產(chǎn)權(quán)酒店可行性研究報(bào)告

1、精品資料產(chǎn)權(quán)酒店可行性研究報(bào)告一、產(chǎn)權(quán)式酒店的概念產(chǎn)權(quán)式酒店， 起源于上世紀(jì)70年代的歐美國家， 開發(fā)商將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者像購買住房一樣投資置業(yè)， 將客房委托給專門酒店管理公司經(jīng)營分取投資回報(bào)， 同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。 是一種投資與休閑度假相結(jié)合的旅游房產(chǎn)新模式。產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的綜合性產(chǎn)品，作為一個新的投資熱點(diǎn)，具有很高的投資與使用價值，較容易實(shí)現(xiàn)業(yè)主預(yù)期的購買目的及投資目標(biāo)， 據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明， 去年北京市涉外飯店、 旅游公寓的平均出租率為 61.8%， 客房的平均房價為 392元/ 間天 ，其中，旅游公寓利潤總

2、額4.1 億元增長46.3%，收入利潤率為27.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全市其他產(chǎn)業(yè)增長的平均水平，另外，我國每年的法定休息假期共有 134 天 ， 為產(chǎn)權(quán)式酒店提供了一個廣闊市場空間。產(chǎn)權(quán)式酒店擁有 明確的房屋產(chǎn)權(quán)作為投資憑證， 具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性，業(yè)主可與酒店或管理公司簽訂委托經(jīng)營管理合同 ，不用承擔(dān)酒店經(jīng)營的風(fēng)險而直接獲得經(jīng)營回報(bào)， 因此業(yè)主只要投入金額不多的首付款， 就可享有類似股東或房東的收益， 尤其是如果產(chǎn)權(quán)酒店與分時度假相結(jié)合后，業(yè)主甚至可以實(shí)現(xiàn) “異地置業(yè)” 。業(yè)主擁有該酒店每年一定時間段的居住權(quán)， 同時還享有酒店各項(xiàng)配套設(shè)施的優(yōu)惠、使用條件，所以作為郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位 的度假基地

3、，產(chǎn)權(quán)酒店是不錯的選擇，可以節(jié)約大量的個人度假或企 業(yè)活動經(jīng)費(fèi)。對于身處優(yōu)美風(fēng)景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店，如果其自身或其擁有獨(dú)特的 娛樂配套，如滑雪場、溫泉浴場、運(yùn)動場、特色餐飲等，就會吸引眾 多的旅游人群；開發(fā)商可通過出售產(chǎn)權(quán)酒店的客房回籠資金， 并借助 國際酒店與旅游機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)提高數(shù)量與質(zhì)量， 還可以為物業(yè)帶來增值效 應(yīng)。二、產(chǎn)權(quán)式酒店涉及的法律關(guān)系產(chǎn)權(quán)式酒店主要涉有兩個法律關(guān)系，一是開發(fā)商與投資者之間的 房屋買賣合同法律關(guān)系，二是投資者與商業(yè)企業(yè)之間的房屋租賃合同 法律關(guān)系（也有的是委托經(jīng)營合同關(guān)系等）。（一）房屋買賣合同法律關(guān)系。投資者首先與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同， 這與商品房買賣是相同 的，購買

4、前要審查開發(fā)商的主體資格（如營業(yè)執(zhí)照）、審查房屋銷售 文件（如預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等）及房地產(chǎn)權(quán)屬證（如土地使用 權(quán)證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買后，仔細(xì)認(rèn)真地簽署商 品房買賣合同，特別注意房屋情況（如面積、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及配 套設(shè)施、綠化等）、交付時間、權(quán)證辦理、違約責(zé)任約定的條款。（二）房屋租賃合同法律關(guān)系。投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司， 根據(jù)實(shí)際情況就以下事項(xiàng)如租賃期限、 租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。租金計(jì)算和支付時間、 單方終止合同的違約責(zé)任是特別要約定明確的， 以防止承租人不承租而出現(xiàn)難以統(tǒng)一經(jīng)

