房地產(chǎn)開發(fā)流程擬定

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程擬定Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】房地產(chǎn)項目開發(fā)流程（擬定）嘛言一、 項目開發(fā)端期二、項目報批救文三、保合管核群今四、項目產(chǎn)品用:住五、穆孫攵件審核大、核計變更部今七、招投標(biāo)與合同管理八、工程預(yù)、秸累與述凄萩管理九、工程施工管理十、工程簽證管理十一、營於工作管理十二、八伙前言首先感謝大家，對于流程編制的貢獻(xiàn)與付出！經(jīng)過一個月的時間，將 大家的智慧匯總成冊，在此與大家分享。本案對房地產(chǎn)全程開發(fā)進(jìn)行流程演示及闡述，由于復(fù)雜和系統(tǒng)性所 限，本案僅側(cè)重對整體流程的演示，其中的操作細(xì)節(jié)需作專題展開。需要說明的是

2、：房地產(chǎn)開發(fā)的地域性特征，導(dǎo)致各地市場差異明顯， 在此主要進(jìn)行梳理公司本身的流程并為下一步優(yōu)化做好基礎(chǔ)。另外，鑒于 房地產(chǎn)項目的耦合性特點：一件事情需要幾個部門共同配合完成，每個階 段都有部門作為牽頭部門，相互輸出又相互輸入。故流程的復(fù)雜性較大， 有些部分不能完全兼顧，因此要求我們完整理解整個流程。每個流程分為流程示意圖、流程說明、支持性文件（表單表格）三部 分，用來詮釋整個流程的目的及使用方法，以便我們更深刻的理解流程本 身。作為內(nèi)部交流和分享的機會，我們期待大家批評及建議性反饋，進(jìn)一 步完善、充實其中的內(nèi)容，共同進(jìn)步與提高！再次感謝為流程編制努力并 做出貢獻(xiàn)的同事們，謝謝！ 此致敬禮流程優(yōu)

3、化小組敬上2007年9月1日項目開發(fā)前期工作（-）土地獲取1、取得方式1）行政劃撥2）協(xié)議出讓3）招標(biāo)拍賣（掛牌、投標(biāo)兩類）4）轉(zhuǎn)讓2、細(xì)節(jié)闡述1）前期資料準(zhǔn)備a）招標(biāo)文件、公告（政府對地塊現(xiàn)狀、用途、規(guī)劃的說明）：b）現(xiàn)場勘察地塊的位置、地塊形態(tài)、生熟程度、四周環(huán)境、區(qū)域 競爭樓盤資料：c）前期研究報告包括：市場相關(guān)數(shù)據(jù)、動態(tài)和發(fā)展趨勢預(yù)測，項 目開發(fā)的工程信息資料、類似項目資料、同區(qū)域項目的建設(shè)、 銷售情況，潛在目標(biāo)客戶調(diào)查分析；d）參拍發(fā)展商的意向分析：資金狀況、土地儲備、開發(fā)傳統(tǒng)、背 景資源等；e）競拍提交資料包括：法人營業(yè)執(zhí)照（有限公司法人企業(yè)需另加 附股東會或董事會決議）：法人代表

4、身份證件或法人代表授權(quán) 委托書：1）前期可行性分析（機會可行性分析）一般采用假設(shè)開發(fā)法（又叫剩余法）確定競拍的最高限價，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī) 劃用途及紅線指標(biāo)等條件，發(fā)展商對市場收益進(jìn)行預(yù)測， 剔除開發(fā)成本、稅費和期望利潤得出最高地價：地價=項目市場收益開發(fā)總成本費用期望利潤（-）立項籌備憑上地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報，規(guī)劃測繪隊測繪后，取得建設(shè)項目規(guī)劃紅線圖，進(jìn)行放點確位，報項目名并注冊，同時選定各類專業(yè)服務(wù)機構(gòu)。（三）項目可行性分析1.市場調(diào)查分析1）宏觀環(huán)境分析預(yù)測A.國家政治法律環(huán)境B.經(jīng)濟科技發(fā)展趨勢2）中觀環(huán)境（所在城市）分析預(yù)測：城市建設(shè)與規(guī)劃A.

5、競爭企業(yè)及知名企業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)B.市場供應(yīng)與需求關(guān)系C.各類專業(yè)機構(gòu)狀況3）微環(huán)境分析預(yù)測A.區(qū)域消費需求研判B.競爭對手調(diào)查依據(jù)上述調(diào)查分析，對關(guān)鍵問題做出專項主題研究，提出初步可行性分析報 苣：開發(fā)方式、材料供應(yīng)、設(shè)計方案、產(chǎn)品形態(tài)、施工進(jìn)程、市場定位等初 步構(gòu)想（各類專業(yè)服務(wù)機構(gòu)開始正式介入）2 .投資計劃安排依據(jù)初步可行性分析和公司資源，經(jīng)計算、評估分析后，確定最優(yōu)方案，加入相應(yīng)的 資金流量分析和投資預(yù)算安排，得出最終可行性分析3 .項目的開發(fā)模式最終確定開發(fā)模式：獨立開發(fā)、合作開發(fā)、投資商介入等4 .可行性分析內(nèi)容提綱（參考）1）項目開發(fā)背景研判包括：宏觀經(jīng)濟運行狀況、區(qū)域社會、經(jīng)濟發(fā)

6、展特征、產(chǎn)業(yè)政策環(huán) 境、市場供求趨勢等；2）項目概況及基本數(shù)據(jù)包括：項目名稱（項目名及推廣名）、技術(shù)參數(shù)、規(guī)劃要點、地理 位置、四周狀況、片區(qū)特點、項目性質(zhì)特征（SWOT分析）等；3）目標(biāo)市場分析包括：市場需求分析及預(yù)測、項目規(guī)劃設(shè)計、發(fā)展主題及產(chǎn)品定 位、目標(biāo)客戶確定與描述、銷售價格預(yù)測、包裝推廣及銷售計劃制 定等；4）項目進(jìn)程安排包括：項目開工、包裝推廣、預(yù)售、竣工、驗收、入伙計劃等；5）項目成本估算按方案確定的開發(fā)次序、模式與規(guī)模，做出項目成本估算；6）項目管理及財務(wù)評價A管理部分包括：貸款成本、貸款償還計劃以及貸款與償還平 衡計算；財務(wù)平衡分析；項目規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計修改費用測 算；A財務(wù)

