公司工程部工作手冊范本

1、公司工程部工作手冊編號 1編制：日期：審核：日期：批準：日期：北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司第一章 職責(zé)、目標一、組織架構(gòu)二、部門及崗位職責(zé)三、崗位任職標準四、部門目標及實施措施第二章政策與程序一、顧問服務(wù)工作規(guī)范二、在管項目工程管理服務(wù)程序三、工程應(yīng)急救援管理程序四、物業(yè)服務(wù)標準化管理五、電子文件管理辦法六、文件、記錄編碼規(guī)定七、北京地區(qū)政府強制審證（工程設(shè)備）清單、組織架構(gòu)圖編 制說明：公司工程部由專職人員、兼職人員組成，可根據(jù)工作需要定期調(diào) 整。崗位設(shè)置：工程總監(jiān)、給排水工程師、空調(diào)工程師、電氣工程師、土建工程 師。部門及崗位職責(zé)1、公司工程部職責(zé)? 負責(zé)顧問項目的工程顧問工作；? 負

2、責(zé)新業(yè)務(wù)拓展中工程預(yù)算制定；? 負責(zé)為客戶及項目提供工程培訓(xùn)及技術(shù)支持；? 管理各項目的工程設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃的制定實施；? 對在管項目工程管理、工程服務(wù)進行監(jiān)督檢查；? 收集、制定、轉(zhuǎn)發(fā)工程技術(shù)服務(wù)標準文件及操作規(guī)程；? 檢查監(jiān)督各項目工程技術(shù)服務(wù)，規(guī)范標準化執(zhí)行情況；? 檢查監(jiān)督公司各項目工程分包商的合同簽約和服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)水準;? 組織工程專業(yè)技術(shù)服務(wù)方面技能培訓(xùn)；? 負責(zé)在管項目工程應(yīng)急救援工作的組織實施；? 定期向行政委員會匯報工作；? 其他與工程技術(shù)服務(wù)有關(guān)的工作;2、崗位職責(zé)2.1工程總監(jiān)職責(zé)? 策劃公司工程部的整體工作方針及政策， 對本部門的各項工作進行督導(dǎo)和檢 查；? 履行

3、公司工程部所有責(zé)任及義務(wù)，制定本部門工作計劃，并組織落實完成各 項計劃；? 協(xié)調(diào)公司各項目的工程部人員配備，建議各項目工程技術(shù)人員的任免事項；? 按法律法規(guī)嚴格管理各項目的工程設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃的制定實施；? 負責(zé)對在管項目工程管理、工程服務(wù)進行監(jiān)督檢查，加強法規(guī)要求的強制年 檢工程項目的督導(dǎo)力度，負責(zé)公司各在管項目工程設(shè)備設(shè)施運行事故應(yīng)急救 援工作的組織搶險和實施；? 組織為客戶及項目提供工程技術(shù)服務(wù)方面的技能培訓(xùn)；? 檢查監(jiān)督公司各項目的工程分包商的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水準，審查分包方的工程管理能力，并提出改進意見；? 主持或參與各項目的重大工程質(zhì)量事故的調(diào)查分析；? 負責(zé)組織收集、制定、轉(zhuǎn)發(fā)

4、工程技術(shù)服務(wù)標準文件及操作規(guī)程；? 負責(zé)組織完成公司新項目工程接管驗收工作和在管項目的工程設(shè)備復(fù)驗工 作；? 以文字形式定期向公司行政委員會匯報工作；2.2給排水工程師職責(zé)? 參與公司各顧問項目的工程顧問工作，特別是給排水專業(yè)的相關(guān)工作；? 負責(zé)公司新業(yè)務(wù)拓展中工程預(yù)算的制定；? 負責(zé)監(jiān)督檢查各項目年度設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃的制定完成情況，提供詳細設(shè)備設(shè)施情況報告；? 負責(zé)為客戶及項目提供工程管理、專業(yè)技術(shù)方面的培訓(xùn)；? 收集、制定、轉(zhuǎn)發(fā)工程技術(shù)服務(wù)標準文件及操作規(guī)程；? 檢查監(jiān)督項目工程技術(shù)服務(wù)標準化執(zhí)行情況；? 負責(zé)在管項目工程應(yīng)急救援工作的組織實施；? 主持或參與各項目的重大工程質(zhì)量事故的

5、調(diào)查分析；? 負責(zé)組織完成公司新項目工程接管驗收工作和在管項目的工程設(shè)備復(fù)驗工 作；? 以文字形式定期向公司工程部匯報工作；2.3電氣工程師職責(zé)? 參與公司各顧問項目的工程顧問工作，特別是強、弱電專業(yè)的相關(guān)工作；? 負責(zé)公司新業(yè)務(wù)拓展中工程預(yù)算的制定；? 負責(zé)監(jiān)督檢查各項目年度設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃的制定完成情況，提供詳細設(shè)備設(shè)施情況報告；? 負責(zé)為客戶及項目提供工程管理、專業(yè)技術(shù)方面的培訓(xùn)；? 收集、制定、轉(zhuǎn)發(fā)工程技術(shù)服務(wù)標準文件及操作規(guī)程；? 檢查監(jiān)督項目工程技術(shù)服務(wù)標準化執(zhí)行情況；? 負責(zé)在管項目工程應(yīng)急救援工作的組織實施；? 主持或參與各項目的重大工程質(zhì)量事故的調(diào)查分析；? 負責(zé)組織完成

