房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃程

1、房地產(chǎn)公司工程開(kāi)發(fā)策劃程序1.0目的和范圍：通過(guò)樓盤(pán)工程銷(xiāo)售策劃，制定合同評(píng)審、合同經(jīng)管的執(zhí)行流程，對(duì)整 個(gè)銷(xiāo)售運(yùn)作過(guò)程進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)管，確保公司具有滿(mǎn)足合同要求的能力，及時(shí)為客戶(hù)提 供滿(mǎn)意的服務(wù)，從而達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)的最大實(shí)現(xiàn)。適用于公司經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售過(guò)程經(jīng)管。2.0職責(zé)2.1 總經(jīng)理室：負(fù)責(zé)提供工程開(kāi)發(fā)總計(jì)劃；組織進(jìn)行合同評(píng)審；審核合同的法律符合 性；總經(jīng)理批準(zhǔn)銷(xiāo)售價(jià)格、合同及其合同的變更。2.2 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部：負(fù)責(zé)擬定年度銷(xiāo)售計(jì)劃及階段性工程銷(xiāo)售計(jì)劃；組織銷(xiāo)售價(jià)格的評(píng) 審；銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)的準(zhǔn)備；辦理工程統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、預(yù)售許可證；負(fù)責(zé)合同洽談、合同 簽訂以及合同變更的辦理；負(fù)責(zé)按揭貸款、工程產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記、客戶(hù)申請(qǐng)辦

2、理 分戶(hù)產(chǎn)權(quán)的辦理；。2.3 設(shè)計(jì)研發(fā)部：負(fù)責(zé)提供工程總平面圖、建筑施工圖；提供辦理統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、預(yù)售 許可證有關(guān)的圖紙、文件資料等；提供賣(mài)場(chǎng)裝修技術(shù)方案。2.4 工程材料部：負(fù)責(zé)提供辦理工程產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記、分戶(hù)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的圖紙、文件資 料等。2.5 財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部：參與銷(xiāo)售價(jià)格評(píng)審；合同評(píng)審；負(fù)責(zé)聯(lián)系銀行協(xié)調(diào)按揭貸款事宜 并簽訂監(jiān)管銀行協(xié)議；定金及房?jī)r(jià)款的收取；合同簽訂及變更的審核；辦理接 樓結(jié)清尾款、預(yù)存電費(fèi)換取存折。2.6 審計(jì)核算部：組織進(jìn)行成本估算，計(jì)算房屋面積，并于定價(jià)前傳遞經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部；負(fù) 責(zé)裝修費(fèi)用的審計(jì)。2.7 人力資源部：負(fù)責(zé)提供門(mén)牌證書(shū)。3.0工作流程總經(jīng)理室提供工程開(kāi)發(fā)總計(jì)劃經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售

3、部制定銷(xiāo)售計(jì)劃賣(mài)場(chǎng)和模型的準(zhǔn)備工作銷(xiāo)售價(jià)格的確定經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部編制銷(xiāo)售手冊(cè)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部組織銷(xiāo)售人員培訓(xùn)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部匯總和編制商品房買(mǎi)賣(mài)合同總經(jīng)理室審核合同經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部辦理預(yù)售許可證銷(xiāo)售人員和客戶(hù)進(jìn)行合同洽談J 一和客戶(hù)簽定合同經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部辦理相關(guān)手續(xù)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部發(fā)通知書(shū)，業(yè)主入住4.0流程說(shuō)明4.1 銷(xiāo)售價(jià)格的確定4.1.1 設(shè)計(jì)研發(fā)部在定價(jià)前50天向經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部提供工程總平面圖、單體戶(hù)型平 面圖以及規(guī)劃思路。4.1.2 審計(jì)核算部組織進(jìn)行成本估算，并于定價(jià)前傳遞經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部。4.1.3 審計(jì)核算部根據(jù)施工圖計(jì)算房屋面積，并于開(kāi)盤(pán)前 40天內(nèi)向經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部 提供面積表。4.1.4 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部在開(kāi)盤(pán)前10天根據(jù)上述

4、部門(mén)提供的資料并結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研情況 編制房屋價(jià)格草案。4.1.5 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部組織財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、審計(jì)核算部、設(shè)計(jì)研發(fā)部、總經(jīng)理室對(duì)價(jià)格 草案進(jìn)行評(píng)審。4.1.6 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部制作價(jià)格表，以請(qǐng)示單形式由財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、審計(jì)核算部、總經(jīng) 理室會(huì)簽，總經(jīng)理批準(zhǔn)定價(jià)。4.2 銷(xiāo)售手冊(cè)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部于開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月編制“銷(xiāo)售手冊(cè)”，內(nèi)容一般包括按揭貸款程序、商品房產(chǎn)權(quán)須知、工程簡(jiǎn)況、工程周邊簡(jiǎn)況、工程總平面圖、戶(hù)型平面圖，并 經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)使用。4.3 合同評(píng)審4.3.1 各相關(guān)部門(mén)把商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款內(nèi)容、對(duì)外宣傳承諾內(nèi)容提供給 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部。4.3.2 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部對(duì) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 條款、定購(gòu)商品房協(xié)議條款文本及對(duì)外 宣

