不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃關(guān)系的沖突及其解決

1、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃關(guān)系的沖突及其解決一、抵押物出租之合理性探討由抵押權(quán)的概念可知，在抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人仍占有抵押物，且可在不影響抵押目的實(shí)現(xiàn)的前提下，繼續(xù)對其享有使用和收益之權(quán)利。如此既能發(fā)揮抵押物之價(jià)值，避免其因抵押權(quán)的設(shè)立而變成“死物”，又能使抵押人在對抵押物的使用中獲得收益，從而更有利于債權(quán)人債務(wù)的實(shí)現(xiàn)。而租賃，恰恰是所有權(quán)人將標(biāo)的物轉(zhuǎn)由他人占有、使用，從而實(shí)現(xiàn)自己收益之目的的方式。因而從抵押權(quán)和租賃權(quán)各自設(shè)定之目的考量，可知二者并不必然出現(xiàn)沖突，相反租賃關(guān)系的存在，既能使債權(quán)人從中收益，又有令抵押物之價(jià)值增加的可能。民法通則、合同法、擔(dān)保法均未對不動(dòng)產(chǎn)抵押后出租的問題做出規(guī)定。但物

2、權(quán)法190 條規(guī)定：“訂立抵押合同前，抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，抵押權(quán)設(shè)立后，抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！庇纱丝梢?，該條從法律上認(rèn)可了抵押權(quán)設(shè)立后，又建立租賃關(guān)系的行為，只是對該租賃關(guān)系的存在額外設(shè)定了不得對抗已登記的抵押權(quán)的條件。同時(shí)最高人民法院 關(guān)于民事執(zhí)行中拍賣變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定31條 2款規(guī)定：“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在與拍賣財(cái)產(chǎn)上，對在線的擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣”忽略該規(guī)定中對于租賃關(guān)系與用益物權(quán)之間的關(guān)系的錯(cuò)誤表述等瑕疵，探究其立法真意，依然可

3、以看出，其對抵押權(quán)設(shè)定之后設(shè)立的租賃關(guān)系至少是抱有容忍態(tài)度的。二、抵押權(quán)與租賃關(guān)系的沖突之所在雖然在成立方面抵押權(quán)與租賃關(guān)系并不矛盾，但在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，二者的矛盾則會(huì)漸漸凸顯。所謂抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，即在債務(wù)人無法履行到期債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押物的變價(jià)款進(jìn)行優(yōu)先受償。那么在折價(jià)或變價(jià)處理的過程中，就涉及到對抵押物的處分，顯然，租賃關(guān)系是一種雙方互負(fù)義務(wù)的債務(wù)關(guān)系，買受人極有可能因?yàn)橐讶淮嬖诘淖赓U合同負(fù)擔(dān)而放棄購買抵押物，尤其是在租賃價(jià)格較低，不符合買受人心理預(yù)期；或承租人對不動(dòng)產(chǎn)的使用方式和使用現(xiàn)狀不利于買受人受讓此不動(dòng)產(chǎn)的目的實(shí)現(xiàn)時(shí)。此時(shí)在抵押物承租人的利益與抵押物買受人的利益之沖突，不得不進(jìn)

4、行權(quán)衡與取舍。對此沖突的解決，通?？梢詮囊韵聝蓚€(gè)角度進(jìn)行考量。一種是以保護(hù)買受人為出發(fā)點(diǎn)。抵押物折價(jià)變賣或拍賣的受讓人，并沒有理由去承受一個(gè)沒有自己意思表示參與其中的租賃關(guān)系；且承租人在租賃時(shí)理應(yīng)知曉在先存在的抵押權(quán)，其仍愿意承租，說明其已經(jīng)做好了承受抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，相反由于租賃關(guān)系的設(shè)立并沒有有效的登記可查，若抵押人不告知抵押物的租賃情形，抵押權(quán)人并無條件知曉在后的租賃關(guān)系之存在，因此不能讓其承受因租賃關(guān)系之存在而造成的抵押物折價(jià)困難的風(fēng)險(xiǎn)和不利益。因此，在后成立的租賃關(guān)系，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的過程中，應(yīng)當(dāng)徹底的從抵押物上除去。另一種則是以保護(hù)承租人為出發(fā)點(diǎn)。承租人是抵押物的現(xiàn)實(shí)占有人，其

5、占有利益同樣值得保護(hù)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中的買賣與通常情形下的買賣并不本質(zhì)區(qū)別，不能因?yàn)樽饧s成立在后而徹底翻轉(zhuǎn)承租人和買受人之間的地位，因此即便是“先抵后租”，同樣應(yīng)當(dāng)參考“買賣不破租賃原則”保護(hù)承租人利益。上述兩種觀點(diǎn)，均偏激的考慮一方利益，而將二者至于不可調(diào)和的尷尬境地。但值得肯定的是，兩種解讀分別看到了利益雙方值得保護(hù)的理由之所在，買受人沒有理由承擔(dān)一個(gè)沒有自己意思表示參與其中的債務(wù)負(fù)擔(dān)，承租人的占有事實(shí)亦值得保護(hù)。三、解決路徑之探討依照前述分析，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，才是三者利益真正產(chǎn)生沖突之時(shí)，若抵押權(quán)人的利益不受租賃關(guān)系存續(xù)的影響，則租賃權(quán)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，并不需要除去，因而此時(shí)三者之間的矛盾就僅剩買受人和承租人之間的利益博弈，此時(shí)買賣不破租賃原則是否必然得到適用，才是癥結(jié)之所在。實(shí)際上即便租賃權(quán)繼續(xù)存在，買受人的利益也未必會(huì)因此受損。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中，無論是法院強(qiáng)制執(zhí)行還是抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商拍賣，拍賣人都會(huì)向競買人說明財(cái)產(chǎn)的負(fù)擔(dān)狀況，買受人享有完全的知情權(quán)，知情則意味著其有完全的選擇權(quán)，若買受人選擇