戴德梁行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展綜合顧問(wèn)服務(wù)建議書(shū)

1、戴德梁行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展綜合顧問(wèn)服務(wù)建議書(shū)壹序言貳戴德梁行簡(jiǎn)介叁對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的理解肆對(duì)項(xiàng)目的期望伍達(dá)到期望的方法陸商業(yè)前期市場(chǎng)研究及策劃顧問(wèn)服務(wù)柒建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)檢討服務(wù)捌前期市場(chǎng)推廣策略服務(wù)玖租賃顧問(wèn)及獨(dú)家招商服務(wù)拾商業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù) 拾壹 服務(wù)期限及服務(wù)費(fèi)用 拾貳 專(zhuān)案人員資歷 拾叁 成功案例 拾肆 公司專(zhuān)業(yè)資格1. 序言（1） 十分感謝有限公司（下稱公司）對(duì)我們上一階段工作的肯定，同時(shí)也感謝公司給予我們機(jī)會(huì)去共同探討 的商業(yè)發(fā)展。通過(guò)11月17日雙方在天津召開(kāi)的溝 通會(huì)，我司在上一階段研究的基礎(chǔ)上，提出一些初步的實(shí)操建議。同時(shí)，貴公司也表述了對(duì)該商業(yè)策劃項(xiàng)目的期待和要求。憑借我司對(duì)貴項(xiàng)目的

2、理解而進(jìn)行編寫(xiě)的研究策劃服務(wù)建議書(shū)，希望能滿足貴公司的 要求，同時(shí)，隨著雙方溝通的加深，建議書(shū)會(huì)不斷得到修正。（2） 憑著于國(guó)內(nèi)及東南亞多年豐富的商業(yè)物業(yè)一站式服務(wù)，戴德梁行將針對(duì) 商業(yè)部分之規(guī)模特色及獨(dú)特條件，配合發(fā)展商之需要，結(jié)合本公司不同專(zhuān)業(yè)部門(mén)的力量，提供一套全方位、切合實(shí)際之全程服務(wù)方案，包括商業(yè)策劃、市場(chǎng)推廣策略及物業(yè)管理等各個(gè)專(zhuān)業(yè)范疇，以確保商業(yè)項(xiàng)目的投資符 合市場(chǎng)需要并成為盈利的資產(chǎn)。（3） 如本司有幸被 公司委托提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，本公司全體專(zhuān)業(yè)人員將傾盡全力將 的商業(yè)項(xiàng)目推動(dòng)成為國(guó)際級(jí)的社區(qū)配套，打造天津市區(qū)的后花園和新客廳。2. 戴德梁行簡(jiǎn)介梁振英測(cè)量師行與兩間享負(fù)盛名的物業(yè)顧

3、問(wèn)公司一一英國(guó)的DTZ及新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。今天，我司有超過(guò)六千五百位房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士在全球三十三個(gè)國(guó)家一 百二十五間分公司，為客戶提供更臻完善的跨國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)。我司了解客戶在全球各地的房地產(chǎn)需要，因此亦與美洲首屈一指的房地產(chǎn)策略及服務(wù)公司The StaubachCompa ny組成聯(lián)營(yíng)公司 DTZ Staubach Tie Leu ng ，為客戶提供迅速的一站式服務(wù)。戴德梁行的成立，標(biāo)志著亞洲房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的一個(gè)里程碑。以成員梁振英測(cè)量師行為例，自一九九 三年成立以來(lái)，即迅速發(fā)展為亞太區(qū)最具規(guī)模的物業(yè)顧問(wèn)公司之一，在香港、中國(guó)內(nèi)地、臺(tái)灣設(shè)有十間 分公

