物業(yè)管理糾紛法律解決

1、11 1 物業(yè)管理糾紛概述物業(yè)管理糾紛概述2 2 物業(yè)管理糾紛的處理物業(yè)管理糾紛的處理3 3 物業(yè)管理各階段易發(fā)的糾紛物業(yè)管理各階段易發(fā)的糾紛第五篇第五篇 物業(yè)管理糾紛物業(yè)管理糾紛2 【引導(dǎo)案例】【引導(dǎo)案例】 1.1 物業(yè)管理糾紛的概念和特點物業(yè)管理糾紛的概念和特點 1.2 物業(yè)管理糾紛的種類物業(yè)管理糾紛的種類 1.3 物業(yè)管理糾紛的起因及特點物業(yè)管理糾紛的起因及特點 1 物業(yè)管理糾紛概述物業(yè)管理糾紛概述3 【引導(dǎo)案例】【引導(dǎo)案例】停電事故導(dǎo)致業(yè)主落人電停電事故導(dǎo)致業(yè)主落人電梯井糾紛案梯井糾紛案 某日，某大廈突然停電，導(dǎo)致正在運行的電某日，某大廈突然停電，導(dǎo)致正在運行的電梯停在樓層中間，乘客被

2、困在電梯里，物業(yè)管理公梯停在樓層中間，乘客被困在電梯里，物業(yè)管理公司接報后，立即派維修工打開另外一層的電梯門，司接報后，立即派維修工打開另外一層的電梯門，恰好某業(yè)主感興趣前來觀看，突然滑進了電梯井摔恰好某業(yè)主感興趣前來觀看，突然滑進了電梯井摔傷。事后，該業(yè)主要求物業(yè)管理公司賠償。物業(yè)管傷。事后，該業(yè)主要求物業(yè)管理公司賠償。物業(yè)管理公司該不該賠償？理公司該不該賠償？4 1.1 物業(yè)管理糾紛的概念及特點物業(yè)管理糾紛的概念及特點（1 1）物業(yè)管理糾紛）物業(yè)管理糾紛 物業(yè)管理糾紛是指物業(yè)管理糾紛是指自然人、法人、其他社會組自然人、法人、其他社會組織、國家有關(guān)行政管理部門相互之間織、國家有關(guān)行政管理部門

3、相互之間在物業(yè)管理的在物業(yè)管理的民事、經(jīng)濟、行政民事、經(jīng)濟、行政活動中，因?qū)ν豁椗c物業(yè)有關(guān)活動中，因?qū)ν豁椗c物業(yè)有關(guān)或與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)或與具體行政行為有關(guān)的權(quán)或與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)或與具體行政行為有關(guān)的權(quán)利和義務(wù)有相互矛盾利和義務(wù)有相互矛盾( (對立、對抗對立、對抗) )的主張和請求，的主張和請求，而而發(fā)生的爭執(zhí)發(fā)生的爭執(zhí)。(p102)(p102)5（2 2）物業(yè)管理糾紛的特點）物業(yè)管理糾紛的特點物業(yè)管理糾紛不僅指違法或違背社會公共利物業(yè)管理糾紛不僅指違法或違背社會公共利益的行為，而且還指違反業(yè)主團體自治規(guī)約益的行為，而且還指違反業(yè)主團體自治規(guī)約的行為；的行為；物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系復(fù)雜；物

4、業(yè)管理糾紛法律關(guān)系復(fù)雜； 物業(yè)管理糾紛具有易發(fā)性；物業(yè)管理糾紛具有易發(fā)性；物業(yè)管理糾紛具有群眾性；物業(yè)管理糾紛具有群眾性；物業(yè)管理糾紛具有多樣性；物業(yè)管理糾紛具有多樣性；糾紛主體、糾紛類型；糾紛成因。糾紛主體、糾紛類型；糾紛成因。6 1.2 物業(yè)管理糾紛的種類物業(yè)管理糾紛的種類（1 1）按糾紛所屬法律部門不同的法律關(guān)系性）按糾紛所屬法律部門不同的法律關(guān)系性質(zhì)差異劃分質(zhì)差異劃分l 民事糾紛民事糾紛 l 經(jīng)濟糾紛經(jīng)濟糾紛 l 行政糾紛行政糾紛 刑事糾紛刑事糾紛 7（2 2）按糾紛與權(quán)益連帶關(guān)系狀態(tài)的不同）按糾紛與權(quán)益連帶關(guān)系狀態(tài)的不同l 靜態(tài)物業(yè)管理糾紛（權(quán)益歸宿）靜態(tài)物業(yè)管理糾紛（權(quán)益歸宿）l

