自考《資產(chǎn)評(píng)估》復(fù)習(xí)資料

1、2017自考復(fù)習(xí)資料: 00158資產(chǎn)評(píng)估第一童 A 論本章是資產(chǎn)評(píng)估的理論 性、方法性、基本概念的 章節(jié)，在歷年考試中，本 章的比重較大。1 一般地說，資產(chǎn)評(píng)估是 指通過對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn) 價(jià)值的估算2資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)：現(xiàn)實(shí) 性、市場(chǎng)性、預(yù)測(cè)性、公 正性、咨詢性3資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的 區(qū)別：發(fā)生的前提條件不 同、目的不同、執(zhí)行操作 者不同。當(dāng)然，資產(chǎn)評(píng)估 與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)也是有聯(lián)系 的，二者相輔相成。4資產(chǎn)的價(jià)值是由資產(chǎn)所 具有的獲利能力決定的。5按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以 分為有形資產(chǎn)和無形資 產(chǎn)。6有形資產(chǎn)是指那些具有 實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī) 器設(shè)備、房屋建筑物、流 動(dòng)資產(chǎn)等。按資產(chǎn)能否獨(dú) 立存在可以分為

2、可確指 的資產(chǎn)和不可確指的資 產(chǎn)。7不可確指的資產(chǎn)是指不 能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單 獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。目前不可確抬的資產(chǎn)只 有商譽(yù)。8價(jià)值類型制約資產(chǎn)評(píng)估 方法的選擇。主要價(jià)值類型有：市場(chǎng)價(jià)值：自愿買方和自 愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn) 行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后 所達(dá)成的公平交易中某 項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的 價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙 方必須謹(jǐn)慎，不受任何強(qiáng) 迫壓制。在用價(jià)值：在用價(jià)值是指 特定資產(chǎn)在待定用途下 對(duì)特定使用者的價(jià)值。投資價(jià)值：投資價(jià)值是指 資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資 目的的特定投資者或某 一類投資者所具有的價(jià) 值。9資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)：繼續(xù)使用假設(shè)：資產(chǎn)將按 現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn) 換用途繼續(xù)使用。公開市

3、場(chǎng)假設(shè)：公開市場(chǎng) 是指發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng) 條件。公開市場(chǎng)假設(shè)是基 于市場(chǎng)客觀存在的現(xiàn)實(shí)， 即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公 開買賣，不論資產(chǎn)的買者 或賣者都希望得到資產(chǎn) 最大最佳效用。清算（清償）假設(shè)：資產(chǎn) 所有者在某種壓力下被 強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng) 協(xié)商或以拍賣方式在公 開市場(chǎng)上出售。10資產(chǎn)評(píng)估的原則包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即 資產(chǎn)評(píng)估的工作原則和 資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。 資產(chǎn)評(píng)估的工作原則：、 獨(dú)立性原則、客觀性原 則、科學(xué)性原則、專業(yè)性 原則資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則：貢 獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期 原則11資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)口一般 的基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)是日。第二章資產(chǎn)評(píng)估的基 本方法要求掌握資產(chǎn)評(píng)估的基 本方法、評(píng)估基本方法的

4、運(yùn)用及方法中各個(gè)指標(biāo) 的確定。第一節(jié)市場(chǎng)法市場(chǎng)法是指通過比較被 評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類 似資產(chǎn)的異同，并將類似 資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào) 整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn) 價(jià)值的一種評(píng)估方法。 市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件： 需要有一個(gè)充分發(fā)育的 活躍的公平的資產(chǎn)交易 市場(chǎng)；被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照 物及其相比較的指標(biāo)、技 術(shù)參數(shù)等資料是可以搜 集的。運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)優(yōu) 缺點(diǎn)市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)：市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最 簡(jiǎn)單、最有效的方法。其 優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：能夠客觀反 映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況， 其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接 從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能 反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；評(píng)估 結(jié)果易于被各方面理解 和接受。市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：需 要有公開及活