6、公司新項目工程接管驗收工作和在管項目的工程設(shè)備復(fù)驗工 作；? 以文字形式定期向公司工程部匯報工作；2.4 土建工程師崗位職責(zé)? 參與公司各顧問項目的工程顧問工作，特別是土建、綜合維修專業(yè)的相關(guān)工 作；? 負責(zé)公司新業(yè)務(wù)拓展中工程預(yù)算的制定；? 負責(zé)監(jiān)督檢查各項目年度設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃的制定完成情況，提供詳細設(shè)備設(shè)施情況報告；? 負責(zé)為客戶及項目提供工程管理、專業(yè)技術(shù)方面的培訓(xùn)；? 收集、制定、轉(zhuǎn)發(fā)工程技術(shù)服務(wù)標準文件及操作規(guī)程；? 檢查監(jiān)督項目工程技術(shù)服務(wù)標準化執(zhí)行情況；? 負責(zé)在管項目工程應(yīng)急救援工作的組織實施；? 主持或參與各項目的重大工程質(zhì)量事故的調(diào)查分析；? 負責(zé)組織完成公司新項目工

7、程接管驗收工作和在管項目的工程設(shè)備復(fù)驗工 作；? 以文字形式定期向公司工程部匯報工作；2.5空調(diào)工程師崗位職責(zé) ? 參與公司各顧問項目的工程顧問工作，特別是空調(diào)通風(fēng)專業(yè)的相關(guān)工作；? 負責(zé)公司新業(yè)務(wù)拓展中工程預(yù)算的制定；? 負責(zé)監(jiān)督檢查各項目年度設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃的制定完成情況，提供詳細設(shè)備設(shè)施情況報告；? 負責(zé)為客戶及項目提供工程管理、專業(yè)技術(shù)方面的培訓(xùn)；? 收集、制定、轉(zhuǎn)發(fā)工程技術(shù)服務(wù)標準文件及操作規(guī)程；? 檢查監(jiān)督項目工程技術(shù)服務(wù)標準化執(zhí)行情況；? 負責(zé)在管項目工程應(yīng)急救援工作的組織實施；? 主持或參與各項目的重大工程質(zhì)量事故的調(diào)查分析；? 負責(zé)組織完成公司新項目工程接管驗收工作和在管

8、項目的工程設(shè)備復(fù)驗工 作；? 以文字形式定期向公司工程部匯報工作；三、崗位任職標準1、崗位名稱：工程總監(jiān)1.1聘任標準：? 學(xué)歷：大學(xué)專科及以上學(xué)歷，工程類、經(jīng)濟管理學(xué)專業(yè)、物業(yè)工程管理、房 地產(chǎn)管理資質(zhì)。? 工作經(jīng)驗：具有高中級專業(yè)技術(shù)職稱，十年以上物業(yè)工程相關(guān)工作經(jīng)驗，熟 悉國際物業(yè)投資及建筑市場趨勢，對國際大型項目的建筑設(shè)計管理、施工質(zhì) 量，建筑成本開支及時間控制有豐富的工作經(jīng)驗。? 專業(yè)知識：有較強的戰(zhàn)略規(guī)劃能力、資源整合能力和團隊管理能力；? 業(yè)務(wù)了解范圍：擅長國際大型項目的機電設(shè)備管理、建筑設(shè)計管理、施工質(zhì) 量，建筑成本開支及時間控制。在專業(yè)技術(shù)方面，時刻代表公司與各項目客 戶及顧

9、問的溝通：? 具備物業(yè)工程技術(shù)、工程管理經(jīng)驗并具備實際操作能力。? 具備能夠閱讀并解釋建筑工程設(shè)計圖紙和生產(chǎn)設(shè)備維護操作手冊能力。? 有扎實的工程技術(shù)專長且在電氣、空調(diào)、給排水、土建等工程方面有實際操 作經(jīng)驗。? 熟知寫子樓、商場、住宅等工程管理系統(tǒng)和設(shè)備設(shè)施的安裝和維護規(guī)范，熟 悉安全操作規(guī)程。? 在樓宇管理和承包商監(jiān)督方面有豐富的實際操作經(jīng)驗。? 具備良好的客戶服務(wù)意識和溝通能力。? 能與同事相處融洽，善于團隊合作。? 有能力及時、準確、高效地完成所要求的工作。? 熟悉物業(yè)公司運作方式，能夠熟練操作電腦 Office辦公軟件。? 能夠適應(yīng)彈性工作時間。2、崗位名稱：公司工程部工程師2.1聘

10、任標準：? 學(xué)歷：大學(xué)?？萍耙陨蠈W(xué)歷，行政管理、工程管理等相關(guān)專業(yè)。? 工作經(jīng)驗：三年以上相關(guān)企業(yè)行政、工程管理經(jīng)驗，三年以上相關(guān)職位工作 經(jīng)驗。? 專業(yè)知識：物業(yè)管理、企業(yè)管理、行政管理、工程管理等相關(guān)知識。物業(yè)工 程前期管理組建、設(shè)備運行計劃、工程組織架構(gòu)、及物業(yè)工程管理顧問，咨 詢服務(wù)包括設(shè)備設(shè)施選配、環(huán)境改善、增值服務(wù)、技術(shù)決策及資產(chǎn)優(yōu)化、物 業(yè)工程管理標準化、設(shè)備維修及保養(yǎng)方案、風(fēng)險管理、大廈安全管理等各個 方面專業(yè)知識。熟悉物業(yè)工程管理各項政策、法規(guī)，了解物業(yè)公司運作方式, 了解土建、供電、空調(diào)、給排水等工程系統(tǒng)運行。? 業(yè)務(wù)了解范圍：掌握物業(yè)工程管理、公文寫作、文檔管理及電腦辦公

11、軟件操 作知識；了解物業(yè)及資產(chǎn)管理部的運作模式及工作流程。? 具備物業(yè)工程技術(shù)3年以上工程管理經(jīng)驗并具備實際操作能力。? 具備能夠閱讀并解釋物業(yè)工程設(shè)計圖紙和生產(chǎn)商的設(shè)備維護操作手冊能 力。? 有扎實的工程技術(shù)專長且在電氣、空調(diào)、給排水、土建等工程方面有實際操 作經(jīng)驗。? 熟知寫子樓、商場、住宅等工程管理系統(tǒng)和設(shè)備設(shè)施的建設(shè)和維護規(guī)范，熟 悉安全操作規(guī)程。? 在樓宇管理和承包商監(jiān)督方面有豐富的實際操作經(jīng)驗。? 具備良好的客戶服務(wù)意識和溝通能力。? 能與同事相處融洽，善于團隊合作。? 有能力及時、準確、高效地完成所要求的工作。? 熟悉物業(yè)公司運作方式，能夠熟練操作電腦 Office辦公軟件 ?