5、營、 難以收回投資回報(bào)的不利情況。三、透視中國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展在北京、海南等地，產(chǎn)權(quán)式酒店又呈現(xiàn)出旺盛的發(fā)展勢頭，新酒店接連開張， 給人以市場大有可為的感覺。 產(chǎn)權(quán)式酒店這種新的酒店經(jīng)營業(yè)態(tài)在中國萌生之后的幾年時間里，經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、失敗的歷程， 那么， 時下蓬勃發(fā)展的中國產(chǎn)權(quán)式酒店是否已具備了成熟的發(fā)展條件呢？發(fā)展條件產(chǎn)權(quán)式酒店起源于 20 世紀(jì) 60 年代的法國阿爾卑斯地區(qū)，后來風(fēng)行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)。 產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營方式是開發(fā)商在旅游度假地投資建設(shè)星級酒店或度假村， 然后將房間或度假屋的產(chǎn)權(quán)分散出售給客戶， 客戶每年來消費(fèi)一定時間， 其他時間則將房間或度假屋委托給酒店經(jīng)營管

6、理。 西方產(chǎn)權(quán)式酒店的成熟發(fā)展基于以下條件：其一是西方國家中產(chǎn)階級的崛起，形成了龐大的客戶群。其二是產(chǎn)權(quán)式酒店所在地有足夠的觀光、 康樂等旅游資源， 可以供客人休閑度假。國外的產(chǎn)權(quán)式酒店多建在具備3s （陽光、海灘、海水）條件的地區(qū)，或者是自然風(fēng)光獨(dú)特、運(yùn)動健身設(shè)施齊全的地區(qū)。其三，一個重要因素就是國外分時度假消費(fèi)的配套。 分時度假指消費(fèi)者每年都有一個固定的度假計(jì)劃， 因而度假酒店或度假村能把房間或別墅的使用權(quán)以周為單位分時段賣給多個客人， 使用權(quán)的期限可以是 20 年、30 年甚至更長的時間。顧客購買了一個時段（即一周）的使用權(quán)后即可每年在此享受一周的度假，與此同時還享有該時段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、饋

7、贈、 繼承等系列權(quán)益及公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。 后來經(jīng)過發(fā)展，又形成了分時度假交換體系，該體系提供一種分時度假權(quán)的交換服務(wù)，當(dāng)顧客某一年決定不在自己購買了分時度假權(quán)的酒店居住休閑時， 他可以通過交換公司， 交換各地隸屬于該服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的任何一家酒店的等值使用權(quán)。 這種分時度假交換制度同產(chǎn)權(quán)式酒店相結(jié)合后， 無疑使產(chǎn)權(quán)式酒店有了更大的誘惑力， 可以實(shí)現(xiàn)一地投資異地享受。 目前世界上已有超過100 個國家的 5000 余家酒店（度假村）加入了分時度假交換聯(lián)盟。 實(shí)際上，西方產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營模式的發(fā)展，已經(jīng)使分時度假消費(fèi)的魅力盡顯其中了?，F(xiàn)狀分析幾年前，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店遭遇敗績，究其原因有三：一

8、是當(dāng)初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金， 目的不在于發(fā)展旅游業(yè)； 二是海南當(dāng)時作為旅游度假地的條件還沒有成熟， 國內(nèi)旅游度假的市場氣候也沒有形成； 三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假的概念還不為中國消費(fèi)者了解和接受。 回過頭來分析時下中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件，我們可以看到：首先，原來制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件旅游度假地的軟、 硬件環(huán)境已漸趨成熟， 國內(nèi)旅游度假的市場氣候已經(jīng)形成；其次，近年來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都 市消費(fèi)主流群體，同時全新的休閑消費(fèi)觀念為分時度假消費(fèi)帶來了商 機(jī)；再次，旅游產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，國內(nèi)新興旅游資源越來越豐富； 最后，國際分時度假公司進(jìn)入中國，使分時度假

