小區(qū)公用設(shè)施管理程序(上部)

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-406編號：_小區(qū)公用設(shè)施管理程序(上部)審核：_時間：_單位：_小區(qū)公用設(shè)施管理程序(上部)用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護集體的利益，從而充分發(fā)揮團體的力量，實現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運行有規(guī)則保障。可通過修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯。小區(qū)公用設(shè)施管理程序（上部）為規(guī)范小區(qū)機電設(shè)備等公用設(shè)施的管理，保持公用設(shè)施的良好狀態(tài)，確保所管轄區(qū)域公用設(shè)施發(fā)揮正常功能，特制定此管理程序。一、公用設(shè)施的分類1、供配電系統(tǒng)：發(fā)電機、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、配電柜

2、、動力柜、控制柜（箱）、公共照明、供電線路等。2、給排水系統(tǒng)：水箱、水池、雨水井、污水井、化糞池、供水管網(wǎng)、排污管網(wǎng)、水泵、各類閥門等。3、消防系統(tǒng)：煙霧/溫度探測器、報警裝置、消防控制主機、聯(lián)動柜、消防廣播系統(tǒng)、消防對講系統(tǒng)、消防泵類、消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、水幕系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、防火卷簾門系統(tǒng)、氣體自動滅火系統(tǒng)等。4、電梯5、空調(diào)系統(tǒng)：冷水機組、空調(diào)泵類、冷卻塔、新風(fēng)機組、風(fēng)柜、風(fēng)機盤管、自控箱、溫控開關(guān)、電磁閥、膨脹水箱、其它類空調(diào)等。6、電訊系統(tǒng)：電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等。7、安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁控制系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安對講系統(tǒng)、居家報警系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等。8

3、、維修維護設(shè)備及工具：電焊機、切割機、打磨機、沖擊鉆、手電鉆、絲錐、板牙、各種檢測儀器儀表等。9、其它公用設(shè)施：泳池及設(shè)備、娛樂場所及設(shè)備、燃?xì)夤艿兰伴_關(guān)、停車場及設(shè)備、剪草機及綠化設(shè)施、吸塵器等。10、房屋本體及附屬設(shè)施：防雷系統(tǒng)、自行車棚（房）、外墻面、樓梯間、通道、屋面、道路、連廊、建筑小品等。二、管理職責(zé)1、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)公用設(shè)施保養(yǎng)維修工作的檢查、監(jiān)督工作。2、設(shè)備主管負(fù)責(zé)公用設(shè)施保養(yǎng)維修工作的組織、安排和實施，建立設(shè)備臺帳，解決技術(shù)難題、草擬技術(shù)改造方案。3、設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)公用設(shè)施保養(yǎng)維修的日常工作。設(shè)備責(zé)任人（技術(shù)維修人員，以下及相關(guān)作業(yè)手冊同）4、管理處客戶服務(wù)中心負(fù)

4、責(zé)不定期抽查設(shè)備保養(yǎng)情況及相關(guān)質(zhì)量記錄，監(jiān)督設(shè)備大修及重要維修工作，對檢修質(zhì)量進(jìn)行鑒定，并記錄在公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表上。三、管理細(xì)則1、設(shè)備房管理1.1設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品并按消防規(guī)定配足有效滅火器材。1.2設(shè)備房門應(yīng)有“機房重地，非請勿進(jìn)”等標(biāo)識，進(jìn)出隨手關(guān)門。1. 3設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有管網(wǎng)等設(shè)施時，應(yīng)在設(shè)備上端加裝喇叭口等設(shè)施，做好防護措施，以保證重要設(shè)備的安全使用。1.4高低壓配電室、變壓器房、電梯機房、空調(diào)機房、發(fā)電機房等重要設(shè)備房，應(yīng)裝置干濕球式溫度計，對環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行監(jiān)測。設(shè)備房內(nèi)溫度須保持在+40以下，相對濕度須保持在80以下。1.

