房地產項目開發(fā)流程和業(yè)務流程模板

1、房地產項目開發(fā)程序和業(yè)務流程、我國現(xiàn)行的房地產建設程序 （四大階段、十個過程）階段程序需準備的資料行政管理部門取得證書資金投入項目 前期 階段項目建議書 （申請報告）提出項目建設的必要性 和依據(jù)、擬建規(guī)模和地 點、資源、條件、投資估 算和資金籌措、建設進度 安排、效應分析。發(fā)改委以計劃 管理為主；規(guī) 劃、土地、環(huán)保、 水利、林業(yè)、旅 游等部門參與 選址；經濟、計 劃、建設等部門 參與初步設計 和方案審批。前期工程費用：包括 調研評估費、設計費、 地質勘探費、行政事 業(yè)性收費、前期其他 費用等項目選址方案設計任務書、投資計劃初步設計（建 設方案）項目核準或備案資料： 申請報告、城市規(guī)劃意 見、用

2、地預審意見、環(huán)境 影響評價、水土保持方 案、占用林地審核、礦藏 壓覆評估等+營業(yè)執(zhí)照。項目 準備 階段施工圖設計、圖紙審查辦土地使用證：土地出讓 合同、交費證明等；辦規(guī)劃許可證：申請報告 和發(fā)改委批文、用地規(guī)劃 許可證、土地證、已審批 規(guī)劃圖和建筑設計圖； 辦施工許可證：土地證、 規(guī)劃許可證、招標確定施 工隊、施工圖審查證明、 質量安全監(jiān)督手續(xù)等。國土局、建設 局、規(guī)劃局1、國有土地使 用證2、建設用地規(guī) 劃許可證3、建設工程規(guī) 劃許可證4、建筑工程施 工許可證1、土地費用：包括土 地出讓金沉淀部分、 土地拆遷費用、土地 契稅、安置房建設費 用等，占比較大；2、前期工程費用：包 括三通一平、臨

3、時設 施費、行政事業(yè)性收 費、前期其他費用等項目征地、報 建、招標土地、環(huán)保、 消防、人防、 規(guī)劃、建設等 行政管理部門項目 施工 階段組織施工（安 全、監(jiān)理）質量監(jiān)督記錄、分項（分 階段）工程質檢報告、隱 蔽工程驗收記錄等。建設局1、基礎設施建設費；2、建筑安裝工程費， 占比較大；3、公共配套設施建設費；4、開發(fā)間接費用項目 竣工 驗收 階段驗收、結算、 備案驗收備案資料：驗收備案 表、竣工驗收報告、驗收 原始文件、質量檢測證 明，規(guī)劃、消防、環(huán)保驗 收證明、質量保修書。建設、規(guī)劃、 消防、環(huán)保等 行政管理部門資料整理歸 檔建設檔案館產權登記、物 業(yè)管理辦產權證資料：土地使用 權證、規(guī)劃許可

4、證、施工 許可證、竣工驗收資料、 面積測繪成果、消防和環(huán) 保驗收證明等。房地產管理局、我們以某地產項目為例，其在各個階段投資的金額占比情況如下所示 （僅供參考）序號項目名稱投資額占比估算說明1土地費用16162038.50%包括土地出讓金沉淀部分、土地拆遷費 用、土地契稅、安置房建設費用等2前期工程費用146473.49%包括調研評估費、設計費、地質勘探費、 三通一平、臨時設施費、行政事業(yè)性收費、 前期其他費用等3基礎設施建設費203204.84%包括供水工程、供電工程、雨水污水工程、 熱力工程、燃氣煤氣工程、智能化工程、 園林景觀工程、消防系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、標 識系統(tǒng)、夜間照明系統(tǒng)工程、其他配

5、套等4建筑安裝工程費11747527.98%包括地基處理工程、建安費用、分包工程、 甲供材料設備采購等5公共配套設施建設費288696.88%包括人防車庫、地下車庫、教育配套、配 電設施用房、垃圾用房、文體設施、物業(yè) 管理用房、其他配套等6開發(fā)間接費用13870.33%包括咨詢評估費用、工程監(jiān)理費用、物業(yè) 費用、施工、采購、設計合同印花稅等7管理費用48781.16%按開發(fā)成本的2%測算8財務費用92252.20%按基準利率三年測算9銷售費用94212.24%按銷售收入的2%測算10開發(fā)期稅費4653911.09%按銷售收入的7%測算11r其它費用及不可預見費54391.30%取2-5項之和的