9、和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念 得以在國內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同?？梢哉f，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展 的大環(huán)境已經(jīng)基本成熟，但如何有效地經(jīng)營產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，還需要 業(yè)界審慎思考。產(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費(fèi)者的 酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等服務(wù) 項(xiàng)目；而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個性， 提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)、物業(yè)管理、委托經(jīng)營等。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā) 商角度分析，必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩條思路運(yùn)作。目前國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商較之七八年前有所改變， 開發(fā)商不再把迅速回籠 資金作為開展產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)務(wù)的終極目標(biāo)， 而是把其作為培養(yǎng)企業(yè)競 爭力、發(fā)

10、展穩(wěn)定的客源關(guān)系的重要手段，而且經(jīng)過前幾年大浪淘沙般 的洗禮，現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商多是有良好的經(jīng)營業(yè)績、成熟的酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)和良好形象及較強(qiáng)實(shí)力的企業(yè)， 因此短期行為的痕跡 少得多。從開發(fā)商的屬性看，目前產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商是以旅游服務(wù)業(yè) 為主體，輔以房地產(chǎn)的一些運(yùn)作思路和模式來運(yùn)行的，這種方式契合 了產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)，又迎合了消費(fèi)者的投資利益。對產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體進(jìn)行分析，目前購買者同樣也兼具消費(fèi) 者、投資者兩重個性。作為消費(fèi)者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房 間、度假屋的經(jīng)營利益。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無外乎三類消 費(fèi)群體：其

11、一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的個人，他們的角色介于投資者和消 費(fèi)者之間；其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購買動機(jī)是用于員工福利 或會議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而 這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)， 購買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸 掉這些包袱；其三是分時度假公司，其購買動機(jī)純粹是業(yè)務(wù)需要。這 三類群體所關(guān)注的利益各不相同，分時度假公司最關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)式酒 店可供休閑度假的利益點(diǎn)，側(cè)重于酒店消費(fèi)功能的體現(xiàn)；個人消費(fèi)者 關(guān)注的重點(diǎn)在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營能力、 附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風(fēng)光差異、可交換性等；而機(jī)構(gòu)投 資者關(guān)注酒店的服務(wù)和管理能力、 財(cái)務(wù)監(jiān)控的透明度、

12、企業(yè)文化的契 合和業(yè)務(wù)的需要等。不管是哪一類客戶，酒店的可消費(fèi)性（包括可交 換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性指標(biāo)是決定性的影響 因素，而且中國目前有能力投資購買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是具有較 高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景， 有成功的經(jīng) 營管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而 忽視對消費(fèi)者長期回報(bào)的開發(fā)商很難取得他們的信任。分析目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場環(huán)境： 其一，市場消費(fèi)潛力開 始釋放，這來源于近幾年對外開放和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，一方面造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的 超前消費(fèi)觀念；其二，市場氛圍已經(jīng)形成，一方面

13、旅游度假區(qū)隨著國內(nèi)旅游消費(fèi)能力的提高而逐步形成氣候， 另一方面分時度假概念逐步被人們接受； 其三， 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的市場雖已形成， 但市場的制度、法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場的完善在很大程度上是取決于制度、法規(guī)和秩序的， 客戶投資產(chǎn)權(quán)式酒店的信心和安全感也來源于此； 其四， 國外分時度假體系比較完善， 分時度假酒店聯(lián)盟可以為產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶提供極具吸引力的度假交換， 而我國產(chǎn)權(quán)式酒店、 分時度假消費(fèi)均不同于國外的先有需求后有市場， 在國內(nèi)酒店客房平均出租率僅 50%出頭、閑置客房很多的背景下，要由賣方推動市場需求；而且國內(nèi)分時度假體系還很不成熟，即便全球最大的分時度假交換公司RCI 在中國的成

