物業(yè)管理糾紛法律解決

1、11 1 物業(yè)管理糾紛概述物業(yè)管理糾紛概述2 2 物業(yè)管理糾紛的處理物業(yè)管理糾紛的處理3 3 物業(yè)管理各階段易發(fā)的糾紛物業(yè)管理各階段易發(fā)的糾紛第五篇第五篇 物業(yè)管理糾紛物業(yè)管理糾紛2 【引導(dǎo)案例】【引導(dǎo)案例】 1.1 物業(yè)管理糾紛的概念和特點(diǎn)物業(yè)管理糾紛的概念和特點(diǎn) 1.2 物業(yè)管理糾紛的種類(lèi)物業(yè)管理糾紛的種類(lèi) 1.3 物業(yè)管理糾紛的起因及特點(diǎn)物業(yè)管理糾紛的起因及特點(diǎn) 1 物業(yè)管理糾紛概述物業(yè)管理糾紛概述3 【引導(dǎo)案例】【引導(dǎo)案例】停電事故導(dǎo)致業(yè)主落人電停電事故導(dǎo)致業(yè)主落人電梯井糾紛案梯井糾紛案 某日，某大廈突然停電，導(dǎo)致正在運(yùn)行的電某日，某大廈突然停電，導(dǎo)致正在運(yùn)行的電梯停在樓層中間，乘客被

2、困在電梯里，物業(yè)管理公梯停在樓層中間，乘客被困在電梯里，物業(yè)管理公司接報(bào)后，立即派維修工打開(kāi)另外一層的電梯門(mén)，司接報(bào)后，立即派維修工打開(kāi)另外一層的電梯門(mén)，恰好某業(yè)主感興趣前來(lái)觀看，突然滑進(jìn)了電梯井摔恰好某業(yè)主感興趣前來(lái)觀看，突然滑進(jìn)了電梯井摔傷。事后，該業(yè)主要求物業(yè)管理公司賠償。物業(yè)管傷。事后，該業(yè)主要求物業(yè)管理公司賠償。物業(yè)管理公司該不該賠償？理公司該不該賠償？4 1.1 物業(yè)管理糾紛的概念及特點(diǎn)物業(yè)管理糾紛的概念及特點(diǎn)（1 1）物業(yè)管理糾紛）物業(yè)管理糾紛 物業(yè)管理糾紛是指物業(yè)管理糾紛是指自然人、法人、其他社會(huì)組自然人、法人、其他社會(huì)組織、國(guó)家有關(guān)行政管理部門(mén)相互之間織、國(guó)家有關(guān)行政管理部門(mén)

3、相互之間在物業(yè)管理的在物業(yè)管理的民事、經(jīng)濟(jì)、行政民事、經(jīng)濟(jì)、行政活動(dòng)中，因?qū)ν豁?xiàng)與物業(yè)有關(guān)活動(dòng)中，因?qū)ν豁?xiàng)與物業(yè)有關(guān)或與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)或與具體行政行為有關(guān)的權(quán)或與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)或與具體行政行為有關(guān)的權(quán)利和義務(wù)有相互矛盾利和義務(wù)有相互矛盾( (對(duì)立、對(duì)抗對(duì)立、對(duì)抗) )的主張和請(qǐng)求，的主張和請(qǐng)求，而而發(fā)生的爭(zhēng)執(zhí)發(fā)生的爭(zhēng)執(zhí)。(p102)(p102)5（2 2）物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)）物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)物業(yè)管理糾紛不僅指違法或違背社會(huì)公共利物業(yè)管理糾紛不僅指違法或違背社會(huì)公共利益的行為，而且還指違反業(yè)主團(tuán)體自治規(guī)約益的行為，而且還指違反業(yè)主團(tuán)體自治規(guī)約的行為；的行為；物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系復(fù)雜；物

4、業(yè)管理糾紛法律關(guān)系復(fù)雜； 物業(yè)管理糾紛具有易發(fā)性；物業(yè)管理糾紛具有易發(fā)性；物業(yè)管理糾紛具有群眾性；物業(yè)管理糾紛具有群眾性；物業(yè)管理糾紛具有多樣性；物業(yè)管理糾紛具有多樣性；糾紛主體、糾紛類(lèi)型；糾紛成因。糾紛主體、糾紛類(lèi)型；糾紛成因。6 1.2 物業(yè)管理糾紛的種類(lèi)物業(yè)管理糾紛的種類(lèi)（1 1）按糾紛所屬法律部門(mén)不同的法律關(guān)系性）按糾紛所屬法律部門(mén)不同的法律關(guān)系性質(zhì)差異劃分質(zhì)差異劃分l 民事糾紛民事糾紛 l 經(jīng)濟(jì)糾紛經(jīng)濟(jì)糾紛 l 行政糾紛行政糾紛 刑事糾紛刑事糾紛 7（2 2）按糾紛與權(quán)益連帶關(guān)系狀態(tài)的不同）按糾紛與權(quán)益連帶關(guān)系狀態(tài)的不同l 靜態(tài)物業(yè)管理糾紛（權(quán)益歸宿）靜態(tài)物業(yè)管理糾紛（權(quán)益歸宿）l

