按揭額度申請-新世紀(jì)星城三期

1、招商銀行東莞分行 按揭額度盡職調(diào)查報(bào)告 按揭額度盡職調(diào)查報(bào)告申報(bào)行部星城支行客戶經(jīng)理鄧錦添電 話23362008發(fā) 展 商東莞市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按揭樓盤新世紀(jì)星城三期樓盤位置東莞市東城區(qū)五環(huán)路與學(xué)前新街之間地塊額度金額個人住房14000萬元；商業(yè)用房4100萬元；車位額度4600萬元。成數(shù)期限個人住房最高7成，最長30年；商業(yè)用房最高5成 最長10年；車位最高8成，最長10年擔(dān)保方式發(fā)展商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任至辦妥商品房正式抵押登記并將他項(xiàng)權(quán)利證明交由我行保管為止取得日期20080104、20080103、20080103土地使用證編號東府國用（1993）第特136-3號、東府國用（200

2、5）第特532-4號、東府國用（2008）第特5 號取得日期20070821建設(shè)用地規(guī)劃許可證編號200722031取得日期20081009建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號建字第A2008176號、建字第A2008178號、建字第A2008177號取得日期20090630建筑工程施工許可證編號4419002009063000301、4419002009063000101、4419002009063000201取得日期商品房預(yù)售許可證編號 機(jī)構(gòu)代碼74082155-X貸款卡號4411010000056491成立時(shí)間20070705經(jīng)營期限2007年07月05日至長期開戶銀行賬號戶名東莞市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有

3、限公司辦公地址東莞市東城區(qū)旗峰路288號新世紀(jì)豪園27號樓新世紀(jì)大廈三層B單元第一部分 信貸調(diào)查過程記錄l 新戶要詳述建立客戶關(guān)系的來龍去脈；l 列出主要信貸調(diào)查程序。新世紀(jì)星城三期（單身公寓）是由東莞市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，我行姚江濤行長助理多次與該公司的張總等洽談合作事宜，并且對新世紀(jì)星城·單身公寓項(xiàng)目多次實(shí)地作了認(rèn)真的調(diào)查研究。第二部分 發(fā)展商情況調(diào)查l 發(fā)展商注冊登記情況和股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)l 發(fā)展商信用狀況：說明有沒有拖欠銀行貸款等不良記錄發(fā)展商名稱：東莞市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立日期： 2007年07月05日注冊資金： 人民幣壹億元目前股東構(gòu)成如下：股東名

4、稱 出資額 出資比例張應(yīng)旋 4,500,000.00元人民幣 4.5%黎慶愷 5,500,000.00元人民幣 5.5%梁志紅 90,000,000.00元人民幣 90%法定代表人：張應(yīng)旋1、新世紀(jì)星城位于東莞市東城區(qū)溫塘管理區(qū)，緊鄰五環(huán)路和莞樟路，交通十分便利。項(xiàng)目總建筑面積超過92萬平米，規(guī)劃有住宅、寫字樓及大型商場、幼兒園、高檔會所等配套設(shè)施。整個小區(qū)以東南業(yè)風(fēng)情為藍(lán)本，規(guī)劃有17萬平方米園林景觀，將湖泊、園林、景觀及建筑小品進(jìn)行巧妙的布局，實(shí)現(xiàn)建筑與自然的和諧統(tǒng)一。新世紀(jì)星城三期G地塊總建筑面積約11萬平方米，由單身公寓、商業(yè)會所及幼兒園三棟樓組成。與一二期小區(qū)僅一路之隔，公寓業(yè)主除了