7、評價部分：現(xiàn)金流量分析（依據(jù)項目進(jìn)程安排估算）、 凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期、財務(wù)敏感度；7）經(jīng)營管理風(fēng)險預(yù)測及處理8）物業(yè)管理服務(wù)要求（四）投資估算報告1 .成本構(gòu)成項目成本由土地費、前期費、營銷費、管理費、稅金、其他費、不可預(yù) 見費、物管費、財務(wù)費（利息等）、建筑建安工程費、市政工程費、環(huán) 境及綠化工程費構(gòu)成；2 .初步投資估算即投資機會研究、項目建議書階段、初步可行性研究階段的投資估算。1）選擇有利的投資機會，明確投資方向，提出概略的項目投資建議，并編制項目建議書。2）根據(jù)項目建議書、收集類似項目資料，對其進(jìn)行對比分析，得出投 資估算（投資估算的誤差率可在土 30%左右）3）根據(jù)

8、這一階段的投資估算作為審批項目建議書、初步選擇投資項目 的主要依據(jù)之一° （此階段估算對初步可行性研究及投資估算起指 導(dǎo)作用）4）在投資機會研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步弄清項目的投資規(guī)模、原材 料來源、工藝技術(shù)、廠址、組織機構(gòu)和建設(shè)進(jìn)度等情況，進(jìn)行經(jīng)濟 效益評價，判斷項目的可行性，作出初步投資評價。（該階段投資 估算的誤差率一般要求控制在20%左右）3 .詳細(xì)投資估算（可行性研究階段）主要是進(jìn)行全面、詳細(xì)、深入的技術(shù)經(jīng)濟分析論證階段，要評價選擇擬 建項目的最佳投資方案,對項目的可行性提出結(jié)論性意見。該階段研究 內(nèi)容詳盡（投資估算的誤差率應(yīng)控制在10%以內(nèi)）這一階段的投資估算是進(jìn)行詳盡經(jīng)濟

9、評價、決定項目可行性、選擇最 佳投資方案的主要方法。4 .投資估算的動態(tài)調(diào)整項目開始投產(chǎn)后，收集與成本構(gòu)成相關(guān)的部門的數(shù)據(jù)資料，對成本進(jìn)行 動態(tài)調(diào)整.直致項目竣工結(jié)束，項目結(jié)束后，調(diào)整的投資估算最終落實 為項目成本，在此過程中要盡量達(dá)到不超初步概算的要求，嚴(yán)格控制工 程成本。5、支持性文件投資估算表二、項目報批報建（-）項目報批報建流程示意圖1、 土地證辦理流程示意圖2、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理流程示意圖3、 建設(shè)工程施工許可證4、 商品房預(yù)銷售許可證（-）流程說明1、目的：2、詳細(xì)說明1）提交可行性研究報告和立項申請,到計劃發(fā)展委員會申請立項2）將總體規(guī)劃方案報規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批，通過后領(lǐng)

10、取建設(shè)用地規(guī) 劃許可證（第一證?？傮w規(guī)劃通過后如一次規(guī)劃分批實施,將分期 實施詳細(xì)規(guī)劃和相應(yīng)單體建筑設(shè)計報規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批。）3）在項目簽訂土地出讓合同（第二證，土地使用證）、取得立項批文 和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后到當(dāng)?shù)孛裾值孛芾磙k公室申報地名。4）上述手續(xù)完畢，到規(guī)劃局規(guī)劃管理處申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（第 三證）。5）在項目的總體規(guī)劃設(shè)計審查通過以后，由規(guī)劃設(shè)計單位對整個項目 的所有專業(yè)管線（包括：供電、自來水、燃?xì)?、電信、有線電視、 路燈，市政道路、雨污水管網(wǎng)）進(jìn)行管線規(guī)劃設(shè)計，設(shè)計方案送規(guī) 劃局的市政規(guī)劃管理處審核，通過后，將管線規(guī)劃圖送上述各專業(yè) 部門聽取各部門意見，然后由建設(shè)單

11、位會同規(guī)劃局的有關(guān)人員召集 各專業(yè)部門召開管線規(guī)劃協(xié)調(diào)會，將所有專業(yè)部門的意見形成會議 紀(jì)要,以防止各專業(yè)管線在具體實施中相互扯皮.管位相撞。6）到各規(guī)費收繳部門報審、繳費.具體手續(xù)辦理如下：a）將報批的范圍內(nèi)所有建筑單體圖紙報當(dāng)?shù)叵啦块T進(jìn)行消防審 查，取得建筑工程消防意見書b）到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局計劃財務(wù)處繳納建設(shè)規(guī)費c）到當(dāng)?shù)亟逃钟媱澵攧?wù)處繳納教育設(shè)施附加費d）到衛(wèi)生防疫站進(jìn)行工程衛(wèi)生防疫審查，繳納衛(wèi)生防疫檢測費 e）與當(dāng)?shù)胤抗芫职紫伔乐顾b定白蟻防止協(xié)議，繳納白蟻防止費 f）按整個建設(shè)項目規(guī)劃的綠化率規(guī)定專門對項目進(jìn)行綠化設(shè)計，將綠化報建圖、送園林管理局審批g）按當(dāng)?shù)氐娜朔琅涮滓?，做項目?/p>

12、人防規(guī)劃，然后將所做的人 防規(guī)劃和人防工程的立項申請報當(dāng)?shù)厝朔擂k部門審批通過h）到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟委員會繳納新型墻體改造費和散裝水泥費i）到當(dāng)?shù)爻墙n案館簽訂建設(shè)工程檔案移交協(xié)議書j）到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局質(zhì)監(jiān)站簽訂建設(shè)工程質(zhì)監(jiān)協(xié)議，繳納工程質(zhì)監(jiān)費7）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，將準(zhǔn)備實施的所有單體建筑的施工圖 紙送建設(shè)局技術(shù)處和建筑工程施工圖審查中心審查，審查通過后領(lǐng) 取建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書。8）如投資方（項目控股方）是國有資產(chǎn)，建筑工程必須通過當(dāng)?shù)卣型?標(biāo)辦公室進(jìn)行公開招投標(biāo)，對中標(biāo)施工單位發(fā)中標(biāo)通知書。9）憑建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書和施工單位中標(biāo)通知書到建設(shè)局建管 處,申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證（第四證）1