5、躍的市場(chǎng) 作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對(duì) 比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對(duì) 比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；不適 用于專用機(jī)器、設(shè)備、大 部分的無形資產(chǎn)，以及受 地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的 一些資產(chǎn)的評(píng)估。通常適 應(yīng)于商業(yè)用房、通用設(shè)備 等資產(chǎn)的評(píng)估。第二節(jié)成本法成本法及其適用的前提 條件用本法是指在評(píng)估資產(chǎn) 時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí) 重置成本扣減其各項(xiàng)損 耗價(jià)值來確定被評(píng)估資 產(chǎn)價(jià)值的方法。成本法運(yùn)用的形式及其 各項(xiàng)指標(biāo)的估算：1、基本公式可表述為： 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值二重置 成本-實(shí)體性貶值-功能 性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值2、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn) 的步驟： 確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估 算重置成本； 確定被評(píng)估資產(chǎn)的使 用年限； 估算被評(píng)估資產(chǎn)的損

6、 耗或貶值 計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn) 的價(jià)值。（一）重置成本的估算 復(fù)原重置成本與更新重 置成本的異同。1、重置核算法2、物價(jià)指數(shù)法3、功能價(jià)值法4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（1）重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成， 把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全 部購(gòu)建支出按其計(jì)入成 本的形式，將總成本區(qū)分 為直接成本和間接成本 來估算重置成本的一種 方法。重置成本二直接成本+間 接成本（2）物價(jià)指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法是在資產(chǎn)歷 史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時(shí) 物價(jià)指數(shù)確定其重置成 本。計(jì)算公式為： 資產(chǎn)重置成本二資產(chǎn)歷史 成本X資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià) 指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指 數(shù)或者為：資產(chǎn)重置成本二資產(chǎn)歷史 成本X （1土物價(jià)變動(dòng)指 數(shù)）（3）功能價(jià)值

7、法也稱生產(chǎn)能力比例法。這 種方法是尋找一個(gè)與被 評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的 資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每 一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或 參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生 產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算 被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。 計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本二參 照物重置成本X被評(píng)估 資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn) 量4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（二）實(shí)體性貶值及其估 算是指資產(chǎn)由于使用和自 然力作用形成的貶值。實(shí) 體性貶值率估算的三種 方法：觀察法、使用年限 法、修復(fù)費(fèi)用法（三）功能性貶值及估算 功能性貶值是由于資產(chǎn) 的技術(shù)相對(duì)落后出現(xiàn)新 的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的 一些貶值。（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估 算是由于外部環(huán)境變化造 成資產(chǎn)的貶值。（五）成新率及

8、其估算 三種方法：觀察法、使用 年限法、修復(fù)費(fèi)用法。實(shí) 體性貶值率也可以采用 就三種法。第三節(jié)收益法一、收益法及其適用的前 提條件收益法是通過估算被評(píng) 估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益 并折算成現(xiàn)值，借以確定 被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種 資產(chǎn)評(píng)估方法。二：收益法應(yīng)用的前提1、被評(píng)估資產(chǎn)必須是能 貨幣衡量其未來期望收 益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的 風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣 衡量的三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的 確定（一）收益額收益額是未來預(yù)期收益。（二）折現(xiàn)率和資本化率1、無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率2、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（財(cái)務(wù)風(fēng) 險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)） 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是以國(guó)庫(kù) 券、銀行存款利率來確定 的，而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù) 社會(huì)行業(yè)平

9、均收益水平 確定。（三）收益期限四、運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn) 優(yōu)缺點(diǎn)（二）收益法的優(yōu)缺點(diǎn)1、收益法的優(yōu)點(diǎn)（1）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地 反映企業(yè)資本化的價(jià)值；（2）與投資決策相結(jié)合, 應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià) 值易為買賣雙方所接受。2、收益法的缺點(diǎn)（1）預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難 度較大，受較強(qiáng)的主觀判 斷和未來不可預(yù)見因素 的影響；（2）在評(píng)估中適用范圍 較小，一般適用企業(yè)整體 資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來收益 的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估方法 的比較和選擇資產(chǎn)評(píng)估方法選擇應(yīng)考 慮的因素：1、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類 型相適應(yīng)。2、資產(chǎn)評(píng)估方法必須與 評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。3、評(píng)估方法的選擇還要 受可搜集數(shù)據(jù)和信息資

