高層樓宇智能化系統(tǒng)的運行及維護方案

1、解決方案示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-194編號：_高層樓宇智能化系統(tǒng)的運行及維護方案審核：_時間：_單位：_高層樓宇智能化系統(tǒng)的運行及維護方案用戶指南：該解決方案資料適用于為完成某項目而進行的活動或努力工作過程的方案制定，通過完善工作思路，在正常運行中起到指導作用，包括確定問題目標和影響范圍、分析問題并提出解決方案和建議、成本計劃和可行性分析、實施和跟進?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。XX從建筑物的結構、大樓各種設備、先進服務和管理體系以及用戶的需求出發(fā)，對弱電系統(tǒng)進行最優(yōu)化的組合，以各系統(tǒng)的智能化綜合布線為基礎，樓宇自

2、動控制、千兆計算機骨干網(wǎng)絡為核心，集現(xiàn)代建筑、現(xiàn)代通信、現(xiàn)代控制和綜合服務理念為一體，為客戶提供了一個高效、舒適、便利的人性化環(huán)境，是新型高檔智能商務區(qū)，是長沙乃至湖南地區(qū)的"智慧寶島"和"信息港灣"。XX設備眾多，有變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)、語音數(shù)據(jù)綜合布線系統(tǒng)、火災自動報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)、公共安全防范系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)等等，這些系統(tǒng)設備的運行、安全狀況、能源使用和管理等都實行計算機自動監(jiān)、控制與管理，采用智能化的管理系統(tǒng)形成集中監(jiān)視、集中管理、分散控制的方式，能確保XX內(nèi)設備運行的安全，節(jié)約運行費用，還可及時了解各系統(tǒng)運行

3、情況并自動形成各種數(shù)據(jù)報表和專項統(tǒng)計文件。1 智能化系統(tǒng)的日常運行XX各種設備的運行狀況在智能化系統(tǒng)的計算機上得到全部反映。值班人員24小時實時監(jiān)控各種設施設備的運行狀況，調(diào)整運行模式和設備狀態(tài)，達到提高效率、保證安全、降低運行成本、延長設備使用年限的目的。1.1 信息智能化系統(tǒng)的日常運行1.1.1 語音、數(shù)據(jù)綜合布線系統(tǒng)信息處理已經(jīng)成為管理者最重要的環(huán)節(jié)，綜合布線系統(tǒng)是智能化大樓的基礎，一切電源、信號和控制設備都需要通過線纜連接，一個規(guī)范的布線系統(tǒng)能帶來高效優(yōu)化的自動化管理。XX的語音、數(shù)據(jù)綜合布線系統(tǒng)的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡部分垂直主干采用光纖，水平主干采用美國朗訊的超五類線，為商務區(qū)的住戶提供了INT

4、ERNET接入、網(wǎng)上購物、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上教學、網(wǎng)上游戲、IP電話等應用/管理平臺。語音電話部分垂直主干采用大對數(shù)電纜，水平主干采用美國朗訊的超五類線，為客戶提供了語音電話、可視電話等語音、圖像服務。1.1.2 圖像電視布線系統(tǒng)圖像電視布線系統(tǒng)接入有線電視寬頻網(wǎng)絡，為有線VOD視頻點播、衛(wèi)星電視、數(shù)字電視提供了優(yōu)質(zhì)服務保證。1.1.3 樓宇自動控制系統(tǒng)樓宇自動控制系統(tǒng)包括變配電、給排水、暖通空調(diào)、電梯設備等計算機監(jiān)控管理系統(tǒng)。通過對建筑物內(nèi)部環(huán)境和工作狀態(tài)的監(jiān)測、控制和管理，提供一個既安全、可靠、節(jié)能又舒適宜人的工作環(huán)境。實現(xiàn)樓內(nèi)自動化管理，免受不必要的干擾，但在需要的時候，也可通過樓宇自動控制

5、系統(tǒng)傳呼我們保安/物業(yè)人員，并適時出現(xiàn)。a. 變配電系統(tǒng)樓宇自動控制系統(tǒng)對變配電系統(tǒng)的電壓、電流、有功功率、無功功率、功率因數(shù)、用電量等各項參數(shù)進行測量和記錄，顯示電力負荷及上述各參數(shù)的動太圖形，當參數(shù)值超出允許范圍時產(chǎn)生報警信號，并對高壓開關柜、低壓開關柜的工作狀態(tài)、故障狀態(tài)、電力變壓器的溫度進行監(jiān)視，統(tǒng)計動力、照明各回路用電量。b. 照明系統(tǒng)樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明設備的控制以時間表為依據(jù)，預設程序控制燈組的開關，以實現(xiàn)節(jié)能運行；對于特殊場所的照明按時間表預設程序進行調(diào)節(jié)；對于泛光照明設備與藝術照明設備按需要或時間表自動組合燈光，以實現(xiàn)不同的效果。c. 給排水系統(tǒng)樓宇自動控制系統(tǒng)對給排水