14、員酒店也不足20 家。此外，我國目前分時度假消費(fèi)中存在的最大問題恐怕就是強(qiáng)迫性銷售和欺騙性銷售了， 這使得分時度假交換體系賦予產(chǎn)權(quán)式酒店的魅力沒有得到足夠的體現(xiàn)。發(fā)展出路要使國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的再次起步走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)，需要開發(fā)商、客戶和市場環(huán)境三方面共同努力。從開發(fā)商角度看，由于這一市場是靠賣方推動而非市場需求拉動的， 因此首要的一點(diǎn)是切忌一哄而上， 不能只看中產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目資金回籠快、收益穩(wěn)定的好處，更要認(rèn)清這一項(xiàng)目存在需求有待引導(dǎo)、消費(fèi)觀念有待激發(fā)的問題。 開發(fā)商要下大力氣培育市場、 培育消費(fèi)者，要運(yùn)用好的促銷手段、 示范方式， 通過有切身體會的消費(fèi)先行者口碑傳播吸引大批的跟進(jìn)消費(fèi)者。 第二，

15、 酒店一方面要積極加入分時度假交換體系， 另一方面應(yīng)與同業(yè)進(jìn)行廣泛的橫向聯(lián)合， 以增強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式酒店的連鎖優(yōu)勢。第三，開發(fā)商應(yīng)建立良好的企業(yè)形象、完善的企業(yè)管理制度，加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營獲利能力，同時增強(qiáng)企業(yè)運(yùn)作的透明度，為投資者提供安全、可靠的投資保障，增強(qiáng)其投資的信心。第四，開發(fā)商應(yīng)綜合自身和社會各種資源優(yōu)勢，為消費(fèi)者提供額外的利益和優(yōu)惠。如海航集團(tuán)康樂園大酒店推出其產(chǎn)權(quán)概念時，實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營，結(jié)合空中優(yōu)勢（飛機(jī)航線）與地面優(yōu)勢（海南的景點(diǎn)、酒店） ，并在其國內(nèi)通航城市建立全國性的連鎖酒店， 形成整合優(yōu)勢， 為客戶提供機(jī)票 5 折、連鎖店使用權(quán)交換、康樂設(shè)施優(yōu)惠等多種附加價值，加之海航的強(qiáng)勢品牌、

16、康樂園大酒店10 余年的良好經(jīng)營業(yè)績、 “旅游度假投資” 的概念以及上市公司的透明操作模式， 使投資者對其產(chǎn)生了很高的信任度。第五，開發(fā)商應(yīng)積極運(yùn)用房地產(chǎn)業(yè)的一些運(yùn)作模式，為消費(fèi)者提供銀行按揭投資計(jì)劃。 近期較成功的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目多采用此方式，消費(fèi)者只需支付較低的首付款，余款分期償還，這樣消費(fèi)者通過委托酒店經(jīng)營，每年在償還銀行貸款之外還可獲得一定的收益。一些開發(fā)商還推出了保底回報(bào)的政策， 這些對消費(fèi)者的投資購買行為可以起到很大的促進(jìn)作用。產(chǎn)權(quán)酒店案例近兩年， 伴隨著一系列宏觀調(diào)控對投資、 投機(jī)型購房的抑制和打壓， 市場上部分投資類物業(yè)的問題開始日益顯現(xiàn)。 產(chǎn)權(quán)式酒店作為投資類物業(yè)的主要產(chǎn)品形式

17、之一， 近期由于頻頻出現(xiàn)問題， 而引起社會各界的廣泛關(guān)注。 為了使廣大投資人士日后在選擇投資此類物業(yè)時能做到心中有數(shù)， 本文將結(jié)合一正一反兩個案例， 給出相應(yīng)的風(fēng)險提示與投資建議。反面案例： 金色假日酒店位于北京延慶， 于 2002年 7月封頂，2003 年 1 月開始試營業(yè)。占地16 畝，高 15 層。當(dāng)時在很多媒體上大打廣告，廣告語這樣寫道， “金色假日酒店位于八達(dá)嶺國際旅游會展經(jīng)濟(jì)區(qū)，是延慶縣重點(diǎn)工程，也是北京市首家產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店正在熱賣中。 ”廣告介紹， 產(chǎn)權(quán)酒店是一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式， 其特征是，業(yè)主投資買房，統(tǒng)一由酒店管理公司來經(jīng)營，業(yè)主購買后即可坐收利潤。 金色假日酒店