5、可以享受大園林美景外，還可以享受隔壁商業(yè)會所帶來的購物樂趣和運(yùn)動后的全新感覺。此外，公寓被幼兒園、東城初級中學(xué)和東城中心小學(xué)所圍繞，濃厚的文化氛圍將不斷提升自我品味。本次產(chǎn)品面積主要介于50-52平方米，層高約3.3米、陽臺和客廳開間分別為2.4米和4.2米，給人無比闊綽、舒適享受。2、新世紀(jì)星城三期的公寓價(jià)格測評，2010年1季度東莞市出現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)，成交價(jià)格創(chuàng)歷史最高，達(dá)到6792元/平方米，考慮到國家宏觀調(diào)控的影響因素，本項(xiàng)目均價(jià)初步定為6500元/平方米。車位定位，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)公司開發(fā)新世紀(jì)星城的銷售經(jīng)驗(yàn)以及市場調(diào)查，本項(xiàng)目定價(jià)為12萬元/個。商業(yè)售價(jià)定位，本項(xiàng)目是一個時(shí)尚、高端的公

6、寓，商業(yè)是公寓不可缺少的一部分，其服務(wù)對象是公寓的居住的白領(lǐng)、精英、單身貴族等居民。而這部分群體追求舒適、時(shí)尚的生活，因此商業(yè)將來有很好的發(fā)展。在此基礎(chǔ)上再參考以前銷售經(jīng)驗(yàn)及市場商業(yè)售價(jià)水平，本項(xiàng)目商業(yè)部分平均售價(jià)為20000元/平方米。 第三部分 樓宇基本情況l 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)、批文落實(shí)情況l 樓宇地理位置、周邊環(huán)境配套、戶型結(jié)構(gòu)、定價(jià)和目標(biāo)業(yè)主、銷售策劃及實(shí)施情況，可附區(qū)域地圖、樓盤模型照片、樓盤現(xiàn)場照片、戶型宣傳資料l 銷售定價(jià)預(yù)測、銷售收入預(yù)測、按揭量測算一、新世紀(jì)星城三期項(xiàng)目已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該項(xiàng)目由東莞市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，開發(fā)用

7、途為商住用房，國有土地使用證文號分別為：東府國用1993第特136-3號、東府國用（2005）第特532-4號、東府國用（2008）第特5號。工程設(shè)計(jì)單位為：五洲工程設(shè)計(jì)研究院；施工單位為：廣東兆達(dá)建筑工程有限公司；監(jiān)理單位為：東莞市鴻業(yè)工程建設(shè)監(jiān)理有限公司。二、新世紀(jì)星城三期項(xiàng)目占地面積23861.50平方米，由于實(shí)際建設(shè)規(guī)劃的需要，規(guī)劃用地面積為23861.50平方米，建筑工程施工總面積為114799.45平方米，其中包括1幢5層商業(yè)樓面積約為37662.3平方米，首層商鋪建筑面積約為7261.6平方米，以及一層地下室面積為11308.2平方米，1幢3層幼兒園5158.2平方米，一幢25層

8、單身公寓53409.1平方米，其中地下室面積為9358.2平方米，容積率為1.83，項(xiàng)目總投資約為1.257億元，預(yù)計(jì)銷售收入為3.75億元。 由于工程的實(shí)際施工需要，以及物料人工成本的增加，所以項(xiàng)目實(shí)際建筑面積與工程投資與可行性報(bào)告存在一定的差異。新世紀(jì)星城單身公寓項(xiàng)目整個工程的時(shí)間安排從2010年1月開始至2013年5月份止，歷時(shí)約3年的時(shí)間。通過查詢東莞新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的征信報(bào)告，企業(yè)當(dāng)前的沒有貸款。該項(xiàng)目啟動資金為12574萬元，全部由東莞市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決。三、銷售及按揭量測算：1、商鋪預(yù)測銷售價(jià)格：約20000元/平方米；商鋪按揭額度=7261.6×

