北京房地產(chǎn)價格趨勢年度分析

1、2005年北京房地產(chǎn)價格趨勢分析年北京房地產(chǎn)價格趨勢分析綱綱 要要一、一、2005年房地產(chǎn)市場總體趨勢分析年房地產(chǎn)市場總體趨勢分析二、二、2005年北京住宅市場預(yù)測年北京住宅市場預(yù)測三、三、2005年北京商業(yè)市場預(yù)測年北京商業(yè)市場預(yù)測四、四、2005年北京寫字樓市場預(yù)測年北京寫字樓市場預(yù)測五、五、2005年北京房地產(chǎn)價格走勢預(yù)測年北京房地產(chǎn)價格走勢預(yù)測2021-12-312第 2 頁20052008年，北京房地產(chǎn)市場將成全國焦點(diǎn)年，北京房地產(chǎn)市場將成全國焦點(diǎn)20002005年的發(fā)展奠定了較好的市場基礎(chǔ)，健康并且相對理性，幾乎沒有投機(jī)市年的發(fā)展奠定了較好的市場基礎(chǔ)，健康并且相對理性，幾乎沒有投機(jī)

2、市場；場；北京市場的投資空間居全國之首，部分投資乃至投機(jī)的熱錢將北京市場的投資空間居全國之首，部分投資乃至投機(jī)的熱錢將“趨利而來趨利而來”，包括，包括海外投資基金及；海外投資基金及；2008年之前、奧運(yùn)效應(yīng)等因素繼續(xù)拉動北京住宅需求增長，北京整體住宅價格年之前、奧運(yùn)效應(yīng)等因素繼續(xù)拉動北京住宅需求增長，北京整體住宅價格10年年之內(nèi)不會下跌，以平穩(wěn)性增長為主要趨勢；之內(nèi)不會下跌，以平穩(wěn)性增長為主要趨勢；2008年將達(dá)階段性高點(diǎn)，但并非頂點(diǎn)，奧運(yùn)的熱情將拉動全國消費(fèi)力對于北京市場年將達(dá)階段性高點(diǎn)，但并非頂點(diǎn)，奧運(yùn)的熱情將拉動全國消費(fèi)力對于北京市場的投資速度，北京將日漸成為的投資速度，北京將日漸成為“

3、全國人民的房地產(chǎn)市場全國人民的房地產(chǎn)市場”，舉全國之力進(jìn)一步推高，舉全國之力進(jìn)一步推高北京市場；（與上海市場有較大區(qū)別）北京市場；（與上海市場有較大區(qū)別）2021-12-313第 3 頁政策目的在于保持市場平穩(wěn)、健康發(fā)展政策目的在于保持市場平穩(wěn)、健康發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為強(qiáng)大推動力；國民經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為強(qiáng)大推動力；短期內(nèi)國家可能以市場調(diào)整性政策為主，長期對土地等關(guān)系國計(jì)民生的資短期內(nèi)國家可能以市場調(diào)整性政策為主，長期對土地等關(guān)系國計(jì)民生的資源將繼續(xù)加大控制力度源將繼續(xù)加大控制力度政策并非要打壓房價，而是希望房價能夠在平緩的上升軌道當(dāng)中健康發(fā)展；政策并非要打壓房價，而是希望房價能夠

4、在平緩的上升軌道當(dāng)中健康發(fā)展；土地政策會規(guī)范房地產(chǎn)市場，完善市場游戲規(guī)則，淘汰無序競爭者；土地政策會規(guī)范房地產(chǎn)市場，完善市場游戲規(guī)則，淘汰無序競爭者；住宅需求市場相對剛性，能夠承受短期內(nèi)較強(qiáng)烈的政策影響，繼續(xù)保持平住宅需求市場相對剛性，能夠承受短期內(nèi)較強(qiáng)烈的政策影響，繼續(xù)保持平緩增長的趨勢；緩增長的趨勢；2021-12-314第 4 頁2004年房地產(chǎn)銷售呈旺盛態(tài)勢年房地產(chǎn)銷售呈旺盛態(tài)勢根據(jù)北京房管局的月度銷售報告統(tǒng)計(jì)，截至到今年9月份，北京房地產(chǎn)市場成交面積為2262.75萬平米，已經(jīng)超過2003年全年成交量的2123.19萬平米，總成交金額為1340億元，予售部分成交價為6696元，分別比

5、去年同期增長38.12%、49.87%和8.89%。 市場沒有因?yàn)楹暧^調(diào)控而受太大影響，整體呈現(xiàn)上升趨勢 數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局2021-12-315第 5 頁2005年土地市場年土地市場-供應(yīng)量將有所減弱，郊區(qū)縣集供應(yīng)量將有所減弱，郊區(qū)縣集中供應(yīng)趨勢明顯。中供應(yīng)趨勢明顯。 03-04年以來新盤供應(yīng)只保持小幅上漲的趨勢，主要原因是國家近年來不斷頒布新的金融與土地政策使得市場供給上漲幅度較小。由于“8.31”政策2005年北京土地的供應(yīng)量會有所減弱，但仍會保持上漲趨勢。由于市里的可開發(fā)用地的數(shù)量減少，新的主要供給區(qū)域集中北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣。2021-12-316第 6 頁2005年房地產(chǎn)投資年房地產(chǎn)投

