房地產(chǎn)企業(yè)管理九大缺陷

1、房地產(chǎn)企業(yè)治理九大缺陷隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇, 房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越關(guān)注自身的治理問(wèn)題. 但是,由于中國(guó)的房 地產(chǎn)企業(yè)化運(yùn)作還缺乏二十年, 在很多方面還存在著缺乏. 根據(jù)我們的研究發(fā)現(xiàn), 當(dāng)前房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在治理方面主要存在著九大缺陷.一、中長(zhǎng)期開(kāi)展規(guī)劃缺乏根據(jù)我們對(duì)300家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)查,有成文的、被員工所知曉的企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略的只有 14家,缺乏5%.有企業(yè)開(kāi)展規(guī)劃的,一般是上市公司、國(guó)有房企改制后的股份制企業(yè)、發(fā) 展快速穩(wěn)健的知名民營(yíng)企業(yè).缺乏開(kāi)展戰(zhàn)略規(guī)劃,會(huì)對(duì)企業(yè)造成不良的影響：(1)會(huì)使員工因沒(méi)有“共同的目標(biāo)(不知道明年干什么,工程做完了干什么)而導(dǎo)致凝聚力下降,缺乏團(tuán)隊(duì)精神,“不

2、可思議地跳槽.(2)金融機(jī)構(gòu)的“客戶評(píng)價(jià)低,更難引入機(jī)構(gòu)投資者.(3)最主要的,總經(jīng)理都不清楚企業(yè)的SWOT,不知道企業(yè)明年干什么,后年干什么,銷售額多少,市場(chǎng)份額到達(dá)多少, 是否異地開(kāi)發(fā),方案進(jìn)入哪些城市？如何進(jìn)入？除非是江湖 式、賺一把就撤的企業(yè)和自己說(shuō)了不算、沒(méi)法進(jìn)行開(kāi)展規(guī)劃的國(guó)有房企,沒(méi)有中長(zhǎng)期開(kāi)展規(guī)劃“有情可原.真正想做事業(yè)的,怎能沒(méi)有中長(zhǎng)期開(kāi)展規(guī)劃？而事實(shí)上,絕大多數(shù)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏中長(zhǎng)期開(kāi)展規(guī)劃！ 二、法人治理結(jié)構(gòu)不完善絕大多數(shù)企業(yè)僅有的法人治理結(jié)構(gòu)文件只有?公司章程?,而且?guī)缀醵际翘子玫??公司章程?只是工商注冊(cè)和變更登記的擺設(shè).一些國(guó)有改制后的股份制房地產(chǎn)企業(yè)在改制后一兩

3、年后之 所以“舊問(wèn)題沒(méi)解決,新問(wèn)題紛紛出現(xiàn),不僅僅是員工的思想觀念和行為方式跟不上機(jī)制的開(kāi)展,更主要的是企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)不完善,主要表現(xiàn)在：(1)?公司章程?不標(biāo)準(zhǔn),與實(shí)際不符合,沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)地、適宜地修訂；(2)缺乏與?公司章程?相配套的“細(xì)那么或“規(guī)那么,如?股東大會(huì)議事規(guī)那么?、?董事會(huì)議事規(guī)那么?、?監(jiān)事會(huì)議事規(guī)那么?、?董事會(huì)專業(yè)委員會(huì)組織規(guī)那么?等.(3)沒(méi)有“預(yù)防性的配套制度,如?關(guān)聯(lián)交易細(xì)那么?、?信息披露治理方法?、?增資擴(kuò)股方案?、?股權(quán)交易與股權(quán)證治理方法?等,一旦出現(xiàn)了關(guān)聯(lián)交易、辭職退股、私下交易等行 為,再采取舉措,不可預(yù)防的有“對(duì)人的嫌疑,會(huì)造成治理工作的被動(dòng).同樣

