商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)

1、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識商業(yè)地產(chǎn)分類：商業(yè)地產(chǎn)從規(guī)模和形態(tài)上主要分為集中性商業(yè)和分散性商業(yè)，其中集中性商業(yè)分為:專業(yè)市場、綜合性商業(yè)、大型賣場、步行街、寫字樓等等，其主要特征是擁有較好的商業(yè)規(guī)劃，能夠使人流相對集中。分散性商業(yè)分為：社區(qū)商業(yè)、沿街商鋪、底商等等。主要特征是經(jīng)營缺乏系統(tǒng)化，消費(fèi)群體輻射面較窄，但靈活適用，沒有太多的約束。集中性商業(yè)：專業(yè)市場，就是指將某種經(jīng)營產(chǎn)品全部納入該項(xiàng)目，而形成的商業(yè)市場。比如汽車保姆城、萬商城、南京路橋市場等等。綜合性商業(yè)，又稱SHOPPINGMALL,該類型的商業(yè)一般集中在市中心地段或副中心地段，它主要圍繞城市居民日常生活消費(fèi)而存在。一般組成是有百貨、家電、零售

2、業(yè)、服飾等等組合而成。比如五洲國際、佰億財(cái)富廣場，都可以成為某種意義上的SHOPPINGMALL。大型賣場，主要指的是大型超市，以及附屬超市同時(shí)經(jīng)營的其他商業(yè)。樓層一般在2-4層。如家樂福、沃爾瑪、華潤萬家等等。步行街，可以籠統(tǒng)的稱謂商業(yè)街，主要有一條街構(gòu)成，兩邊形成商業(yè)用房，內(nèi)接基本只允許人行走。如新街口、國貿(mào)商業(yè)區(qū)等等。寫字樓就是指辦公樓。一個(gè)城市寫字樓出現(xiàn)的較多，那么這就是標(biāo)志著城市的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)在做轉(zhuǎn)變。一般城市是以加工類為主，一旦出現(xiàn)寫字樓，那么預(yù)示著城市即將從加工向經(jīng)營性的城市在做轉(zhuǎn)變。比如盱眙山水大廈以及將要開始建設(shè)的浙商大廈等等。集中性商業(yè)主要經(jīng)營方式是將相同或者相關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)融合到

3、一起，通過這樣的方式將消費(fèi)群吸引到一塊。分散性商業(yè)：社區(qū)商業(yè)，故名思議，該商業(yè)主要服務(wù)于社區(qū),以及社區(qū)周邊的居民，輻射范圍不大；一般為兩層。沿街商業(yè)，和社區(qū)商業(yè)區(qū)別不大，主要依附在道路兩邊。底商，也就是俗稱的門面房，是建筑在住宅底部的商業(yè)形式。就底商市場可投資的品種而言，可分為兩類底商，一是居住類底商，一是商務(wù)類底商。相比而言，大多數(shù)底商都是居住底商，幾乎任何一個(gè)住宅項(xiàng)目都有不同數(shù)量的底商。底商售價(jià)一般都定在其上層物業(yè)售價(jià)的200%至300%。一般居住類底商是一層物業(yè)價(jià)格的200%左右，商務(wù)類底商為上層物業(yè)的300%左右。但因?yàn)榈貐^(qū)差異或人為炒作因數(shù)可能導(dǎo)致價(jià)格完全不匹配。無論是底商，還是社區(qū)

