臨沂市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法

1、臨沂 市住宅 物業(yè)服務(wù)收費管理實 施辦法第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價格法、山東省物業(yè)管理條例和山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施辦法。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)、收費及監(jiān)督管理。第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服

2、務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場形成。第五條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。第六條 市、縣（區(qū)）政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價格管理權(quán)限，負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的日常管理和監(jiān)督檢查工作。第七條住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導(dǎo) 價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。蘭山區(qū) 、河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)基準價格及浮動幅度由市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準并每年向社會公布； 各縣價格主管部門會同

3、同級物業(yè)主管部門制定各自區(qū)域內(nèi)的基準價格及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標(biāo)準，由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在相應(yīng)服務(wù)等級規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)約定，并列入購房合同中。非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主 大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。第八條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準 分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級五個等級。其中一星級為最低等級，五星級為最高等級。具體見附件三。第九條普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福

4、利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護、檢測費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；（六）辦公費用；（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。供水二次加壓設(shè)備運行電費和供熱換熱站、加壓設(shè)備運行電費、水費由供水、供熱單位 承擔(dān)，不得列入物業(yè)服務(wù)成本。第十條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準、收費方式及

5、收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標(biāo)準的，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免，減免比例不應(yīng)低于20%具體減免比例應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，差額部分由建設(shè)單位補償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納。業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物

6、業(yè)服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收 物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費可以預(yù)收，預(yù)收時間一般不超過半年。第十二條物業(yè)服務(wù)費按照法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。 已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以房屋所有權(quán)證記載的房屋面積計收；未辦理房產(chǎn)證的，按購房合同標(biāo)明的房屋建筑面積計算。改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室實行市場調(diào)節(jié)價，按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準收取。第十三條 房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)費按實際執(zhí)行標(biāo)準的80煩納物業(yè) 服務(wù)費，合同另有約定的，從其約定。第十四條 車位租賃費實行政府指導(dǎo)價，蘭山區(qū)、河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開

7、發(fā)區(qū)、臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)基準價格及浮動幅度按市政府發(fā)布的指導(dǎo)價格執(zhí)行；各縣價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定各自區(qū)域內(nèi)的基準價格及浮動幅度，并報同級人民政府批準。具體收費標(biāo)準由承建人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)約定。第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費。停車服務(wù)費包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的費用。業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約己購買車位但未停放車輛的，停車服務(wù)費按 80%納。第十六條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費，

8、收費標(biāo)準由業(yè)主大會確定，所收費用屬于全體業(yè)主共有。第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對車輛實行出入證（卡）管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或者物業(yè)使用人免費配置出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦證（卡）的，可以按照每證（卡）最高100元的標(biāo)準收取工本費，除此之外不得再另行收取押金、門禁系統(tǒng)管理費、運行費。第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費用。除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過 2個小時的，可以收取一定停車費用。第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單

9、位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手 續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè) 拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。第二十條 業(yè)主裝修房屋，施工前應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，繳納裝修保證金，裝修保證金的收取和退還由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅裝飾裝 修服務(wù)協(xié)議中約定。在業(yè)主裝修完畢后，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)檢查驗收合格，裝修保證金應(yīng)自檢 查合格之日起90日內(nèi)退還業(yè)主。除此之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或物業(yè)使用人收取押金、保證金。業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝

10、修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔(dān)清運費用。按有關(guān)規(guī)定自行清運的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收費；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理的，建筑垃圾清運收費由雙方協(xié)商確定。業(yè)主或物業(yè)使用人按規(guī)定繳納了物業(yè)服務(wù)費后， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再向業(yè)主或物業(yè)使用 人收取裝修電梯使用費、裝修管理費及與裝修相關(guān)的管理費用。第二十一條 安裝并使用中央空調(diào)和集中式太陽能的普通住宅小區(qū)，具運行費用物業(yè) 服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨列賬，并按實際支出費用和約定方式向物業(yè)使用人收取。第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并收取服務(wù)費用的，其他部門和 單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。第二十三條 物業(yè)服務(wù)企