5、5參觀來訪人員需進(jìn)入設(shè)備房，憑管理處經(jīng)理通知，并指定專人陪同方可進(jìn)入。1.6設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每日檢查設(shè)備房，查看房內(nèi)環(huán)境溫度、濕度，并把各種運行數(shù)據(jù)記錄在公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表上，每周清潔設(shè)備房一次。2、設(shè)備保養(yǎng)維修2.1日常保養(yǎng)工作由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每天巡視責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施，正常情況下無需記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并記錄在公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表上。2.2設(shè)備主管每天負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督保養(yǎng)維修工作，發(fā)現(xiàn)問題及時要求設(shè)備責(zé)任人處理，并記錄在公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表上。2. 3每月管理處經(jīng)理會同設(shè)備主管及設(shè)備責(zé)任人對各類公用設(shè)施的狀態(tài)及其質(zhì)量記錄進(jìn)行一次巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時在設(shè)備（設(shè)施）檢查記錄表中予以記錄，明確整

6、改處理的責(zé)任人、完成日期，完成后由設(shè)備主管進(jìn)行復(fù)查，并做好記錄。2.4設(shè)備檢修等級按以下分類進(jìn)行高等級檢修包含低等級檢修全部內(nèi)容：2.4.1日檢：屬巡視性檢查維護。對設(shè)備房及周圍環(huán)境進(jìn)行清潔，檢查設(shè)備有無漏水、漏油、漏電、漏氣等異常現(xiàn)象，如實記錄運行數(shù)據(jù)，確認(rèn)設(shè)備運行狀態(tài)是否有異常情況。2.4.2月檢：屬預(yù)防性檢查。對設(shè)備性能進(jìn)行全面檢查，對故障隱患部位進(jìn)行修理或調(diào)整，預(yù)防事故的發(fā)生，保證設(shè)備正常運行。2.4.3季檢（半年檢）：屬維護性檢查。對設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。2.4.4年檢：屬恢復(fù)性檢查。對設(shè)備進(jìn)行局部解體檢查，應(yīng)著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機械精度，視狀況更換主要零、部件及附屬裝置。2

7、.4.5大修：屬徹底性修理。對設(shè)備進(jìn)行全部解體，全面檢查、試驗、探傷、調(diào)試，更換全部不合格零、部件及附屬裝置。大修應(yīng)結(jié)合小區(qū)的發(fā)展需要進(jìn)行技術(shù)改造。設(shè)備主管應(yīng)視設(shè)備故障情況及時提請設(shè)備大修報告，經(jīng)管理處經(jīng)理審核后報小區(qū)業(yè)委會批準(zhǔn)執(zhí)行。2.4.6分承包方保養(yǎng)維修：依據(jù)合同內(nèi)容，在設(shè)備責(zé)任人的督促下進(jìn)行定期保養(yǎng)及處理故障，并按要求記錄在分承包方設(shè)備保養(yǎng)記錄表上。2. 5管理處設(shè)備主管應(yīng)將設(shè)備檢修情況和重要零部件更換情況記錄在公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表、設(shè)備臺帳及設(shè)備（工具）匯總表中。2.6對重要設(shè)備、設(shè)施的易損易耗零、部件，管理處應(yīng)有適量貯備，便于突發(fā)故障的及時處理。2.7設(shè)備主管應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的檢修計劃

8、和維修內(nèi)容，做好維修前的調(diào)查準(zhǔn)備工作及防范措施。涉及人身安全和與生活、辦公等密切相關(guān)、易引起顧客投訴或影響公司形象的重要維修工作，管理處經(jīng)理需到場指揮、協(xié)調(diào)、組織。2.8設(shè)備大修，管理處客戶服務(wù)中心主管應(yīng)到現(xiàn)場進(jìn)行維修狀態(tài)檢查、督導(dǎo)檢修人員按工藝要求檢修，解決技術(shù)難題，保證檢修質(zhì)量。驗收須符合國家相關(guān)行業(yè)驗收規(guī)范要求。2.9年度檢修計劃由管理處在每年十二月十五日前上報公司審批。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行檢修計劃，如有特殊原因需變更檢修計劃時間，應(yīng)提前一周上報公司批準(zhǔn)。2.10管理處應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)保存必要的、與運行設(shè)備相符合的技術(shù)圖紙、產(chǎn)品說明書及相關(guān)資料等設(shè)備管理檔案，以便系統(tǒng)地掌握設(shè)備狀態(tài)，便于今后維修工作的