5、動(dòng)態(tài)物業(yè)管理糾紛動(dòng)態(tài)物業(yè)管理糾紛 （權(quán)利行使）（權(quán)利行使） （3 3）按糾紛中的基本權(quán)利性質(zhì)和特點(diǎn)不同）按糾紛中的基本權(quán)利性質(zhì)和特點(diǎn)不同l 物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)類(lèi)糾紛物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)類(lèi)糾紛 l 物業(yè)管理債權(quán)類(lèi)糾紛物業(yè)管理債權(quán)類(lèi)糾紛l 物業(yè)管理行政權(quán)類(lèi)糾紛物業(yè)管理行政權(quán)類(lèi)糾紛 物業(yè)管理自治權(quán)類(lèi)糾紛物業(yè)管理自治權(quán)類(lèi)糾紛8案例一案例一 某物業(yè)公司為了彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)虧損，多次擅自提高某物業(yè)公司為了彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)虧損，多次擅自提高“宇宙花園宇宙花園”住宅小區(qū)業(yè)主的水電費(fèi)，對(duì)此，部分住宅小區(qū)業(yè)主的水電費(fèi)，對(duì)此，部分業(yè)主表示不滿，并拒交水電費(fèi)。為了加強(qiáng)管理，物業(yè)主表示不滿，并拒交水電費(fèi)。為了加強(qiáng)管理，物業(yè)服務(wù)公司采購(gòu)了一批新的業(yè)服

6、務(wù)公司采購(gòu)了一批新的ICIC卡水、電表，要求小卡水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶出自區(qū)業(yè)主每戶出自500500元將原來(lái)的水、電表替換掉，此元將原來(lái)的水、電表替換掉，此舉遭到了大部分業(yè)主的反對(duì)。于是物業(yè)管理公司對(duì)舉遭到了大部分業(yè)主的反對(duì)。于是物業(yè)管理公司對(duì)拒不交錢(qián)換表的業(yè)主停止送水、送電，并對(duì)拒交水拒不交錢(qián)換表的業(yè)主停止送水、送電，并對(duì)拒交水電費(fèi)的業(yè)主給予罰款處理。小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企電費(fèi)的業(yè)主給予罰款處理。小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的做法義憤填膺，強(qiáng)烈要求更換物業(yè)公司。部分業(yè)的做法義憤填膺，強(qiáng)烈要求更換物業(yè)公司。部分業(yè)主通過(guò)聯(lián)名簽字同意，請(qǐng)了另外一家物業(yè)公司來(lái)業(yè)主通過(guò)聯(lián)名簽字同意，請(qǐng)了另外一家物業(yè)公司來(lái)

7、到小區(qū)，但原物業(yè)公司以其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合到小區(qū)，但原物業(yè)公司以其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下訴至法院。同為由拒絕交出管理權(quán)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下訴至法院。 物業(yè)公司和業(yè)主的做法各有什么不妥？物業(yè)公司和業(yè)主的做法各有什么不妥？WhyWhy？9分析分析 物業(yè)管理公司的不對(duì)之處及分析：物業(yè)管理公司的不對(duì)之處及分析：l擅自提高水電費(fèi)不對(duì)。水電費(fèi)是由政府有關(guān)部門(mén)定價(jià)，由水電管擅自提高水電費(fèi)不對(duì)。水電費(fèi)是由政府有關(guān)部門(mén)定價(jià)，由水電管理部門(mén)收取的費(fèi)用，物業(yè)公司只能代收，不能擅自提價(jià)。理部門(mén)收取的費(fèi)用，物業(yè)公司只能代收，不能擅自提價(jià)。l向業(yè)主收取向業(yè)主收取500500元的水、電設(shè)備費(fèi)不對(duì)

8、。按規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須將元的水、電設(shè)備費(fèi)不對(duì)。按規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須將每戶業(yè)主的水、電表設(shè)備的費(fèi)用打入房?jī)r(jià)中。物業(yè)公司更換水、每戶業(yè)主的水、電表設(shè)備的費(fèi)用打入房?jī)r(jià)中。物業(yè)公司更換水、電表要與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，而不能強(qiáng)行向業(yè)主收取費(fèi)用。電表要與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，而不能強(qiáng)行向業(yè)主收取費(fèi)用。l對(duì)業(yè)主停水、停電的做法不對(duì)。只有水、電管理部門(mén)才有權(quán)對(duì)用對(duì)業(yè)主停水、停電的做法不對(duì)。只有水、電管理部門(mén)才有權(quán)對(duì)用戶進(jìn)行停水、停電的權(quán)利。戶進(jìn)行停水、停電的權(quán)利。l對(duì)業(yè)主給予罰款處理不對(duì)。根據(jù)我國(guó)對(duì)業(yè)主給予罰款處理不對(duì)。根據(jù)我國(guó)行政處罰法的規(guī)定，只有行政處罰法的規(guī)定，只有國(guó)家司法機(jī)關(guān)和有關(guān)的行政機(jī)關(guān)才有處罰的決定權(quán)或執(zhí)行權(quán)。國(guó)家司

