論房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展

1、論房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展摘 要：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點，為中國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了貢獻(xiàn)，但是，需要注意的是在其發(fā)展的過程中卻存在許多問題。 眾多的實踐證明，我們在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過程中要尊重客觀規(guī)律，要努力做到房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，更好的發(fā)揮其在國民經(jīng)濟(jì)中的作用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；可持續(xù)發(fā)展；宏觀調(diào)控；微觀基礎(chǔ)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)容較為豐富，涉及土地資源、房地產(chǎn)業(yè)、人居環(huán)境 等。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，不僅需要政府的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，也需要構(gòu) 建房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的微觀基礎(chǔ)。只有這樣，才能正確處理好它與國民經(jīng)濟(jì)各 產(chǎn)業(yè)、行業(yè)之間的比例關(guān)系，處理好速度與比例、效益與質(zhì)量、近期與遠(yuǎn)期、整

2、體與局部的關(guān)系，逐步實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。一、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的含義（一）房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是可持續(xù)發(fā)展理論在房地產(chǎn)業(yè)的具體體現(xiàn)。它既是產(chǎn)業(yè)自身健康發(fā)展的必然要求，也是整個國民經(jīng)濟(jì)和社會可持續(xù)發(fā)展的一個重要組 成部分。所謂房地產(chǎn)業(yè)得可持續(xù)發(fā)展，是指既包括土地資源的永續(xù)利用，也包括 住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展，還包括房地產(chǎn)市場的完善與人居環(huán)境改善等多方面內(nèi) 容。由于房地產(chǎn)是地產(chǎn)與房產(chǎn)的統(tǒng)一體， 具既有自然資源的基本屬性，也是社會 經(jīng)濟(jì)生活基本的物質(zhì)基礎(chǔ)和物質(zhì)條件， 所以，房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展涉及到資源、 經(jīng) 濟(jì)、社會、生態(tài)等多方面因素而具有更為復(fù)雜多樣的內(nèi)涵。<1>二、我

3、國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題（一）結(jié)構(gòu)失衡結(jié)構(gòu)失衡是目前房地產(chǎn)發(fā)展中面臨的一個嚴(yán)重問題， 這種失衡最主要的表現(xiàn) 在供求結(jié)構(gòu)和成本構(gòu)成上。目前我國房價虛高的原因之一是成本構(gòu)成的不合理。 主要表現(xiàn)在連帶費(fèi)用過多。在國外一些發(fā)達(dá)國家，建造工程成本一般占到總成本 的70流右，而在我國只占到37%而稅費(fèi)、土地、連帶成本占65犯上，這是 管理不善、不正之風(fēng)嚴(yán)重、市場扭曲的表現(xiàn)。<2>（二）行業(yè)不成熟1、行業(yè)的不完全競爭和價格合謀因為房地產(chǎn)所依賴的最主要資源是土地，而土地是一種不可再生的稀缺資源，政府是壟斷的土地供應(yīng)方，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭也是有限的。 要獲得土 地資源，常常要看除了價格之外的其他

4、競爭因素。房地產(chǎn)業(yè)容易形成價格合謀， 主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)也不像其他競爭行業(yè)那樣容易出現(xiàn)價格競爭。房地產(chǎn)總體上的有限供應(yīng)帶來的買賣關(guān)系上的優(yōu)勢以及地價上漲的長期預(yù)期是這種合謀成為可 能。而且就算價格高漲也不會影響銷路， 反而會刺激消費(fèi)者得追隨行為。 這使得 開發(fā)商能夠攫取超額利潤，同時也妨礙了市場機(jī)制對資源配置的指導(dǎo)作用。 就目 前房地產(chǎn)市場的情況來看，正是由于這種行業(yè)的高壟斷性，使得供求兩方面的力 量制衡極不平等，商品房的價格基本上是由房地產(chǎn)開發(fā)商來主導(dǎo)，購買者對放假的影響根本不存在，對產(chǎn)品質(zhì)量的要求也讓位于市場競爭的實現(xiàn)。2、行業(yè)發(fā)展的后勁不足，企業(yè)缺乏核心競爭力房地產(chǎn)業(yè)的低技術(shù)壁壘導(dǎo)致進(jìn)入相

