商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識PPT課件

1、目目 錄錄第一部分：商業(yè)零售基礎(chǔ)知識第一部分：商業(yè)零售基礎(chǔ)知識1 1、零售業(yè)態(tài)的分類及定義、零售業(yè)態(tài)的分類及定義2 2、購物中心的定義及分類、購物中心的定義及分類3 3、購物中心發(fā)展史、購物中心發(fā)展史4 4、購物中心建筑特征、購物中心建筑特征5 5、購物中心定位要素、購物中心定位要素6 6、購物中心規(guī)劃設(shè)計要點、購物中心規(guī)劃設(shè)計要點7 7、購物中心招商及營銷策劃要點、購物中心招商及營銷策劃要點8 8、購物中心運營管理要點、購物中心運營管理要點目目 錄錄第二部分：商業(yè)運營活動中的專業(yè)術(shù)語第二部分：商業(yè)運營活動中的專業(yè)術(shù)語1、房地產(chǎn)的含義2、商業(yè)房地產(chǎn)的含義3、商業(yè)物業(yè)的分類4、建筑規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范

2、術(shù)語5、招商專業(yè)術(shù)語 零售業(yè)零售業(yè)Retail industryRetail industry 以向消費者銷售商品為主，并提供相關(guān)服務(wù)的行業(yè)。零售業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài) Retail FormatsRetail Formats 零售企業(yè)為滿足不同的消費需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營形態(tài)。分類原則：分類原則： 零售業(yè)態(tài)按零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點,根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無固定營業(yè)場所進(jìn)行分類。分類：分類： 食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動

3、售貨亭、電話購物等。 零售業(yè)態(tài)從總體上可以分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無店鋪零售業(yè)態(tài)兩類零售業(yè)態(tài)從總體上可以分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無店鋪零售業(yè)態(tài)兩類 購物中心是指：購物中心是指： 國際購物中心協(xié)會的解釋為：購物中心是指一群建筑，組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種店鋪作為一個整體來計劃、開發(fā)和經(jīng)營，并且擁有一定規(guī)模的停車場。由此可見，從嚴(yán)格意義上講，購物中心不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種有計劃地實施的全新的商業(yè)聚集形式 根據(jù)購物中心的建筑、設(shè)施和形態(tài)的不同，國際購物中心協(xié)會又將購物中心細(xì)分為摩爾(Mall，停車場與店鋪間有一定的距離，通常在整體建筑的地下或外圍，而店鋪間有專門的步行街連接，如

4、區(qū)域型、超區(qū)域型購物中心)和帶狀中心(店鋪前各有停車場，店鋪間通常沒有專門的步道連接，如鄰里型、社區(qū)型等)。 摩爾摩爾(Mall)(Mall)購物中心是指：購物中心是指： 面積在10萬平方米以上，由專業(yè)購物中心管理集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營，表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征），行業(yè)多、店鋪多、功能多,商品組合的寬度及深度極深（商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場實現(xiàn)。商品組合的深度極深由無數(shù)各類品牌專賣店、專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場實現(xiàn)。） 嚴(yán)格意義上講，小于0萬平方米的，叫做購物

5、中心，大于這個數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作摩爾MALL。而大于20萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心SUPERMALL。 城市綜合體城市綜合體HOPSCAHOPSCA是指：是指： 城市綜合體一般是由高級酒店，高檔寫字樓，大型綜合商業(yè)中心、步行街區(qū)、市民廣場等組成。城市綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體，以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險能力強為特點，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃?。因其?guī)模宏大、功能齊全，城市建筑綜合體常被稱為“城中之

6、城” 。城市綜合建筑體又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑 。HOPSCAHotel(酒店)、 Office(寫字樓)、Parking(停車場)、Shopping mall(購物中心)、Convention(會議中心)、Apartment(公寓) 購物中心分類購物中心分類A A、社區(qū)購物中心、社區(qū)購物中心Community shopping centerCommunity shopping center 是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在5萬平方米以內(nèi)的購物中心。B B、市區(qū)購物中心、市區(qū)購物中心Regional shopping centerRegional shopping center 是在城市