5、傳承諾內(nèi)容進(jìn)行收集、匯總。4.3.3 總經(jīng)理室組織相關(guān)部門(mén)以會(huì)議或工作聯(lián)系函會(huì)簽形式對(duì)內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。4.3.4 銷(xiāo)售過(guò)程中 ，如客戶(hù)對(duì)合同條款有異議并提出反要約的，或由于客戶(hù)設(shè)計(jì)更改等原因須進(jìn)行合同補(bǔ)充約定的，由經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部收集客戶(hù)意見(jiàn)擬定補(bǔ) 充合同條款，并以書(shū)面請(qǐng)示單傳遞相關(guān)部門(mén)以會(huì)簽形式進(jìn)行合同補(bǔ)充評(píng) 審。4.3.5 總經(jīng)理批準(zhǔn)合同及對(duì)外宣傳的執(zhí)行。4.4 預(yù)售許可證辦理4.4.1 人力資源部持相關(guān)申報(bào)材料向市地名辦公室提出辦理門(mén)牌證書(shū)申請(qǐng)，并于預(yù)售前 60 日內(nèi)向經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部提供門(mén)牌證書(shū)。4.4.2 財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部在預(yù)售前50 日內(nèi)持董事會(huì)決議、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、資金投入證明、法人資格簽字留樣、財(cái)務(wù)

6、報(bào)表聯(lián)系銀行協(xié)調(diào)按揭貸款事宜并簽訂按揭貸款總協(xié)議及監(jiān)管銀行協(xié)議。4.4.3 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部于辦理工程預(yù)售許可證前以書(shū)面聯(lián)系單形式向相關(guān)部門(mén)索取所需 圖紙、文件資料，并確認(rèn)提供時(shí)間、份數(shù)等。4.4.4 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部持相關(guān)申報(bào)材料向產(chǎn)權(quán)處申請(qǐng)辦理預(yù)售工程統(tǒng)一標(biāo)識(shí)。4.4.5 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部持相關(guān)申報(bào)材料向房地產(chǎn)交易所預(yù)售科申辦房產(chǎn)預(yù)售許可證。4.4.6 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部取得房產(chǎn)預(yù)售許可證。4.5 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售4.5.1 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部組織規(guī)范工作制度，制定銷(xiāo)售組工作經(jīng)管辦法，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主任根 據(jù)經(jīng)管辦法監(jiān)督銷(xiāo)售員的服務(wù)質(zhì)量。4.5.2 銷(xiāo)售主任監(jiān)督銷(xiāo)售人員的服務(wù)質(zhì)量，并對(duì)不符合服務(wù)規(guī)范的銷(xiāo)售人員進(jìn)行教育并督促其改正；對(duì)重大

7、客戶(hù)投訴，把問(wèn)題的產(chǎn)生、經(jīng)過(guò)、結(jié)果進(jìn)行記錄 歸納總結(jié)，并報(bào)送客戶(hù)服務(wù)中心。4.5.3 銷(xiāo)售主任組織銷(xiāo)售員填寫(xiě)推薦表 ，并引導(dǎo)客戶(hù)填寫(xiě)客戶(hù)調(diào)查表。4.5.4 銷(xiāo)售主任根據(jù)銷(xiāo)售情況制作銷(xiāo)售一覽表及銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表，并根據(jù)銷(xiāo)售情況及時(shí)更新。4.5.5 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部前臺(tái)銷(xiāo)售人員接受客戶(hù)投訴，填寫(xiě)來(lái)電、來(lái)訪(fǎng)投訴建議登記表4.5.6 銷(xiāo)售主任將投訴問(wèn)題以請(qǐng)示單書(shū)面形式傳遞相關(guān)職能部門(mén)及客戶(hù)服務(wù)中 心，并給予跟蹤落實(shí)，并將辦理結(jié)果反饋至客戶(hù)服務(wù)中心。4.6 合同經(jīng)管4.6.1 合同洽談4.6.1.1 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員向客戶(hù)介紹房屋情況。4.6.1.2 客戶(hù)進(jìn)行口頭確認(rèn)。4.6.1.3 總經(jīng)理室對(duì)客戶(hù)要求合同條款修改的，

