最全面《商品房買賣合同》之補充協(xié)議復(fù)習(xí)進程

1、怡佳百合商品房買賣合同之補充協(xié)議出賣人：買受人：1、買受人以商品房買賣合同 （以下簡稱主合同）載明的通信地址（含聯(lián)系方式）為 買受人接受通知的地址， 出賣人按照該地址寄發(fā)或發(fā)送的通知， 自該通知寄發(fā)或發(fā)送 之日起 7 天后，即視為已發(fā)送買受人，因地址不準(zhǔn)確或無人接收，則視為送達。買受 人地址變更時， 應(yīng)及時以書面形式通知出賣人， 否則出賣人按原地址發(fā)送的文件視同 送達。1.1 出賣人可采用郵寄、短信、報紙公告（商丘日報或京九晚報）等方式向買受人提供的地址及通訊地址送達通知及相關(guān)文件，采取以上任何方式通知均為有效。2、對辦理按揭貸款的買受人， 出賣人將盡力協(xié)助， 但不保證買受人是否能取得銀行按揭

2、 貸款，買受人只能選擇與出賣人有合作協(xié)議的銀行進行貸款。2.1 買受人選擇銀行按揭貸款方式支付房價款的， 應(yīng)在主合同簽定之日起 7 日內(nèi)提交符合 銀行要求的真實合法有效的按揭貸款資料并接受銀行的信貸調(diào)查， 繳納因貸款而發(fā)生 的全部費用，并辦理完畢按揭手續(xù)。2.2 若因買受人的原因， 未在約定時間內(nèi)提供申請按揭所需資料， 導(dǎo)致無法按約定期限辦 理完畢按揭手續(xù)的，自逾期之日起按日向出賣人支付貸款申請額萬分之二的違約金， 直至買受人完成上述手續(xù)。 如果買受人不支付違約金， 出賣人有權(quán)從買受人已支付房 款中扣除，同時買受人仍需補足購房首付款。逾期辦理超過 30 日的，出賣人有權(quán)單 方解除主合同及補充協(xié)

3、議。2.3 貸款銀行拒絕受理貸款申請， 或經(jīng)貸款銀行審查需增加首付款的， 或經(jīng)貸款銀行審查 需降低或延長貸款年限的，買受人有權(quán)選擇：a. 選擇一次性補足全部房款，買受人應(yīng)在銀行批復(fù)后15日內(nèi)將購房款全額一次性補足給出賣人。b 選擇增加首付款、降低或延長貸款年限的，買受人應(yīng)在銀行批復(fù)后5日內(nèi)將需增加的首付購房款一次性支付給出賣人，重新簽署按揭資料。c.選擇退房的，買受人應(yīng)在銀行批復(fù)后 5日內(nèi)，書面通知出賣人解除主合同及補充 協(xié)議，退還出賣人出具的購房合同和發(fā)票、收據(jù)等全部手續(xù)，并配合出賣人辦理撤 銷商品房買賣合同信息備案手續(xù)。雙方辦理完畢以上手續(xù)后15日內(nèi)，出賣人扣除總房款的 10作為違約金，剩

4、余房款無息退還買受人。如買受人未按本條約定退 還出賣人全部購房手續(xù)并配合撤銷商品房買賣合同備案信息的，買受人除應(yīng)承 擔(dān)總房款 10違約金外，剩余已交房款出賣人有權(quán)不予退還，同時買受人仍有義務(wù) 配合出賣辦理上述手續(xù)。2.4 辦理按揭貸款的買受人應(yīng)按照與銀行簽訂的貸款合同按時還款，如因買受人未按期向銀行履行還款義務(wù)， 導(dǎo)致貸款銀行從出賣人賬戶扣劃保證金的， 出賣人無通知買受人 義務(wù)， 買受人應(yīng)在出賣人保證金被扣劃后十日內(nèi)主動全額償還出賣人， 否則按出賣人 被扣劃保證金累計總額的 20向出賣人承擔(dān)違約金；同時自出賣人保證金被扣劃之 日起， 至買受人還清出賣人全部保證金之日止， 買受人按出賣人被扣劃保

5、證金累計總 額的日千分之二向出賣人支付欠款期間的利息。2.5 在銀行貸款批準(zhǔn)后， 買受人如果要求不再申請貸款， 由此造成的全部費用及損失及違 約賠償由買受人承擔(dān)。2.6 在出賣人未收到全額按揭貸款之前， 買受人無權(quán)要求出賣人交付房屋， 出賣人不承擔(dān) 逾期交房交房責(zé)任， 由買受人承擔(dān)該房屋的不可預(yù)見的或不可抗力的自然災(zāi)害的有關(guān) 風(fēng)險責(zé)任。2.7 在辦理銀行按揭貸款過程中 （此過程系買受人簽約購房合同之日起至銀行發(fā)放貸款之 日止），非出賣人原因遇到國家及銀行政策調(diào)整，造成該宗貸款發(fā)生變化時，買受人 責(zé)任：a. 該政策造成該宗貸款不予批準(zhǔn)、需買受人提高首付、降低或延長貸款年限或補充 貸款材料時，買受