7、的商業(yè)中心建立的，面積在10萬平方米以內(nèi)的購物中心。C C、城郊購物中心、城郊購物中心Super-regional shopping centerSuper-regional shopping center 是在城市的郊區(qū)建立的，面積在10萬平方米以上的購物中心。D D、廠家直銷中心、廠家直銷中心Factory outlets centerFactory outlets center 由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨立經(jīng)營者設(shè)立，專門經(jīng)營本企業(yè)品牌商品，并且多個企業(yè)品牌的營業(yè)場所集中在一個區(qū)域的零售業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)基基 本本 特特 點點選址選址商圈與商圈與目標(biāo)顧客目標(biāo)顧客規(guī)模規(guī)模商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)商品（經(jīng)

8、營）結(jié)構(gòu)商品售商品售賣方式賣方式服務(wù)功能服務(wù)功能管理信息系統(tǒng)管理信息系統(tǒng)社區(qū)購物中心社區(qū)購物中心communitycommunityshopping shopping centercenter市、區(qū)市、區(qū)級商業(yè)級商業(yè)中心中心商圈半徑商圈半徑5-105-10公公里里建筑面積建筑面積為為5 5萬平萬平方米以內(nèi)方米以內(nèi)20-4020-40個租賃店，包個租賃店，包括大型綜合超市、專括大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店餐飲服業(yè)店、專賣店餐飲服務(wù)及其他店務(wù)及其他店各個租各個租賃店獨賃店獨立開展立開展經(jīng)營活經(jīng)營活動動停車位停車位300-500300-500個個各個租賃店使各個租賃店使用各自的信息用各自的信息系統(tǒng)系

9、統(tǒng)市區(qū)購物中心市區(qū)購物中心Regional Regional shoppingshoppingcentercenter市級商市級商業(yè)中心業(yè)中心商圈半徑商圈半徑10-2010-20公公里里建筑面積建筑面積為為1010萬平萬平方米左右方米左右40-10040-100個租賃店，包個租賃店，包括百貨店大型綜合超括百貨店大型綜合超市、各種專業(yè)店專賣市、各種專業(yè)店專賣店，飲食店雜品店以店，飲食店雜品店以及娛樂服務(wù)設(shè)施等及娛樂服務(wù)設(shè)施等各個租各個租賃店獨賃店獨立開展立開展經(jīng)營活經(jīng)營活動動停車位停車位500500個以個以上上各個租賃店使各個租賃店使用各自的信息用各自的信息系統(tǒng)系統(tǒng)城郊購物中心城郊購物中心Sup

10、er-areaSuper-areaShopping Shopping CenterCenter城鄉(xiāng)結(jié)城鄉(xiāng)結(jié)合部交合部交通要道通要道商圈半徑商圈半徑30-5030-50公公里里建筑面積建筑面積為為1010萬平萬平方米以上方米以上200200租賃店以上，包租賃店以上，包括百貨店、大型綜合括百貨店、大型綜合超市各種專業(yè)店、專超市各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品賣店、飲食店、雜品店及娛樂服務(wù)設(shè)施等店及娛樂服務(wù)設(shè)施等各個租各個租賃店獨賃店獨立開展立開展經(jīng)營活經(jīng)營活動動停車位停車位10001000個以個以上上各個租賃店使各個租賃店使用各自的信息用各自的信息系統(tǒng)系統(tǒng)工廠直銷中心工廠直銷中心Factor Fa

11、ctor OutletsOutletsCenterCenter一般遠(yuǎn)一般遠(yuǎn)離城市離城市目標(biāo)顧客目標(biāo)顧客多為重視多為重視品牌的目品牌的目的的購買的的購買單個建筑單個建筑面積面積100-100-200200平方平方米米為品牌商品生產(chǎn)商直為品牌商品生產(chǎn)商直接設(shè)立，商品均為本接設(shè)立，商品均為本企業(yè)的品牌企業(yè)的品牌采用自采用自選式售選式售貨方式貨方式多家店共多家店共有有500500個個以上停車以上停車位位各個租賃店使各個租賃店使用各自的信息用各自的信息系統(tǒng)系統(tǒng) 中國購物中心發(fā)展歷史中國購物中心發(fā)展歷史 購物中心的在中國的發(fā)展可以追溯到二十世紀(jì)80年代末，中國開始興建一些綜合性的商業(yè)設(shè)施，通過出租或出售的

