物業(yè)維修管理制度

1、日常報(bào)修規(guī)程一、目的為標(biāo)準(zhǔn)日常保修程序,提升維修效率,特制定本規(guī)程.二、適用范圍適用于小區(qū)所轄物業(yè)內(nèi)業(yè)主委托和治理處報(bào)修的處理.三、責(zé)任1小區(qū)維修組負(fù)責(zé)報(bào)修事項(xiàng)的維修.2小區(qū)治理處負(fù)責(zé)維修結(jié)果的驗(yàn)證,以及對(duì)業(yè)主委托維修工程的回訪.四、操作規(guī)程維修類別：維修類別分急修、小修、二種.急修要求維修工在接到報(bào)修15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),8 小時(shí)內(nèi)修復(fù),假設(shè)不能,要有緊急處理舉措,并對(duì)報(bào)修人做出合理解釋,做出限時(shí)承諾.小修要求2日內(nèi)修復(fù),特殊情況必須做出說(shuō)明和限時(shí)承諾.1、急修：凡符合以下條件的屬于急修：A.水管迸裂或破損；B,下水管道阻塞導(dǎo)致污水外溢；C.電路故障,存在觸電危險(xiǎn)或漏電現(xiàn)象；D.生活水泵,電梯

2、故障；E.熱水管路迸裂或破損等.2、小修：凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞,保持房屋原來(lái)完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工 程.如墻體裂縫修補(bǔ),管路、電路小型調(diào)整等.五、維修流程1、業(yè)主向治理處 或口頭報(bào)修,治理處應(yīng)予以記錄、約定維修時(shí)間,并填寫“維修 單.“維修單 一式兩聯(lián),一聯(lián)存底,一聯(lián)報(bào)維修組維修.維修單上應(yīng)注明業(yè)主報(bào)修時(shí) 問(wèn)、內(nèi)容、維修類別以及約定時(shí)間.2、維修組收到維修單后派員維修,并同時(shí)填寫“ 效勞聯(lián)系單3、上門維修時(shí)應(yīng)注意禮節(jié)禮貌、效勞標(biāo)準(zhǔn).4、維修完畢后維修人員應(yīng)在維修單上填寫維修時(shí)間、 耗用材料等內(nèi)容,并請(qǐng)業(yè)主在“服 務(wù)聯(lián)系單上簽字驗(yàn)收.5、維修人員憑“效勞聯(lián)系單報(bào)請(qǐng)治理處人員驗(yàn)收.治

3、理員應(yīng)對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪,報(bào)修工程雖修復(fù)但業(yè)主對(duì)效勞態(tài)度不滿意的應(yīng)在維修單上注明.6、維修延時(shí)的由維修人在“維修單上注明延時(shí)原因.未能修復(fù)的,維修組應(yīng)做返工 處理.六、報(bào)修流程圖5.1 業(yè)主委托維修流程圖5.2 治理處委托維修流程圖6記錄?維修單?有償/委托效勞聯(lián)系單?3.2 住戶室內(nèi)安裝/維修規(guī)程1目的標(biāo)準(zhǔn)住戶室內(nèi)安裝/維修程序,保證高效率、高質(zhì)量地完成住戶室內(nèi)安裝/維修工作 2適用范圍適用于公司管轄范圍內(nèi)住戶室內(nèi)的安裝/維修工作.3責(zé)任3.1 小區(qū)治理處負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)安裝/維修工作驗(yàn)證和回訪.3.2 小區(qū)維修組主管負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)安裝/維修工作的組織實(shí)施.特殊維修工程如： 電表維修、水表維修、煤氣熱

4、水器維修、電熱水器維修那么由維修組主管負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)公司組織維修.3.3 維修組員工具體負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)的安裝/維修工作.4操作規(guī)程4.1 維修工進(jìn)住戶家進(jìn)行安裝/維修時(shí)的根本要求4.1.1 維修組員工進(jìn)行住戶室內(nèi)安裝/維修時(shí),要注意禮節(jié)禮貌具體應(yīng)做到如下幾點(diǎn)：a自覺(jué)維護(hù)公司及住戶的權(quán)益,不做損害公司名譽(yù)的事；b不能不懂裝懂,遇到疑難問(wèn)題要如實(shí)、詳細(xì)地匯報(bào)給維修組主管,請(qǐng)求支援解 決；c安裝/維修開(kāi)始前,如屬有償效勞的,應(yīng)事先向住戶說(shuō)明,并征得住戶同意.4.1.2 維修組員工進(jìn)行住戶室內(nèi)維修時(shí)應(yīng)征詢住戶意見(jiàn), 盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣, 如有改動(dòng)應(yīng)征得住戶的同意方可進(jìn)行. 如果不能滿足住戶的要求

