蘇州繁花中心商業(yè)廣場整體招商策略提案學(xué)習(xí)教案

1、會計學(xué)1蘇州繁花中心蘇州繁花中心(zhngxn)商業(yè)廣場整體商業(yè)廣場整體招商策略提案招商策略提案第一頁，共44頁。Part 2 Part 2 項目周邊商業(yè)項目周邊商業(yè)(shngy)(shngy)調(diào)查及商家訪談?wù){(diào)查及商家訪談Part 4 Part 4 招商策略招商策略(cl)(cl)建議建議Part 3 Part 3 項目的定位分析項目的定位分析Part 1 Part 1 項目的概況與定義項目的概況與定義第1頁/共44頁第二頁，共44頁。項目的理解項目的理解(l (lji)ji)與定與定義義項目項目(xingm)(xingm)概況：概況：項目項目(xingm)所在所在 蘇州位于江蘇省東南部，太湖

2、東岸，下轄6區(qū)5市，總面積8488平方公里，總?cè)丝诩s1047萬人。相城區(qū)東依陽澄湖和昆山，西銜太湖，北接無錫和常熟，南臨蘇州古城區(qū)、工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)。相城區(qū)是蘇州乃至長三角地區(qū)交通最發(fā)達(dá)的區(qū)域之一。相城區(qū)，擁有陽澄湖水面的三分之二，水產(chǎn)資源豐富，其中：陽澄湖大閘蟹馳名海內(nèi)外。繁花中心位于陽澄湖西路與人民路西側(cè)交界處。項目緊鄰人民路、陽澄湖西路、北環(huán)快速路等主干道，便利的交通可以擴(kuò)大項目的輻射范圍，輻射更多的消費群體；第2頁/共44頁第三頁，共44頁。項目周邊商業(yè)調(diào)查及商家項目周邊商業(yè)調(diào)查及商家(shn ji)訪談訪談蘇州萬達(dá)商業(yè)廣場蘇州萬達(dá)商業(yè)廣場是一個商業(yè)綜合體的項目。以零售、餐飲、娛樂、生

3、活配套為主；總商業(yè)面積為45萬平方米；集城市公寓、購物中心、商務(wù)辦公、休閑(xixin)街區(qū)、商務(wù)環(huán)境、景觀廣場。該項目屬于萬達(dá)廣場的第三代產(chǎn)品模型，分為A區(qū)和B區(qū)進(jìn)行開發(fā)。B區(qū)以住宅為主；A區(qū)三幢高層寫字樓，其裙樓分別為商場、娛樂、超市等主力商業(yè)，主要有：家樂福、國美電器(dinq)、萬千百貨、萬達(dá)國際影城、一兆韋德健身、大歌星KTV、運動100、大玩家電玩等。地下商業(yè)步行街已有包括中餐、西餐、服裝、親子、日用等業(yè)態(tài)在內(nèi)的眾多著名品牌入駐。第3頁/共44頁第四頁，共44頁。萬千百貨男裝萬千百貨男裝(nn zhun)零售訪談零售訪談商家名商家名稱稱卡丹狄卡丹狄諾諾GKGK高爾普高爾普湯尼俊湯尼

4、俊士士EHOMMEEHOMME湯尼威湯尼威爾爾九鹿王九鹿王羅蒙羅蒙杉杉杉杉馬克商馬克商務(wù)務(wù)柒牌柒牌斯萊德斯萊德業(yè)種業(yè)種男裝男裝男裝男裝男裝男裝男裝男裝男裝男裝男裝男裝男裝男裝男裝男裝男裝男裝男裝男裝男裝男裝男裝男裝商鋪面商鋪面積積80757090759050758510070150去年銷去年銷售額售額150萬170萬130萬180萬150萬170萬80萬110萬120萬200萬135萬200萬租金租金20%18%17%17%16%17%20%19%21%16%20%8%客單價客單價500-4000300-1500300-1800350-2500300-1500500-2500200-12004

5、50-2500200-1300500-3000400-4500199-1200主要客主要客群群28-4520-3525-4522-3818-3025-4025-3525-4520-4525-4028-4520-32對本案對本案興趣興趣無無有有無無無無無無無無有有有有無無無無有有有有入駐前入駐前提提/ /有氛圍，有氛圍，百貨業(yè)百貨業(yè)態(tài)態(tài)/ /裝補(bǔ)裝補(bǔ)1010萬萬集團(tuán)進(jìn)集團(tuán)進(jìn)駐駐需要裝需要裝補(bǔ)補(bǔ)有氛圍，有氛圍，百貨業(yè)百貨業(yè)態(tài)態(tài)看合作看合作條件條件只做百只做百貨貨/ /看合作看合作條件條件看合作看合作條件條件第4頁/共44頁第五頁，共44頁。萬千百貨萬千百貨(bihu)被訪談男裝圖庫被訪談男裝圖庫1

