西街商業(yè)步行街營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行案

1、PART 1 營(yíng)銷(xiāo)思路PART 2 推盤(pán)思路PART 3 推廣思路 目 錄PART 4 價(jià)格定位PART 5 關(guān)于推廣費(fèi)用PART 6 效果展示PART 1 營(yíng)銷(xiāo)思路1.總體思路PART 1 營(yíng)銷(xiāo)思路n 快速銷(xiāo)售 快速回款n 以商促住以項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)消化部分商業(yè)，同時(shí)帶動(dòng)住宅的銷(xiāo)售n 以住促商以住宅社區(qū)的人氣拉動(dòng)商業(yè)的銷(xiāo)售2.一期商業(yè)（西街部分）剩余貨量戶(hù) 型套 數(shù)總面積一拖二235439.30純二層547743.15純?nèi)龑?5612.62PART 1 營(yíng)銷(xiāo)思路樓號(hào)套 數(shù)總面積1021621818.81311216198.291516218938.96 一期住宅（10#、13#、15#）推出貨

2、量3.產(chǎn)品策略（商業(yè)）PART 1 營(yíng)銷(xiāo)思路一拖二產(chǎn)品特點(diǎn)臨街獨(dú)立門(mén)面，人流量大，面積較大，投資金額高價(jià)格區(qū)間單層面積均在130200平米，一層單價(jià)23500元/平米，二層單價(jià)13000元/平米，單間一層：305萬(wàn)470萬(wàn)，單間二層：169萬(wàn)260萬(wàn)，總價(jià)：468萬(wàn)720萬(wàn)產(chǎn)品劣勢(shì)產(chǎn)品總價(jià)過(guò)高，很難消化，不能滿(mǎn)足快速銷(xiāo)售，快速回款的目標(biāo)定位中高檔品牌店策略1.先招商后銷(xiāo)售招知名商家，可帶動(dòng)周邊人氣，提升產(chǎn)品價(jià)值，促進(jìn)銷(xiāo)售2.特大難點(diǎn)考慮分層銷(xiāo)售（中心街）,1月19日解籌后去化率低于20%，就要考慮分層。招商品牌肯德基、李寧專(zhuān)賣(mài)店等純二層產(chǎn)品特點(diǎn)面積小，內(nèi)鋪，通過(guò)樓梯、連廊入戶(hù)價(jià)格區(qū)間面積均在4

3、0180平米，單價(jià)13000元/平米（均底價(jià)），總價(jià)：52萬(wàn)260萬(wàn)產(chǎn)品劣勢(shì)商鋪在二樓，內(nèi)鋪，人流量小，商洛人對(duì)二層以上商鋪抗性較大定 位小商品時(shí)尚購(gòu)物街區(qū)策 略引入“潮街”或“迷你小鋪”概念，化整為零，把二層大部分商鋪劃分為2040的小鋪，總價(jià)在30萬(wàn)50萬(wàn)之間。這種小投資，高回報(bào)的思路可吸引大量中小經(jīng)營(yíng)者及投資者，消除客戶(hù)對(duì)二樓商鋪的抗性案 例西安小寨百匯市場(chǎng)、西安小寨海港城、西安騾馬市地下步行街等3.產(chǎn)品策略（商業(yè)）PART 1 營(yíng)銷(xiāo)思路3.產(chǎn)品策略（商業(yè)）PART 1 營(yíng)銷(xiāo)思路純?nèi)龑赢a(chǎn)品特點(diǎn)三層，通過(guò)獨(dú)立電梯入戶(hù)，人流量小，面積大，投資金額高價(jià)格區(qū)間單層面積均在10002000平米，單

4、價(jià)7000元/平米，總價(jià)：700萬(wàn)1400萬(wàn)產(chǎn)品劣勢(shì)產(chǎn)品總價(jià)過(guò)高，樓層太高，很難消化，不能滿(mǎn)足快速銷(xiāo)售，快速回款的目標(biāo)定位品牌折扣店、大型餐飲策略1.先招商后銷(xiāo)售招知名商家，可帶動(dòng)周邊人氣，提升產(chǎn)品價(jià)值，促進(jìn)銷(xiāo)售2.小吃城，分成若干攤位，進(jìn)行銷(xiāo)售。小吃城可聚集大量人氣，彌補(bǔ)一二層業(yè)態(tài)不足招商品牌五環(huán)體育工廠店、海底撈火鍋等3.產(chǎn)品策略（住宅）PART 1 營(yíng)銷(xiāo)思路 高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星現(xiàn)金牛特征瘦狗 相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣具備差異性?xún)?yōu)勢(shì)以及稀缺物業(yè)類(lèi)型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值?？蛻?hù)需求量高、可實(shí)現(xiàn)高市場(chǎng)價(jià)值。成熟市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶(hù)關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來(lái)源?？蛻?hù)需求量較高、可