5、,那么應(yīng)向住戶解釋清楚 并表示歉意,盡量取得住戶的諒解.4.1.3 維修組員工進(jìn)行住戶室內(nèi)安裝/維修前,首先應(yīng)設(shè)計(jì)好方案或者進(jìn)行仔細(xì)檢測(cè)、 判斷出故障部位元器件.嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂換,以免造成不必要的返工或引起 住戶投訴.4.1.4 維修組員工接到住戶室內(nèi)安裝/維修通知單后,應(yīng)在15分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好安裝/維修 所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品塑料袋、干凈抹布等 ,按與住戶約 定的時(shí)間提前5分鐘趕到特殊情況除外.特殊情況需急修的,應(yīng)在15分鐘內(nèi)趕到.4.1.5 維修組員工來(lái)到住戶門前,應(yīng)先按門鈴3次左右,如無(wú)門鈴時(shí)可用手輕輕敲 門.見(jiàn)到住戶時(shí)要先問(wèn)好,簡(jiǎn)潔說(shuō)明事由征得住戶同意前方可進(jìn)入室

6、內(nèi)進(jìn)行安裝 /維修.4.1.6 維修組員工進(jìn)行安裝/維修前應(yīng)做好相應(yīng)的施工準(zhǔn)備,要把有礙操作的物品小心 移開(kāi),并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好用塑料布廢報(bào)紙等.安裝/維修時(shí)盡 量使噪音降到最低限度,嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧.4.1.7 進(jìn)入住戶室內(nèi),應(yīng)按公司規(guī)定在鞋上套一次性干凈鞋套方可進(jìn)入住戶室內(nèi).4.2 室內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修4.2.1 日光燈維修日光燈維修要求應(yīng)：a檢查測(cè)量日光管兩端電壓是否正常,如不正常那么應(yīng)檢修開(kāi)關(guān)；b檢查啟輝器管腳接觸是否良好,否那么應(yīng)整修啟輝器座；檢查啟輝器電容是否已 擊穿,玻璃管是否已發(fā)黑,如是那么更換一個(gè)啟輝器；c檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷,如是那么應(yīng)

7、更換同規(guī)格的光管；d檢查日光管管腳是否接觸良好,否那么應(yīng)整修日光管管座,整修后達(dá)不到要求的應(yīng)更換；e檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現(xiàn)象,如是那么應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的鎮(zhèn)流 器；f)維修工作完成后應(yīng)開(kāi)燈試驗(yàn),日光管閃爍應(yīng)不超過(guò) 3次就能點(diǎn)亮,否那么應(yīng)重新 檢修,直至故障排除.4.2.2 開(kāi)關(guān)維修開(kāi)關(guān)維修要求應(yīng)：a) 計(jì)算用電負(fù)荷,如已超載那么要求住戶相應(yīng)減少負(fù)荷,否那么應(yīng)申請(qǐng)?jiān)鋈荩籦) 拉下總電源開(kāi)關(guān),用萬(wàn)用表檢查有無(wú)短路故障,如有那么應(yīng)先對(duì)疑心點(diǎn)進(jìn)行檢查, 然后再逐一檢查,直至故障排除；c) 拉下總電源開(kāi)關(guān),用500V搖表檢查線路絕緣情況,如果搖表指針“抬不起頭 那么說(shuō)明線路漏電,此時(shí)應(yīng)逐條線

8、路檢查,直至故障排除；d) 故障全部排除后,換上一個(gè)同規(guī)格的開(kāi)關(guān)；e) 試驗(yàn)開(kāi)關(guān)應(yīng)開(kāi)閉正常.4.2.3 電表維修電表維修要求應(yīng)：a) 計(jì)算住戶是否超載用電,如是那么要求住戶增容；b) 對(duì)電表加負(fù)載試驗(yàn),如有以下任意一種情況那么應(yīng)更換一個(gè)經(jīng)供電局校驗(yàn)后合格 的電表；電表不轉(zhuǎn)、電表轉(zhuǎn)得異?？旎蚵?、電表里面冒煙、電表接線住燒穿；c) 電表安裝應(yīng)方正牢固、無(wú)傾斜、無(wú)松動(dòng),注意進(jìn)、出線的正確接法；d) 安裝完畢后進(jìn)行通電實(shí)驗(yàn),電表應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活,無(wú)異常噪音；e) 會(huì)同公共事務(wù)部治理員做好新舊電表底數(shù)的記錄.4.2.4 水嘴、閘閥維修水嘴、閘閥維修要求應(yīng)：a) 關(guān)掉水嘴、閘閥前的閥門,排空管內(nèi)的水,拆下水嘴或