5、動態(tài)物業(yè)管理糾紛動態(tài)物業(yè)管理糾紛 （權(quán)利行使）（權(quán)利行使） （3 3）按糾紛中的基本權(quán)利性質(zhì)和特點不同）按糾紛中的基本權(quán)利性質(zhì)和特點不同l 物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)類糾紛物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)類糾紛 l 物業(yè)管理債權(quán)類糾紛物業(yè)管理債權(quán)類糾紛l 物業(yè)管理行政權(quán)類糾紛物業(yè)管理行政權(quán)類糾紛 物業(yè)管理自治權(quán)類糾紛物業(yè)管理自治權(quán)類糾紛8案例一案例一 某物業(yè)公司為了彌補經(jīng)營虧損，多次擅自提高某物業(yè)公司為了彌補經(jīng)營虧損，多次擅自提高“宇宙花園宇宙花園”住宅小區(qū)業(yè)主的水電費，對此，部分住宅小區(qū)業(yè)主的水電費，對此，部分業(yè)主表示不滿，并拒交水電費。為了加強管理，物業(yè)主表示不滿，并拒交水電費。為了加強管理，物業(yè)服務(wù)公司采購了一批新的業(yè)服

6、務(wù)公司采購了一批新的ICIC卡水、電表，要求小卡水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶出自區(qū)業(yè)主每戶出自500500元將原來的水、電表替換掉，此元將原來的水、電表替換掉，此舉遭到了大部分業(yè)主的反對。于是物業(yè)管理公司對舉遭到了大部分業(yè)主的反對。于是物業(yè)管理公司對拒不交錢換表的業(yè)主停止送水、送電，并對拒交水拒不交錢換表的業(yè)主停止送水、送電，并對拒交水電費的業(yè)主給予罰款處理。小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企電費的業(yè)主給予罰款處理。小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的做法義憤填膺，強烈要求更換物業(yè)公司。部分業(yè)的做法義憤填膺，強烈要求更換物業(yè)公司。部分業(yè)主通過聯(lián)名簽字同意，請了另外一家物業(yè)公司來業(yè)主通過聯(lián)名簽字同意，請了另外一家物業(yè)公司來

7、到小區(qū)，但原物業(yè)公司以其與開發(fā)商有委托管理合到小區(qū)，但原物業(yè)公司以其與開發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)。雙方爭執(zhí)不下訴至法院。同為由拒絕交出管理權(quán)。雙方爭執(zhí)不下訴至法院。 物業(yè)公司和業(yè)主的做法各有什么不妥？物業(yè)公司和業(yè)主的做法各有什么不妥？WhyWhy？9分析分析 物業(yè)管理公司的不對之處及分析：物業(yè)管理公司的不對之處及分析：l擅自提高水電費不對。水電費是由政府有關(guān)部門定價，由水電管擅自提高水電費不對。水電費是由政府有關(guān)部門定價，由水電管理部門收取的費用，物業(yè)公司只能代收，不能擅自提價。理部門收取的費用，物業(yè)公司只能代收，不能擅自提價。l向業(yè)主收取向業(yè)主收取500500元的水、電設(shè)備費不對

8、。按規(guī)定，開發(fā)商必須將元的水、電設(shè)備費不對。按規(guī)定，開發(fā)商必須將每戶業(yè)主的水、電表設(shè)備的費用打入房價中。物業(yè)公司更換水、每戶業(yè)主的水、電表設(shè)備的費用打入房價中。物業(yè)公司更換水、電表要與開發(fā)商協(xié)商，而不能強行向業(yè)主收取費用。電表要與開發(fā)商協(xié)商，而不能強行向業(yè)主收取費用。l對業(yè)主停水、停電的做法不對。只有水、電管理部門才有權(quán)對用對業(yè)主停水、停電的做法不對。只有水、電管理部門才有權(quán)對用戶進行停水、停電的權(quán)利。戶進行停水、停電的權(quán)利。l對業(yè)主給予罰款處理不對。根據(jù)我國對業(yè)主給予罰款處理不對。根據(jù)我國行政處罰法的規(guī)定，只有行政處罰法的規(guī)定，只有國家司法機關(guān)和有關(guān)的行政機關(guān)才有處罰的決定權(quán)或執(zhí)行權(quán)。國家司