13、0）憑建設(shè)工程施工許可證及商品房核價的有關(guān)資料送當(dāng)?shù)匚飪r部門進(jìn)行商品房預(yù)售核價，獲取商品房預(yù)售許可證（第五證）名詞解釋:五證：土地出讓合同（土地使用證）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售許可證三書：房屋質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、質(zhì)量驗收合格證（三）支持性文件三、綜合管線（-）流程示意圖(-)流程說明1、目的:2、詳細(xì)說明:(三)支持性文件四、項目產(chǎn)品定位產(chǎn)品報告模版（需補充）五、設(shè)計文件審核（-）圖紙會審流程示意圖（-）流程說明1、目的：2、詳細(xì)說明1）黝冢發(fā)告的審核a）鉆孔深度的檢驗，巖土試樣的取樣、送樣、試驗結(jié)果b）審查報告內(nèi)容是否滿足設(shè)計要求c）評定報告

14、提出的技術(shù)參數(shù)是否合理。d）物理試驗成果報告是否齊全、準(zhǔn)確。e）地質(zhì)勘探報告簽名、蓋章是否齊全。0圖紙和文字說明是否清晰。2）遜經(jīng)塞的審核設(shè)計方案審核，以保證項目設(shè)計符合投資計劃的要求；符合國家相關(guān)工 程建設(shè)方針、政策；符合現(xiàn)行建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范并結(jié)合公司開發(fā)理念 和工程實際，作到工藝合理、技術(shù)先進(jìn)適用、經(jīng)濟安全。充分發(fā)揮工程 項目的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。設(shè)計方案的審核，貫穿于初步設(shè)計（技術(shù)設(shè)計）階段，它包括總體方案 和專業(yè)設(shè)計方案的審核兩部分內(nèi)容，由項目管理部設(shè)計組負(fù)責(zé)牽頭組織 有關(guān)配套單位、專家和工程技術(shù)人員進(jìn)行審核，評審意見交項目管理部 經(jīng)理審批后執(zhí)行。審核工程項目建設(shè)總體方案一

15、般包括以下主要內(nèi)容：a）總建筑面積：包括全部建筑面積和各類面積（使用面積、輔助面積等）。如： 主要建筑物、公共輔助設(shè)施、會所、供配電、水泵房、消防中心等設(shè) 施的面積和其他主要建筑技術(shù)指標(biāo)的說明。b）工藝及技術(shù)水平項目采用的新工藝、新技術(shù)、主要工藝設(shè)備的選擇等。C）工程成本控制指項目總體方案的結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備選擇、材料選擇、配套設(shè)施等是否 控制在成本規(guī)劃范圍之內(nèi)。總體方案的審核主要在初步設(shè)計時進(jìn)行，重點審核設(shè)計依據(jù)、設(shè)計規(guī) 模、設(shè)備方案選擇、功能工藝、項目組成以及總平面布局、配套設(shè) 施、占地面積、協(xié)作條件、環(huán)境保護、防災(zāi)抗災(zāi)、建設(shè)期限、投資概 算等的可靠性、合理性、先進(jìn)性和協(xié)調(diào)性、超前性是否符合公

16、司開發(fā) 設(shè)計理念，是否滿足質(zhì)量目標(biāo)和水平。3）專業(yè)設(shè)計方案的審核專業(yè)設(shè)計方案的審核，重點是審核設(shè)計方案、設(shè)計參數(shù)、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、結(jié) 構(gòu)選型、功能和使用價值等方面是否滿足適用、經(jīng)濟、美觀、安全、可 靠，是否結(jié)合本公司制定的總體目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計，滿足使用要求，其審核 的主要內(nèi)容：A.建筑設(shè)計方案a）平面布置b）空間布置c）室內(nèi)裝飾d）門窗、幕墻布置e）建筑物理方面：/采光、環(huán)境/熱環(huán)境、隔熱、保溫的方式/ 聲環(huán)境/通風(fēng)0消防g）防火h）人防 i）環(huán)境工程B.結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 主要審核結(jié)構(gòu)方案的設(shè)計依據(jù)及設(shè)計參數(shù)；結(jié)構(gòu)方案的選擇（對 復(fù)雜的建筑體型有無概算及方案的比較）。安全度、可靠性、抗 震、抗風(fēng)是否符合要求

17、；主體結(jié)構(gòu)造型是否合理，是否與建筑相 協(xié)調(diào)；結(jié)構(gòu)材料的選擇是否考慮新技術(shù)、新工藝、新材料等等。 在確保質(zhì)量安全可靠的前提下選取最經(jīng)濟的方案。C.給水、排水工程設(shè)計方案主要審核給水方案的設(shè)計依據(jù)和設(shè)計參數(shù)；給水方案的選擇，應(yīng) 根據(jù)水源、用水量、給水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、冷卻循環(huán)水系統(tǒng)綜合 考慮，給水管線的布置和所需管材、設(shè)備的選擇等能否滿足規(guī)范 和要求，是否經(jīng)濟。排水工程主要審核排水設(shè)計方案的設(shè)計依據(jù) 和設(shè)計參數(shù)、排水方案的選擇是否能與市政管網(wǎng)有效對接；排水 管網(wǎng)的布置；所需設(shè)備、器材的選擇等CD.通風(fēng)空調(diào)設(shè)計方案主要審核通風(fēng)、空調(diào)方案的設(shè)計依據(jù)和設(shè)計參數(shù)；通風(fēng)、空調(diào)方 案的選擇；通風(fēng)管道的布置和所需

18、設(shè)備的選擇等是否合理并滿足 規(guī)范和使用要求是否經(jīng)濟。E.電氣工程設(shè)計方案主要審核機電方案的設(shè)計依據(jù)和設(shè)計參數(shù)、機電方案的選擇；供 電方案確定；動力線路的布置；備用電源方案選定；所需設(shè)備、 器材的選擇等。主要審核設(shè)計建筑物防雷類別是否符合國家規(guī)定及安全要求；審 核建筑物頂部防雷裝置及地下防雷接地裝置的設(shè)計方案是否符合 標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，還包括強弱電的防雷接地措施。F.通信工程設(shè)計方案主要審核通信方案的設(shè)計依據(jù)和設(shè)計參數(shù)；通信方案的選擇；通信線路 的布置；所需設(shè)備、器材的選擇等。G.消防工程設(shè)計方案主要審核消防設(shè)計方案是否符合消防規(guī)范，在滿足消防規(guī)范的前提下選 擇比較經(jīng)濟的方案。4）設(shè)計圖摩內(nèi)審核設(shè)計圖