9、查閱。3、供配電系統(tǒng)管理3. 1管理處應(yīng)嚴(yán)格遵守電力部門的供用電協(xié)議，明確高壓設(shè)備的分界點及供用電設(shè)備的產(chǎn)權(quán)屬性，并保存相關(guān)資料。3.2管理處應(yīng)認(rèn)真做好自身設(shè)備的管理工作。在巡視設(shè)備中發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)分界點處屬電力部門等他方管理的設(shè)備有異常情況時，應(yīng)及時告知他方，以免影響本小區(qū)的供電安全。3.3管理處應(yīng)根據(jù)供用電協(xié)議和用電負(fù)荷的季節(jié)性特點，合理調(diào)整變壓器的運行方式，力所能及地發(fā)揮變壓器的利用率，電容補償屏自動控制器必須始終處于良好狀態(tài)，確保功率因數(shù)符合電網(wǎng)運行規(guī)定要求。3.4對供配電設(shè)備的檢修應(yīng)盡量在不影響顧客的時間內(nèi)進(jìn)行。如有高壓環(huán)網(wǎng)柜等設(shè)備，則須有一名持有高壓進(jìn)網(wǎng)許可證的技術(shù)員作為供配電設(shè)備的設(shè)備

10、責(zé)任人。3.5為確保小區(qū)供配電系統(tǒng)安全，對變壓器二次總開關(guān)的保護整定值，設(shè)備責(zé)任人不得隨意變更；若需變更整定值需報公司批準(zhǔn)。配電回路開關(guān)的整定值變更需經(jīng)管理處經(jīng)理同意后方能進(jìn)行，并報公司備案。3.6備用發(fā)電機應(yīng)經(jīng)常保持良好狀態(tài)，在市電停電的情況下，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)保證在5分鐘內(nèi)使發(fā)電機運轉(zhuǎn)供電，以確保重要負(fù)荷的正常使用，有關(guān)運行情況記錄在柴油發(fā)電機運行記錄表上。發(fā)電機與市電聯(lián)絡(luò)開關(guān)的電氣、機械聯(lián)鎖裝置應(yīng)動作可靠，防止反送電。3.7設(shè)備責(zé)任人要及時、正確地填寫電力系統(tǒng)設(shè)備的運行記錄表、發(fā)電機運行記錄表，每年需對發(fā)電機、電動機做絕緣測試，并予以記錄。3.8停電設(shè)備檢修時安全注意事項3.8.1由設(shè)備主管

11、指定一名設(shè)備責(zé)任人為現(xiàn)場監(jiān)護人，并填寫停送電操作票。3.8.2斷開隔離開關(guān)，必須由設(shè)備責(zé)任人掛“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識。3.8.3停電檢修設(shè)備必須由設(shè)備責(zé)任人用高、低壓驗電筆對變壓器和配電柜進(jìn)行測試，并掛接臨時接地線。3.8.4最后由設(shè)備主管核對，確認(rèn)無誤后方可進(jìn)行檢修。3.8.5檢修完畢后，由原掛接地線人員拆去地線，同時原掛牌人員拆去“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識。3.9低壓帶電作業(yè)安全注意事項3.9.1嚴(yán)禁在感性負(fù)載的主回路中或電流互感器的二次回路中作業(yè)。3.9.2設(shè)備主管向管理處經(jīng)理匯報帶電檢修設(shè)備的原因、時間，并經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行檢修。設(shè)備主管必須指定一名現(xiàn)場監(jiān)護人。3.9.3作業(yè)人員

