地籍調(diào)查概念及實踐

1、地籍權屬的規(guī)范和實踐操作 第一節(jié) 地籍調(diào)查與權屬調(diào)查 地籍調(diào)查概念地籍調(diào)查概念 地籍調(diào)查是國家采用科學的方法，依照有關法定程序，通過權屬調(diào)查和地籍測量，查清土地的位置、權屬、界線和用途等情況，并以圖、簿、冊表示。調(diào)查的對象調(diào)查的對象宗地： 被界址線所封閉，具有獨立使用權或幾個使用者共有權的自然地塊。地籍調(diào)查的目的地籍調(diào)查的目的 核實宗地權屬和確認宗地界址的實地位置 為土地登記提供技術、法律基礎 為土地合理利用、土地規(guī)劃、土地稅收、土地整治等提供基礎資料地籍調(diào)查的類型地籍調(diào)查的類型 按照調(diào)查的先后工作重點：權屬調(diào)查、地籍測量 按照時期與任務：初始調(diào)查、變更調(diào)查 按照調(diào)查的區(qū)域：村莊地籍調(diào)查、城鎮(zhèn)

2、地籍調(diào)查地籍調(diào)查的內(nèi)容地籍調(diào)查的內(nèi)容 查清宗地位置 查清界址點線 查清宗地的使用情況 查清宗地權屬土地權屬土地權屬 概念： 土地產(chǎn)權是土地制度的核心。土地制度對于土地權利的種種約束表現(xiàn)為土地產(chǎn)權的約束。土地產(chǎn)權也像其他財產(chǎn)權一樣，必須得到法律的保證。土地權屬是指土地產(chǎn)權的歸屬，是存在于土地之中的排他性完全權利。它包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、地役權等多項權利。土地權屬與勞動人民的生產(chǎn)、生活及社會活動、思想意識等密切相關，是國家經(jīng)濟結構和社會安定的基礎。土地權源土地權源權利形式來源國家所有全民所有依照土地改革法、城市郊區(qū)土地改革條例沒收、征收、收歸國有的土地；憲

3、法、土地法中規(guī)定的國有土地；國家依法征用的集體土地；其他形式集體所有村集體所有、鎮(zhèn)集體所有村內(nèi)兩個以上組織所有1956 農(nóng)業(yè)合作社轉為集體所有的土地；1962六十條；憲法、土地法中規(guī)定的集體所有土地；其他形式國有使用國有使用解放前沿用下來的土地；國家機關、企事業(yè)單位解放時接收使用的土地；國家征用集體土地；國家劃撥、出讓、轉讓的土地；國家入股、國家出租、授權經(jīng)營的國有土地；其他形式集體使用建設用地使用權：村、鎮(zhèn)企事業(yè)建設用地依法使用集體土地；有償安置；1962年前平調(diào)土地未退還； 1982年以前農(nóng)民集體自行使用本集體土地的等建設用地使用權：宅基地集體撥用；私宅轉來；繼承、購買房產(chǎn)而來農(nóng)業(yè)用地使用

4、權與集體簽定承包合同等他項權利抵押權；租賃權；地役權；耕作權；借用權等權多種原因土地權屬來源調(diào)查土地權屬來源(簡稱權源)是指土地權屬主依照國家法律獲取土地權利的方式。1. 集體土地所有權來源調(diào)查 集體土地所有權的權屬來源種類主要有：(1) 土改時分配給農(nóng)民并頒發(fā)了土地證書，土改后轉為集體所有。(2) 農(nóng)民的宅基地、自留地、自留山及小片荒山、荒地、林地、水面等。(3) 城市郊區(qū)依照法律規(guī)定屬于集體所有的土地。(4) 凡在1962年9月農(nóng)村人民公社工作條例修正草案頒布時確認的生產(chǎn)經(jīng)營的土地和以后經(jīng)批準開墾的耕地。(5) 城市市區(qū)內(nèi)已按法律規(guī)定確認為集體所有的農(nóng)民長期耕種的土地、集體經(jīng)濟組織長期使用