9、閘閥；b) 擰開(kāi)水嘴或閘閥,加密封膠墊損壞那么應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的密封膠墊；如閥桿磨損嚴(yán)重那么應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的水嘴或閘閥；c) 在水嘴或水管螺牙段纏繞水膠布(順時(shí)針?lè)较?,裝上水嘴或閘閥；d) 開(kāi)水試驗(yàn),螺牙連接處應(yīng)不滲水,開(kāi)關(guān)水嘴或閘閥應(yīng)靈活,水嘴或閘閥關(guān)水后 應(yīng)不漏水.4.2.5 水表維修水表維修要求應(yīng)：a) 關(guān)閉水表前的閘閥,排空管內(nèi)的水,拆下水表；b) 拆開(kāi)水表,檢查濾網(wǎng)是否被臟物堵住,如是那么應(yīng)去除臟物；清潔水表讀數(shù)盤,重新裝配好水表.如水表如齒輪磨損嚴(yán)重應(yīng)更換一個(gè)新水表；c) 裝回水表,應(yīng)注意放好兩端密封膠圈,水表的水流方向應(yīng)與供水方向一致.水表安裝應(yīng)牢固無(wú)松動(dòng)、水平無(wú)傾斜；d)

10、水表安裝完畢后進(jìn)行通水試驗(yàn),接頭處應(yīng)不滲水,水表應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活；e) 會(huì)同公共事務(wù)部治理員做好新舊水表啟用底數(shù)的記錄.4.2.6 煤氣熱水器維修煤氣熱水器維修要求應(yīng)：a) 開(kāi)機(jī)時(shí)不著火： 檢查電池電壓是否足夠,如果不夠那么應(yīng)更換同規(guī)格的電池； 如果開(kāi)機(jī)能夠聽(tīng)到“吱吱的打火聲,那么說(shuō)明打火局部正常否那么應(yīng)更換電子打 火總成； 檢查氣路局部：一種情況是檢查煤氣瓶?jī)?nèi)是否有煤氣或煤氣閥門是否擰開(kāi)；第二種情況是檢查煤氣電磁閥是否卡住,如是那么應(yīng)拆開(kāi)電磁閥檢修(擦除臟物、加潤(rùn)滑油).b) 開(kāi)機(jī)時(shí)有“嶗的爆炸聲： 先關(guān)閉煤氣瓶閥門；用電風(fēng)筒吹干局壓打火線； 調(diào)整點(diǎn)火間隙； 開(kāi)機(jī)時(shí)如能聽(tīng)到清脆的電磁閥動(dòng)作聲響,那

11、么說(shuō)明電磁閥工作正常,否那么應(yīng)擰開(kāi)電磁閥修理(加潤(rùn)滑油、擦除臟物)； 翻開(kāi)煤氣瓶閥門,開(kāi)機(jī)點(diǎn)火正常,反復(fù)試 35次.c) 燃燒火焰為紅色應(yīng)去除空氣進(jìn)氣門臟物；d) 先導(dǎo)閥門限制的煤氣熱火器維修：開(kāi)機(jī)時(shí)先導(dǎo)閥處未點(diǎn)火此時(shí)應(yīng)修理先導(dǎo)閥；開(kāi)機(jī)電先導(dǎo)閥處點(diǎn)火,但主電磁閥打不開(kāi),不能正常點(diǎn)火.此時(shí)應(yīng)拆修主電磁 閥(活動(dòng)閥芯屢次,去除污物).4.2.7 煤氣灶維修煤氣灶維修要求應(yīng)：a) 開(kāi)機(jī)不著火：開(kāi)機(jī)時(shí)如點(diǎn)火電機(jī)無(wú)火花那么說(shuō)明壓電陶瓷損壞,此時(shí)應(yīng)更換點(diǎn)火器總成；去除空氣進(jìn)氣門臟物.b) 燃燒火焰為紅色： 清潔爐頭管路及爐頭臟物； 去除空氣進(jìn)氣門臟物.c )漏煤氣： 如軟管接頭處漏氣那么應(yīng)整改處理接頭處；

12、 如點(diǎn)火器總成漏煤氣那么應(yīng)拆換點(diǎn)火器總成.4.2.8 坐廁水箱維修坐廁水箱維修要求應(yīng)：a) 水箱浮球閥漏水：用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏,那么應(yīng)高速浮球閥桿陰位螺釘；用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏那么應(yīng)修整浮球閥封水位置；整修后如仍漏水那么應(yīng)更換水箱配件總成.b) 水箱出水膠塞漏水：調(diào)整膠塞位置；如膠塞已老化或變形那么應(yīng)更換膠塞.4.2.9 電熱水器維修電熱水器維修要求應(yīng)：a) 開(kāi)關(guān)跳制：電熱棒生銹或老化導(dǎo)致漏電,此時(shí)應(yīng)更換同規(guī)格的電熱棒；如是開(kāi)關(guān)本身質(zhì)量問(wèn)題那么應(yīng)更換同規(guī)格的開(kāi)關(guān).b) 電熱水器不能熱水,如經(jīng)查是電熱棒燒斷,此時(shí)應(yīng)更換一根同規(guī)格的電熱棒.4.2.10 抽油煙機(jī)維修抽油煙機(jī)維修