9、法機關(guān)和有關(guān)的行政機關(guān)才有處罰的決定權(quán)或執(zhí)行權(quán)。l以其與開發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)的做法，理由以其與開發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)的做法，理由不成立。不成立。l 業(yè)主的不對之處及分析：業(yè)主的不對之處及分析：l部分業(yè)主拒交水電費的做法不對。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費標(biāo)部分業(yè)主拒交水電費的做法不對。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)有意見，可通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁甚至訴訟解決，未解決之前準(zhǔn)有意見，可通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁甚至訴訟解決，未解決之前不能拒交水電費。不能拒交水電費。部分業(yè)主通過聯(lián)合簽名區(qū)聘請新的物業(yè)公司的做法不對。需要通部分業(yè)主通過聯(lián)合簽名區(qū)聘請新的物業(yè)公司的做法不對。需要通過業(yè)

10、主大會按特定程序進行。過業(yè)主大會按特定程序進行。10 1.3物業(yè)管理糾紛的起因及特點物業(yè)管理糾紛的起因及特點（一）物業(yè)管理民事糾紛的起因及特點（一）物業(yè)管理民事糾紛的起因及特點 （1 1）物業(yè)管理合同糾紛的起因和特點物業(yè)管理合同糾紛的起因和特點 物業(yè)管理合同糾紛的起因：物業(yè)管理合同糾紛的起因：合同主體的合法性或是否適格的問題合同主體的合法性或是否適格的問題合同內(nèi)容是否合法真實的問題合同內(nèi)容是否合法真實的問題 合同訂立的形式問題合同訂立的形式問題 合同履行中的問題合同履行中的問題 【案例案例2 2】臺風(fēng)刮起標(biāo)識牌傷人，物業(yè)服務(wù)企臺風(fēng)刮起標(biāo)識牌傷人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否賠償？業(yè)是否賠償？(P115)(

11、P115)11 物業(yè)管理合同糾紛的特點：物業(yè)管理合同糾紛的特點：糾紛主體的平等性。糾紛主體的平等性。 糾紛的內(nèi)容和標(biāo)的既有有形的物質(zhì)（如財糾紛的內(nèi)容和標(biāo)的既有有形的物質(zhì)（如財產(chǎn)），更有無形的服務(wù)。產(chǎn)），更有無形的服務(wù)。 糾紛處理方式的協(xié)議性。糾紛處理方式的協(xié)議性。糾紛管轄的地域性。糾紛管轄的地域性。 經(jīng)營者不得單方解約。經(jīng)營者不得單方解約。 12（2 2）物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的種類和特點物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的種類和特點 民事侵權(quán)糾紛與違約責(zé)任糾紛的最主要區(qū)別在于民事侵權(quán)糾紛與違約責(zé)任糾紛的最主要區(qū)別在于責(zé)責(zé)任基礎(chǔ)任基礎(chǔ)不一樣，后者起因于約定，而前者是法律的規(guī)定。不一樣，后者起因于約定，而前者是法律的規(guī)

12、定。物業(yè)管理侵權(quán)是指在物業(yè)管理過程中，當(dāng)事人因為故意物業(yè)管理侵權(quán)是指在物業(yè)管理過程中，當(dāng)事人因為故意或者過失造成了對他人的損害，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)該承擔(dān)或者過失造成了對他人的損害，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的違法行為。相應(yīng)責(zé)任的違法行為。 物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的種類，如根據(jù)被侵害的對象和物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的種類，如根據(jù)被侵害的對象和結(jié)果而言，通?？梢苑譃椋航Y(jié)果而言，通?？梢苑譃椋呵址肛敭a(chǎn)權(quán)侵犯財產(chǎn)權(quán)的糾紛、的糾紛、侵犯人侵犯人身權(quán)身權(quán)（含生命健康權(quán)、人格權(quán)和身份權(quán)）的糾紛和既侵（含生命健康權(quán)、人格權(quán)和身份權(quán)）的糾紛和既侵犯人身權(quán)又侵犯財產(chǎn)權(quán)的犯人身權(quán)又侵犯財產(chǎn)權(quán)的復(fù)合性復(fù)合性糾紛（如侵犯知識產(chǎn)權(quán)糾紛（