9、法機(jī)關(guān)和有關(guān)的行政機(jī)關(guān)才有處罰的決定權(quán)或執(zhí)行權(quán)。l以其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)的做法，理由以其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)的做法，理由不成立。不成立。l 業(yè)主的不對(duì)之處及分析：業(yè)主的不對(duì)之處及分析：l部分業(yè)主拒交水電費(fèi)的做法不對(duì)。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)部分業(yè)主拒交水電費(fèi)的做法不對(duì)。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有意見(jiàn)，可通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁甚至訴訟解決，未解決之前準(zhǔn)有意見(jiàn)，可通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁甚至訴訟解決，未解決之前不能拒交水電費(fèi)。不能拒交水電費(fèi)。部分業(yè)主通過(guò)聯(lián)合簽名區(qū)聘請(qǐng)新的物業(yè)公司的做法不對(duì)。需要通部分業(yè)主通過(guò)聯(lián)合簽名區(qū)聘請(qǐng)新的物業(yè)公司的做法不對(duì)。需要通過(guò)業(yè)

10、主大會(huì)按特定程序進(jìn)行。過(guò)業(yè)主大會(huì)按特定程序進(jìn)行。10 1.3物業(yè)管理糾紛的起因及特點(diǎn)物業(yè)管理糾紛的起因及特點(diǎn)（一）物業(yè)管理民事糾紛的起因及特點(diǎn)（一）物業(yè)管理民事糾紛的起因及特點(diǎn) （1 1）物業(yè)管理合同糾紛的起因和特點(diǎn)物業(yè)管理合同糾紛的起因和特點(diǎn) 物業(yè)管理合同糾紛的起因：物業(yè)管理合同糾紛的起因：合同主體的合法性或是否適格的問(wèn)題合同主體的合法性或是否適格的問(wèn)題合同內(nèi)容是否合法真實(shí)的問(wèn)題合同內(nèi)容是否合法真實(shí)的問(wèn)題 合同訂立的形式問(wèn)題合同訂立的形式問(wèn)題 合同履行中的問(wèn)題合同履行中的問(wèn)題 【案例案例2 2】臺(tái)風(fēng)刮起標(biāo)識(shí)牌傷人，物業(yè)服務(wù)企臺(tái)風(fēng)刮起標(biāo)識(shí)牌傷人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否賠償？業(yè)是否賠償？(P115)(

11、P115)11 物業(yè)管理合同糾紛的特點(diǎn)：物業(yè)管理合同糾紛的特點(diǎn)：糾紛主體的平等性。糾紛主體的平等性。 糾紛的內(nèi)容和標(biāo)的既有有形的物質(zhì)（如財(cái)糾紛的內(nèi)容和標(biāo)的既有有形的物質(zhì)（如財(cái)產(chǎn)），更有無(wú)形的服務(wù)。產(chǎn)），更有無(wú)形的服務(wù)。 糾紛處理方式的協(xié)議性。糾紛處理方式的協(xié)議性。糾紛管轄的地域性。糾紛管轄的地域性。 經(jīng)營(yíng)者不得單方解約。經(jīng)營(yíng)者不得單方解約。 12（2 2）物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的種類(lèi)和特點(diǎn)物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的種類(lèi)和特點(diǎn) 民事侵權(quán)糾紛與違約責(zé)任糾紛的最主要區(qū)別在于民事侵權(quán)糾紛與違約責(zé)任糾紛的最主要區(qū)別在于責(zé)責(zé)任基礎(chǔ)任基礎(chǔ)不一樣，后者起因于約定，而前者是法律的規(guī)定。不一樣，后者起因于約定，而前者是法律的規(guī)

12、定。物業(yè)管理侵權(quán)是指在物業(yè)管理過(guò)程中，當(dāng)事人因?yàn)楣室馕飿I(yè)管理侵權(quán)是指在物業(yè)管理過(guò)程中，當(dāng)事人因?yàn)楣室饣蛘哌^(guò)失造成了對(duì)他人的損害，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)該承擔(dān)或者過(guò)失造成了對(duì)他人的損害，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的違法行為。相應(yīng)責(zé)任的違法行為。 物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的種類(lèi)，如根據(jù)被侵害的對(duì)象和物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的種類(lèi)，如根據(jù)被侵害的對(duì)象和結(jié)果而言，通常可以分為：結(jié)果而言，通?？梢苑譃椋呵址肛?cái)產(chǎn)權(quán)侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)的糾紛、的糾紛、侵犯人侵犯人身權(quán)身權(quán)（含生命健康權(quán)、人格權(quán)和身份權(quán)）的糾紛和既侵（含生命健康權(quán)、人格權(quán)和身份權(quán)）的糾紛和既侵犯人身權(quán)又侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)的犯人身權(quán)又侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)的復(fù)合性復(fù)合性糾紛（如侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)糾紛（