13、要求應(yīng)：a) 檢查電容是否變形、膨脹或爆裂,如是那么應(yīng)更換統(tǒng)一規(guī)格的電容；b) 檢查電動(dòng)機(jī)是否漏電,如是那么應(yīng)更換一個(gè)同型號(hào)規(guī)格的電動(dòng)機(jī)；c) 檢查電動(dòng)機(jī)軸是否阻滯難轉(zhuǎn)動(dòng),如是那么應(yīng)對(duì)波絲加潤(rùn)滑油；d) 檢查電動(dòng)機(jī)溫度保護(hù)器是否燒壞,如燒壞那么直接短接溫度保護(hù)器.4.2.11 空調(diào)器的維修空調(diào)器的維修要求應(yīng)：a) 詢問(wèn)住戶關(guān)于空調(diào)器的故障情況；b) 檢查空調(diào)器有無(wú)異常聲響、有無(wú)異常氣味,如有那么應(yīng)查找出具體故障部位并進(jìn)行相應(yīng)的整改；c) 觀察電器元件、接線頭有無(wú)燒焦或松脫,如有那么應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)整改；d) 觀察管路接頭處有無(wú)油污,如有那么說(shuō)明此部位泄漏,此時(shí)應(yīng)將接頭擰緊；e) 用手摸吸氣管,如果感

14、覺(jué)吸氣管溫度跟環(huán)境溫度差不多,那么說(shuō)明空調(diào)器制冷劑不夠,此時(shí)應(yīng)查找出制冷劑泄漏部位并排除,然后再充注制冷劑；f) 觀察毛細(xì)管出口和蒸發(fā)器入口局部如有結(jié)霜,而其他部位有少量凝露或枯燥無(wú)露,那么說(shuō)明空調(diào)器制冷劑不夠,系統(tǒng)有泄漏,此時(shí)應(yīng)查找除泄漏部位并排除；g) 用手摸枯燥過(guò)濾器,正常適應(yīng)比環(huán)境溫度稍高,如果手摸枯燥過(guò)濾器有發(fā)涼的感覺(jué),那么說(shuō)明枯燥過(guò)濾器臟堵,此時(shí)應(yīng)更換枯燥過(guò)濾器；h) 用復(fù)合壓力表測(cè)量空調(diào)器上下壓力,如果低壓低于 0.4Mpa,那么說(shuō)明空調(diào)器有泄 漏,此時(shí)應(yīng)查找出故障部位并排除.空調(diào)器正常時(shí)的上下壓為(30C時(shí))：低壓為0.49 0.54 Mpa,高壓為 1.17 1.37 Mpa

15、；i) 用鉗形表測(cè)量運(yùn)轉(zhuǎn)電流,比擬測(cè)量值與額定值是否有較大的偏差,如有那么應(yīng)分析產(chǎn)生的原因,并排除故障；j) 全部工作完成后,啟動(dòng)空調(diào)器試運(yùn)轉(zhuǎn),仍有故障那么應(yīng)繼續(xù)查找原因直至故障排除.4.3 空調(diào)器的安裝4.3.1 窗式空調(diào)器安裝窗式空調(diào)器安裝步驟應(yīng)：a) 在窗口或墻壁上開(kāi)一個(gè)孔(如果有預(yù)留孔那么不用重開(kāi)),其孔的大小由空調(diào)器的外形尺寸決定；b) 根據(jù)空調(diào)器的外形尺寸,用40x 40mm勺鋁角鋼制作一個(gè)支撐架；c) 根據(jù)支撐架螺栓孔位置用沖擊鉆在墻壁上鉆孔,用膨脹螺栓固定支撐架；d) 將窗式空調(diào)器安裝在支撐架上,務(wù)必使窗式空調(diào)器外殼室內(nèi)側(cè)比室外高510mme) 窗式空調(diào)器的室外局部的上面應(yīng)裝一

