工程施工部管理工作計(jì)劃方案

1、工程施工部管理工作計(jì)劃方案工程部管理工作計(jì)劃方案工作標(biāo)準(zhǔn)維修主管在各級領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施維修工程和業(yè)主家庭維修 工作的安排和布置，同時(shí)負(fù)責(zé)對各維修人員的日常管理。根據(jù)小區(qū)和本部門的實(shí)際 情況，特制定本工作標(biāo)準(zhǔn)。一、總則優(yōu)美的環(huán)境，高檔的社區(qū)需要高素質(zhì)的人員，更需要嚴(yán)格的管理措施。永大 清華園的維修管理，應(yīng)有嚴(yán)明、細(xì)致的管理措施與之相適應(yīng)。以滿足業(yè)主的不同維 修要求，提高永大清華園物業(yè)的整體水平。我們應(yīng)當(dāng)立足服務(wù)業(yè)主、熱情服務(wù)、體 現(xiàn)價(jià)值這一根本宗旨。二、職業(yè)道德一個(gè)團(tuán)隊(duì)的興衰，整體素質(zhì)是關(guān)鍵。一個(gè)員工、一個(gè)部門領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)當(dāng)具有高 尚的思想品德。以高度的工作熱情、積極的心態(tài)、負(fù)責(zé)任的態(tài)

2、度來工作，工作中要 戒驕戒躁，不卑不亢。在工作中找不足，在工作中總結(jié)，在思想上鞭策自己，以適 用永大物業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的管理工作。好的團(tuán)隊(duì)，團(tuán)結(jié)是根本，要互相幫助，愛 崗敬業(yè)，在工作中處處為他人著想，統(tǒng)一思想，統(tǒng)一目標(biāo)。這些都是工作中的指導(dǎo)思想，在具體工作中更要用上述標(biāo)準(zhǔn)來約束自己。物 業(yè)維修工作雖然平凡，但是這是一個(gè)在服務(wù)中體現(xiàn)效益的行業(yè)，當(dāng)我們面對業(yè)主的 維修要求時(shí)，要有耐心和細(xì)心，為業(yè)主服好務(wù)，提高物業(yè)費(fèi)的收繳率。三、日常維修管理工作1、熟悉物業(yè)管理的有關(guān)知識，熟悉小區(qū)住宅的房屋結(jié)構(gòu)及公共設(shè)施，設(shè)備的 種類、分布，掌握各類管線的分布走向、位置及維修養(yǎng)護(hù)方法。及時(shí)了解小區(qū)內(nèi)各 個(gè)系統(tǒng)的正常

3、運(yùn)轉(zhuǎn)情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，確實(shí)有原因不能當(dāng)場解決的，要及時(shí) 上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。2、合理安排維修人員的工作。原則上各負(fù)其責(zé)，但出現(xiàn)特殊情況（如人員 忙，不能到位處理的）時(shí)，其他人員要相互幫助、共同完成。負(fù)責(zé)處理業(yè)主的維修 申請，核定維修收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)安排維修人員為業(yè)主提供維修服務(wù)，并按要 求進(jìn)行回訪，確保維修質(zhì)量。3、負(fù)責(zé)監(jiān)督機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施及防汛設(shè)施、立體車庫的檢查檢修工作，參 與重大項(xiàng)目的維修施工，嚴(yán)把維修質(zhì)量關(guān)。每年春秋等雨季組織人員及時(shí)對設(shè)備的 使用情況進(jìn)行檢查，度過汛期。冬季來臨之前，對有保暖要求的設(shè)備進(jìn)行全面維 護(hù)，準(zhǔn)備好保暖材料，及時(shí)保暖。及時(shí)、安全的度過汛期和寒冷期，確保設(shè)備不

4、因 人為因素而受到損害。4、負(fù)責(zé)對維修技術(shù)人員的維修培訓(xùn)及考核，做好本部門員工的思想工作。搞 好團(tuán)結(jié)，互相幫助，愛崗敬業(yè)，以高度的工作熱情，負(fù)責(zé)任的心態(tài)，用飽滿的熱情 去完成本職工作和領(lǐng)導(dǎo)交付的其他工作。工作之余多相互交流、學(xué)習(xí)，充實(shí)員工的 理論知識。5、負(fù)責(zé)本部門的維修用件的統(tǒng)計(jì)、申請、購買工作，對所用的物料，嚴(yán)把質(zhì) 量關(guān)、價(jià)格關(guān)，做到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。會同倉庫管理員，做好出入庫工作。6、負(fù)責(zé)配合土建安裝施工單位、電信部門、燃?xì)夤?、供電部門的維修檢查 工作，協(xié)調(diào)好與管理處收費(fèi)中心、保安、保潔、綠化、監(jiān)控等部門的工作。尤其是 協(xié)調(diào)好與收費(fèi)中心的工作，以維修促進(jìn)收費(fèi)，以收費(fèi)體現(xiàn)維修。要積極配合，以大