11、業(yè)應(yīng)當(dāng)加強價格自律，遵守價格法律法規(guī)政策，嚴格履行物 業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標(biāo)準與收費標(biāo)準應(yīng)當(dāng)質(zhì)價相符。第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置， 將服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、 服務(wù)標(biāo)準、計費方式、計費起始時間、服務(wù)項目、收費標(biāo)準以及收費依據(jù)、價格舉報電話 12358等進行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費用。第二十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支 帳目。第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準、重復(fù)收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)

12、當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費，不得以各種理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負有連帶責(zé)任。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。第二十七條市、縣政府價格主管部門對物業(yè)服務(wù)收費實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。第二十八條 政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)價格法、價格違法行為行政處罰規(guī)定等法律、法規(guī)予以處罰：（一）超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標(biāo)準的；（二）低

13、于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費的；（三）采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準的；（四）強制服務(wù)并收費的；（五）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。第二十九條 本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的， 物業(yè)服務(wù)及其收費標(biāo)準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。未成立業(yè)主委員會的老舊小區(qū)按原規(guī)定執(zhí)行，確需調(diào)整標(biāo)準的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可按本辦法規(guī)定執(zhí)行。第三十條其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。第三十一條 本實施辦法自2012年1月1日起施行。臨沂市物價局、建設(shè)局、房產(chǎn)管理局關(guān)于制定臨沂市城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準的通知（臨

14、價費發(fā)200524號）同時廢止。附件一：臨沂市區(qū)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價格附件二：臨沂市區(qū)普通住宅小區(qū)停車服務(wù)費、車位租賃費政府指導(dǎo)價格附件三：住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準。附件一：臨沂市區(qū)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價格注：1、以上帶電梯普通住宅物業(yè)服務(wù)費基準價格含電梯運行費用2、以上市區(qū)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價格試行一年,附件二：臨沂市區(qū)普通住宅小區(qū)停車服務(wù)費、車位租賃費政府指導(dǎo)價格附件三：項目基準價格基準價格，亍* /日/本信、浮動幅度備注服務(wù)星呦彳旦午普1/、帶電彳 國停車位（元/丹上普通住宅30方米/月）+H 作(:斗¥海樹月）指，浮動幅度物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)1 41服務(wù)渺級

15、使住機械立體0.30可¥1020%業(yè)主共有車庫內(nèi)的1二星級停車裝置停車600.50M00限車位住三星級0.701.30 可上浮20%±20%車險B級普1國停車場2000.90不好0限什政府臨政辦發(fā)租賃跳級1.10可上溯20%2010125 W)300下浮不限住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準一星級一、綜合管理服務(wù)1、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。2、承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全,3、客戶服務(wù)場所工作時間不少于 8小時，設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話4、報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。5、實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每

16、年至少公布一次物服資金的收支情況。6、每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的50%，每年至少2 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達80%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達70%，處理率達80%以上。二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護與管理服務(wù)1、制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規(guī)章制度。2、每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。3、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依規(guī)定與其簽訂裝修協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知，并監(jiān)督裝修過程。對違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止。4、對違反規(guī)

17、劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。5、發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)損壞時，應(yīng)及時告知相關(guān)業(yè)主委員會、部門并安排專項維修。6、發(fā)現(xiàn)道路、路面、側(cè)石、窨井蓋損壞時，應(yīng)及時告知相關(guān)業(yè)主委員會、部門并安排專項維修。7、雨、污水管道及化糞池遇有堵塞時應(yīng)進行清理、清掏。8、對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。9、路燈、樓道燈完好率不低于80%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。10、在每年供熱季開始前完成承擔(dān)的采暖供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。11、委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)檢部門要求對電梯進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼年檢合格證；電梯發(fā)生故障時，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維