16、塊傾斜的遮陽(yáng)板伸出窗式空調(diào)器約20mmf) 用軟泡或硬泡絕緣材料塞住空調(diào)器四周空隙并在四周打上玻璃膠；g) 試運(yùn)轉(zhuǎn)窗式空調(diào)器,確認(rèn)一切正常.4.3.2 分體式空調(diào)器的安裝分體式空調(diào)器安裝步驟應(yīng)：a) 根據(jù)室外機(jī)的外形尺寸,用40x 40mmi勺鋁角鋼制作一個(gè)支撐架(應(yīng)考慮室外機(jī)距墻為250mnJ宜)；b) 打墻洞,墻洞的大小以能穿過(guò)連接管的護(hù)管為原那么,墻洞應(yīng)向室外側(cè)向下傾斜；c) 室內(nèi)機(jī)組的安裝： 用水平儀測(cè)量掛板是否平直,如平直那么根據(jù)掛板上固定螺栓孔的位置在內(nèi)墻上 作出相應(yīng)的記號(hào)； 根據(jù)記號(hào)在內(nèi)墻上用沖擊鉆鉆孔,在孔內(nèi)裝入膠粒； 重新用水平儀測(cè)定掛板是否平直,平直后用螺栓固定掛板； 掛上

17、室內(nèi)機(jī)組,務(wù)必使室內(nèi)機(jī)組平直、牢固.d) 室外機(jī)的安裝： 根據(jù)支撐螺栓孔的位置,在外墻或水泥支撐板上用沖擊鉆鉆孔； 用膨脹螺栓固定支撐架； 把室外機(jī)組安裝在支撐架上.e) 室內(nèi)外機(jī)組的管路連接： 喇叭口連接時(shí),一定要交兩管同心對(duì)正,然后用手螺母套入,最后用板手緊固. 緊固時(shí)應(yīng)一把扳手固定,一把扳手旋轉(zhuǎn).緊固時(shí)應(yīng)注意用力力度( 小16mmffi管,如果 用20cm扳手,憑腕力就根本上足夠了； 4 10mms管,如果用20cm扳手,憑臂力就基 本上足夠了)； 管路轉(zhuǎn)彎處不允許有死彎,管路彎曲半徑至少是管外徑的3倍以上,并且不得 有凹、扁等變形,應(yīng)盡量減少管路彎曲次數(shù)； 管路連接好后,必須在其外部加

18、以保溫并用塑膠帶包嚴(yán).f) 排除空氣： 用扳手卸下液體和氣體閥的堵帽,同時(shí)松開(kāi)氣體連接管螺母； 將液體閥的閥桿反時(shí)針轉(zhuǎn)1/4圈,用手握住氣體連接管螺母,如果手感到?jīng)鏊?時(shí)那么應(yīng)迅速擰緊氣體連接螺母； 全部翻開(kāi)液體和氣體閥,然后再將液體閥和氣體閥3圈,裝回液體閥的堵帽.g) 系統(tǒng)檢漏：用肥皂水檢查各螺母連接處是否有氣泡冒出,如有氣泡冒出那么應(yīng)再 擰緊螺母,直至不冒氣泡為止；h) 將管路(包括排水管)整理好,并把墻孔用橡皮泥堵?。籭) 試運(yùn)轉(zhuǎn)：開(kāi)機(jī)試驗(yàn),過(guò)35分鐘后應(yīng)有涼風(fēng)吹去,應(yīng)無(wú)異常聲響,各種顯示、 指示正常,否那么應(yīng)查明原因并排除故障.牽涉到產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題那么應(yīng)及時(shí)請(qǐng)示主管退貨.4.4 給水管

19、的安裝4.4.1 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況確定為最正確管路走向(綜合考慮如下因素：住戶要求、美觀效果、最省材料以及最省人力.4.4.2 安裝水管前的準(zhǔn)備工作安裝水管前做如下準(zhǔn)備工作：a） 根據(jù)?住戶室內(nèi)安裝/維修通知單?領(lǐng)取所需的主要材料如水管、直通、彎頭、 三通、閘閥、水龍頭、活接等；b） 輔助材料如水膠帶、白色的油漆或材料、管碼、膠粒等；c） 借用所需的公用工具如三輪車、開(kāi)牙機(jī)等.4.4.3 安裝要領(lǐng)給水管安裝要領(lǐng)如下：a） 整個(gè)給水管路安裝只允許有一個(gè)活接頭,并盡量留在接駁進(jìn)水口處；b） 給水管應(yīng)盡量貼陰角、陽(yáng)角或墻壁；c） 給水管每米垂直偏差應(yīng)2mm橫向偏差應(yīng)1mm吊線尺量；d） 冷、熱水管的安裝