8、重新組織進(jìn)行補(bǔ)充合同評(píng)審。4.6.2 合同簽定銷(xiāo)售人員根據(jù)雙方確認(rèn)內(nèi)容與客戶(hù)簽訂合同，流程如下：客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)或跟蹤銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售人員根據(jù)客戶(hù)需求填寫(xiě)推薦表客戶(hù)交定金，由財(cái)務(wù)人員開(kāi)收據(jù)銷(xiāo)售人員憑收據(jù)填寫(xiě)購(gòu)房審核單并到主任處領(lǐng)取協(xié)議銷(xiāo)售人員填寫(xiě)客戶(hù)須知并按審核單填寫(xiě)協(xié)議內(nèi)容銷(xiāo)售主任審核并入檔客戶(hù)交齊首期款，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并遞交相關(guān)材料銷(xiāo)售主任審核并入檔經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部經(jīng)理及財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部復(fù)核簽字并蓋公章整理預(yù)售監(jiān)證材料并將合同送交易所辦理預(yù)售監(jiān)證客戶(hù)領(lǐng)取已經(jīng)監(jiān)證的合同4.6.3 合同變更當(dāng)合同不能正常履行時(shí)，經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部將按以下流程進(jìn)行合同的變更:客戶(hù)提出合同更改申請(qǐng)銷(xiāo)售人員了解情況，確認(rèn)變更內(nèi)容，請(qǐng)示主任銷(xiāo)

9、售人員同客戶(hù)溝通應(yīng)交費(fèi)用及注意事項(xiàng)客戶(hù)出具身份證明資料，確認(rèn)業(yè)主身份原業(yè)主到各部門(mén)確認(rèn)合同變更通知書(shū)相關(guān)內(nèi)容新業(yè)主在合同變更通知書(shū)上簽字認(rèn)可經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部審核并簽字財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部審核并簽字經(jīng)辦人員到房交所辦理合同變更手續(xù)4.7 客戶(hù)施工更改辦理4.7.1 銷(xiāo)售人員將客戶(hù)以書(shū)面形式提出的戶(hù)型更改上報(bào)銷(xiāo)售主任，并將內(nèi)容遞交設(shè)計(jì)研發(fā) 部。4.7.2 設(shè)計(jì)研發(fā)部對(duì)更改做出回復(fù)，及時(shí)傳遞給經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部。4.7.3 銷(xiāo)售人員將設(shè)計(jì)研發(fā)部的恢復(fù)及時(shí)向客戶(hù)反饋，并做好解釋。4.7.4 銷(xiāo)售人員取得客戶(hù)反饋意見(jiàn)，遞交設(shè)計(jì)研發(fā)部。4.7.5 銷(xiāo)售人員應(yīng)事先告知客戶(hù)因施工更改導(dǎo)致的面積差異，由客戶(hù)自行承擔(dān)。A、若造成面積差異

10、，遞交審計(jì)核算部核算。B、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部及時(shí)存檔其過(guò)程中的聯(lián)系單、確認(rèn)單及相關(guān)圖紙，并將設(shè)計(jì)變 更、客戶(hù)申請(qǐng)及最終處理結(jié)果傳達(dá)客戶(hù)服務(wù)中心。C、銷(xiāo)售人員應(yīng)注意反饋的及時(shí)性。4.8 按揭貸款辦理客戶(hù)交定金當(dāng)天銷(xiāo)售人員通知客戶(hù)準(zhǔn)備按揭貸款所客戶(hù)按合同約定時(shí)間提供按揭所需材料，產(chǎn)權(quán)經(jīng)辦人 提供監(jiān)證過(guò)的商品房預(yù)售合同客戶(hù)于按合同約定時(shí)間內(nèi)付清首期款，并攜帶銀行進(jìn) 帳單原件至財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部開(kāi)收據(jù)，財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部提供經(jīng)營(yíng) 銷(xiāo)售部銀行進(jìn)帳單銀行材料審核通過(guò)后，通知客戶(hù)攜帶有關(guān)材料到按揭 銀行辦理簽訂抵押、借款合同，同時(shí)繳納相關(guān)費(fèi)用所有材料留銀行辦理按揭貸款審批手續(xù)及交易所抵押監(jiān)訐手續(xù)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部按揭經(jīng)辦人至銀行領(lǐng)取借款合同并轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部存檔，銷(xiāo)售人員通知客戶(hù)至售樓部領(lǐng)取借款I(lǐng)合同并開(kāi)始每月還款 4.9 產(chǎn)權(quán)辦理4.9.1 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部于辦理工程產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記前以書(shū)面聯(lián)系單形式向相關(guān)部門(mén)索取所 需圖紙、文件資料，并確認(rèn)提供時(shí)間、份數(shù)等。4.9.2 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部產(chǎn)權(quán)經(jīng)辦人員在房屋竣工后持申報(bào)材料向產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處申請(qǐng)辦理房 產(chǎn)預(yù)先登記。4.9.3 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部產(chǎn)權(quán)經(jīng)辦人員取得產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記手續(xù)。4.10 分戶(hù)產(chǎn)權(quán)辦理4.10.1 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部通知客戶(hù)辦理分戶(hù)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。4.10.2 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部與客戶(hù)簽定增減面積補(bǔ)充合同。4.10.3 財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部與客戶(hù)辦理增減面積增退款，并