分為全國性土地利用總體規(guī)劃體系，省、自治區(qū)、直轄市土地利用總體規(guī)劃，市級土地利用總體規(guī)劃，縣級土地

4、利用總體規(guī)劃，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地利用總體規(guī)劃。（三）土地利用總體規(guī)劃的審批與修改1、土地利用規(guī)劃的分級審批：全國土地利用總體規(guī)劃，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關部門編制，報國務院批準。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報國務院批準。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在 100 萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院批準。上述以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準；其中鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級人民政府授權的設區(qū)的市、自治區(qū)人民政府批準。2、土地利用總體規(guī)劃的法律效力：土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準，即具有法

5、律效力。必須嚴格執(zhí)行。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，不得隨意修改，否則應承擔相應的法律責任。3、土地利用總體規(guī)劃的修改：經(jīng)批準的土地利用總體規(guī)劃確需修改，須經(jīng)原批準的機關批準，未經(jīng)批準，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。（四）土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的關系：1、與城市總體規(guī)劃的關系： （ 1）城市總體規(guī)劃中的建設用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模； （ 2）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城市建設用地的利用應當符合城市規(guī)劃。2、與江河、 湖泊綜合開發(fā)規(guī)劃的關系：在江河、湖泊、水庫的管理和保護范圍以及蓄洪、滯洪區(qū)內(nèi)，土地利用應當符合江河、湖泊綜合

6、治理和開發(fā)利用規(guī)劃，符合河道湖泊滯洪、蓄洪和輸水的需要。（五）土地利用年度計劃：1、土地年度計劃內(nèi)容： （ 1）農(nóng)用地轉用計劃指標； （2）耕地保有量計劃指標； （ 3）土地開發(fā)整理計劃指標。2、土地利用年度計劃的編制： （ 1）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃； （ 2）國家產(chǎn)業(yè)政策； （ 3）土地利用總體規(guī)劃； （ 4）建設用地和土地利用的實際狀況。二、耕地保護制度（一）切實保護耕地是我國的一切基本國策：1、為什么要把切實保護耕地列為基本國策：切實保護耕地關系到農(nóng)業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，關系到整個國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、 健康發(fā)展， 關系到全民根本利益，所以必須列為基本國策。2、耕地總量動態(tài)平衡：實現(xiàn)耕地總量

7、動態(tài)平衡就是在今后一個時期內(nèi)，做到我國耕地面積不再減少，并略有增加，用中國的地養(yǎng)活中國人，同時保證當前建設對土地的需求。3、土地管理法中設定哪些制度以實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡：（ 1）從規(guī)劃上保證總量平衡；（ 2）實行土地用途管制制度；（3）實行占用耕地補償制度；（ 4）實行基本農(nóng)田保護區(qū)制度（省、自治區(qū)、直轄市劃定基本農(nóng)田保護區(qū)應當占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上）；（ 5）禁止閑置和荒蕪耕地（已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，1 年內(nèi)不用而又可以耕種收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；1 年以上未動工建設的，應當按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；超

8、過2 年未使用的，經(jīng)原批準機關批準， 由上級人民政府收回用地單位的土地使用權。該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應當交回原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復耕種。承包經(jīng)營耕地的單位或者個人超過2 年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應當終止承包合同，收回發(fā)包的耕地）。（二）基本農(nóng)田保護制度：1、基本農(nóng)田的概念：是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。2、基本農(nóng)田保護區(qū)的劃定：基本農(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。劃定的基本農(nóng)田保護區(qū)，由縣級人民政府設立保護標志，予以公告。3、哪些耕地應當劃入基本農(nóng)田保護區(qū)

9、： （ 1）經(jīng)國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、 棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地； （2）有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田； （ 3）蔬菜生產(chǎn)基地； （ 4）農(nóng)業(yè)科研、科學試驗田。4、基本農(nóng)田保護區(qū)的實施：基本農(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。5、基本農(nóng)田的保護措施： （ 1）需要占用基本農(nóng)田應報國務院批準； （ 2）實行基本農(nóng)田補充制度；（ 3）禁止破壞基本農(nóng)田； （4）實行基本農(nóng)田地力等級評定制度； （ 5）實行基本農(nóng)田保護責任書制度。（三）土地開發(fā)與復墾：1、土地