4、司，而且是中國(guó)內(nèi)地首家獨(dú)資的境外房地產(chǎn)服務(wù)公司，在上海、廣州、北京、大連、深圳、天津、 重慶及杭州均設(shè)有正式領(lǐng)有牌照的分公司。盡管有此成就，公司上下不敢自滿，因?yàn)槲宜旧钚烹S著全球營(yíng)商環(huán)境一體化。真正具備長(zhǎng)遠(yuǎn)目光的公司 必會(huì)看準(zhǔn)在亞洲的機(jī)遇，尋求在區(qū)內(nèi)扮演積極的角色。因此，過(guò)往我司一直銳意拓展跨國(guó)聯(lián)系，并與另 外兩間國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)公司一一新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司及英國(guó)的DTZ保持密切的商業(yè)合作關(guān)系。戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司在一九九五年由十三位資深的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士創(chuàng)立，業(yè)務(wù)范圍遍及東南亞的主要城 市。在新加坡，公司與跨國(guó)企業(yè)、上市公司、政府合作關(guān)系良好，并在估價(jià)及投資市場(chǎng)等范疇占據(jù)重要 的市場(chǎng)占有率。

5、戴德梁行的另一成員為DTZ隸屬英國(guó)上市公司 DTZ Holdings plc ，為歐洲其中一家主要的物業(yè)顧問(wèn)公司，一九九九至二零零零年單在英國(guó)的營(yíng)業(yè)額便達(dá)一億二千零四百二十六萬(wàn)英鎊。戴德梁行的成立，是三家在亞歐各占熬頭的公司的強(qiáng)力組合。今后，本地及國(guó)際客戶都可以不論地域疆 界，獲得全球一致的高質(zhì)素房地產(chǎn)咨詢服務(wù)。戴德梁行中國(guó)大陸辦事處架構(gòu)香港派駐當(dāng)?shù)囟挛飿I(yè)估價(jià)租售代理策劃物業(yè)管理施工管理室內(nèi)設(shè)計(jì)市場(chǎng)研究中國(guó)辦事處架構(gòu)項(xiàng)目小組本公司曾提供服務(wù)的地方包括：沈陽(yáng)、昆明、武漢、西安、長(zhǎng)春、上海、杭州、臺(tái)南、南京、天津、廈門(mén)、東莞、番禺、廣州、深圳、重慶及天津。并且為發(fā)展商提供了專(zhuān)業(yè)服務(wù)，對(duì)各地方政府

6、的要求及民 情都甚有了解，并已組成全國(guó)性的數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)各地之物業(yè)發(fā)展情況提供龐大的網(wǎng)絡(luò)性支持。針對(duì)天津項(xiàng)目,本公司將結(jié)合全球的經(jīng)驗(yàn)及天津地區(qū)的實(shí)際環(huán)境,組成項(xiàng)目小組,為天津提供完善到位的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。戴德梁行組織架構(gòu)戴德梁行環(huán)球網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行架構(gòu)3. 戴德梁行對(duì) 商業(yè)項(xiàng)目的理解在前一階段的 公建配套市場(chǎng)研究中，我們已得到以下的有關(guān)商業(yè)發(fā)展的主要結(jié)論，也得到貴公司的基本認(rèn)同。就整體而言，的優(yōu)勢(shì)在于其環(huán)境好、規(guī)模大、企業(yè)品牌好，缺點(diǎn)是地點(diǎn)較生疏、人氣缺失。就商業(yè)部分而言，面臨的市場(chǎng)和區(qū)域特點(diǎn)是：雖然周邊常住人口很少，但地區(qū)仍存在休閑性商業(yè)發(fā) 展的機(jī)會(huì)。該區(qū)可能在未來(lái)幾年會(huì)有巨大的發(fā)展。商業(yè)發(fā)展的使命是，幫助