6、資-開發(fā)投資仍保持一定增速，開發(fā)投資仍保持一定增速，但已明顯放緩但已明顯放緩2004年北京房地產(chǎn)市場開發(fā)投資保持了一定增長速度，但與2003年同期相比，除住宅投資增速有所上升外，其他領(lǐng)域增速都有不同程度的減低?？梢钥闯?，在宏觀調(diào)控作用下，北京市房地產(chǎn)市場投資增長速度已經(jīng)明顯放緩。預(yù)計(jì)2005年在宏觀調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)下，投資速度放緩。 數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局2021-12-317第 7 頁房地產(chǎn)發(fā)展前景看好房地產(chǎn)發(fā)展前景看好2008奧運(yùn)會的臨近，北奧運(yùn)會的臨近，北京道路交通、市政配套正京道路交通、市政配套正逐步完善，這提高了項(xiàng)目逐步完善，這提高了項(xiàng)目的附加值，也對北京樓市的附加值，也對北京樓市形

7、成強(qiáng)大的支撐，這決定形成強(qiáng)大的支撐，這決定了未來幾年內(nèi)北京房價易了未來幾年內(nèi)北京房價易升難跌。升難跌。 加息影響不明顯加息影響不明顯銀行加息目的抑制投資性銀行加息目的抑制投資性消費(fèi)者的購房行為，消費(fèi)者的購房行為，對有實(shí)質(zhì)性需求的消費(fèi)者影響不大。 開發(fā)成本增加開發(fā)成本增加71號令以后，土地供應(yīng)得號令以后，土地供應(yīng)得到控制，開發(fā)成本逐步加到控制，開發(fā)成本逐步加大，開發(fā)商可能會進(jìn)行一大，開發(fā)商可能會進(jìn)行一些炒作，將所增成本轉(zhuǎn)嫁些炒作，將所增成本轉(zhuǎn)嫁到買家身上，從而推高房到買家身上，從而推高房價。價。 2005年總體價格走勢預(yù)測年總體價格走勢預(yù)測整體價格上漲，不同整體價格上漲，不同區(qū)域增長幅度不同。區(qū)

8、域增長幅度不同。 2005年政府還會采取一系列宏觀調(diào)控的后續(xù)手段，比如繼續(xù)加息和運(yùn)用稅收杠桿等，以抑制房價飆升，防止泡沫發(fā)生，所以房價不會大幅上漲。2021-12-318第 8 頁2005年住宅市場年住宅市場-市場供應(yīng)量將會減少市場供應(yīng)量將會減少 2004年的新增住宅供應(yīng)與2003年相比有較大幅度的下滑，新開工住宅面積為2207.2萬平方米，受宏觀調(diào)控的影響2005年住宅供應(yīng)量有可能持續(xù)減少。 數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局2021-12-319第 9 頁2005年住宅市場由于住宅需求進(jìn)一步上升，銷年住宅市場由于住宅需求進(jìn)一步上升，銷售量將持續(xù)增長售量將持續(xù)增長2004年全市銷售各類商品房2472萬平

9、方米，其中商品住宅2285.6萬平方米，分別比上一年增長30.4和39.1；商品住宅銷售額為1085.1億元，增長37.5。商品住宅期房批準(zhǔn)預(yù)售面積2862.85萬平方米，同比增長5%；預(yù)售登記2642.1萬平方米，同比增長56.5%。預(yù)售率為92.3%，比2003年同期高30.4個百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局2021-12-3110第 10 頁2005年住宅市場整體價格穩(wěn)步增長年住宅市場整體價格穩(wěn)步增長2004年商品住宅現(xiàn)房平均銷售價格為4747元/平方米，同比上漲291元/平方米，漲幅為6.5%商品住宅期房買賣價格為5629元/平方米，同比上漲376元/平方米，漲幅為7.2%，2005年

10、由于需求的增加價格會進(jìn)一步上漲。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局2021-12-3111第 11 頁2005年住宅市場年住宅市場-外地客戶比例增大，投資性客外地客戶比例增大，投資性客戶數(shù)量減少戶數(shù)量減少 2004年前年前3季度客戶構(gòu)成與季度客戶構(gòu)成與2004年全年相比最主要的變化在于，本市城鎮(zhèn)年全年相比最主要的變化在于，本市城鎮(zhèn)購房者比例下降，由購房者比例下降，由61%下降為下降為54%。外省市個人購房者比例上升，由。外省市個人購房者比例上升，由26%上升為上升為31%。 數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局2021-12-3112第 12 頁2005年高檔公寓市場年高檔公寓市場-供應(yīng)增加，需求穩(wěn)中有升供應(yīng)增加，需求