5、對容易，降低了行業(yè)的技術(shù)性和專業(yè)性， 導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展后勁不足。房地產(chǎn)業(yè)實際上是一個資源整合型企業(yè)，企業(yè)并不具體 承擔(dān)項目的設(shè)計、建設(shè)甚至銷售等功能，因此在技術(shù)要求上其轉(zhuǎn)換成本相對較低， 專業(yè)技術(shù)性要求一般，只要有資金實力的企業(yè)或者集團(tuán)就可以進(jìn)入產(chǎn)業(yè)。 在彩電、 手機(jī)等行業(yè)利潤逐漸下降的趨勢下，房地產(chǎn)業(yè)的豐厚利潤吸引了大批業(yè)外企業(yè)紛 紛介入。在知識經(jīng)濟(jì)時代，企業(yè)的核心競爭力必須依靠專業(yè)和技術(shù)進(jìn)步的支撐。 而現(xiàn)在的狀況是，大量并不具備技術(shù)和其他相關(guān)背景和優(yōu)勢的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn) 業(yè)，許多投資只是想短期獲利，真正致力于長期的并不多。這樣就決定了開發(fā)商 的惰性。他更愿意投資于能盡快見效并收回投資的領(lǐng)域，而在

6、科技進(jìn)步方面的投 資就盡可能的壓縮。<3>3、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)作為開發(fā)商和消費(fèi)者之間的紐帶和橋梁，作用非常重要，但我國當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)服務(wù)發(fā)展滯后。就房地產(chǎn)發(fā)展總的趨勢來講，越來越細(xì)的專業(yè)化分工 是不可避免的。而中國目前的開發(fā)商，是融投資者、開發(fā)商、銷售商、物業(yè)管理 經(jīng)理等職能于一身的，專業(yè)化分工極不發(fā)達(dá)。長期以來，中國存在大開發(fā)、小中 介、弱管理的趨勢。就中介來看，近幾年雖然房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)遍地開花，但絕大 部分規(guī)模小、管理亂、技術(shù)落后，甚者無固定的辦公地點，而且有關(guān)法律也不完 善，市場顯得很混亂。因為許多房地產(chǎn)開發(fā)商的短期行為， 使得他們的開發(fā)行為 與物業(yè)管理脫節(jié)。三、實

7、現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對策（一）發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用1、切實做好房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展規(guī)劃，保持房地產(chǎn)業(yè)的適度增長近幾年，在我國成功實現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)軟著陸的前提下，房地產(chǎn)業(yè)以高于國民經(jīng)濟(jì)增長速度幾倍的發(fā)展速度持續(xù)、 快速地增長，如果我們不考慮房地產(chǎn)自身的承 受能力及其與其他產(chǎn)業(yè)之間的結(jié)構(gòu)與比例關(guān)系， 繼續(xù)保持這種高速發(fā)展水平，則 房地產(chǎn)業(yè)不可避免地會產(chǎn)生一定的泡沫成分， 呈現(xiàn)一定程度上的過熱，其發(fā)展也 會失去根基而成為無本之木。因此，考慮到我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、 穩(wěn)定發(fā)展及房 地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)部門的比例與關(guān)聯(lián)關(guān)系，在未來一段時間里，我國房地產(chǎn)的發(fā) 展速度應(yīng)控制在一個合理的范圍和幅度內(nèi)，即年增長速度應(yīng)保