4、,民營(yíng)企業(yè) 也存在法人治理結(jié)構(gòu)不完善的情況,比方“一股獨(dú)大,期權(quán)設(shè)計(jì)不合理等.法人治理結(jié)構(gòu)是企業(yè)治理最根底、 最核心、最敏感的問(wèn)題. 法人治理結(jié)構(gòu)不完善,就意味著企業(yè)存在先天 缺乏,就像“畸形兒.三、組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理組織有兩個(gè)根本含義,其一是有一定目的、結(jié)構(gòu),互相協(xié)作并與外界相聯(lián)系的人群集體.第二個(gè)含義是組織工作.組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理主要表現(xiàn)在：(1)過(guò)于簡(jiǎn)單化.許多房地產(chǎn)企業(yè)以為組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)就是“畫(huà)一個(gè)組織機(jī)構(gòu)圖.實(shí)際上,組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)還包括明確企業(yè)的根本戰(zhàn)略和核心水平,明確部門(mén)使命與責(zé)任、崗位設(shè)置和職責(zé)及人員編制,建立清楚的權(quán)力體系,明確組織決策和沖突解決的規(guī)劃或制度, 建立各部門(mén)、 各關(guān)鍵

5、責(zé)任人的考核與鼓勵(lì)機(jī)制, 梳理公司根本業(yè)務(wù)流程和治理流程, 并建立公司的內(nèi)部協(xié) 調(diào)和限制體系.(2)過(guò)于理想化.部門(mén)設(shè)置或者過(guò)多,人為地增加了工作關(guān)系的復(fù)雜性；或者過(guò)于“模塊 化,與業(yè)務(wù)流程不符,缺乏監(jiān)督和約束機(jī)制.其實(shí),房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)有很大的不同 性,很多情形下是一人多崗、一崗多人、因人設(shè)崗,甚至由于某人的特長(zhǎng)、社會(huì)關(guān)系和水平 大小而調(diào)整部門(mén)責(zé)任.因此,理論化的、理想化的、套用的并不適用于房地產(chǎn)企業(yè),甚至起 到阻滯作用.只有個(gè)性化的、度身定做的、權(quán)變的才是最適宜、最有效的.(3)職權(quán)規(guī)定不充分,甚至是只有責(zé)任沒(méi)有權(quán)限.在起草職權(quán)時(shí),往往是“自己寫(xiě)自己的" c沒(méi)有會(huì)商、沒(méi)有統(tǒng)籌

6、的職權(quán)設(shè)計(jì),重復(fù)、漏項(xiàng)是在所難免的.沒(méi)有職權(quán)規(guī)定時(shí)還有自覺(jué),有 了職權(quán)規(guī)定后,反而有了推諉或爭(zhēng)權(quán)的依據(jù).于是,扯皮、推諉不斷,總經(jīng)理成了 “滅火隊(duì) 員和“不斷開(kāi)會(huì)和協(xié)調(diào)的機(jī)器.(4)職權(quán)規(guī)定不合理.如許多企業(yè)將招投標(biāo)、預(yù)決算職能放在了工程部,工程部既負(fù)責(zé)選擇施工隊(duì)伍,又負(fù)責(zé)施工治理,包括變更簽證,還負(fù)責(zé)造價(jià)審核,明顯地缺乏內(nèi)部監(jiān)督與約束機(jī)制.公司上下都疑心有“回扣問(wèn)題,但又沒(méi)有證據(jù).這就影響了其他部門(mén)的工作情緒, 這就是治理問(wèn)題.(5)職權(quán)接口不明確.開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程比擬復(fù)雜,需要40多個(gè)崗位、90多項(xiàng)工作,彼此交叉聯(lián)系.明確責(zé)任接口非常重要. 負(fù)責(zé)工作飽和度不均,就會(huì)導(dǎo)致忙的忙死、閑的閑

7、死,好事?lián)屩伞⒃S多事又沒(méi)人干！(6)沒(méi)有支持性的配套規(guī)定和協(xié)調(diào)限制體系,如?組織規(guī)程?、?會(huì)議制度?、?請(qǐng)示規(guī)程?等.于是,組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)成了 “光桿司令；于是,違反組織原那么、缺乏根本常識(shí)的做法就會(huì)司空見(jiàn)慣.四、治理制度不健全治理制度是企業(yè)治理“法治的具體表現(xiàn)形式,是組織工作的依據(jù).在多年的咨詢工作中,企業(yè)治理制度不健全是最普遍、最突出的問(wèn)題.具體表達(dá)在：(1)制度的全面性差,覆蓋率低根據(jù)企業(yè)規(guī)模的大小和工程的多少,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中, 相對(duì)獨(dú)立的工作流程有 80-150個(gè).大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)治理制度的數(shù)量不過(guò)二、三十個(gè),覆蓋率不到25%.這就意味著存在75%的治理漏洞,75%的工作“無(wú)法

