長春君地房地產開發(fā)有限公司專項審計報告(1)

1、長春君地房地產開發(fā)有限公司專項審計報告中瑞聯(lián)專審字2010 第 號北京昌恒投資集團公司：我們接受委托，對貴集團公司所屬長春君地房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱君地公司） 2008 年、 2009 年財務收支及內控管理制度和內控制度執(zhí)行情況進行了審查，我們的審查是依據相關財務收支審計準則，企業(yè)內部控制基本規(guī)范及貴公司相關委托要求進行的，我們的審查是以 2009 年12 月 31 日資產、 負債、 損益真實性和兩個年度財務收支情況和截至 2009年末資產質量查證；以及對整體資產經營決策、內控制度建立、執(zhí)行和取得實效的調查展開的。在實施審查過程中，我們還實施了包括抽查會計憑證在內等我們認為必要的審查程序

2、，現(xiàn)將審查結果報告如下：一、基本情況長春君地房地產開發(fā)有限公司是北京華瑞君地投資有限公司和南通銀洲昌誠置業(yè)有限公司共同投資興辦的開發(fā)有限公司，注冊資本億元人民幣，法人代表朱新昌， 公司駐地吉林省長春市汽車產業(yè)園區(qū)騰飛路110 號， （君地地產十六莖地塊）。君地地產項目于 2007 年在吉林省長春市啟動， 在長春市政府、 長春市汽車產業(yè)開發(fā)區(qū)管委會大力支持下、經政府有關部門和長春市國土資源局經“招牌掛”等相關程序后取得該項宗地，共229917 平方米，折合345畝。項目規(guī)劃總建筑面積593204 平方米，其中地上建筑面積459694 平方米（住宅面積370830 平方米，商業(yè)面積88864 平方

3、米）地下建筑面積133510 平方米（含地下人防、車庫、庫房、地下室等）項目共分為一期工程、二期工程、三期工程和四期工程，現(xiàn)一期工程建筑面積10 萬平方米已完成，樓盤已基本售罄；二期工程建筑面積22 萬平方米已在建，三期工程建筑面積 23 萬平方米、 四期工程建筑面積4 5 萬平方米征地已納入規(guī)劃、設計，從工程進度上看已全面啟動。項目法人單位：長春君地房地產開發(fā)有限公司建筑設計單位：吉林建工學院設計院、吉林北銀建筑設計院承建施工單位：南通二建集團監(jiān)理單位：吉林省先勝工程監(jiān)理公司2007 年君地地產項目全面啟動， 2007 年發(fā)生前期費用元，其中土地價款元、可行性研究報告元、總體規(guī)劃設計方案（含

4、測量費）元、方案咨詢費 2.050.000.00 元、評審費元。2008 年當年取得營業(yè)收入元，配比銷售成本元，實現(xiàn)利潤元。資產負債率 % ， 2009 年由于二期工程未完全年未實現(xiàn)營業(yè)收入當年虧損元。截至2009 年 12 月 31 日資產負債表反映資產總額768,103, 元，負債總額492,300, 元，資產負債率%二、審查情況（一）資產部分1 、貨幣資金2009 年 12 月 31 日貨幣資金余額98,602, 元，占總資產%（ 1 ）現(xiàn)金現(xiàn)金余額元，已嚴重超限額使用現(xiàn)金，經本次查證盤點時現(xiàn)金余額高達2,123, 元之多，其中白條抵庫1,116,元、未入賬借條1,000, 元、庫存現(xiàn)金

5、5,元。 經倒推計算 （剔除白條中 2010 年發(fā)生部分） 2009 年余額 1,993,元。經查保險柜中存放屬于帳內的購物卡21, 元、電話卡 元、待發(fā)工資13, 元；另外存放王傳坡退房余款5,元；以黃建生名義公款私存發(fā)生利息 3,元，同時還發(fā)生待發(fā)工資單一張署名牛超、趙波等13, 元，經查此工資單人員不是企業(yè)員工，又遲遲不予領發(fā)，待企業(yè)做出合理解釋；對于以黃建生名義公款私存且用于購房者（業(yè)主）墊支性借款（購房者在獲取公積金貸款之前資金不足，向黃建生借款，貸款到位后即還）此種行為已構成公款私存且有放貸之嫌，且以個人名義開戶存折未納入貨幣資金管理，與財務無對賬依據，此項帳外資金完全失控，應立即