18、因其種種資源優(yōu)勢， 投資回報(bào)豐厚， 除了 100%的物業(yè)產(chǎn)權(quán)外，還有10%- 30%勺純利回報(bào)給業(yè)主。買了這種產(chǎn)權(quán)式酒店的房子， “就像搬回家一臺提款機(jī)” ， “安全可靠” ，可以“邊玩邊賺” 。2004 年 1 月， 300 多名業(yè)主接到酒店物業(yè)管理有限責(zé)任公司的 “通知函”，公司欲支付業(yè)主2003年1月1日12月31日的房產(chǎn)經(jīng)營收益。然而，一套30 多萬元的客房，一年投資回報(bào)只有數(shù)百元。而按照物業(yè)管理公司的承諾， 投資回報(bào)應(yīng)該是上萬元。 由于無法兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾，很多業(yè)主停止了銀行還貸，并且，不斷有業(yè)主申請仲裁或向法院提起訴訟。 截至目前，金色假日 300 多名業(yè)主被套牢的問題仍然沒有得到解

19、決。正面案例： 由“中信國安集團(tuán)” 投資 30 億歷時 13 年建造的 “第一城”位于河北省香河，占地3600畝，總建筑面積40 多萬平方米。始建于 1992 年，于 2001 年全面投入使用。包括旅游、商業(yè)、酒店、餐飲、會議、娛樂、休閑等。其建筑以明清兩代北京城為藍(lán)本，將老北京的城廊微縮過來，內(nèi)九外七的城樓、城墻均按明代京城 1： 1 修建，設(shè)有建國門、安定門、永定門、正安門等城樓，只是將城墻長度縮短，并改為內(nèi)部兩層的空腹長廊，作為客房、餐廳、辦公場所，其設(shè)計(jì)由當(dāng)初的老一輩建筑大師為其擔(dān)綱。 整個建筑外觀古樸典雅、 氣勢恢宏。截至目前， “第一城”的商業(yè)、餐飲、能容納 3000 人的大型會議

20、中心、 影視拍攝以及娛樂休閑設(shè)施已全部投入使用， 在售的只是部分產(chǎn)權(quán)式酒店。據(jù)了解， “第一城”的產(chǎn)權(quán)式酒店于 2003 年開始銷售，并提出了一種個人投資理財(cái)模式。即每份投資10 萬元，投資期限最低3 年，最長 8 年，在投期限內(nèi)，投資者每年可獲得6%的現(xiàn)金回報(bào)和2.3%的消費(fèi)代金卡，現(xiàn)金回報(bào)每半年一返。投資期滿，投資者如不選擇繼續(xù)投資，即可以與當(dāng)初購買時同等的價比同時轉(zhuǎn)售給經(jīng)營公司。由于“第一城”的擔(dān)保機(jī)制相對健全，所以，自 2003 年銷售以來，取得了不俗的銷售業(yè)績，并如約兌現(xiàn)了兩次返租 2004 年 7月， “第一城” 1521 位業(yè)主收到 1020 萬元投資收益； 2005 年 1 月

21、，“第一城” 2250位業(yè)主收到 1659萬元投資收益。 2005年 7 月即將如約兌現(xiàn)第三次返租。專家講評委托經(jīng)營、收益穩(wěn)定一一產(chǎn)權(quán)式酒店兩大優(yōu)勢產(chǎn)權(quán)式酒店，作為投資類物業(yè)的重要形式之一，近年來越來越 受到廣大投資人士的青睞。當(dāng)然，除了與股市的低迷，人們對基金、 信托等投資渠道的不甚了解，銀行負(fù)利率等客。觀因素有關(guān)外，與產(chǎn)品本身的優(yōu)勢也是分不開的。那么，在了 解產(chǎn)權(quán)式酒店投資的優(yōu)勢之前，首先應(yīng)了解一下什么是“產(chǎn)權(quán)式酒店”？業(yè)界普遍認(rèn)為，所謂的“產(chǎn)權(quán)式酒店”，是由消費(fèi)者或個人投資 者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。 產(chǎn)權(quán)式酒店是買斷產(chǎn)權(quán) 而不僅僅是買斷時段，即將酒店每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)