4、商業(yè)和沿街商業(yè)都有其共同特點(diǎn)。分散性商業(yè)一般都是最后銷售，往往都是現(xiàn)房銷售，所以人氣足，投資客戶多。經(jīng)營方式?jīng)]有太多限制，特殊情況下針對底商部分的餐飲有所制約。經(jīng)營業(yè)態(tài)分類：商家經(jīng)營的范圍無非是：衣食住行衣，主要指服飾類。如服裝、鞋帽、床上用品等等食，主要指的就是餐飲。住，這里的住不是指住宅，而是指住宅內(nèi)部所需要的硬性裝飾和軟性裝飾用品。硬性裝飾是指住宅內(nèi)部處墻體以外不能活動(dòng)的裝飾性物品。如地板、地磚等等，統(tǒng)稱裝飾建材。軟性裝飾就是指住宅內(nèi)部可以活動(dòng)的裝飾物品。如家居、家電、壁畫等等。行，主要是指人行走所需要的交通工具，如自行車、電動(dòng)車、汽車燈等。另外還有一些服務(wù)到生活中的經(jīng)營業(yè)態(tài),如金融，電

5、信、郵政、娛樂、休閑等等。商業(yè)的銷售模式銷售模式分為：產(chǎn)權(quán)式和非產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)式是指將商業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，形成多個(gè)獨(dú)立商業(yè)用房進(jìn)行銷售。產(chǎn)權(quán)式又分為返租銷售、先銷售后回購、直接銷售三種方式返租銷售，是開發(fā)商將商業(yè)用房銷售給業(yè)主，并以簽約的形式給業(yè)主一定得租賃費(fèi)用，該費(fèi)用為總房款每年的百分幾，一般在8%-10%。先銷售后回購，是將商業(yè)用房先出售給業(yè)主，并簽訂協(xié)議確定協(xié)議價(jià)格，若干年后業(yè)主將商業(yè)用房返售給開發(fā)公司或商業(yè)管理公司。直接銷售，就是指正常的銷售方式。非產(chǎn)權(quán)式，是指商業(yè)用房的使用權(quán)出租，并確定一定得時(shí)間以及租賃費(fèi)用。商業(yè)經(jīng)營管理模式經(jīng)營管理模式主要分為兩類：招商和自主經(jīng)營1、招商一般是通過專業(yè)的

6、招商管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)作，通過專業(yè)的招商管理公司，對項(xiàng)目的整體建筑設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營、推廣宣傳進(jìn)行把控，對投資者而言，統(tǒng)一的管理、統(tǒng)一的運(yùn)營，投資風(fēng)險(xiǎn)相對較小，比較適合小投資者，比如沃爾瑪、萬達(dá)等等。該種經(jīng)營方式一旦形成，對于后期的業(yè)態(tài)變更就不太靈活，適用于集中性商業(yè)。但不適合大型投資者，大型投資者需要的是能夠獨(dú)立自足的管理和運(yùn)營。2、自主經(jīng)營一般是業(yè)主自己或者出租將商業(yè)體交與承租方自行定位某種業(yè)態(tài)進(jìn)行經(jīng)營，適用于分散性商業(yè)。自主經(jīng)營投資除了要把握不同類型商也用房各自的特點(diǎn)外，其中也有一些共同的規(guī)律需要遵循。所以要見建議投資者考慮三點(diǎn)：a) 首先應(yīng)選擇有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)和商業(yè)集中區(qū)作為重點(diǎn)參考。b) 其

7、次，在計(jì)算租金回報(bào)時(shí)，如果投資收益少于10%應(yīng)視為投資不佳。c) 其三，要了解周邊人口結(jié)構(gòu)的組成，來明確投資多大面積的商鋪。因?yàn)槊娣e決定租戶的行業(yè)類型，各行業(yè)根據(jù)其利潤水平?jīng)Q定對租金的承受能力。所以商鋪面積會(huì)對租金水平造成很大影響。社區(qū)商鋪投資相關(guān)：一、市場風(fēng)險(xiǎn)外的四大變數(shù) 目前，沿街商業(yè)投資已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資的一個(gè)新熱點(diǎn)，但投資人除應(yīng)該了解市場風(fēng)險(xiǎn)外，還要注意四個(gè)問題。1、了解市政規(guī)劃，選擇成熟地區(qū)市政規(guī)劃決定投資者所看重的沿街商業(yè)的未來經(jīng)營整體環(huán)境和經(jīng)營所必須的“人氣”。一般來說，市政規(guī)劃包括周邊商圈、住宅小區(qū)的建設(shè)，市政設(shè)施、交通路網(wǎng)的建設(shè)，以及舊區(qū)改造，市政動(dòng)遷等。經(jīng)營底商要盈利，對于

