精細(xì)化工廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、精細(xì)化工廠地塊開發(fā)可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目背景與建設(shè)必要性：（一）項(xiàng)目背景湘潭市是一個(gè)歷史悠久的中等城市，在城市建設(shè)飛速發(fā)展的今天，人們所需求的住宅朝著質(zhì)量高、環(huán)境美、管理好的方向發(fā)展。特別是 近幾年的以經(jīng)營(yíng)城市為主題，通過一化三清，加強(qiáng)城市的規(guī)范建設(shè)， 嚴(yán)加控制零星散亂開發(fā)，住宅小區(qū)化成了湘潭房地產(chǎn)發(fā)展的主流，也 為市民所鐘愛。隨著市政中心的東遷，河?xùn)|成為了城市建設(shè)的重點(diǎn)， 河?xùn)|的市民不愿住河西，河西的人期望遷往河?xùn)|。在這樣一種宏觀規(guī) 劃和市場(chǎng)背景下，大同世界實(shí)業(yè)股份有限公司瞅準(zhǔn)機(jī)會(huì)，在嵐園路口 這塊黃金地段穩(wěn)重而果斷地選定該項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。湘潭大同世界實(shí)業(yè) 股份有限公司資金實(shí)力雄厚，擁有1.5

2、億的固定資產(chǎn)，6800多萬元的注冊(cè)資金，技術(shù)力量全面，全公司職工 98人，平均年齡34歲，從開 發(fā)、工程到物業(yè)管理一條龍的開發(fā)體系，是湖南省二十強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)，擁有湖南的明星樓盤：大同花苑，近三年累計(jì)開發(fā)面積達(dá)20多萬平方米，是湘潭市的名牌企業(yè)，因此該項(xiàng)目無論是從規(guī)劃前景， 地理位置還是開發(fā)單位都占有最有利的優(yōu)勢(shì)。（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、該項(xiàng)目建設(shè)符合湘潭市城市總體規(guī)劃要求。2、在東泗路沿線及與嵐園路相交的大片范圍內(nèi)，有菊花塘公園、 體育中心、步步高廣場(chǎng)，故里居酒家，嵐園賓館、市三中等優(yōu)良的居 家環(huán)境，卻無一舒適、寫意、上規(guī)模的住宅。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)符 -1 -合城市建設(shè)的需要，更響應(yīng)

3、廣大市民的呼聲。3、該項(xiàng)目建設(shè)符合“改制企業(yè)”的發(fā)展方針，盤活資產(chǎn)，解決改 制企業(yè)職工生活收入，把有城市污染化工企業(yè)遷由城市，美化城市環(huán) 境，凈化城市居民呼吸的空氣。綜上所述，在該地域開發(fā)建設(shè)高檔住宅小區(qū)，加快改制企業(yè)的發(fā) 展，提升嵐園路這一黃金地段的品位是十分必要的。（三）項(xiàng)目建設(shè)的有利條件1、該項(xiàng)目地處建設(shè)路口板塊范圍內(nèi)的黃金地段，商業(yè)、交通十分發(fā)達(dá)，緊鄰菊花塘公園、體育中心，附近還有市三中、菜市場(chǎng)、步步 高超市、嵐園賓館、醫(yī)院等完善的公共服務(wù)設(shè)施。2、該項(xiàng)目地塊為改制企業(yè)地塊，地勢(shì)平坦，水電路、氣、通訊等 市政配套設(shè)施齊全，除凈地價(jià)，其余費(fèi)用將相對(duì)降低，并加快建設(shè)的 進(jìn)度，同時(shí)，因位置的

4、優(yōu)越性和項(xiàng)目的唯一性，市場(chǎng)的可需求性，可 大大縮短開發(fā)的時(shí)間，而且銷售的風(fēng)險(xiǎn)也相當(dāng)?shù)?。二、市?chǎng)預(yù)測(cè)湘潭市精細(xì)化工廠地塊項(xiàng)目地處嵐園路與東泗路相交的黃金地 段，該地段內(nèi)人口稠密，經(jīng)濟(jì)活躍，沿嵐園路一線人流、車流量相當(dāng) 大，沿線所有門面全部營(yíng)業(yè)，而且租金、售價(jià)相當(dāng)高、整個(gè)河?xùn)|地區(qū)、 沿芙蓉路、河?xùn)|大道，絲綢路屬于開發(fā)區(qū)，而且新開發(fā)區(qū)所建小區(qū)， 上規(guī)模上檔次僅兩三家。而嵐園路屬于河?xùn)|地區(qū)最繁榮的商業(yè)板塊， 許多市民希望能把精細(xì)化工遷走，在該地段興建一個(gè)高檔住宅區(qū)，與 毗鄰的菊花塘公園相配套。因此，該地段本身的吸引力相當(dāng)強(qiáng)，銷售 對(duì)象可輻射整個(gè)河?xùn)|。從九九年六月一日起，再次降低貸款利率，實(shí)施住房按揭以