13、如侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)的糾紛）。的糾紛）。 13 物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的種類(lèi)：物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的種類(lèi)：基于過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則的物業(yè)管理侵權(quán)糾紛基于過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則的物業(yè)管理侵權(quán)糾紛過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則在構(gòu)成上具有四個(gè)要件：過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則在構(gòu)成上具有四個(gè)要件： 行為人行為（包括作為或不作為）具有違法性；行為人行為（包括作為或不作為）具有違法性； 行為人主觀上有過(guò)錯(cuò)（故意或過(guò)失）；行為人主觀上有過(guò)錯(cuò)（故意或過(guò)失）； 行為人的行為客觀上造成了被侵害人（包括財(cái)行為人的行為客觀上造成了被侵害人（包括財(cái)產(chǎn)的、人身的或精神的）損害；產(chǎn)的、人身的或精神的）損害； 被侵害人的損害是行為人的行為引起的，即行被侵害人的損害是行為人的行為引起的，即

14、行為與損害之間有因果關(guān)系。為與損害之間有因果關(guān)系。【案例案例3 3】門(mén)衛(wèi)放松管理致使電動(dòng)車(chē)被盜，門(mén)衛(wèi)放松管理致使電動(dòng)車(chē)被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？物業(yè)公司應(yīng)否賠償？14【案例三】【案例三】20022002年年9 9月月1414日上午，家住成都某小日上午，家住成都某小區(qū)業(yè)主付某將電動(dòng)自行車(chē)停放于自家車(chē)棚內(nèi)，并上區(qū)業(yè)主付某將電動(dòng)自行車(chē)停放于自家車(chē)棚內(nèi)，并上鎖；下午鎖；下午5 5時(shí)許，付某發(fā)現(xiàn)電動(dòng)車(chē)被盜，立即向小區(qū)時(shí)許，付某發(fā)現(xiàn)電動(dòng)車(chē)被盜，立即向小區(qū)值班秩序維護(hù)員報(bào)告并到派出所報(bào)案。由于案件缺值班秩序維護(hù)員報(bào)告并到派出所報(bào)案。由于案件缺乏線索未能偵破，付某遂與物業(yè)公司交涉。付某認(rèn)乏線索未能偵破，付某遂與

15、物業(yè)公司交涉。付某認(rèn)為，小區(qū)為封閉小區(qū)，其與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服為，小區(qū)為封閉小區(qū)，其與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中明確寫(xiě)明，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)維持公共秩序、務(wù)合同中明確寫(xiě)明，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)維持公共秩序、安全監(jiān)控等職責(zé)，如未達(dá)到服務(wù)質(zhì)量，造成業(yè)主及安全監(jiān)控等職責(zé)，如未達(dá)到服務(wù)質(zhì)量，造成業(yè)主及使用人經(jīng)濟(jì)損失的，物業(yè)公司給予經(jīng)濟(jì)賠償。車(chē)輛使用人經(jīng)濟(jì)損失的，物業(yè)公司給予經(jīng)濟(jì)賠償。車(chē)輛丟失是由于物業(yè)公司未履行合同職責(zé)所致，要求物丟失是由于物業(yè)公司未履行合同職責(zé)所致，要求物業(yè)公司賠償其損失，但被物業(yè)公司拒絕。于是付某業(yè)公司賠償其損失，但被物業(yè)公司拒絕。于是付某向法院起訴，要求物業(yè)公司賠償其電動(dòng)自行車(chē)損失向法

16、院起訴，要求物業(yè)公司賠償其電動(dòng)自行車(chē)損失20002000元，附帶精神損失費(fèi)元，附帶精神損失費(fèi)50005000元。元。15【法院審理】【法院審理】 法院經(jīng)審理認(rèn)為，小區(qū)實(shí)行封閉管理，物業(yè)公法院經(jīng)審理認(rèn)為，小區(qū)實(shí)行封閉管理，物業(yè)公司的門(mén)衛(wèi)未對(duì)進(jìn)出小區(qū)的外來(lái)人員進(jìn)行必要的盤(pán)查，司的門(mén)衛(wèi)未對(duì)進(jìn)出小區(qū)的外來(lái)人員進(jìn)行必要的盤(pán)查，也未按合同約定進(jìn)行登記，客觀上給盜竊行為的發(fā)也未按合同約定進(jìn)行登記，客觀上給盜竊行為的發(fā)生帶來(lái)便利條件，其應(yīng)對(duì)自己的不作為承擔(dān)一定責(zé)生帶來(lái)便利條件，其應(yīng)對(duì)自己的不作為承擔(dān)一定責(zé)任。任。 原告對(duì)自己的財(cái)物保管存在疏忽，使小偷輕易原告對(duì)自己的財(cái)物保管存在疏忽，使小偷輕易將電動(dòng)車(chē)盜走，應(yīng)