8、環(huán)境特別“敏感”，投資者必須對該商業(yè)未來的環(huán)境有深入的了解，以保證商業(yè)本身的價(jià)值提升。而選擇成熟地區(qū)的底商也可以較大程度地降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟這些地區(qū)商業(yè)的基本需求是有所保障的。本項(xiàng)目位于奧體板塊，等到交房時(shí)，市場氛圍完全形成，不存在商業(yè)培育期，所以本項(xiàng)目雖交房時(shí)間相對周邊小區(qū)交房晚，但市場直接進(jìn)入成熟商業(yè)氛圍，較大程度地降低投資的風(fēng)險(xiǎn)。2、掌握租金水平及走勢目前，盱眙市場上可投資的分散性商業(yè)大多數(shù)為新建小區(qū)的附屬商業(yè)用房。而商業(yè)價(jià)值來源于租金水平，投資者需要對目標(biāo)商業(yè)現(xiàn)在及未來幾年的租金水平有所了解，再計(jì)算其現(xiàn)在的價(jià)格是否合理。一些商業(yè)雖然地段優(yōu)勢明顯，但如果單位售價(jià)高，面積又較大的商鋪，投

9、資者還需要從擬引進(jìn)的行業(yè)預(yù)測租金水平，估算收益率與市場風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，不同的行業(yè)能夠承受的租金水平有很大差異，投資者不能只因地段好而輕易出手，掌握一定的市場租金行情及招商知識是很必要的。3、謹(jǐn)慎對待“包租”出售沿街商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)，保證投資者年回報(bào)率是開發(fā)商吸引客戶的流行方式。對于規(guī)模較大的沿街商業(yè)的出售，開發(fā)商經(jīng)常選擇“包租”方式，將底商分割成幾十平方米或百余平方米不等的小單元出售給投資者，以降低總價(jià)而吸引中小投資者。投資者會(huì)得到幾年的的回報(bào)率保證，且不必參與租賃與經(jīng)營，因而此種投資方式頗受部分投資者的歡迎。但是要提醒投資者，一旦開發(fā)商承諾的回報(bào)率結(jié)束，投資者很難繼續(xù)得到租金回報(bào)，或?qū)⑺彽咨坛鍪邸?/p>

10、4、注重長線收益投資沿街商業(yè)除了考慮“倒手”出售獲取差價(jià)外，長線的租賃收益也是不錯(cuò)的選擇。投資者在考慮出租時(shí)，不能只從租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”租客，以獲得一個(gè)長期的有保證的租約。 二、商業(yè)經(jīng)營模式 與其他的商業(yè)模式相比，投資沿街商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較小。其他的商業(yè)模式在近代才逐步形成和發(fā)展，如百貨商店、專業(yè)市場、綜合超市、專業(yè)超市等，他們都有各自的特色，但其經(jīng)營靈活性比較差，雖然在某一時(shí)期會(huì)比較紅火，但不能保證長期適應(yīng)人們的消費(fèi)習(xí)慣。而沿街店面，即使出現(xiàn)經(jīng)營困難，也很容易轉(zhuǎn)讓。 沿街商業(yè)的價(jià)值具有明顯的區(qū)域特征。一般而言，分沿街商業(yè)的

