北京通州區(qū)東北部地域市場調(diào)查報告

1、通州區(qū)東北部地域市場調(diào)查報告一、區(qū)域概況北京近幾年東部地域經(jīng)濟進展迅速，尤其將通州區(qū)定為北京市重點建設(shè)進展 的衛(wèi)星城之一，加倍速了通州區(qū)的建設(shè)進展速度。通州區(qū)東北部地域?qū)儆谕ㄖ輩^(qū)的郊區(qū)，人文環(huán)境較差，文化水平、人均收入 偏低，商業(yè)和交通都很不發(fā)達等現(xiàn)象都是其歷史表現(xiàn)。最近兒年來隨著通州區(qū)整 體的快速進展，已有了必然的改觀。目前區(qū)域內(nèi)已有多條公交線路可直達市區(qū)， 盡管路面大多狹小且保護不妥，使得路面情形較差，但解決了本地人們出行的問 題。此區(qū)域的房地產(chǎn)項目啟動較早，早在1995年，華龍小區(qū)、富河園就已開始 銷售，并吸引了部份城區(qū)人口在此落戶，使此地域的整體人口素養(yǎng)有所提高。此 地域的市政配套建設(shè)

2、速度較慢，故此缺少大規(guī)模、高級次的房地產(chǎn)項目。市調(diào)區(qū)域范圍：西起北關(guān)環(huán)島，東至潞邑地域，南起京哈高速路，北到叢林 莊地域。二、區(qū)域市場分析此區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有一般住宅、高級別墅等十余個項目，其中9個項目尚有市場表 現(xiàn)，別離為：富河園、西潞苑、楓露皇苑、楓露花園、華龍小區(qū)、新潮家園、上 潞園、叢林莊小區(qū)、天潤別墅。因為此區(qū)域的項目散布比較分散，有必然的地域不同，因此將以上項目按地 域劃分成西區(qū)、南區(qū)、北區(qū)三個部份。1 .西區(qū)（北關(guān)地域）西區(qū)自西向東依次排列著：富河園、西潞苑、楓露皇苑、楓露花園4個項目。項目情形表項目名稱富河園西潞苑楓露皇苑楓露花園發(fā)展商北京開原房地產(chǎn)開發(fā)公司北京正房地產(chǎn)開發(fā)公司北京五龍

3、新村開發(fā)公司北京民望房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商無個人3、4期信達行代理無地理位置北關(guān)環(huán)島西北角北關(guān)環(huán)島正北2公里東潞路西側(cè)東洲路東側(cè)建筑規(guī)模17萬戶共32萬W： 一期20萬：二期8萬：三期4萬一、二期158棟：三、四期97棟10萬肝規(guī)劃類型多層多層別墅多層配套情況四期有會所超市網(wǎng)球、足球場、泳池超市、小學、幼兒園、醫(yī)院價格（Tt/m1）二期2650-2980：三期均價均價2200精裝 8500：毛坯 6000-7000起價1780：鼓高21503000優(yōu)惠比例98折95折未定無工期情況一期現(xiàn)房：二期年底入?。喝?、四期在建一期現(xiàn)房：二期2003年1 月入住一、二期現(xiàn)房：三期在建：四期未建現(xiàn)房開盤日期1

4、995 年1998 年1995 年2000 年銷售進度期 100%：二期 95%：三、四期未開盤期 100%：二期 40%一、二期80%：三、四期未開盤90%潛在供應(yīng)量6萬肝10萬肝280棟3000 ftf戶型面積（肝）二居85-114：三居114：五居180三居92-129二居 88-89：三居 125主力戶型二居 103 Itf二居 73-79 Itf250三居125 m1園林綠化30%30%40%30%裝修標準毛坯毛坯毛坯初裝媒體選擇北青通欄分欄廣告北青分欄廣告客群分析市區(qū)內(nèi)百領(lǐng)市區(qū)內(nèi)年輕人、打工族市區(qū)內(nèi)的成功人士市區(qū)內(nèi)人群銷售熱線交通及環(huán)境分析此區(qū)域顯然已經(jīng)與通州區(qū)的進展速度同步，寬敞