13、如侵犯知識產(chǎn)權(quán)的糾紛）。的糾紛）。 13 物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的種類：物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的種類：基于過錯責(zé)任原則的物業(yè)管理侵權(quán)糾紛基于過錯責(zé)任原則的物業(yè)管理侵權(quán)糾紛過錯責(zé)任原則在構(gòu)成上具有四個要件：過錯責(zé)任原則在構(gòu)成上具有四個要件： 行為人行為（包括作為或不作為）具有違法性；行為人行為（包括作為或不作為）具有違法性； 行為人主觀上有過錯（故意或過失）；行為人主觀上有過錯（故意或過失）； 行為人的行為客觀上造成了被侵害人（包括財行為人的行為客觀上造成了被侵害人（包括財產(chǎn)的、人身的或精神的）損害；產(chǎn)的、人身的或精神的）損害； 被侵害人的損害是行為人的行為引起的，即行被侵害人的損害是行為人的行為引起的，即

14、行為與損害之間有因果關(guān)系。為與損害之間有因果關(guān)系。【案例案例3 3】門衛(wèi)放松管理致使電動車被盜，門衛(wèi)放松管理致使電動車被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？物業(yè)公司應(yīng)否賠償？14【案例三】【案例三】20022002年年9 9月月1414日上午，家住成都某小日上午，家住成都某小區(qū)業(yè)主付某將電動自行車停放于自家車棚內(nèi)，并上區(qū)業(yè)主付某將電動自行車停放于自家車棚內(nèi)，并上鎖；下午鎖；下午5 5時許，付某發(fā)現(xiàn)電動車被盜，立即向小區(qū)時許，付某發(fā)現(xiàn)電動車被盜，立即向小區(qū)值班秩序維護員報告并到派出所報案。由于案件缺值班秩序維護員報告并到派出所報案。由于案件缺乏線索未能偵破，付某遂與物業(yè)公司交涉。付某認(rèn)乏線索未能偵破，付某遂與

15、物業(yè)公司交涉。付某認(rèn)為，小區(qū)為封閉小區(qū)，其與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服為，小區(qū)為封閉小區(qū)，其與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中明確寫明，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)維持公共秩序、務(wù)合同中明確寫明，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)維持公共秩序、安全監(jiān)控等職責(zé)，如未達到服務(wù)質(zhì)量，造成業(yè)主及安全監(jiān)控等職責(zé)，如未達到服務(wù)質(zhì)量，造成業(yè)主及使用人經(jīng)濟損失的，物業(yè)公司給予經(jīng)濟賠償。車輛使用人經(jīng)濟損失的，物業(yè)公司給予經(jīng)濟賠償。車輛丟失是由于物業(yè)公司未履行合同職責(zé)所致，要求物丟失是由于物業(yè)公司未履行合同職責(zé)所致，要求物業(yè)公司賠償其損失，但被物業(yè)公司拒絕。于是付某業(yè)公司賠償其損失，但被物業(yè)公司拒絕。于是付某向法院起訴，要求物業(yè)公司賠償其電動自行車損失向法

16、院起訴，要求物業(yè)公司賠償其電動自行車損失20002000元，附帶精神損失費元，附帶精神損失費50005000元。元。15【法院審理】【法院審理】 法院經(jīng)審理認(rèn)為，小區(qū)實行封閉管理，物業(yè)公法院經(jīng)審理認(rèn)為，小區(qū)實行封閉管理，物業(yè)公司的門衛(wèi)未對進出小區(qū)的外來人員進行必要的盤查，司的門衛(wèi)未對進出小區(qū)的外來人員進行必要的盤查，也未按合同約定進行登記，客觀上給盜竊行為的發(fā)也未按合同約定進行登記，客觀上給盜竊行為的發(fā)生帶來便利條件，其應(yīng)對自己的不作為承擔(dān)一定責(zé)生帶來便利條件，其應(yīng)對自己的不作為承擔(dān)一定責(zé)任。任。 原告對自己的財物保管存在疏忽，使小偷輕易原告對自己的財物保管存在疏忽，使小偷輕易將電動車盜走，應(yīng)