6、第5頁/共44頁第六頁，共44頁。萬千百貨被訪談萬千百貨被訪談(fn tn)男裝圖庫男裝圖庫2第6頁/共44頁第七頁，共44頁。萬千萬千(wnqin)百貨運動、戶外、休閑訪談百貨運動、戶外、休閑訪談商家名稱商家名稱NIKE NIKE ADADANTAANTA李寧李寧天倫天天倫天OUTLOOKOUTLOOK匡威匡威森馬森馬業(yè)種業(yè)種運動運動 運動運動 運動運動 運動運動 戶外戶外 戶外戶外 運動運動 休閑休閑商鋪面積商鋪面積80-15080-150801406012080150去年銷售額去年銷售額230萬180320280250180150220租金租金12%12%5元/天15%18%2元/天12

7、%5元/天客單價客單價200-500200-500300-1800150-600220-500150-800200-50050-200主要客群主要客群15-3015-3025-4515-3025-3525-4025-3518-30對本案興趣對本案興趣有有有有無無有有無無無無有有有有入駐前提入駐前提/ / / / / / / / /第7頁/共44頁第八頁，共44頁。萬千百貨被訪談萬千百貨被訪談(fn tn)運動、戶外圖庫運動、戶外圖庫第8頁/共44頁第九頁，共44頁。商家名稱商家名稱周大福周大福天美鉆天美鉆千禧之星千禧之星周大生周大生歐萊雅歐萊雅DHCDHC美寶蓮美寶蓮業(yè)種業(yè)種珠寶珠寶珠寶化妝品

8、化妝品化妝品商鋪面積商鋪面積67516666342720去年銷售額去年銷售額879436188700210151100租金租金黃金8%鑲嵌19%黃金8%鑲嵌21%鑲嵌19%，K金12%黃金8%,鑲嵌20%經(jīng)銷8.5折買斷15%經(jīng)銷8.5折買斷客單價客單價/100-300100-300100-300主要客群主要客群20-6520-6520-4520-6520-4520-4520-45對本案興趣對本案興趣無無無無無無無入駐前提入駐前提/ 地區(qū)不理想，雖然萬千700W/年,但黃金占比太高，無利潤，條件合適的情況下，可以考慮/萬千百貨配套萬千百貨配套(pi to)訪談訪談1第9頁/共44頁第十頁，共4

9、4頁。萬千百貨萬千百貨(bihu)配套訪談配套訪談2商家名稱商家名稱ZAZA薇姿理膚泉薇姿理膚泉KstyleKstyle哈森哈森百麗百麗KISS CATKISS CATFED業(yè)種業(yè)種化妝品化妝品女包女鞋女鞋女鞋女鞋商鋪面積商鋪面積278027791027462去年銷售額去年銷售額48萬137萬50萬155250160160租金租金經(jīng)銷7.5折買斷經(jīng)銷8.5折買斷18%15%，特價7%10%，特價4% 16%/11%/8%15/9/6%客單價客單價100-300100-300300-700300-700300-600300-600300-700主要客群主要客群20-4520-4520-4020-

10、4020-4520-4520-45對本案興趣對本案興趣無無有無無要看場再定要看場再定入駐前提入駐前提/再談地區(qū)太偏遠(yuǎn)，人流不夠，而且此區(qū)域已有二家店，暫不考慮客層較低、太偏遠(yuǎn)、現(xiàn)在南區(qū)還不是很成熟，故北區(qū)暫不考慮地區(qū)不理想，但在其它主力品牌均入駐的前提下，可以考慮。萬千百貨是去年9月才開，需待后續(xù)看其業(yè)績發(fā)展才能再考慮第10頁/共44頁第十一頁，共44頁。萬千百貨萬千百貨(bihu)被訪談配套圖庫被訪談配套圖庫1第11頁/共44頁第十二頁，共44頁。萬千百貨被訪談萬千百貨被訪談(fn tn)配套圖庫配套圖庫2第12頁/共44頁第十三頁，共44頁。商家名稱商家名稱薩莉亞薩莉亞斗牛士斗牛士重慶小天