6、3%項目總投資419819100.00%三、房地產公司項目開發(fā)的內部工作流程：房地產公司項目開發(fā)的內部工作流程大致分為5個階段：獲取土地一一開工一一開盤一一清盤一一入住。1、獲取土地階段：土地獲取階段：包括土地信息的收集、價值判斷，尋找合作資金，投標摘牌，簽訂土地出讓合同，辦理用地規(guī)劃許可證、土地證。規(guī)劃設計階段： 包括區(qū)域市場調研，項目定位，設計前期工作，項目指標確認，施工圖設計組織等。施工準備階段：辦理建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證，開工前期工作等2、開工：工程建設階段（一）：項目開工，基礎開工，主體施工，工程款支付，主體驗收等 工程建設階段（二）：內外檐裝修材料確定，水、暖、電安裝，智能

7、化，通風與空調，電梯安裝，毛坯房 竣工驗收備案，成品房裝修及驗收備案，配套施工，竣工結算等項目銷售階段：辦理銷售許可證，項目亮相前準備，項目亮相，項目開盤前準備等。3、開盤：項目銷售階段：項目開盤進行日常銷售4、清盤：銷售清盤5、入?。嚎⒐と胱‰A段：辦理住宅準入證，入住準備，物業(yè)收房，辦理入住手續(xù)等售后及移交：為客戶辦理產權證、土地證前期手續(xù)。四、房地產公司項目開發(fā)的內部具體工作流程獲取土地一一開工一一開盤一一清盤一一入住節(jié)占八、工作 階段主要工作內容工作部門備注主項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明土 地 獲 取 階 段土地信息收集地塊現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況項目部規(guī)劃設

8、計條件落實規(guī)劃條件，了解限制性條件項目部現(xiàn)場踏勘對地塊現(xiàn)狀、地質條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解項目部研發(fā)部工程部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交 通等情況項目部了解未來發(fā)展規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃， 對以后項目開發(fā)的影響和支撐項目部研發(fā)部土地 價值 初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進行接觸，了解土 地出讓方式和土地款，以及能否 調整項目部了解項目開發(fā)成本了解當?shù)氐慕ò渤杀尽⒄召M 項目和具體情況項目部了解當?shù)氐姆康禺a市場狀況產品形式、開發(fā)周期的安排項目部銷售部土地 價值 深判可行性研究報告現(xiàn)狀圖（四至電子文件）項目部市場深度調研銷售部：參與市場調 查，

9、進行地塊周邊及 輻射范圍內的客戶 分析、產品分析、市 場競爭分析等； 研發(fā)部：負責協(xié)助進 行區(qū)域市場調研。項目部銷售部研發(fā)部項目最終定位根據(jù)以往及周邊項 目成交客戶分析和 產品分析等，對項目 定位、客戶定位、產 品定位等，提出策略 性建議。研發(fā)部銷售部項目部工程部成本測算：針對多個方案進行初 步成本測算、利潤率分析及比選進行項目開發(fā)的方 案設計和成本測算。研發(fā)部成本 控制部項目部銷售部工程部開發(fā)周期及付款計劃各部門會同研討：根 據(jù)土地的開工條件、 市場情況，共同制定 開發(fā)節(jié)奏。項目方案確定總經理各部門現(xiàn)金流測算財務部各部門節(jié)占八、工作 階段主要工作內容工作部門備注主項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)

10、辦 部門大類小類說明土 地 獲 取 階 段尋找 合作 資金項目招商報告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究項目招商文本中盈利能力分析明確合作伙伴、尋 找合作方式（招商階段）項目商業(yè)策劃書制定項目財務數(shù)據(jù)項目部財務部合作伙伴確定制定合作方式、投資 回報方式、草擬合同財務總監(jiān)項目部財務部合作方案確定合作細節(jié)確定項目引資（商業(yè)計劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議行政辦：協(xié)議蓋章， 存檔。財務總監(jiān)項目部合作實施（實施階段）合作公司成立及相關手續(xù)辦理財務部：協(xié)助辦理股 權、增資等相關財務 問題；行政辦：工商局辦理 公司注冊。副總經理項目部財務部行政辦投標rF.rrr 摘牌投方案標項目方案確定投經濟標確定土地上限拍賣競爭對

11、手分析、確定土地上限、 價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術摘牌競爭對手分析、確定土地上限、 價格敏感性分析、制定岀價戰(zhàn)術獲取土地簽訂土地 出讓合同用地規(guī)劃 許可證確定用地圖、樁點坐標、用地條件交納土地款、契稅、交易費等行政辦法務：合同條 款的草擬和完善； 財務部：提供資金?？偨浝眄椖坎控攧詹繙蕚洳牧?，辦證提交土地岀讓合同和土地岀讓金、交易費等交費證明行政辦：提供土地岀 讓合同；財務部：提供資金繳 納岀讓金、交易費。項目部財務部行政辦土地 確權企業(yè)投資項目備案辦理房地產開發(fā)資質預審表委托工程咨詢資格機構編制項目申請報告研發(fā)部：協(xié)助提供相 關項目資料項目部研發(fā)部向項目備案機關提交申請報告項目部建設用地規(guī)