6、終止。A 長期未入賬借款單1,000, 元顧春雷525, 元黃建生310, 元 公款私存吳曉語2,元黃建48,元鄭曉東20,元錢康元李新華6,元陳星3,元孫寶偉2,元李圣康10, 元莫秀金25, 元王浩去4,元高立彥2,元季水晶20, 元王曉穎元宋宏偉20, 元李新華元B 白條抵庫發(fā)生在 2007 年五月至 2009 年 12 月涉及管理費用、 福利費用、 工資、招待費支出共計465 筆其中涉及2007 年費用支出 129, 元；2008 年 602, 元； 2009 年 364, 元 ； 2010 年 20,元。同時收支復雜，已嚴重違反現(xiàn)金管理條例和相關會計制度規(guī)定，對2007 年、2008

7、 年和 2009 年財務報表均構成影響，應予關注。（ 2 ） 銀行存款元 ,共分為建行、 工行五個賬戶分別儲存， 其中建行一汽支行 8888 戶已清戶，其余工行一戶，建行3 戶均提供對帳單經調節(jié)后一致。我們對個別賬戶未達帳項進行進一步審查，其中由于時間差形成未達帳項在 2010 年初已解決，但發(fā)生在工行71174 賬戶銀行已收企業(yè)未收長春以興汽車銷售公司貨款元至今未解決；另外發(fā)現(xiàn)以黃建生名義公款私存并對外放款6 筆（ 2009 年 11 月 12 月期間） 共計元， 均在 2010 年初存入公司大帳。（ 3 ）我們審查了長春君地房地產開發(fā)有限公司的整體經營流程，企業(yè)的組織架構及各部門間的經濟往

8、來，尤其注重企業(yè)中貨幣資金的循環(huán)、往來款項的發(fā)生與流通，并在審計過程中對企業(yè)的內部控制制度提出意見和建議。在實際審計工作中，我們重點關注以下方面：A、貨幣資金循環(huán)及用款權限長春君地房地產開發(fā)有限公司（以下稱君地地產）是一家主營房地產開發(fā)與銷售的公司，其主要部門有辦公室、財務部、營銷部、開發(fā)部、前期工程部。該企業(yè)房地產銷售主要通過聘用代理銷售公司 - 上海利奈佳投資咨詢有限公司（以下稱利奈佳） 。按照代理銷售協(xié)議，房屋銷售底價由君地地產和利奈佳協(xié)商確定，以出售房屋合同價款的一定比例及售價高于底價的溢價部分的一定比例合并作為利奈佳的銷售傭金。實際審計中我們發(fā)現(xiàn)，利奈佳向客戶收取的購房定金暫存于售樓

9、處收銀臺（包括現(xiàn)金和戶名的銀行專戶） ，收銀臺定期將定金臺帳與所收定金移交至君地地產財務部門，由君地財務部存入辦公室主任黃健生的個人賬戶，對于放棄購房的客戶，其繳納的定金由君地財務部門由企業(yè)帳戶退還給客戶。2009 年，在銷售情況不景氣的情況下，對于付不出首付款的客戶，君地地產為改善銷售情況，曾以辦公室主任黃健生個人的名義借款給客戶。另外，在審查企業(yè)銀行存款項目時，發(fā)現(xiàn)一筆企業(yè)無法做出合理解釋的未達賬項，企業(yè)銀行存款帳中無反映，經查2009 年 4 月 2 日，企業(yè)將由利奈佳收銀處移交來的售房款存入辦公室主任黃健生的個人賬戶，共計110 萬元，隨后2009 年 4 月底銀行結算前，君地地產將該