18、保單位，并監(jiān)督維保單位對故障進行修復(fù)。12、每年對避雷裝置進行1 次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)，保證其性能符合國家規(guī)定。三、協(xié)助公共秩序維護服務(wù)1、人員要求（ 1）公共秩序維護人員應(yīng)身體健康，有較強的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。（ 2）對小區(qū)日常護衛(wèi)事項保持高度警惕，并做出正確反應(yīng)。2、門崗（ 1）建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。（ 2）保障值班電話暢通，接聽及時。（ 3）主出入口有專人24 小時值勤，按照服務(wù)合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。（ 4）對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。（ 5）對裝修及其它臨時施工人員的出入

19、進行登記并加強詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意出入。（ 6）保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。3、巡邏（ 1）每 6 小時在小區(qū)內(nèi)巡邏1 次。（ 2）巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。4、車輛管理（ 1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡易的交通標(biāo)志。（ 2）按照合同約定對車輛進行管理，確保 車輛有序停放， 消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。（ 3）車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。（ 4） 收取車輛看管費的車場、 車庫設(shè)專人24 小時值班， 車輛出入記錄規(guī)范、 詳實。（ 5）住宅小區(qū)中的車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆

20、除。（ 6）非機動車應(yīng)定點停放。5、緊急事故防范（ 1）對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（ 2）對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。（ 3）每年組織 1 次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。四、保潔服務(wù)1、樓內(nèi)保潔（ 1）樓層通道和樓梯臺階，每周清掃 2 次，地面每兩周濕拖1 次。（ 2）樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔 1 次；（ 3）共用門窗玻璃，每季度擦拭1 次。（ 4）電梯轎廂地面、四壁每周清潔2 次，無灰塵

21、。2、外圍保潔（ 1）道路每日清掃 1 次。雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。（ 2）停車場、共用車庫或車棚每周清掃1 次。（ 3）綠化帶及草坪上的垃圾每周清掃 1 次。（ 4）天臺、明溝、上人屋面每半年清掃1 次。（ 5）路燈、樓道燈每半年清潔1 次。（ 6）設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔 1 次。保持通風(fēng)，無雜物。3、垃圾收集與處理（ 1）應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。（ 2）垃圾桶、果皮箱每月清潔1 次。五、綠化服務(wù)根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實際情況應(yīng)做到： 對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護； 定期清除綠地雜草、雜物； 無大面積病蟲害。二星級一、綜合管理

22、服務(wù)1、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。2、承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。3、客戶服務(wù)場所工作時間不少于 8 小時，其它時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。4、 24 小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修30 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理3 日內(nèi)完成（預(yù)約除外）。5、對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在3 日內(nèi)答復(fù)處理。6、實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布 1 次物服資金的收支情況。7、每年開展1 次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動。8、每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的60%，每年至少2 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達85%以上。對

23、不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達80%，處理率達85%以上。二、房屋管理與維修養(yǎng)護服務(wù)1、制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規(guī)章制度。2、每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。3、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依規(guī)定與其簽訂裝修協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知，并監(jiān)督裝修過程。對違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止。4、對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。5、每年一次對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進行1 次檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及

24、時告知相關(guān)業(yè)主、部門并安排專項維修。6、每季對樓內(nèi)公共部位門窗進行1 次巡視，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。7、每季對路面、側(cè)石、窨井蓋等設(shè)施進行1 次巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關(guān)業(yè)主、部門并安排專項維修，要求窨井不漫溢，井蓋不缺損，能正常使用。8、適時清理、清掏樓外雨、污水管道及地面排水溝，并保持暢通。三、共用設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)服務(wù)1、對存在危險隱患的共用設(shè)施、設(shè)備維護部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。2、路燈、樓道燈完好率不低于85%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。3、在每年供熱季開始前完成承擔(dān)的采暖供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。4、 載人電梯 24 小時正常運行； 按質(zhì)監(jiān)部門要求委托專業(yè)電梯