5、的建設用地、宅基地。(6) 按照協(xié)議，集體經(jīng)濟組織與國營農(nóng)、林、牧、漁場相互調(diào)整權屬地界或插花地后，歸集體所有的土地。(7) 國家劃撥給移民并確定為移民擁有集體土地所有權的土地。 2. 城鎮(zhèn)土地使用權來源調(diào)查 迄今為止，我國城鎮(zhèn)土地使用權屬來源主要分兩種情況：一種是1982年5月國家建設征用土地條例頒布之前權屬主取得的土地，通常叫歷史用地：另一種是1982年5月國家建設征用土地條例頒布之后權屬主取得的土地。具體地：經(jīng)人民政府批準征用的土地，叫行政劃撥用地，一般是無償使用的。1990年5月19日中華人民共和國國務院令第55號中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例發(fā)布后權屬主取得的土地

6、，叫協(xié)議用地，一般是有償使用的。在土地權屬調(diào)查時，具體的情況可能較復雜，各個地方的情況也有所差別。 3. 土地權屬來源調(diào)查的注意事項 在調(diào)查土地權屬來源時，應注意被調(diào)查單位(即土地登記申請單位)與權源證明中單位名稱的一致性。發(fā)現(xiàn)不一致時，需要對權屬單位的歷史沿革、使用土地的變化及其法律依據(jù)進行細致調(diào)查，并在地籍調(diào)查表的相應欄目中填寫清楚。其他要素的調(diào)查 (1) 權屬主名稱。權屬主名稱是指土地使用者或土地所有者的全稱。有明確權屬主的為權屬主全稱；組合宗地要調(diào)查清楚全部權屬主全稱和份額；無明確權屬主的，則為該宗地的地理名稱或建筑物的名稱，如水庫等。 (2) 取得土地的時間和土地年期。取得土地的時間

7、是指獲得土地權利的起始時間。土地年期是指獲得國有土地使用權的最高年限。在我國，城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓的最高年限規(guī)定為：住宅用地為70年；工業(yè)用地為50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。 (3) 土地位置。對土地所有權宗地，調(diào)查核實宗地四至，所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村的名稱以及宗地預編號及編號。對土地使用權宗地，調(diào)查核實土地座落，宗地四至，所在區(qū)、街道、門牌號，宗地預編號及編號。 (4) 土地利用分類和土地等級調(diào)查。由于集體土地所有權宗地的土地類型較多，其調(diào)查方法參閱第三章；而城鎮(zhèn)村莊土地使用權宗地的土地類型比較單一，2002年以前采用城鎮(zhèn)土地

8、利用分類及含義，2002年以后采用全國土地分類(試行)， 第二次全國土地調(diào)查后，采用的土地利用現(xiàn)狀分類 為GB/T21010-2007 2007年8月10日發(fā)布實施。地籍調(diào)查的原則地籍調(diào)查的原則 充分準備 周密計劃 因地制宜 統(tǒng)一安排權屬、權源等材料準備街坊圖地籍號制作工作底圖指界通知申請登記調(diào)查計劃方案設計組織協(xié)調(diào)通告權屬調(diào)查設備準備人員培訓 材料準備檢查驗收檢查驗收土地登記發(fā)證土地登記發(fā)證地籍測量控制測量界址地物測量繪宗地圖繪制地籍圖補填調(diào)查表面積量算工作總結工作總結設定界標現(xiàn)場指界填地籍調(diào)查表準備階段 權屬調(diào)查一般是以宗地為基本調(diào)查對象，調(diào)查核實宗地的位置、權屬、界線、使用情況等，并進行

9、記錄。 土地權利人土地登記公告土地調(diào)查申請材料審查指界通知預編宗地號劃分街坊現(xiàn)場確權宗地草圖街坊草圖地籍測量成果應用測繪與土地管理部門土地管理部門地籍調(diào)查準備權屬調(diào)查流程圖（以初始登記為例）注意問題：注意問題：各種資料尤其是權屬資料的完整、多樣；工作任務明確、合理、協(xié)調(diào)統(tǒng)一；考慮調(diào)查中各種可能的糾紛；合理的劃分街坊、宗地，為地籍測量作準備。街坊界線第1街坊第2街坊第4街坊第3街坊第5街坊1：500街坊劃分圖預編宗地號： 結合土地登記申請材料、權源材料、舊的地籍圖等，逐宗編繪工作用圖; 預編宗地號; 注意不重不漏。街坊圖資料準備資料準備繪制宗地繪制宗地草圖草圖定定 界界指界通知指界通知指指 界界