5、實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。需要不斷投入以增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)能力，可通過(guò)持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶(hù)需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場(chǎng)價(jià)值。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)相對(duì)較弱，市場(chǎng)承接度低，客戶(hù)需求量較低、市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。明星產(chǎn)品包裝，旗幟現(xiàn)金牛產(chǎn)品利潤(rùn)主力特征產(chǎn)品培育，轉(zhuǎn)化瘦狗產(chǎn)品盡早出貨市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星旗幟，提升形象現(xiàn)金牛，利潤(rùn)主力特征，培養(yǎng)瘦狗，出貨 相對(duì)市場(chǎng)份額【波士頓矩陣】高高12、138、9、151110臨公路，缺乏景觀資源有景觀，下面有商業(yè)具產(chǎn)品特色，綜合指數(shù)適中極具產(chǎn)品特色，景觀好，市場(chǎng)稀缺度高3.產(chǎn)品策略（住宅）通過(guò)產(chǎn)品組合，一期推盤(pán)13#樓（明星產(chǎn)品）、15#（現(xiàn)金牛產(chǎn)

6、品）、10#（瘦狗產(chǎn)品）；13#樓作為價(jià)值標(biāo)桿，提升項(xiàng)目形象，以銷(xiāo)售15#和10#為目的；15#朝南戶(hù)型做部分預(yù)留，以便后期銷(xiāo)售。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)特征組合 互補(bǔ)型銷(xiāo)售策略4.第一批次（商業(yè)）（商業(yè)）營(yíng)銷(xiāo)策略PART 1 營(yíng)銷(xiāo)思路本次推盤(pán)以快速銷(xiāo)售，快速回款為目標(biāo)，將以銷(xiāo)售二層商鋪為主，通過(guò)化整為零的思路，將商鋪劃分成小面積商鋪，運(yùn)用合理的業(yè)態(tài)布局及統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理來(lái)提升產(chǎn)品價(jià)值。推廣宣傳標(biāo)語(yǔ)：一拖二和三層戶(hù)型，面積大，投資金額高，一般客戶(hù)很難承受。只有通過(guò)先招商后銷(xiāo)售的策略來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售。然后后期推盤(pán)將根據(jù)其它區(qū)域的商鋪推出情況進(jìn)行調(diào)整，對(duì)于聚集人氣的大型商業(yè)可考慮部分自持。（根據(jù)銷(xiāo)售情況再定招商策略，招

7、商方案隨后提報(bào)）首付15萬(wàn)，做西街主人，輕松收房租，一鋪養(yǎng)三代!4.第一批次（住宅）營(yíng)銷(xiāo)策略PART 1 營(yíng)銷(xiāo)思路 本次推盤(pán)以快速銷(xiāo)售，快速回款為目標(biāo)，根據(jù)現(xiàn)商洛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況各個(gè)商家均打出產(chǎn)品牌，特別是“公園天下”對(duì)產(chǎn)品的戶(hù)型結(jié)構(gòu)、面積贈(zèng)送有前瞻性思路，建議我們主要做項(xiàng)目本身的價(jià)值，通常人們的生活習(xí)慣在居住舒適程度上有一定的要求，更在社會(huì)以及項(xiàng)目能否帶來(lái)生活實(shí)際的便利成為人們購(gòu)買(mǎi)住宅的需求點(diǎn)。即強(qiáng)調(diào)地段優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目多元化“生活場(chǎng)”的便利優(yōu)勢(shì)。 西街尚苑推廣主題則以注重地段和價(jià)值為基本出發(fā)點(diǎn)：3F:餐飲娛樂(lè)文化主題街區(qū)2F:時(shí)尚精品潮流主題街區(qū) 本項(xiàng)目區(qū)別于其他項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn) ： 城市中央 尊享便利