7、確立成為天津市區(qū)后花園和新客廳，令在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期作為一種識(shí)別物，吸引市區(qū)消費(fèi)，吸納人氣，為住宅的銷(xiāo)售造勢(shì)。發(fā)展采取穩(wěn)健的態(tài)度，最終成為盈利的資產(chǎn)。開(kāi)發(fā)理念是以BLOCK勺建造形式分期開(kāi)發(fā)，彈性定位。初步設(shè)想是分成三個(gè)階段開(kāi)發(fā)：?jiǎn)?dòng)階段、發(fā)展 階段和成熟階段。商業(yè)的業(yè)態(tài)含括：旅游、娛樂(lè)、觀光休閑餐飲、酒吧等，以旅游帶動(dòng)商業(yè)。首先解決 人氣不足的問(wèn)題。4. 對(duì)項(xiàng)目的期望我們所理解公司的期望是通過(guò)我司針對(duì)商業(yè)物業(yè)（尤其是首期）的策劃工作，能清晰地預(yù)期商業(yè)物業(yè)（尤其是首期）的業(yè)態(tài)組成，重點(diǎn)目標(biāo)商家或投資家的興趣程度和具體條件，推廣招商的策略和計(jì)劃，公司應(yīng)提供的營(yíng)商環(huán)境。并根據(jù)業(yè)態(tài)的組成計(jì)劃編寫(xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)

8、指引書(shū)，以指引商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，清晰包括各種商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)建筑本身的技術(shù)要求。5. 達(dá)到期望的方法在11月17日的溝通會(huì)上，我司提出以嘉年華歡慶活動(dòng)來(lái)作為“旅游”品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，- 方面吸引天津人不斷地自發(fā)涌到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，給住宅銷(xiāo)售墊定人氣基礎(chǔ)，促進(jìn)住宅銷(xiāo)售進(jìn)度；另一方面給 商場(chǎng)（業(yè)）帶來(lái)人氣，形成良好的商業(yè)氛圍，吸引商家入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。當(dāng)然，要達(dá)至以上的策劃目標(biāo)，我們認(rèn)為還需解決以下問(wèn)題： 如何制定適合本項(xiàng)目的商業(yè)零售概念，市場(chǎng)定位與商業(yè)業(yè)態(tài)組合？ 面臨的競(jìng)爭(zhēng)和如何提高競(jìng)爭(zhēng)力？ 商業(yè)的面積分布比例如何？ 怎樣提高本商業(yè)項(xiàng)目的整合性和形象性？ 策劃方案如何能在設(shè)計(jì)、內(nèi)外裝修、租戶組合、出租策略、商業(yè)

9、管理及促銷(xiāo)宣傳上體現(xiàn)出來(lái)？ 為有效達(dá)至對(duì)項(xiàng)目的期望，我司將提供專(zhuān)業(yè)的多部門(mén)聯(lián)合服務(wù)，并分成五個(gè)階段：5.1商業(yè)前期市場(chǎng)研究及策劃顧問(wèn)服務(wù)5.2建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)檢討服務(wù)5.3前期市場(chǎng)推廣策略服務(wù)5.4租賃顧問(wèn)及獨(dú)家招商服務(wù)5.5商業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)6. 商業(yè)前期市場(chǎng)研究及策劃顧問(wèn)服務(wù) 進(jìn)行商業(yè)前期市場(chǎng)研究及策劃時(shí)，將會(huì)考慮覆蓋范圍內(nèi)的人口與市場(chǎng)目標(biāo)的需求和特征，以及具有競(jìng)爭(zhēng) 力的其他個(gè)案和未來(lái)的零售趨勢(shì)。整體目標(biāo)在于建立別具一格而又有吸引力的嶄新購(gòu)物與娛樂(lè)焦點(diǎn)，以 吸引源源不斷的購(gòu)物人潮。6.1市場(chǎng)分析 為了擬定最佳的商場(chǎng)定位，以確保貴公司的投資能獲得最高的回報(bào)，本公司采取了以下步驟：針對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)有

10、可發(fā)展的商業(yè)概念、銷(xiāo)售情況和租金作一評(píng)估，以便分析需求的市場(chǎng)特性。將所有主要且具競(jìng)爭(zhēng)性的商場(chǎng)現(xiàn)有的零售品牌加以歸類(lèi)整理，以作為本項(xiàng)目擬定商品組合之主要參考。用此細(xì)微的方式來(lái)分析商品組合情況，以便找出市場(chǎng)的空隙與機(jī)會(huì)，其中亦包括比較各國(guó)內(nèi)外零售 商的數(shù)量及其產(chǎn)品的價(jià)格。將其他規(guī)劃中的零售發(fā)展項(xiàng)目之各項(xiàng)細(xì)節(jié)詳加對(duì)照，包括商場(chǎng)面積、位置、商品組合（是否籌備旅游商業(yè)、百貨商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、美食廣場(chǎng)、餐廳或電影院）、發(fā)展及工程時(shí)間、發(fā)展商名稱，若可能的 話，租金及租賃條件等，這些現(xiàn)有及未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)有關(guān)的資料，將有助本公司更清楚地評(píng)估本項(xiàng)目在市 場(chǎng)定位與產(chǎn)品區(qū)別上應(yīng)采取的立場(chǎng)?；仡櫘?dāng)?shù)嘏c外國(guó)娛樂(lè)市場(chǎng)的發(fā)展趨