10、資格確認資格確認熟悉地籍權屬的有關檔案，做到心中有底，知源知界； 發(fā)放指界通知書，土地使用者資格材料審核；現(xiàn)場對土地使用者、相關使用者法人代表或委托代理人的資格認證； 對土地用途，坐落，地號的調(diào)查，現(xiàn)場核實土地使用者權源材料、申請材料檔案的一致性； 經(jīng)三方確認界址點（線）無爭議后，填寫地籍調(diào)查表，簽章，并現(xiàn)場為界址點做標記，或埋設標志； 繪制宗地草圖，實地丈量界址線。界標類型地籍調(diào)查表樣表地籍調(diào)查表樣表（續(xù)1）地籍調(diào)查表樣表（續(xù)2）地籍調(diào)查表樣表（續(xù)地籍調(diào)查表樣表（續(xù)3）權屬調(diào)查記事及調(diào)查員意見： 經(jīng)調(diào)查，該宗地為中國地質(zhì)大學教育綜合樓，為國有土地使用權出讓土地，經(jīng)本、鄰宗地權利人現(xiàn)場指界，設

11、置界址點8個，噴涂了界標，雙方簽字按印認可，權屬無爭議，四至清楚，建議登記。 調(diào)查員簽名 謝旺 日期 2006.5.9地籍勘丈記事： 采用全站儀全野外測量，鋼尺測量界址點2個，其它采用坐標反算。 勘丈員簽名 熊建華 日期 2006.5.9地籍調(diào)查結果審核意見： 審核人簽章 審核日期地籍調(diào)查表樣表（續(xù)4）地籍調(diào)查表的填寫要求 每一宗地單獨填寫一份地籍調(diào)查表，宗地草圖是調(diào)查表的附圖。填表時應隨調(diào)查隨填表，做到圖表與實地一致，項目齊全，準確無誤，其樣式見表2-4。若相鄰宗地指界人無爭議，則由雙方指界人在地籍調(diào)查表上簽字蓋章，即為有效。表中主要內(nèi)容：包括本宗地籍號及所在圖幅號；土地座落、權屬性質(zhì)、宗地

12、四至；土地使用者名稱；單位所有制性質(zhì)及主管部門；法人代表或戶主姓名，身份證明號碼、電話號碼；委托代理人姓名、身份證明號碼、電話號碼；批準用途、實際用途及使用期限；界址調(diào)查記錄；宗地草圖；權屬調(diào)查記事及調(diào)查員意見；地籍勘丈記事；地籍調(diào)查結果審核。1. 填寫要求(1) 必須做到圖表與實地一致，各項目填寫齊全，準確無誤，字跡清楚整潔。(2) 填寫各項目均不得涂改，同一項內(nèi)容劃改不得超過兩次，全表不得超過兩處，劃改處應加蓋劃改人員印章。(3) 每宗地填寫一份，項目內(nèi)容多的，可加附頁。(4)地籍調(diào)查結果與土地登記申請書填寫不一致時，應按實際情況填寫，并在說明欄中注明原因。2. 填表說明(1) 說明：變更

13、地籍調(diào)查時，將原使用人、土地座落、地籍號及變更的主要原因在此欄內(nèi)注明。(2) 宗地草圖：對較大的宗地，本表幅面不夠時，可加附頁繪制附在宗地草圖欄內(nèi)。(3) 權屬調(diào)查記事及調(diào)查員意見：記錄在權屬調(diào)查中遇到的政策、技術上的問題和解決方法；如存在遺留問題，將問題記錄下來，并盡可能提出解決意見等；記錄土地登記申請書中有關欄目的填寫與調(diào)查核實的情況是否一致，不一致的要根據(jù)調(diào)查情況作更正說明。(4) 地籍勘丈記事：記錄勘丈采用的技術方法和使用的儀器；勘丈中遇到的問題和解決辦法；遺留問題并提出解決意見等。(5) 地籍調(diào)查結果審核意見：對地籍調(diào)查結果是否合格進行評定。(6) 表內(nèi)其他欄目可參照土地登記申請書中

14、的填寫說明填寫。權屬調(diào)查的注意事項*調(diào)查以權源為主，同時考慮實際的土地使用情況； *對土地的來源應有充分的了解，有足夠的相關材料； *維護法律、法規(guī)的嚴肅性，結合確權嚴肅查處違法行為； *尊重歷史事實，堅持“實事求是”的確權原則； *充分考慮提高土地利用效益； *嚴格依照城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程要求，確保確權的工作質(zhì)量，減少人為的誤差。 第二節(jié) 地籍測量地籍測量的概念地籍測量的定義 地籍測量是在權屬調(diào)查的基礎上對土地的具體位置、權屬界線、面積和利用現(xiàn)狀等進行的測繪工作。地形要素主要水域道路其他信息地籍測量的對象地籍要素權屬界線權屬界址點坐標土地面積房屋建筑等不動產(chǎn) 地籍測量的特點地籍測量的特點q測量內(nèi)

