房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策分析與稅收籌劃專題講座.doc

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策分析與稅收籌劃專題講座量收描此貢第一講營業(yè)稅政策分析一、國稅發(fā)2003 16號(hào)：從2003年1月1日，外購的無形資產(chǎn)（土地使用稅）和不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)外銷售時(shí)，按售價(jià)扣除買價(jià)后的差額，計(jì)算納營業(yè)稅。案例分析：裝修公司800-房產(chǎn)公司一1800工商局"二點(diǎn)一線"方案：裝修公司將發(fā)票開給工商局 800萬元房產(chǎn)公司將發(fā)票開發(fā)工商局 1000萬元效果：房產(chǎn)公司少繳營業(yè)稅及附加、印花稅工商局少繳契稅關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知（財(cái)稅1999 210號(hào)）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅用房，如果居住滿一年，免征營業(yè)稅；居住不滿一年，按差額征收營業(yè)稅。個(gè)人擁有的普通住宅免征土地增值稅。

2、個(gè)人購買自用普通住宅暫免征契稅。二、預(yù)收賬款營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第 28條規(guī)定，以預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間為取得預(yù)收款的當(dāng)天。本期應(yīng)納營業(yè)稅=（期末預(yù)收賬款-期初預(yù)收賬款十本期經(jīng)營收入）X5%注意兩點(diǎn)：一是不允許用其他往來科目代替 "預(yù)收賬款"。二是預(yù)收賬款應(yīng)納營業(yè)稅核算問題討論：1、借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交-營業(yè)稅一城其他應(yīng)交款-教育費(fèi)附加不符合配比原則。2、借：應(yīng)交稅金-營業(yè)稅貸：銀行存款也不行！3、增設(shè)"待攤稅金-待攤營業(yè)稅及附加"取得預(yù)收賬款時(shí)：借：待攤稅金一一待攤營業(yè)稅及附加貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)

3、稅其他應(yīng)交款-應(yīng)交教育費(fèi)附加確認(rèn)收入時(shí)：借：營業(yè)稅金及附加貸：待攤稅金-待攤營業(yè)稅及附加應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅其他應(yīng)交款-應(yīng)交教育費(fèi)附加三、價(jià)外費(fèi)用房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司從購房戶取得的代收款項(xiàng)，如有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。國稅發(fā) 1998 217號(hào)文件規(guī)定：物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)，屬于代收款項(xiàng)，不征營業(yè)稅， 僅對(duì)其收取的手續(xù)費(fèi)計(jì)算繳納營業(yè)稅。三、代建房營業(yè)稅問題案例分析：甲：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營乙：娛樂業(yè)、賓館、餐館、租賃、商城甲：在建工程 19.0億元應(yīng)納營業(yè)稅=20 X5%=1 （億元

4、）委托代建”：1、委托方擁有土地使用權(quán)；2、委托方取得了有關(guān)部門（計(jì)委、外經(jīng)貿(mào)部門）的批復(fù)；3、受托方（房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司）不能墊付資金；4、施工單位將發(fā)票開給（臺(tái)頭）委托方，受托方原票轉(zhuǎn)交給委托方；5、受托方按照協(xié)議定收取管理費(fèi)。注意：管理費(fèi)”應(yīng)當(dāng)在 其他業(yè)務(wù)收入”核算，并按 服務(wù)業(yè)代理業(yè)”稅目繳納5%的營業(yè)稅。四、投資業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題投資合同”：國稅發(fā) 1993 149號(hào)文件規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)對(duì)外投資，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，投資時(shí)不征營業(yè)稅，但是，將來轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)，需要 按照投資時(shí)不動(dòng)產(chǎn)或者無形資產(chǎn)的評(píng)估作價(jià)計(jì)算繳納營業(yè)稅。甲公司分錄為：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資貸：在建工程乙公司：借：固定資產(chǎn)貸