5、局為重，體現(xiàn)出良好的團(tuán)隊(duì)精神和敬業(yè)精神。7、做好回訪工作。對于業(yè)主反映的維修問題，不能以只安排人去處理了就為 結(jié)束，要及時(shí)回訪，擲地有聲方為工作的順利結(jié)束。這樣才能在業(yè)主心中樹立公司 良好的形象，才能確保收費(fèi)工作的順利開展。8、檢查好各自責(zé)任區(qū)的衛(wèi)生工作。做到辦公室、宿舍室內(nèi)地面、桌面干凈， 物品擺放整齊；公共區(qū)域的衛(wèi)生間地面、洗手盆、便池光潔如新。9、及時(shí)了解各棟樓及公共區(qū)域的維修情況，要求每棟樓內(nèi)做到水電正常，單 元防護(hù)門、樓梯走廊窗戶正常，路燈正常，公共設(shè)施正常。維修人員巡樓時(shí)要及時(shí) 檢查統(tǒng)計(jì)缺失物品的情況，及時(shí)上報(bào)，以不影響正常運(yùn)行。10、做好配電室、泵房的管理工作。每天都要對配電室、

6、泵房的值班人員進(jìn) 行檢查，查看衛(wèi)生狀況、電壓負(fù)荷情況及水箱水位狀況，堅(jiān)決杜絕因人為因素而導(dǎo) 致小區(qū)停電、停水現(xiàn)象的發(fā)生。11、做到檔案管理工作。對于每人手中的業(yè)主檔案、維修人員的派工單、配 電室和泵房的值班記錄，進(jìn)行認(rèn)真核查，確實(shí)無誤后，進(jìn)行整理歸檔。四、做好節(jié)約工作維修部基本天天與各種維修材料打交道，因此必須樹立節(jié)約意識，應(yīng)當(dāng)做到 以下幾點(diǎn)：1、節(jié)約用水、用電。必須做到人走燈滅，人走水?dāng)唷?、節(jié)約維修用料。節(jié)約維修用件、用料，更換下來的配件或剩余的用料不能 隨手丟掉，要回歸倉庫，以備后用。3、采購時(shí)要節(jié)約。采購時(shí)要貨比三家，選購質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的物品。4、及時(shí)保養(yǎng)公共設(shè)備設(shè)施?？茖W(xué)合理的養(yǎng)護(hù)，可以延

7、長設(shè)備的使用壽命，延 長設(shè)備的折舊期，這就是最好的節(jié)約。5、改革創(chuàng)新。在日常工作中不斷總結(jié)、創(chuàng)新，以小改革和小創(chuàng)新為手段，達(dá) 到以小投資換取好效果的目的。五、應(yīng)對措施1、對于上門服務(wù)時(shí)因態(tài)度原因?qū)е聵I(yè)主投訴的，第一次批評教育；第二次罰 款 20 元；第三次通報(bào)批評并罰款 50 元。2、對于上門維修服務(wù)時(shí)，因認(rèn)為原因造成事故或不過關(guān)的，第一次批評教 育；第二次罰款 20元；第三次寫出書面檢查并罰款 50 元。3、對于違反收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，第一次口頭批評；第二次罰款 20 元；第三次寫出 書面檢查并罰款 50 元。4、對于電話回訪或走訪時(shí)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主對維修不滿意的，第一次口頭批評；第 二次罰款 20 元；