17、承擔(dān)主要責(zé)任。將電動(dòng)車(chē)盜走，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。 據(jù)此，一審法院判決物業(yè)公司賠償原告付某損據(jù)此，一審法院判決物業(yè)公司賠償原告付某損失失500500元。付某不服，提起上訴。元。付某不服，提起上訴。 二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，一審法院審理事實(shí)清楚，二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，一審法院審理事實(shí)清楚，適用法律正確，駁回付某上訴請(qǐng)求，維持一審原判。適用法律正確，駁回付某上訴請(qǐng)求，維持一審原判。16基于嚴(yán)格責(zé)任的物業(yè)管理侵權(quán)糾紛基于嚴(yán)格責(zé)任的物業(yè)管理侵權(quán)糾紛物業(yè)管理嚴(yán)格責(zé)任即無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，即當(dāng)事人物業(yè)管理嚴(yán)格責(zé)任即無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，即當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任的要件并不以過(guò)錯(cuò)為前提，只要不承擔(dān)責(zé)任的要件并不以過(guò)錯(cuò)為前提，只要不能證明是被侵權(quán)人

18、的過(guò)錯(cuò)，法律規(guī)定的責(zé)任能證明是被侵權(quán)人的過(guò)錯(cuò)，法律規(guī)定的責(zé)任主體就要承擔(dān)責(zé)任。主體就要承擔(dān)責(zé)任。 【案例案例4 4】業(yè)主出差在外，家里污水漫溢業(yè)主出差在外，家里污水漫溢誰(shuí)職責(zé)？（誰(shuí)職責(zé)？（P117)P117)17 物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的特點(diǎn)：物業(yè)管理侵權(quán)糾紛的特點(diǎn)：侵權(quán)行為和損害結(jié)果的多樣性。侵權(quán)行為和損害結(jié)果的多樣性。侵權(quán)損害賠償?shù)姆ǘㄐ?。侵?quán)損害賠償?shù)姆ǘㄐ?。侵?quán)責(zé)任與違約責(zé)任的交叉性。侵權(quán)責(zé)任與違約責(zé)任的交叉性。 18（二）物業(yè)管理行政糾紛的起因及特點(diǎn)（二）物業(yè)管理行政糾紛的起因及特點(diǎn) （1 1）物業(yè)管理行政糾紛的起因）物業(yè)管理行政糾紛的起因 物業(yè)管理行政糾紛起因于不平等的物業(yè)行政管理關(guān)系。

19、物業(yè)管理行政糾紛起因于不平等的物業(yè)行政管理關(guān)系。 （2 2）物業(yè)管理行政糾紛的特點(diǎn)）物業(yè)管理行政糾紛的特點(diǎn)物業(yè)管理行政糾紛產(chǎn)生于物業(yè)行政管理關(guān)系中，當(dāng)事人在物物業(yè)管理行政糾紛產(chǎn)生于物業(yè)行政管理關(guān)系中，當(dāng)事人在物業(yè)管理關(guān)系中的業(yè)管理關(guān)系中的地位是不平等地位是不平等的，一方是代表政府行使管理的，一方是代表政府行使管理職權(quán)的行政機(jī)關(guān)，另一方則是管理相對(duì)人，屬于一般的民事職權(quán)的行政機(jī)關(guān)，另一方則是管理相對(duì)人，屬于一般的民事主體身份。主體身份。物業(yè)管理行政糾紛一旦成訟于法院，則屬于行政訴訟。該類(lèi)物業(yè)管理行政糾紛一旦成訟于法院，則屬于行政訴訟。該類(lèi)訴訟與民事糾紛性質(zhì)的訴訟的最大區(qū)別在于：一是審理中訴訟與民

20、事糾紛性質(zhì)的訴訟的最大區(qū)別在于：一是審理中不不能調(diào)解能調(diào)解；二是訴訟期間被訴方；二是訴訟期間被訴方行政機(jī)關(guān)不得補(bǔ)充證據(jù)或另行行政機(jī)關(guān)不得補(bǔ)充證據(jù)或另行收集調(diào)查證據(jù)收集調(diào)查證據(jù)。其他方面的權(quán)利義務(wù)是平等的。其他方面的權(quán)利義務(wù)是平等的。物業(yè)管理行政糾紛可能涉及財(cái)產(chǎn)內(nèi)容；也可能不涉及財(cái)產(chǎn)內(nèi)物業(yè)管理行政糾紛可能涉及財(cái)產(chǎn)內(nèi)容；也可能不涉及財(cái)產(chǎn)內(nèi)容，而只涉及撤消或認(rèn)可某種行為和其他非財(cái)產(chǎn)權(quán)利。容，而只涉及撤消或認(rèn)可某種行為和其他非財(cái)產(chǎn)權(quán)利。19（三）區(qū)分幾種不同性質(zhì)的物業(yè)管理糾紛時(shí)應(yīng)注意（三）區(qū)分幾種不同性質(zhì)的物業(yè)管理糾紛時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題的問(wèn)題 （1 1）因法規(guī)變化所引起的物業(yè)管理糾紛的定性）因法規(guī)變化所引