8、可依.而已有的治理制度也幾乎都是行政類的管 理制度,涉及到業(yè)務(wù)流程的治理制度幾乎沒(méi)有.(2)制度的適宜性差一些企業(yè)的制度是主控部門(mén)或主控人起草的.在起草的過(guò)程中,主控部門(mén)或主控人與其他部門(mén)沒(méi)有協(xié)商,怎么有利于自己怎么寫(xiě). 在公布前,審批人也沒(méi)有組織有接口關(guān)系的其他部門(mén) 和人員進(jìn)行會(huì)審,就公布施行了.這就導(dǎo)致其他部門(mén)難以執(zhí)行.另外,許多制度本身與實(shí)際不符,也會(huì)導(dǎo)致無(wú)法執(zhí)行.(3)制度的完整性差與法律類似,制度一般包括目的、適用范圍、責(zé)任分配、流程、獎(jiǎng)懲舉措、相關(guān)文件、記錄等.由于企業(yè)中治理制度的起草人幾乎不懂“法理 ,對(duì)制度學(xué)沒(méi)有研究,不知道制度的基本構(gòu)成,最關(guān)鍵的“流程描述和“獎(jiǎng)懲舉措沒(méi)有.沒(méi)

9、有“獎(jiǎng)懲舉措,就可以執(zhí)行,也可以不執(zhí)行.這樣的制度,即使有又有何用？(4)制度繁簡(jiǎn)無(wú)度由于企業(yè)內(nèi)部缺乏?制度學(xué)?專業(yè)人員,絕大多數(shù)企業(yè)在制度的繁簡(jiǎn)度上把握不好.有的制度過(guò)于復(fù)雜,有的制度又過(guò)于簡(jiǎn)單.總的來(lái)說(shuō),制度繁總比簡(jiǎn)好,而恰恰許多企業(yè)的制度簡(jiǎn)多繁少.(5)制度的時(shí)效性差翻閱一些企業(yè)的治理制度,許多都是一兩年前、甚至是三、四年前的,時(shí)效性極差,可以說(shuō) 早就失效了,但既不宣布作廢,又沒(méi)有修改.其實(shí),制度和法律一樣,均具有較強(qiáng)的時(shí)效性.由于企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境是不斷變化的,制度必須隨著環(huán)境的變化而變化.也就是說(shuō),制度應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的.但是,制度又不能經(jīng)常變,否那么就缺乏嚴(yán)肅性和延續(xù)性, 還要保持一定的靜態(tài)

10、性. 最正確的狀態(tài)是：靜態(tài)中保持動(dòng)態(tài),動(dòng)態(tài)中保持靜態(tài),動(dòng)靜結(jié)合.最好是每年修改兩次.6制度的預(yù)見(jiàn)性差治理制度不僅僅是對(duì)現(xiàn)存問(wèn)題的標(biāo)準(zhǔn)和糾正,更應(yīng)是對(duì)將來(lái)可能發(fā)生的問(wèn)題的躲避和預(yù)防.鑒于同業(yè)企業(yè)之間只交流 “經(jīng)驗(yàn),不交流“教訓(xùn),鑒于蘭德有200多家房企的豐富咨詢經(jīng) 驗(yàn),GMS治理模式貫徹以預(yù)防為主原那么：通過(guò)制度創(chuàng)新使企業(yè)躲避和預(yù)防將來(lái)可能發(fā)生的、可能給企業(yè)造成損失的問(wèn)題,預(yù)防企業(yè)犯其他企業(yè)已經(jīng)犯過(guò)的“同樣的錯(cuò)誤.五、制度執(zhí)行不到位對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),比制度本身問(wèn)題還要大的問(wèn)題是執(zhí)行問(wèn)題.“不是沒(méi)有制度,而是不執(zhí)行；現(xiàn)有的制度就不執(zhí)行,再建立更多的制度又有什么用！幾乎所有企業(yè)的治理者都有同樣的困惑和無(wú)