10、料的制約。第三章機(jī)器設(shè)備評(píng)估 歷年考題中，每年都考計(jì) 算題。第三節(jié)機(jī)器設(shè)備評(píng)估 的成本法機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法 是指通過估算機(jī)器設(shè)備 的重置成本，然后扣減其 各種貶值來估測(cè)機(jī)器設(shè) 備評(píng)估值的方法。成本法 可以用公式表示為：即重 置成本扣除三大貶值 機(jī)器設(shè)備評(píng)估值二重置成 本-實(shí)體性貶值-功能性 貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值二、機(jī)器設(shè)備重置成本的 估算三種方法：1、重置核算法：估算各 項(xiàng)成本，然后求和2、物價(jià)指數(shù)法：在被評(píng) 估機(jī)器設(shè)備歷史成本基 礎(chǔ)上，通過現(xiàn)實(shí)物價(jià)指數(shù) 確定重置成本3、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法: 根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與 價(jià)格的比例關(guān)系確定重 置成本二、機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶 值及其估算（一）實(shí)體性貶值與成

11、新 率的估算1、運(yùn)用使用年限法估算 機(jī)器設(shè)備成新率2、運(yùn)用觀測(cè)分析法估算 機(jī)器設(shè)備成新率3、運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估算 機(jī)器設(shè)備的成新率 第四章房地產(chǎn)評(píng)估 第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)是指土地、建筑物 及其他地上定著物。房地產(chǎn)的特征：（1）位置 固定性；（2）耐用性；（3） 影響因素多樣性；（4）投 資大量性； （5）保值 增值趨勢(shì)。第二節(jié)土地使用權(quán)評(píng) 估的特點(diǎn)土地資產(chǎn)的特性：1、自然特性：（1） 土地 面積的有限性。（2） 土地 空間位置的固定性。（3） 土地使用價(jià)值的永續(xù)性 和增值性。（4） 土地的不 可替代性。2、經(jīng)濟(jì)特性：（1）用途 多樣性。（2）經(jīng)濟(jì)地理位 置的可變性。（3）可壟斷 性。土地資

12、產(chǎn)價(jià)格體系： 土地資產(chǎn)的價(jià)格類型：1、基準(zhǔn)地價(jià)：是指城鎮(zhèn) 國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 格。從定義中可以看到：（1） 它是政府行為，是政府制 定出來的；（2）它是區(qū)域 內(nèi)的平均價(jià)格；（3）它的 價(jià)格是按經(jīng)濟(jì)用途確定 的；（4）它表示的是單位 土地面積的地價(jià)。2、標(biāo)定地價(jià)：是在市、 縣政府根據(jù)需要評(píng)估的 正常土地市場(chǎng)中，在正常 經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作 用下，具體宗地在一定使 用年限內(nèi)的價(jià)格。土地資產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn)：1、土地價(jià)格不是土地價(jià) 值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不 由生產(chǎn)成本決定2、土地價(jià)格主要由土地 的需求決定3、土地價(jià)格具有明顯的 區(qū)域性4、土地價(jià)格的上漲性 影響地產(chǎn)價(jià)格的因素：（一）？一般因素：1、行 政因素

13、2、社會(huì)因素3、 經(jīng)濟(jì)因素4、其他一般因 素：如人口因素、心理因 素、國(guó)際因素等也都對(duì)房 地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影 響。（二）區(qū)域因素：（1）交 通便捷度。（2）基礎(chǔ)設(shè)施 完善度。（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī) 模。（4）環(huán)境質(zhì)量。（5） 規(guī)劃限制。（6）其他因素。 土地使用權(quán)評(píng)估的原則：（一）？替代原則（二） 最有效使用原則（三）變 動(dòng)原則：一般商品的價(jià) 格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的 因素的變化而變化的。土 地價(jià)格也有同樣情形，它 是各種地價(jià)形成因素相 互作用的結(jié)果。土地價(jià)格 是在這些因素相互作用 及其組合的變動(dòng)過程中 形成的。（四）供需原則（五）貢獻(xiàn)原則第四節(jié)土地使用權(quán)評(píng) 估的方法市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)比較法， 是將待估