12、能夠適應(yīng)彈性工作時間。3、崗位名稱：工程顧問3.1聘任標準：? 學(xué)歷：大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，工學(xué)、經(jīng)濟管理學(xué)專業(yè)、物業(yè)項目經(jīng)理資質(zhì)。? 工作經(jīng)驗：物業(yè)硬件設(shè)備的運行管理、工程人員管理、物業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施管理 工作，進行樓宇設(shè)備的檢查測試、保養(yǎng)維護，新技術(shù)和設(shè)備選用。具體包括: 操作規(guī)程的制定，年度維保計劃、月度實施方案的制定，工作計劃的審定、 監(jiān)督執(zhí)行，工程部技工和設(shè)備的調(diào)配等；參加項目的評審、報價、驗收。? 專業(yè)知識：掌握工程設(shè)備管理，機電設(shè)備安全運行的全方位管理和監(jiān)查，有 對工程問題敏銳的分析能力和統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、處理、解決突發(fā)事件的能力；以 及項目整體物業(yè)管理運作等方面具有較高能力，并在此方面積累了

13、豐富實踐經(jīng)驗。? 業(yè)務(wù)了解范圍：了解項目機、電、消防等設(shè)備的竣工驗收要求、方法，工程 管理、客戶服務(wù)、物業(yè)管理費用預(yù)算、整體物業(yè)項目工程系統(tǒng)運行，工程設(shè) 備選配、環(huán)境改善、設(shè)備維修及保養(yǎng)方案、改造方案四、部門目標及實施措施1、工程部的質(zhì)量目標：在公司的領(lǐng)導(dǎo)下把業(yè)務(wù)拓展項目和各在管項目工程管理服務(wù)工作納入公司統(tǒng)一 的管理體系，并搭建一個工作平臺，用于整合各在管項目工程技術(shù)人員及設(shè)備設(shè) 施、材料物品資料，給公司各顧問項目和在管項目，提供強有力的工程技術(shù)支持。 組建一支技術(shù)優(yōu)良，反映迅速的應(yīng)急、 搶險、搶修小組，給各在管項目提供應(yīng)急 援助。2實施目標的措施：2.1和在管項目負責(zé)人建立起一種相互溝通、

14、相互理解、相互信任的良好關(guān)系。 讓大家知道，公司工程部的主要工作就是為了給項目提供統(tǒng)一標準的和先進 的管理經(jīng)驗和有力的技術(shù)支持，因此要定期到項目進行檢查走訪，了解工程 管理人員的想法和需要，為項目工程工作排憂解難。2.2監(jiān)督管轄各項目的工程運行管理狀況，加強監(jiān)管力度確保項目工程部門的各 項管理工作正規(guī)化、規(guī)范化，確保所有管轄項目在公司的統(tǒng)一規(guī)章制度下正 常運行。2.3定期組織在管項目工程管理人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，拓展工程管理人員的管理思路， 檢查、督促、指導(dǎo)各項目開展員工業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)工作， 把增強員工各項素質(zhì) 的工作落實到實處，為公司和項目的可持續(xù)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。2.4實際考察項目工作，并為項目的

15、工程管理服務(wù)工作，提供建設(shè)性的合理化建 議，協(xié)助項目搞好與政府有關(guān)部門供電、 供水、消防及開發(fā)商、有關(guān)施工單 位的公共關(guān)系。2.5 了解各項目的工程專業(yè)系統(tǒng)、人員、設(shè)備、設(shè)施、物品、材料的詳細情況， 為今后公司工程部的應(yīng)急救援行動，提供從人員、技術(shù)、設(shè)備、物品、材料 等全方位的支持。第二章政策與程序一、顧問服務(wù)工作規(guī)范1目的：有效開展物業(yè)工程管理顧問服務(wù)工作，實現(xiàn)工程管理程序化和服務(wù) 工作標準化，實施品牌戰(zhàn)略。2范圍：適用于所有物業(yè)工程顧問服務(wù)項目。3職責(zé)：負責(zé)顧問項目工程服務(wù)的實施。4程序：4、1顧問工作階段劃分根據(jù)樓盤的建設(shè)、交付時間順序，逐漸深入地進行物業(yè)工程管理顧問工作。 在具 體工作

16、中，物業(yè)工程管理顧問工作流程：4.2前期工程介入階段從項目建筑工程設(shè)計階段開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計， 對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)設(shè)備設(shè)施提出建設(shè)性意見， 便于物業(yè)建 成后的使用和管理。422深入的認識和了解項目功能、業(yè)態(tài)的特點和項目個性，將先進的物業(yè)工程 管理經(jīng)驗與項目功能、業(yè)態(tài)特點和項目個性完美結(jié)合，并由此進行整體的 物業(yè)工程管理策劃，以指導(dǎo)以后的物業(yè)工程管理顧問工作， 避免造成顧問 工作由于客戶群體、使用功能不同而文不對題。積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)工程管理的角度對工程施工、 設(shè)備安裝的 質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理 服務(wù)帶來缺憾。