5、：實(shí)收資本-甲資本公積-資本溢價(jià)財(cái)稅2002 191號(hào)文件規(guī)定，從2003年1月1日開始，以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)對(duì)外投資，投資時(shí)不征營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)，也不再征收營 業(yè)稅。原國稅發(fā)1993 149號(hào)文件中相關(guān)規(guī)定同時(shí)廢止。國稅函2002 165號(hào)文件，整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中，發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的變化，屬于資產(chǎn)、負(fù)債、人員等同時(shí)轉(zhuǎn)移，不屬于營業(yè)稅征稅范圍 中的銷售不動(dòng)產(chǎn)”，不征營業(yè)稅。案例分析：案例一、償還債務(wù)式吸收合并案例二、打包出售某房產(chǎn)開發(fā)公司在一座海邊城市開發(fā)一幢大酒樓。方案：第一步：先成立子公司 某某大酒店”房產(chǎn)開發(fā)公司：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資-投資成本3億元貸：銀行存款 3億元大酒店：借：銀

6、行存款3億元貸：實(shí)收資本 3億元第二步：大酒店賬務(wù)處理：借：銀行存款17億元貸：其他應(yīng)付款17億元借：在建工程 20億元貸：銀行存款 20億元房產(chǎn)開發(fā)公司：借：其他應(yīng)收款17億元貸：銀行存款17億元第三步：對(duì)外銷售房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司將擁有的大酒店全部股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給買方。轉(zhuǎn)讓價(jià)12億元：借：銀行存款12億元貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資3億元投資”攵益9億元大酒店股權(quán)變更，變更公司章程。房產(chǎn)公司同時(shí)收回債權(quán)：借：銀行存款17億元貸：其他應(yīng)收款17億元。案例三、多步交易銷售不動(dòng)產(chǎn)：第一步：以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資第二步：轉(zhuǎn)讓股權(quán)需要買方的股東同意該方案。弊瑞在于：買方股東可能會(huì)擔(dān)心惡意收購案例之四、橋梁公司：中外合資企業(yè)外

7、方：香港60%中方：國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司 40%經(jīng)營范圍：30年的經(jīng)營權(quán)經(jīng)營8個(gè)月之后。補(bǔ)償金額30億元：（一次性支付70%, 21億元；30%, 9億元分期付清）。CEO顧慮：如何向股東交待？1、應(yīng)納營業(yè)稅=30億元*5%=1.5億元2、9億元應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)？五、視同銷售營業(yè)稅問題以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）對(duì)外用于抵償債務(wù)、分配給投資者、捐贈(zèng)、換取其他資產(chǎn)等方面，要視同銷售組成計(jì)稅價(jià)=成本*（1+成本利潤(rùn)率）/（1-5%）抵債取得的不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)，視同外購，只要取得合法的憑據(jù)，銷售或者視同銷售時(shí)，均可以扣除買價(jià)。六、自建自用業(yè)務(wù)1、自己擁有非獨(dú)立核算的施工隊(duì)伍：不繳建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅，

8、也不繳銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅。如果今后將該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售時(shí)，除了按規(guī)定繳納不 動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅之外，還需補(bǔ)繳建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅-兩道稅工其中：應(yīng)納建筑業(yè)營業(yè)稅=施工成本*（1+成本利潤(rùn)率）/（1-3%）施工成本包括材料、工資、費(fèi)用，但是不包括土地使用權(quán)價(jià)款。2、委托施工單位建筑該房產(chǎn)，建筑營業(yè)稅由施工企業(yè)繳納。國稅發(fā)2003 89號(hào)文件規(guī)定：房屋開發(fā)公司的待售房產(chǎn)不征房產(chǎn)稅。但是，如果將該待售轉(zhuǎn)作自用的，或者轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，需要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。從交付使用的次月開始，計(jì)征房產(chǎn)稅。七、售后回租、售后回購業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題（國稅函1999 144號(hào)）八、包銷業(yè)務(wù)的營業(yè)稅問題關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的

