關(guān)于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅費(fèi)問題的法律分析

1、關(guān)于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅費(fèi)問題的法律分析關(guān)于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅費(fèi)問題的法律分析根據(jù)企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例、營業(yè)稅暫行條例、土地增值稅暫行條例、契稅暫行條例和印花稅暫行條例等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，就國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的相關(guān)稅費(fèi)問題進(jìn)行法律分析。一、國有土地使用權(quán)通過出售的方式轉(zhuǎn)讓需要繳納的稅費(fèi)1、營業(yè)稅根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第一條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位屬于營業(yè)稅的納稅人，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的一種，所以應(yīng)該繳納營業(yè)稅。應(yīng)納營業(yè)稅額按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算，即應(yīng)納稅額營業(yè)額×稅率。按財政部、國家稅務(wù)總局財稅2003 16 號文件關(guān)于營業(yè)稅若干政策

2、問題的通知的規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓憑證上開具的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的稅率為5%。2、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加以上述應(yīng)納營業(yè)稅額為計稅依據(jù)，分別按照1-7%和 3%的稅率征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。7 / 6 下載文檔可編輯3、土地增值稅根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)應(yīng)繳納土地增值稅。以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進(jìn)稅率征收土地增值稅。法定的增值額扣除項目為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付

3、的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。4、企業(yè)所得稅根據(jù)企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價、營業(yè)

4、稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅后的余額為應(yīng)納稅所得額，一般按照 25%的稅率征收企業(yè)所得稅。5、印花稅土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要簽訂合同，根據(jù)印花稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，應(yīng)繳納印花稅，以合同中的金額為計稅依據(jù)，按照萬分之五的稅率征收。國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知（財稅【2006】 162號）第三條也規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。印花稅暫行條例第八條規(guī)定，同一憑證，由兩方或者兩方以上 當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)一份的，應(yīng)當(dāng)由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。所以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方和受讓方都應(yīng)該繳納印花稅。6、契稅根據(jù)契

5、稅暫行條例的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的承受方為契稅的納稅義務(wù)人。契稅的計稅依據(jù)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的成交價格，稅率為 3%。二、國有土地使用權(quán)投資入股方式轉(zhuǎn)讓需繳納的稅費(fèi)1、營業(yè)稅財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（財稅【2002】 191 號）規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。2、土地增值稅財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字【1995】 048 號）第一條規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫

6、免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅 2006 21 號）規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財政部、 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字【 1995】 048 號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 因而，以土地使用權(quán)投資入股，如果所投資、聯(lián)營的企業(yè)不是從事房地產(chǎn)開發(fā)的，免征土地增值稅；如果所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房 地產(chǎn)開發(fā)的，投資企業(yè)要繳納土地增值稅；而且被投資企業(yè)再

7、轉(zhuǎn)讓 開發(fā)的房地產(chǎn)，也要繳納土地增值稅。3、企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資 產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、 廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨 物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。以土地使用權(quán)投資屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，企業(yè)將土地使用權(quán)進(jìn)行 股權(quán)投資，也就是發(fā)生了非貨幣性資產(chǎn)交換，根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè) 應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓所得計繳企業(yè)所得稅。4、印花稅以土地使用權(quán)投資入股也要發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，也要簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，根據(jù)印花稅暫行條例規(guī)定，簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”的雙方都要按萬分之五的稅

8、率繳納印花稅。所以投資入股轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)一樣，投資方和被投資方雙方都應(yīng)該繳納印花稅。5、契稅中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則第八條規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；所以對于以土地使用權(quán)投資入股的，受讓方應(yīng)繳納契稅。三、關(guān)于集團(tuán)公司擬將部分國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其全資子公司的轉(zhuǎn)讓方式根據(jù)以上部分的陳述，以投資入股方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)與直接出售的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相比，可以不用繳納營業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時如果集團(tuán)以出售的方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給全資子公司，全資子公司也須向西礦集團(tuán)支付大量的轉(zhuǎn)讓金，增加子公司的資金壓