17、鍛煉物業(yè)工程管理隊伍，提前熟悉物業(yè)設(shè)施設(shè)備，避免因倉促上陣而導(dǎo)致 的不應(yīng)有的失誤。目前物業(yè)管理企業(yè)接手物業(yè)后很長一段時間內(nèi)，業(yè)主向物管企業(yè)反映的許多問題實際上是建設(shè)工程質(zhì)量問題的延續(xù)。因而早期介入監(jiān)督項目建筑施工質(zhì)量是減少日后業(yè)主投訴最有效的作法。在前期工程介入階段，物業(yè)工程顧問還需要從各專業(yè)角度對物業(yè)管理提出 建議，以方便日后的物業(yè)管理工作。具體工作包括對物業(yè)項目的整體規(guī)劃 設(shè)計及日后的管理（是否進行分組團規(guī)劃建設(shè)，停車管理是否實行人車分 流管理等），根據(jù)物業(yè)工程管理經(jīng)驗，提出建議性意見；考察建筑設(shè)計（地 下室、地面、裙房、標準層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求；對管理用 房位置確定、布局以及

18、設(shè)計、裝修標準提出參考性意見；對空調(diào)、消防、 智能化工程、電梯的安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議；根據(jù)地方物業(yè) 管理法規(guī)、政策及樓盤實際狀況，對物業(yè)公司的管理模式、崗位設(shè)置、人 員配備等提出建議。4.3工程建議指導(dǎo)階段前期介入完成后，顧問工作進入實際工程指導(dǎo)階段。此階段項目工程顧問工 作需根據(jù)項目進展情況提供相應(yīng)的物業(yè)工程管理顧問建議，并組織實施。工程顧問服務(wù)范疇:? 建筑設(shè)計建議包括但不限于建筑方案設(shè)計、圖紙初步設(shè)計、施工圖紙深化設(shè) 計等；? 設(shè)備設(shè)施選型建議包括但不限于空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、 供用電設(shè)備、弱電系統(tǒng)設(shè)備、 給排水系統(tǒng)設(shè)備、消防系統(tǒng)設(shè)備等；? 施工現(xiàn)場監(jiān)查包括施工中的設(shè)計變更、工程洽商

19、以及臨時用電、防火安全、 工程進度等；? 施工后期的物業(yè)接管驗收準備，參與重點設(shè)備的調(diào)試，制定接管驗收程序， 協(xié)助物業(yè)接管驗收；工程顧問服務(wù)范圍：工程顧問應(yīng)就日后大廈的物業(yè)管理、 機電設(shè)備使用等，為甲方提供專業(yè)化建 議，應(yīng)提供如下前期物業(yè)工程管理顧問服務(wù)包括但不限于如下項目：? 建筑設(shè)計評估與建議：從管理角度對物業(yè)之使用功能、建筑平面設(shè)計、大堂 設(shè)計等方面提供管理顧問建議，以滿足日后樓宇管理低成本、高效益、高標 準之物業(yè)管理需要；? 物業(yè)各項弱電智能化系統(tǒng)評估與建議；? 機電設(shè)備系統(tǒng)設(shè)計、設(shè)備選型評估建議；? 電梯、扶梯配置及選型建議；? 工程設(shè)備用房合理性評估與建議；? 能源節(jié)能控制建議：包

20、括寫字樓用戶及相關(guān)配套設(shè)施各部分之供電、供水、 空調(diào)、燃氣系統(tǒng)合理分割與獨立計量需求；? 地下、地上設(shè)備管線綜合排布的檢驗， 以避免不恰當(dāng)?shù)慕徊婧蛯臻g的不合 理使用；? 物業(yè)工程顧問人員必須嚴格控制好每一個工作環(huán)節(jié)， 在對項目詳盡了解的基 礎(chǔ)上，制定出適合該項目的每一個步驟和計劃，要充分利用物業(yè)工程管理經(jīng)驗和專業(yè)知識，有預(yù)見性的提出各項合理化建議，要分析其中的利與弊， 同時羅列出多種改進方法，并征得甲方的認可后，再進一步跟進建議方案的 完全實施，只有這樣一個合理化建議才能算是基本完成。4.4工程竣工驗收階段物業(yè)工程管理顧問期臨近工程建設(shè)后期時，為了保證顧問項目合作雙方的共 同利益，維護顧問方

21、企業(yè)品牌，顧問責(zé)任人與顧問項目組人員即應(yīng)當(dāng)做好項目的 工程驗收準備工作，以便能使未來的物業(yè)工程部門有一個良好的開端。顧問項目物業(yè)工程顧問應(yīng)協(xié)助完成的具體工作:物業(yè)接管驗收的條件顧問項目的物業(yè)接管驗收， 是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上， 以主體結(jié)構(gòu) 安全和滿足使用功能及符合設(shè)計要求為主要內(nèi)容的再檢驗。接管驗收應(yīng)具備以下條件：建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格。供配電、消防、給排水、排煙、備用電源、空調(diào)、通風(fēng)、電梯、 公共照明、污水處理、所有弱電系統(tǒng)及其他設(shè)備設(shè)施能正常使用。 經(jīng)有關(guān)部門確認，并已取得政府職能機構(gòu)核發(fā)各種專業(yè)運營證書。 開發(fā)商已經(jīng)與建設(shè)單位完成本項目的驗收交接。驗收流程（一）開發(fā)商

22、、建設(shè)單位提出申請并提交相關(guān)資料資料需經(jīng)有關(guān)機關(guān)部門先行審批，如審查不合格，開發(fā)商、建設(shè) 單位須調(diào)整補齊相應(yīng)資料經(jīng)機關(guān)部門審批合格的資料。根據(jù)開發(fā)商提供的設(shè)計圖紙，按設(shè)計及施工要求編制工程驗收計 戈嘰驗收流程（二）物業(yè)工程驗收人員到位 依據(jù)驗收計劃，按專業(yè)分工進行預(yù)驗收 提交預(yù)驗收報告和需整改內(nèi)容復(fù)驗預(yù)驗收不合格后整改的內(nèi)容，合格后正式驗收 驗收人員進入現(xiàn)場安防系統(tǒng)開始運行 完善已制訂的緊急預(yù)案 工程技術(shù)資料/備品備件交接清單 各功能機房鑰匙交接驗收流程（三）填寫單項驗收報告 交接記錄相應(yīng)問題 做好現(xiàn)場成品保護 簽署正式移交手續(xù) 工程小組完成驗收記錄和交接記錄 全部資料存檔442接管驗收開始前