22、出售給投資 者，這種酒店的每一個客房都各有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)， 投資者一般不在酒店 居住，而大多是用來投資，將客房委托給酒店經(jīng)營獲取投資回報(bào)，從 經(jīng)營利潤中分紅。有的還可獲得酒店贈送的一定期限的免費(fèi)居住權(quán)。在了解了 “產(chǎn)權(quán)式酒店”的概念之后，下面就要看其具有哪些 方面的優(yōu)勢。北京經(jīng)緯時代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理蘇文認(rèn)為， 產(chǎn)權(quán)式酒店之所以受到人們的追捧，無外乎以下兩個原因：其一，委 托經(jīng)營，省去麻煩。產(chǎn)權(quán)式酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套星 級酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，再委托開發(fā)商或?qū)ｉT的酒店經(jīng)營公司出租、 打理，自己按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業(yè)主來 說，省去了不少管理麻煩。 其二，提

23、供包租，收益穩(wěn)定。不少“產(chǎn) 權(quán)式酒店”都提供相當(dāng)誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報(bào)率，包租年限有3 年、 5 年，甚至 10 年不等。以“第一城”為例，其承諾的年投資回報(bào)率為6%，投資期限為3 年至 8 年，以每份投資額 15 萬元計(jì)算， 投資者每年可獲得的現(xiàn)金回報(bào)為 9000 元。 基于此，業(yè)界普遍認(rèn)為， “產(chǎn)權(quán)式酒店”的投資回報(bào)相對于其他類型物業(yè)而言，是比較穩(wěn)定的，并且風(fēng)險相對也小一些。另外，很多“產(chǎn)權(quán)式酒店”的開發(fā)商每年都會提供給業(yè)主一定時間的免費(fèi)入住權(quán)，1030天不等，對于異地置業(yè)者而言，這一條件相當(dāng)具有吸引力。四、總結(jié)：綜合以上資料顯示， 產(chǎn)權(quán)酒店在我國有很大的發(fā)展空間，

24、只要是后期的經(jīng)營管理得當(dāng)， 對于開發(fā)商和投資者都有很大的益處。 特別是開發(fā)商， 將酒店以產(chǎn)權(quán)形式分割出售， 然后交由專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司全程管理， 不但可以成倍的收回投資成本， 而且還可以長期利用已出售的物業(yè)進(jìn)行收益。 這樣就把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了投資者， 自己還能從中獲取長期的豐厚的利潤。 只要選擇一家有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司，經(jīng)營得當(dāng)， 其利潤可相當(dāng)于單純出售該樓盤的數(shù)十倍以上，而且還是一份長期、穩(wěn)定、可以無限增值的搖錢樹。從市場情況來分析， 鄂州乃至湖北都極少有產(chǎn)權(quán)酒店， 而在沿海城市和北京、 上海甚至內(nèi)蒙古的呼和浩特都已經(jīng)十分盛行了， 其銷售的情況可以說是供不應(yīng)求。 由此證明產(chǎn)權(quán)酒店在湖北

25、市場有很大的發(fā)展空間和市場潛力。 產(chǎn)權(quán)酒店不同于傳統(tǒng)的住宅， 不存在有競爭力，產(chǎn)權(quán)酒店越多越有利，一個城市產(chǎn)權(quán)酒店越多，證明其位置越重要，而且產(chǎn)權(quán)酒店已經(jīng)發(fā)展成了一個國際化連鎖的行業(yè)。具個大城市統(tǒng)計(jì)，三星級以上酒店的入住率遠(yuǎn)高于其他一般酒店，越是高級的酒店入住率就越滿。武漢市九省通衢，是全國大型的商品集散地， 每年南來北往的游客商客多達(dá)幾百萬， 鄂州作為武漢的東大門， 又是武漢 1+8 城市圈的衛(wèi)星城市， 其客流量每年也有幾十萬，鄂州是歷史文化古城，蓮花山、洋瀾湖、梁子湖都是遠(yuǎn)近皆知的旅游景點(diǎn)， 每年到鄂州來吃武昌魚的游客就不少， 而且隨著湖北省政府對二、三類城市的關(guān)注和投資，帶動了許多產(chǎn)業(yè)的