6、人同意按本協(xié)議第 2.3 條執(zhí)行。b. 銀行利率發(fā)生變化，買受人同意按銀行調(diào)整后的利率執(zhí)行。3、買受人選擇住房公積金貸款方式支付房款的，由買受人自行辦理，且應(yīng)在商品房商品房買賣合同簽訂后 30 日內(nèi)將公積金貸款匯入出賣人指定賬戶，逾期將按欠款總 額日千分之二向出賣人支付違約金及利息。4、商品房買賣合同約定的售價并未包括房價款本身以外的一切費用，買受人除合同約定的房價款外還應(yīng)及時繳納下列費用， 否則出賣人有權(quán)拒絕將商品房交付買受人使用并 不承擔(dān)相應(yīng)的逾期責(zé)任： 1、相關(guān)配套費（燃?xì)忾_戶費、暖氣初裝費、有線電視初裝 費、智能化配套費等） 2、辦理產(chǎn)權(quán)證相關(guān)費用 （ 維修基金、契稅、印花稅、交易費、

7、 測繪費、 工本費等 ）3、辦理銀行按揭的相關(guān)費用 （公證費、 抵押服務(wù)費、 預(yù)告登記費、 保險費等） 4、國家規(guī)定的有關(guān)稅費及其他應(yīng)由買受人承擔(dān)的費用。5、買受人所需繳納的政策性收費項目或標(biāo)準(zhǔn)如因相關(guān)政策發(fā)生調(diào)整，買受人應(yīng)按新標(biāo)準(zhǔn)繳納或補足相關(guān)費用，出賣人不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。6、實際交房標(biāo)準(zhǔn)按合同附件三約定為準(zhǔn)。樣板房及其裝修、裝飾、家具等物品、銷售道具或模型、 廣告宣傳、 未約定入本合同的銷售人員說辭等均不作為交房依據(jù)，對雙方均無約束力，本合同有特殊約定的除外。7、本合同第七條約定的該商品房經(jīng)驗收合格按照國務(wù)院 建設(shè)工程質(zhì)量管理條例 的規(guī) 定指該商品房經(jīng)勘察單位、 設(shè)計單位、 建設(shè)單位、 施工

8、單位、 監(jiān)理公司聯(lián)合驗收合格。8、買受人承諾在小區(qū)業(yè)主管理委員會成立前， 買受人同意在業(yè)主委員會成立之前將該房 屋委托給商丘百合物業(yè)管理有限公司統(tǒng)一管理。9、買受人在簽訂 商品房買賣合同 的同時應(yīng)與商丘百合物業(yè)管理有限公司簽訂 前期 物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 、業(yè)主臨時公約 。10、出賣人按照主合同及補充協(xié)議的約定交付房屋的，不論買受人使用與否，買受 人須按交房期限屆滿之次日起開始承擔(dān)物業(yè)管理費，并承擔(dān)與該房屋有關(guān)的風(fēng)險責(zé) 任。即使買受人不按照本協(xié)議約定來辦理交房手續(xù)， 并不影響買受人承擔(dān)該房屋不可 預(yù)見的或不可抗力的自然災(zāi)害的有關(guān)風(fēng)險責(zé)任。11、出賣人逾期交房的，應(yīng)依據(jù)主合同的相關(guān)約定向買受人賠付相

9、應(yīng)的違約金，除此之外， 出賣人不承擔(dān)其他任何名目的賠償義務(wù)。 如因買受人的原因， 造成交房手續(xù) 逾期履行的，出賣人不承擔(dān)任何名目的賠償義務(wù)。12、買受人應(yīng)在法律規(guī)定的時間內(nèi)到房管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，辦理費用按照有關(guān)法律規(guī)定由出賣人和買受人雙方各自承擔(dān)； 但因買受人個人原因逾期未辦理房屋產(chǎn) 權(quán)登記的， 逾期辦理時遇到國家有關(guān)政策、 法規(guī)、 稅費發(fā)生變化而造成的出賣人和買 受人的稅費增加，雙方增加的部分由該買受人完全承擔(dān)。13、買受人可自行辦理房產(chǎn)證或委托出賣人辦理房產(chǎn)證。但以貸款方式購買商品房的買受人須在出賣人通知辦理產(chǎn)權(quán)證的 5 日內(nèi)將辦理產(chǎn)權(quán)證所需資料提供給出賣人， 否則每逾期一日，買受人

