上半年遼寧省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的含義考試試卷

1、2017 年上半年遼寧省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的含義考試試卷本卷共分為2 大題 50 小題，作答時(shí)間為180 分鐘，總分100 分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25 題，每題2 分，每題的備選項(xiàng)中，只有1 個(gè)事最符合題意）1、判斷經(jīng)濟(jì)是否陷入了通貨緊縮，要看價(jià)格總水平是否持續(xù)下降，且持續(xù)期至少在以上。A： 1 個(gè)月B： 2 個(gè)月C： 3 個(gè)月D:半年E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、某宗面積為3 000褶的工業(yè)用地，容積率為0. 8,樓面地價(jià)為700元/nfc 現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為 5. 0,樓面地價(jià)為960元/褶。理論上應(yīng) 補(bǔ)地價(jià)萬(wàn)元。A： 78B： 882C： 1

2、210D： 1 272E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、原國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知規(guī)定，房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的計(jì)收。A: 0. 5%1%B: 0. 5%1. 5%C: 0. 5%2%D: 0. 5%2. 5%E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、與其他存款相比，下列有關(guān)存單的特點(diǎn)，說(shuō)法不正確的是。A:期限短B:不記名、可自由轉(zhuǎn)讓C:能提前提取現(xiàn)金D:面額固定E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、收益法估價(jià)公式的假設(shè)前提是：()。A. (1)凈收益在前t年(含第t年)有變化，在t年后無(wú)變化為A; (2)報(bào)酬率大于等于零為Y(3) 年期無(wú)限B. (1)凈收益在前t年(不含第t年)有變化，在t年

3、后無(wú)變化為A; (2)報(bào)酬率大于等于零為Y； (3) 年期無(wú)限。C. (1)凈收益在前t年(含第t年)有變化，在t年后無(wú)變化為A; (2)報(bào)酬率大于零為Y(3) 年期無(wú)限D(zhuǎn). (1)凈收益在前t年(不含第t年)有變化，在t年后無(wú)變化為A; (2)報(bào)酬率大于零為 Y； (3) 年期無(wú)限6、人民法院在裁定設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋拍賣后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人的寬限期是個(gè)月。A： 1B： 3C： 6D： 12E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、按照中華人民共和國(guó)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)的業(yè)主同意。A：專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上B ：專有部

4、分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)C：專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上D：專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、房地產(chǎn)管理部門對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方提供的文件進(jìn)行審查，當(dāng)超過(guò)_日視為同意受理。A 10B 20C 5D 79、可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于（）的工作。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設(shè)階段D.租售階段10、 是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定房地產(chǎn)的最佳用途。A:最高最佳原理B:收益遞增遞減原理C:均衡原理D:適合原理

5、E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、 按照規(guī)定，建設(shè)單位建設(shè)工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)向工程所在地的部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。A:縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門B:縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門C:縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門D:縣級(jí)以上人民政府發(fā)展和改革部門E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)是_。A.比較風(fēng)險(xiǎn)B.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)C.持有期風(fēng)險(xiǎn)D .時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)13、暫停辦理拆遷的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限，暫停期限應(yīng)不超過(guò)_年。A 1B 2C 3D 514、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是。A:投資利潤(rùn)率B:投資回報(bào)率C:貸款利率D：成本利潤(rùn)率E:借款

6、合同15、某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的40，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的60，從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出的土地資本化率為6，建筑物資本化率為8，綜合資本化率為。A： 6 2B： 7 2C： 8 2D： 9 2E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、某商場(chǎng)建成3 年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年， 建筑物的自然壽命為50 年， 在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（） 年。A 40B 43C 47D 5017、下列對(duì)價(jià)格效應(yīng)、收入效應(yīng)、替代效應(yīng)說(shuō)法正確的是_。A.替代效應(yīng)=收入效應(yīng)+價(jià)格效應(yīng)B.價(jià)格效應(yīng)=替代效應(yīng)+收入效應(yīng)C.收入效應(yīng)=替代效應(yīng)+價(jià)格效應(yīng)D.價(jià)格效應(yīng)=替代效應(yīng)/收入效應(yīng)18

7、、以下關(guān)于GDP 與其他變量關(guān)系正確的表達(dá)式是。A: GDP=GNP+對(duì)外要素收入凈額B: GDP=NDP+折舊C: GDP=工資+禾I息+禾I潤(rùn)+租金+直接稅+企業(yè)轉(zhuǎn)移支付D: GDP=費(fèi)支出+投資支出+政府購(gòu)買+進(jìn)口-出口E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、 _是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。A.市場(chǎng)法B.成本法C.收益法D .假設(shè)開(kāi)發(fā)法20、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6 000 m2,房地總價(jià)值為2 400萬(wàn)元，其中土地 價(jià)值為800萬(wàn)元.某人購(gòu)買了其中的300 m2,該部分的房地價(jià)值為126萬(wàn)元.假 如按