6、系統(tǒng)的水泵、污水泵、水箱、管道、集水坑、污水處理池等設施進行流量、壓力、液位等參數(shù)的監(jiān)測與報警，監(jiān)視設備的運行狀態(tài)與故障狀態(tài)，自動調(diào)整投運的水泵臺數(shù)，聯(lián)動相應的進出水閥門。d. 空調(diào)冷水機組樓宇自動系統(tǒng)對冷水機組供回水壓差、供回水溫度作自動控制，對冷水機組進行運行參數(shù)、狀態(tài)、故障等的監(jiān)視、記錄與報警，實現(xiàn)設備的運行指導與參數(shù)調(diào)整，并對冷水機組進行能源計量與統(tǒng)計。并加強對中央空調(diào)系統(tǒng)設備的綜合管理，使各設備之間的協(xié)調(diào)性得以增加，從而提高了效率，使能耗降低。e. 空調(diào)末端設備樓宇自動控制系統(tǒng)對空調(diào)機組設備（風機、風閥、水泵、加濕器及電動閥門等）實施聯(lián)動控制，并對送風溫濕度或室內(nèi)溫濕度作自動控制，實

7、現(xiàn)各設備的最優(yōu)啟停控制。對空調(diào)設備（風機、風閥、過濾器、水泵、加濕器、檢測器、電動執(zhí)行器及調(diào)節(jié)閥門等）進行運行參數(shù)、狀態(tài)、故障等的監(jiān)視、記錄與報警，對室內(nèi)與室外空氣的溫濕度、室內(nèi)空氣品質(zhì)進行監(jiān)視、記錄與報警，避免"高樓煩惱病"，保證大廈內(nèi)空氣凈化、森林化、自然化。f. 通風系統(tǒng)樓宇自動控制系統(tǒng)對建筑物內(nèi)通風用送排風機的運行狀態(tài)進行監(jiān)視與遙控，局部重要區(qū)域（如停車庫等）按空氣環(huán)境要求自動控制送排風機啟停。g. 電梯設備樓宇自動控制系統(tǒng)對電梯的智能啟?？刂?，實現(xiàn)最佳的運行控制，減少人為失誤，使設備長期處于良好運行狀態(tài)，從而達到節(jié)省能源和保護設備的作用。1.1.4 火災自動報警系

8、統(tǒng)和消防聯(lián)動控制火災自動報警系統(tǒng)是為了早期發(fā)現(xiàn)并通報火災、及時采取有交措施、控制和撲滅火災而設置的一種自動消防設施，是人們同火災作斗爭的有力工具，在樓宇建筑防火工作中，發(fā)揮著越來越重要的作用，成為現(xiàn)代消防不可缺少的安全技術設施。a. 消防報警系統(tǒng)消防安全至關重要。管理處將嚴格遵照中華人民共和國消防法的條文規(guī)定，采取"預防為主，防消結合"的原則，將預防放在道位，人防、技防、物防并重。一旦發(fā)生火警信號，按CPM滅火作戰(zhàn)處理方案執(zhí)行，切實做到萬無一失。b. 消防聯(lián)動控制設備消防聯(lián)動控制設備在收到火災報警信號時，能自動啟動相關消防設備及顯示其狀態(tài)，主要包括自動噴淋系統(tǒng)的控制裝置、室

9、內(nèi)消火栓系統(tǒng)的控制裝置、防排煙系統(tǒng)及空調(diào)通風系統(tǒng)的控制裝置、防火門和防火卷簾的控制裝置、電梯加降控制裝置、火災應急廣播、火災警報裝置、火災應急照明與疏散指示標志等控制裝置。c. 發(fā)生火警處理規(guī)程XX發(fā)生火警時，要做到忙而不亂，及時報警，并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。d. 火災報警程序· 發(fā)現(xiàn)火警時，立即用消防電話或普通電話向監(jiān)控中心報警、也可啟動手動報警器，使樓層警鈴、火災報警器的信號傳到監(jiān)控中心。· 用電話報警時，必須講清下列事項：火災發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質(zhì)、報警人的姓名和身份。e. 接到報警后的處理辦法· 監(jiān)控中心接到人工或自動火災報警信號