8、持在10%15%勺幅度內(nèi)，以保證房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。如根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，我國20002010年房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)計年增長率為12%就比較適宜。42、建立房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場預(yù)警制度為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性、健康的發(fā)展，避免房地產(chǎn)業(yè)的過熱、過快發(fā)展給國民 經(jīng)濟(jì)帶來不必要的損失與沖擊，西方國家一般都建立起一整套健全的房地產(chǎn)業(yè)及 房地產(chǎn)市場預(yù)警機(jī)制及其體系，即通過預(yù)先設(shè)置警戒線或警戒指標(biāo)， 在房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展軌跡發(fā)生偏離或嚴(yán)重偏離時，發(fā)出提示性或警告性危險信號，以便管理者做 出適當(dāng)?shù)恼呒右怨芾砼c調(diào)控，并提醒房地產(chǎn)業(yè)的參與各方注意投資風(fēng)險及市場 風(fēng)險。我國在這方面顯得比較欠缺。因此，我們應(yīng)強(qiáng)

9、化房地產(chǎn)市場的調(diào)查和研究 工作，在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)、合理預(yù)測的基礎(chǔ)上，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期及 房地產(chǎn)周期同國民經(jīng)濟(jì)周期的密切關(guān)系，建立并完善房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場的預(yù) 警制度，對房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場及其發(fā)展前景發(fā)出正確的市場導(dǎo)向信號和警示 信號，促使房地產(chǎn)業(yè)沿著一條良性、健康的軌道運(yùn)行，盡量避免房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展 過程中給國民經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面效應(yīng)。3、強(qiáng)化對房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場的調(diào)控與管理我國房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)階段存在著房價偏高及房價漲幅過快、開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理、 商品房空置率過高。5為此，應(yīng)利用經(jīng)濟(jì)或法律手段，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場的宏觀或微觀調(diào)控與管理，如通過利率控制其投資規(guī)模及信貸規(guī)模，利用補(bǔ) 貼

10、或稅收優(yōu)惠政策引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商調(diào)整其開發(fā)結(jié)構(gòu)，降低有關(guān)房地產(chǎn)的收費(fèi)以控制房價的進(jìn)一步上漲等來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場各利益主體的經(jīng)濟(jì)行為， 并以此來保證其沿著一條健康、正常的軌道運(yùn)行。<6>4、完善房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律及配套政策體系房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到房地產(chǎn)業(yè)的方方面面，如各種利益關(guān)系、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、體制關(guān)系的調(diào)整和理順；政策的統(tǒng)一與體制改革的 深化；市場行為的規(guī)范、房地產(chǎn)業(yè)法規(guī)政策的制定、市場法制的健全與完善；對 國外先進(jìn)經(jīng)驗和國際慣例的借鑒與吸收； 管理方式、方法的創(chuàng)新等。如從法律法 規(guī)和管理體制方面來看，我國現(xiàn)階段實行的以土地管理法和城市房地產(chǎn)管 理法為核心

11、、以土地與房屋分管為特征的法律體系就存在著兩方面缺陷， 一是 房地產(chǎn)法律體系不完善，缺少核心法律，如住宅法或不動產(chǎn)法；二是立法層次及結(jié)構(gòu)不清，法律規(guī)范之間交叉重復(fù)的現(xiàn)象較嚴(yán)重， 再加上現(xiàn)行的房屋與 土地分管體制，其結(jié)果是宏觀調(diào)控市場能力差，管理不力，問題較多。這也是房 地產(chǎn)業(yè)十多年的發(fā)展歷程中多次大起大落的原因之一。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展離不開相關(guān)政策、法規(guī)的配套與完善。（二）構(gòu)建房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的微觀基礎(chǔ)1、增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對市場的適應(yīng)性這主要指房地產(chǎn)企業(yè)作為市場經(jīng)濟(jì)的主體，在生產(chǎn)經(jīng)營方面擁有完全自主 權(quán)，能迅速根據(jù)市場信號進(jìn)行資源配置。為增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)市場的適應(yīng) 性，應(yīng)從這幾方面