8、第三次寫出書面檢查并罰款 50 元。5、對于所負(fù)責(zé)的工作范圍內(nèi)，因人為原因拖延或違反維修工作標(biāo)準(zhǔn)的，第一 次進(jìn)行警告；第二次罰款 20 元；第三次寫出書面檢查并罰款 50 元。6、對于違反衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的，第一次罰款 10 元；第二次罰款 20 元；第三次寫出 書面檢查并罰款 50 元。7、對于違反節(jié)約標(biāo)準(zhǔn)的，第一次罰款 10 元；第二次罰款 20 元；第三次寫出 書面檢查并罰款 50 元。六、奮斗目標(biāo) 維修部以后要在公司各級領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，兢兢業(yè)業(yè)工作，踏踏實(shí)實(shí)做事。在 嚴(yán)格執(zhí)行公司各種規(guī)章制度的前提下，把公司安排的各項(xiàng)任務(wù)和業(yè)主反映的各種問 題，盡心盡力地按照高標(biāo)準(zhǔn)、高要求去完成，讓公司放心，讓業(yè)

9、主滿意。同時(shí)，以 維修促進(jìn)收費(fèi)，以收費(fèi)體現(xiàn)維修，人人愛崗敬業(yè)，團(tuán)隊(duì)和諧上進(jìn)！通過本部門員工 的共同努力，把本部門建設(shè)成永大物業(yè)的品牌部門，最終達(dá)到能為業(yè)主排憂解難， 能為公司樹立口碑，能為各部門起到表率作用的高素質(zhì)、強(qiáng)戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì)！維修部工作標(biāo)準(zhǔn)維修部在部門主管的領(lǐng)導(dǎo)下，對小區(qū)的房屋、水、電、公共設(shè)施進(jìn)行維修、 養(yǎng)護(hù)和管理，并向業(yè)主提供維修服務(wù)，具體工作標(biāo)準(zhǔn)如下：一、總則 模范遵守公司及管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度，熟悉管理目標(biāo)及各項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，掌 握物業(yè)管理的有關(guān)知識，樹立為業(yè)主服務(wù)的思想。熟悉小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)，公共配套設(shè) 施種類，各種管線的分布及養(yǎng)護(hù)措施。二、巡視檢查制度1、每天上午上班后，共同巡視小區(qū)

10、的公共照明、開關(guān)、電梯、供水、消防設(shè) 施、立體車庫、監(jiān)控設(shè)施、車庫照明、中水處理等的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，照明應(yīng)無長明燈 （特例除外）。電梯正常運(yùn)轉(zhuǎn)、運(yùn)行無噪音，上下水正常，消防設(shè)施正常，門窗無 缺少配件，立體車庫升降正常，監(jiān)控設(shè)施外部無損壞，車庫照明按時(shí)開關(guān)，中水處 理正常運(yùn)轉(zhuǎn)。路燈每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修或更換。2、巡視完畢后，發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)維修。根據(jù)前一天的工作日未完成的工作和 夜班記錄情況，安排當(dāng)天的工作任務(wù)。3、巡視檢查裝修工地是否違章，如有違章的及時(shí)制止，并提出整改意見，對 不聽從勸阻的進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。4、陪同業(yè)主檢查交房房屋的情況時(shí)，發(fā)現(xiàn)有漏雨、裂紋的，認(rèn)真填寫在維修 單中，并合理安排，

11、約定維修時(shí)間。然后聯(lián)系施工方，讓其及時(shí)來修復(fù)；因?yàn)榉N種 原因不能來維修的，要配合本單位房屋維修人員及時(shí)修理。5、在陪同業(yè)主驗(yàn)收裝修完畢的房屋時(shí)，要有業(yè)主、施工方、維修員三方在 場，認(rèn)真填寫驗(yàn)房記錄，對于改動的地方要記錄在案，完畢后，三方簽字。三、上門維修服務(wù)流程 接到任務(wù)后，要及時(shí)登門，如確有其他原因去不了的，要電話解釋，上門服 務(wù)之前要攜帶永大清華園業(yè)主服務(wù)記錄，和必要的配件，以及鞋套、墊布等。 進(jìn)門前，先敲門，經(jīng)業(yè)主同意后，穿好鞋套進(jìn)入，然后詢問維修的內(nèi)容。在整個(gè)過 程中，要干凈利索，當(dāng)時(shí)解決不了的，要詳細(xì)解釋并說明情況，給業(yè)主個(gè)承諾。維 修完畢后，如實(shí)填寫在業(yè)主維修檔案中，并請業(yè)主簽字。