12、方式引入一些商戶進(jìn)場經(jīng)營，一般沒有統(tǒng)一的規(guī)范，租售形式雜合，功能單一，服務(wù)和配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏。與規(guī)范的購物中心還相差甚遠(yuǎn)。 真正的購物中心在中國的出現(xiàn)與發(fā)展，應(yīng)該是90年代的中期，典型代表是廣州的天河城，項目以統(tǒng)一規(guī)劃與管理，只租不賣經(jīng)營模式，成為中國歷史上最為成功的購物中心。但在功能的安排和租戶的選擇方面，依然過于單一，不能滿足顧客復(fù)合性的消費需求。 近年來中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平，特別是城市居民的生活水平的大幅度提高，加之天河城等第一代購物中心開發(fā)成功，刺激了購物中心行業(yè)在中國飛的發(fā)展，新一代的購物中心以北京金源燕莎為代表，功能及品牌極大滿足了消費者需求。4 4、購物中心建筑特征、

13、購物中心建筑特征商業(yè)空間步行化商業(yè)空間室內(nèi)化公共空間社會化5 5、購物中心定位要素、購物中心定位要素定位定位 定位基礎(chǔ)：自身條件分析、市場發(fā)展經(jīng)驗、城市規(guī)劃條件定位基礎(chǔ)：自身條件分析、市場發(fā)展經(jīng)驗、城市規(guī)劃條件 定位依據(jù)：消費者需求、區(qū)域商業(yè)設(shè)施及商業(yè)資源供應(yīng)狀況定位依據(jù)：消費者需求、區(qū)域商業(yè)設(shè)施及商業(yè)資源供應(yīng)狀況 綜合專業(yè)市場商業(yè)街社區(qū)商業(yè)及底商周邊尚未形成有影響、成規(guī)模的商業(yè)街商業(yè)街環(huán)境至關(guān)重要，并需要有清晰的定位商業(yè)街以開放性、參與性、多元性方向發(fā)展社區(qū)商業(yè)及底商供需兩旺受到經(jīng)營業(yè)態(tài)的限制，周邊底商以服務(wù)業(yè)為主社區(qū)商業(yè)以便利、實用、服務(wù)多樣為特色趨向集中化、完善的服務(wù)功能、便利等特點周邊

14、缺乏綜合、專業(yè)市場環(huán)境，現(xiàn)有市場經(jīng)營一般交通便利，本地有特產(chǎn)如岫玉由單一、少門類向著綜合、多門類發(fā)展百貨/購物中心/超市百貨由多種經(jīng)營轉(zhuǎn)向主體性經(jīng)營、主題經(jīng)營對超市、購物中心具有巨大需求體驗業(yè)態(tài)成為中高檔商業(yè)市場需求的動力專業(yè)化商店受到歡迎 通過左圖分析，建議本項目可進(jìn)入的市場：大型購物中心，中型專業(yè)、專營商店及中小規(guī)模專業(yè)市場5 5、購物中心定位要素之定位、購物中心定位要素之定位居民家庭月收入增加居民家庭月收入增加對價格敏感程度將逐步下降對價格敏感程度將逐步下降對鄰近和產(chǎn)品品種的要求逐步提高對鄰近和產(chǎn)品品種的要求逐步提高單次購買量增加單次購買量增加消費者教育程度增加消費者教育程度增加對價格的

15、敏感程度下降對價格的敏感程度下降對品種、鄰近的需求增加對品種、鄰近的需求增加逐漸強調(diào)購物效率逐漸強調(diào)購物效率居民小區(qū)化居民小區(qū)化形成社區(qū)購物的習(xí)慣，對便利性和效率的需求形成社區(qū)購物的習(xí)慣，對便利性和效率的需求增加增加對品種和環(huán)境的需求下降對品種和環(huán)境的需求下降家庭規(guī)模變小家庭規(guī)模變小對價格敏感程度將逐步下降對價格敏感程度將逐步下降對鄰近和產(chǎn)品品種的要求逐步提高對鄰近和產(chǎn)品品種的要求逐步提高社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活方式變化生活方式變化追求效率；價格敏感度下降追求效率；價格敏感度下降更強調(diào)零售品牌的選擇更強調(diào)零售品牌的選擇對品種的需求增加，對生活品質(zhì)的需求提高對品種的需求增加，對生活品質(zhì)的

