中國(guó)房地產(chǎn)場(chǎng)調(diào)查報(bào)告1

1、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告為了進(jìn)一步發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，有關(guān)部門對(duì)我國(guó)城市居民的居住情況進(jìn)行了一次調(diào)查，其調(diào)查結(jié)果如下：城市居民目前住得怎樣從調(diào)查所涉及的范圍看，20個(gè)城市居民以居住樓房為主，87.7 %的家庭住房為 無電梯式樓房，只有3.7 %的家庭住在有電梯的商品房里，還有8.2 %住在平房， 另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá) 59.3%,超過半數(shù)；18.2 %向房管所租用房屋；11.5 %租 住單位的房子。住房面積多數(shù)在 40-80平方米之間。多少都市人準(zhǔn)備買房據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房的都市人占調(diào)查城市總體的21.9

2、%,其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主，預(yù)購(gòu)面積在70-150平方米之間，可承受價(jià)格以每平方米1000-2000元為主體，輔之以每平方米 500-1000元及2000-3000元的價(jià)格。購(gòu) 房資金將主要來源于家庭儲(chǔ)蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。有了產(chǎn)權(quán)房，還買房嗎數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查總體中59.3 %的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)，住房面積在 20-80平方米 不等，多為2、3或4 口之家，其中以居住面積在50-80平方米所占比例為最高， 20-50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個(gè)人從單位或私人處租房。 那么，是不是只有這一小部分的租房者才是房產(chǎn)預(yù)購(gòu)對(duì)象呢？調(diào)查結(jié)果顯示并不 盡然。調(diào)查顯示，在已擁有產(chǎn)權(quán)

3、房的家庭中，23.3 %預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購(gòu)房，20.1 % 預(yù)計(jì)明年購(gòu)房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購(gòu)主導(dǎo)地位。調(diào)查顯示，無產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購(gòu)買80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購(gòu)買更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。有產(chǎn)權(quán)房家庭計(jì)劃5年內(nèi)購(gòu)房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)劃1年或2年內(nèi)購(gòu)房的比例，尤 其是對(duì)大面積住房的購(gòu)買。另外，在商品房預(yù)購(gòu)群體中，有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購(gòu)比例達(dá) 55.6%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其 他住房群體，預(yù)購(gòu)面積以81-100平方米的需求為最高，達(dá)30.5 %;而在100-150平方米的預(yù)購(gòu)群體中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購(gòu)比例高達(dá)62.3%,可見購(gòu)房在這個(gè)群體中

4、的市場(chǎng)潛力非?？捎^。但是，他們的購(gòu)買能力又怎樣呢？假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者為一總體，調(diào)查顯示，其中家庭月收入在2000至2500元之間的比例最高，達(dá)16.5%; 6000元以上的高薪家庭比例最小。從總體家庭 月收入狀況來看，我們就不難理解他們對(duì)房子售價(jià)的期望值所在。希望房?jī)r(jià)在 1000-2000 元的比例最高，為 30.4%; 500-1000 元的占 22.3%; 2000-3000 元 的占21.6%;希望房?jī)r(jià)在6000元以上的不足1%。以上數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)使房地產(chǎn)業(yè)具有驚人 的潛力，但當(dāng)前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長(zhǎng)的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順

5、應(yīng)市場(chǎng)，對(duì)價(jià)格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信房地產(chǎn)的前 景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者中，有69.1 %希望使用家庭存款來購(gòu)房，31.4 %希望政府貸款，16.1 %打算向銀行貸款?？磥恚瑐?統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長(zhǎng)。購(gòu)房者是什么樣的人數(shù)據(jù)顯示，25-34歲的人占購(gòu)房人群的36%,位居傍首，而35-44歲的人群比例 為20.3%,位居第二?？傮w購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職 工作者，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、 中級(jí)技術(shù)人員、商業(yè)/服務(wù)業(yè)職員/公司中級(jí)經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士， 月薪在1000-2000元

6、范圍內(nèi)為主體購(gòu)房者。目前，中國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主，購(gòu)房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購(gòu)比例的42.7 %和39.2%;預(yù)購(gòu)面積在70-150平方米 不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋預(yù)購(gòu)者的家庭月收入在 1000-4000元問。另外，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購(gòu)買商品房?？梢哉f，他 們將是未來幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的一支生力軍。居民購(gòu)房承受能力有多大房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房?jī)r(jià)與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。從居民對(duì)房?jī)r(jià)的期望值曲線上來看，期望值與市場(chǎng)價(jià)差距甚遠(yuǎn)。目前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占 家

7、庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購(gòu)房的難度。另外，中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習(xí)慣去花將來的錢， 加之銀行貸款手續(xù)目前還稍嫌繁雜，擔(dān)保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費(fèi)觀念的盡快更新。從總體購(gòu)房人群中預(yù)購(gòu)房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占 68.6%,希望政府貸款的占 31.1%,希望銀行貸款的占 15.5%,希望向親戚朋友借的占12.2%。近七成的家庭可望用自有資金買房， 近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款， 可見，銀行 貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念，刺激消費(fèi)增長(zhǎng)，達(dá)到商家與 消費(fèi)者雙贏的效果。誰更急于買房目前，從預(yù)購(gòu)

8、房者的人群結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購(gòu)總體的11.5 %, 居第二位，而這其中60.1 %的預(yù)購(gòu)者介于21-35歲之間；制造業(yè)職工占預(yù)購(gòu)總 體的12.8%,居首位，這其中46.5 %的預(yù)購(gòu)者介于21-35歲之間；而中級(jí)公司 經(jīng)理介于21-35歲的預(yù)購(gòu)比例也超過了 60%。由此可見，市場(chǎng)的重心在年輕一 族。這一組人群中，63.6%為已焙，其中介于21-35歲的占43.7%,介于36-45 歲的占30.4%; 34.7 %的獨(dú)身，其中66.1 %介于21-35歲之間，僅有1.4 %介 于36-45歲之間。從預(yù)購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及蠟姻狀況看，已焙的中、 初級(jí)工作者構(gòu)成預(yù)購(gòu)主體，而年輕的單身族也是這一購(gòu)房群體中不可或缺的一個(gè) 重要部分。應(yīng)該說，21-45歲之間的人群對(duì)購(gòu)房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟(jì) 適用房和商品房，面積介于50-150平方米之間，最好單價(jià)在3000元以下，愿望 花3000-4000元/平方米購(gòu)房的也占有一定的比例。 這一預(yù)期和市場(chǎng)價(jià)格的差距 低于調(diào)查總體對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期與真正市場(chǎng)行情的差距。調(diào)查總體對(duì)每平方米的價(jià)格預(yù)期如下：每平方米500-1000元的占22