11、鵝重慶小天鵝食其家食其家嬉湘記嬉湘記業(yè)種業(yè)種西式快餐西餐火鍋日式快餐中餐商鋪面積商鋪面積25051045085250去年銷售額去年銷售額285萬330萬370萬230萬430萬租金租金4.6元/天5.5元/天4元/天6.5元/天5元/天客單價客單價35元100元79元22元65元主要客群主要客群青年青年中青年青年全人群對本案興趣對本案興趣有待了解有待了解有待了解還需進(jìn)一步了解有待了解入駐前提入駐前提屆時看業(yè)態(tài)組合及商務(wù)條件屆時看業(yè)態(tài)組合及商務(wù)條件屆時看業(yè)態(tài)組合及商務(wù)條件屆時看業(yè)態(tài)組合及商務(wù)條件屆時看業(yè)態(tài)組合及商務(wù)條件萬達(dá)商業(yè)廣場餐飲萬達(dá)商業(yè)廣場餐飲(cn yn)訪談訪談第13頁/共44頁第十四

12、頁，共44頁。萬達(dá)商業(yè)廣場被訪談萬達(dá)商業(yè)廣場被訪談(fn tn)餐飲圖庫餐飲圖庫第14頁/共44頁第十五頁，共44頁。商家名稱商家名稱家樂福家樂福國美電器國美電器萬達(dá)影院萬達(dá)影院一兆韋德一兆韋德大歌星大歌星( (自有品牌自有品牌) )大玩家大玩家業(yè)種業(yè)種超市電器電影院健身量販?zhǔn)終TV電玩商鋪面積商鋪面積2.5萬3000500045030002500去年銷售額去年銷售額1.2億2000萬800萬800萬230萬430萬租金租金純扣3%2元/天票房分成10%1元/天1.5元/天1.5元/天主要客群主要客群大眾大眾大眾大眾大眾大眾對本案興趣對本案興趣有待了解距離太近有待了解有待了解有待了解有待了解入

13、駐前提入駐前提看項目不考慮不考慮看項目看項目看項目萬達(dá)廣場主力萬達(dá)廣場主力(zhl)店訪談店訪談第15頁/共44頁第十六頁，共44頁。萬達(dá)廣場被訪談萬達(dá)廣場被訪談(fn tn)主力店圖庫主力店圖庫第16頁/共44頁第十七頁，共44頁。商家名稱商家名稱肯德基肯德基傣妹火鍋傣妹火鍋康師傅康師傅德克士德克士業(yè)種業(yè)種快餐火鍋中式快餐快餐商鋪面積商鋪面積350430380200去年銷售額去年銷售額1360萬920萬890萬435萬租金租金純扣9.5元/天9.3元/天13.8元客單價客單價28元36元33元26元主要客群主要客群全人群全人群全人群全人群對本案興趣對本案興趣有興趣，在做繁花中心的規(guī)劃還未進(jìn)行

14、項目了解還未進(jìn)行項目了解還未進(jìn)行項目了解入駐前提入駐前提在大賣場確定前視招商進(jìn)度進(jìn)一步確定視招商進(jìn)度進(jìn)一步確定視招商進(jìn)度進(jìn)一步確定觀前街餐飲觀前街餐飲(cn yn)訪談訪談第17頁/共44頁第十八頁，共44頁。項目周邊商業(yè)調(diào)查項目周邊商業(yè)調(diào)查(dio ch)及商家訪談及商家訪談第18頁/共44頁第十九頁，共44頁。觀前街被訪談觀前街被訪談(fn tn)餐飲圖庫餐飲圖庫第19頁/共44頁第二十頁，共44頁。商家名稱商家名稱KFCKFC精選精選漢堡王漢堡王味千拉面味千拉面許留山許留山望湘園望湘園爭鮮壽司爭鮮壽司食其家食其家呀咪咖喱呀咪咖喱業(yè)種業(yè)種快餐快餐快餐甜品湘菜日式快餐日式快餐西式簡餐商鋪面積