10、個人賬戶銷戶，因此未在企業(yè)帳中反映。我們認為，君地地產以企業(yè)高管個人賬戶代替企業(yè)賬戶，違反了銀行結算紀律 ，該種行為可能會產生企業(yè)財產流失的風險。A 授權審批制度不規(guī)范部分付款業(yè)務缺少授權審批程序且授權不明確，尤其大宗業(yè)務支出無審核審批程序，付款申請書上無授權人簽章，預付工程款，貨幣資金缺少審核程序，支出無事后監(jiān)督程序。B 工程款支付和預付沒有依據工程量執(zhí)行和監(jiān)督C 大額未達賬出現(xiàn)幾戶。 例如： 同文春戶 30 萬元， 長期不做賬務處理造成資金沉淀 影響現(xiàn)金流量表的準確性。D 管理層大額借款隨意性，無授權審批記錄，無款項用途說明。尤其售樓處收銀程序存在重大缺失，發(fā)生預收房款時未納入現(xiàn)金管理程序

11、（收銀后未交財務之前） 。E 工資計提無計提標準說明，個別月份出現(xiàn)無經手人簽字，附件不全。F 財務人員調離交接手續(xù)不齊，無交接單、交接記錄。G 預收 2008 年房款、 退房款只有審核無審批手續(xù)且以內部審批單和退回收據代替業(yè)主出具手續(xù)，2009 年預收房款時收銀后入賬（財務大帳）不及時，在時差上存在失控期間，無臺帳記錄（健全完整臺帳） ，經盤點抽查發(fā)現(xiàn)退購房業(yè)主王傳博定金5,元（預交 15 萬，退款萬）已形成帳外資金，謹此項說明收銀工作存在一定失控環(huán)節(jié)，避免形成帳外資金。2、預付帳款預付帳款余額146,760, 元發(fā)生， 主要事項是與南通二建公司之間預付大宗工程款項，預付內容是執(zhí)行工程預算的一

12、部分，在實際發(fā)生預付款項時沒有嚴格健全的審批程序及相關審批手續(xù)，預付工程款項應提供項目工程進度表，付款應予工程進度相匹配。在審查過程中發(fā)現(xiàn)2009 年 1 月記 -0103 與 5 月記 -0149 傳票反映出用工程款抵購房款，元（多層一期春1 、春 2 、春 3 三套單元、未署名）實際形成變相出借資金于購房人，嚴重違背了工程預算項目和執(zhí)行預算，造成資金挪用改變了資金性質和用途，違反了相關制度規(guī)定。3、其他應收其他應收款余額45,753, 元，經查內部往來款項發(fā)生額較大，沒有嚴格審批手續(xù)和款項用途，應建立健全資金使用制度，合理使用資金，該其他應收款應及時清理，以提高資金使用效率，節(jié)省并控制資金

13、成本。經查該應收款項主要分為內部人員和外部單位借款形成， 從內部借款是以內部高管人員姓名設立，而不是按工程預算項目審批立項，有專人或部門審核、審批、經辦一整套審理、審批過程，無相關審批程序這就會造成資金外流，給企業(yè)帶來損失。外單位借款無相關合同，體現(xiàn)不出借款性質，如：娃哈哈公司借款等應予關注。4 、存貨 開發(fā)成本開發(fā)成本余額元，主要反映君地地產十六峰地塊開發(fā)成本，該地塊公積 229917 平方米，共分為四期開發(fā)，除建筑安裝采用大包方式由二建工程公司承辦外，其余景觀、內部設施等均為自建項目。（ 1）前期開發(fā)成本2007 年發(fā)生前期開發(fā)成本240,425, 元其中：土地價款237,000, 元可行

14、性研究報告168, 元總體規(guī)劃方案（含測量費）1,193, 元方案咨詢費（數(shù)筆）2,050, 元評審費10, 元 2） 2） 2008 年發(fā)生開發(fā)成本36,688, 元，當期轉出 20,759, 元，當期凈額 15,929, 元。土地成本15,430,元前期費用9,579,元建筑安裝工程費 2,144,元基礎工程設施費5,407,元公用設施配套費1,743,元開發(fā)間接費2,382,元 3） 2009 年發(fā)生開發(fā)成本（凈額）211,334, 元土地成本1,260,元前期費用5,950,元建筑安裝工程費171,027, 元基礎工程設施費 19,524, 元公用設施配套費 335, 元開發(fā)間接費 1