9、通知（國稅函 1996684號(hào)）廣東省地方稅務(wù)局：接你省廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包銷房產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的請(qǐng)示（穗地稅發(fā)1996259號(hào)），反映房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同，將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場(chǎng)情況自訂價(jià)格進(jìn)行銷售，由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票，包銷商收取價(jià)差或手續(xù)費(fèi)，在合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷商進(jìn)行收購，對(duì)此應(yīng)如何征收營業(yè)稅。經(jīng)研究，現(xiàn)答復(fù)如下：在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按 “服務(wù)業(yè) 代理業(yè) ”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開

10、發(fā)企業(yè)應(yīng)按 “銷售不動(dòng)產(chǎn) ”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按 “銷售不動(dòng)產(chǎn) ”征收營業(yè)稅。九、合作建房的營業(yè)稅問題（國稅函1995 156 號(hào)）第一種方式：合作項(xiàng)目一、甲方出土地，乙方（房產(chǎn)開發(fā)公司） 出資金，合作建房：1、房屋建成后，乙方全部銷售取得 9000 萬元，甲方分得30%款項(xiàng) 2700 萬元。稅務(wù)處理：乙方按9000 萬元全額繳納 5%。甲方 2700 萬元按 “轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) ”稅目繳納 5% 的營業(yè)稅。取得土地時(shí)，乙企業(yè)：借：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)3000貸：應(yīng)付賬款- 暫估應(yīng)付款3000借：開發(fā)成本3000貸：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)3000借：應(yīng)付賬款- 暫估應(yīng)付款

11、3000貸：銀行存款2700主營業(yè)務(wù)成本3002、房屋建成（330 套 ）后，甲方取得100 套商品房，則：乙方3、甲方以材料合作，繳增值稅。另一種情況：房屋建成后，由乙方經(jīng)營15 年后，其所有權(quán)歸甲方所有。此外，甲方出資金，乙方（房屋開發(fā)公司）出土地合作建房。甲方按 “金融保險(xiǎn)業(yè) ”稅目繳納 5% 的營業(yè)稅。第二種合作方式：合作辦企業(yè)1、甲企業(yè)以土地使用權(quán)出資，乙方出資金，合作舉辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（丙企業(yè)），合作建房。甲方以土地使用權(quán)投資，不交營業(yè)稅。但根據(jù)國稅發(fā) 2000 118 號(hào)文件規(guī)定，評(píng)估確認(rèn)價(jià)高于土地賬面價(jià)值的部分應(yīng)調(diào)增所得額，繳納企業(yè)所得稅。甲企業(yè)從丙企業(yè)取得的稅后分配不交營業(yè)稅

12、。2、甲企業(yè)以 “投資 ”名義，將土地使用權(quán)對(duì)外 “投資 ”，取得固定的報(bào)酬，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依法繳納營業(yè)稅。十、改組業(yè)務(wù)不征營業(yè)稅。公司合并：吸收合并、新設(shè)合并公司分立：存續(xù)分立、新設(shè)分立股權(quán)重組：股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓股份制改造整體資產(chǎn)置換（需繳納營業(yè)稅）十一、相關(guān)稅收優(yōu)惠1、空置商品房的稅收優(yōu)惠已經(jīng)期滿。2、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房國家沒有稅收優(yōu)惠。3、企業(yè)住房制度改革原則上“只售不租 ” 。單位以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)銷售給職工個(gè)人的房產(chǎn)，不交營業(yè)稅。4、 “拆一還一 ”業(yè)務(wù)。拆遷業(yè)務(wù)：經(jīng)縣級(jí)以上人民政府對(duì)外公告，舊城改造統(tǒng)一強(qiáng)制拆遷，單位或個(gè)人取得的補(bǔ)償費(fèi)是否征收營業(yè)稅？：粵地稅函 1999

13、295 號(hào)：經(jīng)請(qǐng)示國家稅務(wù)總局：不征。拆掉 80 平方，取得120 平方，如何征收營業(yè)稅？：國稅函 1995 549 號(hào)：按成本價(jià)計(jì)征營業(yè)稅。因此，80 平方按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（成本價(jià)）計(jì)算營業(yè)稅， 40 平方按市場(chǎng)價(jià)格繳納營業(yè)稅。十二，與銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目有關(guān)的幾個(gè)特殊問題（一） “還本銷售 ”業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題：國稅函 1995 156 號(hào)：無論將來是否還本（全部、部分），征收營業(yè)稅時(shí)，一律不得減除還本支出。（二）如何界定銷售退回與售后回購區(qū)別在于：銷售時(shí)合同是如何簽訂的。（三）青苗補(bǔ)償費(fèi)征稅問題：國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的通知（國稅函 199787 號(hào)）