8、 滿(mǎn)足您全方位生活需求商洛首席”一站式生活主場(chǎng) ”階段性推廣語(yǔ)：御湖為景 尊享自然 我在都市中心 我有私家花園水景名宅 臻品呈現(xiàn) 西街尚苑 演繹水岸生活典范魅力地標(biāo) 千年氣虹貫通絕版珍藏 契機(jī)千年難遇 4.營(yíng)銷(xiāo)策略PART 1 營(yíng)銷(xiāo)思路以商促住 商鋪和住宅捆綁 成功選定商鋪的客戶(hù)另行繳納2萬(wàn)元，即可獲得優(yōu)先選擇住宅房源的權(quán)利，發(fā)放西街尚苑VIP卡一張。通過(guò)商鋪解籌，同時(shí)為住宅排號(hào)。不僅可以促進(jìn)商業(yè)的銷(xiāo)售，也為后期銷(xiāo)售住宅積累客戶(hù)。4.營(yíng)銷(xiāo)策略PART 1 營(yíng)銷(xiāo)思路現(xiàn)場(chǎng)道具配合通過(guò)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的布置與展示突出二層商鋪產(chǎn)品價(jià)值物料：二層平面圖（商業(yè)）、銷(xiāo)控表（商業(yè)）：售樓部北區(qū)透視圖（西街連廊）：X展

9、架區(qū)位圖：售樓部北區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（住宅）：售樓部南區(qū)景觀設(shè)計(jì)效果圖：4.營(yíng)銷(xiāo)策略PART 1 營(yíng)銷(xiāo)思路營(yíng)銷(xiāo)政策老帶新策略贈(zèng)送一年物業(yè)管理費(fèi)。由老客戶(hù)介紹的新客戶(hù)也可享受贈(zèng)送一年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠。4.營(yíng)銷(xiāo)策略PART 1 營(yíng)銷(xiāo)思路價(jià)格策略 根據(jù)階段去化量 緊跟市場(chǎng)脈搏 靈活調(diào)整 當(dāng)商業(yè)去化率低于60%時(shí)，為了增加去化量，針對(duì)部分資金暫時(shí)不能周轉(zhuǎn)的客戶(hù)，建議采取30%低首付的政策，但只能享受3個(gè)點(diǎn)位的優(yōu)惠。其余首付欠款在約定日前補(bǔ)齊。商業(yè)付款方式優(yōu)惠點(diǎn)位一次性付款8%分期付款7%銀行按揭4%30%低首付3%住宅付款方式優(yōu)惠點(diǎn)位一次性付款3%分期付款2%銀行按揭1%當(dāng)住宅解籌率低于40%時(shí)，為了增加

10、解籌量，可增加1%的優(yōu)惠幅度（最高優(yōu)惠點(diǎn)位為4%）。PART 2 推盤(pán)思路1.產(chǎn)品說(shuō)明PART 2 推盤(pán)思路樓號(hào)面積預(yù)計(jì)貨量(套)均 底 價(jià)（元）均 售 價(jià)（元）住宅10#、13#、15#56956.0549042304440商業(yè)G1、C2、D2剩余部分13279.4373原有價(jià)格表0.92原有價(jià)格表1.任務(wù)分解（住宅）PART 2 推盤(pán)思路批 次時(shí) 段戶(hù) 型預(yù)計(jì)貨量(套)銷(xiāo)售面積約()均 售 價(jià)(入市價(jià))（元）階段銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）一13.1.1013.5.110#、13#、15#17219934.6426485001.任務(wù)分解（商業(yè)）批 次時(shí) 段戶(hù) 型預(yù)計(jì)貨量(套)銷(xiāo)售面積()均 售 價(jià)（元）

11、階段銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）一12.12.2013.1.19純二層60%324645.89146456803.9批 次時(shí) 段戶(hù) 型預(yù)計(jì)貨量(套)銷(xiāo)售面積()均 售 價(jià)（元）階段銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）二13.1.192013.5.30純二層40%223097.26146454535.94一拖二195536.28G2另行定價(jià)11394.820122012年5月1日2013年1月19日第一批蓄水第一批解籌第二批蓄水第二批解籌主推純二層消化4645.89占純二層剩余貨量總面積60%純二層剩余貨量總面積40%,3097.26，一拖二5536.282.任務(wù)分解總軸（商業(yè)）PART 2 推盤(pán)思路 12月 1月2月3月 4月5