20、要求是：當(dāng)冷熱水管上下平等安裝時(shí),熱水管必須在冷水管 上面；當(dāng)冷熱水管垂直安裝時(shí),熱水管應(yīng)在冷水管面向的左側(cè)；e） 給水管每?jī)擅准肮諒澨帒?yīng)加管碼固定；f） 刷白色的油漆或白色涂料如住戶需要的話；g） 試水時(shí)應(yīng)整個(gè)管路沒(méi)有一處滲漏水.4.5 安裝/維修工作完成后,維修組員工應(yīng)及時(shí)清掃工作場(chǎng)地：小的工作垃圾裝入塑料 袋內(nèi),大的工作垃圾如泥沙、磚頭、紙箱要搬到附近的垃圾桶箱邊上；用干凈 的抹布擦拭弄臟了各部位如桌椅、墻壁、地面等；恢復(fù)各物品的原來(lái)狀態(tài)位置4.6 全部工作完成后,維修組員工要實(shí)驗(yàn)安裝/維修后的效果給住戶看；同時(shí)要給住戶 講解應(yīng)注意的事項(xiàng),如果住戶不滿意的地方合理的要求,那么應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整

21、改直至住 戶滿意為止.4.7 確認(rèn)一切正常后,維修組員工應(yīng)禮貌地請(qǐng)住戶在?有償效勞聯(lián)系單?上簽名確認(rèn). 如果住戶對(duì)此次安裝/維修收費(fèi)有異議,維修組員工應(yīng)根據(jù)?有償效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?向住 戶作出詳盡的解釋,消除住戶不必要的疑慮.4.8 維修組員工離開(kāi)住戶家時(shí),應(yīng)禮貌地向住戶道別、謝謝住戶的支持、配合與諒解.4.9 維修組員工回到維修組后要及時(shí)在?維修單?上做好維修記錄,記錄內(nèi)容包括： 維修內(nèi)容、所用主要材料、施工工時(shí)等,然后簽上維修人員姓名,交治理處驗(yàn)收.5 記錄?維修單?御鳴佳園物業(yè)維修治理制度?有償/委托效勞聯(lián)系單?3.3 共用設(shè)施中、大修治理規(guī)程1目的對(duì)共用設(shè)施的中、大修進(jìn)行限制,保證其滿足業(yè)

22、主的需要.2適用范圍適用于公司管轄范圍內(nèi)共用設(shè)施的中修和大修.3引用標(biāo)準(zhǔn)和文件3.1 ISO9001 : 2000?質(zhì)量治理體系要求?3.2 公司?質(zhì)量手冊(cè)?4責(zé)任4.1 設(shè)施治理部門負(fù)責(zé)所轄共用設(shè)施的中、大修正確使用和治理4.2 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)公司范圍內(nèi)共用設(shè)施的中、大修的方案治理4.3 維修中央負(fù)責(zé)共用設(shè)施中、大修的組織實(shí)施.5程序要求5.1 流程圖t己錄5.2 大修工程5.2.1 凡需牽動(dòng)或拆換局部主體構(gòu)件,但不需全部撤除的工程為大修工程.5.2.2 大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%Z上.5.2.3 大修后的房屋必須符合根本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求.5.2.4 大修工程主要

23、適用于嚴(yán)重?fù)p壞房屋.5.3 中修工程5.3.1 凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件,但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程.5.3.2 中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%；下.5.3.3 中修后的房屋70犯上必須符合根本完好或完好的要求.5.3.4 中修工程主要適用于一般損壞房屋.5.4 共用設(shè)施大、中修程序5.4.1 治理部門提出大、中修申請(qǐng),由工程技術(shù)部鑒定后,報(bào)總經(jīng)理審批.5.4.2 總經(jīng)理批準(zhǔn)后,工程部會(huì)同治理部門、維修中央提出改造方案,送財(cái)務(wù)部審核后 交總經(jīng)理批準(zhǔn).5.4.3 產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的,或需要?jiǎng)佑镁S修基金的應(yīng)報(bào)告業(yè)主委員會(huì),并征得其書(shū)面同意.5.4.4 維修中央負(fù)責(zé)實(shí)施

24、大、中修方案,改造方案既可由維修中央獨(dú)立完成,也可委托專業(yè)單位完成.5.4.5 大、中修方案委托給專業(yè)單位實(shí)施的,維修中央須派技術(shù)人員監(jiān)督檢查質(zhì)量和 工作進(jìn)度.5.4.6 大、中修完成后,由工程部會(huì)同治理部門、維修中央進(jìn)行驗(yàn)收,填寫“維修驗(yàn) 收單,如由專業(yè)單位實(shí)施的,那么收雙方簽字認(rèn)可,施工單位應(yīng)在保質(zhì)期內(nèi)承當(dāng)相應(yīng)責(zé) 任.6記錄維修驗(yàn)收單3.4 上門維修效勞規(guī)程1目的為表達(dá)“業(yè)主至上、效勞第一的宗旨,保證維修效勞質(zhì)量,標(biāo)準(zhǔn)維修效勞行為,特制定此規(guī)程.2適用范圍適用于本公司接管的各類物業(yè)中,業(yè)主/使用人要求的上門維修效勞.3責(zé)任3.1 上門維修的維修人員負(fù)責(zé)按本標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主/使用人提供上門維修效勞