16、需求提高消費者需求的變化趨勢消費者需求的變化趨勢從需求組合看，在各類市場層面上最主要的存在兩大核心目標(biāo)群體組合 “價格 + 品種”需求組合和“價格 + 鄰近”需求組合5 5、購物中心定位要素之定位、購物中心定位要素之定位6 6、購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點、購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃6 6、購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點、購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點第三代萬達(dá)廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃第三代萬達(dá)廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃6 6、購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點、購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點功能規(guī)劃功能規(guī)劃 抓住購物中心的集“買、吃、玩”這三種最基本的消費功能，加上多種附加功能的整合及互補，自然可吸引不同需求的多（年齡）客層的客流

17、。因此，一般項目中功能定位是將購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、酒店、商務(wù)辦公和綜合服務(wù)等多功能于一體，力求滿足消費者一天消費、一家消費、一站消費的需求。6 6、購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點、購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點交通規(guī)劃交通規(guī)劃l購物中心的購物中心的客客行行交通交通 購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物 中心的運動；另一種是從購物中心到購物中心的運動。 l購物中心的車購物中心的車流流交通交通 車流包括購物車流、貨運車流和公共交通車流。交通組 織原則是分流，讓購物交通和后勤貨運交通各行其道。 購物中心交通規(guī)劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購物中心，另一部分是購物中心自身用地范圍內(nèi)的交

18、通組織和規(guī)劃，以及建筑內(nèi)部的人流組織。 6 6、購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點、購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點平面規(guī)劃平面規(guī)劃A A、平面設(shè)計的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。B B、柱距與單元面寬有直接關(guān)系：大商店面寬，8，4，6， 。柱子不宜落在店面線上。根據(jù)經(jīng)驗進(jìn)深一般在814米比較合適。如果開間方向的柱距是8米(9,14,16 ,24)，那么進(jìn)深可以是26,36，46。9米柱距是開發(fā)比較常用的選擇，對于面積分割以及降低施工成功有益。C C、平面設(shè)計的結(jié)構(gòu)形狀一定要規(guī)整、簡單，不要使用曲率過大

19、的圓弧，避免實用面積太少，不僅便于業(yè)態(tài)布局與商鋪分割，而且有利于未來經(jīng)營，方便人流對不同業(yè)態(tài)不同區(qū)域的識別，可以通過外立面裝修和頂部造型，美化整個的外形。l平面設(shè)計平面設(shè)計 6 6、購物中心規(guī)劃設(shè)計要點之平面規(guī)劃、購物中心規(guī)劃設(shè)計要點之平面規(guī)劃l剖面設(shè)計：剖面設(shè)計： A、層高 B、中庭空間 C、從不同的層面同時引入人流 D、垂直交通工具 E、景觀的垂直吸引力 F、貨區(qū)設(shè)計l其他要素設(shè)計：其他要素設(shè)計：照明、景觀等7 7、購物中心招商及營銷策劃要點、購物中心招商及營銷策劃要點招商要點招商要點l市場調(diào)查l業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合、品牌落位l招商（租金）政策l團(tuán)隊組建l招商方案（計劃、節(jié)點、原則、方法）l

20、啟動招商、跟進(jìn)招商、甄選商家l合同簽署l商家進(jìn)場7 7、購物中心招商及營銷策劃要點、購物中心招商及營銷策劃要點策劃要點策劃要點 A、開業(yè)前l(fā)項目主題策劃l商業(yè)形象策劃l招商階段性策劃 （招商宣傳推廣、大型招商活動策劃、核心商戶選擇與吸引、供應(yīng)商入場） B、開業(yè)l 全方位預(yù)熱宣傳（開業(yè)前兩周），保證有足夠多的客流量，確保95商戶統(tǒng)一開業(yè)。l環(huán)境和氛圍營造 l標(biāo)示和引導(dǎo)（廣義）l 開業(yè)慶典儀式l開業(yè)后延續(xù)宣傳（一周）C、開業(yè)后l事件營銷l文化營銷l服務(wù)營銷（人性化、顧客物流等）l目的性促銷8 8、購物中心運營要點、購物中心運營要點 購物中心的經(jīng)營管理水平關(guān)系到永續(xù)運營的成敗，我們必須按可持續(xù)發(fā)展的