14、遼寧省地方稅務(wù)局：你局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)是否征稅的請(qǐng)示（遼地稅個(gè) 1996311 號(hào) ）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：一、對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的銷售不動(dòng)產(chǎn)其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。二、對(duì)土地承包人取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)收入，暫免征收個(gè)人所得稅；取得的轉(zhuǎn)讓建筑物等財(cái)銷性質(zhì)的其他補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照中華人民共和國個(gè)人所得稅法的 “財(cái)銷轉(zhuǎn)讓所得 ”應(yīng)稅項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。（四）陵墓、墓地征稅問題轉(zhuǎn)讓陵墓按銷售不動(dòng)銷征稅，但轉(zhuǎn)讓墓地收入免征營業(yè)稅。財(cái)稅 2001 117 號(hào)：根據(jù)中華人民共

15、和國營業(yè)稅暫行條例第六條的規(guī)定，對(duì)經(jīng)營性公墓提供的殯葬服務(wù)包括轉(zhuǎn)讓墓地使用權(quán)收入免征營業(yè)稅。第二講 土地增值稅政策分析及籌劃一、征收方式：先預(yù)交后清算。二、征收對(duì)象：最基本的核算單位（項(xiàng)目）。三、征收范圍：不動(dòng)銷、土地使用權(quán)（轉(zhuǎn)讓）出讓不等于轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)出讓不交營業(yè)稅、土地增值稅。四、計(jì)算方法：（一）收入額（二）扣除項(xiàng)目1 、土地價(jià)款2、開發(fā)成本（注意：要扣除計(jì)入開發(fā)成本的土地價(jià)款）3、開發(fā)費(fèi)用：營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。注意：實(shí)際扣除時(shí)，按下列公式：（1） （土地價(jià)款開發(fā)成本） *5%（ 以下 ）+財(cái)務(wù)費(fèi)用（2）（土地價(jià)款 +開發(fā)成本 ）*10%（ 以下 ）4、稅金：營業(yè)稅、城市維護(hù)

16、建設(shè)稅、教育費(fèi)附加5、加扣：（土地價(jià)款 +開發(fā)成本 ）*20%（ 三）增值額=收入額- 扣除額（四）增值率=增值額/扣除額（五）確定稅率：超率累進(jìn)稅率級(jí)距（增值率） 稅率 扣除率50% 以下30%050% 100%40%5%100% 200%   50%15%200% 以上60%35%（六）計(jì)算公式：應(yīng)納土地增值稅額=增值額*稅率-扣除額*扣除率（七）會(huì)計(jì)處理：借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交土地增值稅五、稅收優(yōu)惠房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的普通住宅用房，增值率在20%以下的，免征土地增值稅。六、稅收籌劃案例分析：1 、臨界點(diǎn)法2、核算技巧3、分立籌劃第三講 房產(chǎn)稅、土地使用稅

17、一、國稅發(fā)200389 號(hào)對(duì)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策問題明確如下：一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出

18、租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。二、征收方式：從價(jià)計(jì)征：以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=房屋原價(jià)* （130%） *1.2%從租計(jì)征：應(yīng)納稅額=租金收入*12%三、稅收籌劃案例分析核算技巧：1、稅法規(guī)定：獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅；與房屋不可分割的附屬設(shè)施，屬于房屋原價(jià)的一個(gè)部分，應(yīng)當(dāng)并入原價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。因此：鍋爐、圍墻、假山、道路、場(chǎng)地、綠化、魚池等均不征收房產(chǎn)稅。2 、關(guān)于土地使用權(quán)的核算：企業(yè)會(huì)計(jì)制度第47 條規(guī)定，首先作無形資產(chǎn)處理，然后分期攤銷