5、的道路、多條可直達市區(qū)的 公交線路、完善的市政配套設(shè)施、整潔的周邊環(huán)境，溫榆河與潮白河穿流其間更 增添了居住生活的美好感覺。項目情形分析富河園、西潞苑、楓露花園、楓露皇苑都屬于有必然市場知名度的項目。- 般住宅中西潞苑的建筑規(guī)模最大，總建筑面積32萬平方米，屬于大型居住區(qū)。 建筑形式為多層樓，戶型種類齊全，格局新穎，均價2200元/平方米，價錢較低。 但社區(qū)只有一個超市，配套設(shè)施不夠完善。楓露花園與西潞苑的項目大體情形比較相似，只只是社區(qū)偏小，總建筑面積 10萬平方米。富河園是這一地域的精品住宅項目，位置優(yōu)越、外觀富麗，樓體 設(shè)計新穎。社區(qū)內(nèi)有多層樓，也有高層塔樓，建筑形式豐碩。項目分為四期建

6、設(shè), 在四期中建有會所，會所這在該區(qū)域住宅項目中數(shù)量很少。一、二期的銷售工作 已經(jīng)圓滿完成，即將開盤的三期，期房均價3000元/平方米與西潞苑相差800 元/平方米。西區(qū)的進展前景不言而喻，是東北部房地產(chǎn)進展的重頭戲，不管從位置、交通條件、市政環(huán)境都具有先天優(yōu)勢。2 .南區(qū)（潞邑地域）南區(qū)由南向北依次排列著：華龍小區(qū)、新潮家園、上潞園3個項目。項目情形表項目名稱華龍小區(qū)新潮嘉園上潞園發(fā)展商北京民望房地產(chǎn)開發(fā)公司北京映程房地產(chǎn)開發(fā)公司北京海濤房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商無無個人地理位置潞邑地區(qū)潞邑地區(qū)潞邑地區(qū)建筑規(guī)模53棟樓,32萬肝47萬什9棟樓，8萬m，規(guī)劃類型多層多層多層配套情況小學、7萬平米綠地

7、、醫(yī)院、超市、7萬戶綠地超市、銀行、郵局、幼兒園、翔程公園（30000 m1）無價格（元/加）起價1850：最高價2200起價1740均價2160起價1530：最高價1950優(yōu)惠比例一次性98折一次性98折無工期情況現(xiàn)房一期現(xiàn)房、二期10月入住一期現(xiàn)房、二期有一棟未完工開盤日期1995 年2000 年2000 年銷售進度90%一期 90%:二期 50%一期80機二期30%潛在供應(yīng)量4000 m'30萬行5萬肝戶型配比（肝）一居 57-60：二居 60-90：三居 96-122一居59：二居88-89：三居129：四居167一居 54：二居 73-93：三居 81主力戶型二居80二居88

8、二居73園林綠化30%40%30%裝修標準毛坯房精裝毛坯房媒體選擇北青、晚報分欄廣告分欄廣告小宣傳單客群分析市區(qū)內(nèi)的拆遷人口市區(qū)內(nèi)的拆遷人口生活水平較低的人銷售熱線交通及環(huán)境分析南區(qū)道路平整、有公交線路可直達市區(qū)與通州城區(qū)，市政配套較完善，人們 出行、購物、娛樂較方便，最近幾年來有大量城市居民落戶在此。由于此地域建 設(shè)開發(fā)正在進行當中，因此環(huán)境衛(wèi)生臟亂，這一現(xiàn)象有可能持續(xù)時刻較長。 項目情形分析南區(qū)房地產(chǎn)項目較少，南區(qū)南部的華龍小區(qū)為此區(qū)域內(nèi)的代表項目，該小區(qū) 的總建筑面積32萬平方米，共53棟多層建筑，樓體設(shè)計風格比較時尚，采納的 是落地陽臺、鐵藝護欄、外墻涂料色彩鮮艷，戶型種類多樣且戶型格

9、局也比較合 理，但衡宇的利用率比較低。小區(qū)的配套完善，有學校、超市、醫(yī)院、公交車站, 均價為2100元/平方米，此小區(qū)的居民大多為市區(qū)人口。新潮嘉園盡管總建筑規(guī)模要大于華龍小區(qū)，但目前僅開發(fā)了 10萬平米，大 部份尚未開發(fā)（包括其社區(qū)配套），且一期開發(fā)的幾棟樓無特色，在售的二期共 四棟樓，推出了精裝修的交房標準，均價2160元/平方米，有必然的價錢優(yōu)勢， 隨著開發(fā)面積的增加，社區(qū)規(guī)模的擴大，社區(qū)配套的慢慢完善，此項目進展前景 比較樂觀。與二者相較，上路苑較遜色的多，由于此項目屬南區(qū)的北部，因此與北區(qū)項 目價錢比較相近，起價1530元/平方米，總建筑規(guī)模30萬平方米，戶型種類較 少，格局陳腐，社