21、戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。經(jīng)營期間的商業(yè)管理主要包括四個方面：承租商的優(yōu)承租商的優(yōu)化管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務(wù)管化管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理理、日常的物業(yè)管理。租賃政策（承租商優(yōu)化）日常經(jīng)營管理營銷管理（整體形象推廣與促銷推廣）服務(wù)管理（人性化服務(wù)、多元化服務(wù)）商業(yè)物業(yè)管理（日常物業(yè)維護(hù)保安保潔）第二部分：第二部分：商業(yè)運營活動中的專業(yè)術(shù)語商業(yè)運營活動中的專業(yè)術(shù)語1 1、房地產(chǎn)的含義、房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。著物，包括物質(zhì)實體和依托于物

22、質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，兩者具有整又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：體性和不可分割性。包括：土地 建筑物及地上附著物房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。2 2、商業(yè)房地產(chǎn)的含義商業(yè)房地產(chǎn)的含義 商業(yè)房地產(chǎn)：人們習(xí)慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用于經(jīng)營用途的并可出租或出售的房地產(chǎn)形式。 它包括購物中心、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等

23、等。從經(jīng)營模式、功能和用途上完全區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、 別墅房地產(chǎn)等類別。國外通行的叫法為零售業(yè)房地產(chǎn) 。(也有認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費提供交易平臺而進(jìn)行的商業(yè)活動。商業(yè)地產(chǎn)包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區(qū)服務(wù)市場等相關(guān)的商業(yè)運作；其內(nèi)容包括策劃、招商和日常運營管理；其任務(wù)是為生產(chǎn)者（或中間商）和消費者提供交易平臺，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。)3 3、商業(yè)物業(yè)的分類、商業(yè)物業(yè)的分類分類方法分類方法種類種類按市場形式分類大型商廈專業(yè)市場小區(qū)商鋪按物業(yè)用途分類購物中心小區(qū)配套商鋪專業(yè)市場批發(fā)及商貿(mào)中心餐飲及美食廣場按建

24、筑特征分類商業(yè)大廈住宅區(qū)商鋪臨街商鋪步行街露天商鋪地下商城3 3、商業(yè)物業(yè)的分類、商業(yè)物業(yè)的分類按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)住宅區(qū)物業(yè)近郊物業(yè)按經(jīng)營方式分類統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)分散經(jīng)營物業(yè)按經(jīng)營類別分類綜合經(jīng)營物業(yè)單一經(jīng)營物業(yè)按招商方式分類招商物業(yè)租售物業(yè)出租物業(yè)按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)4 4、建筑規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范術(shù)語、建筑規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范術(shù)語規(guī)劃術(shù)語規(guī)劃術(shù)語l建筑面積密度建筑面積密度 建筑面積密度是反映建筑用地使用強度的主要指標(biāo)。計算建筑物的總建筑面積時，通常不包括0以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為： 建筑面積密度=(總建筑面積 建筑用地面積)（m2/hm）l容積率容積率 一定地塊內(nèi)，總建

25、筑面積與建筑用地面積的比值。是衡量建筑用地使用強度的一項重要指標(biāo)。 l建筑密度建筑密度 一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例,是反映建筑用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。計算公式為： 建筑密度= 建筑基底總面積建筑用地總面積l道路紅線道路紅線 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。l建筑紅線建筑紅線 城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。l建筑間距建筑間距 兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。4 4、建筑規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范術(shù)語、建筑規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范術(shù)語l綠地率綠地率 城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。在居住區(qū)用地范圍內(nèi)指各類綠地的總和占居

26、住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。l占（基占（基/ /用）地面積：用）地面積： 指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。l總建筑面積：總建筑面積： 也叫“建筑展開面積”。建筑物各層水平投影面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項。使用面積指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。在居住建筑中的使用面積也稱“居住面積”。輔助面積是指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。使用面積與

27、輔助面積的總和稱“有效面積”。結(jié)構(gòu)面積指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。l城市基礎(chǔ)設(shè)施城市基礎(chǔ)設(shè)施 城市基礎(chǔ)設(shè)施分為工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會性基礎(chǔ)設(shè)施兩類。工程性基礎(chǔ)設(shè)施一般指能源供應(yīng)、給水排水、交通運輸、郵電通信、環(huán)境保護(hù)、防災(zāi)安全等工程設(shè)施。社會性基礎(chǔ)設(shè)施則指文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施。我國一般講城市基礎(chǔ)設(shè)施多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施。設(shè)計規(guī)范術(shù)語設(shè)計規(guī)范術(shù)語l建筑面積建筑面積 房產(chǎn)的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多個的建筑面積，則是各房產(chǎn)建筑面積之和。建筑面積包含了房產(chǎn)的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。l使用面積使用面積 房產(chǎn)的使用面積