12、完畢后，要禮貌退出。具 體流程如下：接到維修通知T敲門T業(yè)主同意進(jìn)入T穿鞋套T語言交流T準(zhǔn)備工作 一鋪好墊布、蓋好家具一正常工作一工作完畢T清理現(xiàn)場一填寫維修記錄一業(yè)主在 維修單上簽字告別四、維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、對于維修部提供用件時(shí)維修收費(fèi)，要根據(jù)交房的時(shí)間和其他原因，按規(guī)定 收取不等的配件費(fèi)。2、對于業(yè)主提供配件的維修，要收取不等的服務(wù)費(fèi)。3、所有的收費(fèi)，必須由財(cái)務(wù)或倉庫開具收據(jù)，然后將錢交上。4、配件費(fèi)和服務(wù)費(fèi)的收取，按照永大清華園用件費(fèi)用和服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)收 取。五、電話回訪和走訪制度 為監(jiān)督和落實(shí)維修質(zhì)量，必須實(shí)行回訪。對于維修派工單上的維修記錄，每月抽出 80 進(jìn)行回訪?；卦L的派工單中，電話

13、回訪 70，走訪的 30。通過回訪，提高 個(gè)人工作能力，達(dá)到提高業(yè)主滿意率和維修部的整體運(yùn)做能力的目的。六、查抄水電表 每季度和收費(fèi)員登門查抄水電表，如實(shí)填寫收費(fèi)單，并做好單據(jù)上水電費(fèi)、 物業(yè)費(fèi)的數(shù)額、標(biāo)準(zhǔn)等解釋工作，督促業(yè)主準(zhǔn)時(shí)交費(fèi)，提高收繳率。七、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1、辦公區(qū)衛(wèi)生。按照管理處制定的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和值日表，分別打掃好辦公室、 衛(wèi)生間的衛(wèi)生。值日人員應(yīng)當(dāng)按照要求嚴(yán)格履行值日的義務(wù)，每天擦拭桌面，清掃 并拖干凈地面，個(gè)人承包的衛(wèi)生區(qū)也應(yīng)當(dāng)按照要求清理好。衛(wèi)生間應(yīng)當(dāng)做到地面、 便池、洗手盆光潔如新，無明顯污漬，手紙簍干凈無污。2、宿舍衛(wèi)生。由舍長安排好值日，每天清掃并拖干凈地面，垃圾簍干凈無 污。

14、按照準(zhǔn)軍事化標(biāo)準(zhǔn)疊放好被子，并一律放在床北頭，被子朝外，枕頭朝內(nèi)。床 下物品擺放整齊有序。八、公共設(shè)施的檢修維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1、路燈應(yīng)每周檢查一次，如有損壞及時(shí)修理。2、綠化用水管道每周檢查一次，如有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)修理。冬季 來臨之前應(yīng)當(dāng)放水，確保管道不被凍裂。3、每周檢查一次車庫照明，如有損壞，馬上更換。4、每季度檢查一次車庫內(nèi)的排水泵和樓宇上下水管道，查看有無損壞。特別 是樓頂落水管入口，是否有雜物堵塞，夏季汛期應(yīng)當(dāng)每周檢查一次。5、立體車庫的保養(yǎng)。每天巡視一次，每月檢查一次。每季度大檢查一次，查 看鏈條是否缺油，升降、左右移動電機(jī)有無噪音，蜂鳴器和安全線是否正常，操作 盤有無損壞，配電

15、盤內(nèi)器件是否牢固安全。并按照標(biāo)準(zhǔn)定期保養(yǎng)。6、每年春、秋兩季對于消防栓和消防管道閥門加油保養(yǎng)一次；每年對管道井 蓋刷一次油漆。7、每年抽洗一次各樓前的化糞池。8、每季度檢查一次健身器材。查看是否有損壞或者松動、脫落情況，保證其 安全性。九、其他工作其他單位如需要幫助，在完成好本職工作的前提下，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任 務(wù)。十、應(yīng)對措施1、上述工作標(biāo)準(zhǔn)中，屬于維修工工作范疇不達(dá)標(biāo)者，維修工應(yīng)當(dāng)負(fù)主要責(zé) 任，并處以 50 元的罰款；主管負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，并處以 30 元的罰款。2、上述工作標(biāo)準(zhǔn)中，屬于主管工作范疇不達(dá)標(biāo)者，主管應(yīng)當(dāng)負(fù)主要責(zé)任，并 處以 50 元的罰款。3、對于上述工作標(biāo)準(zhǔn)，屬于維修工工作范疇