19、，開發(fā)商品房時(shí)，一次將土地使用權(quán)的賬面（攤余）價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)到 “開發(fā)成本 ”、 “在建工程 ”。注意：不結(jié)轉(zhuǎn)屬于 “會(huì)計(jì)差錯(cuò) ” 。按照房屋實(shí)際占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)。3、關(guān)于房屋的界定長(zhǎng)廊 180 萬元倉庫蝙蝠效應(yīng)4、中央空調(diào)、電梯5、關(guān)于房屋裝修費(fèi)的核算問題外商投資企業(yè)：房屋沒有投入使用前發(fā)生的裝修費(fèi)，必須并入房屋原價(jià)；投入使用后發(fā)生的裝修費(fèi)，作為 “長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 ”在不短于五年的期限內(nèi)分期攤銷。內(nèi)資企業(yè)：如果固定資產(chǎn)的折舊尚未提足，裝修費(fèi)用必須增加固定資產(chǎn)原價(jià)；如果折舊已經(jīng)提足，那么裝修費(fèi)用作為 “長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 ”在不短于五年的期限內(nèi)分期攤銷。6、房產(chǎn)評(píng)估：按評(píng)估以后的原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

20、7、臨時(shí)工棚：第四講 印花稅購銷合同按萬分之三計(jì)算印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)按萬分之五計(jì)算印花稅房產(chǎn)開發(fā)公司與消費(fèi)者簽訂的售房合同，按 “購銷合同” ，而不是“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)書據(jù)” ，適用稅率為萬分之三。印花稅暫行條例列舉的合同。第五講 個(gè)人所得稅一、工資薪金所得1 、國稅發(fā)1996 107 號(hào)：關(guān)于試行年薪制企業(yè)經(jīng)營者，允許按下列方法計(jì)算個(gè)人所得稅。應(yīng)納稅額=（基本工資X12十年終效益工資）/ 121000魂率速算扣除數(shù)X12預(yù)交稅款2、國稅發(fā)1996 206號(hào)：數(shù)月獎(jiǎng)金、年終加薪在一個(gè)月發(fā)放，要單獨(dú)作為一個(gè)月的所得，計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。例如：張經(jīng)理于 2003 年元月份取得本月工資獎(jiǎng)金 3000 元，同時(shí)

21、領(lǐng)取年終獎(jiǎng)（全年獎(jiǎng)金） 150000 元，應(yīng)納稅額計(jì)算如下：（3000800） *15%-125=125 元150000*45%-15375=52125 元合計(jì)： 52250 元。3、工資薪金所得的稅前扣除項(xiàng)目：基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、職工失業(yè)險(xiǎn)、住房公積金、符合稅法規(guī)定的差旅費(fèi)津貼、誤餐補(bǔ)助。4、單位替雇員承擔(dān)全部或部分個(gè)人所得稅計(jì)算問題（簡(jiǎn)便方法）例：張經(jīng)理8 月份取得稅后收入 3000 元，單位應(yīng)承擔(dān)稅款計(jì)算如下：（3000+x-800）*15%-125=xx=345.67 （元）若，單位負(fù)擔(dān)70%稅款，30%由個(gè)人負(fù)擔(dān)。則：（3000+70%x-800）*15%-125=xx=465.

22、87請(qǐng)注意征管法第69 的規(guī)定。籌劃方法：化整為零第一步：分錄如下：借：其他應(yīng)收款150000貸：銀行存款150000第二步：每月在發(fā)放工資時(shí)，同時(shí)作：借：應(yīng)付工資150000/11貸：其他應(yīng)收款150000/11請(qǐng)注意：財(cái)稅 2003 158 號(hào)二、勞務(wù)報(bào)酬所得：1、廣告費(fèi)支出2、傭金（單位和個(gè)人）3、其他勞務(wù)報(bào)酬，如技術(shù)指導(dǎo)。注意：一、必須取得發(fā)票；二、注意加成征收：所得額稅率 速算扣除數(shù)20000 以下 20%020000 50000 30% 200050000 以上 40%7000三、單位代替?zhèn)€人開票，開票金額注意換算。四、向個(gè)人支付的傭金不得超過服務(wù)金額的 5% 。三、股息、利息、紅