15、4,334, 元2009 年末累計開發(fā)成本元，其中一期已告峻， 2 期正在施工，本次審查二建公司是另外一個單位，應做施工項目審查，本次審查未能涉及，對于建造工程均應按預算來執(zhí)行，但在發(fā)生配套及景觀方面建設支出，從審核審批制度上存在重大缺陷、施工合同不完備、工程無進度表、無預算、調整預算、無工程成本控制，經查核發(fā)現(xiàn)2009 年 12 月 31 日自管理費用轉入開發(fā)成本一筆2,509, 元，其中絕大部分為費用性支出。例如：全年全公司員工工資1,215, 元及高檔家俱639,元及：2009 年 12 月 31 日 記字 0518 號借 :開發(fā)成本 家具 23, （樣板間陳設）貸 :銷售費用 -23,

16、2009 年 12 月 31 日記字 0503 號借:開發(fā)成本- 工資 1,215, （ 09 年全年全部職工工資）貸:管理費用 -1,215,借 :開發(fā)成本- 業(yè)務招待費 822, （ 09 年超標業(yè)務招待費）貸:管理費用 -822,2009 年 12 月 31 日記字 0514 號借 :開發(fā)成本- 差旅費用 448, （應列管理費用）貸:管理費用 -448,借 :開發(fā)成本辦公費959,貸:管理費用 -959,以上 4 筆從管理費用、 銷售費用調整計入開發(fā)成本共計2,509, 元， 嚴格混淆工程成本和期間費用界限，不符合相關規(guī)范性和明晰性原則，建議將 2009 年期末轉入相關費用支出全部轉回

17、原渠道列支。成本核算結轉我們以為工程項目應根據房地產開發(fā)企業(yè)會計制度 房地產開發(fā)經 營企業(yè)所得稅處理辦法 ，嚴格規(guī)范開發(fā)成本開支范圍和規(guī)范會計核算。經查君地地產開發(fā)采用發(fā)包形式由南通二建公司承建工程，核算建筑安裝成本，根據建設工程施工合同，按期根據需要付款，君地地產據以作工程成本會計核算，本公司還負責前期工程費、公共配套、景觀設計、基礎設施、開發(fā)間接費核算，現(xiàn)一期工程已完工并已售罄，現(xiàn)按高層（銷售收入 80% ） 計算銷售成本， 并結轉銷售成本。 從核算上看無成本核算規(guī)程，無具體規(guī)范，無法計算出每平方米具體成本，完全以人為目的（考慮利潤因素）確定銷售成本水平。考慮到 2009 年開發(fā)成本億元，

18、占總資產 %，由此認為該事項是重大的結論：君地項目內控、核算應建立健全成本管理與核算機制，適應未來房地產市場需求，對于大包的建筑安裝公司應提供預算、決算；配套費用，財務部門應根據預算做主體工程換算，配套工程換算，并按照一定分配率方式將配套成本合理分攤至主體成本，并在高層、多層房產中規(guī)定計算系數(shù)或一定比例求得多層單元平均單位成本、高層單元平均單位成本，形成在建工程中完工成本和在建成本，銷售時按完工成本結轉銷售成本。5、長期投資長期投資余額元， 是 2009 年君地地產對興辦物業(yè)公司的獨家投資， 當年未取得投資收益。現(xiàn)君地地產一期房屋已售罄，物業(yè)公司已建立，物業(yè)公司與開發(fā)公司之間屆限應進一步劃清，

19、如一期后期基礎配套設施維護費，景觀配套服務費，后期保養(yǎng)均為物業(yè)公司未來成本，應嚴格區(qū)分開發(fā)公司與物業(yè)公司界限，劃清建設成本和經營成本，防止混淆兩公司建設及經營成果。6、固定資產固定資產原值3,459, 元，累積折舊 1,149, 元，凈值 2,309,元，主要分為汽車、辦公設備、 （電子設備、家具）及其它。我們檢查并抽查盤點結果， 固定資產 2009 年無盤盈、 盤虧事項； 測試折舊計提方法采用個別折舊方法， 2009 年 12 月份一次性提取折舊，我們認為計提折舊應本著權責發(fā)生制原則計提，全年一次提取造成成本不均衡。（雖然是房地產企業(yè)竣工一次性銷售，但建設期間多層、高層成本比重并不一致，分攤