11、勢(shì)，針對(duì)本項(xiàng)目提供各種適當(dāng)且詳細(xì)建議適合的租戶、所需面積大小、租金負(fù)擔(dān)能力等資料。6.2目標(biāo)市場(chǎng)（顧客） 本行將分析本項(xiàng)目可能主要目標(biāo)市場(chǎng)的特點(diǎn)和未來(lái)潛力，以便了解其特性，以及該發(fā)展項(xiàng)目各個(gè)目標(biāo)市 場(chǎng)的占有程度：居民：本公司將以競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之交通便利情況及遠(yuǎn)近來(lái)為本項(xiàng)目制定一覆蓋范圍。本公司亦會(huì)同時(shí)分析將影響覆蓋范圍內(nèi)的交通之未來(lái)運(yùn)輸設(shè)施工程，利用政府?dāng)?shù)據(jù)分析來(lái)覆蓋范圍內(nèi)居民之人口、零售消 費(fèi)及人口統(tǒng)計(jì)概況。國(guó)際及國(guó)內(nèi)旅游人士： 有見(jiàn)于本項(xiàng)目為程度景點(diǎn)區(qū)必經(jīng)之處，因此有需要研究游客的潛力。6.3測(cè)試有關(guān)零售構(gòu)思之可行性為測(cè)試擬采用之構(gòu)思及商品組合之可行性，本行建議在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者及零售商進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。

12、該項(xiàng)調(diào)查分 為兩部份：第一部分：通過(guò)小組討論，從質(zhì)量的角度測(cè)試零售商的反應(yīng)；第二部分：透過(guò)街頭截?fù)粼L問(wèn)，從數(shù)量的角度測(cè)試消費(fèi)著的反應(yīng)。本行初步建議將被訪對(duì)象分為四大組別，包括一般的零售商、食肆、娛樂(lè)設(shè)施及百貨公司的經(jīng)營(yíng)者。 預(yù)期的公司名單，討論題目和所用材料將由我司籌備并與 公司討論。附：項(xiàng)目商業(yè)前期市場(chǎng)研究及策劃報(bào)告大綱第一部分：市場(chǎng)調(diào)查分析一、大公建配套定位研究回顧1）和公建配套的特點(diǎn)2）商業(yè)物業(yè)的使命和問(wèn)題3）商業(yè)物業(yè)的初步定位方向二、天津住宅區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)研究1）天津新住宅區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)狀況2）天津新住宅區(qū)商業(yè)物業(yè)供求狀況3）購(gòu)房者對(duì)住宅區(qū)商業(yè)的需求分析（專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查）4）總結(jié)與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)三、旅

13、游（娛樂(lè)）商業(yè)市場(chǎng)分析1）天津旅游（餐飲娛樂(lè)）商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析2）天津旅游（餐飲娛樂(lè)）商業(yè)的業(yè)態(tài)特征3）天津各大旅游（餐飲娛樂(lè)）商業(yè)商圈分析4）天津旅游（餐飲娛樂(lè)）商業(yè)供求狀況5）天津旅游（餐飲娛樂(lè)）商業(yè)發(fā)展的條件和前景四、嘉年華歡慶活動(dòng)的旅游商業(yè)模式1）嘉年華歡慶活動(dòng)的旅游商業(yè)模式的起源2）嘉年華歡慶活動(dòng)的旅游商業(yè)模式的特點(diǎn)3）個(gè)案分析4）嘉年華歡慶活動(dòng)的旅游商業(yè)的前景五、旅游商業(yè)潛在消費(fèi)者和商戶需求特征研究（專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查） 包含但不僅限于以下幾個(gè)方面1）消費(fèi)者/商戶對(duì)天津目前旅游商業(yè)滿意度2）消費(fèi)者/商戶對(duì)天津目前旅游商業(yè)不滿意度3）消費(fèi)者對(duì)旅游商業(yè)消費(fèi)的首要考慮因素4）消費(fèi)者對(duì)旅游商業(yè)消費(fèi)的