10、后，利用對講機通知巡視員立刻前往火警現(xiàn)場。如巡視員在現(xiàn)場確定屬火警誤報，通知監(jiān)控中心復位；如證實火警，應立即通知監(jiān)控中心啟動報警設施并通知相關人員到現(xiàn)場施救，巡視員應利用就近現(xiàn)有設施進行滅火。如火警嚴重，監(jiān)控中心在組織前期撲救的同時應向119報警。· 監(jiān)控中心利用消防廣播引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散；使電梯降至首層；切除火災區(qū)域電源；啟動相關防、排煙風機、消防泵。· 管理處主任向有關部門報告，并協(xié)助指揮滅火，管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火，設備值班人員則堅守崗位，隨時聽從指揮，管理員負責疏散人群，幫助護理傷者。· 工程部派人到XX門口引導消防隊進入火場，

11、指示消防栓位置。1.1.5 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)根據(jù)國家相關的法律法規(guī)，保證樓內(nèi)客戶及時收看歐美多頻道的精彩電視節(jié)目。1.2 安防智能化系統(tǒng)的日常運行安防智能化系統(tǒng)由彩色閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、有線呼救報警系統(tǒng)、保安電子巡更管理系統(tǒng)、光電紅外線防范系統(tǒng)組成一個有機的整體。當非授權侵入報警時，監(jiān)控中心接到報警信號，通過信息交換，閉路攝像監(jiān)視系統(tǒng)將報警地點附近的攝像機切換到指定監(jiān)視器上監(jiān)視，同時視頻錄像機自動記錄現(xiàn)場情況，以便查詢。而有線呼救報警系統(tǒng)則保障了客戶在緊急狀況下，能得到適時的幫助。1.2.1 光電紅外線防范系統(tǒng)監(jiān)控中心負責監(jiān)視重要位置和通道的越界和出入控制，并能根據(jù)需要調(diào)整設置各時段的系統(tǒng)運行方

12、式。1.2.2 彩色閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)彩色閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)的攝像點分布方案是依據(jù)大廈的功能布局，在停車場、主出/入口、電梯轎箱、項層直升機平臺、各層樓梯走道等部位布置攝像機，為用戶提供一個無死角的全方位電視監(jiān)視系統(tǒng)，并采用數(shù)字硬盤技術和報警聯(lián)運技術，讓客戶工作生活安心、舒心、放心。監(jiān)控中心將實施24小時屏幕監(jiān)控，同時將重要區(qū)域監(jiān)控情況記錄，以備查證。當出現(xiàn)異常情況時，監(jiān)控中心立即通知該區(qū)域工作人員進行現(xiàn)場處理。緊急情況時按CPM應急處理方案執(zhí)行。1.2.3 有線呼救報警系統(tǒng)通過在大廈各層走道設置有線式呼救報警按鈕，當出現(xiàn)盜警等緊急情況時，能及時讓大廈保安了解出警位置、方位和時間，使保安能第一時間

13、趕到事發(fā)現(xiàn)場，保障或維護客戶的生命財產(chǎn)安全。1.2.4 保安電子巡更管理系統(tǒng)保安電子巡更管理系統(tǒng)用于對巡視員的巡視管理，能自動記錄巡視員巡視到位的時間以及每次巡視的時間間隔，及時了解巡視過程中的任何異常情況，保障巡視員的人身安全，還有防范非法入侵，監(jiān)控可疑動向的作用。監(jiān)控中心將把巡視路線和簽到器資料由巡更系統(tǒng)加以記錄及控制。當出現(xiàn)異常情部報警時，監(jiān)控中心將立即與巡視員進行對講聯(lián)系，確認情況類別。一般情況時，由巡視員處理后繼續(xù)按路線巡視，監(jiān)控中心將記錄事發(fā)原因及處理結果。1.3 物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的日常運行物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是我們面向客戶最直接的窗口，我們一貫重視物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的建設，在除X

14、X原有的遠程計費系統(tǒng)、感應式IC卡停車管理系統(tǒng)、LED電子圖文展示民間和背景音樂廣播系統(tǒng)等了系統(tǒng)外，在進駐后，CPM將逐步建立"中航物業(yè)管理軟件系統(tǒng)"平臺，為客戶提供我們CPM公司個性、特色的服務。1.3.1 中航物業(yè)管理軟件系統(tǒng)CPM進駐XX后，將在一年內(nèi)建立基于WINDOW2000操作系統(tǒng)的中航物業(yè)管理軟件系統(tǒng)（2000版），其硬件系統(tǒng)采用星型結構的局域網(wǎng)。CPM根據(jù)多年業(yè)應用物業(yè)管理軟件的經(jīng)驗，開發(fā)了中航物業(yè)管理軟件2000（廣域網(wǎng)版），它采用CLIENT/SERVER與B/S數(shù)據(jù)庫方式相結合，克服了因?qū)哟魏筒块T分隔導致的信息共享、溝通方面的障礙，協(xié)同工作建立在基于計