19、紙是設(shè)計工作的最終成果，它又是工程施工的直接依據(jù)，所 以，設(shè)計階段質(zhì)量控制的任務(wù)，最終是要體現(xiàn)在設(shè)計圖紙的質(zhì)量上。因 此，對設(shè)計圖紙的審核，側(cè)重于設(shè)計的深度和采用的技術(shù)方案是否符合總 體與專業(yè)設(shè)計方案的要求以及專業(yè)之間是否有相互矛盾Ca）是否符合城市規(guī)劃方面的要求。如工程占地面積及界限；建筑紅 線、建筑層數(shù)及高度；主要造型與所在地區(qū)的環(huán)境協(xié)調(diào)等。b）是否符合法定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。如對安全、消防、人防、衛(wèi)生、防 震、三廢治理等方面是否符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。室內(nèi)外地面的標(biāo) 高確定是否會盲目加大投資。c）有關(guān)專業(yè)設(shè)計的審核。如對供水、排水、供電、供熱、供氣、交 通道路、通信、智能化等專業(yè)設(shè)計，應(yīng)主要審核是否

20、與工程所在 地區(qū)的各項公共設(shè)施相銜接等。A.建筑1）總平面布置a）有無建筑工程規(guī)劃許可證及國土局的土地批準(zhǔn)書，規(guī)劃報建 方案審核書。b）本工程地形圖所采用的坐標(biāo)、高程系統(tǒng)及其與城市坐標(biāo)系統(tǒng) 的換算關(guān)系。c）本工程與當(dāng)?shù)厮?、電、交通公共服?wù)設(shè)施的相關(guān)關(guān)系是否吻 合、協(xié)調(diào)。d）所示建（構(gòu)）筑物平面與單體建（構(gòu)）筑物是否一致。e）建筑物退縮間距是否符合有關(guān)規(guī)定要求。0場地標(biāo)高確定是否合理。g）公用配套設(shè)施布置及用地是否滿足要求。h）公建配套是否符合規(guī)劃設(shè)計批文要求。2）建筑設(shè)計a）戶型、單元組合、房間平臺尺寸能否符合采光通風(fēng)、防火要 求。b）建筑層數(shù)、層高、垂直交通的設(shè)置能否符合現(xiàn)行規(guī)范要求。c）門

21、窗、幕墻大小布置合理與否，是否符合適用、經(jīng)濟、美觀 要求。3）裝飾標(biāo)準(zhǔn)對特殊功能要求的房間是否滿足有關(guān)要求，如人防、防爆、隔聲等。B.結(jié)構(gòu)a）設(shè)計依據(jù)：荷載取值、結(jié)構(gòu)周期、振型、層間位移、總體位移、 地震、風(fēng)載確定。b）結(jié)構(gòu)選型：對復(fù)雜的建筑體型應(yīng)進(jìn)行試算及結(jié)構(gòu)方案的比較。c）繪出結(jié)構(gòu)草圖：對確定的結(jié)構(gòu)方案提供多層結(jié)構(gòu)平面布置圖；估 算主要承重構(gòu)件截面、新技術(shù)、新材料的選擇。d）提出可能采用的地基基礎(chǔ)方案，做出技術(shù)經(jīng)濟分析，在確保質(zhì) 量、安全的前提下優(yōu)選合適地基持力層和較經(jīng)濟的基礎(chǔ)方案。e）與建筑配合確定伸縮縫、沉降縫和抗震縫的尺寸和位置。0其它工種配合的特殊要求。C.給排水初步設(shè)計應(yīng)符合已經(jīng)

22、批準(zhǔn)的方案設(shè)計文件或設(shè)計任務(wù)書的要求。D.電氣a）審查用電負(fù)荷的設(shè)計依據(jù)和計算參數(shù)是否符合實際需要和有關(guān)規(guī) 范，核算用電總?cè)萘緾b）供電方案的選擇是否基本符合供電部門的有關(guān)規(guī)定，確定供電電 源的回路數(shù)（是單路還是雙回路高壓供電）是否根據(jù)用電負(fù)荷的 重要性和國家有關(guān)規(guī)定，用電負(fù)荷等級是否符合實際需要。c）供電電源選自何處，供電距離是否合適，電壓等級（是低壓、高 壓還是超高壓）選擇，供電線路的敷設(shè)方式（是架空還是埋地敷 設(shè)，是用電纜還是導(dǎo)線）是否符合經(jīng)濟、技術(shù)要求，備用電源的 選擇是否符合消防規(guī)定，備用電源的容量、型號選擇是否基本符 合實際需要和安全經(jīng)濟原則。d）變、配電房的數(shù)量、位置及結(jié)構(gòu)形式是

23、否經(jīng)濟合理。用電負(fù)荷有 無考慮功率因素補償，補償方式、補償容量及補償后的功率因數(shù) 多少是否經(jīng)濟合理。e）審查建筑物防雷保護等級的選擇是否正確.防雷接地線、防雷接 地裝置及防雷接地電阻值的確定是否符合有關(guān)規(guī)定。安全接地系 統(tǒng)中，配電系統(tǒng)及用電設(shè)備的保護接地方式（接零還是接地保 護）的確定是否合適，有無考慮等電位連接等安全措施。0主要設(shè)備、材料表是否符合要求，有無明確名稱、型號、規(guī)格、 品牌、單位數(shù)量是否符合施工合同的規(guī)定范圍。E.空調(diào)1）初步設(shè)計圖紙深度是否達(dá)到有關(guān)設(shè)計文件規(guī)定的深度，圖紙文件 是否齊全。2）空調(diào)、通風(fēng)、采暖、消防系統(tǒng)設(shè)計是否符合方案設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)和要 求，或符合方案審定意見，變動后