14、配套條件的需求5）消費(fèi)者旅游商業(yè)消費(fèi)的特征6）商戶進(jìn)場(chǎng)的配套條件的需求7）商戶進(jìn)場(chǎng)的條件8）商戶對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的滿意度9）商戶對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的不滿意度10）商戶對(duì)建筑設(shè)計(jì)的要求六、項(xiàng)目地塊條件分析1）商業(yè)規(guī)劃方案分析2）交通條件分析3）配套環(huán)境七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的 SWO分析1）優(yōu)勢(shì)分析2）劣勢(shì)分析3）市場(chǎng)機(jī)會(huì)4）市場(chǎng)威脅第二部分：項(xiàng)目定位建議八、項(xiàng)目定位1）目標(biāo)客戶定位2）主題定位3）檔次定位4）功能定位5）各層定位（主題、功能、業(yè)態(tài)組合）九、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的建議1）整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步建議產(chǎn)品規(guī)模的初步建議整體布局的關(guān)鍵點(diǎn)2）建筑設(shè)計(jì)的初步建議產(chǎn)品風(fēng)格的初步建議空間布局的關(guān)鍵點(diǎn)功能分區(qū)的關(guān)鍵點(diǎn)3）景觀設(shè)計(jì)的

15、關(guān)鍵點(diǎn)4）配套設(shè)施的關(guān)鍵點(diǎn)注：主要以文字、圖片表達(dá)，并配以適量簡(jiǎn)要的平面示意圖。十、推廣策略建議1）推廣主題2）媒體組合3）各階段訴求十一、銷(xiāo)售策略建議1）租售比例2）價(jià)格策略及定位3）賣(mài)點(diǎn)梳理4）銷(xiāo)售手段十二、招商策略建議1）招商策略2）各區(qū)招商客戶定位（主力商戶、衛(wèi)星商戶等）3）租金定位4）各期推出時(shí)機(jī)、面積、區(qū)域5）招商形式十三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析方案的經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果將令貴司對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)情況及發(fā)展將取得的實(shí)際性投資回報(bào)數(shù)據(jù)有更深的了解。1）成本費(fèi)用分析2）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分析3）經(jīng)濟(jì)效益分析十四、結(jié)論及關(guān)鍵控制點(diǎn)7 .建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)檢討服務(wù)本行將透過(guò)商業(yè)策劃及推廣工作上的豐富經(jīng)驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)有的規(guī)劃及平面進(jìn)

16、行初步的檢討分析。根據(jù)第一階段的研究結(jié)果，制定整體商業(yè)策略及構(gòu)想。本行按發(fā)展規(guī)劃及用途組合（零售、食肆及娛樂(lè)） 進(jìn)一步修訂內(nèi)部設(shè)計(jì)及商品組合建議，務(wù)求盡善盡美，精益求精。本行將為各個(gè)零售和娛樂(lè)樓層制定實(shí)用的業(yè)態(tài)方案，并把建議的主題或商品組合結(jié)合在內(nèi)。本行將對(duì)以 下各方面提供建議：本項(xiàng)目的臨街的店面、曝光度、出入點(diǎn)、上下及每層平面流動(dòng)提供意見(jiàn)；根據(jù)主力零售商的基本要求對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)作出建議；人流動(dòng)線，樓層的間隔及走廊的寬度提出建議，以達(dá)致理想的客流量；餐飲、娛樂(lè)設(shè)施和其他特別用途設(shè)備的位置（如考慮充分使用本項(xiàng)目地點(diǎn)較差的地方）；服務(wù)性設(shè)施的位置與通道；租戶組合建議，包括主要承租戶，食肆及娛樂(lè)場(chǎng)所等；