23、工程顧問小組還應(yīng)協(xié)助做好以下準備工作：? 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度控制、驗收標準等。? 提前帶領(lǐng)物業(yè)工程技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場了解情況，制定好接管驗收計劃。? 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作、做到心里有數(shù)。? 提前組織接管驗收人員熟悉本工程施工圖紙，熟悉設(shè)備安裝情況，熟悉驗收 工作現(xiàn)場地理環(huán)境。4.5物業(yè)工程接管服務(wù)階段協(xié)助開發(fā)商/業(yè)主制定和建立各專業(yè)工程管理模式、機構(gòu)設(shè)置、擬定人員 編制；協(xié)助開發(fā)商/業(yè)主根據(jù)物業(yè)項目實際情況，測算物業(yè)工程管理成本, 提出物業(yè)管理收費標準，由開發(fā)商/業(yè)主報當(dāng)?shù)卣飪r部門審批；協(xié)助 開發(fā)商/業(yè)主制定工程人員招聘方案，選聘并

24、培訓(xùn)工程各專業(yè)管理工作人 員，組建工程管理隊伍。根據(jù)豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，結(jié)合項目的實際情況，逐步編制、修訂出 一整套嚴謹、規(guī)范的工程管理體系文件，來規(guī)范以后的物業(yè)工程管理工作。提供工程設(shè)備移交、接管驗收程序，協(xié)助開發(fā)商 /業(yè)主進行各類專業(yè)設(shè)施 設(shè)備的交接與驗收工作（包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等）。協(xié)助開發(fā)商/業(yè)主編制各項管理制度，建立相關(guān)工程管理資料、專業(yè)技術(shù) 資料等檔案；并就物業(yè)工程管理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)等。培訓(xùn)工作，培訓(xùn)是一項顧問過程中的重要工作， 培訓(xùn)效果的好壞直接關(guān)系 到整個顧問工作的成敗，培訓(xùn)要有計劃，有針對性的分階段持續(xù)進行。要 理論聯(lián)系實際，充分地將物業(yè)工程

25、管理中的要領(lǐng)，特點向受訓(xùn)人員闡述清 楚，要讓培訓(xùn)中講到的東西在實際工作中很好地實施，再將在實施過程中遇到的新情況、新問題、處理過程及其結(jié)果進行分析總結(jié)，再改進，這樣 的培訓(xùn)方式才能真正落到實處，起到預(yù)期效果。5、顧問項目工作總結(jié)顧問項目收尾作為顧問管理生命期的最后階段，主要工作包括：項目評審； 收集、整理、歸檔項目文件；決算顧問項目的實際費用；總結(jié)顧問項目的經(jīng)驗教 訓(xùn)；明確顧問項目后續(xù)工作的負責(zé)人；遞交顧問項目結(jié)束的信函。6、顧問項目文件資料歸檔收集、整理顧問項目文件，發(fā)布項目信息，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)等。每個項目， 無論是成功或是失敗，都應(yīng)當(dāng)被看作是一次學(xué)習(xí)的機會。收尾工作最重要的工作 是收集、整理

26、、編輯、存檔項目相關(guān)的所有文件，如項目所在地物業(yè)管理市場調(diào) 研報告及相關(guān)行業(yè)信息資料、顧問期工作圖片、顧問書、建議函、工作計劃、工 作報告、工作總結(jié)、工作信息等。二、在管項目工程管理服務(wù)程序1目的：在總公司的領(lǐng)導(dǎo)下，通過工程系統(tǒng)的對口管理，實現(xiàn)在管項目工程專 業(yè)管理和服務(wù)領(lǐng)域的統(tǒng)一標準。2范圍：適用于公司所有在管項目的物業(yè)工程管理服務(wù)工作。3職責(zé)：? 協(xié)助項目，審查所有工程維保服務(wù)商的維保合同條款， 對一些責(zé)任不明， 是非混淆的合同內(nèi)容進行修正，確保維保合同的公正性、合理性、專業(yè) 性、和可操作性。? 檢查項目年度設(shè)備設(shè)施維保計劃，是否全面、合理、細致，是否符合總 公司的要求。是否含蓋政府部門各

27、項法律法規(guī)所規(guī)定的工作內(nèi)容， 各種 工作記錄、報表是否齊全規(guī)范。? 協(xié)助項目對所有工程運作內(nèi)容進行全面細致的風(fēng)險評估， 根據(jù)評估結(jié)果 排列出具有高風(fēng)險的運作內(nèi)容，然后有針對性的協(xié)助項目，制定出一套 科學(xué)、合理、規(guī)范的運作程序。使項目能夠在今后的運作中比較安全的 規(guī)避風(fēng)險。? 檢查項目對運作安全的重視程度， 包括對員工的各種安全培訓(xùn)， 對人員、 機房設(shè)備的管理、 對國家要求強制檢測的工作內(nèi)容執(zhí)行情況等。 通過檢 查提高項目對工程安全管理的理解程度和認知程度。? 組織專業(yè)人員，參與項目安排的一些接管、驗收及重要的設(shè)備、設(shè)施的 檢修工作，深入實地的考察，了解項目的管理特點和需要解決的問題， 并據(jù)此給

28、項目提供必要的人力、物力支持。? 定期組織項目專業(yè)人員的對口培訓(xùn)和交流活動， 并在此基礎(chǔ)上建立，健 全公司工程系統(tǒng)的資料庫，以達到各種工程數(shù)據(jù)、資料的共享，給各個 項目的運作提供一種科學(xué)、安全、便利的渠道，以達到對項目的安全運 作的有效監(jiān)管目的。? 公司工程部要定期向各在管項目， 通報近期工程系統(tǒng)發(fā)生的有關(guān)人身安 全及設(shè)備設(shè)施重大事故情況， 提醒項目相關(guān)部門加強自身安全管理，提 前采取預(yù)防措施，杜絕相似事件在本項目發(fā)生。? 公司工程部需要定期對項目進行考評， 并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍 進行全面檢查，指出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實情 況。工程部工作人員要善于總結(jié)，在總結(jié)中發(fā)現(xiàn)