11、價(jià)值與市中心的距離相關(guān)。越是處于市中心，其商業(yè)價(jià)值就越大。市中心商鋪的出租率高，租金也較高，因此具有價(jià)值大，風(fēng)險(xiǎn)小的特征。而處于市區(qū)外圍的沿街商業(yè)的價(jià)值不確定性較大。如靠近某些知名市場的沿街商業(yè)，其租金甚至可以與市中心的相媲美，但一旦市場搬遷，則其租金就會(huì)打一個(gè)很大的折扣。 沿街商業(yè)業(yè)態(tài)組織對商鋪價(jià)值的影響是很大的。商鋪的價(jià)值除了其建設(shè)本身的價(jià)值，更重要的是它的“無形 價(jià)值”。這“無形價(jià)值”是以所處的街巷的知名度來代表的?？梢钥隙ǖ氖?，一個(gè)城市的主要商業(yè)街的知名度比其 他街巷要高得多。如果這一類商業(yè)街在業(yè)態(tài)組織上有特色，那么它的“無形價(jià)值”會(huì)更高。 比如南京夫子廟等等。商鋪的價(jià)值還與所處街道的

12、寬窄相關(guān)。一般人們會(huì)認(rèn)為街道窄，則商業(yè)氣氛的集聚性好，其實(shí)不然。如果說古時(shí)候的商業(yè)街的寬度一般為6米左右，是為了適合人們步行的生活方式，那么到了自行車時(shí)代，商業(yè)街的寬度需要 12米以上；而汽車時(shí)代的到來，則要求商業(yè)街達(dá)到30左右。比較適合現(xiàn)代商業(yè)街要求的街道寬度一般為二類：一類 是1020米寬的步行商業(yè)街，一般一個(gè)城市都會(huì)有一至二條商業(yè)步行街；另一類則是適合汽車購物時(shí)代需要的2035米寬的市區(qū)雙向道路。目前人們對后一類商業(yè)街還缺乏認(rèn)識，試想，如果汽車無法方便進(jìn)入和?？?，汽車擁有者又如何去購物?在私家車爆發(fā)性增加的今天，這類商業(yè)街將很有前景。 民間常說的“一鋪養(yǎng)三代”，是對商鋪價(jià)值的最簡潔的解讀

13、。如一間30平方米的商鋪，目前的租金一年3萬元，正好能滿足一個(gè)家庭的基本生活費(fèi)用。若干年以后，家庭基本生活費(fèi)用會(huì)有所提高，但店鋪?zhàn)饨鸬脑鲋狄不就?，因此一鋪就能“養(yǎng)”三代。如果你擁有二鋪，就可能使三代過上小康生活；擁有三鋪，則可使三代的舒適生活得到保障；四鋪、五鋪，生活會(huì)越來越美好!三、沿街商業(yè)投資分析 沿街商業(yè)可以按照服務(wù)區(qū)間及市場理念來劃分。下面分別對它們予以介紹。1、按照服務(wù)區(qū)間劃分 按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)別，可以將商業(yè)分為服務(wù)于內(nèi)部和服務(wù)于外部兩種。有些沿街商業(yè)主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。 對于大型的住宅社區(qū)，沿街商業(yè)主要以社區(qū)內(nèi)部

14、居民為服務(wù)對象。在功能設(shè)定上要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。這樣的店鋪，投資少，風(fēng)險(xiǎn)不大，資金回籠也較快。 對于服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應(yīng)位于交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，店鋪面積不宜過?。ㄗ詈迷谄椒矫滓陨希?，主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場等。2、按照市場理念劃分隨著越來越多的住宅項(xiàng)目進(jìn)行住宅區(qū)沿街商業(yè)的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識到住宅底商具有很大的市場潛力，但不同項(xiàng)目的競爭將成為今后住宅區(qū)沿街商業(yè)市場的主旋律，住宅區(qū)沿街商業(yè)項(xiàng)目市場運(yùn)作將對項(xiàng)目的成功發(fā)揮重要作用。按照住宅區(qū)沿街商業(yè)項(xiàng)目的市場理念對住

