房地產(chǎn)估價案例與分析

1、房地產(chǎn)估價案例與分析1房地產(chǎn)估價案例與分析焦點房地產(chǎn)網(wǎng) 2003 年03月19日11:26案例1常熟市X X教育魔假中心房地產(chǎn)價值評估 報告常房評1990124001 一號報告說明一、項目名稱常熟市X X教育度假中心房地產(chǎn)價格評估二、委托方稱：常熟市XX教育度假中心法定代表人：XX住所：常熟市度假村聯(lián)系人：XX聯(lián)系電話：（略）三、估價方全稱：常熟市房屋評估所法定代表人：王江住所：常熟市環(huán)城南路58號聯(lián)系電話：0520 2791409王江國家房地產(chǎn)注冊估價師評估、審核王建中國家房地產(chǎn)注冊估價師現(xiàn)場查勘、 評估五、估價作業(yè)日期1999年1月22日至1999年1月25日致委托估價 函常熟市X X X

2、教育度假中心：常熟市房屋評估所接受貴方委托，根據(jù)委托 的內(nèi)容和特定的評估目的，遵循客觀、公正、實 事求是的原則，按照房地產(chǎn)價格評估規(guī)范和公允 的技術(shù)標準，對座落在常熟市調(diào)義歹度假村的委估房產(chǎn)進行了現(xiàn)場勘查和評定估算。 現(xiàn)將評估結(jié) 果函告如下：委估房屋共一處，屬鋼混結(jié)構(gòu)商業(yè)服務用 房，總建筑面積13 561平方米，在評估基準日 1999年1月2日的評估總值為人民幣3383萬元, 大寫人民幣叁仟叁伯捌拾叁萬圓整。特此函告常熟市房屋評估所法定代表人王江1999年1月25日估價師關于估 價報告的聲明我們鄭重聲明：1 .我們在本估價報告中陳述的事實是真實 的和正確的。2 .本估價報告中的分析、意見和結(jié)論

3、是我們 公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報 告中已說明的假設和限制條件的限制。3 .我們與本估價報告中的估價對象沒有利 害關系，也與有關當事人沒有利害關系或偏見。4 .我們依照中華人民共和國國家標準房 地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰 寫本估價報告。5;我們自接受估價委托之后，于1999年1 月22日，派出王江、王建中等評估人員，對本 估價報告中的估價對象進行了實地查勘， 取得了 委估房地產(chǎn)目前的真實狀況資料，并以此作為估 價的重要依據(jù)。6 .在本次估價報告撰寫過程中，沒有人對 本估價報告提供過重要專業(yè)幫助。常熟市房屋評估所房地產(chǎn)注冊估價師王江1999年1月25日估價 的假設和

4、限制條件1 .本報告提出的評估結(jié)果，是反映委估對 象在特定的評估目的下現(xiàn)行公開市場的公允價 值。僅適用于本次估價所確定的特定的評估目 的。本評估結(jié)果對用于其他方面客觀性沒做探 討。2 .本報告提出的評估結(jié)果。以委估房地產(chǎn)維 持現(xiàn)狀持續(xù)使用為前提。3 .本報告自評估基準日起，有效期限為一 年。在有效期限內(nèi)，如果房地產(chǎn)數(shù)量和價格標準 發(fā)生變化，并且對房地產(chǎn)評估價值產(chǎn)生明顯影響 時，委托方應聘請房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行調(diào)整或重 新確定其評估價值。4 .本報告出具的評估結(jié)果未考慮國家宏觀 經(jīng)濟政策發(fā)生變化及遇到自然力和其他不可抗 力時可能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響。 也沒有考慮特殊的交易情況，使交易方追加付出而

5、對房地產(chǎn) 價格所產(chǎn)生的影響。5 .委估房地產(chǎn)的權(quán)屬、范圍、面積等情況， 僅以委托方提供的房屋所有權(quán)證和和土地使用 證為依據(jù)，經(jīng)實地核對取其確認的合法部分。6 .實地勘查時，對房屋僅進行了一般性的 察看，并未進行結(jié)構(gòu)測試，不可能確定其內(nèi)部缺 損。7 .本次評估結(jié)果中未考慮委估房地產(chǎn)因委 托方擔保、欠債、信譽等可能影響其價值的因素8 .本次評估結(jié)果中未扣除委估房地產(chǎn)因轉(zhuǎn) 讓而可能產(chǎn)生的各種稅費。9 .本次評估結(jié)果中適當考慮了耐用裝修部 分的價值和房屋附屬物的價值。常熟市房屋評估所1999年1月25日房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方全稱：常熟市XX 教育度假中心法定代表人：XX住所：常熟市XX 度假村聯(lián)

6、系人：XX聯(lián)子電話：（略）二、估價方全稱：常熟市房屋評估所法定代表人：王江住所：常熟市環(huán)城南路58號聯(lián)系電話：0520 2791409三、估價對象常熟市X X X教育度假中心位于風光秀美、 波光粼粼的常熟昆承湖畔，占地4oo余畝，距蘇州市區(qū)29km,離元錫市中心48kn距常熟虞山 國家風景區(qū)15 km,風景點連片，交通十分便利。 該中心由上海市總工會承辦，是一個集療養(yǎng)、休 養(yǎng)、度假、教育、培訓、會務、旅游、娛樂、購 物為一體的綜合型場所，也是上海廣大職工和市 民及鄰近省市職工休養(yǎng)度假的重要基地。度假村 規(guī)模大，標準高，文化設施齊全，100余幢佇立 在波光湖色中的歐美式小別墅與酒店主樓， 每天