15、商鋪面積2002501545835098150134去年銷售額去年銷售額783萬677萬302萬205萬630萬400萬440萬6月中旬新開業(yè)，每日3000元租金租金純扣8%3元與8%兩者取高1萬5千元與8%兩者取高7.9元/天6.5元/天（打包價）6.5元/天（打包價）5元/天 （打包價）10元/天（打包價）客單價客單價28元29元38元32元80元45元22元35元主要客群主要客群全人群全人群中青年青年中青年青年青年中青年對本案興趣對本案興趣有興趣在做繁花中心的規(guī)劃有興趣，但對項目區(qū)位還不了解需進(jìn)一步考察還未進(jìn)行項目了解正在進(jìn)行項目研究還需進(jìn)一步了解項目還需進(jìn)一步了解還需進(jìn)一步了解入駐前提

16、入駐前提在大賣場確定前商務(wù)條件和鋪位符合要求商務(wù)條件和鋪位必須符合要求商務(wù)條件和鋪位必須符合要求視業(yè)態(tài)組合視招商進(jìn)度進(jìn)一步確定視業(yè)態(tài)組合及商務(wù)條件視業(yè)態(tài)組合及商務(wù)條件印象印象(ynxing)城餐飲訪談城餐飲訪談第20頁/共44頁第二十一頁，共44頁。印象城被訪談印象城被訪談(fn tn)餐飲圖庫餐飲圖庫第21頁/共44頁第二十二頁，共44頁。院。該項目已經(jīng)成為蘇州一個嶄新的時尚消費地標(biāo)，為蘇州市民帶院。該項目已經(jīng)成為蘇州一個嶄新的時尚消費地標(biāo)，為蘇州市民帶來全新的來全新的消費體驗。消費體驗。項目周邊商業(yè)調(diào)查及商家項目周邊商業(yè)調(diào)查及商家(shn ji)訪談訪談第22頁/共44頁第二十三頁，共44

17、頁。商家名稱商家名稱A02A02TBFTBF雅瑩雅瑩哥弟哥弟愛麗思愛麗思阿瑪詩阿瑪詩業(yè)種業(yè)種少女少淑女淑女淑女家居淑女商鋪面積商鋪面積200平200平400平200平400平200平去年銷售額去年銷售額月均10萬 （未做滿一年）120萬300萬150萬80萬150萬租金租金12%10%8%10%4元/平10%客單價客單價180-1980280-3980280-3980280-398018元起280-3980主要客群主要客群18-25歲25-35歲30-45歲30-45歲18歲以上30-45歲對本案興趣對本案興趣無觀望觀望無有無入駐前提入駐前提待日后成熟項目位置及品牌氛圍項目位置及品牌氛圍待日后

18、成熟項目位置及品牌氛圍待日后成熟印象印象(ynxing)城女裝訪談城女裝訪談1第23頁/共44頁第二十四頁，共44頁。印象印象(ynxing)城女裝訪談城女裝訪談2商家名稱商家名稱onlyonlymodamoda拉夏貝爾拉夏貝爾Me&CityMe&CityCRZCRZHoneysHoneysMindBridgeMindBridge業(yè)種業(yè)種少女少女少女少女少女少女少女商鋪面積商鋪面積300平300平700平600平100平150平150平去年銷售額去年銷售額700萬800萬1000萬500萬100萬400萬200萬租金租金10%10%16%15%15%12%15%客單價客單價50

19、0-1000500-1000300-800300-800300-800200-700400-2000主要客群主要客群20-35歲20-35歲18-30歲18-30歲18-30歲18-30歲25-40對本案興趣對本案興趣有有有有有有有入駐前提入駐前提有氛圍有氛圍有氛圍有氛圍有氛圍有氛圍有氛圍第24頁/共44頁第二十五頁，共44頁。印象印象(ynxing)城被訪談女裝圖庫城被訪談女裝圖庫1第25頁/共44頁第二十六頁，共44頁。印象印象(ynxing)城被訪談女裝圖庫城被訪談女裝圖庫2第26頁/共44頁第二十七頁，共44頁。商家名稱商家名稱恒孚珠寶恒孚珠寶萊爾斯丹萊爾斯丹CNECNECOEYCOE

20、Y林清軒林清軒佰草集佰草集業(yè)種業(yè)種珠寶女鞋女鞋女鞋化妝品化妝品商鋪面積商鋪面積808580802525去年銷售額去年銷售額400萬250萬180萬180萬120萬120萬租金租金10元/M2/天8元/M2/天8元/M2/天9元/M2/天12元/M2/天12元/M2/天客單價客單價/50040035050-20050-200主要客群主要客群20-6525-4520-3520-3518-4518-45對本案興趣對本案興趣要看場再定要看場再定要看場再定有有有入駐前提入駐前提視整體發(fā)展情況并且條件合適的前提下,可以考慮再談再談再談再談再談蘇州印象城配套蘇州印象城配套(pi to)訪談訪談第27頁/共4