12、劃許可證原地上物土地證登 報聲明（原有土地證作廢）土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）土地岀讓合同資料室：提供土地岀 讓合同、付款憑證及 相關圖紙核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關圖、 規(guī)劃地界坐標圖交費證明繳納土地費用1:500現(xiàn)狀地形圖需準備3份詳規(guī)研發(fā)：委托設計詳規(guī)節(jié)占八、工作 階段主要工作內容工作部門備注主項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明土 地 獲 取 階 段辦理 土地證土地岀讓合同交費證明繳納土地費用建設用地規(guī)劃許可證地籍圖4份（薄膜圖）土地登記申請書土地確權來源證明文件土地權人證明材料申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明行政部：提供企業(yè)相 關證明資料。

13、規(guī)區(qū)域房地產市場調查項目所在地房地產市場的總體對項目區(qū)域內及周研發(fā)部銷售部劃 設 計 階 段市場 調研供求現(xiàn)狀、價格水平等邊進行市場分析、客 戶需求分析、產品分 析、已成交客戶分 析、競爭樓盤分析等項目部競爭性樓盤調查項目周邊競爭性樓盤詳細調查項目所在商圈或臨 近商圈現(xiàn)狀調研（商業(yè)部分）項目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分 布狀況、經營狀況、經營特點、 預期發(fā)展方向等針對重點商家，進行 專向訪談，同時組織 相關專業(yè)人士進行 專業(yè)論證。商業(yè)運營部研發(fā)部銷售部項目部同期操作商業(yè)地產項目調查（商業(yè)部分）競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、 操作方式、開發(fā)周期等；提取數(shù) 據(jù)庫相關數(shù)據(jù)進行重點分析、競 爭項目實地調研了解

14、相關信息重點訪談了解重點 商家對競爭項目的 相關看法、同時了解 投資客戶對競爭項 目的投資意向。項目 定位公建部分擬選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定通過行業(yè)發(fā)展分析、消費需求分 析，確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種 類。結合市場相關類型物業(yè)供求 狀況，確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量商業(yè)運營部：配合完 成公建部分業(yè)態(tài)選 擇與數(shù)量確定研發(fā)部商業(yè) 運營部銷售部市場定位 客戶定位 產品定位 價格定位依據(jù)控規(guī)指標，提岀產品類型建 議，完成項目定位工作商業(yè)運營部：配合完成公建類配套定位總經理各部門經濟測算逐步細化成本測算及利潤率分析，進行現(xiàn)金流測算財務總監(jiān)各部門項目發(fā)展報告開發(fā)計劃：研發(fā)、銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司

15、回 款要求，初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃；研發(fā)、商業(yè)：結合市場現(xiàn)狀完成項目公建部分開 發(fā)不同業(yè)態(tài)產品開發(fā)順序建議；工程：按營銷計劃和工程情況排定工期。項目考核指標初定：組織討論，初步擬定的項目開發(fā)排期和總體經濟 指標要求及各階段經濟指標要求資金流：工程：根據(jù)工期制定工程款支付計劃； 項目：制訂配套費及土地款支付計劃。節(jié)占八、工作 階段主要工作內容工作部門備注主項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明規(guī) 劃 設 計 階 段設計 前期 工作明確產品設計思路根據(jù)區(qū)域市場內客戶需求狀況 和在銷樓盤熱銷產品分析，對戶 型設計、戶型配比、面積區(qū)間、 景觀規(guī)劃、建筑風格、配套標準 等規(guī)劃設計提岀改

16、善性意見。研發(fā)部銷售部成本 控制部工程部商業(yè) 運營部設計院初步選擇明確設計單位選擇標準，了解相 關設計院的價格行情。必要時，對設計單位 進行實地考察制定設計組織計劃萬案設計組織方案、規(guī)劃設計院選擇與合同簽訂法務：合同文本審核 成本：設計費用審核設計任務書與相關技術指標初訂制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設 計任務書、交工標準，及規(guī)劃指 標、環(huán)境指標的初訂研發(fā)：依據(jù)建筑規(guī) 劃、景觀規(guī)劃及交工 標準初步確定建安、 環(huán)境等成本指標； 工程：參與制定交工 標準，對主要部位做 法、結構方案、設備 方案等提岀建設性 意見。規(guī)劃方案結合成本測算的研討及確定對于初步測算的成本指標逐步 細化、結合市場調整售價，確保