25、.3.2 維修中央負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)檢查上門維修效勞標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)情況.4上門維修要求4.1 接受報(bào)修4.1.1 接應(yīng)報(bào)修 接 應(yīng)報(bào)修 過(guò)程：a拿起聽(tīng)筒先講：“您好,我是維修中央/治理處,先生/小姐有什么事情請(qǐng)講！ ；b記錄業(yè)主報(bào)修內(nèi)容及房號(hào),并約定上門維修時(shí)間；c道“再見(jiàn)后輕輕放下聽(tīng)筒.4.1.2 如業(yè)主直接上門報(bào)修或托人傳遞報(bào)修信息,應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主溝通確定維修內(nèi)容, 約定維修時(shí)間.4.1.3 如業(yè)主通過(guò)治理處報(bào)修,上門維修人員在維修結(jié)束后,應(yīng)及時(shí)通報(bào)治理處維修 效勞已經(jīng)結(jié)束.4.2 及時(shí)上門效勞從接到報(bào)修開(kāi)始應(yīng)在15分鐘內(nèi)或約定時(shí)間前到達(dá)業(yè)主家.4.3 上門維修準(zhǔn)備所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱,仔

26、細(xì)檢查箱內(nèi)工具,并根據(jù)維修工程做好相應(yīng)調(diào)整,做到工具齊備,箱體清潔.4.4 入戶維修4.4.1 按規(guī)定門鈴、叩門按業(yè)主家門鈴或叩門必須統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)：a到達(dá)業(yè)主家門口先輕按門鈴,如無(wú)反響那么在間隔10秒鐘后再按第二次,不能連續(xù)按.b如無(wú)門鈴那么應(yīng)輕輕地叩門,先叩兩下如無(wú)反響間隔10秒鐘以后再叩.4.4.2 在隔門與業(yè)主對(duì)話時(shí),必須說(shuō)明身份和來(lái)意；業(yè)主開(kāi)門后應(yīng)招呼一聲“您好 御鳴佳園物業(yè)維修治理制度取得同意后,穿上專用鞋套,在業(yè)主帶著下進(jìn)入維修房問(wèn),不可隨意走動(dòng).4.4.3 在維修開(kāi)始前,應(yīng)再次詢問(wèn)需維修工程,仔細(xì)查看維修現(xiàn)場(chǎng)及周邊狀況,如有 阻礙修理的物品應(yīng)主動(dòng)協(xié)助業(yè)主移開(kāi).4.4.4 攤開(kāi)塑料布

27、或報(bào)紙以擺放工具及材料,并事先鋪好自備的毛巾或報(bào)紙等隔離物 以預(yù)防滲水及垃圾撒落.4.4.5 在維修中應(yīng)專心致志,保證質(zhì)量,提升效率,并盡可能降低噪音,工具輕拿輕 放；嚴(yán)禁吃、喝、抽和收取小費(fèi).4.4.6 維修完畢后,應(yīng)對(duì)維修結(jié)果進(jìn)行自檢,待業(yè)主驗(yàn)收認(rèn)可后,請(qǐng)業(yè)主簽字.4.4.7 按公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),如業(yè)主有異議,應(yīng)耐心解釋,不可與之爭(zhēng)執(zhí).同時(shí),維 修人員應(yīng)主動(dòng)向業(yè)主交代使用中應(yīng)考前須知.4.4.8 對(duì)未能及時(shí)完成維修的如無(wú)法獨(dú)立完成、專業(yè)性太強(qiáng)、配件不齊等,應(yīng)對(duì)業(yè) 主說(shuō)明情況,解釋原因,取得業(yè)主的諒解和支持或說(shuō)明維修方案包括完成時(shí)間,并盡快將其解決.4.4.9 如因各種原因確實(shí)無(wú)力完成的,應(yīng)