29、問題，并及時改進，以 此不斷提高工作效率。4 程序：4.1公司工程部將對各項目每次檢查發(fā)現(xiàn)的問題進行分析處理，如問題比較嚴重，甚至屬于違規(guī)操作，如果不及時進行糾正將可能釀成事故， 給項目的運 作帶來損失。我們將把此類問題列為不合格項。立即發(fā)出限期整改通知書， 并抄送項目的CPM和公司主要領(lǐng)導(dǎo)，要求項目在指定的期限內(nèi)完成整改， 并 用書面的形式作出答復(fù)。4.2公司工程部在項目檢查中發(fā)現(xiàn)的一般性的管理問題，屬于管理者對工程人員、設(shè)施設(shè)備的管理疏忽造成的，如果不會造成事故和影響，我們將把它列 為要求整改項，對于此類問題，公司工程部將用工作報表的形式， 通知項目 要求其盡快整改。4.3如果在檢查中發(fā)現(xiàn)

30、項目的運作存在一些隱性的，可能在后期發(fā)生的問題，公 司工程部將會提請項目關(guān)注，并在適當(dāng)?shù)臅r候采用書面形式給項目提出合理 化建議，協(xié)助項目工程部把事故隱患消滅在萌芽狀態(tài)。三、工程應(yīng)急救援管理程序1. 目的編制目的是為規(guī)范公司工程部保障各項目設(shè)備設(shè)施安全運行，協(xié)助處理設(shè)備事故或故障的應(yīng)急管理和應(yīng)急響應(yīng)程序，及時有效地實施應(yīng)急救援工作，最大限 度地降低各類事故危害，杜絕或減少人員傷亡和財產(chǎn)損失，保護良好的辦公、購 物、居住環(huán)境和促進各項目穩(wěn)定發(fā)展。2. 工作職責(zé)2.1以人為本,科學(xué)管理。把保障各項目設(shè)備設(shè)施安全運行，最大限度地降低各類事故危害，促進各項目穩(wěn)定發(fā)展，提高經(jīng)濟效益作為首要任務(wù) ，在各類工

31、程 事故未發(fā)生時充分做好預(yù)防工作；在事故發(fā)生后，立即排除設(shè)備險情，最大限 度減少損失，組織公司工程應(yīng)急救援小組搶修已損壞的設(shè)備設(shè)施，調(diào)集工程 物資及技術(shù)人員支援搶險現(xiàn)場。充分發(fā)揮人的主觀能動性，發(fā)揮各項目技術(shù)人 才、專業(yè)救援力量和總公司工程部的技術(shù)優(yōu)勢， 實行科學(xué)民主決策，采取集中 管理，分散實施的方法，采用先進的檢測、檢驗、監(jiān)測手段、救援裝備和技術(shù)， 迅速控制事故發(fā)展，消除危害后果，恢復(fù)設(shè)備設(shè)施正常運轉(zhuǎn)。2.2統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),分級負責(zé)。在總公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和組織協(xié)調(diào)下，公司工程部及各項 目工程部按照各自職責(zé)和權(quán)限，負責(zé)設(shè)備設(shè)施運行事故的應(yīng)急管理和應(yīng)急處 置工作。公司工程部要認真履行監(jiān)管各項目安全生產(chǎn)

32、的職責(zé)，建立健全安全生產(chǎn)應(yīng)急預(yù)案和應(yīng)急機制。2.3預(yù)防為主,平戰(zhàn)結(jié)合。貫徹落實“安全第一，預(yù)防為主”的方針，堅持設(shè)備運 行事故應(yīng)急與預(yù)防工作相結(jié)合。做好預(yù)防、預(yù)測、預(yù)警和預(yù)報工作，做好常態(tài) 下的風(fēng)險評估、監(jiān)督管理、物資儲備、應(yīng)急隊伍建設(shè)、完善應(yīng)急裝備、預(yù)案 演練等工作。2.4屬地為主,分級響應(yīng)。在項目設(shè)備設(shè)施運行事故發(fā)生后，事發(fā)地總值班和該項 目工程部,必須立即開展先期處置工作，果斷、迅速地采取應(yīng)對措施，對事故現(xiàn) 場進行有效處置，全力控制事態(tài)發(fā)展，切斷事故災(zāi)害鏈，防止次生、衍生和耦合 事故發(fā)生。同時,應(yīng)立即向總公司應(yīng)急值班室（Call Center）報告事故情況。 公司工程部要迅速前往事故現(xiàn)場

33、對事故做出判斷，決定實施應(yīng)急響應(yīng)行動。2.5協(xié)助分析事故，審核整改方案。公司工程部不僅在發(fā)生事故時能做到頭腦清 晰，有條不紊，協(xié)調(diào)各方面技術(shù)力量，對搶險救援提供咨詢、對策和人力、物力支持，提高現(xiàn)場事故處理效率。還應(yīng)組織技術(shù)專家協(xié)助進行事故分析， 負責(zé)向公司領(lǐng)導(dǎo)、工程技術(shù)委員會匯報事故緣由及救援情況；搜集與事故原因 及過程有關(guān)的信息資料，組織事故的調(diào)查、分析、定性、處理工作，建立公司 工程設(shè)備設(shè)施運行事故管理檔案。建議公司領(lǐng)導(dǎo)表彰應(yīng)急救援工作中有功人 員，懲處責(zé)任事故責(zé)任人。2.6公司工程部負責(zé)組織各項目應(yīng)急小組成員完成新項目的工程接管驗收工作和在管項目的工程設(shè)備設(shè)施復(fù)檢工作，各項目應(yīng)積極給與大