24、的系統(tǒng)審核相應(yīng)的概算文件， 投資控制有無突破限額。3）主要設(shè)備材料的選型是否齊全準(zhǔn)確，是否先進(jìn)、節(jié)能又經(jīng)濟實 用.是否符合主體工程的規(guī)模檔次。4）空調(diào)水管、風(fēng)管、暖氣管道走向布置是否合理,與其它專業(yè)有無 嚴(yán)重沖突，對建筑層高的影響，空調(diào)管井面積是否夠用，進(jìn)排風(fēng) 口對周圍環(huán)境有無不良影響。，施工圖設(shè)計的審取F.建筑除初步設(shè)計審查內(nèi)容外，要著重審核：a）總體布置是否符合初步設(shè)計批文要求。b）所示坐標(biāo)、標(biāo)高正確與否。c）豎向設(shè)計能否滿足施工要求深度。d）是否符合施工報建圖紙及審核意見。e）平面尺寸、標(biāo)高數(shù)據(jù)是否正確。0詳圖標(biāo)注是否正確、清楚，構(gòu)造做法是否經(jīng)濟、安全、合理、美 觀。G.結(jié)構(gòu)a）建筑結(jié)構(gòu)

25、安全等級、抗震設(shè)防列度、人防工程等級、抗?jié)B等級、 多構(gòu)件抗震等級是否經(jīng)濟合理。b）后澆帶的設(shè)置及施工要求是否合理。c）基礎(chǔ)形式是否根據(jù)地質(zhì)鉆探資料，充分利用地基承載力。d）結(jié)構(gòu)平面圖中梁的布置及梁柱的布置及梁柱定位是否與建筑協(xié) 調(diào)。e）玻璃幕墻、鋁合金窗等裝飾工程每套圖紙均應(yīng)附有計算書，并審 核計算的參數(shù)取值是否正確，構(gòu)造是否合理，是否滿足有關(guān)規(guī)范 的要求。H.給排水a(chǎn)）室外給水排水總平面圖及管道縱斷面圖、圖紙內(nèi)容應(yīng)包括：建筑 物輪廓、位置、坐標(biāo)、名稱等；給排水管道、消火栓、水泵接合 器、水表井、灑水栓、檢查井、雨水口等也應(yīng)在圖上標(biāo)明。如果 較復(fù)雜的給水管網(wǎng)，應(yīng)繪制給水節(jié)點圖。b）室內(nèi)給水排水

26、消防平面圖：圖紙內(nèi)容應(yīng)包括：與給排水、消防有 關(guān)的各層建筑平面圖；各種管道平面布置圖；底層給水排水圖 等。c）系統(tǒng)圖涉及到生活給水、熱水、熱回水、污廢水、雨水、消防給 水（消火柱、自動噴灑、水幕）等，均應(yīng)繪制系統(tǒng)圖和立管圖。d）局部設(shè)施圖：當(dāng)建筑物內(nèi)有提升、調(diào)節(jié)或小型局部給排水處理設(shè) 施時，應(yīng)繪制詳圖。e）詳圖：丸管道附件、設(shè)備、儀表及特殊配件需要加工而又無標(biāo)準(zhǔn) 圖可利用時，應(yīng)繪制詳圖。I.電氣a）電氣動力、照明、消防報警、弱電、電視裝置的平面布置是否合 理，有無根據(jù)裝飾標(biāo)準(zhǔn)及裝修圖的天花、室內(nèi)家具布置、窗臺高 低等實際情況作平面布置。b）電氣線路敷設(shè)方式（是采用三相五線制還是三相四線制敷設(shè)）

27、是 否合理。c）電氣管線的敷設(shè)方式（是明敷還是暗敷）是否經(jīng)濟合理。d）配管、配線材料（是鋼管還是塑料管、采用電線還是電纜、母線 槽）的選擇是否經(jīng)濟、合理。e）配電箱、開關(guān)、插座的安裝位置和高度規(guī)定是否一致，是否符合 安全技術(shù)規(guī)定，有無針對施工中存在的通病提出技術(shù)要求。D消防自動報警系統(tǒng)的設(shè)計是否符合已報消防局審批的消防文件規(guī) 定。g）弱電系統(tǒng)（電視、電話、防盜保安監(jiān)控、可視對講、門禁系統(tǒng)） 的設(shè)計是否符合公司確定的使用要求和售、購房協(xié)議書中的規(guī) 定。h）天面防雷裝置設(shè)計敷設(shè)方式是否符合安全要求，是否經(jīng)濟、合 理。i）電氣系統(tǒng)圖及電氣管線布置圖有無按規(guī)定要求繪制；是否安全、 經(jīng)濟、合理。j）設(shè)備

28、、材料及燈具有無根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)及房屋購售合同的規(guī)定選 用；是否符合樓房的檔次高低和經(jīng)濟實用的原則。J.暖通空調(diào)a）審核圖紙的設(shè)計深度是否達(dá)到文件要求的設(shè)計深度，圖紙目錄、 設(shè)計說明、系統(tǒng)圖、大樣圖、設(shè)備材料表等是否齊全，圖幅大 小、圖紙比例是否符合公司文件要求。b）審核設(shè)計總說明和系統(tǒng)圖，看施工圖系統(tǒng)設(shè)計是否符合初步設(shè)計 的標(biāo)準(zhǔn)和要求，有無較大的變動，如有，理由是否合理，有無明 確的依據(jù)，是否經(jīng)過有關(guān)審批手續(xù)變動，有無顯著增加投資。C）審核設(shè)計總說明，看設(shè)計選用設(shè)備材料有無違反規(guī)范，是否符合 初步設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)和要求，是否與主體建筑的規(guī)模、檔次相稱，有 無超標(biāo)。d）審平、剖面圖。審核空調(diào)設(shè)備選型是否

29、滿足使用要求（冷量、風(fēng) 量、余壓等是否滿足使用要求），審核水管、風(fēng)管布置走向是否 合理，風(fēng)管、水管截面尺寸是否合理，風(fēng)速、水流速有無超標(biāo)， 審核剖面圖、安裝大樣圖是否能滿足施工需要。e）審核圖紙繪制標(biāo)注有無錯、漏、平剖面圖有無與總說明和系統(tǒng)圖 矛盾等C六、設(shè)計變更（-）設(shè)計變更流程示意圖（-）流程說明1、目的為了明確相關(guān)單位、有關(guān)部門和崗位在設(shè)計變更中的職責(zé)權(quán)限和接口關(guān)系，加強施工 期間設(shè)計變更的流程管理，降低因設(shè)計變更而導(dǎo)致的工程造價增加和進(jìn)度延遲，確保工程 造價和進(jìn)度在預(yù)期目標(biāo)的控制范圍內(nèi)，特制定本程序。2、適用范圍本程序適用于施工期間的所有設(shè)計變更的流程管理。按照設(shè)計變更的提出方的分,設(shè)