15、容特殊：一般僅測量地籍要素和必要的地形要素。 q比例尺較大，并且與土地的價值、數(shù)量直接聯(lián)系。 q測量結果的法律性。 q現(xiàn)勢性：測量的主要成果應該具有準確性，現(xiàn)勢性，隨時變更，隨時測量。城鎮(zhèn)地籍圖城鎮(zhèn)地籍圖農(nóng)村地籍圖農(nóng)村地籍圖 地籍測量的實施 1、地籍控制測量 2、界址點測量 3、地籍圖成圖 4、面積量算 5、地籍測量成果匯編 地籍測量工作流程地籍測量工作流程權屬調(diào)查界址點測量繪制各種地籍圖面積量算與統(tǒng)計成果整理與歸檔地籍成果應用地籍控制測量 第三節(jié) 變更地籍調(diào)查一、地籍變更一、地籍變更1、概念： 土地登記之后，凡土地的權屬發(fā)生變更，或改變批準的主要用途和地類，按照有關規(guī)定對地籍記錄進行的調(diào)查與

16、測繪工作。3、地籍變更的前提條件、地籍變更的前提條件q已完成了土地登記;q土地的權屬發(fā)生變更;q改變批準的主要用途和地類。4、變更發(fā)生的潛在原因、變更發(fā)生的潛在原因q地籍內(nèi)容變化：地籍內(nèi)容變化：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，地形要素和地籍要素隨著時間的推移不斷地發(fā)生變化、更新。q測繪手段變化：測繪手段變化：隨著科技的發(fā)展，測繪手段、方法以及測量的規(guī)程不斷地更新，相應的地籍記錄，尤其是地籍圖，也隨之改變。q社會發(fā)展：社會發(fā)展：城市化等需要土地重新進行地籍測繪。q地籍日常更新：地籍日常更新：地產(chǎn)開發(fā)利用中土地的合并、分割。 5、變更地籍測量的條件、變更地籍測量的條件整宗地的用途或地類發(fā)生統(tǒng)一的變化，或整宗地土地

17、的所有權、使用權等以宗地為單位發(fā)生變更，不涉及面積的變化時，則不必進行變更測量。 一旦宗地的面積發(fā)生改變，如宗地的分割、合并等，則需要重新進行地籍測量工作。二、工作的任務和工作程序二、工作的任務和工作程序地籍要素的變更調(diào)查地籍要素的變更調(diào)查換發(fā)土地證換發(fā)土地證面積量算面積量算界址點的變更測量界址點的變更測量調(diào)查記錄表、宗地圖調(diào)查記錄表、宗地圖三、變更涉及資料、文件三、變更涉及資料、文件q變更土地登記申請書；q變更宗地及相臨宗地的地籍檔案；q變更宗地附近的地籍平面控制點資料；q變更宗地所在的基本地籍圖；q變更地籍調(diào)查通知書；q變更地籍調(diào)查表等。四、宗地的合并與分割四、宗地的合并與分割土地權屬的變

18、更，實質(zhì)為宗地權屬單位的更替，核心是宗地的合并與分割。 合并前合并后土地權屬單元（宗地）合并方法土地權屬單元（宗地）合并方法1.確定合并后新的宗地的邊界及界址點，抄錄界址點號（地籍圖中的統(tǒng)一編號）及坐標；2.刪除新宗地內(nèi)部的界址點及其坐標；3.確認新宗地的相臨宗地；4.計算面積，注意合并前各宗地的面積與新宗地的面積誤差應在一定的范圍內(nèi)。注意：注意：刪除的界址點號應進行記錄。為防混亂應停止使用刪除的點號。宗地的分割宗地的分割1. 直接分割：直接分割：如規(guī)則圖形或以某一地物，界址點進行分割。2. 計算分割：計算分割：即先精確的計算出應分割的面積，然后從地籍圖上設計分割的位置，并實地放樣測量核實并改正。 注意：注意：分割后增加的界址點號為不與其他點號混淆，可從地籍圖中最大的點號依次按循序編排。宗地的分割宗地的分割宗地的分割宗地的分割增加