17、預期利潤率。營銷：結合項目地塊 的基本素質、成本測 算情況和預期銷售 情況，對項目規(guī)劃設 計提出建議； 工程：從施工角度， 對主要部位做法提 岀建設性意見； 項目：提供各項配套 費用標準。彩色總平面圖方案送規(guī)劃預審彩色總平面圖（含經濟指標）研發(fā)：負責提供圖紙修建性詳規(guī)成果各部：提供參考意見詳細性規(guī)劃方案的報建及確定（含配套場站點）報市政府研發(fā)：負責提供圖紙建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定各部門共同商討成本指標，逐步 深化、細化。各部門結合項目實 際，從不同角度提出 合理化建議。彩色立面效果圖送規(guī)劃預審及審批（上報市政府）研發(fā)：負責提供圖紙建筑方案報建圖研發(fā)：提供報建圖紙景觀概念方案設

18、計 及確定各部門結合項目實際，從不同角 度對客戶景觀需求、景觀規(guī)劃設 計方案提岀合理化建議。節(jié)占八、工作 階段主要工作內容工作部門備注主項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明規(guī) 劃 設 計 階 段項目 指標 確認項目成本指標確定營銷、企劃：對銷售費用指標，進行討論確定；商業(yè)運營部：結合不同業(yè)態(tài)經營客戶需求，提供 有關配套設備設施種類、數(shù)量建議；項目、研發(fā)、工程、財務、成本等部：項目前期、 工程、配套、費用等指標落實。項目考核指標確定營銷：結合公司戰(zhàn)略要求和項目自身狀況，協(xié)調 其他各部門制定項目的考核指標體系；工程：制定工期。年度考核指標調整營銷：根據(jù)集團發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新

19、增、新開資源的數(shù)量制定公司年度考核指標體系；工程：制定工期考核標準。施工圖 設計 組織施工圖、建筑設計 院選擇與合同簽定成本控制部：配合研發(fā)進行設計招投標；工程部：對結構方案、設備選型進行評估； 法務：合同的審核。制定建筑、綜合管 網(wǎng)、景觀施工圖設 計任務書（交工標 準確定、建筑、景 觀限額指標確定）按產品型式不同，提供建筑設計限額指標、景觀限額 設計指標：營銷：結合項目定位和客戶需求及經驗判斷，參 與建筑、景觀規(guī)劃和交工標準的討論制定；工程：提供工程技術專業(yè)建議。結構方案及設備選 型研討及確定成本：針對不同結構方案進行經濟測算，選優(yōu)；工程：參與結構方案及設備選型研討。地質勘察報告組織現(xiàn)場勘察

20、，并提供地質勘察報告研發(fā)：負責提供規(guī)劃總平面圖施工圖成果總平面圖放線圖樁位圖施工圖報建圖消防、人防報建圖施工圖審查全圖及計算書編制典型樓座建安預算施工圖會審成本控制：參與施工圖會審，審核對成本影響較 大的項目，提出優(yōu)化意見；工程：對施工圖的完整性、設計選材、選型的合 理性、經濟性及施工的可行性進行審核。施工圖全圖編制典型樓座建安預算，建安成本綜合測算、分析、 反饋并進行圖紙優(yōu)化：銷售：根據(jù)項目預期銷售均價和利潤率要求，根據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化；研發(fā)：負責圖紙優(yōu)化變更；工程：對設計選材、選型的合理性、經濟性及施 工的可行性進行審核。節(jié)占八、工作 階段主要工作內容工作部門備注主項

21、分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明規(guī) 劃 設施工圖 設計 組織綜合管網(wǎng)方案設計項目：提供各專業(yè)局設計條件景觀擴初及施工圖設計成本控制：成本核算及費用控制計 階 段景觀施工圖成本測 算、分析、反饋并 進行圖紙優(yōu)化銷售：結合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定研發(fā)：負責圖紙優(yōu)化變更工程：對選材、工藝做法提岀專業(yè)性意見。施工 準 備 階 段建設工程規(guī)劃 許可證規(guī)劃方案及市政方 案送審設計方案（含總平面圖）申報表研發(fā)：配合提供設計 院的蓋章確認土地岀讓合同項目：提供土地岀讓 合同、付款憑證及相 關圖紙修建性詳細規(guī)劃2份，電子文件1份（注：審定前，提交 10本規(guī)劃設計方案

22、，電子文件 1份）研發(fā)：提供所需圖紙申報單位（人）委托代理的，需 提交授權委托書建筑方案送審建筑設計方案申報表研發(fā)：配合提供設計 院的蓋章確認1/500現(xiàn)勢地形圖1份土地岀讓合同項目：提供土地岀讓 合同、付款憑證及相 關圖紙投資計劃建筑設計方案2份（含建筑效 果、總平面、各層平面、立面、 剖面圖等）重要項目需提交模型申報單位（人）委托代理的，需 提交授權委托書取得許可證投資計劃大配套財務：提供資金保障小配套財務：提供資金保障消防證明研發(fā)：負責提供消防 報建圖人防證明研發(fā)：負責提供人防 報建圖地名證明節(jié)占八、工作 階段主要工作內容工作部門備注主項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類;小類說明施