23、利所得1、國稅發(fā)1997 198 號(hào)：如果用盈余公積或者未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增股本，其中個(gè)人股本，應(yīng)繳 20% 。國稅函 1998 289 ：如果用資本公積轉(zhuǎn)增個(gè)人資本（股本），除資本溢價(jià)外，均需繳納個(gè)人所得稅。2、國稅發(fā)2000 60 ：集體企業(yè)改組時(shí)，個(gè)人取得的量化資產(chǎn)，不征稅。取得分配時(shí)，需按“股息所得 ”繳納 20% 的個(gè)人所得稅；轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)，應(yīng)按 “財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 ”繳納 20% 的個(gè)人所得稅。所得=轉(zhuǎn)讓收入股權(quán)成本（0）3、單位給職工獎(jiǎng)勵(lì)股權(quán)（股票），按股權(quán)的公允價(jià)，適用 “工資薪金 ”繳納個(gè)人所得稅。4、國稅發(fā)1998 009 號(hào)：個(gè)人以低于市場(chǎng)價(jià)（公允價(jià)）購買的股權(quán)（股票）而取得的折

24、扣金額，其折扣金額按 “工資薪金 ”繳納個(gè)人所得稅。ESO四、個(gè)稅籌劃包干獎(jiǎng)金例：供銷員張某2003 年 8 月應(yīng)得工資獎(jiǎng)金30000 元，分錄如下：借：營業(yè)費(fèi)用獎(jiǎng)金30000貸：應(yīng)付工資30000發(fā)放時(shí)：借：應(yīng)付工資30000貸：現(xiàn)金24075應(yīng)交稅金應(yīng)交個(gè)稅592530000 800） *25%-1375=5925新方案：借：營業(yè)費(fèi)用差旅費(fèi) 4000管理費(fèi)用業(yè)務(wù)招 6000貸：現(xiàn)金10000借：營業(yè)費(fèi)用獎(jiǎng)金20000貸：應(yīng)付工資20000借：應(yīng)付工資20000貸：現(xiàn)金應(yīng)交稅金個(gè)稅3475（20000-800）*20%-375=34755925-3475=2450 （元）稅收籌劃案例分析之二

25、：理念： “用消費(fèi)者的錢賺消費(fèi)者的錢”一套商品房的價(jià)格為30 萬元。 6 月 1 日，消費(fèi)者張先生繳來定金10 萬元： 借：銀行存款 100000貸：預(yù)收賬款10000010 月 1 日，分錄如下：借：銀行存款196000預(yù)收賬款100000貸：主營業(yè)務(wù)收入 296000第六講 企業(yè)所得稅政策分析關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知國稅發(fā)200383 號(hào)一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)

26、款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。售價(jià) 300 萬元，合同約定：付款日期及金額：8 月 31 日 100 萬元9 月 15 日 50 萬元9 月 30 日 150 萬元（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1、采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2、

27、采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3、采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4、采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。（五）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1、將

28、待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2、 將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的， 租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（六）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。二、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計(jì)營業(yè)利潤(rùn)額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入

29、瘠IJ潤(rùn)率預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15（含15），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項(xiàng)）確定。預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。注：本年度實(shí)際應(yīng)納稅所得額=（0期初預(yù)收賬款）X15% +本期應(yīng)納稅所得額本期應(yīng)納稅所得額=會(huì)計(jì)利潤(rùn)十納稅調(diào)增金額-納稅調(diào)減金額三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題（一）下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入1、將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助

30、、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；2、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；3、將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；4、以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；借：固定資產(chǎn)200貸：產(chǎn)成品200在申報(bào)所得稅時(shí)，調(diào)增所得額 50 萬元！單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。（二）視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序1、按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；3、按成本利潤(rùn)率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15（含15），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。四、關(guān)于代建