25、維保單位定期對電梯進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼年檢合格證；電梯發(fā)生故障時，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并監(jiān)督維保單位對故障進行修復(fù)。5、每年對避雷裝置進行1 次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)，保證其性能符合國家規(guī)定。四、協(xié)助公共秩序維護服務(wù)1、人員要求（ 1）有專職公共秩序維護人員，身體健康，有較強的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。（ 2）對小區(qū)日常護衛(wèi)事項保持高度警惕，并做出正確反應(yīng)。2、門崗1）建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。（ 2）保障值班電話暢通，接聽及時。3）主出入口有專人24 小時值勤，按照服務(wù)合同要求進

26、行進出車輛管理、訪客登記。（ 4）對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。（ 5）對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入 。（ 6）保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，3、巡邏（ 1）制定巡查方案，每5 小時巡查 1 次，重點部位增加巡查頻次。（ 2）每天不定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。（ 3）巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。4、車輛管理（ 1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡易的交通標(biāo)志， 地面有停車點 。（ 2）按照合同約定對車輛進行管理， 確保 車輛有序停放， 消防通道中禁止停放車輛

27、，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。（ 3）車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。4）收取車輛看管費的車場、車庫設(shè)專人24 小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。（ 5）車場、車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。（ 6）非機動車應(yīng)定點停放。5、緊急事故防范（ 1）對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（ 2）對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。（ 3）每年組織1 次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。五、保潔服

28、務(wù)1、樓內(nèi)保潔（ 1）樓層通道和樓梯臺階，每周清掃 3 次，地面每兩周濕拖1 次。（ 2）樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔 2 次；（ 3）共用門窗玻璃，每2 月擦拭 1 次，目視干凈。（ 4）電梯轎廂地面、四壁每2 天清潔 1 次，無積塵。2、外圍保潔（ 1）道路每日清掃 1 次。雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。（ 2）停車場、共用車庫或車棚每周清掃2 次。（ 3）休閑、娛樂、健身設(shè)施每周清潔2次。（ 4）綠化帶及草坪上的垃圾每周清掃2次。（ 5）門衛(wèi)、崗?fù)っ恐芮鍜? 次。（ 6）天臺、明溝、上人屋面每季清掃1次。（ 7）路燈、樓道燈每季清潔1 次。（ 8）設(shè)有

29、公共衛(wèi)生間的，每日清潔1 次；每月 1 次對公共衛(wèi)生間進行消殺。3、垃圾收集與處理（ 1）應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。（ 2）建筑垃圾設(shè)置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。（ 3）垃圾桶、果皮箱每月清潔1 次。4、衛(wèi)生消殺針對滅蚊、蠅、蟑螂、鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體計劃，開展衛(wèi)生消殺。六、綠化服務(wù)根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實際情況應(yīng)做到： 對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護； 定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%； 對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，存活率達到70%； 適時組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害； 樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與

30、建筑架空線路無刮擦。三星級一、綜合管理服務(wù)1、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。2、承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。3、客戶服務(wù)場所工作時間不少于 8 小時，其它時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。4、 24 小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修20 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理2 日內(nèi)完成（預(yù)約除外）。5、對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在 2 日內(nèi)答復(fù)處理。6、實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布1 次物服資金的收支情況。7、能提供三種以上便民（無償）服務(wù)，如電瓶車接送、配置手推車、郵件收發(fā)、信息咨詢等。8、每年開展2 次以上一定

31、規(guī)模的社區(qū)文化活動。9、每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的70%，每年至少2 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達90%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達80%，處理率達90%以上。二、房屋管理與維修養(yǎng)護服務(wù)1、房屋管理（ 1）制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。（ 2）每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。3）小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。（ 4）房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無明顯污跡。5）樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施