17、承擔(dān)主要責(zé)任。將電動車盜走，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。 據(jù)此，一審法院判決物業(yè)公司賠償原告付某損據(jù)此，一審法院判決物業(yè)公司賠償原告付某損失失500500元。付某不服，提起上訴。元。付某不服，提起上訴。 二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，一審法院審理事實清楚，二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，一審法院審理事實清楚，適用法律正確，駁回付某上訴請求，維持一審原判。適用法律正確，駁回付某上訴請求，維持一審原判。16基于嚴(yán)格責(zé)任的物業(yè)管理侵權(quán)糾紛基于嚴(yán)格責(zé)任的物業(yè)管理侵權(quán)糾紛物業(yè)管理嚴(yán)格責(zé)任即無過錯責(zé)任，即當(dāng)事人物業(yè)管理嚴(yán)格責(zé)任即無過錯責(zé)任，即當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任的要件并不以過錯為前提，只要不承擔(dān)責(zé)任的要件并不以過錯為前提，只要不能證明是被侵權(quán)人

18、的過錯，法律規(guī)定的責(zé)任能證明是被侵權(quán)人的過錯，法律規(guī)定的責(zé)任主體就要承擔(dān)責(zé)任。主體就要承擔(dān)責(zé)任。 【案例案例4 4】業(yè)主出差在外，家里污水漫溢業(yè)主出差在外，家里污水漫溢誰職責(zé)？（誰職責(zé)？（P117)P117)17 物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的特點：物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的特點：侵權(quán)行為和損害結(jié)果的多樣性。侵權(quán)行為和損害結(jié)果的多樣性。侵權(quán)損害賠償?shù)姆ǘㄐ?。侵?quán)損害賠償?shù)姆ǘㄐ?。侵?quán)責(zé)任與違約責(zé)任的交叉性。侵權(quán)責(zé)任與違約責(zé)任的交叉性。 18（二）物業(yè)管理行政糾紛的起因及特點（二）物業(yè)管理行政糾紛的起因及特點 （1 1）物業(yè)管理行政糾紛的起因）物業(yè)管理行政糾紛的起因 物業(yè)管理行政糾紛起因于不平等的物業(yè)行政管理關(guān)系。

19、物業(yè)管理行政糾紛起因于不平等的物業(yè)行政管理關(guān)系。 （2 2）物業(yè)管理行政糾紛的特點）物業(yè)管理行政糾紛的特點物業(yè)管理行政糾紛產(chǎn)生于物業(yè)行政管理關(guān)系中，當(dāng)事人在物物業(yè)管理行政糾紛產(chǎn)生于物業(yè)行政管理關(guān)系中，當(dāng)事人在物業(yè)管理關(guān)系中的業(yè)管理關(guān)系中的地位是不平等地位是不平等的，一方是代表政府行使管理的，一方是代表政府行使管理職權(quán)的行政機關(guān)，另一方則是管理相對人，屬于一般的民事職權(quán)的行政機關(guān)，另一方則是管理相對人，屬于一般的民事主體身份。主體身份。物業(yè)管理行政糾紛一旦成訟于法院，則屬于行政訴訟。該類物業(yè)管理行政糾紛一旦成訟于法院，則屬于行政訴訟。該類訴訟與民事糾紛性質(zhì)的訴訟的最大區(qū)別在于：一是審理中訴訟與民

20、事糾紛性質(zhì)的訴訟的最大區(qū)別在于：一是審理中不不能調(diào)解能調(diào)解；二是訴訟期間被訴方；二是訴訟期間被訴方行政機關(guān)不得補充證據(jù)或另行行政機關(guān)不得補充證據(jù)或另行收集調(diào)查證據(jù)收集調(diào)查證據(jù)。其他方面的權(quán)利義務(wù)是平等的。其他方面的權(quán)利義務(wù)是平等的。物業(yè)管理行政糾紛可能涉及財產(chǎn)內(nèi)容；也可能不涉及財產(chǎn)內(nèi)物業(yè)管理行政糾紛可能涉及財產(chǎn)內(nèi)容；也可能不涉及財產(chǎn)內(nèi)容，而只涉及撤消或認(rèn)可某種行為和其他非財產(chǎn)權(quán)利。容，而只涉及撤消或認(rèn)可某種行為和其他非財產(chǎn)權(quán)利。19（三）區(qū)分幾種不同性質(zhì)的物業(yè)管理糾紛時應(yīng)注意（三）區(qū)分幾種不同性質(zhì)的物業(yè)管理糾紛時應(yīng)注意的問題的問題 （1 1）因法規(guī)變化所引起的物業(yè)管理糾紛的定性）因法規(guī)變化所引