23、現(xiàn)場準備相關文件建設工程規(guī)劃許可證工 準 備 階 段工程放線規(guī)劃局批復的項目總平圖及電 子文件首層平面圖研發(fā)：出圖及圖紙問 題解決；工程：現(xiàn)場配合。岀放線報告按照施工總平圖進行樓座點放 置，岀放線報告工程：配合勘測、清 除現(xiàn)場障礙現(xiàn)場保護與移交施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護工程：組織現(xiàn)場保護移交施工單位研發(fā)：現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問 題，及時解決； 工程：組織交接。施工 許可證準備相關文件建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證施工圖紙及技術資料報告書工程施工中標通知書及經過簽 證的施工合同建設資金證明（銀行存款證明） 注：資金情況需滿足施工中標價的1/3以上項目年度投資計劃（當年計劃）施工圖審查研發(fā)：負責提供施

24、工 圖及計算書質量監(jiān)督手續(xù)質量監(jiān)督登記表工程：配合辦理安全措施工程：組織施工單位 做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn) 場相關安全措施。安全施工措施登記表工程：配合現(xiàn)場安全企業(yè)投資項目備案規(guī)劃成果大配套開工前期工作“三通一平”臨水、臨電工程：確定臨水、臨電位置及數(shù)量；項目：協(xié)助臨時電送電、接入水接入；財務：提供資金；成本控制：審核相關費用和成本。場地平整施工組織方案研發(fā)：配合工程部，負責提供所需的全部資料；成本：確定分包項目及各種特殊材料的檔次價格招投標、簽訂合冋勘察單位研發(fā)：提供總規(guī)劃圖 等所需的全部資料； 成本：配合招投標、 測算成本；法務：招投標文件的 法務審核、合同審核樁基施工單位監(jiān)理單位土建施工單位甲供

25、材、分包商沉降觀測節(jié)占八、工作 階段主要工作內容工作部門備注主項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明施工 準 備 階 段開工前期工作招標合同備案指土建施工單位的公開招標及合同備案工程：確定備選單位、提供招標資料及備案合同； 成本：共同確定合同約定的各項條款。施工圖會審組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙 進行會審研發(fā)：配合會審，并 負責提供所需的全 部圖紙。會同設計院進行會審，簽定圖紙 會審記錄設計交底會同設計院進行技術交底，簽定 交底記錄研發(fā)：負責組織設計 單位交底和變更。質量監(jiān)督手續(xù)辦理質檢委托項目：配合辦理相關 手續(xù)。辦理安全檢查委托環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關報建手續(xù)項目臨時、永久路口的報建手續(xù)

26、項目：配合辦理相關 手續(xù)。申辦項目臨時施工用水、臨時用 電、排污手續(xù)辦理施工人員暫住手續(xù)開工工 程 建 設 階 段項目開工施工放線建立平面和高程控制系統(tǒng)。 建立 控制主軸線（基線）標樁，并在 現(xiàn)場清楚標明墻、柱軸線位置研發(fā)：負責提供所需 的圖紙和技術支持。規(guī)劃驗線監(jiān)理單位組織工程部、設計、規(guī) 劃局驗線研發(fā)、項目：配合樁基施工試樁施工，確定樁基施工標準研發(fā)：配合確定樁基 施工標準。樁基全面施工研發(fā)：負責提供所需 的圖紙和技術支持。樁基檢測委托樁基檢測單位進行樁基施工質量檢測，并提供 樁基檢測報告開槽土方工程支護工程降水工程基礎施工地基備案研發(fā)：配合參與驗收基礎施工地基處理研發(fā)：負責提供所需 的全

27、部圖紙，配合解 決圖紙設計問題?；炷翂|層地下防水混凝土基礎基礎驗收備案承建單位自評監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感 質量量測和檢查監(jiān)理組織相關部門驗收研發(fā)：配合參與驗收簽定建筑工程分部工程（基礎） 驗收表基礎處理竣工結算核對全部設計變更、現(xiàn)場簽證及工程：提供全面的現(xiàn)各項扣款的增減項造價。場簽證、水電扣款等 基礎性資料。節(jié)占八、工作 階段主要工作內容工作部門備注主項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明工 程 建 設 階 段主體施工審核施工方案、施 工組織設計鋼筋混凝土工程施工單位填報材料進場報驗單三證（材料岀廠合格證、進入現(xiàn)場的取樣檢驗證明、 建委產品質量認證）模板分項工程鋼筋分項工程預