21、4頁第二十八頁，共44頁。蘇州印象蘇州印象(ynxing)城被訪談配套圖庫城被訪談配套圖庫第28頁/共44頁第二十九頁，共44頁。項目項目(xingm)周邊商業(yè)調(diào)查及商家訪談周邊商業(yè)調(diào)查及商家訪談第29頁/共44頁第三十頁，共44頁。商家名稱商家名稱凱迪米拉凱迪米拉just modejust mode亦谷亦谷哥弟哥弟阿瑪詩阿瑪詩業(yè)種業(yè)種少淑女少淑女少淑女淑女淑女商鋪面積商鋪面積100平100平120平150平150平去年銷售額去年銷售額80萬80萬100萬120萬120萬租金租金16%18%12%10%10%客單價客單價218-2980218-1980238-2980280-3980280-3

22、980主要客群主要客群20-35歲25-35歲25-35歲30-45歲30-45歲對本案興趣對本案興趣有無無無無入駐前提入駐前提項目位置及品牌氛圍待日后成熟待日后成熟待日后成熟待日后成熟綠寶廣場綠寶廣場(gungchng)女裝訪談女裝訪談第30頁/共44頁第三十一頁，共44頁。綠寶廣場綠寶廣場(gungchng)被訪談女裝圖庫被訪談女裝圖庫第31頁/共44頁第三十二頁，共44頁。商家名稱商家名稱KOKKOK戰(zhàn)斗雞排戰(zhàn)斗雞排流星站流星站哎呀呀哎呀呀創(chuàng)意生活創(chuàng)意生活麥格來麥格來業(yè)種業(yè)種飾品休閑小食飾品飾品飾品飾品商鋪面積商鋪面積30平20平28平60平50平46平去年銷售額去年銷售額52萬96萬7

23、8萬87萬82萬94萬租金租金3/元/平/天6/元/平/天5/元/平/天3/元/平/天3.5/元/平/天3.6/元/平/天客單價客單價801520232025主要客群主要客群20-28歲18-30歲18-25歲18-25歲18-30歲18-25歲對本案興趣對本案興趣有有有有有有入駐前提入駐前提位置、租金合適位置條件優(yōu)惠合適位置再議再議綠寶廣場時尚集市訪談（參照綠寶廣場時尚集市訪談（參照(cnzho)本本地）地）第32頁/共44頁第三十三頁，共44頁。商家名稱商家名稱肯德基肯德基 （一復(fù)二樓）（一復(fù)二樓）味千拉面味千拉面好人民間小吃好人民間小吃 （一復(fù)二樓）（一復(fù)二樓）DQDQ業(yè)種業(yè)種快餐快餐快

24、餐快餐快餐快餐甜品甜品商鋪面積商鋪面積4154153193193806060去年銷售額去年銷售額13221322萬萬575575萬萬900萬108108萬萬租金租金純扣純扣4040萬元萬元/ /月以下月以下5%5%；40-40-8080萬萬/ /月月6%6%；80-10080-100萬萬/ /月月8%8%；100100萬萬/ /月月10%10%3元/天1500015000元元/ /月與月與10%10%兩者取高兩者取高客單價客單價2828元元3838元元25元2222元元主要客群主要客群全人群全人群青少年青少年全人群青少年青少年對本案興趣對本案興趣有興趣，在做繁有興趣，在做繁花中心的規(guī)劃花中心的

25、規(guī)劃需進(jìn)一步考察需進(jìn)一步考察需進(jìn)一步考察屆時可考慮屆時可考慮入駐前提入駐前提最好在大賣場確最好在大賣場確定前定前商務(wù)條件和鋪位必須符商務(wù)條件和鋪位必須符合要求合要求商務(wù)條件和鋪位須符合要求視鋪位及商務(wù)條件視鋪位及商務(wù)條件而定而定綠寶廣場餐飲綠寶廣場餐飲(cn yn)訪談訪談第33頁/共44頁第三十四頁，共44頁。綠寶廣場綠寶廣場(gungchng)被訪談餐飲圖庫被訪談餐飲圖庫第34頁/共44頁第三十五頁，共44頁。項目名稱項目名稱萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場項目圖片項目圖片項目區(qū)位人民路和北京路交接處商業(yè)形態(tài)集酒店、商場、超市、寫字樓、高檔公寓和高檔住宅等為一體的現(xiàn)代化大型城市綜合體 于2011年9月開業(yè)