32、等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。6）室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。7）對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。2、巡查與維修養(yǎng)護（ 1）巡查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括： 每年 1 次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位進行檢測評定；每年檢查1 次墻體、墻面； 每年檢查 1 次頂棚；每年檢查1 次樓梯、扶手； 每年檢查 1 次屋面保溫隔熱層、防水層； 每年檢查 1 次散水坡、雨檐臺、連廊； 每年全面檢查1 次樓板、地面磚； 每季巡查 1 次小區(qū)

33、各標(biāo)識； 每月全面檢查1 次公共門窗； 每月巡查 1 次路面、側(cè)石、井蓋等； 每月巡查 1 次圍墻； 每月巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品； 每月巡查 1 次室外健身設(shè)施、兒童樂園。2）維修服務(wù)在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費用中支出的維修項目在3 日內(nèi)組織修復(fù)； 需要動用維修資金的， 應(yīng)及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，并于 3 日內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面申請，根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。3、裝飾裝修管理（ 1）受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事

34、項。（ 2） 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場， 發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、 危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的， 應(yīng)及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。（ 3）裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。（ 4）委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在3-5日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞剑?-5 日內(nèi)清運。三、共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務(wù)1、供配電（ 1）每日 1 次對設(shè)備運行狀況進行檢查，低壓配電室可

35、每月巡查1 次。（ 2）高低壓配電柜、變壓器每年1 次檢修除塵，按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進行打壓檢測。（ 3）配電室安全標(biāo)識、安全防護用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。（ 4）無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。2、公共照明（ 1）院落、樓道照明巡查每月 1 次，及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡；保持公共照明燈具清潔，亮燈率90%以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。（ 2）公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1 次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具基本無損壞、無變形、無銹蝕，完好率85%以上。3、電梯（ 1）電梯設(shè)備運行

36、情況每日巡查1 次，建立記錄。（ 2）保證電梯24 小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。（ 3）委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼年檢合格證，并對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。（ 4）電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復(fù)，一般性換件維修1 日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3 日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進行救助；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。4、給排水（ 1）生活供水 泵房設(shè)備運行情況每日檢查

37、1 次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每月 1次。 水泵、閥門進行全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1 次，保證正常供水；水泵潤滑點注油每月 1 次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少 1 次。 水箱、水池每年清洗2 次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質(zhì)進行化驗，二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準。 水箱、 水池管理具備一箱一卡； 上人孔蓋板完好并加鎖； 溢流管口安裝防護網(wǎng)并完好；每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理，確保供水的安全性。 泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，無雜物存放，能有效防蛇鼠等小動物進入。（ 2）雨污水排放 公共污水管道每年檢查1 次，視情況進行清通，排水暢通。 雨水管道、化糞池等部位每半年檢

38、查1 次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。 污水提升泵檢查保養(yǎng)每年1 次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理。 雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。 不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。5、供熱設(shè)施（ 1）自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)維護、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托，承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線的維護和管理。（ 2）每年在供熱開始前完成采暖供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。3）供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24 小時值班人員，每6 小時

39、巡視一次機房和設(shè)備，并做好設(shè)備運行記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患。4）維修人員每日10： 00、 22： 00 對小區(qū)供采暖閥門進行巡視檢查，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時采取整改措施，暫時不能解決的應(yīng)及時上報主管部門。6、安全防范設(shè)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實際情況， 選擇做好下列維護保養(yǎng)工作： 監(jiān)控系統(tǒng)，做到： 設(shè)備設(shè)施 24 小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰； 按設(shè)備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備進行檢修保養(yǎng)； 設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時修復(fù)。 門禁系統(tǒng)，做到： 每周巡視 1 次，保證系統(tǒng)工作正常； 門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1 次； 一

40、般性故障2 小時內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2 日內(nèi)修復(fù)。 電子巡更，做到： 調(diào)試保養(yǎng)每季1 次，保證正常運行； 保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。 周界防范系統(tǒng)，做到： 主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1 次； 報警系統(tǒng)有效性測試每周 1 次， 中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號； 系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1 小時內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24 小時內(nèi)修復(fù)。7、防雷接地系統(tǒng)（ 1）每年對避雷裝置進行2 次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)。2）高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進行測試，保證其性能符合國