34、力支持。3. 公司工程部應(yīng)急救援小組架構(gòu)圖（詳見附件一）4. 公司緊急救援報告程序（詳見附件二）5. 應(yīng)急救援依據(jù)公司工程部應(yīng)急救援工作的執(zhí)行依據(jù)：為中華人民共和國安全生產(chǎn)法、國家突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預(yù)案、國家安全生產(chǎn)事故災(zāi)難應(yīng)急預(yù)案、國 務(wù)院關(guān)于進一步加強安全生產(chǎn)工作的決定、 北京市安全生產(chǎn)條例、北京 市突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預(yù)案等法律法規(guī)及公司有關(guān)規(guī)定。6. 事故分類分級6.1各項目設(shè)備設(shè)施運行事故按照其發(fā)生過程、性質(zhì)和機理 ，根據(jù)各項目實際情 況,可能在寫字樓、購物商場、公寓住宅等區(qū)域內(nèi)發(fā)生的設(shè)備事故類型包括：（1）設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)不到位造成的運行事故。（2）危險品化學(xué)品不按規(guī)矩存放、違章

35、操作造成的事故。（3）人為責(zé)任造成的本項目軟硬件設(shè)施損壞事故。（4）自然災(zāi)害事故6.2設(shè)備設(shè)施運行事故按照其性質(zhì)、嚴重程度、可控性和影響范圍等因素，一般分為三級。6.2.1 I級（重大）:（1）造成人員傷亡、主要設(shè)備嚴重損壞的，或者直接經(jīng)濟損失1萬元以上的為 重大安全生產(chǎn)事故。（2）超出公司工程部、工程技術(shù)委員會應(yīng)急處置能力 ，或者跨行業(yè)、跨多個領(lǐng) 域（部門）的安全生產(chǎn)事故。（3）需要政府部門出面處置的安全生產(chǎn)事故。6.2.2 U級（嚴重）:（1）雖造成設(shè)備設(shè)施損壞，但無人員傷亡，或直接經(jīng)濟損失1萬元以下、5000元以上的安全生產(chǎn)事故。（2） 超出本項目工程部應(yīng)急處置能力，或跨設(shè)多個領(lǐng)域（行業(yè)

36、和部門）的安全生 產(chǎn)事故。（3）需要總公司工程部緊急支援的，造成項目客戶正式投訴的安全生產(chǎn)事故。623 川級（一般）:（1） 未造成設(shè)備設(shè)施及人員損壞和傷害的，或直接經(jīng)濟損失5000元以下的安 全生產(chǎn)事故。（2）未超出本項目工程部應(yīng)急處置能力，或未跨多個領(lǐng)域（行業(yè)和部門）的安全 生產(chǎn)事故。（3）未造成本項目客戶正式投訴的且影響不大，可立即恢復(fù)正常運行或使用的 安全生產(chǎn)事故。6.3適用范圍本手冊適用于U級（嚴重）以上的設(shè)備設(shè)施事故的應(yīng)急救援工作和I級 （重大） 安全生產(chǎn)事故的先期處置工作。7. 組織指揮體系7.1公司工程應(yīng)急救援組織體系由公司工程部、公司工程技術(shù)委員會、各專業(yè)救援小組主管和成員以

37、及公司評選后指定的機電設(shè)備分包商等單位組成。7.2公司工程應(yīng)急救援小組組長由公司工程部董福國擔(dān)任，強弱電專業(yè)應(yīng)急救援主管由朱嚴擔(dān)任，空調(diào)給排水專業(yè)應(yīng)急救援主管由王域擔(dān)任，綜合維修專業(yè) 應(yīng)急救援主管由劉玉泉擔(dān)任。機電專業(yè)分包商有北京浩達機電設(shè)備有限公司、 北京永光英達機電設(shè)備有限公司、北京英昭隆機電設(shè)備有限公司等組成。7.3公司工程應(yīng)急救援小組各專業(yè)小組成員由各項目工程部選派優(yōu)秀技術(shù)骨干 組成（領(lǐng)班級以上），按照職責(zé)分工履行本小組的應(yīng)急救援和工程支援保障 職責(zé)。8. 應(yīng)急救援管理具體任務(wù)和常見事故 8.1公司工程部應(yīng)急救援小組工作任務(wù)：（1）按照工程應(yīng)急救援規(guī)定的程序，組織、協(xié)調(diào)、指揮各項目事故

38、應(yīng)急救援預(yù) 案的實施。（2）根據(jù)事故發(fā)生狀態(tài)，統(tǒng)一部署公司應(yīng)急增援力量的落實工作；（3） 在公司各項目內(nèi)緊急調(diào)用各類物資、設(shè)備、人員和占用場地 ，并負責(zé)督促 事故單位及時歸還或給予補償；（4）定期組織培訓(xùn)各專業(yè)應(yīng)急救援小組成員、 分包商，熟練掌握應(yīng)急救援程序 和專業(yè)救援知識；（5）辦理公司領(lǐng)導(dǎo)或工程委員會交辦的其他事項。8.2協(xié)調(diào)供氣、供水、供電、供熱、電信等公用設(shè)施管理部門恢復(fù)被損壞的設(shè)備 設(shè)施，確保搶險救援工作順利開展。8.3應(yīng)急救援常見事故：（1）斷電，項目內(nèi)因配電設(shè)備設(shè)施發(fā)生短路、 斷路、損壞或其他原因?qū)е碌耐?電，需緊急搶修恢復(fù)供電的事件。（2）跑水，項目內(nèi)因給排水管線、設(shè)備設(shè)施發(fā)生