7、可同時接待3000人住宿、度假。文化娛樂中心、 健身康樂中心、水上活動中心項目眾多，令您留 連忘返。集娛樂、競技為一體的賽車及賽艇、摩 托艇俱樂部中，有目前華東地區(qū)最大的卡丁車賽 場。本次評估對象為常熟市x x x教育度假中 心所屬的文化娛樂中心（酒店主樓），該中心委 托專業(yè)酒店管理公司管理，是按國際三星級酒店 標準設計建造的，建筑總面積達13 561平方米， 各項設施服務堪稱上乘。其中主樓共6層，底樓 為快餐廳，2樓風味大餐廳及各間專業(yè)宴會廳， 3至6層為標準房、套房、豪華套房共 108間， 312座的豪華多功能影視廳及各類小型會議室， 能滿足各類商務洽談、學術(shù)講座及正規(guī)演出的需要；并且設有

8、桑拿、棋牌室、彈子房和迪斯科舞 廳等高檔娛樂項目。文化娛樂中心的商務中心、 美容美發(fā)廳、商場、停車場及則小時送餐等多種 服務項目均采用先進的專業(yè)系統(tǒng)管理。 配有中央 空調(diào)、程控電話、閉路電視、視聽系統(tǒng)、煙感報 答等設施。電話交換機、鍋爐、配電、供暖等均 為進口設備。酒店大堂高9m標準層每層高為 4成中庭2部三菱電梯可直達6層。酒店于1997 年建造及裝修,1998年下半年開業(yè)。整幢房屋 整體為鋼混結(jié)構(gòu)，總建筑面積13561平方米，整 個度假中心占地61 706.70平方米，為批租土地， 使用年限(1996-12-182046-12-17 )。其中該 文化娛樂中心(酒店主樓)占地約 23畝，現(xiàn)澆

9、 鋼筋混凝土柱、梁，門廳用進口大理石包柱，無 框的彈簧玻璃門，地坪及墻面鋪貼進口大理石， 2層餐廳為各式包廂，水泥地坪上鋪貼木地板， 夾板軟、硬包護墻，切片板窗門套，切片板凹凸 雙瞞木門。3閉6層為賓館客房部，按三星級賓 館要求進行裝演。四、估價目的 房地產(chǎn)抵押價值評估五、估價時點 1999年1月22日六、估價依據(jù)1 .委托人提供的固定資產(chǎn)明細表；2 .有關法律法規(guī)規(guī)定；3 .委托人提供的房屋所有權(quán)證等有關材料；4 .評估人員現(xiàn)場勘查和掌握的有關資料。七、估價原則遵循合法原則、最高最佳使用原則、估價時 點原則。八、估價方法從該酒店（文化娛樂中心）的建筑形象、投 資、功能、結(jié)構(gòu)材料、裝修材料、設

10、備等方面考 查，均可與本市華聯(lián)、虞城、虞山等三星級賓館 媲美。目前市場上尚無此類交易實例，所以采用 市場比較法無法評占其市場現(xiàn)值。該酒店從使用功能方面劃分，可以分為商 場、餐廳、酒店客房、會議廳、娛樂五個部分。 經(jīng)過分析。比較，對該酒店市值的評估，宜采用 收益法進行分部評估。另外采用成本法（土地部 分用市場比較法）進行校核。九、估價結(jié)果以上兩種方法評估出的價格分別為 3498.75 萬元和3423. 92萬元。考慮到本次評估目的是 作為抵押貸款之用，我們選擇二者中的較小值 3423.92萬元作為抵押房地產(chǎn)的預期市場價格。 委估房產(chǎn)在評估基準日的現(xiàn)時價格為 3423.92 萬元，取整為3424萬

11、元，大寫人民幣叁仟肆佰 貳拾肆萬圓整。十、估價人員王江常熟市房屋評估所國家注冊房地產(chǎn)估 價師王建中 常熟市房屋評估所國家注冊房地產(chǎn) 估價師卜一、估價作業(yè)日期1999年1月22日至1999年1月25日十二、估價報告應用的有效期限根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，評估有效期為評估基準日后 一年。即本評估報告書評估結(jié)果有效期為：1999 年1月22日至2000年1月21日。本評估目的 在評估基準日后一年內(nèi)實現(xiàn)時，要以評估結(jié)果作 為底價或定價依據(jù)。超過一年，需要重新進行評 估。十三、評估說明1 .權(quán)屬的界定以房屋所有權(quán)證為準。房屋 的建筑面積以權(quán)屬登記測量結(jié)果為依據(jù)，經(jīng)實地 核對，取其確認的合法面積。2 .本次評估結(jié)果僅

12、供確定其抵押貸款價值 時參考。常熟市房屋評估所1999年1月25日【案例分析】本評估報告采用了房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定 的估價報告的規(guī)范格式。本項目評估目的是房地產(chǎn)抵押價值評估， 應 采用公開價值標準本案例作了說明，因物業(yè)特殊 性無可比實例作參照，故不采用比較法，而采用 收益法和成本法兩種方法評估， 是合理的。但房 地產(chǎn)抵押價值評估應在估價報告中說明未來市 場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值 的影響，本報告未作說明。在應用收益法估價中，計算扣除項目年支出 中應包含經(jīng)營商業(yè)利潤，報告中沒有涉及。資本 化率（報告中稱還原利率）以安全利率十風險調(diào) 整率確定時，安全利率可選用同一時期的一年期 國債年習率或中國人民銀行公布的一年定期存 款年利率；風險