10、區(qū)無配套而且環(huán)境衛(wèi)生條件差，居住人口素養(yǎng)較低。隨著其通州區(qū)內(nèi)的新華大街不斷向東延伸，使此區(qū)域到通州縣城加倍便利， 再有珠江地產(chǎn)集團在此大片征地，要建設(shè)通州區(qū)的“城中之城”，必將會帶動此 區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的進展，使得該區(qū)域具有較大的進展?jié)摿Α? .北區(qū)（叢林莊地域）4 目包括：叢林莊小區(qū)、天潤別墅2個項目。項目情形表項目名稱叢林莊小區(qū)天潤別墅發(fā)展商北京盛華房地產(chǎn)開發(fā)公司北京盛華房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商無無地理位置通洲縣城東北6公里通洲縣城東北8公里建筑規(guī)模81棟,40萬戶10萬戶規(guī)劃類型多層別里配套情況文化公園花園、網(wǎng)球場、文化廣場價格（元/行）起價1380：均價1600獨棟4200： 69萬/棟、聯(lián)排

11、3000： 52萬/棟優(yōu)惠比例一次性99折一次性98折工期情況現(xiàn)房現(xiàn)房（一期）：二期50%,余下50%年底交房開盤日期19961999銷售進度95%獨棟80%：聯(lián)排35%潛在供應(yīng)量2000 肝4萬戶戶型配比（nf）三居106 （唯一的戶型）獨棟 339-800：聯(lián)排 180-246主力戶型三居106獨棟339：聯(lián)排186園林綠化30%40%裝修標準毛坯毛坯媒體選擇分欄廣告路牌、北青客群分析拆遷戶、單位集團購買市區(qū)內(nèi)人群、追求生活品質(zhì)銷售熱線交通及環(huán)境分析北區(qū)屬于區(qū)域內(nèi)較偏僻的地帶，道路狹小、坎坷不平，只有一條公交線路， 無任何市政配套設(shè)施，常住人口較少，屬待開發(fā)地域。項I情形分析兩項目的開發(fā)商

12、是同一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，項目建筑規(guī)模都比較大。叢林莊 小區(qū)在售的僅一種戶型且格局的設(shè)計陳腐，起價為1380元/平方米，此價錢在通 州區(qū)來講是最低的。天潤別墅戶型種類比較單一，建筑密度較大，每棟別墅的問 距很小，起價為3000元/平方米。兩項目盡管社區(qū)規(guī)模大，但目前社區(qū)的配套設(shè) 施較少，生活、娛樂條件較差。今年年末會建成文化公園與文化廣場，能夠使兩 項目增加一些休閑娛樂設(shè)施。兩項目停留在知足不同購房群體的最低要求層面， 價錢低是唯一的優(yōu)勢。三、區(qū)域項目分析1 .社區(qū)規(guī)模分析西潞苑、新潮嘉園、華龍小區(qū)和叢林莊小區(qū)總建筑面積都超過了 30萬平方 米，每一期平均開發(fā)10萬平方米左右。其他項目的開發(fā)規(guī)模

13、每一期也是10萬平 方米左右，說明了這些項目的開發(fā)商具有必然的實力，而且對此區(qū)域的進展前景 看好。2 .配套設(shè)施分析由于此區(qū)域內(nèi)的多數(shù)項目的社區(qū)規(guī)模較大，并因周邊生活配套設(shè)施不夠完 善，因此社區(qū)內(nèi)的配套是必不可少的，大多項目在社區(qū)內(nèi)有超市、菜市場，有的 項目還有學校、幼兒園，專門是華龍小區(qū)和新潮家園修建了 7萬平方米的社區(qū)公 園。3 .建筑形式分析此區(qū)域的住宅項目全數(shù)為多層樓，大多是南北朝向的，沒有電梯。別墅項目那么分為獨棟和聯(lián)排兩種，整體計劃得不行，外觀良莠不齊，密度 較大、檔次低。4 .市場供給量分析此區(qū)域目前在建的新項目不多，但在售的項目大體上都有后期建設(shè)，僅這次 調(diào)查項目的后期供給量就

