商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析

1、我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策研究摘 要在目睹了美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響，為能有效維護(hù)我國(guó)商業(yè)銀行業(yè)的健康有序發(fā)展，對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并尋找有效地措施來(lái)防止不利事件的發(fā)生，對(duì)于中國(guó)是一個(gè)迫切而又十分重要的新課題。本文的研究目的是在我國(guó)商業(yè)銀行的相關(guān)政策下，正視我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀，對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并有針對(duì)性的研究相關(guān)的對(duì)策。本文從信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)這四個(gè)方面分析了我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款存在的隱患，并針對(duì)這四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)分別進(jìn)行了詳細(xì)的研究提出了相應(yīng)的對(duì)策，同時(shí)從完善住房抵押貸款的法律法規(guī)、建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度、

2、發(fā)展住房抵押貸款證券化、建立健全住房抵押貸款保險(xiǎn)制度這四個(gè)方面對(duì)改善現(xiàn)如今商業(yè)銀行住房抵押貸款的狀況進(jìn)行了研究分析。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行，住房抵押貸款，風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)策Our Commercial Mortgage Risk Analysis and ResearchAuthor：Cai BingrenTutor：Fan YuhongAbstractIn the subprime crisis impact on the global economy, effectively maintain the health of our commercial banking development on our

3、 commercial mortgage risk analysis of the present and look for effective measures to prevent the occurrence of adverse events, for China is an urgent and important new topics. This study aims at bringing together the relevant policies of commercial banks in China, face up to our commercial mortgage

4、situation, risk analysis, and targeted research-related measures. This article from credit risks, interest rate risk, collateral risk, liquidity risk these four aspects of the commercial bank home mortgage loan risks, and risk for the four exceptions to a detailed study of countermeasures, while fro

5、m the perfect mortgage law regulations, establish a Government housing mortgage loan guarantee system, development of mortgage-backed securities, establishing a home mortgage loan insurance four aspects to improve nowadays commercial mortgage loan conditions conducted a study on analysis. Key Words:

6、 Commercial Banking, Mortgage, Risks,Countermeasures1 研究背景1.1 研究背景美國(guó)次貸危機(jī)波及全球經(jīng)濟(jì)，引起了各方關(guān)注，雖然從表面上看美國(guó)次貸危機(jī)是因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化、銀行風(fēng)險(xiǎn)控制不力導(dǎo)致的，與我國(guó)銀行房地產(chǎn)貸款過(guò)程中這些問(wèn)題并不是很明顯，但是美國(guó)次貸危機(jī)的誘因卻與我國(guó)銀行業(yè)存在的問(wèn)題基本相同：房?jī)r(jià)虛高，房地產(chǎn)泡沫的不斷膨大，利率的不斷調(diào)高。由于房地產(chǎn)貸款在我國(guó)銀行信貸資產(chǎn)中比重較大，嚴(yán)峻的形勢(shì)要求我們必須正視此次美國(guó)次貸危機(jī)帶給我們的警示，以保證我國(guó)銀行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)和諧發(fā)展。下面我將就我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的基本概念、現(xiàn)狀以及存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行闡

7、述分析，進(jìn)而得出我國(guó)商業(yè)銀行需要采取的相應(yīng)對(duì)策以避免步美國(guó)次貸危機(jī)的后塵。表1.1 20022005年全國(guó)個(gè)人住房抵押貸款(單位：億)2002200320042005全國(guó)消費(fèi)信貸余額10669157362006322150個(gè)人住房抵押貸款余額8258117821585318400個(gè)人住房抵押貸款比重74.87個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)比例圖 個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)比例圖2 住房抵押貸款的理論研究2.1 住房抵押貸款的含義住房抵押貸款又稱(chēng)按揭，是指房屋購(gòu)買(mǎi)者以所購(gòu)買(mǎi)的住房為抵押擔(dān)保品向銀行申請(qǐng)貸款，以所貸的款額作為房費(fèi)付給建筑開(kāi)發(fā)商，然后按照一定的付款方式向銀行支付款項(xiàng)以還清貸款，若購(gòu)房者不能按照期限還