26、發(fā)展，來此經(jīng)商的人也越來越多。所以在鄂州建產(chǎn)權(quán)酒店，其前景不言而喻。從酒店經(jīng)營行業(yè)來分析：首先鄂州沒有幾家上檔次的酒店，并不是鄂州的消費(fèi)實(shí)力不夠，鄂州的消費(fèi)水平在餐飲、服飾方面已經(jīng)緊逼武漢，甚至較高。證明鄂州居民消費(fèi)實(shí)力已經(jīng)達(dá)到了中等城市的水平。全國三星級以上的酒店 （含三星級） 標(biāo)間的價格一天都在 300 元以上，平均每年的入住率在60%左右，即每年220天（中國的法定節(jié)假日是 134 天） 。這樣計(jì)算，每間標(biāo)間一年的收益是66000元，除開人員工資、稅收、水電開資等等，最少盈利 55000元。以上計(jì)算均不包括餐飲、娛樂、超市、商場等利潤。以豐潤園大酒店為例：標(biāo)間面積：25 m2售價：400

27、0元/ m2總價：100000元首付50%： 50000元，貸款50%： 50000元，月供（10 年） 600元/ 月以下。以 200 間計(jì)算，銷售房款2000 萬每年給客戶返利總房款的13.3%：其中8.5%為現(xiàn)金：8500元；代金卡1.5%： 1500 元，此卡僅在開發(fā)商旗下或指定的營業(yè)場所消費(fèi)結(jié)算。每年每位客戶享受酒店安排的 11 天免費(fèi)居住權(quán)（旺季不得入?。?，價值 3300 元，約3.3%。其中每年有一天為全體業(yè)主嘉年華活動日。五、投資收益分析產(chǎn)權(quán)式酒店在國外及國內(nèi)沿海及大城市比較盛行，也是中等收入家庭及小投資人非常理想的一種投資方式，這是基于投資人低投入、低風(fēng)險、回報(bào)穩(wěn)定、長期收

28、益的特點(diǎn)。但產(chǎn)權(quán)式酒店在湖北地區(qū)操作案例比較少， 老百姓對產(chǎn)權(quán)式酒店的認(rèn)識比較模糊， 甚至很多人不明白什么是產(chǎn)權(quán)式酒店， 更何談產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報(bào)， 故針對本項(xiàng)目這一特性，在銷售方案的執(zhí)行方面要整合，傳播方面更要整合。一、項(xiàng)目投資收益分析1、客戶投資收益分析實(shí)行 10 年托管服務(wù)，每年固定回報(bào)總房款的13.3%的收益（包括8.5%®金回報(bào)；1.5%的代金卡；3.3%每年11天免費(fèi)入住權(quán)）。最 長收益期限70年。以一套面積25m單價4000元，總價10萬元的標(biāo)準(zhǔn)間為例首付：5萬元一次性返還兩年收益現(xiàn)金 17% 17000元。3%勺9折代金卡：3000元。實(shí)際首付：33000元貸款：5

29、萬十年還款每月還款600元以下每年還款：7200元第一、二年返還收益為每年11天免費(fèi)居住回報(bào)；第三年開始到 第十年每年返還收益現(xiàn)金 8500元；9折代金卡1500元（該卡可在開 發(fā)商旗下任何場所進(jìn)行9折消費(fèi)結(jié)算）；價值3300元的11天免費(fèi)居 住權(quán)，客戶每年除去應(yīng)交銀行還款 7200元還可贏利6100元，按此計(jì)算客戶最多5年時間就能收回所有投資，而且酒店最長使用年限為70年，可以長期受益。最高回報(bào)率 931%投資收益表：收益時間收益支出盡讖盡收益率第1、2年61007200-900-0.9%第38年13300720061006.1%后6 0年1330001330013.3%總計(jì)：70年總：91