12、必須穿戴絕緣手套和絕緣鞋。4、給排水系統(tǒng)管理4.1無自動切換功能的生活泵每月做一次主、備泵自動切換試驗并記錄。4.2消防泵、噴淋泵每兩月啟動一次管網(wǎng)末端試水裝置或打開水泵出水管放水試驗閥。4.3雨水泵、污水泵每年三月份進(jìn)行年檢，根據(jù)實際情況決定是否解體檢查并記錄。4.4生活水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應(yīng)視情況而定，但至少5年應(yīng)重新涂刷一次。4.5泵房控制柜日常維護由給排水設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)并記錄。4.6水箱、水池至少應(yīng)每半年清洗一次。清洗后聯(lián)系水質(zhì)檢測中心取水樣檢測，結(jié)果由管理處存檔。5、消防管理5.1報警裝置、聯(lián)動裝置、管網(wǎng)末端試水裝置的試驗必須由設(shè)備責(zé)任人或?qū)I(yè)技術(shù)人員在場，試驗時間應(yīng)盡量

13、安排在不影響小區(qū)顧客休息或工作時間內(nèi)進(jìn)行。5.2消防水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應(yīng)視情況而定，但至少5年應(yīng)重新涂刷一次。5.3水流指示器每半年檢修一次，檢修前書面報管理處經(jīng)理審批，并及時通知顧客。5.4送風(fēng)閥、排煙閥、排煙防火閥每季度由設(shè)備責(zé)任人清潔一次，保證表面清潔，油漆完好無損，轉(zhuǎn)動軸靈活，復(fù)位正常，在自動狀態(tài)下，聯(lián)動正常，并做好記錄。5.5破玻璃按鈕每季檢查一次，保持報警按鈕外表清潔，字跡清晰、玻璃完好無損，具有報警功能。5.6送風(fēng)、排煙風(fēng)機每季清潔外部一次，保證運行正常。5.7消防管閥門每月檢查一次，閥門處于常開位置。5.8消防泵、噴淋泵，每兩月試運行一次，保證手動、自動啟動正常。

14、5.9消防箱每季檢修一次，要保持表面清潔，配件齊全，箱內(nèi)無雜物，箱門關(guān)閉嚴(yán)密，打開順暢，消火栓玻璃完整，牢固，按鈕功能正常，檢修完貼好封條及檢驗條，并在封條上簽字，最后做好記錄。5.10滅火器材需每周檢查，做好記錄，要求壓力表指針保持在綠色區(qū)域范圍內(nèi)，滅火器表面保持干凈，擺放整齊，標(biāo)簽、鉛封完好無損，并核對滅火器的使用說明及有效期限，按照使用說明要求對滅火器進(jìn)行壓力測試和充裝。管理處須編制滅火器分布清單，列明滅火器品名、規(guī)格、數(shù)量，分布位置及有效期，以備查閱。5.11消防工具、防火面具、是發(fā)生火災(zāi)或消防演習(xí)時為專職消防人員滅火所用，任何人不得挪作他用，必須按指定位置擺放，表面要保持清潔、整齊，

15、標(biāo)識清晰，油漆完好。6、電梯管理61電梯管理設(shè)備責(zé)任人必須持有本市勞動局頒發(fā)的有效操作證才能上崗操作。設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)電梯的日常巡視和清潔工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，自己無法解決的通知維修分承包方進(jìn)行維修，同時知會設(shè)備主管，并對分承包方的維修及定期保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。填寫相關(guān)質(zhì)量記錄。積極配合勞動安全檢查部門認(rèn)真做好審檢工作，轎廂內(nèi)應(yīng)張貼勞動安全部門頒發(fā)的準(zhǔn)用證。停用電梯時應(yīng)將轎廂停放在最頂層。6.2設(shè)備移交后，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)與前期介入人員進(jìn)行設(shè)備的交接；由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)督促保養(yǎng)方提出年度檢修計劃，每年簽訂的維修保養(yǎng)分承包合同須將年度檢修計劃作為合同的一個附件。6.3分承包公司簽訂保養(yǎng)合同時，應(yīng)明確當(dāng)出現(xiàn)保養(yǎng)不合格或不及時的扣款條