21、起的物業(yè)管理糾紛的定性 “新法不溯及既往新法不溯及既往”的原則。的原則。 （2 2）區(qū)分開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為和責(zé)任界限）區(qū)分開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為和責(zé)任界限 （3 3）因第三方行為引發(fā)的物業(yè)管理當(dāng)事人之間的糾紛）因第三方行為引發(fā)的物業(yè)管理當(dāng)事人之間的糾紛 第三方的行為引發(fā)物業(yè)管理糾紛，通常有兩種情況：第三方的行為引發(fā)物業(yè)管理糾紛，通常有兩種情況： 政府對(duì)物業(yè)管理當(dāng)事人的行為或合同的干預(yù)，造成物政府對(duì)物業(yè)管理當(dāng)事人的行為或合同的干預(yù)，造成物業(yè)管理當(dāng)事人不能依合同或關(guān)系來(lái)履行，發(fā)生糾紛。業(yè)管理當(dāng)事人不能依合同或關(guān)系來(lái)履行，發(fā)生糾紛。 第三人的違法行為引發(fā)物業(yè)管理當(dāng)事人的關(guān)聯(lián)責(zé)任，第三人的

22、違法行為引發(fā)物業(yè)管理當(dāng)事人的關(guān)聯(lián)責(zé)任，從而形成糾紛。從而形成糾紛。20 【引導(dǎo)案例解析引導(dǎo)案例解析】 電梯是一種垂直升降的運(yùn)輸工具，在對(duì)其進(jìn)行維修作業(yè)時(shí)，具有電梯是一種垂直升降的運(yùn)輸工具，在對(duì)其進(jìn)行維修作業(yè)時(shí)，具有高度的危險(xiǎn)性。本案電梯停在樓層中間，高度的危險(xiǎn)性。本案電梯停在樓層中間，在維修時(shí)處在高空作業(yè)狀態(tài)，在維修時(shí)處在高空作業(yè)狀態(tài)，屬高空危險(xiǎn)作業(yè)的范圍。我國(guó)屬高空危險(xiǎn)作業(yè)的范圍。我國(guó)民法通則民法通則第第123123條規(guī)定：條規(guī)定：“從事高從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對(duì)周?chē)h(huán)境空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對(duì)周?chē)h(huán)境有高度危險(xiǎn)的作業(yè)造成他人損害

23、的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證有高度危險(xiǎn)的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任。明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任?！?從法理上講，高度危險(xiǎn)作業(yè)致人損害應(yīng)適用無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。本從法理上講，高度危險(xiǎn)作業(yè)致人損害應(yīng)適用無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。本案物業(yè)管理公司要免責(zé)，必須證明業(yè)主受害是由其自身故意造成的。案物業(yè)管理公司要免責(zé)，必須證明業(yè)主受害是由其自身故意造成的。本案業(yè)主感興趣前去觀看，墜入電梯井絕非其本意。所以，業(yè)主沒(méi)有本案業(yè)主感興趣前去觀看，墜入電梯井絕非其本意。所以，業(yè)主沒(méi)有自傷的故意，物業(yè)管理公司也就不存在免責(zé)任的理由。但業(yè)主作為具自傷

24、的故意，物業(yè)管理公司也就不存在免責(zé)任的理由。但業(yè)主作為具有完全民事行為能力的人，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到電梯維修作業(yè)的危險(xiǎn)性，但其有完全民事行為能力的人，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到電梯維修作業(yè)的危險(xiǎn)性，但其輕信危害不會(huì)發(fā)生，仍然觀看，以致最終墜入電梯井，其主觀上存在輕信危害不會(huì)發(fā)生，仍然觀看，以致最終墜入電梯井，其主觀上存在疏忽大意的過(guò)失，過(guò)錯(cuò)是明顯的。疏忽大意的過(guò)失，過(guò)錯(cuò)是明顯的。 民法通則民法通則第第131131條規(guī)定：條規(guī)定：“受害人對(duì)損害的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。受害人對(duì)損害的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任?！睋?jù)此，物業(yè)管理公司不必承擔(dān)全部賠償責(zé)任，只須承擔(dān)部分賠償責(zé)任。據(jù)此，物業(yè)管理公

25、司不必承擔(dān)全部賠償責(zé)任，只須承擔(dān)部分賠償責(zé)任。21 2.1 物業(yè)管理糾紛處理的依據(jù)物業(yè)管理糾紛處理的依據(jù) 2.2 物業(yè)管理糾紛處理的原則物業(yè)管理糾紛處理的原則 2.3 物業(yè)管理糾紛處理的方式和程序物業(yè)管理糾紛處理的方式和程序 2 物業(yè)管理糾紛處理物業(yè)管理糾紛處理22 2.1物業(yè)管理糾紛處理的依據(jù)物業(yè)管理糾紛處理的依據(jù)（1）法律法律（2）行政法規(guī)）行政法規(guī)（3）地方性法規(guī)和部門(mén)規(guī)章）地方性法規(guī)和部門(mén)規(guī)章（4）物業(yè)服務(wù)合同）物業(yè)服務(wù)合同（5）管理規(guī)約）管理規(guī)約 23 2.2物業(yè)管理糾紛處理的原則物業(yè)管理糾紛處理的原則（1）物業(yè)管理糾紛處理的合法原則物業(yè)管理糾紛處理的合法原則 （2）物業(yè)管理糾紛的地