31、工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過 12 個(gè)月的， 可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過12 個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。完工百分比法是根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)收入和費(fèi)用的方法。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例，測(cè)量已完成合同工作量等方法確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。五、關(guān)于成本和費(fèi)用的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企

32、業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入成本對(duì)象中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對(duì)象的，直接計(jì)入有關(guān)成本對(duì)象中；因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概

33、算等方法配比計(jì)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本。下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：（一）銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本於可售面積銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積X售面積單位工程成本（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)按成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除。1、屬于成本對(duì)象完工前實(shí)際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對(duì)象。2、 屬于成本對(duì)象完

34、工后實(shí)際發(fā)生的， 首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)偅賹?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)?，其中，?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠?，?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。（三）借款費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中；如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。（四）開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按

35、實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，提取的維修基金不得扣除。也即：提取的維修基金余額應(yīng)當(dāng)調(diào)增所得額。（五）土地閑置費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。（六）成本對(duì)象報(bào)廢或毀損損失。成本對(duì)象在建造過程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。（七）廣告費(fèi)

36、和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建 造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。注：新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之間發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，從次年開始無限期結(jié)轉(zhuǎn)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。其中廣告費(fèi)按 8%,宣傳費(fèi)按5%。這里，宣傳費(fèi)是時(shí)間性差異，而取得第一筆收入后發(fā)生的宣傳費(fèi)同是永久性差異。（八）折舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)和臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。六、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時(shí)間問題本通

37、知適用于各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。本通知自 2003 年 7 月 1 日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項(xiàng)，也按本通知執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)公司納稅調(diào)整項(xiàng)目：一、收入總額：1 、視同銷售2、資產(chǎn)評(píng)估：按綜合調(diào)整法，按十年期限平均每年調(diào)整1/10。二、成本1 、工資計(jì)稅工資：（ 1 ）標(biāo)準(zhǔn)：每人每月 800 元；（ 2 ）人員：雇傭關(guān)系（3）人數(shù)：平均人數(shù)=220人。（ 4 ）納稅調(diào)整方法：限額據(jù)實(shí)扣除原則限額提取發(fā)放調(diào)整12010080 2012080100010012080 40100 80 120 080120100 4080100120 20

38、工效掛鉤：提成工資：據(jù)實(shí)扣除：外商投資企業(yè)2、折舊、維修與改良扣除辦法第31 條：符合下列條件之一的，按改良處理：第一，改良支出占原價(jià)的 20% ；第二，改變用途；第三，延長(zhǎng)使用壽命達(dá) 2 年以上。三、營業(yè)費(fèi)用1 、廣告費(fèi)支出：國稅發(fā) 2001 89：允許扣除的廣告費(fèi)不得超過年銷售收入的8% ，超過的部分可以無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。2、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：扣除辦法（國稅發(fā)2000 84 號(hào)）第 42條規(guī)定，允許扣除的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)不得超過銷售收入的千分之五。超過部分永久不能扣除。注意界定廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、贊助費(fèi)的區(qū)別：扣除辦法第41 條規(guī)定，允許扣除的廣告費(fèi)必須同時(shí)符合下列三個(gè)條件：第一，廣告必須經(jīng)過

39、工商部門批準(zhǔn)制作；第二，必須支付了價(jià)款，并取得相應(yīng)的發(fā)票；第三，必須通過一定的媒體傳播。3、傭金扣除辦法第53 條規(guī)定，允許扣除的傭金必須同時(shí)符合下列三個(gè)條件：第一，必須是有權(quán)獨(dú)立從事中介服務(wù)的單位和個(gè)人（不包括本單位雇員）；第二，必須支付了價(jià)款，并取得合法的憑據(jù)。第三，向個(gè)人支付的傭金，不得超過服務(wù)金額的 5%。四、財(cái)務(wù)費(fèi)用1、 企業(yè)所得稅暫行條例 ：向非金融部門取得的借款，其借款利率不得超過同期同類商業(yè)銀行貸款利率；2、扣除辦法第36 條：關(guān)聯(lián)企業(yè)相互借款，借款方取得的借款額超過注冊(cè)資本的 50% ，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。母公司子公司 注冊(cè)資本 1000子公司于 2002 年