26、建筑面積總建筑面積：45萬平米 商業(yè)總面積：12.5萬平方檔次定位中高檔項目特色它做為城市綜合體將商業(yè)、辦公、居住、旅店、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。代表商家家樂福、大玩家、大歌星、萬達(dá)影城租金水平零售：67元/天餐飲：45.5元/天基本免租一年開發(fā)商萬達(dá)集團(tuán)重點重點(zhngdin)競爭項目分析競爭項目分析第35頁/共44頁第三十六頁，共44頁。Swot分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢1、該項目處于相城區(qū)再建住宅群的中心區(qū)域，未來消費潛力巨大；2、現(xiàn)該區(qū)域目前只有萬達(dá)廣場一個購物中心，而且萬達(dá)餐飲娛樂數(shù)量

27、較少；3、項目成航母狀，可以容納足夠的餐飲和百貨品類，未來5年不可估量；劣勢劣勢1、本項目離萬達(dá)廣場1公里不遠(yuǎn)，而且招商沖突品牌比較多；2、由于區(qū)位的原因可能導(dǎo)致知名連鎖品牌的難以引進(jìn)；3、由于周邊都是在建住宅項目，消費力在未來3年內(nèi)不足；4、萬達(dá)廣場的贏利前景比較堪憂，勢必會影響商家信心。機(jī)會機(jī)會1、由于航母型項目，對于百貨和餐飲可以借力打力之勢；2、目前該區(qū)域內(nèi)缺少大型餐飲（宴會酒樓和特色酒樓）和其他百貨業(yè)種（比如床品生活館，兒童主題樂園，兒童成人教育等）；3、配套設(shè)施比較匱乏（比如中國移動，廣電收費廳等）；威脅威脅1、大眾消費類的品牌已在萬達(dá)已有，銷售額并不是很理想，這也為今后的品牌招商

28、帶來一定阻力。2、萬達(dá)廣場的主力品類品牌已經(jīng)在該區(qū)域相當(dāng)不錯，要想超越它們難上加難；3、萬達(dá)廣場的租金在現(xiàn)有萬達(dá)系統(tǒng)里面是比較低的，要想引進(jìn)好品牌租金是一道坎。項目項目swot分析分析第36頁/共44頁第三十七頁，共44頁。 作為蘇州傳統(tǒng)商業(yè)，古城區(qū)的商業(yè)地位無人撼動，觀前、石路和南門三大傳統(tǒng)商圈均落于其范圍內(nèi)，幾乎囊括了市區(qū)所有的大型、高檔百貨商作為蘇州傳統(tǒng)商業(yè)，古城區(qū)的商業(yè)地位無人撼動，觀前、石路和南門三大傳統(tǒng)商圈均落于其范圍內(nèi)，幾乎囊括了市區(qū)所有的大型、高檔百貨商場，同時，該區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場，特色商業(yè)街等也蓬勃發(fā)展。金雞湖商圈圓融場，同時，該區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場，特色商業(yè)街等也蓬勃發(fā)展。金雞湖商

29、圈圓融(yun rn)時代和印象城等一批宏大的商業(yè)設(shè)施昭示著新城商業(yè)霸主的時代和印象城等一批宏大的商業(yè)設(shè)施昭示著新城商業(yè)霸主的雄心。高新區(qū)的綠寶廣場、麥德龍大賣場等商業(yè)日漸成熟，相信未來新區(qū)的輻射力將逐漸增強(qiáng)。雄心。高新區(qū)的綠寶廣場、麥德龍大賣場等商業(yè)日漸成熟，相信未來新區(qū)的輻射力將逐漸增強(qiáng)。 相城區(qū)屬于近郊區(qū)，商業(yè)發(fā)展起步較晚，區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)整體上是以大型批發(fā)商貿(mào)城為主，其余如百貨、便利店、購物中心、主題商業(yè)街等新相城區(qū)屬于近郊區(qū)，商業(yè)發(fā)展起步較晚，區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)整體上是以大型批發(fā)商貿(mào)城為主，其余如百貨、便利店、購物中心、主題商業(yè)街等新型商業(yè)形態(tài)較為缺乏。商業(yè)的功能還停留在基本的購物和基本生