26、域管轄原則）物業(yè)管理糾紛的地域管轄原則 （3）物業(yè)管理糾紛尊重協(xié)議和合同的）物業(yè)管理糾紛尊重協(xié)議和合同的原則原則 （4）著重調(diào)解的原則。）著重調(diào)解的原則。24 2.3物業(yè)管理糾紛處理的方式和程序物業(yè)管理糾紛處理的方式和程序 （一）物業(yè)管理民事糾紛處理方式和程序（一）物業(yè)管理民事糾紛處理方式和程序 （1）當(dāng)事人協(xié)商）當(dāng)事人協(xié)商 協(xié)商是由物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人雙方或多方本協(xié)商是由物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人雙方或多方本著實(shí)事求是的精神，依據(jù)有關(guān)法規(guī)、管理規(guī)約和所著實(shí)事求是的精神，依據(jù)有關(guān)法規(guī)、管理規(guī)約和所訂合同中的規(guī)定，直接進(jìn)行磋商，通過(guò)擺事實(shí)、講訂合同中的規(guī)定，直接進(jìn)行磋商，通過(guò)擺事實(shí)、講道理的辦法來(lái)查明事實(shí)

27、、分清是非，在自愿互諒、道理的辦法來(lái)查明事實(shí)、分清是非，在自愿互諒、明確責(zé)任的基礎(chǔ)上，共同商量達(dá)成一致意見(jiàn)，按照明確責(zé)任的基礎(chǔ)上，共同商量達(dá)成一致意見(jiàn)，按照各自過(guò)錯(cuò)的有無(wú)、大小和對(duì)方受損害的程度，自覺(jué)各自過(guò)錯(cuò)的有無(wú)、大小和對(duì)方受損害的程度，自覺(jué)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，以便及時(shí)地自行解決物業(yè)管理糾承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，以便及時(shí)地自行解決物業(yè)管理糾紛的一種處理糾紛的方式。紛的一種處理糾紛的方式。25 （2）調(diào)解）調(diào)解 調(diào)解是指當(dāng)事人之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛時(shí)，調(diào)解是指當(dāng)事人之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛時(shí)，由國(guó)家規(guī)定的有管轄權(quán)的第三人來(lái)主持引導(dǎo)當(dāng)由國(guó)家規(guī)定的有管轄權(quán)的第三人來(lái)主持引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商活動(dòng)，堅(jiān)持自愿原則和合法原則

28、，事人進(jìn)行協(xié)商活動(dòng)，堅(jiān)持自愿原則和合法原則，運(yùn)用對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行利害分析、說(shuō)服教育的方法，運(yùn)用對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行利害分析、說(shuō)服教育的方法，促使當(dāng)事人雙方相互諒解，自愿達(dá)成協(xié)議，平促使當(dāng)事人雙方相互諒解，自愿達(dá)成協(xié)議，平息糾紛爭(zhēng)端的一種方式。息糾紛爭(zhēng)端的一種方式。 調(diào)解按調(diào)解主持人的身份不同可分為調(diào)解按調(diào)解主持人的身份不同可分為民間民間調(diào)解調(diào)解、行政調(diào)解行政調(diào)解和和司法調(diào)解司法調(diào)解三種。三種。 26 （3）仲裁（）仲裁（） 仲裁是指由物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人依據(jù)仲裁法，仲裁是指由物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人依據(jù)仲裁法，雙方自愿達(dá)成協(xié)議選定仲裁機(jī)構(gòu)并由其主持調(diào)解或雙方自愿達(dá)成協(xié)議選定仲裁機(jī)構(gòu)并由其主持調(diào)解或?qū)m紛作出裁決的

29、一種處理糾紛方式。對(duì)糾紛作出裁決的一種處理糾紛方式。 物業(yè)管理糾紛仲裁處理的一般程序是：物業(yè)管理糾紛仲裁處理的一般程序是：l 一方當(dāng)事人向選定的仲裁委員會(huì)提交仲裁申請(qǐng)一方當(dāng)事人向選定的仲裁委員會(huì)提交仲裁申請(qǐng)書(shū)；書(shū)；l 仲裁委員會(huì)于收到申請(qǐng)書(shū)后仲裁委員會(huì)于收到申請(qǐng)書(shū)后5日內(nèi)決定立案或不日內(nèi)決定立案或不立案；立案； 立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊(cè)立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊(cè)送申請(qǐng)人，并將仲裁申請(qǐng)書(shū)副本和仲裁規(guī)則、送申請(qǐng)人，并將仲裁申請(qǐng)書(shū)副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊(cè)送達(dá)被申請(qǐng)人；仲裁員名冊(cè)送達(dá)被申請(qǐng)人；27 （3）仲裁（）仲裁（）l被申請(qǐng)人在規(guī)定期限內(nèi)答辯，雙方按名冊(cè)選定仲被申請(qǐng)