5、來， 廣大市民積極向房地產(chǎn)的置業(yè)投資。尤其是對(duì)地段好、環(huán)境佳、物業(yè)-2 -管理齊備、升值潛力強(qiáng)的品牌房產(chǎn)，是廣大市民投資置業(yè)的熱點(diǎn)。特 別是我市一化三清以來，廣大市民的住房消費(fèi)觀念發(fā)生了一個(gè)極大的 轉(zhuǎn)變，由原來的要價(jià)格便宜轉(zhuǎn)化到寧可貴，也要環(huán)境好、物業(yè)管理全,當(dāng)然有優(yōu)越的地段更是錦上添花了。以我市房地產(chǎn)開發(fā)情況來看，成片建設(shè)且實(shí)行物業(yè)管理的住宅深受用戶的青睞。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，有85蛆上的購(gòu)房者（無論是個(gè)體戶，還是工薪族，無論是一次性付款的，還是按揭貸款購(gòu)房的）愿花錢買 環(huán)境好、規(guī)范化物業(yè)管理的住宅。 形成了品牌的房產(chǎn)更是住戶的首選。 下面我們可以從表中明顯地看出這一情況：2003年河?xùn)|地區(qū)房地產(chǎn)租

6、售情況調(diào)查表開發(fā)單位項(xiàng)目名稱位 置平均租售價(jià)城郊霞光山莊霞光東路（未建）住宅：980元/ ttf金僑金僑世紀(jì)苑絲綢路住宅：1050元/ttf昌潤(rùn)昌潤(rùn)大廈河?xùn)|大道住宅：880元/ ttf門面：3000兀/ttf匯豐匯豐房產(chǎn)霞光西路住宅：880元/ ttf 門面：3000兀/ttf河?xùn)|開發(fā)公司芙蓉小區(qū)芙蓉路口住宅：980元/ ttf鑫泰大廈風(fēng)園路住宅：820元/ itf門面：5500兀/以單位1礦房產(chǎn)風(fēng)園路40 itf左右門面租金：1800元/月分村臨街房產(chǎn)東泗路20 itf左右門面租金：260元/月通過上表格數(shù)據(jù)看由:1、單棟房屋住宅價(jià)格比小區(qū)型住宅價(jià)格低100200元/ M ;2、嵐園路一線門

7、面價(jià)格遠(yuǎn)高于開發(fā)區(qū)門面價(jià)格，說明嵐園路的區(qū)位價(jià)值較高；3、東泗路因門面較小，未形成商業(yè)帶，租金較低，但是臨近菜場(chǎng)， 潛在商業(yè)氣氛較濃。因此，嵐園路沿線商鋪定價(jià)4000元/ m2 ,東泗路商鋪1800元/ M ,住宅9501000元/ 是比較保守的。三、項(xiàng)目選址、規(guī)模和工程技術(shù)方案（一）項(xiàng)目選址該項(xiàng)目選址于嵐園路以西，東泗路以北，嵐園賓館以南的黃金地 段，是湘潭市“改制企業(yè)”精細(xì)化工廠地塊。（二）項(xiàng)目擬建規(guī)模1、規(guī)劃用地面積：40畝2、總建筑面積：44180 m2其中：住宅：36960 m2門面：a.臨嵐園路：3390 1tfb.臨東泗路：3480 m23、綠地率：35%4、小區(qū)道路面積：380