15、宅底商進(jìn)行分類。 按照住宅區(qū)沿街商業(yè)市場運(yùn)做的特點(diǎn)，我們將住宅底商分為概念型商業(yè)、潛力型商業(yè)和商圈商業(yè)，共三種類型。下面，分別對它們加以介紹。1）概念型商業(yè) 概念型商業(yè)，指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。不過，為底商做主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實(shí)施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項(xiàng)目增色不少，但決不是開發(fā)商的制勝法寶。2）潛力型商業(yè) 潛力型商業(yè)，指具有巨大市場潛力的住宅沿街商業(yè)項(xiàng)目。相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型商業(yè)項(xiàng)目而言，某些商業(yè)無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項(xiàng)目被眾多投資者所看好。 "潛力型"商業(yè)固然前景廣闊，但

16、同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)，無論投資者自營、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是"時(shí)間"問題，也就是商戶通常說的"養(yǎng)店鋪的時(shí)間"。因此，投資者要正確評估自身承受能力，在核算回報(bào)率時(shí)應(yīng)充分考慮時(shí)間因素。3）商圈型商業(yè) 商圈型商業(yè)，指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi)群體的住宅底商項(xiàng)目。憑借有利位置，抓住市場需求點(diǎn)，部分商業(yè)住宅底商項(xiàng)目盡管價(jià)格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。 商圈型商業(yè)周邊的商業(yè)已形成一定氣候，投資風(fēng)險(xiǎn)相對小，回報(bào)率高。不過，需要指出的是，成熟商圈內(nèi)的沿街商業(yè)，雖然位置和人氣占有絕對優(yōu)勢，但是，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件

17、 設(shè)施等）也十分重要。比如萬達(dá)廣場，其首層二層店鋪的出租效果很好，雖然發(fā)展商也采取了直通四樓、五樓的電梯，但樓上部分基本只用作娛樂影院等等，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。 最需要指出的是，商圈型商業(yè)的價(jià)值升值收益空間往往被縮小，而且如果商鋪投資者不謹(jǐn)慎的話，很可能 以過高價(jià)位購買商鋪，最終被高位"套牢"。四、沿街商業(yè)的特點(diǎn) 沿街商業(yè)有其區(qū)別于其他商鋪形式的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)對其經(jīng)營、市場有方方面面的影響。1、建筑形式特點(diǎn) 沿街商業(yè)建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅社區(qū)的特點(diǎn)，整個(gè)樓的一層、二層、用途為商業(yè)，樓上建筑一般的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運(yùn)營兩種功能的有效性，開發(fā)商會(huì)通過合理規(guī)劃設(shè)

18、計(jì)對居民和底商的消費(fèi)者和 經(jīng)營者進(jìn)行獨(dú)立引導(dǎo)，出入口獨(dú)立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。需要指出的是，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)不夠合理，沿街商業(yè)會(huì)一定程度影響住宅的銷售。 另外，沿街商業(yè)的規(guī)模要恰當(dāng)控制，當(dāng)規(guī)模超過2萬平方米以后，開發(fā)商必須對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場環(huán)境 做必要的調(diào)查和研究，不能一概用底商的簡單概念去確定項(xiàng)目定位、規(guī)模、市場策略等，否則項(xiàng)目會(huì)面臨開發(fā)困境。2、鋪面、鋪位類型 沿街商業(yè)的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。鋪位沿街商業(yè)良好的"可視性"使其價(jià)值最大化有了可能性，這也是住宅底商沿街商業(yè)引起市場關(guān)注的原因，或者說是沿街商業(yè)得到商鋪投資者青睞的原因。 有些開發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計(jì)時(shí)，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的沿街商業(yè)開發(fā)，可能將此住宅沿街商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的創(chuàng)新，使住沿街商業(yè)宅底商的概念復(fù)雜化了，無論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨百貨商場或其他商業(yè)房地產(chǎn)形式，會(huì)加大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。3、經(jīng)營形態(tài)特點(diǎn) 沿街商業(yè)作為分散性商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關(guān)的