30、活配套階段，總體來說屬于商業(yè)業(yè)態(tài)不夠豐富，多樣化發(fā)展不足，隨著蘇州城區(qū)的不型商業(yè)形態(tài)較為缺乏。商業(yè)的功能還停留在基本的購物和基本生活配套階段，總體來說屬于商業(yè)業(yè)態(tài)不夠豐富，多樣化發(fā)展不足，隨著蘇州城區(qū)的不斷北擴(kuò)，香城花園、榮盛陽光名邸等大型居住區(qū)的形成，該區(qū)域內(nèi)的消費托舉力將將不斷加強(qiáng)，商業(yè)氛圍也會隨之越來越濃，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｏ喑菂^(qū)斷北擴(kuò)，香城花園、榮盛陽光名邸等大型居住區(qū)的形成，該區(qū)域內(nèi)的消費托舉力將將不斷加強(qiáng)，商業(yè)氛圍也會隨之越來越濃，發(fā)展?jié)摿薮?。相城區(qū)作為一個經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，郊區(qū)居民快速中心城市化的區(qū)，其人均擁有的商業(yè)設(shè)施量是最低的。無論是商業(yè)網(wǎng)點的數(shù)量還是在業(yè)態(tài)的引進(jìn)與改善上都有作為一

31、個經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，郊區(qū)居民快速中心城市化的區(qū)，其人均擁有的商業(yè)設(shè)施量是最低的。無論是商業(yè)網(wǎng)點的數(shù)量還是在業(yè)態(tài)的引進(jìn)與改善上都有著較大的余地。在滿足了基本的購物需求后，更富有都市生活韻味的購物、娛樂、餐飲、休閑一體化的商業(yè)設(shè)施應(yīng)是未來商業(yè)發(fā)展的一個重點。著較大的余地。在滿足了基本的購物需求后，更富有都市生活韻味的購物、娛樂、餐飲、休閑一體化的商業(yè)設(shè)施應(yīng)是未來商業(yè)發(fā)展的一個重點。 依據(jù)：依據(jù)：1、蘇州商業(yè)市場發(fā)展水平高，發(fā)展迅速。、蘇州商業(yè)市場發(fā)展水平高，發(fā)展迅速。 2、相城區(qū)商業(yè)空白較多，發(fā)展機(jī)會良好。、相城區(qū)商業(yè)空白較多，發(fā)展機(jī)會良好。 3、相城區(qū)面臨諸多利好，未來發(fā)展?jié)摿薮?。、相城區(qū)面臨諸多

32、利好，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?4、相城周邊商業(yè)競爭良好，可以正確定位，開展錯位經(jīng)營。、相城周邊商業(yè)競爭良好，可以正確定位，開展錯位經(jīng)營。 項目定位項目定位(dngwi)分析分析第37頁/共44頁第三十八頁，共44頁。1、商業(yè)、商業(yè)(shngy)體量體量：2、產(chǎn)品、產(chǎn)品(chnpn)模式：模式： 根據(jù)我們的經(jīng)驗，購物中心體量太小很難起到規(guī)模效應(yīng)，容易被競爭對手打倒；體量太大則很難聚集人氣，存在(cnzi)較大的經(jīng)營風(fēng)險。故此，我們認(rèn)為，本項目控制在10萬平米左右為最佳。 本項目商業(yè)綜合市場定位為：立足相城、服務(wù)相城并輻射周邊區(qū)域的集時尚購物、餐飲、休閑、娛樂、商本項目商業(yè)綜合市場定位為：立足相城、服

33、務(wù)相城并輻射周邊區(qū)域的集時尚購物、餐飲、休閑、娛樂、商業(yè)服務(wù)等多種功能于一體的休閑娛樂生活廣場。業(yè)服務(wù)等多種功能于一體的休閑娛樂生活廣場。3.功能設(shè)定：功能設(shè)定： 本項目定位為具有特色經(jīng)營的餐飲、休閑、娛樂、時尚購物、金融服務(wù)等多功能的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，為當(dāng)?shù)乇卷椖慷ㄎ粸榫哂刑厣?jīng)營的餐飲、休閑、娛樂、時尚購物、金融服務(wù)等多功能的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┬蓍e購物、餐飲、娛樂休閑等商業(yè)配套，為區(qū)域內(nèi)經(jīng)營業(yè)主和大量流動人口提供購物餐飲、休閑居民提供休閑購物、餐飲、娛樂休閑等商業(yè)配套，為區(qū)域內(nèi)經(jīng)營業(yè)主和大量流動人口提供購物餐飲、休閑娛樂、金融等一攬子綜合服務(wù)。娛樂、金融等一攬子綜合服務(wù)。 4.項目定