30、計變更分為:a） A類變更 公司和/項目管理部/工程部為改進(jìn)設(shè)計而提出的變更b） B類變更施工單位提出的變更c） C類變更客戶提出的變更d） D類變更設(shè)計單位（發(fā)現(xiàn)設(shè)計有錯誤或失誤后）提出的變更3、職責(zé)分配工程部各專業(yè)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類變更意見；各類變 更進(jìn)行造進(jìn)度評審（初審）；工程部經(jīng)理提出A類變更；簽署B(yǎng)類變更意見；各類變 更進(jìn)行進(jìn)度評審；成本組各專業(yè)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意 見；對各類變更進(jìn)行造價評審（初審）；成本組組長提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意 見；對各類變更進(jìn)行造價評審；設(shè)計組各專業(yè)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意 見，將設(shè)

31、計變更與設(shè)計組組長會簽；設(shè)計經(jīng)理助理提出A類變更；簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意 見；進(jìn)行“進(jìn)度和造價關(guān)聯(lián)性評審”（初審）， 將設(shè)計變更與總工會簽并報項目管理部經(jīng)理審 批；營銷組組長提出A類、C類變更；將和小業(yè)主購房合同直 接有關(guān)變更通知客戶。項目管理部經(jīng)理進(jìn)行“進(jìn)度和造價關(guān)聯(lián)性評審1審批設(shè)計變更；通知設(shè)計組發(fā)放變更給工程部實施變更。總經(jīng)理提出A類變更；審批重大變更。施工單位提出B類變更；實施變更。監(jiān)理公司簽署B(yǎng)類變更意見；監(jiān)督施工單位實施變更。設(shè)計單位提出D類變更，參與進(jìn)行“技術(shù)評審1按照要 求完成設(shè)計變更。4、詳細(xì)說明1）公司鼓勵為了改進(jìn)設(shè)計而提出的A類設(shè)計變更，經(jīng)核算.設(shè)計變更有利于 降低造

32、價、促進(jìn)銷售、縮短工期.公司將給予提出設(shè)計變更意見者一定的 獎勵。2）初步評審對于B類變更，現(xiàn)場工程師須初步評審。現(xiàn)場工程師認(rèn)為不合理 的，可予以否決；現(xiàn)場工程師認(rèn)為可行的，可簽署變更意見，并提交設(shè) 計變更申請書。對于C類變更，公司原則上不受理。當(dāng)客戶或銷售代理 公司代表客戶多次或強烈提出要求時，項目管理部營銷組長初步評審.認(rèn) 為不合理的，可予以否決；認(rèn)為可行的，可簽署變更意見，并提交設(shè)計 變更申請書。設(shè)計變更申請書包括：變更的理由，時間要求，有關(guān) 資料等。設(shè)計變更申請書應(yīng)由申請人提交給部門主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，提 交項目管理部設(shè)計組,項目管理部設(shè)計組組織成本、工程、營銷及總工會 簽，提交項目管理部

33、經(jīng)理審批后，實施變更。變更未引起結(jié)構(gòu)安全、立面 效果、進(jìn)度、造價發(fā)生等變化，可以口頭申請，現(xiàn)場決定變更，無須上 報。否則，必須按以上規(guī)定報批。3）進(jìn)度評審a）工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行“進(jìn)度評審”。b）工程部各專業(yè)工程師及部門負(fù)責(zé)人在接到設(shè)計變更申請書后，在2日內(nèi)完成 “進(jìn)度評審”，填寫設(shè)計變更評審意見。評審結(jié)論認(rèn)為不合理、不必要的或 設(shè)計變更會導(dǎo)致嚴(yán)重延遲工期的，可予以否決，退回申請人；如果認(rèn)為可行的， 簽署“進(jìn)度評審”變更意見，并提交項目項目管理部設(shè)計組。4）造價評審a）成本組各專業(yè)工程師及成本組組長負(fù)責(zé)進(jìn)行“造價評審”。b）成本組在接到設(shè)計變更申請書和設(shè)計變更評審意見后在2日內(nèi)完成“造 價評審”初審

34、，填寫設(shè)計變更評審意見。評審結(jié)論認(rèn)為不合理、不必要的， 或設(shè)計變更會導(dǎo)致大幅度增加造價的，可予以否決，退回申請人；如果認(rèn)為可行 的，簽署“造價評審”初審意見。5）造價與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評審a）項目管理部設(shè)計經(jīng)理助理負(fù)責(zé)進(jìn)行“造價與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評審”（初審），簽署初 審意見提交項目管理部經(jīng)理。b）項目管理部經(jīng)理在接到設(shè)計經(jīng)理助理設(shè)計變更申請書和設(shè)計變更評審意 見后2日內(nèi)完成“造價與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評審”，填寫設(shè)計變更評審意見。評 審結(jié)論為不合理、不必要的，或設(shè)計變更會導(dǎo)致嚴(yán)重增加造價的，可予以否決， 退回設(shè)計組：可行的，簽署“造價與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評審”變更意見，并簽發(fā)設(shè)計變 更。6）技術(shù)評審當(dāng)變更涉及到主要結(jié)構(gòu)、

35、平而布局、技術(shù)參數(shù)和功能、性能指標(biāo)的改變或人身安全及與相 關(guān)規(guī)范、規(guī)程、法律、法規(guī)要求違背時，應(yīng)對變更進(jìn)行技術(shù)性評審驗證。項目管理部設(shè)計 組負(fù)責(zé)牽頭進(jìn)行設(shè)計變更技術(shù)評審，設(shè)計組在接到設(shè)計變更申請書后，首先判斷和規(guī) 范規(guī)程及原設(shè)計有無沖突，必要時可以征詢設(shè)計院相關(guān)設(shè)計人員的意見,填寫設(shè)計變更評 審意見。評審結(jié)論認(rèn)為不合理、不必要的或設(shè)計變更會導(dǎo)致嚴(yán)重違反規(guī)范或設(shè)計院設(shè)計 人員明確不同意的,可予以否決，退回申請人：如果認(rèn)為可行的，簽署“技術(shù)評審”變更意 見，開始按流程實施。7）總經(jīng)理審批重大設(shè)計變更超過10天或造價超過3萬元的，項目管理部經(jīng)理可直接報請總經(jīng)理，征詢總 經(jīng)理的意見，以免因正常評審而導(dǎo)