15、算機網(wǎng)絡環(huán)境的群件系統(tǒng)（基于計算機網(wǎng)絡環(huán)境的高效協(xié)作支持系統(tǒng)）之上，全面準確掌握公司管理的動態(tài)信息，提高日常管理工作效率、工作質(zhì)量、事物管理水產(chǎn)和輔助領導決策，加強內(nèi)部信息管理和交流，增強及時準確地統(tǒng)計和匯總物業(yè)管理信息的能力，更好地為各級領導的決策提供輔助支持，保證公司在激烈的市場競爭中能夠健康、穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。建立以集中管理為主，覆蓋公司各管理部門、各遠程管理點，并在此基礎上建立全公司集中式物業(yè)管理數(shù)據(jù)庫，走向網(wǎng)絡化、扁平化。同時，客戶可根據(jù)需要登陸我們中航物業(yè)管理軟件系統(tǒng)平臺，隨時查詢相磁的物業(yè)管理知識、通知、公告、以及物業(yè)管理費、水電費等等，充分利用網(wǎng)絡，實現(xiàn)了資源信息共享，信息互通，使

16、物業(yè)管理和服務更加及時、周到、準確?？蛻羯踔量赏ㄟ^網(wǎng)絡向我們物業(yè)管理公司提出設施設備的報修，物業(yè)管理意見的投訴、反饋等等服務。1.3.2 遠程計費系統(tǒng)XX是一座高檔的、智能化的大樓，它的點點滴滴設計都體現(xiàn)著人性化。為避免抄表時對客戶的打擾，創(chuàng)造一個高尚、隱性的物業(yè)管理服務，大廈的冷水、風機盤管、電表等都使用遠程抄表、計費管理系統(tǒng)。1.3.3 感應式IC卡停車管理系統(tǒng)按照XX建筑功能布局、車輛總數(shù)、停車場分布、道路通行能力、出入分流原則等制定車輛出入口管理及道路交通管理方案。管理處對于車輛的管理，除了在地下停車場進出口設一固定崗外，將充分利用智能設備的先進功能，把辦理停車手續(xù)的車主資料記入電腦，

17、并配發(fā)感應式停車卡，以控制道閘起落，完成車輛出入登記。外來車輛在停車場出入口進行系統(tǒng)識別，給予一次性放行通過。未經(jīng)授權的外來車輛不能進出地下停車場。a. 車庫入口流程圖1 車庫入口流程圖b. 車庫出口流程圖2 車庫出口流程圖1.3.4 LED電子圖文展示屏除了通過物業(yè)管理軟件平臺，向客戶發(fā)布重要信息和通知及廣告外，還有一個重要的途徑就是LED電子圖文展示屏。系統(tǒng)工作站通過對顯示信息的編輯制作和數(shù)據(jù)發(fā)送工作，可以向客戶圖文并茂地及時地發(fā)布信息。1.3.5 緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)根據(jù)XX的特點，由監(jiān)控中心對公共廣播音響與報警緊急廣播實行分區(qū)控制。在出現(xiàn)非常事件或火災時，系統(tǒng)能夠接受監(jiān)控中心的強制切

18、換，并且自動投入事故廣播和火災報警廣播，將平時播放的背景音樂立即切換為事故廣播。背景音樂系統(tǒng)按照XX業(yè)主委員會的具體要求為公共場所提供悅耳舒適的背景音樂或語音廣播，當發(fā)生火災或緊急事故時，則可作為事故報警廣播引導疏散，指揮處理事故。2 智能化系統(tǒng)的維護通過對智能化系統(tǒng)的運行記錄（運行狀況、運行時間等）、數(shù)據(jù)、設備資料的實時動態(tài)分析，制定一個完備的維護計劃以及技術升級策略，對于所有可能出現(xiàn)的、會影響到智能化系統(tǒng)正常運行的內(nèi)部因素和外界因素都要有足夠的應急預案，確保設備的高效率，盡量減少設備的故障，減少運行中斷時間，達到原有的設計性能與服務年限。維修工作分為定期維修和緊急維修兩類，定期維修、保養(yǎng)搞