17、參考消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者的意見(jiàn)，對(duì)建筑、裝修配套、景觀等方面作出建議；作為貴項(xiàng)目的顧問(wèn)，將在整個(gè)設(shè)計(jì)階段由開(kāi)始以至完成與貴建筑師合作。本行將定期就平面圖則及商品 組合用途（零售、食肆及娛樂(lè)）等方面為發(fā)展商和建筑師們提供設(shè)計(jì)建議。隨著設(shè)計(jì)工作的進(jìn)展并在認(rèn) 為有必要的情況下，本行將為各個(gè)樓層制定實(shí)用的設(shè)計(jì)方案以便將講義的主題結(jié)合在內(nèi)。8 前期市場(chǎng)推廣策略顧問(wèn)服務(wù)在前期進(jìn)行商場(chǎng)策劃和設(shè)計(jì)檢討服務(wù)的同時(shí)，本行將會(huì)協(xié)助處理有關(guān)前期所需的市場(chǎng)推廣工作，并針對(duì) 推廣計(jì)劃中的目標(biāo)客戶進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、接觸，積累大型潛在租戶，并為發(fā)展商提供及時(shí)的市場(chǎng)反饋信息。本行可持續(xù)提供市場(chǎng)推廣策略的意見(jiàn)、建議及指引，包括下列工作：為貴項(xiàng)

18、目訂定明確的推廣目標(biāo)及總體策略，并貫徹于項(xiàng)目推廣之不同階段，執(zhí)行項(xiàng)目之營(yíng)銷(xiāo)推廣。主要包括針對(duì)前期客戶定位確立營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，并決定適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)組合；制定階段推廣策略及方案；制定媒體推廣策略方案、制定不同媒體的發(fā)布時(shí)間組合建議、不同媒體的發(fā)布頻率建議、不同媒體的具體時(shí)段及具體版面與篇幅建議、廣告訴求對(duì)象及訴求主題的擴(kuò)展建議及廣告推廣費(fèi)用預(yù)算；檢討店鋪的裝修設(shè)施及交場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)；推廣期間市場(chǎng)變化趨勢(shì)及其對(duì)本案項(xiàng)目影響。另外，有關(guān)推廣所需的材料及其準(zhǔn)備工作（本項(xiàng)工作需與廣告公司合作），本行將會(huì)提供全面的意見(jiàn)，以協(xié)助貴司籌備下列工作：就貴司籌備及制訂合適的市場(chǎng)推廣冊(cè)子、傳單及其它宣傳資料提出意見(jiàn)就貴司統(tǒng)籌傳媒廣告宣

19、傳之計(jì)劃提出意見(jiàn)租務(wù)處及宣傳橫幅度一一就環(huán)境格調(diào)、位置及設(shè)計(jì)提供建議就圖板設(shè)計(jì)提供意見(jiàn)協(xié)助籌備商場(chǎng)的效果圖、位置圖及平面圖等招商說(shuō)明資料（樓書(shū)）制作統(tǒng)籌或協(xié)助貴司統(tǒng)籌各委任之廣告商、公關(guān)顧問(wèn)、宣傳顧問(wèn)及其它顧問(wèn)等以便籌備及制訂一切有關(guān)之推廣宣傳資料。注：本行將協(xié)調(diào)一切有關(guān)本項(xiàng)目租務(wù)的廣告事宜。廣告費(fèi)用（包括廣告公司的聘請(qǐng)、 制備推廣書(shū)、媒介、傳單）及其它市場(chǎng)推廣費(fèi)用將由貴司支付。另外，貴司須協(xié)助在貴項(xiàng)目設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)展示室供現(xiàn)場(chǎng)推廣使用。9 租賃顧問(wèn)及獨(dú)家招商服務(wù)9.1 主力店獨(dú)家招商代理由于主力店之確定與建筑規(guī)劃息息相關(guān)，若待本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理者確定后方行作業(yè)，恐造成開(kāi)發(fā)進(jìn)度之延 宕，因此我司建議待項(xiàng)