41、家規(guī)定。四、協(xié)助公共秩序維護服務(wù)1、人員要求1）專職公共秩序維護人員中 55 周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上，身體健康，有較強的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。（ 2）有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備。（ 3）配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。2、門崗1）建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。（ 2）保障值班電話暢通，接聽及時。（3）各出入口 24小時值班，主出入口雙人值勤，7:009:00、17:0019:00設(shè)立崗,按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。（ 4）對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。（ 5）對裝

42、修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問。（ 6）保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi) 。3、巡邏1）制定詳細的巡查方案，小區(qū)院落、車庫、車場每 3 小時巡查 1 次，重點部位增加巡查頻次。2）每天定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。3）巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。4、車輛管理（ 1）按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識牌和標(biāo)線， 指定車輛停放區(qū)域， 地上車位標(biāo)識規(guī)范。2）按照合同約定對車輛進行管理，確保 車輛有序停放， 消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻

43、、糾正。（ 3） 車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。4）收取車輛看管費的車場、車庫設(shè)專人24 小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。（ 5）住宅小區(qū)中的車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。（ 6）非機動車應(yīng)定點停放。5、監(jiān)控（ 1）設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24 小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實。（ 2）監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應(yīng)按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進行處理。（ 3）監(jiān)控的錄入資料至少保持 30 日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準執(zhí)行。6、緊急事故防范（ 1）對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事

44、發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（ 2）對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。（ 3）每年組織1 次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。五、保潔服務(wù)1、樓內(nèi)保潔（ 1）樓層通道和樓梯臺階，每日清掃 1 次，地面每周濕拖1 次。（ 2）樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周清潔 1 次。（ 3）天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔1 次。（ 4）共用門窗玻璃，每2 月擦拭 1 次，目視干凈。（ 5）電梯轎廂地面每日清潔1 次，目視干凈。2、外圍保潔（ 1）主要道路每日清掃 1 次，目視無明顯雜物、污跡和積水；雨雪天氣清掃主要道路，方便出行

45、。（ 2）綠化帶：每2 日清潔 1 次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)。綠化帶無雜物。（ 3）水景：開放期內(nèi)，每 2 日清潔 1 次。水面無明顯漂浮物。（ 4）休閑娛樂、健身設(shè)施：每2 日擦拭 1 次。設(shè)施表面干凈，地面無雜物。（ 5） 3 米以下庭院燈、草坪燈：每月清潔 1 次，目視干凈。（ 6）標(biāo)識、宣傳牌、信報箱、景觀小品：每月清潔1 次，目視干凈。（ 7）天臺、明溝、上人屋面：每2 月清潔 1 次，排水順暢、無垃圾堆放。（ 8）設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1 次；每月 1 次對公共衛(wèi)生間進行消殺。3、車庫、車棚（ 1）地面每 2 日清潔 1 次，每 2 月沖刷 1 次。保持空氣流通，

46、地面無明顯雜物、垃圾、積水。（ 2）天花板、墻面每季清潔1 次，無蜘蛛網(wǎng)。（ 3）門窗、消防栓、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設(shè)施每季清潔1 次。4、垃圾收集與處理（ 1）應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。（ 2）建筑垃圾設(shè)置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。（ 3）垃圾桶、果皮箱每月清潔2 次。5、衛(wèi)生消殺蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺 1 次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠每半年進行1 次，無明顯鼠跡。六、綠化服務(wù)根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實際情況應(yīng)做到： 對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護，保持觀賞效果； 定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；