14、土地與在近期 已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土 地加以比較，從已進(jìn)行交 易的類似土地的價(jià)格，修 正得出待估土地價(jià)格的 一種評(píng)估方法。其公式 為：一般地，采用市場(chǎng)法至少 應(yīng)選用三個(gè)或三個(gè)以上 的比較案例，經(jīng)過上述評(píng) 定估算過程，至少應(yīng)得到 三個(gè)或三個(gè)以上的初步 評(píng)估結(jié)果。經(jīng)過處理得出 一個(gè)評(píng)估結(jié)卑建筑物盧指?jìng)恋亟M合 的建設(shè)成果，總體上劃分 為房屋和構(gòu)筑物兩大類。 建筑物評(píng)估的原則：（一） 替代原則（二）最有效使 用原則（三）供需原則（四）房地合一原則 第五章無形資產(chǎn)評(píng)估 無形資產(chǎn)指沒有事物形 態(tài)的資產(chǎn)，但是為特定的 主體所擁有，并能夠長(zhǎng)期 發(fā)揮效用的一種資源。 無形資產(chǎn)的特點(diǎn)：1、無 形資產(chǎn)具有非流動(dòng)性，

15、并 且有效期較長(zhǎng)。2、無形 資產(chǎn)沒有物質(zhì)實(shí)體，但未 來收益較大3、無形資 產(chǎn)單獨(dú)不能獲得收益，它 必須附著于有形資產(chǎn)。 無形資產(chǎn)的分類： 無形資產(chǎn)種類很多，可以 按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。1、按企業(yè)取得無形資產(chǎn) 的渠道，可分為企業(yè)自創(chuàng)（或自身擁有）的無形資 產(chǎn)和外購(gòu)的無形資產(chǎn)。2、按有無法律保護(hù)，可 以分為法定無形資產(chǎn)和 收益性無形資產(chǎn)。專利 權(quán)、商標(biāo)權(quán)等均受到國(guó)家 有關(guān)法律的保護(hù)，稱為法 定無形資產(chǎn)；無法律保護(hù) 的無形資產(chǎn)，如專有技術(shù) 等稱為收益性無形資產(chǎn)。3、按可辨識(shí)程度，可以 分為可確指無形資產(chǎn)和 不可確指無形資產(chǎn)。凡是 那些具有專門名稱，可單 獨(dú)地取得、轉(zhuǎn)讓或出售的 無形資產(chǎn)，稱為可確指的

16、無形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)包括 商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟 件等。不可確指主要指商 譽(yù)。每一項(xiàng)無形資產(chǎn)，一般都 有一定的使用期限。使用 期限的長(zhǎng)短，主要取決于 損耗程度。無形資產(chǎn)有效 期限是其存在的前提。無 形資產(chǎn)具有超額收益能 力的時(shí)間是真正的無形 資產(chǎn)有效期限。無形資產(chǎn)功能特性：1、附著性。2、共益性。 3、積累性。4、替代性。專利權(quán)是國(guó)家專利機(jī)關(guān) 依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其 權(quán)利受讓人對(duì)其發(fā)明成 果，在一定期間內(nèi)享有的 占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。商標(biāo)權(quán)是商標(biāo)注冊(cè)后，商 標(biāo)所有者依法享有的權(quán) 益，它受到法律保障，未 注冊(cè)商標(biāo)不受法律保護(hù)。商譽(yù)通常是指企業(yè)在同 等條件下，能獲取高于正 常投資報(bào)酬率所形成的 價(jià)值。特征：1