8、土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為。A： 5 00B： 5 25C： 5 42D： 5 75E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、路線價(jià)的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的。A:預(yù)期原理B:替代原理C:均衡原理D:收益遞增遞減原理E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、下列關(guān)于目前我國(guó)征收土地批準(zhǔn)權(quán)限規(guī)定，說(shuō)法錯(cuò)誤的是_。A.征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府B.征收農(nóng)地，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)C.基本農(nóng)田由國(guó)務(wù)院審批D.基本農(nóng)田以外的耕地未超過(guò) 35公頃的由國(guó)務(wù)院審批23、房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)于來(lái)講的。A:估價(jià)機(jī)構(gòu)B:估價(jià)人員C:估價(jià)對(duì)象D:估價(jià)方法E:工業(yè)用

9、地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、 _是指廠商把各種生產(chǎn)要素作為投入品進(jìn)行組合并轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品的過(guò)程。A.供給B.生產(chǎn)C.投入D.產(chǎn)出25、某房地產(chǎn)的土地面積為500 nl2, 土 也價(jià)格為2000元/褶；建筑面積為1000 m2,成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/ m2 ；市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/褶，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低元/褶。A： 200B： 300C： 700D： 1000E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25 題，每題2 分，每題的備選項(xiàng)中，有2 個(gè)或 2 個(gè)以上符合題意， 至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。 錯(cuò)選， 本題不得分；少選， 所選的每個(gè)選項(xiàng)得0

10、.5 分）1、普通股票的國(guó)家股的持有人必須是。A:國(guó)務(wù)院授權(quán)的部門B:國(guó)務(wù)院授權(quán)的機(jī)構(gòu)C:由地方人民政府授權(quán)的部門D:由地方人民政府授權(quán)的機(jī)構(gòu)E:由地方人民政府授權(quán)的個(gè)人2、下列有關(guān)中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)各稅種的稅率，表述不正確的是_。A.房產(chǎn)稅實(shí)行比例稅率，按房產(chǎn)余值計(jì)征，為 1.2%;按房產(chǎn)租金收入計(jì)征，為12%B,城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行差別稅率，具體適用稅率為0.5%、10%、15%、30%5個(gè)檔次C. 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：30%、40%、50%、60%D.耕地占用稅實(shí)行定額稅率，具體分 4個(gè)檔次3、采取定額稅率的稅種有_。A.房產(chǎn)稅B.城鎮(zhèn)土地使用稅C.耕地占用稅D. 土地增值稅E.契

11、稅4、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有。A:潛在毛租金收入B:有效毛收入C:凈運(yùn)營(yíng)收益D:稅前現(xiàn)金流量E:稅后現(xiàn)金流量5、下列關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)和收入的表述中，正確的是_。A.企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)三個(gè)層次B.經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入C.銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入D.可分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-未分配利潤(rùn)6、被執(zhí)行人張某不能清欠張某所欠的債務(wù)，同時(shí)張某借給楊某的現(xiàn)金足以保證張某履行債務(wù)，楊某到期卻拒不償還，法院因此向楊某發(fā)出履行到期債務(wù)的通知，但楊某在指定期限內(nèi)既沒(méi)有提出異議也不履行，法院因此以裁定對(duì)_的財(cái)務(wù)強(qiáng)制拍賣。A.張某B .張某或

12、楊某C.楊某D.張某和楊某7、在下列各個(gè)選項(xiàng)中，不屬于市場(chǎng)法估價(jià)適用對(duì)象的是A.城市規(guī)劃用地B.標(biāo)準(zhǔn)廠房C.高級(jí)豪華公寓D.風(fēng)景園林別墅8、按規(guī)定折扣率以低于券面價(jià)值的價(jià)格發(fā)行，到期按照券面價(jià)值償還的債券是A .貼現(xiàn)債券B .附息債券C.抵押債券D.浮動(dòng)利率債券9、城市規(guī)劃管理中的報(bào)建審批管理程序依次是_。A.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、核發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證B.核發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、核發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)D.核發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 10、根據(jù)

13、房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，下列不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e有_。A.為建筑造型而建、無(wú)實(shí)用功能的建筑面積B.建在幢內(nèi)且為本幢服務(wù)的配電房C.為多幢綜合樓服務(wù)的物業(yè)管理用房D.人防用的地下室E.用作公共休息場(chǎng)所的架空層11、在評(píng)估報(bào)告中，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)一般包括。A:現(xiàn)金流量分析B:資金來(lái)源與運(yùn)用表C:貸款償還分析D:盈萬(wàn)平衡分析E:敏感性分析12、 項(xiàng)目報(bào)建制度中，凡在我國(guó)境內(nèi)投資興建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，合資、合作的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都必須實(shí)行報(bào)建制度，接受的監(jiān)督管理。A:當(dāng)?shù)毓ど绦姓鞴懿块TB:當(dāng)?shù)赜?jì)劃行政主管部門授權(quán)機(jī)構(gòu)C:當(dāng)?shù)赜?jì)劃行政主管部門D:當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門授權(quán)機(jī)構(gòu)E:當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門13、下列關(guān)于廠商均