20、率也不一樣）應堅持固定資產攤銷原則攤銷。7、長期待攤費用長期期待攤費 2007 年用當年發(fā)生業(yè)務宣傳費，該項費用于 2008 年12 月 31 日轉長期待攤科目 5,832, 元 ,2009 年未予攤銷。查 2008 年 12 月 31 日借 :長期待攤費用5,832,貸:銷售費用電視廣告費530,銷售費用戶外廣告費2,566,銷售費用報紙媒體廣告費1,956,銷售費用平面廣告費20,銷售費用業(yè)務宣傳費758,該項長期待攤費用無法區(qū)分其受益期，應根據一期、二期、三期、四期不同受益期限攤銷，防止?jié)撎澃l(fā)生。（二）負債方面1 、預收帳款2009 年預收帳款期初余額貸方 619, 元，當年借方發(fā)生85

21、, 元，貸方 發(fā)生 301,729, 元,期末貸方 302,263, 元。其中 2009 年預收住宅銷售290,538, 元， 其他預收 .00 元， 該預收款項較大應根據當?shù)囟悇詹块T相關規(guī)定預交稅金，以防止遲期納稅，漏稅現(xiàn)象。2、應付帳款2008 年本科目期初余額元，期末元，主要是過渡性支出，即接受勞務在先， （根據合同約定） 計算應付款項， 例如 2008 年 12 月 12 日 2 號樓一層裝飾 20 萬元，根據合同付款（售樓處裝飾費）借:銷售費用200, 元，貸 :應付帳款 200, 元；付款時，借:應付帳款200, 元，貸 :銀行存款 200, 元。本科目應付款 前期開發(fā)成本577,

22、 建安成本195, 市政基礎設施37, 公共配套設施332, 營銷299, 材料采購50, 其他200,2009 年本科目期初余額貸方 892, 元， 期末 -7,597, 元， 本科目使用與2008年相同，但在使用過程中應收款項列入本科目造成應收事項大于應付事項形成借方余額，期末余額-7,597, 元。該科目內容應根據實際發(fā)生經濟內容按相關科目使用之規(guī)定，規(guī)范記入相關科目。此種記賬方法可能從換算上可以及時看出一家供貨商供貨及本戶進出情況，并準確反映該戶余額（時點） ，但此種方法應根據填報會計報表做分析性填列，以確切反映資產負債真實面貌以期附合明晰性原則。3、應付職工薪酬2008年1 12月發(fā)

23、生計提應付工資1,266，元，當期實發(fā)工資1,215, 元，期末結存51,元；2009年計提工資1,215，元，實發(fā)放工資1,215，元， 期末結存51,元，工資分別分攤開發(fā)成本、銷售費用、管理費用。檢查發(fā)現(xiàn)存在問題如下（1）工資超標，2008年在冊職工33人，計稅工資標準2,元（人均） 應發(fā)工資792，元，實發(fā)工資1,215，元，超發(fā)工資423，元。2009年在冊職工44人,計稅工資標準2,元（人均），應發(fā)1,056，元， 實發(fā)49人（其中七人無合同），共計1,215，元，超發(fā)工資159，元。兩年共計超標582，元，應補稅145，元。（2）檢查工資發(fā)放記錄2008年4月30日第8號傳票15,

24、元、2008 年11月28日7號憑證，月發(fā)放工資表單無人簽批、無出納簽字、無領款 人簽字但已支出（借：應付工資，貸：現(xiàn)金）企業(yè)應做出合理解釋。（3）用工情況2008年簽合同人數(shù)33人，實發(fā)工資人數(shù)33人。2009年簽合同人數(shù)44人，實發(fā)人數(shù)49人。應付職工薪酬應嚴格按照計稅工資標準予以稅前扣除，對于超標支付 工資應在年末調整納稅所得額。4、應交稅金2008年期初應交稅金余額為，年內發(fā)生各項應交稅金1,820，元，其中 應交營業(yè)稅1,326，元，應交城建稅92,元，應交土地增值稅132，元，應交 土地使用稅228，元，教育費附加39,元2009 年本科目貸方增加 19,555, 元，借方轉出 1