8、0 m25、容積率：1.65（三）工程技術(shù)方案1、該項(xiàng)目屬于建設(shè)路口板塊范圍內(nèi)標(biāo)志性的住宅小區(qū)，遵循新一輪湘潭市城市總體規(guī)劃和經(jīng)市政府批準(zhǔn)的改制企業(yè)項(xiàng)目用地；同時(shí)按 照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的需求，配置小區(qū)級(jí)、組團(tuán)級(jí)公共服 務(wù)設(shè)施、幼兒園、商業(yè)中心、物業(yè)管理大樓、業(yè)主會(huì)所、垃圾中轉(zhuǎn)站、 公共場(chǎng)所綠地等設(shè)施。2、土建工程：該項(xiàng)目建筑面積為44180 m2 ,以磚混結(jié)構(gòu)為主。3、交通運(yùn)輸及公用設(shè)施。該小區(qū)東臨嵐園路，南臨東泗路，同時(shí)小區(qū)內(nèi)將擬建小區(qū)道路，公用設(shè)施350_小區(qū)綠化率35%齊全的配套設(shè)施，完美的住宅與景觀協(xié)調(diào)組合，知名的品牌單位使現(xiàn)代都市 住宅充滿了心曠神怡的寧?kù)o、悠閑和榮譽(yù)。4、基礎(chǔ)

9、配套A.給水：人均綜合生活用水量 100T/d ,小區(qū)生活用水量為 300T/d , 市政用水量為40T/d ,共計(jì)為340T/d ,該小區(qū)接水可以接原精細(xì)化工 廠的進(jìn)水接管引水，小區(qū)內(nèi)水管連接成環(huán)，能滿足小區(qū)供水要求。B.排水：小區(qū)內(nèi)采用合流制排水，集中排放于精細(xì)化工廠排水主 管。C.供電：小區(qū)總用電量不高， 選用2臺(tái)630KVA的箱式變壓器，便 可滿足所有住戶的用電要求。D.電視：接有線電視線路網(wǎng)絡(luò)通達(dá)每戶設(shè)計(jì)。E.電訊：電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)通達(dá)每戶設(shè)計(jì)。F.供氣：按天然氣管道設(shè)計(jì)供氣網(wǎng)絡(luò)。5、智能化管理系統(tǒng)為保證入住者的舒適、安全、方便并符合現(xiàn)代生活的需求，特再該小區(qū)內(nèi)安裝智能化管理系統(tǒng)。包括

10、如下內(nèi)容：A.樓宇對(duì)講系統(tǒng)。B.保安與紅外線監(jiān)控系統(tǒng)。C.背景音樂系統(tǒng)。D.盜警、火警、水、電氣漏等的自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。E.市政設(shè)施如路燈、水泵等自動(dòng)開閉系統(tǒng)。四、投資估算及資金籌措（一）投資估算1、估算范圍：本項(xiàng)目所占 40畝用地內(nèi)的所有住宅、商業(yè)建筑、 公共設(shè)施、道路及綠化工程。2、估算依據(jù)：地價(jià)按55萬元/畝計(jì)算；報(bào)建費(fèi)60元/ m2 ；建安工程費(fèi)按市場(chǎng)承包價(jià)計(jì)算，此項(xiàng)目按400元/ M計(jì)取。其它數(shù)據(jù)按已操作的百姓家園的經(jīng)驗(yàn)值進(jìn)行計(jì)算。3、估算結(jié)果：本項(xiàng)總投資為：4692萬元（詳細(xì)見附表一）投資構(gòu)成比例見下表：總投資構(gòu)成比例表序號(hào)項(xiàng)目名稱估算金額構(gòu)成比例一土M款2200萬元46.3%二前期費(fèi)

11、用25.10萬元0.5%三報(bào)建費(fèi)265萬元5.6%四建安工程費(fèi)1890.9萬元41%五配套工程費(fèi)132.54萬元2.8%六管理費(fèi)132.54萬元2.8%七其它費(fèi)用46萬元1%八合 計(jì)4692.08萬元100%（二）資金籌措：本項(xiàng)目總投資：4692萬元，銀行貸款2000萬元，自籌1500萬 元，其余資金通過預(yù)售解決。五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃:該項(xiàng)目總開發(fā)周期2年，分三階段進(jìn)行：第一階段：2003年9月2003年10月完成三通一平、規(guī)劃設(shè)計(jì)工作;第二階段：2003年11月2005年2月完成全部建安工程并竣工驗(yàn)收；第三階段：2005年2月2005年8月配套工程、道路、綠化、小區(qū) 竣工；六、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：