16、的，不達(dá)標(biāo)達(dá)到兩次者，維修工 除了應(yīng)當(dāng)負(fù)主要責(zé)任外，還要處以 100 元的罰款；主管應(yīng)當(dāng)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，并處以 60 元的罰款。4、上述工作標(biāo)準(zhǔn)中，屬于主管工作范疇不達(dá)標(biāo)者兩次的，主管應(yīng)當(dāng)負(fù)主要責(zé) 任，并處以 100 元的罰款。5、上述工作標(biāo)準(zhǔn)中，無論屬于維修工還是主管工作范疇，不達(dá)標(biāo)達(dá)三次的， 應(yīng)當(dāng)自動離職，配電室工作標(biāo)準(zhǔn)一、交接班制度1、接班人員應(yīng)提前 10 分鐘到崗，正點(diǎn)接班，交接完畢，雙方在值班日志上 簽字。接班后負(fù)責(zé)人對變電室內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行全面檢查。2、交接班的內(nèi)容（1）設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。模擬圖是否與運(yùn)行狀況相符。（2）設(shè)備異常現(xiàn)象或缺陷，事故處理情況。（3）儀表、繼電保護(hù)和直流電運(yùn)行和更動情

17、況。（4）本班是否辦理停電情況及執(zhí)行的倒閘操作，設(shè)備檢修，試驗(yàn)情況。（5）安全用具、防護(hù)用品及工具的清點(diǎn)、交接。（6）領(lǐng)布布置的工作及對外聯(lián)系情況。3、在處理事故或倒閘操作時(shí)，不得進(jìn)行交接。交接班發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)暫停交 接，共同處理事故完畢后繼續(xù)交接。4、接班未辦完交接手續(xù)單，交班者不能離開，如發(fā)現(xiàn)接班者飲酒，應(yīng)拒絕交 班，并報(bào)告有關(guān)負(fù)責(zé)人。二、崗位責(zé)任制度1、配電室崗位職責(zé)（1）負(fù)責(zé)配電室高、低壓變電設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)，檢查清掃，處理故障，清除 缺陷，定期檢驗(yàn)。（2）負(fù)責(zé)配電室高、低壓供電系統(tǒng)的刀閘操作及辦理停電手續(xù)。（3）負(fù)責(zé)配電室儀表的抄算及運(yùn)行日志的填寫。（4）負(fù)責(zé)配電室、變配電設(shè)備用品、備

18、件、工具、材料、安全防護(hù)用品的管 理。（5）負(fù)責(zé)配電室及周圍的衛(wèi)生清潔。（6）負(fù)責(zé)對供電公司的停送電聯(lián)系及報(bào)告負(fù)荷。2、配電人員必須具備的技術(shù)和條件（1）經(jīng)過專門訓(xùn)練，持證上崗。（2）達(dá)到三熟、三能，即： 熟悉設(shè)備狀況、運(yùn)行方式和主接線；熟悉操作方法和事故處理；熟悉本崗位 規(guī)章制度。能分析Ap運(yùn)行狀況；能及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷及事故隱患；能掌握一般維修技能。3、配電室人員必須嚴(yán)格遵守勞動紀(jì)律，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)操作規(guī)程、制度，不準(zhǔn) 擅離工作崗位，班前及班上嚴(yán)禁飲酒。三、巡回檢查制度1、值班人員必須按規(guī)定時(shí)間、線路，巡視所管轄設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常現(xiàn)象或缺陷 要及時(shí)處理，做好記錄并報(bào)告有關(guān)負(fù)責(zé)人。2、配電室內(nèi)設(shè)備，每兩小時(shí)巡視一次，并將巡視情況記錄在案，巡視線路： 變壓器T低壓開關(guān)室T高壓開關(guān)3、遇到下列情況，應(yīng)增加巡視次數(shù)：（1）雷雨、風(fēng)雪等惡劣天氣。（2）新裝、該裝、修后或長期停用新投入運(yùn)行的設(shè)備。（3）設(shè)備有缺陷或異常現(xiàn)象時(shí)。（4）入戶電纜，即下戶處（自墜開關(guān)、隔離開關(guān)）每天早班接班后巡視一四、泵房的管理1、參與小區(qū)水泵房二次加壓的操作、管理。2、每天每兩小時(shí)巡視一次泵房，填寫運(yùn)行記錄。3、及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患或事故，并處理或上報(bào)。4、負(fù)責(zé)泵房設(shè)備的檢修工作。5、負(fù)責(zé)泵房內(nèi)部及周圍的衛(wèi)生清潔，每半年清洗一次水箱，并且進(jìn)行消毒。五、噴泉和路燈的管理1、參與小區(qū)