28、告知業(yè)主,請(qǐng)其另行解決.4.5 清場(chǎng)工作完畢后要做好清潔工作,工作前移動(dòng)的物品要放回原處.4.6 離場(chǎng)離開(kāi)業(yè)主家時(shí)應(yīng)說(shuō)聲“如有需要盡管與治理處/維修中央聯(lián)系并向業(yè)主說(shuō)“再見(jiàn).4.7 維修材料考前須知原那么上所需維修材料均由業(yè)主自行購(gòu)置, 業(yè)主確實(shí)不便購(gòu)置的,可代為購(gòu)置,購(gòu)置 材料時(shí),應(yīng)要求供方出示質(zhì)保卡,并開(kāi)具發(fā)票.4.8 與治理處的通報(bào)如該次維修效勞為業(yè)主通過(guò)治理處報(bào)修, 當(dāng)維修結(jié)束或與業(yè)主溝通后,及時(shí)將情況向管 理處通報(bào),便于及時(shí)閉環(huán).5 記錄維修單接聽(tīng)報(bào)修 記錄有償/委托效勞聯(lián)系單3.5設(shè)備更新改造和大修治理規(guī)程1目的對(duì)設(shè)備的更新改造和大修進(jìn)行限制,保證其滿足業(yè)主的需要.2適用范圍適用于

29、公司管轄范圍內(nèi)設(shè)備的更新改造和大修.3引用標(biāo)準(zhǔn)和文件3.1 ISO9001 : 2000?質(zhì)量治理體系要求?3.2 ?質(zhì)量手冊(cè)?4責(zé)任4.1 設(shè)施設(shè)備治理部門負(fù)責(zé)所轄設(shè)備的更新改造.4.2 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)設(shè)備更新改造、大修的治理.4.3 維修中央負(fù)責(zé)設(shè)備更新改造的實(shí)施.5程序要求5.1 流程圖附后5.2 設(shè)備的改造5.2.1 設(shè)備改造必須符合一定條件符合以下條件之一的可考慮改造：a技術(shù)水平陳舊落后,已不能滿足正常運(yùn)行的需要；b設(shè)備的原設(shè)計(jì)和安裝中存在缺陷；c設(shè)備有形磨損嚴(yán)重,但在經(jīng)濟(jì)上不宜更新；d設(shè)備屢屢發(fā)生故障或事故,存在較嚴(yán)重的不平安因素,但在經(jīng)濟(jì)上不宜更新； e業(yè)主委員會(huì)要求進(jìn)行改造的.

30、5.2.2 設(shè)備改造的原那么設(shè)備改造須遵守如下原那么：a符合實(shí)際情況和運(yùn)行需要,采用的技術(shù)要先進(jìn)但更要適用；b制定改造方案時(shí),采用的新工藝、新技術(shù)要有充分的把握.5.2.3 設(shè)備改造程序5.2.3.1 治理部門提出改造申請(qǐng),由工程技術(shù)部鑒定后,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn).5.2.3.2 工程部會(huì)同治理部門、維修中央提出改造方案,送財(cái)務(wù)部審核后交總經(jīng)理批準(zhǔn).5.2.3.3 產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的,或需要?jiǎng)佑镁S修基金的應(yīng)報(bào)告業(yè)主委員會(huì),并征得其書(shū)面同意.5.2.3.4 維修中央負(fù)責(zé)實(shí)施改造方案,改造方案既可由維修中央獨(dú)立完成,也可委托專業(yè)單位完成.5.2.3.5 改造方案委托給專業(yè)單位實(shí)施的,維修中央須派技術(shù)人員監(jiān)督檢

31、查質(zhì)量和工作進(jìn)度.5.2.3.6 改造完成后,由工程部會(huì)同治理部門、維修中央進(jìn)行驗(yàn)收,填寫“維修驗(yàn)收單,如由專業(yè)單位實(shí)施的,那么收雙方簽字認(rèn)可,施工單位應(yīng)在保質(zhì)期內(nèi)承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任 5.3 設(shè)備的更新5.3.1 設(shè)備更新須符合一定條件符合以下條件之一的可考慮進(jìn)行更新：a經(jīng)屢次大修,技術(shù)性能達(dá)不到要求,無(wú)法保證正常運(yùn)行的；b技術(shù)性能落后,經(jīng)濟(jì)效果很差的；c通過(guò)修理、改造雖能恢復(fù)性能但不經(jīng)濟(jì)的；d耗能大或污染環(huán)境嚴(yán)重的,進(jìn)行改造又不經(jīng)濟(jì)的；e不能滿足小區(qū)正常的生活需要的.5.3.2 設(shè)備更新程序5.3.2.1 治理部門提出更新申請(qǐng),送工程部鑒定后,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn).如產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主 的,那么應(yīng)經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn).5.3.2.2 設(shè)備的采購(gòu)參照?設(shè)備購(gòu)置規(guī)程?5.3.2.3 原有設(shè)備的報(bào)廢參照?設(shè)備報(bào)廢規(guī)程?5.4 大修5.4.1 設(shè)備的大修應(yīng)列入設(shè)施設(shè)備年度維修保養(yǎng)方案,一般由專業(yè)單位實(shí)施.5.4.2