12、月6月20121月2月3月4月 12月5月6月7月8月9月10月2012年7月13號(hào)5月1號(hào)9月14號(hào)2013年2月25號(hào)第一批蓄水第一批解籌第二批蓄水第二批解籌第三批蓄水第三批解籌第四批蓄水第四批解籌第五批蓄水第五批解籌消化面積8543.4占總面15%消化面積8543.4占總面15%消化面積8543.4占總面15%消化面積8543.4占總面15%消化面積11391.2占總面20%10月26號(hào)2.任務(wù)分解總軸（住宅）3.階段任務(wù)分解（商業(yè)）PART 2 推盤(pán)思路1月 12月2012年1月19日2013年2月第一批解籌第一批蓄水時(shí) 間活動(dòng)名稱(chēng)活動(dòng)內(nèi)容1月8日認(rèn) 籌前期積累客戶(hù)排號(hào)1月19日解籌排

13、號(hào)客戶(hù)選鋪簽約，簽約成功可進(jìn)行抽獎(jiǎng)。一等獎(jiǎng)1名：iphone5一臺(tái)，二等獎(jiǎng)兩名：壁掛空調(diào)1臺(tái)，三等獎(jiǎng)3名：微波爐1臺(tái)時(shí) 間媒 體推廣主要內(nèi)容1月10日戶(hù)外大牌、道旗、候車(chē)亭、圍墻首付15萬(wàn)，做西街主人，輕松收房租，一鋪養(yǎng)三代!1月1日短信新春?jiǎn)柡颍?xiàng)目信息釋放1月15日?qǐng)?bào)廣（華商報(bào)）、電臺(tái)軟文形式介紹西街商業(yè)步行街項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)推廣主推純二層消化4645.89占純二層剩余貨量總面積60%1月1月21日第二批解籌第二批蓄水純二層剩余貨量總面積40%,3097.26，一拖二5536.285月1日3.階段任務(wù)分解（商業(yè)）PART 2 推盤(pán)思路2月3月4月5月時(shí) 間活動(dòng)名稱(chēng)活動(dòng)內(nèi)容2月2日-2月8日

14、新春送祝福進(jìn)店咨詢(xún)商鋪，誠(chéng)意登記者均可領(lǐng)取春聯(lián)一副，福字一張2月24日喜迎元宵節(jié)售樓部現(xiàn)場(chǎng)組織互動(dòng)活動(dòng)，通過(guò)抽獎(jiǎng)、有獎(jiǎng)問(wèn)答等活動(dòng)，宣傳項(xiàng)目3月2日-4月7日周邊縣城巡展每周對(duì)一個(gè)縣進(jìn)行巡展宣傳，持續(xù)六周，如因天氣等突發(fā)事件，時(shí)間順延4月13日招商發(fā)布會(huì)對(duì)已簽約入駐商家舉行簽約發(fā)布儀式5月1日解籌排號(hào)客戶(hù)選鋪簽約時(shí) 間媒 體推廣內(nèi)容1月29日、2月5日短信、電視游飛字幕“新春送祝?！被顒?dòng)內(nèi)容釋放2月8日短信、電視游飛字幕拜年短信2月19日、2月22日短信、電視游飛字幕喜迎元宵節(jié)活動(dòng)消息釋放4月9日短信、電視游飛字幕招商發(fā)布會(huì)活動(dòng)消息釋放營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)推廣時(shí) 間活動(dòng)名稱(chēng)活動(dòng)內(nèi)容1月5日住宅認(rèn)籌住宅排

15、號(hào)，13#樓交5000抵2萬(wàn)，10#樓、15#樓交1000抵1萬(wàn)2月25日住宅解籌住宅排號(hào)客戶(hù)選房簽約營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)共推74套房源1月 12月2012年第一批蓄水第一批解籌消化面積8543.4占總面15%2013年2月2月25號(hào)3.階段任務(wù)分解（住宅）時(shí) 間活動(dòng)名稱(chēng)活動(dòng)內(nèi)容3月2日產(chǎn)品推介會(huì)產(chǎn)品品鑒，與嘉賓組織互動(dòng)活動(dòng)4月6日認(rèn) 籌本期積累客戶(hù)排號(hào)，13#樓交5000抵2萬(wàn)，10#樓、15#樓交1000抵1萬(wàn)5月1日解 籌排號(hào)客戶(hù)選房簽約營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)時(shí) 間媒 體推廣內(nèi)容2月24日公交、電視3D宣傳片項(xiàng)目形象宣傳2月5日戶(hù)外大牌、道旗、候車(chē)廳、圍墻宣傳項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，以人文環(huán)境為主題2月21日短信、電視游飛字幕