21、起的物業(yè)管理糾紛的定性 “新法不溯及既往新法不溯及既往”的原則。的原則。 （2 2）區(qū)分開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為和責(zé)任界限）區(qū)分開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為和責(zé)任界限 （3 3）因第三方行為引發(fā)的物業(yè)管理當(dāng)事人之間的糾紛）因第三方行為引發(fā)的物業(yè)管理當(dāng)事人之間的糾紛 第三方的行為引發(fā)物業(yè)管理糾紛，通常有兩種情況：第三方的行為引發(fā)物業(yè)管理糾紛，通常有兩種情況： 政府對物業(yè)管理當(dāng)事人的行為或合同的干預(yù)，造成物政府對物業(yè)管理當(dāng)事人的行為或合同的干預(yù)，造成物業(yè)管理當(dāng)事人不能依合同或關(guān)系來履行，發(fā)生糾紛。業(yè)管理當(dāng)事人不能依合同或關(guān)系來履行，發(fā)生糾紛。 第三人的違法行為引發(fā)物業(yè)管理當(dāng)事人的關(guān)聯(lián)責(zé)任，第三人的

22、違法行為引發(fā)物業(yè)管理當(dāng)事人的關(guān)聯(lián)責(zé)任，從而形成糾紛。從而形成糾紛。20 【引導(dǎo)案例解析引導(dǎo)案例解析】 電梯是一種垂直升降的運輸工具，在對其進行維修作業(yè)時，具有電梯是一種垂直升降的運輸工具，在對其進行維修作業(yè)時，具有高度的危險性。本案電梯停在樓層中間，高度的危險性。本案電梯停在樓層中間，在維修時處在高空作業(yè)狀態(tài)，在維修時處在高空作業(yè)狀態(tài)，屬高空危險作業(yè)的范圍。我國屬高空危險作業(yè)的范圍。我國民法通則民法通則第第123123條規(guī)定：條規(guī)定：“從事高從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環(huán)境空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環(huán)境有高度危險的作業(yè)造成他人損害

23、的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證有高度危險的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任。明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任?！?從法理上講，高度危險作業(yè)致人損害應(yīng)適用無過錯責(zé)任原則。本從法理上講，高度危險作業(yè)致人損害應(yīng)適用無過錯責(zé)任原則。本案物業(yè)管理公司要免責(zé)，必須證明業(yè)主受害是由其自身故意造成的。案物業(yè)管理公司要免責(zé)，必須證明業(yè)主受害是由其自身故意造成的。本案業(yè)主感興趣前去觀看，墜入電梯井絕非其本意。所以，業(yè)主沒有本案業(yè)主感興趣前去觀看，墜入電梯井絕非其本意。所以，業(yè)主沒有自傷的故意，物業(yè)管理公司也就不存在免責(zé)任的理由。但業(yè)主作為具自傷

24、的故意，物業(yè)管理公司也就不存在免責(zé)任的理由。但業(yè)主作為具有完全民事行為能力的人，應(yīng)當(dāng)預(yù)見到電梯維修作業(yè)的危險性，但其有完全民事行為能力的人，應(yīng)當(dāng)預(yù)見到電梯維修作業(yè)的危險性，但其輕信危害不會發(fā)生，仍然觀看，以致最終墜入電梯井，其主觀上存在輕信危害不會發(fā)生，仍然觀看，以致最終墜入電梯井，其主觀上存在疏忽大意的過失，過錯是明顯的。疏忽大意的過失，過錯是明顯的。 民法通則民法通則第第131131條規(guī)定：條規(guī)定：“受害人對損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。受害人對損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任?！睋?jù)此，物業(yè)管理公司不必承擔(dān)全部賠償責(zé)任，只須承擔(dān)部分賠償責(zé)任。據(jù)此，物業(yè)管理公