19、得越好，緊急維修就會相應減少。2.1 定期維修、保養(yǎng)管理定期維修保養(yǎng)工作對于保持設備良好的運轉狀態(tài)、延長設備壽命極為重要，但必須制定一套定期維修保養(yǎng)計劃并且嚴格遵照執(zhí)行。檢修完畢后再將檢修情況及結果輸入并存檔，建立設備維修檔案備查。由于智能化系統(tǒng)比較復雜，系統(tǒng)及軟件皆為系統(tǒng)集成商專有技術，系統(tǒng)發(fā)生故障必須由系統(tǒng)集成商維修，因而在選型時就要考慮系統(tǒng)集成商在本地區(qū)的維修能力，例如在本地區(qū)是否設有維修點，維修點是否有足夠的零件與配件，系統(tǒng)的設計是否能支持在故障時把整個感應器或子站換掉以維持正常運行等等。2.2 緊急維修管理為確保緊急維修工作能夠按期順利完成，應通過對緊急維修的管理達到下述要求：a.

20、對簡單的急修工作應在最短時間內(nèi)完成b. 對較大的急修工作應有效跟進，直到完成為止。c. 對緊急維修的部位及項目進行分類、統(tǒng)計、分析，以便掌握設備存在的隱患。d. 對緊急維修消耗的材料進行有效監(jiān)控。3 智能化系統(tǒng)發(fā)展設想3.1智能化軟件系統(tǒng)發(fā)展設想智能化系統(tǒng)采用開放式系統(tǒng)集成監(jiān)控軟件，通過優(yōu)化設計、選擇和配置XX內(nèi)的各種設備設施子系統(tǒng)，以數(shù)據(jù)通迅方式將它們集成于一個計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)中，實現(xiàn)統(tǒng)一的監(jiān)測、控制和管理，并把采集到的有用數(shù)據(jù)放入數(shù)據(jù)庫應用系統(tǒng)中，實現(xiàn)整個XX信息資源的合理共享和分配。在信息集成的基礎上謀求提高管理工作效率，降低設備運行費用，節(jié)省能源，從而提供一個優(yōu)化的工作環(huán)境，以適應當今信

21、息社會的發(fā)展需要。3.1.1 故障跟蹤模塊故障跟蹤管理是一個較為復雜的過程，其中包括建立故障跟蹤工作命令，分派、追蹤和實施這個工作命令，填寫報告，鑒別故障類型。故障跟蹤模塊提供了一個有效的流程工具，使得故障管理和需要協(xié)同工作的設備管理實現(xiàn)了自動化作業(yè)。3.1.2 計劃管理模塊計劃管理跟蹤模塊向管理人員提供統(tǒng)計和分析資源的消耗規(guī)律，以便制訂計劃、調(diào)度資源和建立設備維護的預防措施，確保維護程序有效及時地執(zhí)行，同時遵循一定的資源和工作優(yōu)先級別。3.1.3 材料置備和庫存模塊這個軟件模塊和計劃管理模塊協(xié)同工作，根據(jù)設備材料的需求情況制定庫存計劃，同時簡化庫存管理過程，大大提高工作效率，為設備故障處理和

22、維護工作準備好所需的工具和材料。3.1.4 資產(chǎn)管理模塊資產(chǎn)管理軟件模塊使設備維護信息和資產(chǎn)檔案信息實現(xiàn)一體化管理，方便了計劃和安排維護工作時獲取所需信息。該模塊能夠與前面介紹的故障跟蹤、計劃管理和庫存模塊協(xié)同工作。3.1.5 合同管理模塊對設備和裝置的維護，經(jīng)常需要在設備維護隊伍和服務提供商之間進行周密的計劃和協(xié)調(diào)。合同管理模塊增強和方便了這方面的管理，同時也允許設備用戶提出設備更新申請，并創(chuàng)建和跟蹤該申請項目的限期合約訂單。3.1.6 系統(tǒng)設置模塊系統(tǒng)設置軟件模塊可以方便地完成樓宇設備信息管理系統(tǒng)的功能配置。系統(tǒng)設置模塊提供易于使用的界面配置主工作站、設備、事務過程及其它管理設備的數(shù)據(jù)。3.2 智能化系統(tǒng)主機功能改進設想智能化系統(tǒng)可按監(jiān)控設備的規(guī)模和實際的要求設置一個中央管理工作站或一個中央管理工作站與多個操作員工作站。3.2.1 中央管理工作站與操作員工作站中央管理工作站應具有對所有監(jiān)控點進行監(jiān)視和對部分控制點具有遠程遙控的功能、中央管理工作站能實時記錄各種運行狀態(tài)信息、故障報警信息及各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)，發(fā)生報警時有關系統(tǒng)的畫面或數(shù)據(jù)能自動調(diào)出顯示。中央管理工作站存儲的歷史數(shù)據(jù)時間大于6個月。操