8、本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。我國(guó)住房抵押貸款主要有住房公積金貸款、個(gè)人組合貸款、個(gè)人住房擔(dān)保貸款的等七大類(lèi)，相應(yīng)的還有等額本息、等額本金和到期還本等各類(lèi)還款方式。2.2 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展速度十分驚人，在商業(yè)銀行總資產(chǎn)中的比例逐年上升。其快速增長(zhǎng)的原因一方面是因?yàn)槠淠芙o銀行帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)；另一方面是因?yàn)槠浔徽J(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn)較低的資產(chǎn)，許多銀行都把其當(dāng)作銀行的高質(zhì)量資產(chǎn)。2009年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)面臨著前所未有的寬松政策環(huán)境：央行實(shí)行適度寬松的貨幣政策，取消了對(duì)商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制，降低存款準(zhǔn)備金率，降低貸款利率。同時(shí)，中國(guó)正面臨著空前巨大的房地產(chǎn)與按揭

9、貸款的發(fā)展空間，有理由相信今后中國(guó)房貸市場(chǎng)前景十分光明。 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析近年來(lái)，我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)廣泛發(fā)展，為改善居民居住條件、推動(dòng)居民住房投資、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。但是，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)，也暴露出不少問(wèn)題，誘發(fā)了金融風(fēng)險(xiǎn)隱患的產(chǎn)生?，F(xiàn)對(duì)以下四種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析：1、信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是由于住房抵押貸款期限都很長(zhǎng)，而在貸款期間貸款人對(duì)借款人各方面的情況難以做到全面準(zhǔn)確的掌握，使得這種潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都可能觸發(fā)，從而造成違約行為。違約行為發(fā)生后，即使銀行能將抵押物變賣(mài)，其收回的資金額也可能少于貸款余額，使銀行資產(chǎn)受損；同時(shí)，銀行將不得不面對(duì)突

10、然改變的資金流量，要重新安排資金使用計(jì)劃，而這時(shí)資金市場(chǎng)可能發(fā)生利率下降等情況，對(duì)銀行構(gòu)成不利影響。 2、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指資金短存長(zhǎng)貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，目前我國(guó)的住房貸款主要來(lái)源于公積金和儲(chǔ)蓄存款，銀行吸納的儲(chǔ)蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長(zhǎng)期貸款。這種在發(fā)放長(zhǎng)期抵押貸款時(shí)的短存長(zhǎng)貸行為，會(huì)降低商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，進(jìn)而影響銀行的兌付能力。商業(yè)銀行持有的住房抵押貸款債權(quán)不易變現(xiàn)可能產(chǎn)生兩個(gè)方面的嚴(yán)重后果。其一喪失了在金融市場(chǎng)上更有利可圖的投資機(jī)會(huì),增加機(jī)會(huì)成本帶來(lái)的損失；其二當(dāng)存款人擠提存款或債權(quán)人要求貸款人清償債務(wù)時(shí)，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn)

11、而直接導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)或倒閉。 3、抵押物風(fēng)險(xiǎn)。抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)和抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是借款人欺詐行為構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)，包括：虛擬抵押、多頭或重復(fù)抵押、舊契約抵押等。由于借款人的欺詐行為，使得借款人違約后導(dǎo)致對(duì)抵押物處分的糾紛，由此造成花費(fèi)高昂的處分費(fèi)用，給貸款人造成損失。二是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不完善構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)。目前，在我國(guó)貸款人通過(guò)拍賣(mài)抵押房產(chǎn)所得價(jià)款來(lái)清償貸款，在實(shí)踐中的阻力很大、困難重重，難以實(shí)施；抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)也有兩個(gè)方面的表現(xiàn)。一是抵押物價(jià)格的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。抵押房屋隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化和自然磨損而導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格下跌，會(huì)給銀行帶來(lái)?yè)p失。二是