14、有56萬行。5 .戶型分析戶型分析表戶型住宅別里戶型面枳一居室50-60 Itf180 rn2800 Itf二居室7090 Itf三居室90110 m2戶室比例一居室10%聯(lián)排30%獨棟70%二居室50%三居室-10%此區(qū)域住宅的戶型種類比較齊全，大多項目都具有一居到三居的多種戶型。 能夠看出此區(qū)域的戶型以小面積為主，比較經(jīng)濟有效。二居室、三居室的布局大 多是兩廳一衛(wèi)，南北都有陽臺，與在此區(qū)域購房群體的消費觀念、經(jīng)濟收入相吻 合。而且由于是多層樓，因此衡宇的利用率較高，衡宇的利用面積都超過了 75%。 戶型配比以二、三居室為主，配有少量的一居室。區(qū)域內(nèi)的別墅項目盡管很少，但戶型種類及戶型面積卻

15、超級齊全。共有十余 種戶型，部份獨棟別墅配有400 nf以上的私家花園，可知足知足消費者的不同需 求。6 .價錢分析通過調(diào)查，此區(qū)域的住宅均價在2000元/平方米，住宅價錢自西南向東北價 錢慢慢降低，富河園小區(qū)均價2800元/平方米，最北端的叢林莊小區(qū)均價僅1600 元/平方米。由于衡宇的總價較低，因此打折的幅度都不大，一樣為98折，只有西潞苑 小區(qū)能夠達到95折。房總價低而且都能夠做貸款，對一樣平民百姓來講是比較 容易經(jīng)受。別墅的價錢高低也因交通位置決定的，與北京周遍的別墅以環(huán)境定價有專門 大區(qū)別。天潤別墅的位置較偏僻，均價僅3500元/平方米；楓露皇苑的位置及交 通條件比較好，均價6500

16、元/平方米。7 .銷售周期及銷售率分析俏售周期及箱售率分析表項目名稱開盤時間銷售而積銷售率普通住宅富河園199517萬戶90%西潞苑199832萬行40% （二期）楓露花園20009萬行90%華龍小區(qū)199530 萬Itf90%新潮家園200047萬肝50% （二期）上潞園20007萬m?30% （二期）叢林莊小區(qū)199640萬行95%別墅楓露皇苑199510萬肝80%天潤別里199910 萬 Itf獨棟80%聯(lián)排35%依照調(diào)查能夠得出，此區(qū)域的項目一期衡宇大多已經(jīng)到了銷售掃尾時期, 部份項目一期已售罄，二期的銷售正在進行，銷售率已經(jīng)近半。一般住宅項 目的銷售周期最短的是楓露花園和上潞園，二項

17、目都是從2000年開始銷售 的，用2年時刻別離箱售了 9萬平米和7萬平米，平均每一年銷售4萬或5 萬平米。銷售周期最長的是華龍小區(qū)，從1995年就開始俏售，目前共銷售了 30萬門，平均年俏售4萬門。其它的項目盡管銷售周期不同，但平均年銷售 面積與前兩項目大體相同。能夠看出，此區(qū)域項目的俏售速度大致相同，項 目規(guī)模越大，箱售周期越長。專門提到叢林莊小區(qū)的銷售速度較快一些，可 能每一年能夠銷售7萬戶。由于此區(qū)域的項目面對的消費群體是公共白姓， 因此衡宇銷售市場超級順暢，若是同期開發(fā)的面積不是專門大，大體被騙項 目入住時銷售率可達到80%。8 .廣告宣傳分析此區(qū)域項目的宣傳方式比較一致，每一個項目都有路牌，設(shè)立在京通快速路 收費站、京通快速路終點處及沿途、項目周遍干道上。由于房價低，廣告投入也 不大，一樣只在北京晚報、北京青年報上刊登分欄廣告，還有的在市區(qū)內(nèi)設(shè)有售 樓部，派發(fā)DM宣傳單。四、地域特點總結(jié)1 .優(yōu)勢特點此區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項目的優(yōu)勢能夠得出以下結(jié)論：價錢低、戶型面積設(shè)計經(jīng) 濟有效，社區(qū)規(guī)模較大，社區(qū)配套較完善，生活設(shè)施齊全（暖氣、