9、;20000元/×按揭成數(shù)50%×我行占按揭市場份額80%×70%客戶選擇銀行按揭4100萬元；2、住宅樓預(yù)測銷售價(jià)格：約6500元/平方米；住房按揭額度= 56232.1×6500元/×按揭成數(shù)70%×70%客戶選擇銀行按揭×我行占按揭市場份額80%14000萬元；3、車位預(yù)測銷售價(jià)格12萬/個,車位總面積11308.2平方，每個車位約為13平方/個。車位按揭額度=（11308.2/13）個×12萬/個×按揭成數(shù)80%×70%客戶選擇銀行按揭×我行占按揭市場份額80%4600萬綜上所

10、述，故申請按揭額度為：商鋪4100萬元，住宅樓14000萬元，車位額度4600萬，總額度合計(jì)約為2.27億元。第四部分 財(cái)務(wù)分析l 財(cái)務(wù)基本狀況及相關(guān)財(cái)務(wù)參數(shù)l 財(cái)務(wù)說明東莞市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本財(cái)務(wù)狀況一覽表 單位：元項(xiàng)目2010年12月2011年12月流動資產(chǎn)： 貨幣資金310,113,649.71240,238,282.85結(jié)算中心存款 應(yīng)收票據(jù) 短期投資 應(yīng)收賬款19,497,262.0016,004,133.00 預(yù)付帳款122,905,259.94237,167,856.71 應(yīng)收利息 應(yīng)收股利 其它應(yīng)收款358,943,774.6632,849,186.60 存貨2,95

11、2,169,366.352,818,344,545.12 待攤費(fèi)用 存出保證金 一年內(nèi)到期的長期債權(quán)投資 其他流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)合計(jì)3,763,629,312.663,344,604,004.28長期投資： 長期投資238,659,700.00292,559,700.00固定資產(chǎn)： 固定資產(chǎn)原價(jià)67,409,141.7968,038,242.81 減：累計(jì)折舊23,083,675.5426,787,058.68 固定資產(chǎn)凈值44,325,466.2541,251,184.13 在建工程3,863,388.553,863,388.55固定資產(chǎn)合計(jì)無形及遞延資產(chǎn)： 無形資產(chǎn) 遞延資產(chǎn)1,234,09

12、1.27 長期待攤費(fèi)用無形及遞延資產(chǎn)合計(jì)288,082,646.07337,674,272.68資產(chǎn)總計(jì)4,051,711,958.733,682,278,276.96流動負(fù)債： 短期借款30,000,000.00 結(jié)算中心借款 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)付賬款430,024,500.87481,719,378.29 預(yù)收帳款780,804,270.15897,712,840.15 其它應(yīng)付款886,014,917.97792,611,414.01 應(yīng)付工資1,030,422.671,172,120.00 應(yīng)付福利費(fèi)17,007.0017,007.00 應(yīng)付稅金71,046.18-34,519,777.73

13、 其他應(yīng)交款 預(yù)提費(fèi)用 擔(dān)保賠償準(zhǔn)備 一年內(nèi)到期的長期負(fù)債 其他流動負(fù)債流動負(fù)債合計(jì)2,097,970,049.712,137,677,350.69長期負(fù)債： 長期借款693,000,000.00250,000,000.00 應(yīng)付債券 長期應(yīng)付款 專項(xiàng)應(yīng)付款 其他長期負(fù)債 長期責(zé)任準(zhǔn)備長期負(fù)債合計(jì)00負(fù)債合計(jì)2,790,675,359.712,387,677,350.69所有者權(quán)益： 實(shí)收資本100,000,000.00100,000,000.00 資本公積368,948,541.04368,948,541.04 擔(dān)保扶持基金 盈余公積2,075,696.442,075,696.44 未分配利