10、應(yīng)向出賣人支付房款的日萬分之一的違約金。14、有關(guān)房屋質(zhì)量：a. 若買受人認(rèn)為出賣人交付的商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，要求解除 合同并賠償損失的， 買受人應(yīng)向出賣人出具有資質(zhì)的鑒定檢測機構(gòu)出具的正式房屋質(zhì) 量鑒定報告。鑒定報告中的鑒定結(jié)論符合國家法定或本合同約定的解除合同條件的， 主合同及補充協(xié)議解除，買受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達之日起 30 日 內(nèi)退還全部已付款， 并按照中國人民銀行公布的同期貸款利率付給利息， 給買受人造 成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。b. 在雙方辦理該商品房交付手續(xù)時，買受人提出出賣人交付的商品房有其他問題 的，出賣人應(yīng)依據(jù)住宅質(zhì)量保證書 ，及時給予保

11、修服務(wù)，但保修事項不作為買受 人拒絕接受商品房并要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由。c. 買受人在商品房的裝修或使用過程中，如出現(xiàn)墻體裂紋、脫落等質(zhì)量問題，出 賣人應(yīng)依據(jù)住宅質(zhì)量保證書 ，會同建筑商及時給予保修服務(wù)。因此類質(zhì)量問題給 買受人的日常生活造成影響的， 出賣人及建筑商對買受人的賠付標(biāo)準(zhǔn)最高不超過墻體 保修及雙方認(rèn)定的墻面裝飾成本的 10，買受人不得要求其他額外的賠償。15、為維護小區(qū)公共利益，買受人不得改變建筑物屋頂、屋面、綠地、道路等公共區(qū)域原貌，無權(quán)在上述區(qū)域搭建、存放構(gòu)造物，不得安裝外置防盜窗、太陽能、衛(wèi)星 天線接收裝置等， 空調(diào)主機按指定位置安裝， 裝修必須事先經(jīng)本小區(qū)物業(yè)管理

12、公司審 批，并遵守裝修管理規(guī)定 ，簽訂裝修管理協(xié)議 。否則，小區(qū)物業(yè)公司有權(quán)制止 或恢復(fù)，造成損失由買受人自行承擔(dān)。16、主合同第八條的特殊原因含以下情形 :1. 遭遇不可抗力 , 且出賣人在發(fā)生之日起60 日內(nèi)書面或協(xié)議約定形式告知買受人的 ;2. 國家政府相關(guān)法律政策調(diào)整導(dǎo)致交付 延遲 ;3. 商品房建設(shè)工程設(shè)計變更或者政府規(guī)劃變更導(dǎo)致延期的 ;4. 遇到連陰雨、大 雪、冰雹等嚴(yán)重惡劣天氣影響工期的； 5. 突發(fā)性公共事件導(dǎo)致施工受阻或停工的； 6. 買受人逾期付款的， 除應(yīng)按合同第九條承擔(dān)違約責(zé)任外， 出賣人可以按買受人逾期時 間相應(yīng)將交房日期順延； 7. 涉及商品房建設(shè)工程的政府批準(zhǔn)文

13、件延期的； 8. 其他出賣人不能預(yù)防和控制的因素。17、小區(qū)建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)，由出賣人出資興建的地下車庫、幼兒園、停車位等所有權(quán) 歸出賣人所有，且享有使用權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)，出賣人可通過出售、附贈、出租等 方式約定其歸屬。18、關(guān)于商業(yè)用房的約定 買受人完全同意購買商業(yè)性質(zhì)房屋的買受人可在其所購房屋指定位置的外墻面 上設(shè)立用于宣傳用途的招牌、燈箱等形式廣告，但購買商業(yè)房屋的買受人在進行上述行 為前需到物業(yè)管理公司申請備案，其設(shè)置形式及位置需要得到物業(yè)公司批準(zhǔn)，并不得影 響其他業(yè)主的正常生活。19、關(guān)于首層花園：a. 買受人完全同意購買首層附帶花園對其房屋附帶的花園享有獨立的使用權(quán)，且無任何形式的異