39、斷裂、堵塞或其他原因?qū)е碌?跑水，需緊急搶修恢復(fù)正常使用的事件。（3）熱力站及鍋爐房事件，項目內(nèi)因熱力、鍋爐設(shè)備或壓力管線、容器發(fā)生泄 露或其他原因?qū)е碌谋?、燃燒、損壞，需緊急搶修恢復(fù)正常使用的事件。（4）火險的恢復(fù)，項目內(nèi)因發(fā)生火災(zāi)造成的設(shè)備設(shè)施損壞， 需要緊急搶修恢復(fù) 設(shè)備正常運轉(zhuǎn)的事件。（5）各項目其他需要工程應(yīng)急救援的事件。四、物業(yè)工程服務(wù)標準化管理1. 物業(yè)工程服務(wù)產(chǎn)品的特性1.1 物業(yè)工程服務(wù)產(chǎn)品的無形性： 物業(yè)工程服務(wù)表現(xiàn)為提供勞務(wù)形式的產(chǎn)品： 如 入室維修服務(wù)、工程裝修咨詢服務(wù)等；1.2 物業(yè)工程服務(wù)產(chǎn)品的有形性：如制冷、供熱、供電設(shè)備運行等。1.3 物業(yè)工程服務(wù)其過程與結(jié)果

40、具有一定的不確定性， 其質(zhì)量控制應(yīng)以服務(wù)標準 為衡量準則。2. 物業(yè)工程管理標準化工作任務(wù)：2.1 貫徹國家的標準化工作方針、政策、 法律、法規(guī)，編制本公司工程標準化工 作計劃；2.2 組織制定、修訂公司工程管理文件標準 （包括制定工程技術(shù)服務(wù)標準文件及 操作規(guī)程）；2.3 組織實施國家標準、行業(yè)標準、地方標準和企業(yè)標準；2.4 對公司各項目的工程管理實施標準化的情況，負責(zé)監(jiān)督檢查；3. 工程管理服務(wù)標準體系分類：3.1 工程服務(wù)基礎(chǔ)標準， 工程服務(wù)技術(shù)標準包括市政府主管部門權(quán)威機構(gòu)頒布的 標準如特種設(shè)備管理標準、 入室維修服務(wù)標準、 電氣、空調(diào)專業(yè)運行技術(shù)標 準。以及和各分包商簽訂的物業(yè)工程

41、委托服務(wù)標準等 ;3.2 工程管理服務(wù)標準可劃分為工程維修服務(wù)標準、工程設(shè)備設(shè)施運行管理標 準與工程管理工作標準三個部分4. 三個規(guī)范的一般要求4.1 工程管理服務(wù)標準是服務(wù)提供過程的服務(wù)規(guī)范，是實現(xiàn)規(guī)范化服務(wù)的保障 , 它規(guī)定服務(wù)作業(yè)流程和作業(yè)方法是服務(wù)提供過程的作業(yè)文件 工程管理服務(wù) 標準是對服務(wù)標準化體系中需要協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理事項所制定的標準， 是實現(xiàn) 服務(wù)承諾所制定的物業(yè)服務(wù)標準的措施和保證。4.2 工程管理服務(wù)標準即服務(wù)規(guī)范， 包括：物業(yè)工程委托管理合同簽約雙方受委 托方的服務(wù)承諾， 是衡量和判定物業(yè)工程服務(wù)效果的準則， 它應(yīng)規(guī)定每項工 程服務(wù)活動的特性，規(guī)定每項服務(wù)的驗收標準。4.3

42、 工程管理服務(wù)標準是實現(xiàn)服務(wù)標準和管理標準的手段。 主要指在執(zhí)行相應(yīng)管 理標準和服務(wù)標準時與工作崗位的職責(zé)、 崗位人員基本技能、 工作內(nèi)容、 操 作規(guī)程、要求與方法、檢查與考核等有關(guān)的重復(fù)性事物和概念。5. 標準的編制5.1 物業(yè)工程管理服務(wù)標準的制定是依據(jù)顧客服務(wù)需求和法規(guī)要求， 從服務(wù)的過 程中找出共性的規(guī)則， 對服務(wù)實際與潛在的問題作出統(tǒng)一規(guī)定， 在預(yù)定的服 務(wù)范圍內(nèi)獲得最佳秩序的過程。 公司工程部通過對項目物業(yè)工程服務(wù)標準的 制定和實施， 以及對標準化原則和方法的運用， 就是物業(yè)工程管理的服務(wù)標 準化過程。5.2 標準的編制是策劃的結(jié)果， 即通過策劃對工程服務(wù)提供過程控制作出總體安 排

43、，使物業(yè)工程管理服務(wù)在受控條件下進行。5.3 標準的制訂應(yīng)具有系統(tǒng)性、實用性、可操作性、前瞻性和持續(xù)改進的特點， 貫徹標準化工作， 以達到工程管理服務(wù)質(zhì)量目標化， 服務(wù)方法規(guī)范化、 服務(wù) 過程程序化，從而為業(yè)主和客戶提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)工程服務(wù)。五、電子文件管理辦法1、目的： 由于計算機對電子文件和記錄的修改和復(fù)制所具有的方便性， 致使出現(xiàn)有意 無意修改的危險。 各種文件由不同單位起草， 計算機內(nèi)留有不同版本的文件， 甚 至有未經(jīng)批準的草案， 如不加清理有工作中使用無效文件的可能。 造成文件管理 的混亂。現(xiàn)電子文件的發(fā)放、修改、作廢、保留、保存、備份、病毒預(yù)防和人員 管理作以下規(guī)定。2 范圍 : 適用于儲存在電腦及磁盤里的電子文件（工程圖紙、工程資料）。3 規(guī)定 :3.1 以非書面的文件形式發(fā)放質(zhì)量體系文件時， 要按文件控制要求將其列入 受控文件清單。辦理電子文件發(fā)放回收登記。3.2針對電子文件更改后不留下任何痕跡的特點設(shè)置開機密碼，以保證非授權(quán)人 員不得進入文件