30、660072000844600844.6%總結(jié)：客戶只須首付¥： 33000元，就可獲得一套25 m,價值100000元的100%"權(quán)星級酒店標(biāo)間一套，然后交由開發(fā)商進(jìn)行專業(yè)的經(jīng)營 管理，自己無須操心，每年穩(wěn)定收益相當(dāng)于購買時全價的13.3%的投資回報(bào)。銀行貸款由開發(fā)公司負(fù)責(zé)代理償還，只須6年時間收回全部投資。10年委托期滿后，如愿意可與開發(fā)商和酒店管理公司繼續(xù)簽約， 最長收益時間達(dá)70年，最高收益率為931%最高收益金額931000 元付出33000元=收益931000元2、開發(fā)商投資收益分析銷售房款：10萬/套X 200套=2000萬（已收回投資成本）按市場三星級酒店標(biāo)

31、間市場價 300元/日，按每年60%勺入住率計(jì)算：每間總收入：300元/天X 220天=66000元每年返業(yè)主：現(xiàn)金8.5%=8500元代金卡1.5%=1500元11 天免費(fèi)入?。?300元 每間每年凈收益：52700元其中代金卡只能在開發(fā)商旗下場所進(jìn)行9折消費(fèi)，收益方仍為開發(fā)商。11天免費(fèi)居住權(quán)在酒店旺季不許入住，對酒店經(jīng)營收益影 響不大。除去各種稅收、人員費(fèi)用，每間凈收益也應(yīng)在45000元左右， 200套標(biāo)間每年總收益應(yīng)在 9000萬。其中還不包括以后房價上漲因 素。70年時間，除去建設(shè)時間3年，試營業(yè)時間2年，最少剩余60 年，其總收益54億元。六、產(chǎn)權(quán)酒店策劃要領(lǐng)：對于產(chǎn)權(quán)酒店， 湖北

32、地區(qū)較為陌生， 很多人對于房屋都停留在購房自住或辦公、出租方面，讓居民專門象購買股票一樣作為投資，很多人難以理解。所以， 操作產(chǎn)權(quán)酒店的手法一定要新穎， 不能居于房屋銷售模式，要表現(xiàn)出其獨(dú)特的地方，產(chǎn)權(quán)酒店操作成功將給全省的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售市場開啟一條先河，從而引導(dǎo)一種全新的消費(fèi)觀念，讓鄂州乃至湖北房地產(chǎn)市場跨入一個高度的消費(fèi)時代。作為其開發(fā)商， 也將隨著產(chǎn)權(quán)酒店操作的成功而邁上一個新的臺階， 創(chuàng)造一個鄂州地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的神話， 從而樹立一塊房地產(chǎn)行業(yè)的金字招牌。要領(lǐng)：1、 利于開發(fā)商在鄂州的品牌形象作為購房者的信心保證，讓客戶敢投資，同時要吸引外地客戶異地置業(yè)。2、 利用強(qiáng)勢的媒體廣告效應(yīng)給市民灌輸一種全新的房地產(chǎn)模式。3、 引進(jìn)專業(yè)、知名的酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行全程服務(wù)，讓我項(xiàng)目真正建設(shè)成為一家國際化的高檔星級酒店， 讓購房者心服口服。4、 廣告用語一定要有煽動力，感染力，讓市民一見到我們的廣告就能心動、行動。5、 售樓部對產(chǎn)權(quán)酒店的來源、意義、優(yōu)勢、發(fā)展、現(xiàn)在的流行程度等信息要有專門的宣傳資料和影視短片。6、 利用報(bào)紙軟文，擴(kuò)大市民對產(chǎn)權(quán)酒店的認(rèn)識。7、 對銷售人員進(jìn)行強(qiáng)化、專業(yè)、循序漸進(jìn)的培訓(xùn)，作到每一個銷售人員對產(chǎn)權(quán)酒店的知識了如指掌，成為客戶的投資理財(cái)專家8、9、10、11、1、 1、Thank you ve