16、產(chǎn)品推介會(huì)活動(dòng)宣傳3月1日-4月20日行銷(xiāo)派發(fā)單頁(yè)項(xiàng)目介紹營(yíng)銷(xiāo)推廣消化面積11391.2占總面積20% 共推98套房源20122月3月5月5月1號(hào)第二批蓄水第二批解籌2月25號(hào)4月3.階段任務(wù)分解（住宅）PART 3 推廣思路1.推廣目標(biāo)PART 3 推廣思路 聚集人氣，增加潛在客源， 為后期物業(yè)銷(xiāo)售做好鋪墊。2.推廣策略PART 3 推廣思路媒體組合拳策略 以點(diǎn)連線(xiàn) 以線(xiàn)成面戶(hù)外大形象室內(nèi)小形象點(diǎn) 面 俱 到2.推廣策略PART 3 推廣思路戶(hù)外大形象通過(guò)高空轟炸式的戶(hù)外宣傳，使西街項(xiàng)目迅速被人們認(rèn)知。選擇市中心、主路口、周邊縣城線(xiàn)上線(xiàn)下相結(jié)合，全方位立體式全面組合推廣。主要戶(hù)外媒體：戶(hù)外大

17、牌、高炮、候車(chē)亭、項(xiàng)目圍擋。戶(hù)外大牌戶(hù)外大牌候車(chē)亭候車(chē)亭候車(chē)亭候車(chē)亭2.推廣策略PART 3 推廣思路戶(hù)外廣告分布2.推廣策略PART 3 推廣思路點(diǎn)面俱到全方位的宣傳，做到時(shí)間點(diǎn)、空間點(diǎn)無(wú)縫連接，達(dá)到全面覆蓋。1：通過(guò)短信、派發(fā)DM單頁(yè)進(jìn)行一對(duì)一宣傳。2：不斷邀約，到案場(chǎng)就送禮品，制造持續(xù)火爆氛圍。3：年前可送春聯(lián)、賀卡和精美宣傳品等禮品。4：周末組織看房車(chē)看房，誠(chéng)意登記者均送禮品。2.推廣策略PART 3 推廣思路2012周一 周二周三周四 周五周六周日推廣活動(dòng)時(shí)間軸派發(fā)單頁(yè)看房車(chē)看房短信短信1月7日1月18日，連續(xù)不間斷派單，第一天與第二天時(shí)間段交替進(jìn)行PART 3 推廣思路派單時(shí)間軸1

18、0:0012:0013:0015:0011:0013:0016:0018:002.推廣策略第一天派單時(shí)間段第一天派單時(shí)間段第二天派單時(shí)間段第二天派單時(shí)間段PART 3 推廣思路派單地點(diǎn)分布2.推廣策略每天10個(gè)人，2個(gè)人一組，共分五組，地點(diǎn)將根據(jù)實(shí)際派單情況進(jìn)行調(diào)整媒介媒體類(lèi)型選擇等級(jí)投放方式媒體比重報(bào)紙媒體報(bào)紙廣告宣傳主體持續(xù)投放，視階段需求調(diào)整投放數(shù)量和規(guī)格20%新聞報(bào)道活動(dòng)主體視活動(dòng)需求而定軟文活動(dòng)主體視活動(dòng)需求而定戶(hù)外廣告廣告牌宣傳主體持續(xù)投放，選擇區(qū)域主要干道及周邊縣城投放，用于樹(shù)立產(chǎn)品形象，宣傳推廣50%單立柱宣傳主體候車(chē)亭宣傳主體戶(hù)外LED大屏宣傳主體工地圍欄形象主體開(kāi)盤(pán)前期及期