28、應力分項工程混凝土分項工程現(xiàn)澆結構分項工程裝配式結構分項工程混凝土結構子分部工程配套管線預埋重要分項工程及隱 蔽工程質量驗收核心筒剪力墻，裙樓，結構轉換層，第一層標準層， 天面層鋼筋地下室、裙樓、塔樓第一層的水暖電管線預埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預埋。圖紙問題解決圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析研發(fā)：配合分析問題設計變更研發(fā)：配合完成設計變更；成本：核定成本影響施工質量冋題、事故處理施工質量問題、事故的調查分析研發(fā)：配合分析問題處理方案的制定、審核、審批研發(fā)：配合制定方案；成本：核定成本影響處理方案的實施變更 簽證設計變更研發(fā)：配合完成設計變更； 成本控制：核定變更成本影響。工程變更工程變更

29、技術經濟分析研發(fā)：配合技術分析；成本：進行經濟分析。工程變更申請研發(fā)：協(xié)助現(xiàn)場進行變更簽證；成本：測算變更對成本的影響，對可行性判斷。設計變更研發(fā)：配合完成變更；成本：核定成本影響工程款 支付工程進度的確認工程款申請表審批成本控制：按合同約定審核付款比例。工程款支付財務：審核工程價款單及發(fā)票，付款。主體 驗收主體驗收備案施工單位自評監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質量量測和檢查監(jiān)理組織相關部門驗收工程、研發(fā)、成本、設計、監(jiān)理、施工單位參與簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表節(jié)占八、工作 階段主要工作內容工作部門備注主項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明項 目 銷 售 階 段銷售 許可證準

30、備相關文件公司營業(yè)執(zhí)照房地產開發(fā)資質證書國有土地使用證或建設用地規(guī)劃許可證年度投資計劃（計委批文）建設工程規(guī)劃許可證研發(fā)：負責提供所需 的全部圖紙。建設工程施工許可證公用基礎設施配套證明獲取前期物業(yè)備案證明物業(yè)：簽訂物業(yè)合同工程施工達到辦證 要求的形象進度基礎工程形象部位達到正負零 及圖象文件工程：符合形象要求 提供基礎驗收證明。按規(guī)定達到相應的形象部位（不同建筑形式，要求不一樣）工程：達到形象進度 要求，提供證明。面積計算及圖紙獲取面積計算成果表項目：提供地名批復 及附圖、圖審證等； 研發(fā)：提供全套的施 工圖和總平面圖。項目總平面圖獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明銷管：配合網(wǎng)上錄入項目 亮

31、相 前準備推盤策略確定產品策略：策劃：根據(jù)項目定位、市場狀況和項目推廣策略， 對產品推廣排期、階段性重點聚焦提合理化建議； 研發(fā)：根據(jù)產品推廣排期，提供具體產品的房型 圖、戶型賣點、專業(yè)設計人員支持、講解產品等。價格策略：銷售：協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團、樓座、樓層、朝 向等因素，制定價格體系及制作銷控；成本控制部：提供產品成本，提岀售價建議。推廣策略：銷售：參與項目推廣策略的討論，提岀合理化建 議，實現(xiàn)推廣效果的最大化；研發(fā)：提供設計院背景、產品設計理念、產品賣 點及專業(yè)設計人員的支持。招商策略：商業(yè)運營：整合外部資源，根據(jù)項目銷售需要， 制定項目全程招商策略。確定外部資源廣告公司尋找及確定銷售：

32、參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通。制作公司尋找及確定策略公司尋找及確定銷售：策略公司的溝通，并進行相關的培訓媒介公司尋找及確定銷售：根據(jù)目標客戶群的日常生活、行為習慣， 選擇和確定有效的媒體形式，監(jiān)控、反饋媒體實 施的效果。活動公司尋找及確定銷售：活動公司的溝通，各個階段活動組織的配 合協(xié)調，活動過程的實時關注，反饋調整后期活 動營銷的內容。節(jié)占八、工作 階段主要工作內容工作部門備注主項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明項 目 銷 售 階 段項目 亮相 前準備項目推廣定位確定項目名稱、組團名稱研發(fā)：根據(jù)對產品的理解 提岀合理建議。銷售：根據(jù)對市場客戶的 理解提岀合理建議。項目核

33、心推廣理念確定Slogon確定項目核心識別系統(tǒng)確定Logo確定VI系統(tǒng)及延展方案確定亮相前項目知識系統(tǒng)培訓建筑知識，樓盤背景，項目 賣點綜述，競爭對手比較， 付款方式，法律手續(xù)，銷售 技巧等方面的綜合培訓銷管：提供相關政策培訓 法務：提供相關政策培訓 及統(tǒng)一口徑的法律審查； 研發(fā)：提供建筑設計單位、 景觀設計公司、建筑風格、 各項控規(guī)指標、交工標準、 戶型賣點資料、全部圖紙 資料等；工程：提供施工材料、施 工工藝、重點節(jié)點、工程 進度、入住時間、交工標 準等資料。銷售分賣場設立為實現(xiàn)項目宣傳的最大化， 在合理地段設立商品房銷 售展示中心企劃：提供外賣場設計、 包裝方案并協(xié)助完成，賣 場相關銷售