47、適時進行防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害； 樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。四星級一、硬件設(shè)施要求1、小區(qū)內(nèi)地面停車位數(shù)量不多于小區(qū)總停車位數(shù)量的10%，專用固定停車泊位不少于0.8 個/ 戶。2、住宅小區(qū)應(yīng)具備門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他兩項以上安全防范設(shè)施。3、小區(qū)宜建有配套的休閑活動中心、場地或固定活動館所，以及滿足業(yè)主需求的體育活動設(shè)施。4、新建小區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改建不宜低于25%。5、住宅小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配建水平應(yīng)與居住人口規(guī)模相對應(yīng)。二、綜合管理服務(wù)1、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。2、承接項目時，對物業(yè)共用部位

48、、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。3、客戶服務(wù)場所工作時間不少于8 小時，其它時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。4、 24 小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修20 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理1 天內(nèi)完成（預(yù)約除外）。5、對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2 天內(nèi)答復(fù)處理。6、住宅小區(qū)項目經(jīng)理應(yīng)具有物業(yè)管理師資格，有4 年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗，并有2 年以上小區(qū)項目經(jīng)理任職經(jīng)歷。7、實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布 2 次服務(wù)資金的收支情況。8、能提供五種以上便民（無償）服務(wù)，如電瓶車接送、配置手推車、短時間內(nèi)存放物品、郵件收發(fā)、信息咨詢等。9、每年開展3 次

49、以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動，節(jié)假日有專題環(huán)境布置。10、每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的80%，每季至少1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達90%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達90%，處理率達90%以上。三、房屋管理與維修養(yǎng)護服務(wù)1、房屋管理（ 1）制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。（ 2）每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。（ 3）小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。（ 4）房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。（

50、 5）樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。（ 6）室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。7）封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。（ 8）建筑設(shè)計有要求外不應(yīng)安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。（ 9）對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。2、維修養(yǎng)護（ 1）巡查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括： 每年 1 次觀測房屋結(jié)構(gòu)， 發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報， 必要時請專業(yè)單位進行檢測評定；每季檢查1 次墻體、墻面； 每年檢查 2 次頂棚；每年檢查2

51、次樓梯、扶手； 每年檢查 2 次屋面保溫隔熱層、防水層；每年檢查2 次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng)；每年檢查2 次散水坡、雨檐臺、連廊； 每年全面檢查2 次樓板、地面磚； 每年檢查 2 次通風(fēng)口； 每月巡查 1 次小區(qū)各標(biāo)識； 每 2 周全面檢查 1 次公共門窗； 每 2 周巡查 1 次路面、側(cè)石、井蓋等； 每 2 周巡查 1 次圍墻； 每 2 周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品； 每 2 周巡查 1 次室外健身設(shè)施、兒童樂園。（ 2）維修服務(wù)在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費用中支2 日內(nèi)組織修復(fù)； 需要動用維修資金的， 應(yīng)及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用

52、計劃，并于 2 日內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面申請，根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。3、裝飾裝修管理（ 1）受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項。2） 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場， 發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、 危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的， 應(yīng)及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。（ 3）裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。（ 4）委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定

53、地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2-3日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，?-3 日內(nèi)清運。四、共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務(wù)1、供配電（ 1）總配電室專人值守，每4 小時檢查 1 次設(shè)備運行狀況，對主要運行參數(shù)進行查抄；具備無人值守條件的配電室每日檢查1 次， 用電高峰時期適當(dāng)增加巡視次數(shù)； 其它低壓配電室每 2 周巡查 1 次。（ 2）高低壓配電柜、變壓器每年1 次檢修除塵，按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進行打壓檢測。（ 3）配電室安全標(biāo)識、安全防護用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。（ 4）無自身

54、系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。2、公共照明（ 1）院落、樓道照明每 2 周巡查 1 次，并及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡。（ 2）保持公共照明燈具清潔，亮燈率95%以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。（ 3）公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1 次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率90%以上。3、電梯（ 1）配備專業(yè)管理人員，電梯設(shè)備運行情況每日巡查 2 次，記錄規(guī)范、詳實；（ 2）保證電梯24 小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。（ 3）委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼年檢合格證，并對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。（ 4）電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對