25、司不必承擔(dān)全部賠償責(zé)任，只須承擔(dān)部分賠償責(zé)任。21 2.1 物業(yè)管理糾紛處理的依據(jù)物業(yè)管理糾紛處理的依據(jù) 2.2 物業(yè)管理糾紛處理的原則物業(yè)管理糾紛處理的原則 2.3 物業(yè)管理糾紛處理的方式和程序物業(yè)管理糾紛處理的方式和程序 2 物業(yè)管理糾紛處理物業(yè)管理糾紛處理22 2.1物業(yè)管理糾紛處理的依據(jù)物業(yè)管理糾紛處理的依據(jù)（1）法律法律（2）行政法規(guī)）行政法規(guī)（3）地方性法規(guī)和部門規(guī)章）地方性法規(guī)和部門規(guī)章（4）物業(yè)服務(wù)合同）物業(yè)服務(wù)合同（5）管理規(guī)約）管理規(guī)約 23 2.2物業(yè)管理糾紛處理的原則物業(yè)管理糾紛處理的原則（1）物業(yè)管理糾紛處理的合法原則物業(yè)管理糾紛處理的合法原則 （2）物業(yè)管理糾紛的地

26、域管轄原則）物業(yè)管理糾紛的地域管轄原則 （3）物業(yè)管理糾紛尊重協(xié)議和合同的）物業(yè)管理糾紛尊重協(xié)議和合同的原則原則 （4）著重調(diào)解的原則。）著重調(diào)解的原則。24 2.3物業(yè)管理糾紛處理的方式和程序物業(yè)管理糾紛處理的方式和程序 （一）物業(yè)管理民事糾紛處理方式和程序（一）物業(yè)管理民事糾紛處理方式和程序 （1）當(dāng)事人協(xié)商）當(dāng)事人協(xié)商 協(xié)商是由物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人雙方或多方本協(xié)商是由物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人雙方或多方本著實事求是的精神，依據(jù)有關(guān)法規(guī)、管理規(guī)約和所著實事求是的精神，依據(jù)有關(guān)法規(guī)、管理規(guī)約和所訂合同中的規(guī)定，直接進行磋商，通過擺事實、講訂合同中的規(guī)定，直接進行磋商，通過擺事實、講道理的辦法來查明事實

27、、分清是非，在自愿互諒、道理的辦法來查明事實、分清是非，在自愿互諒、明確責(zé)任的基礎(chǔ)上，共同商量達成一致意見，按照明確責(zé)任的基礎(chǔ)上，共同商量達成一致意見，按照各自過錯的有無、大小和對方受損害的程度，自覺各自過錯的有無、大小和對方受損害的程度，自覺承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，以便及時地自行解決物業(yè)管理糾承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，以便及時地自行解決物業(yè)管理糾紛的一種處理糾紛的方式。紛的一種處理糾紛的方式。25 （2）調(diào)解）調(diào)解 調(diào)解是指當(dāng)事人之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛時，調(diào)解是指當(dāng)事人之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛時，由國家規(guī)定的有管轄權(quán)的第三人來主持引導(dǎo)當(dāng)由國家規(guī)定的有管轄權(quán)的第三人來主持引導(dǎo)當(dāng)事人進行協(xié)商活動，堅持自愿原則和合法原則

28、，事人進行協(xié)商活動，堅持自愿原則和合法原則，運用對當(dāng)事人進行利害分析、說服教育的方法，運用對當(dāng)事人進行利害分析、說服教育的方法，促使當(dāng)事人雙方相互諒解，自愿達成協(xié)議，平促使當(dāng)事人雙方相互諒解，自愿達成協(xié)議，平息糾紛爭端的一種方式。息糾紛爭端的一種方式。 調(diào)解按調(diào)解主持人的身份不同可分為調(diào)解按調(diào)解主持人的身份不同可分為民間民間調(diào)解調(diào)解、行政調(diào)解行政調(diào)解和和司法調(diào)解司法調(diào)解三種。三種。 26 （3）仲裁（）仲裁（） 仲裁是指由物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人依據(jù)仲裁法，仲裁是指由物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人依據(jù)仲裁法，雙方自愿達成協(xié)議選定仲裁機構(gòu)并由其主持調(diào)解或雙方自愿達成協(xié)議選定仲裁機構(gòu)并由其主持調(diào)解或?qū)m紛作出裁決的

29、一種處理糾紛方式。對糾紛作出裁決的一種處理糾紛方式。 物業(yè)管理糾紛仲裁處理的一般程序是：物業(yè)管理糾紛仲裁處理的一般程序是：l 一方當(dāng)事人向選定的仲裁委員會提交仲裁申請一方當(dāng)事人向選定的仲裁委員會提交仲裁申請書；書；l 仲裁委員會于收到申請書后仲裁委員會于收到申請書后5日內(nèi)決定立案或不日內(nèi)決定立案或不立案；立案； 立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊送申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)則、送申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊送達被申請人；仲裁員名冊送達被申請人；27 （3）仲裁（）仲裁（）l被申請人在規(guī)定期限內(nèi)答辯，雙方按名冊選定仲被申請