36、致的工作延誤。但按以上程序評審結(jié)束后，須由總經(jīng)理 進(jìn)行最終確認(rèn)。（三）支持性文件七、招投標(biāo)與合同管理（-）招投標(biāo)流程示意圖（二）流程說明1、目的：2、詳細(xì)說明（三）支持性文件八、工程預(yù)、結(jié)算及進(jìn)度款管理（-）工程預(yù)算管理1）按工程相關(guān)節(jié)點控制，設(shè)計提供最后的施工圖紙和樣品后進(jìn)行預(yù)算 的編制。2）在編制預(yù)算的過程中，價格確認(rèn)要結(jié)合信息價并參照市場價確定。 主要材料市場價格有大幅度調(diào)整時（超過±10%時）預(yù)算也要進(jìn)行相 應(yīng)的調(diào)整。3）對所編制的土建及安裝等預(yù)算要進(jìn)行成本的拆分及經(jīng)濟指標(biāo)的分 析；以調(diào)整投資估算和積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)。4）對經(jīng)濟指標(biāo)偏大的項目要及時和設(shè)計、工程提出，進(jìn)行方案的修改

37、及優(yōu)化。5）所有預(yù)算資料必須整理與相應(yīng)圖紙一并歸檔。（二）工程結(jié)算管理1、工程結(jié)算流程示意圖2、流程說明：1）目的2）詳細(xì)說明：a）結(jié)算工程，需相關(guān)單位提供完整的完工驗收報告，并經(jīng)工程部 確認(rèn)簽字方可申報結(jié)算。b）施工單位上報結(jié)算清單，成本需根據(jù)相關(guān)圖紙、合同、施工工 序、現(xiàn)場簽證進(jìn)行審核。c）審核完畢后，需填寫工程審定單并走相應(yīng)的流程.d）對結(jié)算清單及相關(guān)圖紙、資料進(jìn)行歸檔。e）項目完工后，整理資料，匯總所有工程結(jié)算，進(jìn)行整體項目的 決算，對已完工程的結(jié)算進(jìn)行成本劃分及經(jīng)濟指標(biāo)分析，調(diào)整 投資估算。0項目資料進(jìn)行整理，歸檔。3、支持性文件（三）工程進(jìn)度款管理1、工程進(jìn)度款流程示意圖2、流程說

38、明：1）目的2）詳細(xì)說明：a）在施工工程，根據(jù)合同，對工程部門提供的形象進(jìn)度進(jìn)行復(fù) 核c合同清單的工程量（如沒有，則需重新編制），如和實際 無較大的偏差，根據(jù)工程已完的工程量劃定支付款。并對施工 單位申報的量價進(jìn)行審核來確定支付價款。b）所有的進(jìn)度款審批，由成本填寫工程款支付申請表，經(jīng)監(jiān)理公 司和工程部門現(xiàn)場確認(rèn)簽章并由公司領(lǐng)導(dǎo)核實后方予以支付 （如與合同不符，以合同為準(zhǔn)，不得與合同相背）。c）所有的工程款必須記錄在冊，工程.成本.財務(wù)等部門要定期溝通 核對，以免發(fā)生與工程進(jìn)度不一致或超付等情況。3、支持性文件九、工程施工管理1、流程示意2、目的：確保公司的工程項目進(jìn)度、質(zhì)量、安全、現(xiàn)場成本達(dá)

39、到預(yù)定的管理目標(biāo)， 嚴(yán)格過程管理和合同約束：嚴(yán)格建設(shè)成果驗收。3、 詳細(xì)說明：4、 支持性文件：a工程通知單、聯(lián)系單：b工程會議紀(jì)要C材料、設(shè)備進(jìn)場移交單d現(xiàn)場簽證表e工程款支付申請表f扣款通知單g竣工驗收表十、工程簽證管理1、流程示意2、目的：為了加強現(xiàn)場簽證審批管理，規(guī)范工作流程，切實有效地控制成本， 確保工程質(zhì)量和工程進(jìn)度，制定本實施辦法。3、職責(zé)a）工程部：工程主管代表只對現(xiàn)場發(fā)生工作量簽證具有有效性,不涉及到 單價的簽證,項目經(jīng)理負(fù)責(zé)對每周的施工簽證進(jìn)行抽查，抽查量不少于 20%,進(jìn)行現(xiàn)場簽證時必須對照有關(guān)合同條款（含清單附件）、原施工圖 紙及相關(guān)工作內(nèi)容慎重處理,交叉施工的簽證要把

40、握工作界面，避免費 用的重復(fù)計算。如是損壞重修工程的簽證需找出相應(yīng)破壞方開具相應(yīng)的 工程罰單。b）成本組：檢查工程組提供的附件材料，包括工程量簽證單、圖紙等；勘 察現(xiàn)場，了解審核內(nèi)容與實際情況是否一致；計算項目工程量，復(fù)核費 用。c）監(jiān)理工程師：只對現(xiàn)場發(fā)生工作量簽證具有有效性,不涉及到單價的簽 證,在審核施工簽證時，應(yīng)明確審核內(nèi)容（詳細(xì)做法）、工程量及工程 材料的品牌、型號、規(guī)格、配比等。4、詳細(xì)說明:D乙方在發(fā)生簽證時應(yīng)約監(jiān)理、工程部、成本組（隱蔽工程時）共同到現(xiàn) 場審核。簽證當(dāng)日必須帶統(tǒng)一表格并三方確認(rèn)工作內(nèi)容和工程量并簽 字。乙方有義務(wù)準(zhǔn)備齊全資料、圖紙等，有藍(lán)圖的必須在相關(guān)圖紙上做

41、簽證尺寸與做法修改。2）每月5日前，發(fā)包單位、承包單位應(yīng)就截止上月末已完工且手續(xù)完備的 設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證，核清造價送成本組復(fù)核.成本組在兩周內(nèi)將其結(jié) 清并和乙方核對，并將結(jié)果在每月25日前向成本委員會提交。3）年底時成本組將月結(jié)整理匯總年結(jié)算，進(jìn)入決算單的初步填寫。4）所有呈報及返回時間都要求有收發(fā)簽字認(rèn)可程序，施工單位的簽證辦理 時間逾期，監(jiān)理公司、項目管理公司、工程組、成本組有權(quán)不予認(rèn)可； 如若甲乙雙方在簽證費用產(chǎn)生分成歧意，不能及時返回，甲方應(yīng)向乙方 說明原因，并確定解決的時間,如遇緊急情況（如搶險等），或簽證金額 極小的（500元以下）,現(xiàn)場甲方代表可先作處理，但必須按審批程序 及時