12、（一）評(píng)價(jià)方法：1 、按建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法與參考有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行投資回收期，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率及財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的測(cè)算，基準(zhǔn)收益率取12%2、各年的建設(shè)開發(fā)量及房屋銷售量安排，各階段開發(fā)項(xiàng)目單價(jià) 和銷售單價(jià)如附表二所示。（二）財(cái)務(wù)分析：1、靜態(tài)分析A.本項(xiàng)目總投資：4692萬元項(xiàng)目建設(shè)期貸款利息：2000萬X 1.5 X 5.76 X （1+10%） =190萬合計(jì)：4882萬元B.本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)收入：門面：3390 m2X 4000 元/ m2 + 3480 MX 1800 元/ M =1982.4 萬住宅：36960 M X 1000 元/ m2 =3696 萬車庫(kù)：3000 m2X 700 元/ M

13、 =210 萬營(yíng)業(yè)稅：（1982+3696） X 5.5%=312.3 萬所以實(shí)際收入=5576.1萬元C.可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)：凈利潤(rùn)（稅后利潤(rùn)）=5576.1萬一4882萬=694.1萬元-7 -D.投資收益率=694.1/4692 X 100%=14.8%> 12%因此該項(xiàng)目可行，回報(bào)比較高，風(fēng)險(xiǎn)比較小2、動(dòng)態(tài)分析:A.現(xiàn)金流量圖3396 萬41992 萬0(2003)(2004)(2005)1644 萬1133 萬2200 萬B.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)匯總表:指標(biāo)名稱指標(biāo)值項(xiàng)目總投資4692萬元項(xiàng)目總收入5784.5萬元財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值316萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率22.76% (Lc=12%)動(dòng)態(tài)投資回報(bào)1.93

14、 年（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)小結(jié):綜上所述，可以硬性的數(shù)據(jù)指標(biāo)看出財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率22.76%遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)收益12%投資回收期為1.93年，小于建設(shè)周期，說明該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小、資金回籠快，利潤(rùn)比較明顯，項(xiàng)目是可行的 七、社會(huì)效益分析：精細(xì)化工廠地塊開發(fā)建設(shè)高品位住宅小區(qū)，這對(duì)整個(gè)建設(shè)路口板 塊范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、居住環(huán)境起著積極的作用，使得該 板塊內(nèi)的城市規(guī)劃功能配套更為完善，同時(shí)也美化了該區(qū)域的自然環(huán) 境，從而滿足了人們對(duì)高品質(zhì)生活追求的熱望，因此該項(xiàng)目的建設(shè)有 著積極的社會(huì)意義和明顯的社會(huì)效益。八、結(jié)論：從上述分析來看，該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有如下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：（一）再商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟，商業(yè)氣氛濃厚的黃金地段

15、遷走有污染 的精細(xì)化工廠建住宅小區(qū)，既改善了環(huán)境，又完善了城市規(guī)劃。（二）鬧中取靜、商住結(jié)合是居住和經(jīng)商的黃金寶地，地段、品牌 的競(jìng)爭(zhēng)性比較強(qiáng)，銷售的風(fēng)險(xiǎn)比較低。（三）投資回報(bào)高、周期短、升值潛力大。因此該項(xiàng)目可行。王建斌/文附表項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單價(jià)金額一土地款40畝55萬元/畝2200萬元二前期費(fèi)用44180 m25.68元/ m225.10萬元三報(bào)建費(fèi)44180 m260 元/ m2265萬元四建安工程費(fèi)44180 m2428 元/ m21890.90萬元五配套工程費(fèi)44180 m230 元/ m2132.54萬元六管理費(fèi)44180 m230 元/ m2132.54萬元七其它

16、費(fèi)用46萬元八合 計(jì)4692萬元附表二:項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表項(xiàng) 目單位年限數(shù)量單位（元/ m2）金額 （萬元）0123一、銷售收入萬元33961992.53965784.51、住宅m22000014960200036960950/980/98035622、門面m23390248010004000/1800/20002002.53、車庫(kù)m2700/800220二、營(yíng)業(yè)稅萬、開發(fā)成本萬元22001464102846921、土地款萬元22002、建安成本m22739016440441804582023.443、綜合費(fèi)用萬元210259469四、凈現(xiàn)金流量萬元-22001752859375