34、道具制作。銷售道具準備現(xiàn)場房型手冊（亮相版）研發(fā)：提供各單體戶型圖 和樓層平面圖、小區(qū)擺位 圖等。售樓處裝修裝飾及售樓處 內外部指引包裝（精神堡 壘、工地圍檔、吊旗、道旗、 形象墻、指示牌、資料架、 展示架）銷售：提岀裝飾及指引系 統(tǒng)的合理化建議；工程：組織招標確定施工 單位，協(xié)助企劃部進行售 樓處內部裝修和項目指引 系統(tǒng)的施工；成本控制：核算售樓處裝 修成本，進行合同審批和 付款工作；財務：提供裝修及包裝所 需資金支持。樣板間及樣板環(huán)境指示說銷售：協(xié)商決定樣板間建 造的具體戶型；明系統(tǒng)研發(fā)：提供樣板間戶型的 詳細房型圖和尺寸；工程：組織招標確定施工 單位并施工，組織樣板間 施工和節(jié)點支持；

35、成本控制：樣板間裝修成 本核算及合同審批工作； 財務：提供裝修及包裝所 需資金支持沙盤（概念）模型、 主力戶型單體模型研發(fā)：提供規(guī)劃方案圖和 戶型圖，支持企劃部制作 概念沙盤和單體戶型； 銷售：與企劃部協(xié)商，選 定沙盤方案及主力戶型。節(jié)占八、工作 階段主要工作內容工作部門備注主項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明項 目 銷 售 階 段項目 亮相 前準備銷售道具準備入市前印刷品的設計、 制作 （概念樓書、房型圖、DM 單、宣傳海報等）銷售：各種印刷類銷售道 具制作的確定；研發(fā)：項目研發(fā)設計方面 資料的提供，如平面規(guī)劃 圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、 人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等； 工程：提供工程進

36、度及交 工標準，施工材料、施工 工藝等相關方面的資料； 法務：相關印刷文件的法 律審核以及合同的審核。項目周邊的主要道路設置 醒目指示系統(tǒng)（意向）派籌卡及紀念禮品聯(lián)動工作的準備配備看房車及看房車包裝行政：提供看房車及司機組織進行聯(lián)動單位人員的 培訓和包裝企劃：提供重點聯(lián)動單位 的包裝，相關銷售道具的 制作。意向商家簽約進駐意向書法務：合同談判以及審核確定項目亮相方案項目形象表情、主題、創(chuàng)意 表現(xiàn)確定項目部、銷售部：參與討 論，提岀建設性意見。項目亮相細化方案確定項目亮相媒體確定項目 亮相項目亮相項目形象岀街，媒介組合應 用（戶外、報紙、電視、電 臺、車體、電梯）法務：相關印刷文件的法 律審核以

37、及合同的審核。新聞媒體新聞信息亮相新聞中心：通過媒體擴大 宣傳信息。亮相慶典活動及產品推介 會的宣傳和安排研發(fā)：項目研發(fā)設計資料、 研發(fā)設計專業(yè)人士支持；銷售：項目亮相各項工作 的配合開展，電話接聽解 答，現(xiàn)場客戶接待，活動 的協(xié)同組織等。項目 開盤 前準備銷售內部資料房型、房號及面積對照表研發(fā)：提供房型本冊、技 術支持；銷管：提供房號及面積表銷控方案及銷控表答客戶問客戶接待、客戶問題匯總及反饋（統(tǒng)一說詞）研發(fā)、工程：配合解釋、 解決客戶提岀的研發(fā)及工 程問題?？蛻舴e累意向卡銷售，客戶梳理，意 向銷控制定，客戶關系維護銷管：意向卡銷售的組織 工作；外賣場：意向客戶推薦， 客戶關系維護。節(jié)占八、

38、工作 階段主要工作內容工作部門備注主項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明項 目 銷 售 階 段項目 開盤 前準備交工標準確定各部門聯(lián)動：討論并確定 項目交工標準；法務：法律風險提示。價格體系確定成本控制：牽頭制定項目 考核指標體系，提供項目 經濟指標要求；銷售：對不同組團、不同 樓座、不同樓層和戶型制 定合理的價格體系。合同準備房型附圖研發(fā)：提供所有房型附圖交工標準研發(fā)：提供確定交工標準 法務：交工標準中法律風 險的提示和規(guī)避；工程：審核合同中的交樓 時間及交工標準。小區(qū)擺位研發(fā)：負責提供最終版的 總平面圖。合同、附加協(xié)議等文本審查 確定法務：商品房合同、附加 協(xié)議、補充協(xié)議等文本