20、目定位確認(rèn)后即盡早開(kāi)始執(zhí)行主力商店之招商作業(yè)。主力店獨(dú)家招商顧問(wèn)主要工作內(nèi)容如下：主力店名單研擬主力店軟硬件設(shè)施需求規(guī)劃建議聯(lián)絡(luò)拜訪主力店，進(jìn)行初步洽商帶看地盤(pán)及說(shuō)明設(shè)店位置及圖面檢討溝通、租賃條件（租金、租期、押金、管理費(fèi)、調(diào)幅等）之談判協(xié)商，以協(xié)助業(yè) 主爭(zhēng)取最大利益為原則協(xié)助完成承租意向書(shū)（LOI）之簽訂協(xié)助租賃保證金之催收協(xié)助簽訂正式租賃合約9.2 全面招商于主力店招商工作進(jìn)行至后半段時(shí)期，即著手同步進(jìn)行大規(guī)模之相關(guān)行銷(xiāo)，有計(jì)劃地逐步展開(kāi)全面招商 工作，主要工作內(nèi)容如下：根據(jù)招商活動(dòng)的進(jìn)展，持續(xù)審核及修改平面圖根據(jù)招商活動(dòng)的進(jìn)展，提供招租策略的意見(jiàn)協(xié)助貴公司審訂最合適租客名單協(xié)助舉辦招商

21、說(shuō)明會(huì)聯(lián)絡(luò)拜訪目標(biāo)零售商，進(jìn)行租賃洽商帶引目標(biāo)客戶考察現(xiàn)場(chǎng)及解說(shuō)設(shè)店位置及租賃條件之談判協(xié)商協(xié)助完成承租意向書(shū)（LOI）之簽訂協(xié)助收取租賃承諾保證票協(xié)助簽訂正式租賃合約注：本行公司人員及相關(guān)目標(biāo)客戶出席貴司會(huì)議、實(shí)地視察，均應(yīng)事先向業(yè)主提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主書(shū)面同 意后方得成行；所產(chǎn)生之差旅費(fèi)與有關(guān)費(fèi)用，將以實(shí)際開(kāi)支單據(jù)向業(yè)主實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)。9.3租賃顧問(wèn)及獨(dú)家招商服務(wù)9.3.1服務(wù)期限我司將于顧問(wèn)之最終報(bào)告提交后開(kāi)始貴項(xiàng)目之招商代理工作，此項(xiàng)工作時(shí)間共計(jì)12個(gè)月。9.3.2服務(wù)費(fèi)用及支付方式于招商期間，本行將向委托方收取聘用定金每月人民幣 *元，共計(jì)人民幣*元。此聘用定 *金將在以下所述之招商代理服務(wù)費(fèi)

22、中扣除，其扣除額不超過(guò)每月聘用定金的50%即不超過(guò)人民幣*元。招商代理服務(wù)費(fèi)用將于招商工作開(kāi)始之后，以每單租賃合約向貴司收取服務(wù)費(fèi)用。（1 ）招商代理服務(wù)費(fèi)以固定租金計(jì)收服務(wù)費(fèi)用（傭金）：以進(jìn)駐租戶租約期內(nèi)*個(gè)月租金總價(jià)計(jì)算。用作計(jì)算服務(wù)費(fèi)用之租金是指每份租賃合約上所列載之每月租 金。而每月租金之定義是指進(jìn)駐租戶租賃第一年內(nèi)的平均月租金（不包括任何租戶應(yīng)繳交的稅費(fèi)、管理 費(fèi)、空調(diào)收費(fèi)等），同時(shí)裝修免租期和租賃期內(nèi)的免租期及委托方給予租戶的任何優(yōu)惠條件及利益均不 計(jì)算在內(nèi)。以抽成方式計(jì)收服務(wù)費(fèi)用（傭金）：如對(duì)租戶只按營(yíng)業(yè)額提成收取租金而不設(shè)固定租金，則根據(jù)以市場(chǎng)行情制定的底租標(biāo)準(zhǔn)作為月租金的計(jì)