19、間投放，用于形象宣傳其他媒體DM/宣傳單頁(yè)/折頁(yè)銷(xiāo)售主體售樓部及城市主節(jié)點(diǎn)發(fā)放30%電視游飛字幕活動(dòng)主體視階段需求而定電視3D宣傳片宣傳主體持續(xù)投放，視階段需求調(diào)整投放數(shù)量和規(guī)格短信廣告活動(dòng)主體視階段需求而定活動(dòng)包裝活動(dòng)主體視活動(dòng)需求而定3.媒體選擇 戶(hù)外為主 輔以報(bào)紙及其它媒體PART 3 推廣思路4.推廣分解PART 3 推廣思路階 段時(shí) 間主要推廣內(nèi)容媒體組合媒體運(yùn)用第一批2013.1.5-2013.1.26項(xiàng)目形象區(qū)位優(yōu)勢(shì)低門(mén)檻高回報(bào)的投資噱頭戶(hù)外媒體、報(bào)廣、其他分眾媒體組合戶(hù)外、短信、項(xiàng)目圍墻廣告、報(bào)紙軟文、電視游飛字幕第二批2013.1.26-2013.5.1項(xiàng)目形象產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)商家入

20、駐信息戶(hù)外媒體、報(bào)廣、其他分眾媒體組合戶(hù)外、短信、項(xiàng)目圍墻廣告、報(bào)紙軟文、電視游飛字幕PART 3 推廣思路5.推廣活動(dòng)分解活動(dòng)名稱(chēng)活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)主題活動(dòng)內(nèi)容媒體選擇費(fèi)用金額喜迎元宵節(jié)2月24日元宵聯(lián)誼、團(tuán)團(tuán)圓圓售樓部現(xiàn)場(chǎng)組織互動(dòng)活動(dòng)，通過(guò)抽獎(jiǎng)、有獎(jiǎng)問(wèn)答等活動(dòng)，宣傳項(xiàng)目報(bào)廣、短信、游飛字幕5.推廣活動(dòng)分解活動(dòng)名稱(chēng)活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)地點(diǎn)活動(dòng)內(nèi)容媒體選擇巡展3月9日3月10日丹鳳縣項(xiàng)目宣傳，預(yù)約簽單巡展3月16日3月17日商南縣項(xiàng)目宣傳，預(yù)約簽單巡展3月23日3月24日洛南縣項(xiàng)目宣傳，預(yù)約簽單巡展3月30日3月31日山陽(yáng)縣項(xiàng)目宣傳，預(yù)約簽單PART 3 推廣思路5.推廣活動(dòng)分解PART 3 推廣思路巡展場(chǎng)

21、景圖PART 3 推廣思路5.推廣活動(dòng)分解活動(dòng)名稱(chēng)活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)主題活動(dòng)內(nèi)容媒體選擇費(fèi)用金額招商發(fā)布會(huì)4月13日歡迎商家入駐，開(kāi)啟財(cái)富之門(mén)舉行招商產(chǎn)品推介會(huì)，邀請(qǐng)媒體參加報(bào)道報(bào)廣、短信、游飛字幕、電臺(tái)PART 4 價(jià)格定位PART 4 關(guān)于價(jià)格（住宅定價(jià)）位置區(qū)域所處城市級(jí)別距離距市中心繁華程度距片區(qū)中心社會(huì)認(rèn)可度距其他各區(qū)熱點(diǎn)地段距火車(chē)、汽車(chē)站環(huán)境自然景觀時(shí)間到主要干道時(shí)間城市景觀到最近交通樞紐項(xiàng)目氛圍到最繁華商圈人文因素到醫(yī)院、學(xué)校等行政事業(yè)單位建筑風(fēng)格創(chuàng)新組織公交線(xiàn)路人性尺度軌道交通建筑密度項(xiàng)目接駁交通環(huán)境協(xié)調(diào)臨時(shí)交通配套生活配套停車(chē)地上停車(chē)教育地下停車(chē)醫(yī)療公共停車(chē)娛樂(lè)休閑其他停車(chē)使用安全