14、衡條件，說(shuō)法正確的是心A:花費(fèi)單位貨幣購(gòu)買的生產(chǎn)要素所得的邊際產(chǎn)量均相等B:花費(fèi)單位貨幣購(gòu)買的生產(chǎn)要素所得的邊際產(chǎn)量不相等C:此時(shí)廠商的成本支出一定時(shí)，可獲得最大產(chǎn)量D:此時(shí)廠商的產(chǎn)量一定時(shí)，成本支出最少E:此時(shí)廠商的產(chǎn)量一定時(shí)，成本支出最多 14、以下選項(xiàng)中，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接業(yè)務(wù)的情形有。A ：估價(jià)需求者惡意壓低估價(jià)服務(wù)費(fèi)的估價(jià)業(yè)務(wù)B:委托人沒(méi)有提出明確的估價(jià)基本事項(xiàng)的估價(jià)業(yè)務(wù)C:估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系D:超出自己的業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)E:自己的專業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)15、 預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，險(xiǎn)表現(xiàn)有幾種情況。包括外國(guó)獨(dú)資、資本價(jià)

15、值的風(fēng)A:房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和報(bào)酬率不發(fā)生變化B:物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，實(shí)際收益現(xiàn)金流與預(yù)期收益現(xiàn)金流一樣，報(bào)酬率不發(fā)生變化C:收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，報(bào)酬率升高了D:收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，報(bào)酬率降低了E:收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，報(bào)酬率不升不降16、按照城市房屋拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位 和個(gè)人不得。A:新建、擴(kuò)建、改建拆遷范圍內(nèi)的房屋B:轉(zhuǎn)讓拆遷范圍內(nèi)的房屋C:抵押拆遷范圍內(nèi)的房屋D:改變拆遷范圍內(nèi)的房屋和土地的用途E:租賃拆遷范圍內(nèi)的房屋17、根據(jù)國(guó)務(wù)院令第483 號(hào)國(guó)務(wù)院關(guān)于修改(中華人民共和國(guó)

16、城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例)的決定，土地使用稅每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個(gè)檔次，即。A:大城市1. 530元B:大城市1. 224元C：中等城市1 . 224元D:小城市0. 918元E:縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0. 612元18、對(duì)于同一個(gè)房地產(chǎn)投資方案，其動(dòng)態(tài)投資回收期()與靜態(tài)投資回收期()的關(guān)系是。A：B：C：D： P” />E:借款合同19、房地產(chǎn)保險(xiǎn)中，涉及房地產(chǎn)的人身保險(xiǎn)主要包括）。A:建筑工程團(tuán)體人身意外傷害保險(xiǎn)B：貸款購(gòu)房保證保險(xiǎn)C:建筑工程承包合同保險(xiǎn)D:安居定期保險(xiǎn)E：貸款購(gòu)房保證保險(xiǎn)20、下列關(guān)于城市規(guī)劃的表述中，正確的是_。A.城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城

17、市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、 規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排B.城市規(guī)劃經(jīng)過(guò)法律規(guī)定的程序?qū)徟_立后，就具有法規(guī)效力，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)土地利用和建設(shè)活動(dòng)，都必須按照城市規(guī)劃進(jìn)行C.城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要 實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域D.城市規(guī)劃管理是對(duì)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃進(jìn)行管理，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)進(jìn) 行統(tǒng)一的安排和控制，保證城市規(guī)劃的順利實(shí)施E.城市規(guī)劃管理不具有政府行政職能21、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以“物”（房屋）為主，更能充分體現(xiàn)_這一民事法律關(guān)系最一般的原則。A.入股補(bǔ)償B.等價(jià)有償C.等價(jià)補(bǔ)償D.實(shí)物補(bǔ)償22、保險(xiǎn)費(fèi)的確定與_因素有關(guān)。A.保險(xiǎn)價(jià)值大小B.保險(xiǎn)費(fèi)繳納期限長(zhǎng)短C.銀行利率水平D .保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值E .保險(xiǎn)金額23、下列有關(guān)房產(chǎn)圖的表述中，錯(cuò)誤的有。A:測(cè)定房屋四至歸屬及丈量房屋邊長(zhǎng)，計(jì)算面積，要繪制房產(chǎn)分幅平面圖；測(cè)定房屋平面位置，要繪制房產(chǎn)分丘圖；測(cè)定權(quán)屬單元產(chǎn)權(quán)面積，要繪制房產(chǎn)分戶圖B:建筑物密集地區(qū)的分幅圖一般采用 1: 1000的比例尺，其他區(qū)域的分幅圖可以采用 1： 500的比例尺C：房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