34、位：項目定位： 本項目與本項目與 區(qū)域內(nèi)的其他項目開展錯位經(jīng)營，避開低層次、低檔次的生活配套商業(yè)區(qū)域內(nèi)的其他項目開展錯位經(jīng)營，避開低層次、低檔次的生活配套商業(yè)業(yè)態(tài)、定位于中高檔次的休閑娛樂生活中心。業(yè)態(tài)、定位于中高檔次的休閑娛樂生活中心。 項目定位分析項目定位分析第38頁/共44頁第三十九頁，共44頁。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)種合計合計占比占比目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶超市及超外超市及超外超市超市204752047525.5%25.5%樂購、樂天瑪特樂購、樂天瑪特超外超外時尚集市時尚集市味千拉面、賽百味、百味林、永和大王味千拉面、賽百味、百味林、永和大王美食廣場美食廣場大食代、新食代大食代、新食代零售零售快時尚快

35、時尚180921809222.53%22.53%C&AC&A、AsobioAsobio、WeWe化妝品化妝品屈臣氏、屈臣氏、VIVOVIVO、歐珀萊、歐萊雅、美寶蓮、林清軒、佰草集、歐珀萊、歐萊雅、美寶蓮、林清軒、佰草集黃金珠寶黃金珠寶周大福、老鳳祥、恒孚周大福、老鳳祥、恒孚品牌集合店品牌集合店依戀、依戀、PAGE ONEPAGE ONE、阿唯得集合店、阿唯得集合店眼鏡眼鏡巴黎三城、寶島巴黎三城、寶島鐘表鐘表西鐵城、卡西歐西鐵城、卡西歐男女鞋男女鞋F(xiàn)EDFED、BELLE ST&SATBELLE ST&SAT、哈森、千百度、哈森、千百度男裝男裝IMDAVIDIM

36、DAVID、太平鳥、馬克華菲、賓寶、七星、太平鳥、馬克華菲、賓寶、七星、GKGK、卡洛密歐、卡洛密歐 、OETYOETY、卡賓、卡賓、ZUOZUO、佐岸、酷、柒牌、金狐貍、壹籟閣、格瑞帝爾、佐岸、酷、柒牌、金狐貍、壹籟閣、格瑞帝爾配套配套皮具護(hù)理中心、改衣店、移動、電信、聯(lián)通營業(yè)廳皮具護(hù)理中心、改衣店、移動、電信、聯(lián)通營業(yè)廳電器賣場電器賣場蘇寧電器、五星電器蘇寧電器、五星電器女飾女飾xoxoxoxo、第五空間、星動力、第五空間、星動力女裝女裝onlyonly、veromodaveromoda、me&cityme&city、軍備酷、軍備酷、honeyshoneys、拉夏貝爾、艾格

37、、拉夏貝爾、艾格運動休閑運動休閑NIKE,AD,ANTA,NIKE,AD,ANTA,李寧李寧生活配套生活配套干洗店、花店、書店、藥店、干洗店、花店、書店、藥店、ATMATM機(jī)機(jī)第39頁/共44頁第四十頁，共44頁。餐飲餐飲宴會酒樓宴會酒樓179401794022.34%22.34%蜀府、金錢豹、松鶴樓蜀府、金錢豹、松鶴樓食品食品來一份、第一食品城來一份、第一食品城輕餐輕餐康師傅牛肉面、過橋緣、一茶一坐、爭鮮、吞云小蒔康師傅牛肉面、過橋緣、一茶一坐、爭鮮、吞云小蒔餐飲餐飲海底撈、權(quán)金城、望湘園、北疆飯店、邵記傳菜、豪客來、海底撈、權(quán)金城、望湘園、北疆飯店、邵記傳菜、豪客來、大城小愛大城小愛奶茶店奶茶店CocoCoco、芋貴人、口渴了、芋貴人、口渴了面包房面包房面包新語、烘焙大師面包新語、烘焙大師甜品店甜品店DQDQ、快樂檸檬、果燃掂、快樂檸檬、果燃掂連鎖餐飲連鎖餐飲肯德基、必勝客肯德基、必勝客休閑娛樂及休閑娛樂及生活服務(wù)生活服務(wù)商務(wù)商務(wù)KTVKTV237952379529.63%29.63%寶馬至尊寶馬至尊量販量販KTVKTVAg