11、奈.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在制度執(zhí)行方面存在的主要問(wèn)題有：1執(zhí)行松緊無(wú)度一些企業(yè)治理者在推行制度時(shí)往往前松后緊,或者時(shí)松時(shí)緊.事實(shí)上,治理是一種過(guò)程,需要持續(xù)不斷、堅(jiān)持不懈地推進(jìn)才能見(jiàn)效.2執(zhí)行力差制度執(zhí)行力差的原因較多,主要有：1制度本身無(wú)法執(zhí)行：制度的規(guī)定與實(shí)際不符,或者脫離實(shí)際情況,與其他制度之間存在矛盾,沒(méi)有對(duì)預(yù)見(jiàn)情形的規(guī)定或預(yù)見(jiàn)情形與實(shí)際情形不符等,即制度本身存在全面性、 體系化、適宜性的問(wèn)題,會(huì)導(dǎo)致不執(zhí)行.2領(lǐng)導(dǎo)帶頭不執(zhí)行：制度公布后,領(lǐng)導(dǎo)要求其他人執(zhí)行,自己不執(zhí)行,久而久之,上尤下 效,大家都不執(zhí)行了,又回到了 “人治.3忽略過(guò)程、只重結(jié)果而導(dǎo)致的不執(zhí)行：由于制度本身有問(wèn)題,如果執(zhí)行的話

12、,要這個(gè)審核、那個(gè)簽字,很麻煩；不執(zhí)行,只要是結(jié)果一樣,領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同樣快樂(lè),甚至?xí)頁(yè)P(yáng)“干得好. 久而久之,大家都忽略了過(guò)程,只追求結(jié)果.事實(shí)上,過(guò)程是結(jié)果的必需,結(jié)果是過(guò)程的必 然.沒(méi)有事前和事中限制的過(guò)程,不會(huì)導(dǎo)致有好的結(jié)果.即使是有好的結(jié)果,可能也是偶然的、個(gè)別的.而一旦沒(méi)有好的結(jié)果,再追溯原因,就已經(jīng)晚了一一由于從領(lǐng)導(dǎo)到員工已經(jīng)養(yǎng)成了不要過(guò)程、只要結(jié)果的執(zhí)行習(xí)慣.4執(zhí)行本錢高于不執(zhí)行本錢：許多制度沒(méi)有獎(jiǎng)懲舉措一一執(zhí)行的好,沒(méi)什么獎(jiǎng)勵(lì)；執(zhí)行的 不好,也沒(méi)什么懲罰一一執(zhí)行和不執(zhí)行的本錢都是零.即使是有獎(jiǎng)懲舉措, 執(zhí)行本錢高于不執(zhí)行本錢,也會(huì)導(dǎo)致不執(zhí)行.這在國(guó)有企業(yè)比擬普遍.5制度面前不平等所導(dǎo)

13、致的不執(zhí)行：在絕大多數(shù)企業(yè),在制度面前,除了領(lǐng)導(dǎo)可以“理所當(dāng)然地不執(zhí)行外,許多高層副職在違反了制度后,領(lǐng)導(dǎo)往往對(duì)他們“網(wǎng)開(kāi)一面；中層人員在違反了制度后,領(lǐng)導(dǎo)和分管副總往往以“有情可原而不追究責(zé)任；對(duì)有的員工,由于 人情關(guān)系等原因,可以“下不為例久而久之,口子越開(kāi)越大,進(jìn)而導(dǎo)致制度的“大面 積塌方.6缺乏監(jiān)督而導(dǎo)致的不執(zhí)行：任何制度都需要監(jiān)督,而且是全面的監(jiān)督,包括指導(dǎo)本身的 監(jiān)督制度治理、企業(yè)內(nèi)部制度治理部門(mén)的內(nèi)部監(jiān)督、作為“第三方的常年治理參謀或 治理咨詢公司的外部監(jiān)督,以及法律法規(guī)監(jiān)督.任何一方面的監(jiān)督缺失,都會(huì)導(dǎo)致不執(zhí)行.7信息衰減的必然性而導(dǎo)致的執(zhí)行衰減： 企業(yè)規(guī)模越大,治理層級(jí)就越多