30、人在規(guī)定期限內(nèi)答辯，雙方按名冊(cè)選定仲裁員。普通程序?qū)徖頃r(shí)由三名仲裁員組成，雙方裁員。普通程序?qū)徖頃r(shí)由三名仲裁員組成，雙方各選一名仲裁員，仲裁委員會(huì)指定一名任首席仲各選一名仲裁員，仲裁委員會(huì)指定一名任首席仲裁員；案情簡(jiǎn)單、爭(zhēng)議標(biāo)的小的，可以適用簡(jiǎn)易裁員；案情簡(jiǎn)單、爭(zhēng)議標(biāo)的小的，可以適用簡(jiǎn)易程序，由一名仲裁員審理；程序，由一名仲裁員審理；l開(kāi)庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辮淪、提議調(diào)解；開(kāi)庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辮淪、提議調(diào)解；l制作調(diào)解書(shū)或調(diào)解不成時(shí)制作裁決書(shū)；制作調(diào)解書(shū)或調(diào)解不成時(shí)制作裁決書(shū)； 當(dāng)事人向法院申請(qǐng)執(zhí)行。當(dāng)事人向法院申請(qǐng)執(zhí)行。 28 （4）訴訟（）訴訟（） 訴訟是法院在物業(yè)管理糾紛訴訟當(dāng)事人和其他訴

31、訟參訴訟是法院在物業(yè)管理糾紛訴訟當(dāng)事人和其他訴訟參加人的參加下，依法審理和解決物業(yè)管理糾紛案件的活動(dòng)，加人的參加下，依法審理和解決物業(yè)管理糾紛案件的活動(dòng)，以及在該活動(dòng)中形成的各種關(guān)系的總和。以及在該活動(dòng)中形成的各種關(guān)系的總和。 分為民事訴訟和行政訴訟兩大類(lèi)。分為民事訴訟和行政訴訟兩大類(lèi)。 訴訟是解決爭(zhēng)議糾紛的最基本的方式，也是最后的方訴訟是解決爭(zhēng)議糾紛的最基本的方式，也是最后的方式。式。 訴訟的管轄機(jī)關(guān)是人民法院。訴訟的管轄機(jī)關(guān)是人民法院。29 （4）訴訟（）訴訟（） 物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個(gè)物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個(gè)步驟：步驟：l 當(dāng)事人一方（原告）提交起訴

32、狀，起訴至法院；當(dāng)事人一方（原告）提交起訴狀，起訴至法院；l 法院審查立案后將起訴狀副本送達(dá)被告；法院審查立案后將起訴狀副本送達(dá)被告；l 被告提交答辯狀；被告提交答辯狀；l 開(kāi)庭：法院調(diào)查、辯論、調(diào)解；開(kāi)庭：法院調(diào)查、辯論、調(diào)解；l 制作調(diào)解書(shū)或一審判決書(shū)；制作調(diào)解書(shū)或一審判決書(shū)；l 雙方均不上訴，則判決書(shū)生效；或一方不服提起上雙方均不上訴，則判決書(shū)生效；或一方不服提起上訴，進(jìn)入第二審程序；訴，進(jìn)入第二審程序；l 第二審審理：制作二審調(diào)解書(shū)或下達(dá)二審判決書(shū)，第二審審理：制作二審調(diào)解書(shū)或下達(dá)二審判決書(shū)，此為終審判決，不得上訴；此為終審判決，不得上訴；l 執(zhí)行；執(zhí)行； 審判監(jiān)督程序，如申訴。審判監(jiān)

33、督程序，如申訴。30（二）物業(yè)管理行政糾紛處理方式和程序（二）物業(yè)管理行政糾紛處理方式和程序 （1）行政復(fù)議（）行政復(fù)議（） 行政復(fù)議是指公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政復(fù)議是指公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，依法行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，依法向向上級(jí)行政機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)上級(jí)行政機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，由受理申請(qǐng)的行政機(jī)關(guān)對(duì)，由受理申請(qǐng)的行政機(jī)關(guān)對(duì)具體行政行為依法進(jìn)行審查并作出處理的活動(dòng)。具體行政行為依法進(jìn)行審查并作出處理的活動(dòng)。 對(duì)行政機(jī)關(guān)而言，行政復(fù)議是行政機(jī)關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部對(duì)行政機(jī)關(guān)而言，行政復(fù)議是行政機(jī)關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部自我監(jiān)督自我監(jiān)督的一種重要形式；的一種重要形式；對(duì)行政相對(duì)方而言，行政復(fù)議是對(duì)其被侵犯的權(quán)益對(duì)行政相對(duì)方而言，行政復(fù)議是對(duì)其被侵犯的權(quán)益的一種的一種救濟(jì)手段或途徑救濟(jì)手段或途徑31 （1）行政復(fù)議（）行政復(fù)