12、抵押物價(jià)格的人為風(fēng)險(xiǎn)。借款人在其抵押期限內(nèi)對(duì)房屋的損壞，造成抵押物價(jià)格下降，使銀行貸款遭受風(fēng)險(xiǎn)；估價(jià)人員的過(guò)失或故意過(guò)高估價(jià)等，這些人為因素都會(huì)給銀行貸款造成風(fēng)險(xiǎn)隱患。 4、利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率水平的變動(dòng)給銀行資產(chǎn)價(jià)值帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，是由其業(yè)務(wù)短存長(zhǎng)貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的。如果利率上漲，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，借款額度越高，借款期限越長(zhǎng)，其影響度也就越大。因?yàn)樵诮杩钊吮緛?lái)的收入就比較吃緊的情況下，增加的每月還款額無(wú)疑會(huì)加大借款人的還款壓力，從而使銀行的風(fēng)險(xiǎn)加大。如果利率下降，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場(chǎng)融資或以低利率重新借款來(lái)提前償還貸款，從而使銀行預(yù)期的利息收入無(wú)法實(shí)現(xiàn)，給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在，提

13、前貸款的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量發(fā)生不確定性，給銀行的集約化資產(chǎn)負(fù)債帶來(lái)一定的困難。只要利率發(fā)生波動(dòng)，無(wú)論是漲還是跌，商業(yè)銀行都會(huì)遭受損失。2.4 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款對(duì)策研究1、信用風(fēng)險(xiǎn)的控制。一是加強(qiáng)對(duì)按揭貸款項(xiàng)目的審查。包括開(kāi)發(fā)商的資信審查和項(xiàng)目樓盤(pán)審查。二是加強(qiáng)對(duì)借款人資格和償債能力的審查。抵押人應(yīng)具有完全民事行為能力，對(duì)抵押房地產(chǎn)擁有所有權(quán),并領(lǐng)有所有權(quán)憑證；法人應(yīng)具備獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧能力,且具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)。同時(shí)銀行可要求企業(yè)提供驗(yàn)資證明、財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，審查抵押人的資信狀況。三是完善貸款相關(guān)手續(xù)。在“簡(jiǎn)化手續(xù)”的同時(shí)，要完善個(gè)人住房抵押貸款的登記、公證、抵押、保險(xiǎn)等手續(xù)，

14、加強(qiáng)貸款合同及檔案等基礎(chǔ)管理工作。四是完善我國(guó)居民信用體系的建立。2、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的控制。據(jù)了解，作為我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款重要構(gòu)成之一的住房公積金制度尚存在覆蓋率低，公積金存在應(yīng)建未建等現(xiàn)象。針對(duì)這些問(wèn)題，我們應(yīng)該著手完善住房公積金制度，讓住房公積金切實(shí)地滿(mǎn)足消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)住房融資需求，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。 3、抵押物風(fēng)險(xiǎn)的控制。首先積極培育發(fā)展資產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)。其次規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為，政府行政主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理的同時(shí)銀行也加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員的培養(yǎng)，保證抵押物估價(jià)真實(shí)有效，三是加強(qiáng)對(duì)抵押物的審查。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格做好對(duì)抵押物的管理，并要求借款人提供用作抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證件或能證明其產(chǎn)權(quán)的合法性

15、證明文件。從而達(dá)到規(guī)范抵押活動(dòng)，遏制無(wú)權(quán)抵押、多頭抵押、重復(fù)抵押和當(dāng)事人作弊等違法行為。 4、利率風(fēng)險(xiǎn)的控制。針對(duì)利率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行可以采取以下措施：一是開(kāi)發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，其利率根據(jù)市場(chǎng)利率不斷變化而作周期性調(diào)整。二是開(kāi)發(fā)固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在現(xiàn)有模式下，銀行承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險(xiǎn)，如果銀行能夠通過(guò)獲得固定利率資金來(lái)源與貸款相匹配（如發(fā)行固定利率債券等），可以避免相應(yīng)的利率錯(cuò)配和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，還應(yīng)加強(qiáng)以下幾方面的建設(shè)： 1、完善住房抵押貸款的法律法規(guī)。我國(guó)現(xiàn)在迫切需要一套完善而嚴(yán)密的法律法規(guī)體系來(lái)規(guī)范住房