42、補辦簽證手續(xù)。5、支持性文件：工程現(xiàn)場簽證表十一、營銷工作管理（-）營銷工作1、流程示意營銷工作流程時間節(jié)點工作內(nèi)容詳細(xì)部分策劃階段1總體營即廣思J薪蠹小售樓#包裝廣告策略擬! 開盤方案銷售階段I:x簽約、回款* dAt初始化登記辦理房產(chǎn)證、土地證2、詳細(xì)說明1）項目聽證會前：市場調(diào)研市場可行性調(diào)研分析報告）2）項目立項確定后：市場定位（項目定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、價 格定位）3）規(guī)劃設(shè)計階段：規(guī)劃設(shè)計建議（開發(fā)節(jié)奏、戶型、立面、庭院、配 套）4）規(guī)劃方案確定后：項目操作策劃（銷售推廣策劃、前期銷售工作計 劃）5）正式發(fā)售前3-6個月：銷售推廣實施（銷售準(zhǔn)備、廣告策劃,包裝策劃）6）樓花銷售

43、期：正式發(fā)售（銷售組織、信息反饋；合同按揭手續(xù)）7）樓花銷售期：銷售策略調(diào)整（上月銷售總結(jié)、下月銷售推廣計劃、階段 銷售總結(jié)及策略調(diào)整）8）入伙前1-3個月：尾盤促銷（尾盤促銷計劃.）9）正式入伙前7-20天：業(yè)主入伙（入伙組織、安排）10）銷售率達(dá)95%以上：項目銷售總結(jié)（項目銷售總結(jié)報告及客戶分析 報告）11）入伙1個月后：辦理業(yè)主房產(chǎn)證（房地產(chǎn)初始登記、辦理業(yè)主房產(chǎn)證）（-）銷售管理1 .策劃公司管理：1）項目銷售策略及執(zhí)行報告2）銷控安排3）廣告策略4）包裝策略5）媒體計劃以上各項目由甲方審核認(rèn)可后執(zhí)行（或委托執(zhí)行）；2 .代理銷售公司管理：1）具體價格表（包括銷售底價、表價、成交價）

44、2）銷售策略3）價格策略4）促銷方式5）銷售人員組織與培訓(xùn)計劃以上各項目由甲方審核認(rèn)可后執(zhí)行（或委托執(zhí)行）3 .媒體管理管理4 .銷售管理1）在正式銷售開始前，可采用內(nèi)部認(rèn)購（或內(nèi)部咨詢）方式進(jìn)行 市場試探市場反映，同時進(jìn)行市場預(yù)熱，為正式銷售累積客戶 資源。2）項目建設(shè)進(jìn)度達(dá)到法定要求，憑建設(shè)工程施工許可證和預(yù)售批 準(zhǔn)文件到當(dāng)?shù)胤抗芫址康禺a(chǎn)市場處領(lǐng)取商品房預(yù)銷售許可證， 銷售正式展開。（三）支持性制度、文件1、代理公司管理制度；2、配套表單、表格；3、月營度銷報告模板（四）定價流程1、定價流程示意2,交房流程a）交房流程示意部門物業(yè)管理中心物業(yè)管理中心財務(wù)部IUI,皿田士，領(lǐng)書處物業(yè)管理中心

45、1、前期介入工作內(nèi)容a）從物業(yè)管理角度，對項目的結(jié)構(gòu)設(shè)計和功能配置提出建議；b）搭建管理組織架構(gòu)、制定管理計劃與計算管理份額；c）制定管理工作流程及員工培訓(xùn)計劃；d）擬定物業(yè)管理文本（包括業(yè)主公約）；e）核對客戶物業(yè)費優(yōu)惠名單及數(shù)額；f）制定第一年度財務(wù)預(yù)算；2、施工安裝工作內(nèi)容a） 了解并審查各類設(shè)備的性能特點；b）掌握各管線連接、分布狀況；3、竣工驗收工作內(nèi)容a）質(zhì)檢綜合驗收完畢后，交付使用之前（入伙之前），進(jìn)行內(nèi)部 質(zhì)量驗收；b）制定各類設(shè)施的使用、維修、保養(yǎng)制度；（-）營銷部工作內(nèi)容1.移交客戶資料，協(xié)助客戶辦理入伙手續(xù)交出流程工作內(nèi)容備注本省“入白；而，以”業(yè)主的浦及打、 本息資料核

46、對業(yè)主身份繳納契稅、提供辦，,繳納物業(yè)管理 ， 佛 局而住戶 Mm 驗房、領(lǐng)取鑰匙交房完成b）支持性文件附：入戶通知書尊敬的業(yè)主：您好！首先恭祝您成為“春城花園”大家庭中的一員。您所購買的無錫市惠山 區(qū)春城花園文惠路商鋪，已達(dá)到了您與本公司簽定的無錫市商品房買賣合同約定的房屋交付條件。1、您辦理入戶的時間：2007年 9月 30日（星期 六）9: 0016: 00 為避免擁擠和節(jié)約您的寶貴時間，敬請您按照上述時間安排前來辦理入戶手 續(xù)。2、辦理入戶地點：春城花園物業(yè)管理中心3、溫馨提示：為了保證您順利辦理入戶手續(xù)，請仔細(xì)閱讀以下所有入戶資料。1）入戶條件敬請留意：辦理入戶前房款必須付清，按揭付

47、款的業(yè)主須借款到帳后 方可辦理入戶手續(xù)。2）入戶所需資料為了保證您順利入戶，請務(wù)必帶齊以下資料：> 本入戶通知書原件：> 應(yīng)帶好合同購房人的有效身份證明及復(fù)印件二份，如委托他人辦 理，需提供購房人簽字并蓋章的委托書及委托人與被委托人 身份證明原件、復(fù)印件二份：> 帶好合同購房人夫妻雙方戶口簿、結(jié)婚證、身份證原件與復(fù)印件 二份（如離婚，請帶好離婚證）> 帶好合同購房人私章（夫妻雙方或者多個共有人）> 購房人帶好個人免冠1寸照片2張> 帶好百大春城（一期）銷售預(yù)收款憑據(jù)；> 請帶備如下第4項“入戶手續(xù)費用”所載之款項（若以票據(jù)形式 付款的，請待票據(jù)實際到帳（交付三日后）辦理入戶手續(xù)）：4、春城