10、開發(fā)的概念：土地開發(fā)是為擴大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟資源。1、土地開發(fā)的原則： （ 1）符合土地利用總體規(guī)劃； （ 2）保護和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化； （ 3）農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先開發(fā)； （ 4）保護開發(fā)者利益。1、開墾的范圍和程序：開墾未利用的土地，必須在土地利用總體規(guī)劃劃定的可開墾的區(qū)域內(nèi)進行。開墾未利用的土地，必須按下列程序進行： （1）經(jīng)過開墾的科學論證和評估； （ 2）開墾土地要經(jīng)依法申請批準。2、土地復墾的實施：土地復墾實行誰破壞、誰復墾的原則。三、建設用地制度（一）建設用地的概念和分類：建設用地是指建造建筑物

11、、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事用地等。分類：按土地所有權性質劃分，可分為國家建設用地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設用地；按建設項目大小可以分為：大型項目建設用地、中型建設項目用地、小型建設項目用地；按利用性質可以分為：農(nóng)業(yè)建設用地和非農(nóng)業(yè)建設用地。（二）國家建設用地使用權的取得：1、國家建設用地的來源： （ 1）將農(nóng)村集體所有的土地征用為國有； （ 2）國家依法收回國有建設土地使用權； （ 3）國有荒山、荒地。2、農(nóng)用地轉用審批： （ 1）市、縣人民政府按照土地利用年度計劃擬訂農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案，分批次逐級上報有批準權的人民政府； （2）有

12、批準權的人民政府土地行政主管部門對農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案進行審查，提出審查意見，報有批準權的人民政府批準；其中補充耕地方案由批準農(nóng)用地轉用方案的人民政府在批準農(nóng)用地轉用方案時一并批準； （ 3）農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案經(jīng)批準后，由市、縣人民政府組織實施，按具體建設項目分別供地。3、以劃撥方式取得建設用地的審批： （ 1）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請建設用地的， 建設單位或個人應向城市規(guī)劃行政管理部門提出選址申請，由城市規(guī)劃行政主管部門對建設項目進行初步審查，核發(fā)建設項目選址意見書； （ 2）建設單位或個人向計劃管理部門申報可行性研究報告或設計任務書； （ 3）建設單

13、位持建設項目批準文件，包括可行性研究報告或設計任務書、年度基本建設計劃等，向建設用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請建設用地；（ 4）供地方案經(jīng)批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發(fā)建設用地批準書。 （ 5）土地使用者應當依法申請土地登記。（三）國家建設征用土地1、國家建設征用土地的特征：（ 1）征地主體的性； （2）征地行為的行政性； （3）征地條件的補償性。2、征用土地的審批權：征用下列土地的，由國務院批準：（ 1）基本農(nóng)田；（ 2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35 公頃的；其他土地超過70 公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。3、征用土地的

14、補償安置：貫徹 " 使被征用土地單位的農(nóng)民生活水平不降低的原則" 。征地費用一般由以下幾部分構成：（ 1）土地補償費（征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年的平均年產(chǎn)值的6 至 10 倍）；（ 2）安置補助費（征用耕地的安置補助費，按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每個需安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值，但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，不得超過被征用前三年的平均年產(chǎn)值的 15 倍）；（ 3）青苗補償費（標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定）；（ 4）地上附著物補償

15、費；（ 5）新菜地開發(fā)建設基金；（ 6）土地復墾費或耕地開墾費。（四）臨時用地的管理：建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。臨時使用土地的期限一般不超過 2 年，使用期滿，應當將土地還給土地所有人。（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設用地：1、 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 建設用地的對象和范圍： 是指農(nóng)村集體投資或農(nóng)民投資興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)、村辦企業(yè)、農(nóng)村村民住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)建設所使用的土地。2、 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)建設用地的管理：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)用地的審批權，在縣級以上地方人民政府。3、 村民宅基地：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的范圍。宅基地的使用，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。4、 集體土地使用權的轉讓及抵押問題：農(nóng)民集體所有的土地使用權，