16、抵押貸款的運(yùn)作和發(fā)展。2、建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度。住房金融的政策性決定了建立政府住房金融擔(dān)保制度的必要性。與企業(yè)擔(dān)保和個(gè)人擔(dān)保相比，政府擔(dān)保信譽(yù)高、實(shí)力強(qiáng)，尤其在我國(guó)當(dāng)前社會(huì)信用基礎(chǔ)薄弱且信用體系發(fā)展滯后的情形下，政府對(duì)住房金融擔(dān)保機(jī)制的高度介入具有現(xiàn)實(shí)意義。為此，應(yīng)盡快在我國(guó)成立專(zhuān)門(mén)性的住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)不以盈利為目的，主要作用在于鼓勵(lì)中、低收入家庭進(jìn)入住房抵押貸款市場(chǎng)，促進(jìn)住房抵押貸款市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展，擔(dān)保的范圍限制在中、低收入居民的住房貸款上。 3、發(fā)展住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化在對(duì)銀行的資產(chǎn)進(jìn)行分解的同時(shí)，將由銀行獨(dú)自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散和轉(zhuǎn)移：即由銀行一家承擔(dān)

17、發(fā)放抵押貸款和回收貸款本息等業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)化為多家金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者共同參與的活動(dòng)；從而將銀行體系內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到證券市場(chǎng)上。由于在證券市場(chǎng)上存在著大量的投資者，當(dāng)證券化的資產(chǎn)在這些投資者之間自由轉(zhuǎn)讓時(shí)，證券化資產(chǎn)就可以被合理定價(jià)，并且由接受定價(jià)的投資者自己承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，這樣就極大地減弱了風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中的可能性。因此，在證券市場(chǎng)上住房抵押貸款證券化的金融風(fēng)險(xiǎn)是派生的、分散的，演化為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。由于住房抵押貸款具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入、低違約率、貸款契約標(biāo)準(zhǔn)、易組合等特點(diǎn)，被認(rèn)為是最適合于證券化的信貸資產(chǎn)。如果抵押貸款證券化了，貸款銀行將期限、利率相近的個(gè)人住房貸款組合成資產(chǎn)組，經(jīng)信用增級(jí)后發(fā)行住

18、房抵押支持債券，實(shí)現(xiàn)債權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)證券化，銀行利潤(rùn)來(lái)源由存貸款利息差變?yōu)槭掷m(xù)費(fèi)，提前還款的風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移給了投資者。4、建立健全住房抵押貸款保險(xiǎn)制度。住房抵押貸款保險(xiǎn)制度的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和損失賠償機(jī)制能有效緩解住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶(hù)之間因信息不對(duì)稱(chēng)等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，有利于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮和金融體系的穩(wěn)定。住房抵押貸款涉及到置業(yè)者、銀行以及開(kāi)發(fā)商三方的利益，要使其帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我們應(yīng)該不斷完善?？傊?，三方都應(yīng)正確處理好業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)系，在貸款產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，完善個(gè)人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動(dòng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的良性、健康發(fā)展。結(jié) 論本文主要針對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策展開(kāi)了分析和研究，本文首先闡述了住房抵押貸款的含義，然后本文站在我國(guó)商業(yè)銀行的角度，從信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)這四個(gè)方面進(jìn)行了分析，最后站在我國(guó)相關(guān)政策的基礎(chǔ)上研究了相對(duì)應(yīng)的解決對(duì)策，同時(shí)從完善住房抵押貸款的法律法規(guī)、建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度、發(fā)展住房抵押貸款證券化、建立健全住房抵押貸款保險(xiǎn)制度這四個(gè)方面對(duì)我國(guó)現(xiàn)實(shí)施的政策提出改善的方案。因?yàn)樽》康盅嘿J