22、性品牌品牌影響力便利性售后保障舒適度物業(yè)服務(wù)使用成本市場(chǎng)形象分項(xiàng)內(nèi)容嘉園國(guó)際商丹國(guó)際錦繡新天地威尼斯水城商郡城卡卡公園天下本項(xiàng)目位置區(qū)域所處城市級(jí)別0-106 5 675789 繁華程度1-54 2 324344 社會(huì)認(rèn)可度1-54 2 324334 熱點(diǎn)地段1-54 2 324244 環(huán)境自然景觀1-55 2 364255 城市景觀1-33 2 323353 項(xiàng)目氛圍1-53 2 323333 人文因素1-22 1 121122 建筑風(fēng)格創(chuàng)新1-54 3 333334 人性尺度1-53 3 333333 建筑密度1-53 3 333333 環(huán)境協(xié)調(diào)1-54 3 343344 配套生活配套1-

23、33 2 222223 教育1-33 3 333223 醫(yī)療1-22 2 222222 娛樂(lè)休閑1-22 1 111112 使用安全性1-44 3 333334 便利性1-66 3 334336 舒適度1-65 4 333335 使用成本1-43 3 333333 品牌品牌影響力1-21 1 111111 售后保障1-21 1 111111 物業(yè)服務(wù)1-31 1 111111 市場(chǎng)形象1-31 1 111111 最后得分74 54 59 7255707680 可比項(xiàng)目分值的判定與計(jì)算 序號(hào)項(xiàng)目得分均價(jià)（元/平米）1嘉園國(guó)際7439802商丹國(guó)際（精裝公寓）7047003錦繡新天地7042004

24、威尼斯水城7238005商郡城5527006卡卡7037007公園天下763900（未對(duì)外公布）合計(jì)50626980本案實(shí)際成交均價(jià)（底價(jià)）804264可比項(xiàng)目樓價(jià)與相關(guān)分值分析 根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研及現(xiàn)有在售項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格得出本區(qū)域市場(chǎng)平均價(jià)格，再通過(guò)各個(gè)因素客觀評(píng)比，運(yùn)用市場(chǎng)導(dǎo)向法得出本項(xiàng)目基本均價(jià)為： 4264元/平米 由于本項(xiàng)目目前的拆遷工作工程進(jìn)度、入市時(shí)間以及產(chǎn)品形象等因素的影響，基于快速回款的目標(biāo)，現(xiàn)就均價(jià)按照0.04系數(shù)降幅得出本項(xiàng)目入市推盤(pán)均價(jià)： 4100元/平米批 次面 積（）均 價(jià)（元）入市價(jià)85854100階段價(jià)11446.664160階段價(jià)85854230階段價(jià)858543

25、00一期最高價(jià)85854380一期均價(jià)45786.664230一期均價(jià)推導(dǎo)結(jié)合5批次銷(xiāo)售分期及分期時(shí)段的價(jià)格推升，并結(jié)合目前商洛市場(chǎng)現(xiàn)狀及價(jià)格規(guī)律，建議以4100元入市，經(jīng)10個(gè)月銷(xiāo)售，一期最高價(jià)推升至4380元，一期可實(shí)現(xiàn)整盤(pán)均價(jià)為： 4230元/平米距市場(chǎng)評(píng)估預(yù)算4264元/平米低34元，誤差幅度在1%之內(nèi)，屬于正常。在后期銷(xiāo)售過(guò)程中可實(shí)現(xiàn)均價(jià)肯定高于4230元/平米注：4230元/為銷(xiāo)售底價(jià)。PART 4 關(guān)于價(jià)格（售價(jià)）推盤(pán)底均價(jià)：4100元/平米 售價(jià)上?。?% 表均價(jià)為：4264元/平米回款計(jì)劃：自2013年1月5日起至2013年5月30日止住宅（10#、13#、15#）回款計(jì)劃：計(jì)劃銷(xiāo)售住宅房源172套，去化面積19934.6平米，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售金額8173.1萬(wàn)元，實(shí)際回款金額：2451.93萬(wàn)元。說(shuō)明：此計(jì)劃出于保守考慮，在沒(méi)有正式銷(xiāo)售手續(xù)前，采取價(jià)格優(yōu)惠比例差別，促成購(gòu)房客戶(hù)繳納一定數(shù)量的首付購(gòu)房款，首付款項(xiàng)最低可先交納30%。所以現(xiàn)金回款金額以總銷(xiāo)售額的30%計(jì)算。商業(yè)回款計(jì)劃：計(jì)劃銷(xiāo)售房源約120套，去化面積約