30、人在規(guī)定期限內(nèi)答辯，雙方按名冊選定仲裁員。普通程序?qū)徖頃r由三名仲裁員組成，雙方裁員。普通程序?qū)徖頃r由三名仲裁員組成，雙方各選一名仲裁員，仲裁委員會指定一名任首席仲各選一名仲裁員，仲裁委員會指定一名任首席仲裁員；案情簡單、爭議標(biāo)的小的，可以適用簡易裁員；案情簡單、爭議標(biāo)的小的，可以適用簡易程序，由一名仲裁員審理；程序，由一名仲裁員審理；l開庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辮淪、提議調(diào)解；開庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辮淪、提議調(diào)解；l制作調(diào)解書或調(diào)解不成時制作裁決書；制作調(diào)解書或調(diào)解不成時制作裁決書； 當(dāng)事人向法院申請執(zhí)行。當(dāng)事人向法院申請執(zhí)行。 28 （4）訴訟（）訴訟（） 訴訟是法院在物業(yè)管理糾紛訴訟當(dāng)事人和其他訴

31、訟參訴訟是法院在物業(yè)管理糾紛訴訟當(dāng)事人和其他訴訟參加人的參加下，依法審理和解決物業(yè)管理糾紛案件的活動，加人的參加下，依法審理和解決物業(yè)管理糾紛案件的活動，以及在該活動中形成的各種關(guān)系的總和。以及在該活動中形成的各種關(guān)系的總和。 分為民事訴訟和行政訴訟兩大類。分為民事訴訟和行政訴訟兩大類。 訴訟是解決爭議糾紛的最基本的方式，也是最后的方訴訟是解決爭議糾紛的最基本的方式，也是最后的方式。式。 訴訟的管轄機關(guān)是人民法院。訴訟的管轄機關(guān)是人民法院。29 （4）訴訟（）訴訟（） 物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個步驟：步驟：l 當(dāng)事人一方（原告）提交起訴

32、狀，起訴至法院；當(dāng)事人一方（原告）提交起訴狀，起訴至法院；l 法院審查立案后將起訴狀副本送達被告；法院審查立案后將起訴狀副本送達被告；l 被告提交答辯狀；被告提交答辯狀；l 開庭：法院調(diào)查、辯論、調(diào)解；開庭：法院調(diào)查、辯論、調(diào)解；l 制作調(diào)解書或一審判決書；制作調(diào)解書或一審判決書；l 雙方均不上訴，則判決書生效；或一方不服提起上雙方均不上訴，則判決書生效；或一方不服提起上訴，進入第二審程序；訴，進入第二審程序；l 第二審審理：制作二審調(diào)解書或下達二審判決書，第二審審理：制作二審調(diào)解書或下達二審判決書，此為終審判決，不得上訴；此為終審判決，不得上訴；l 執(zhí)行；執(zhí)行； 審判監(jiān)督程序，如申訴。審判監(jiān)

33、督程序，如申訴。30（二）物業(yè)管理行政糾紛處理方式和程序（二）物業(yè)管理行政糾紛處理方式和程序 （1）行政復(fù)議（）行政復(fù)議（） 行政復(fù)議是指公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政復(fù)議是指公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機關(guān)的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，依法行政機關(guān)的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，依法向向上級行政機關(guān)提出申請上級行政機關(guān)提出申請，由受理申請的行政機關(guān)對，由受理申請的行政機關(guān)對具體行政行為依法進行審查并作出處理的活動。具體行政行為依法進行審查并作出處理的活動。 對行政機關(guān)而言，行政復(fù)議是行政機關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部對行政機關(guān)而言，行政復(fù)議是行政機關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部自我監(jiān)督自我監(jiān)督的一種重要形式；的一種重要形式；對行政相對方而言，行政復(fù)議是對其被侵犯的權(quán)益對行政相對方而言，行政復(fù)議是對其被侵犯的權(quán)益的一種的一種救濟手段或途徑救濟手段或途徑31 （1）行政復(fù)議（）行政復(fù)