12、入手：給企業(yè)以充分經(jīng)營自主權(quán)，建立完善的企業(yè)法人制度， 使企業(yè)有權(quán)根據(jù)市場信號的變化作出相應(yīng)反應(yīng)。 國有房地產(chǎn)公司與政府房地產(chǎn)管 理機(jī)構(gòu)的職能不分，阻礙公司按市場原則進(jìn)行決策，所以政府應(yīng)逐步放開對房地 產(chǎn)資本運(yùn)營的直接干預(yù)；完善企業(yè)融資體系，規(guī)范企業(yè)融資行為，增強(qiáng)企業(yè)融資 能力，以便使房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)中有充足的資金保證。管理水平的提高，關(guān)鍵之一是建立起中國企業(yè)家市場， 為造就新一代高素質(zhì)企業(yè)家創(chuàng)造條件。 通過上 述增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場的措施，使舊的生產(chǎn)要素及時退出企業(yè)和新的生產(chǎn)要 素能夠順利進(jìn)入企業(yè)，實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的有效轉(zhuǎn)換和配置， 進(jìn)而保證房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展有旺盛的生命力。2、激發(fā)房地產(chǎn)企

13、業(yè)的活力房地產(chǎn)企業(yè)的活力是指房地產(chǎn)企業(yè)依靠自身的力量在市場經(jīng)濟(jì)的條件下求 生存求發(fā)展，而不是依靠政府管理措施的扶植。 任何一個國家在發(fā)展過程中，房 地產(chǎn)供給和需求之間的不平衡、不適應(yīng)是隨時存在的，需要依靠房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮 創(chuàng)造性，去適應(yīng)和“調(diào)整”這種不均衡。房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新亦即房地產(chǎn)企業(yè)活力的 表現(xiàn)。為激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的活力，可采用如下措施，房地產(chǎn)業(yè)管理措施要適時適 度，不能使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生依賴感。只能根據(jù)房地產(chǎn)需求預(yù)測去鼓勵和引導(dǎo)房地 產(chǎn)資源向某些領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，而最終的實現(xiàn)只能靠房地產(chǎn)企業(yè)自身的努力。 中國房地 產(chǎn)市場中經(jīng)常出現(xiàn)建設(shè)項目“一哄而起”、“一哄而散”的局面，這與政府管理過 度干預(yù)和房地產(chǎn)企

14、業(yè)對政府的過度依賴有關(guān)；完善權(quán)責(zé)，明確制度，使經(jīng)營者有充分的動力去經(jīng)營管理企業(yè)。3、增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，資源不斷地得到利用和重新配置，房地產(chǎn)市場環(huán)境 不斷發(fā)生變化。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)遇到不同程度和不同性質(zhì)的震蕩和壓 力是不可避免的。為此就需要房地產(chǎn)企業(yè)具有較強(qiáng)的競爭能力， 在房地產(chǎn)市場競 爭中尋找自己的位置和發(fā)展空間。也就是必須使房地產(chǎn)企業(yè)的供給結(jié)構(gòu)適應(yīng)不斷 變化的需求結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。 這就要求房地產(chǎn)企業(yè)做到，增 強(qiáng)競爭意識。隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的建立，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的競爭壓力不僅來自 國內(nèi)市場，而且來自國際市場，尤其是國外一些擁有雄厚資金實力和先進(jìn)技術(shù)水 平的房地產(chǎn)企業(yè)時刻都準(zhǔn)備進(jìn)入中國這一廣闊的房地產(chǎn)市場。如果國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不能增強(qiáng)競爭能力，就會在優(yōu)勝劣汰的競爭規(guī)則下被淘汰；增加研究開發(fā)投入。 通過增加研究開發(fā)投入，一方面使房地產(chǎn)企業(yè)自身向高科技領(lǐng)域發(fā)展， 另一方面 使房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、投資、經(jīng)營等決策中保持其科學(xué)性。在房地產(chǎn)市場逐步完 善深化的今天，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)有基礎(chǔ)