23、算方式，以該租金的*倍，即相當(dāng)于*個(gè)月租金總價(jià)計(jì)算。（2）支付方式：于每月初由本行匯總上月招商成果向業(yè)主出具發(fā)票請(qǐng)款經(jīng)業(yè)主審核后依業(yè)主付款程序 以支票或轉(zhuǎn)帳形式支付。（3 ）招商資料經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，制作費(fèi)由業(yè)主支付。（4）戴德梁行人員出席貴司會(huì)議、視察，均應(yīng)事先向業(yè)主提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主書(shū)面同意后方得成行；所產(chǎn) 生之差旅費(fèi)與有關(guān)費(fèi)用，將以實(shí)際開(kāi)支單據(jù)向業(yè)主實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)。本行將協(xié)調(diào)一切有關(guān)本項(xiàng)目租務(wù)的廣告事宜。廣告費(fèi)用（包括廣告公司的聘請(qǐng)、制備推廣書(shū)、媒介、傳 單）及其它市場(chǎng)推廣費(fèi)用將由貴司支付。另外，貴司須協(xié)助在貴項(xiàng)目設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)展示室供現(xiàn)場(chǎng)推廣使用。10. 商業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)協(xié)助制訂項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，確保

24、商場(chǎng)設(shè)計(jì)概念包括為后勤用地提供設(shè)施及足夠的空間規(guī)劃，即貨物卸月臺(tái)、污水池、廢物壓縮器及其他廢物管理設(shè)施、服務(wù)設(shè)施用地及通道、洗手間、喂哺室、傷殘輔助設(shè)施、斜道、美食廣場(chǎng)之清潔、清潔工人貯物室，工程工作室、推廣工作室、停車(chē)設(shè)施等。在許多情況下，建 筑師的設(shè)計(jì)均華而不實(shí)，照顧未盡全面，導(dǎo)致日后的物業(yè)管理出現(xiàn)困難及障礙。本公司將會(huì)就下列項(xiàng)目提供意見(jiàn)及資料作為指引：后勤服務(wù)設(shè)施規(guī)劃包括起卸臺(tái)、垃圾壓縮機(jī)、作業(yè)地方及走廊選擇大樓的建筑用料（從將來(lái)進(jìn)行清潔及保養(yǎng)角度來(lái)提供意見(jiàn)）；綠化設(shè)計(jì)及灑水系統(tǒng)的建筑對(duì)音響系統(tǒng)、公眾廣播、緊急控制室及系統(tǒng)的種類(lèi)及位置提供意見(jiàn)；招牌要求，即指示牌、警告牌、消防安全標(biāo)志等；各個(gè)保安亭（包括停車(chē)場(chǎng)內(nèi)保安亭）的位置及保安系統(tǒng)設(shè)計(jì)；停車(chē)場(chǎng)收款系統(tǒng)、位置及停車(chē)場(chǎng)管理控制措施；存?zhèn)}規(guī)劃；工作間及工程貯物后備設(shè)施（大部分商場(chǎng)計(jì)劃提供的這方面設(shè)施通常都不足）；各管理部門(mén)的辦公地方；員工休息室、鎖柜及廁所等；美食廣場(chǎng)規(guī)劃，包括后勤服務(wù)設(shè)施、清洗室、洗衣場(chǎng)、制服儲(chǔ)存室；營(yíng)運(yùn)管理的設(shè)備規(guī)劃；宣傳工作室及道具貯存室；舞臺(tái)及娛樂(lè)場(chǎng)地規(guī)劃；提供廢物管理的意見(jiàn)，包括職業(yè)健康及安全事項(xiàng)；提供機(jī)電設(shè)備安裝位置的意見(jiàn)，以避免將來(lái)受到損害及為將來(lái)有需要更改時(shí)作出預(yù)算；提供機(jī)電設(shè)備保護(hù)措施的意見(jiàn)，即防水膜層、排水、路緣、供水豎管柱保護(hù)器、電話及電力開(kāi)關(guān)室等;提供節(jié)省能源