11、穩(wěn)中有升 ，價格有上升空間價格有上升空間 上圖是2004年北京高檔公寓銷售情況 ，從圖中可以看出2004年北京高檔公寓供應(yīng)充分，市場需求旺盛，呈現(xiàn)出供銷兩旺的市場局面。05年朝陽公園、亞奧板塊和太陽宮地區(qū)仍將是供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。隨著奧運(yùn)的臨近以及加入世貿(mào)的深入，需求穩(wěn)中有升，保持在一個供需兩旺的態(tài)勢。 數(shù)據(jù)來源：戴德量行 2021-12-3113第 13 頁2005年別墅市場年別墅市場-價格較為平穩(wěn)，隨著產(chǎn)品品質(zhì)價格較為平穩(wěn)，隨著產(chǎn)品品質(zhì)的提升，價格會在高價位趨向合理。的提升，價格會在高價位趨向合理。左圖中顯示04年相對03年獨(dú)棟別墅項(xiàng)目的價格出現(xiàn)下降，而綜合項(xiàng)目和聯(lián)排的價格則出現(xiàn)了上升，預(yù)示著

12、經(jīng)濟(jì)類別墅項(xiàng)目逐漸走俏，購房者不再是富豪階層為主，消費(fèi)群體日益多樣化。05年的別墅市場需求將穩(wěn)定增長 ，自主類客戶上升，購房者更關(guān)注于性價比的因素。別墅價格更趨于合理。數(shù)據(jù)來源：成業(yè)行2021-12-3114第 14 頁2005年商業(yè)市場年商業(yè)市場-商鋪供需兩旺、供應(yīng)量快速增商鋪供需兩旺、供應(yīng)量快速增長，價格持續(xù)走高長，價格持續(xù)走高 。2004年商業(yè)地產(chǎn)供需旺盛，但卻存在諸多隱憂，盲目開發(fā)帶來商業(yè)風(fēng)險的加大。從左圖中看出2004年的商業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)一片繁榮的景象，商業(yè)供應(yīng)量快速增長，價格也一路飛漲。2005年商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)勢頭將會放緩，但仍會保持增勢。隨著住宅投資回報率的降低，商業(yè)項(xiàng)目的投資前景被

13、看好，將會被注入大量資金，優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目會受到投資者的追捧，價格持續(xù)走高。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局2021-12-3115第 15 頁2005年寫字樓市場年寫字樓市場-雖有增速，但仍處于供大于雖有增速，但仍處于供大于求，租售價格仍保持平穩(wěn)水平。求，租售價格仍保持平穩(wěn)水平。從北京市整體市場來看 ，寫字樓市場供應(yīng)量較大，目前市場處于供過于求的局面。朝陽區(qū)最為傳統(tǒng)的商圈，寫字樓的租售價格仍保持較高的水平。加上2003年以來地區(qū)寫字樓市場供應(yīng)量較小，使的寫字樓市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢。 2005年由于銀行的更加嚴(yán)格審查政策，提高了貸款的門檻及加息的影響都抑制了購房者的熱情。 05年寫字樓市場的價格將不會有太

14、大的波動，會保持在一個平穩(wěn)的水平。數(shù)據(jù)來源：戴得梁行 2021-12-3116第 16 頁住宅市場價格趨勢住宅市場價格趨勢 普通住宅價格由于購買力的增加而供應(yīng)的不足，則價格呈較大的上漲空間，市場的銷售價格也將上升。 高檔公寓價格在穩(wěn)中有升的需求前提下，租金出現(xiàn)回升跡象 ，價格仍有有上升空間。由于國家的宏觀調(diào)控的影響抑制了部分投資性買家，自主性購房者比例上升，價格更趨于理性。 2005年北京別墅市場的價格與2004年相比呈現(xiàn)平緩下降趨勢，但由于今年推出的高端別墅項(xiàng)目品質(zhì)提升較快，區(qū)域環(huán)境及配套也更加完善，整體上會減緩市場價格下滑的趨勢，所以今年下半年整體市場價格與上半年相比波動將不會太大。202

15、1-12-3117第 17 頁商業(yè)市場價格趨勢商業(yè)市場價格趨勢 從2004年的商業(yè)類開發(fā)投資比例，可以看出未來的幾年將進(jìn)入北京商業(yè)地產(chǎn)市場面積供應(yīng)的高峰。從供應(yīng)區(qū)域上進(jìn)行分析，、亞運(yùn)村和中關(guān)村地區(qū)，都將成為未來項(xiàng)目供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。新增的供應(yīng)將導(dǎo)致市場競爭加劇。 2005年北京商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)量會受到一定程度的抑制，開發(fā)勢頭會放緩。但對北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場需求將保持供需兩旺的市場前景，租金繼續(xù)保持平穩(wěn)，所以地處主要商業(yè)區(qū)的優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)馐蹆r格仍有上漲空間。 2021-12-3118第 18 頁寫字樓市場價格趨勢寫字樓市場價格趨勢 2005年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場將開始進(jìn)入供應(yīng)高峰期，市場需求也將同時上升，但幅度相對較小，租金小幅度走低，不