14、潤645,159,263.74677,798,136.91 一般風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備所有者權(quán)益合計(jì)1,261,036,599.021,294,600,926.27負(fù)債及所有者權(quán)益4,051,711,958.733,682,278,276.96資產(chǎn)負(fù)債率55.74%63.91%流動比1.791.56由于當(dāng)前新世紀(jì)星城三期還未實(shí)際對外銷售，財(cái)務(wù)報(bào)表中顯示的數(shù)據(jù)主要是工程前期的投入，土地款、工程款和公司的內(nèi)部轉(zhuǎn)帳等，具體的營業(yè)利潤還未顯示出來。第五部分 風(fēng)險(xiǎn)分析及結(jié)論l 給予按揭額度的收益分析及風(fēng)險(xiǎn)保障措施l 明確的建議：額度、成數(shù)、期限、擔(dān)保條件一、 收益預(yù)測1、存貸款收益。辦理該樓盤的住房按揭貸款將為我行帶

15、來可觀的存款收益和貸款利息收益。2、結(jié)算業(yè)務(wù)收益和中間業(yè)務(wù)收益。該樓盤客戶在辦理我行結(jié)算業(yè)務(wù)和中間業(yè)務(wù)過程中，也將為我行帶來較好的收益。3、提高我行在東莞本地市場的影響力，進(jìn)一步打造我行“精品銀行”的形象，并借此次合作進(jìn)一步深化我行“高端客戶策略”，逐步形成我行在住房按揭貸款業(yè)務(wù)上的“品牌效應(yīng)”，有利于我行個人資產(chǎn)業(yè)務(wù)在東莞長期穩(wěn)定的發(fā)展。4、進(jìn)一步加深我行與優(yōu)質(zhì)開發(fā)商客戶的合作關(guān)系，并且由于樓盤的定位主要是集中于中高端工薪階層，可以為我行帶來一批優(yōu)質(zhì)的客戶。二、 風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：1、 國家按揭政策的新變動，對市場購買力度有較大的影響。2、 客戶個人的信用風(fēng)險(xiǎn)。3、 簽約審批通過后放款。風(fēng)險(xiǎn)控

16、制：1、我行在具體開辦業(yè)務(wù)的過程中，嚴(yán)格審查申請人資信狀況，防止假按揭。2、在選擇貸款客戶過程中，對于購房人的工作情況、資產(chǎn)狀況和信用程度做嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的調(diào)查分析，篩選出較好的客戶。只要我們注意對客戶類別辨別分析，貸款風(fēng)險(xiǎn)可以得到很好的控制。3、貸款發(fā)放后，建立貸后跟蹤監(jiān)控機(jī)制，定期對貸款的歸還情況、貸款逾期原因、貸款催收情況進(jìn)行監(jiān)控；通過較完善的貸后管理工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理問題，確保貸款資金的安全回收。4、及時(shí)跟進(jìn)開發(fā)商的銷售情況，定期調(diào)查財(cái)務(wù)狀況及還貸情況，建立完善的叫停機(jī)制。綜上所述，建議：同意給予東莞新世紀(jì)星城三期提供按揭額度22700萬元，其中提供住房額度14000萬元，最高7成

17、，最長30年；商用房額度4100萬元，最高5成，最長10年。貸款金額最高5成，最長10年。車位額度4600萬，最高8成，最長10年。擔(dān)保方式為按揭房屋抵押擔(dān)保和由東莞市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供階段性保證擔(dān)保，擔(dān)保期限自我行與借款人簽訂借款合同之日起，至借款人辦妥商品房預(yù)抵押登記。新世紀(jì)星城第一、二期為東莞市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，開發(fā)面積超過10萬平方，符合開發(fā)面積超過10萬平方，沒有一房多售、逾期等情況，采用簽約放款模式，無需首批須辦妥預(yù)抵押登記后才放款，并不收取保證金。如在保證期間內(nèi)出現(xiàn)借款人連續(xù)三期或累積六期未償還貸款本息的，我行有權(quán)要求發(fā)展商履行擔(dān)保責(zé)任。放款前提條件為：1、借款人已向發(fā)展商繳足首期款；2、落實(shí)申請人提供階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保；3、法律文件等按揭資料齊全；4、貸款已經(jīng)