25、,906,元，期末未交稅金為 2,307, 元， 其中應交營業(yè)稅1,896, 元， 城建稅 132,元， 土地增值稅189,元，教育費附加56, 元，個人所得稅31, 元（應為代扣代繳） 。5、其他應付款其他應付款期末余額33,674, 元， 主要反映關聯(lián)單位往來、 外部單位往來及代收物業(yè)維修基金、代收契稅、代收采暖費、代收煤氣初裝費等。此間應關注關聯(lián)單位和外部單位之間往來應積極清理。6、長期借款該企業(yè)本科目期末余額161,600, 元，經查 2008 年共有長期貸款100,000,元，其中： （ 1 ） 2008 年 8 月 31 日，記字 0037 中國工商銀行貸款60,000, 元，期限

26、自2008 年 08 月 26 日至2011 年 08 月 18 日（ 2） 2008 年 9 月 30 日，記字 0119 開發(fā)銀行商業(yè)貸款20,000, 元，期限自2008 年 08 月 11 日至2011 年 08 月 10 日（3）2008 年 10 月 31 日， 記字 0020 工商銀行一汽支行貸款10,000,元，期限自2008年8 月 20 日至2011年 8 月19日（4） 2008年10月31日，記字0157開發(fā)銀行商業(yè)貸款10,000,元，期限自2008年08月20日至2011 年 08月 19日（5） 2009年在上年貸款的基礎上，于2009年6 月 30 日至 200

27、9年 12 月 30 日期間向工商銀行增加貸款61,000, 元。經查該項貸款到期日均在 2011 年， 在此期間無逾期現(xiàn)象， 貸款利息支出計入開發(fā)成本， 經企業(yè)介紹全部利息單均已入賬，未發(fā)生表外利息（漏記利息現(xiàn)象） 。（三）所有者權益1、實收資本該企業(yè)實收資本構成如下投資方出資額（萬元）所占比例北京華瑞君地投資有限公司10,400%南通銀河昌城置業(yè)有限公司600%總計11,000100%經審查，實收資本與注冊資本一致，2008年至2009年期間無變更。2、資本公積 3、未分配利潤（四）損益方面1、主營業(yè)務收入2、主營業(yè)務成本3、期間費用銷售費用-業(yè)務招待費2008年實現(xiàn)銷售收入25,911，

28、元，業(yè)務招待費應列支129，元。（%）經審查，2008年管理費用中列支業(yè)務招待費637，元，銷售費用中列支 禮品、飲品等招待費24,元，共計661，元。超支531，元。2009年開發(fā)成本中三、關于企業(yè)內部控制制度的檢查通過上述實施審計過程， 君地地產公司內控制度的嚴重缺陷已明顯反映出來， 從企業(yè)宏觀到微觀僅有現(xiàn)成的規(guī)章制度可依， 沒有形成一整套企業(yè)內部控制體系， 這將阻礙企業(yè)在市場經濟條件下有序健康發(fā)展和規(guī)避企業(yè)風險。根據中華人民共和國公司法 、 中華人民共和國會計法和其他相關準則規(guī)定，企業(yè)內控制度應遵循如下原則：（ 1 ） 全面性原則： 內部控制應當貫穿企業(yè)決策、 執(zhí)行和監(jiān)督的全過程，覆蓋企業(yè)及其所屬的各種業(yè)務和事項。（ 2 ）重要性原則：企業(yè)內控制度應當在全面控制的基礎上，關注重要業(yè)務事項和高風險領域（ 3 ）制衡性原則：內控制度應當在公司治理結構、機構設置及權責分配、業(yè)務流程等方面形成相互制約、相互監(jiān)督，同時兼顧運營效率（ 4 ）適應性原則：內部控制應當與