14、議。b. 買受人所購買的房屋附帶首層花園的， 買受人應(yīng)遵守物業(yè)管理公司有關(guān)的規(guī)定 統(tǒng)一使用， 不得擅自改變花園的使用功能， 不得在花園內(nèi)搭建任何形式的建筑物或構(gòu) 筑物。買受人對房屋附帶花園僅擁有使用權(quán)、無房產(chǎn)和土地權(quán)屬證書。20、關(guān)于屋頂露臺：a. 買受人完全同意購買的商品房附帶的露臺享有獨立的使用權(quán)，且無任何形式的異議。b. 買受人所購買的房屋附帶露臺的，買受人應(yīng)遵守物業(yè)管理公司有關(guān)的規(guī)定統(tǒng) 一使用，不得擅自改變露臺的使用功能，不得在露臺上搭建任何形式的建筑物或構(gòu) 筑物。買受人對房屋附帶露臺僅擁有使用權(quán)、無房產(chǎn)和土地權(quán)屬證書21、工程竣工前，買受人提前裝修和使用房屋視為出賣人達到交付標(biāo)準(zhǔn)。2

15、2、23、 關(guān)于裝飾裝修：a.買受人在簽訂合約時即被告知墻體內(nèi)有電線和通訊線路，買受人裝修時，嚴(yán)禁 在此范圍內(nèi)擅自開孔、打眼、穿線，以免造成管道破裂、線路中斷，若需要在此范圍 內(nèi)開孔、打眼、穿線應(yīng)提前與物業(yè)公司書面聯(lián)系，在技術(shù)人員的指導(dǎo)下進行，如未書 面通知， 由買受人或買受人委托的裝修公司在裝修時的擅自行為造成管線斷裂而影響 正常使用， 應(yīng)由該買受人自行承擔(dān)修復(fù)責(zé)任， 造成本買受人和其他買受人財產(chǎn)損失的 也由該買受人承擔(dān)。b買受人在裝修房屋前應(yīng)要求裝修公司做衛(wèi)生間、廚房閉水測驗，發(fā)現(xiàn)有滲水、 漏水現(xiàn)象應(yīng)及時書面通知物業(yè)公司整改， 如未提前書面通知則視為沒有問題， 買受人 在裝修時如造成防水破

16、壞， 則因此造成的買受人本人財產(chǎn)損失及其他買受人的財產(chǎn)損 失也由該買受人自行承擔(dān)。C買受人完全同意購買商業(yè)性質(zhì)房屋的，買受人可在其所購房屋指定位置的外墻面上設(shè)立用于宣傳用途的招牌、燈箱等形式廣告，但購買商業(yè)房屋的買受人在進行 上述行為前需到物業(yè)管理公司申請備案， 其設(shè)置形式及位置需要得到物業(yè)公司批準(zhǔn)， 并不得影響其他業(yè)主的正常生活。d .室內(nèi)燃?xì)夤艿兰坝嬃勘砭炎鰤毫υ囼?，買受人在改造裝修時應(yīng)特別注意， 改造后須經(jīng)燃?xì)夤掘炇蘸细窈蠓娇墒褂?。e. 暖氣供回水管入戶（不含入網(wǎng)費、不含暖氣片、室內(nèi)管道） ，室內(nèi)部分的管路 買受人應(yīng)按照熱力公司統(tǒng)一要求安裝，達到熱力公司驗收標(biāo)準(zhǔn)，買受人與熱力公司 簽

17、訂供熱協(xié)議并按照熱力公司標(biāo)準(zhǔn)繳納采暖費后開通，具體開通時間以熱力公司入 住規(guī)定為準(zhǔn)。24、商品房買賣合同簽定之日起的 20 天以內(nèi)，買受人如要退房，應(yīng)按總房款的10承擔(dān)違約金，其余房款無息退還，超過20 天不予退房。并共同到房屋預(yù)售登記機關(guān)辦理商品房預(yù)售登記的注銷手續(xù)， 注銷所產(chǎn)生的稅收費用由買受人承擔(dān)。 買受人 應(yīng)與出賣人簽署解除合同的相關(guān)協(xié)議，并共同到預(yù)售登記機關(guān)辦理預(yù)售登記注銷手 續(xù)。出賣人在合同解除且預(yù)售登記注銷手續(xù)完畢后 20 日內(nèi)，將買受人已支付的該商 品房的房價款扣除買受人應(yīng)支付的違約金及買受人購買該房屋所發(fā)生的相關(guān)費用后， 無息退還給買受人。 若買受人未依上述約定與出賣人到預(yù)售登記機關(guān)辦理預(yù)售登記注 銷手續(xù)的， 出賣人有權(quán)從買受人已付的購房款中扣除本合同總金額的5作為買受人支付給出賣人的違約金 （該違約金是獨立的， 與本合同第七條約定的買受人應(yīng)支付給 出賣人的違約金并不沖突、重疊） 。同時買受人仍有義務(wù)配合出賣辦理上述手續(xù)。25、26、雙方在合同約定面積與房產(chǎn)實際面積差確定后 30 日內(nèi)， 未按合