39、的 審查確定。開盤前銷售道具的準備現(xiàn)場房型手冊深化版及最 終版研發(fā)：提供深化版房型圖 手冊及逐步落實形成最終 房型圖手冊。樓書，宣傳海報、折頁，物 業(yè)管理公約研發(fā)：協(xié)助制作樓書、折頁等，提供技術支持； 物業(yè)：提供物業(yè)管理公約購房須知，房型圖，詳細價 格表研發(fā)：提供項目詳細的房 型圖，提供技術支持； 銷售：協(xié)助銷管制定項目 樓房的價格體系；工程：提供工程進度及交 工標準。售樓處內外展示道具統(tǒng)一更換（道旗、吊旗、背板等）沙盤（細化景觀及外檐）研發(fā)：提供項目總規(guī)劃平 面圖，協(xié)助企劃制作沙盤， 提供圖紙和技術支持樣板間、樣板環(huán)境的指示系 統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新研發(fā)：負責提供樣板環(huán)境 圖紙和技術支持銷控表及銷控貼

40、，認購書， 合同袋銷管：協(xié)助企劃制作銷控 表、認購書、合同袋等相 關銷售用具。項目形象的提升及深化戶外媒體發(fā)布（項目形象及 核心理念鍛造與深化）報紙媒體發(fā)布（項目形象及 核心理念鍛造與深化）小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布 （項目形象及核心理念鍛造與深化）開盤信息告知媒介組合應用（戶外、報紙、 電視、電臺、車體、電梯）銀行大協(xié)議的簽訂財務中心：提供銀行節(jié)占八、工作 階段主要工作內容工作部門備注主項分項主辦部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明開盤項 目 銷 售 階 段項目 開盤開盤慶典活動活動形式（演岀/說明會/發(fā)布會 與會人員（演藝名人/專家學者） 告知途徑（報廣/海報/門票DM銷售：開盤慶典活動的 組

41、織配合，最大化接待、 積累客戶；物業(yè)：積為開盤慶典活 動提供人力物力支持客戶轉化明確合理流程，接待、回訪、邀 約客戶，完成客戶轉協(xié)議、轉合 同工作。財務：收定金、購房款； 銷售：簽訂購房協(xié)議， 進行客戶關系維護，協(xié) 助合同、文件的簽署回款落實銷售：按每月考核指標 定時定額完成銷售量， 為回款落實提供支撐。日常 銷售月度指標分解根據(jù)公司資金情況與項目進程， 進行月度指標分解與調整產品分析、聚焦 銷售重點來電客戶分析、來訪客戶分析、 成交客戶分析、未成交客戶分 析、滯銷產品分析、競爭項目動 態(tài)關注，對項目所處銷售階段進 行準確判斷和適時調整企劃：階段性項目推廣 總結，根據(jù)庫存產品現(xiàn) 狀，合理安排推

42、廣節(jié)奏 和推廣方向；銷售：根據(jù)庫存產品現(xiàn) 狀和考核指標要求，討 論協(xié)商調整價格體系， 聚焦重點產品的銷售； 外賣場：協(xié)助銷售進行 產品、客戶分析，根據(jù) 聚焦銷售重點，推薦可 成交客戶。月度操作手冊的 制定根據(jù)財務指標，產品情況，客戶 情況，制定月度的推廣策略、 銷 售策略和重大節(jié)點價格監(jiān)控及調整定期進行價格測算，與銷售溝成本控制：階段性考核 指標調整；動態(tài)調整售通，根據(jù)庫存產品和聚焦銷售的 重點及市場形勢變化，調整項目 價格，實現(xiàn)項目利潤最大化價，實現(xiàn)利潤最大化； 銷售：根據(jù)階段性產品 銷售情況和庫存產品現(xiàn) 狀，溝通協(xié)調銷管調整 價格體系。月度推廣計劃的 執(zhí)行報紙媒體：樹立項目形象，宣泄 產品賣點銷售：協(xié)同企劃對于項 目形象和階段性產品宣 泄點進行溝通，確定報 廣內容戶外媒體：強化項目形象，聚焦 重大節(jié)點銷售：結合階段性考核 指標和項目銷售情況， 確定階段性節(jié)點的設置 和媒體宣傳營銷活動：維系老客戶促進老帶 新，制造新聞熱點烘托項目人氣銷售：協(xié)助企劃進行主 題營銷活動的組織和配 合工作客戶中心：通過公益性活動強化 客戶品牌忠誠度，加強項目口碑 傳播效應銷售：通過與企劃部的 溝通交流，創(chuàng)新性的組 織公益性活動，強化客