28、，指房產(chǎn)各層平面中直接供使用者使用的凈面積之和。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。l公用面積公用面積 房產(chǎn)的公用面積是指房產(chǎn)內(nèi)為客戶出入方便、正常消費或生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。l實用面積實用面積 它是建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。l計租面積計租面積 作為計算房租的面積。非住宅用房按建筑面積計算。l套內(nèi)面積套內(nèi)面積 俗稱地磚面積。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資非房產(chǎn)租賃市場。l竣工面

29、積竣工面積 竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑.l共有建筑面積共有建筑面積 系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。l共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。l層高層高 層高是指房產(chǎn)高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。l凈高凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。l實用率實用率 實用率是套內(nèi)建筑面積和房

30、產(chǎn)面積之比，大于使用率。即實用率套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣el一次商裝：一次商裝：指商場為其所經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ)、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美陳、促銷設(shè)施等方面。 l二次商裝：二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方 l垂直交通：垂直交通：是指不同標(biāo)高空間或樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動扶梯。 l劃分防火分區(qū)：劃分防火分區(qū)：在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區(qū)域的防火技術(shù)措施

31、。 l劃分防煙分區(qū)：劃分防煙分區(qū)：是通過設(shè)置擋煙設(shè)施將煙氣控制在一定范圍內(nèi)，以便用排煙設(shè)施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進(jìn)行。 l購物空間購物空間：購物空間是在整個空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進(jìn)銷售活動的現(xiàn)場。 l交通空間：交通空間：包括商場內(nèi)的通道、樓梯、自動扶梯及電梯，其位置、數(shù)量、布置及寬度等既能使急需型購物者迅速到達(dá)購物場所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。 l商品展示空間商品展示空間：從常規(guī)的柜架到地臺、墻面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創(chuàng)造出視覺焦點。 l服務(wù)空間：服務(wù)空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、

32、問訊處、寄存處等。 l休閑空間：休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場所在地，點綴以綠化小品，既滿足了顧客的需求，也促進(jìn)了消費。 l柜臺：柜臺：柜臺是供營業(yè)員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設(shè)備，柜臺或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于貯藏。 l貨架：貨架：貨架是營業(yè)員工作現(xiàn)場中分類分區(qū)地陳列商品并少量儲存商品的設(shè)施。 l租賃商鋪：租賃商鋪：產(chǎn)權(quán)人將一定時間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租人交易，取得或分時段取得現(xiàn)金收益；對承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時段的租金付出取得一定時間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利。 l轉(zhuǎn)租商鋪：轉(zhuǎn)租商鋪：商鋪最終使用人并非與商鋪權(quán)利人直接建立租賃關(guān)系，而是通過

33、轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權(quán)利，商鋪最終使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。 l 商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。吸引顧客的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。 l消費市場調(diào)查消費市場調(diào)查對商業(yè)項目所在的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)經(jīng)營及競爭狀況、居民的購買力及消費水平、商品品牌資源及人們的消費行為進(jìn)行專業(yè)的市場調(diào)查，為商業(yè)項目的功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位、市場定位、以及為企業(yè)的經(jīng)營策略、發(fā)展戰(zhàn)略提供依據(jù)。 l商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?/p>

34、條件和商業(yè)項目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，進(jìn)行業(yè)態(tài)根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌鰲l件和商業(yè)項目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，進(jìn)行業(yè)態(tài)定位及市場定位，科學(xué)的確定項目的經(jīng)營形態(tài)和目標(biāo)市場。定位及市場定位，科學(xué)的確定項目的經(jīng)營形態(tài)和目標(biāo)市場。 l樓層定位樓層定位根據(jù)商業(yè)項目的面積、形狀、層數(shù)，合理確定各樓層的商品經(jīng)營類別、面積、區(qū)位，確定各樓層服務(wù)設(shè)施的配套及分布。 l動線設(shè)計動線設(shè)計對商業(yè)企業(yè)的客流動線、物流動線、人流（員工）動線、車流交通進(jìn)行平面和立體的設(shè)計。 l產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指產(chǎn)權(quán)證書是指 房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證 和和 土地使用權(quán)證土地使用權(quán)證 。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。l加盟商加盟商 加盟商僅是終