14、；治理層級(jí)越多, 信息鏈就越長(zhǎng)；信息鏈越長(zhǎng),信息衰減量就越大, 甚至就會(huì)發(fā)生信息變異. 信息衰減是必然 的,也是制度執(zhí)行不力的唯一一種客觀存在.(3)忽略制度推行的反作用力對(duì)于企業(yè)的絕大多數(shù)人員而言,他們都是現(xiàn)有制度和既得利益的享受者,不希望治理標(biāo)準(zhǔn). 因此在推行制度初期,他們對(duì)治理制度有著本能的抵觸和恐慌,會(huì)表現(xiàn)出一定的反作用力. 有時(shí),這種反作用力會(huì)驚人地大,甚至能將制度推行者“扳倒.因此,企業(yè)治理者在推行制度前,一定要考慮周全；在決定推行后,推行力一定要大于反作用力.六、企業(yè)治理方法不當(dāng)“我看了不少治理方面的書(shū),我也學(xué)了MBA ,為什么治理還是沒(méi)有起色呢？ 一些企業(yè)的治理者往往有這樣的疑

15、問(wèn).那么我們問(wèn)：您看的什么書(shū),MBA學(xué)的什么課程？是不是學(xué)的是與房地產(chǎn)不沾邊的治理理論,看的是研究HP、GE、IBM的書(shū)？而治理理論與治理實(shí)踐有多大距離,自己的企業(yè)規(guī)模與HP、GE、IBM們又有多大差距？ HP、GE、IBM是世界上最優(yōu)秀的企業(yè).這些企業(yè)很大,我們企業(yè)很小,和他們相比,他們是駱駝,我們充其量是兔子, 甚至是一只小鳥(niǎo).他們所談的是治理駱駝的方法,這和我們養(yǎng)活兔子的方法沒(méi)有多少共同點(diǎn). 用治理駱駝的方法來(lái)治理兔子,恐怕有很多問(wèn)題.駱駝前進(jìn)需要穩(wěn)健, 由于它的骨架大,不能跑得太快,太快就散架了,所以跨國(guó)企業(yè)談戰(zhàn)略治理、談市場(chǎng)份額,談溝通.牽兔子,要求快速奔跑,速度是關(guān)鍵,由于重速度、

16、求利潤(rùn), 才是小企業(yè)的生存方法.牽兔子的方法是讓兔子撒腿快跑.這就是絕大多數(shù)治理書(shū)籍總給人遠(yuǎn)水難解近渴的原因.中國(guó)企業(yè)不是需要Good to Great,而是需要從Zero到生存,從生存到Development的問(wèn)題邊扣扳機(jī)邊瞄準(zhǔn)！七、缺乏企業(yè)文化“文化品牌力是企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要“分力之一,是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的最高階段.企業(yè)文化 是企業(yè)成功開(kāi)展的促進(jìn)劑,能提升制度的“執(zhí)行力.同時(shí),企業(yè)文化又能起到制度所無(wú)法起到的“軟作用.由于企業(yè)文化能極大地提升全體員工的企業(yè)認(rèn)同感和責(zé)任心,增強(qiáng)凝聚 力和團(tuán)隊(duì)合作精神.由于房地產(chǎn)企業(yè)一般成立時(shí)間較短,規(guī)模較小,還沒(méi)有形成多少企業(yè)文化.另外,由于許多企業(yè)“家族式、“江湖式治理的色彩太濃,有“不陽(yáng)光的開(kāi)發(fā)行為；許多企業(yè)的治理者“不良嗜好較多,因此沒(méi)有多少企業(yè)文化可以認(rèn)同.因此,除了局部上市公司和明星企業(yè)外,缺乏企業(yè)文化成了當(dāng)今業(yè)界絕大多數(shù)企業(yè)的通病.八、沒(méi)有治理費(fèi)用預(yù)算幾乎所有的房地產(chǎn)上市公司和明星企業(yè)在編制年度預(yù)算時(shí),都有治理費(fèi)用專項(xiàng)預(yù)算,少者一、二百萬(wàn),多者上千萬(wàn).而絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè),幾乎沒(méi)有治理改良方案,更沒(méi)有治理費(fèi) 用預(yù)算一一每年做哪些方面的治理改良,花多少錢,找什么治理咨詢公司等都是空白.這不能不說(shuō)是企業(yè)治理者的悲哀,更是行業(yè)的悲哀.九、無(wú)視企業(yè)治理問(wèn)題無(wú)視問(wèn)題可以說(shuō)是業(yè)界企業(yè)的普遍現(xiàn)象.許多董事長(zhǎng)們?cè)诮?jīng)過(guò)艱苦創(chuàng)業(yè)、取得了一定成績(jī)后,熱衷