40、 1 月 1 日從母公司取得借款 800 萬元，年利率為12%，同期同類貸款利率8% 。則：子公司應(yīng)調(diào)增所得=800*12%-500*8%母公司應(yīng)納營業(yè)稅=800*12%*5%請(qǐng)注意 “統(tǒng)借統(tǒng)還 ”業(yè)務(wù)的稅收優(yōu)惠：不征營業(yè)稅：財(cái)稅2000 007 號(hào)、國稅發(fā) 2002 13 號(hào)；不征所得稅：國稅函 2000 837 號(hào)。五、管理費(fèi)用1、業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除辦法第43 條規(guī)定，按下列標(biāo)準(zhǔn)：年銷售（營業(yè)）凈收入在1500 萬元（含）以內(nèi)，不超過該部分的千分之五；年銷售（營業(yè)）凈收入在1500 萬元以上的部分，不超過該部分的千分之三。注意： （ 1）銷售（營業(yè)）凈收入包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入，不包括

41、營業(yè)外收入、補(bǔ)貼收入、投資收益。（ 2 ）區(qū)別業(yè)務(wù)招待費(fèi)、宣傳費(fèi)、捐贈(zèng)。2、開辦費(fèi)攤銷會(huì)計(jì)制度：待生產(chǎn)經(jīng)營的當(dāng)月，一次性結(jié)轉(zhuǎn)損益。稅法規(guī)定：從生產(chǎn)經(jīng)營的次月起，在不短于五年的期限內(nèi)，分期扣除。因此：當(dāng)年調(diào)增所得，以后年度調(diào)減所得。3、無形資產(chǎn)攤銷（ 1 ）單獨(dú)計(jì)價(jià)的軟件，在報(bào)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，允許按2 年攤銷。財(cái)稅2000 25 號(hào)。（ 2 ） 扣除辦法第24 條規(guī)定：商譽(yù)的攤銷額不得扣除。4、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、職工福利費(fèi)會(huì)計(jì)處理時(shí)：計(jì)提 “三項(xiàng)費(fèi)用 ”的依據(jù)，不包括在 “應(yīng)付工資 ”核算的住房補(bǔ)貼。稅法規(guī)定，允許扣除的 “三項(xiàng)費(fèi)用 ”不得超過計(jì)稅工資的 14%、 2%、 1.5%。此外

42、，允許扣除的工會(huì)經(jīng)費(fèi)，必須以 “工會(huì)經(jīng)費(fèi)繳撥款專用收據(jù) ”為原始憑證。5、計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備扣除辦法第6 條規(guī)定，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備不得扣除。納稅調(diào)整方法：本期增加的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備調(diào)增所得，本期減少的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備調(diào)減所得。6、壞賬損失及壞賬準(zhǔn)備扣除辦法第45 48 條以及國稅發(fā) 2003 45 號(hào)：1、企業(yè)發(fā)生的壞賬必須要經(jīng)過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可獲得扣除；2、允許扣除的壞賬損失是指下列應(yīng)收賬款：（ 1 ）因債務(wù)人破產(chǎn)、撤銷等原因，導(dǎo)致債權(quán)人不能收回的債權(quán)；（ 2 ）死亡、失蹤（ 3 ）遭受重大自然災(zāi)害或者意外事故（ 4 ）超過三年以上的應(yīng)收賬款（ 5 ）國家稅務(wù)總局明確的其他情形3、允許提取的壞賬準(zhǔn)備不得超過年末應(yīng)收賬款余額的千分之五。計(jì)提的依據(jù)與會(huì)計(jì)制度一致：應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款。4、納稅調(diào)整方法稅法允許提取的準(zhǔn)備金=（年末應(yīng)收賬款十其他應(yīng)收款）X5%0（年初應(yīng)收賬款十其他應(yīng)收款）X5%0發(fā)生的壞賬收回的壞賬稅法會(huì)計(jì)調(diào)