17、、商譽(yù)不 能離開企業(yè)而單獨(dú)存在， 不能與企業(yè)的可確指資 產(chǎn)分開出售。2、商譽(yù)是 多項(xiàng)因素作用形成的結(jié) 果，但形成商譽(yù)的個(gè)別因 素不能以任何方法單獨(dú) 計(jì)價(jià)。3、商譽(yù)本身不是 一項(xiàng)單獨(dú)的、能產(chǎn)生收益 的無形資產(chǎn)，而只是超過 企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資 產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值。4、 商譽(yù)是企業(yè)長(zhǎng)期積累起 來的一項(xiàng)價(jià)值。第六章流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估 第一節(jié)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估 的特點(diǎn)一、掃動(dòng)資產(chǎn)的內(nèi)容及其 特點(diǎn)流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在一 年內(nèi)或者超過一年的一 個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者 運(yùn)用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及 各種存款、存貸、應(yīng)收及 預(yù)付款項(xiàng)、短期投資等。 流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)主要表 現(xiàn)在以下兒個(gè)方面： 第一，周轉(zhuǎn)速度快。 第二，變現(xiàn)能力強(qiáng)。各種形

18、態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)都 可以在較短的時(shí)間內(nèi)出 售和變賣，具有較強(qiáng)的變 現(xiàn)能力，是企業(yè)對(duì)外支付 和償還債務(wù)的重要保證。 第三，形態(tài)多樣化。二、 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)1、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估是單項(xiàng) 評(píng)估。2、必須選取準(zhǔn)流動(dòng)資產(chǎn) 評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)間。一般在 會(huì)計(jì)期末3、即要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清 查，同時(shí)又要分清主次， 掌握重點(diǎn)。4、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快, 變現(xiàn)能力強(qiáng)。無需考慮功 能性貶值。三、一份準(zhǔn)確的被評(píng)估資 產(chǎn)清單是正確估價(jià)資產(chǎn) 的基礎(chǔ)資料，被評(píng)估資產(chǎn) 的清單應(yīng)以實(shí)存數(shù)量為 依據(jù)，而不是賬面數(shù)。對(duì) 于銀行存款等貨幣資產(chǎn)， 應(yīng)以清查核實(shí)后的實(shí)有 額做為評(píng)估值。第三節(jié)債權(quán)類及貨幣 類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估一、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款 的評(píng)估一般

19、應(yīng)從兩方面進(jìn)行：一 是清查核實(shí)應(yīng)收賬款數(shù) 額；二是判斷估計(jì)可能的 壞賬損失。應(yīng)收賬款評(píng)估 值確定的基本公式為： 應(yīng)收賬款評(píng)估值二應(yīng)收賬 款賬面價(jià)值-已確定壞賬 損失-預(yù)計(jì)壞賬損失預(yù)計(jì)壞賬損失的方法兩 個(gè)：壞賬估計(jì)法、賬齡分 析法二、應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估應(yīng)收票據(jù)可采取下列兩 種方法：1、按本金加利息確定。 計(jì)算公式為：應(yīng)收票據(jù)評(píng)估值二本金X（1+利息率X時(shí)間）2、按貼現(xiàn)值評(píng)估值二到期值-貼現(xiàn)息三、待攤費(fèi)用：是指企業(yè) 中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應(yīng) 由本月和以后各個(gè)月份 負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。第七章長(zhǎng)期投資及其 他資產(chǎn)評(píng)估長(zhǎng)期投資是指不準(zhǔn)備在 一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括 股票投資、債券投資和其 他投資。債券是政府、企業(yè)和銀行

20、 等債務(wù)人為了籌集資金， 按照法定程序發(fā)行并向 債權(quán)人承諾于指定日期 還本付息的有價(jià)證券。上市債券的評(píng)估：在正常 情況下，上市債券的現(xiàn)行 市場(chǎng)價(jià)格可以作為它的 評(píng)估值，一般是以評(píng)估基 準(zhǔn)日的收盤價(jià)確定評(píng)估 值。非上市債券的評(píng)估：采有 收益法進(jìn)行。上市股票是指企業(yè)公開 發(fā)行的，可以在股票市場(chǎng) 上自由交易的股票。其計(jì) 算公式為：上市股票評(píng)估 值二股票股數(shù)X評(píng)估基準(zhǔn) 日該股票收盤價(jià) 第八章 企業(yè)價(jià)值評(píng)估一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估的具體 范圍是指評(píng)估人員具體 實(shí)施評(píng)估的資產(chǎn)范圍，變 即有效資產(chǎn)范圍，資產(chǎn)重 組是形成和界定企業(yè)價(jià) 值評(píng)估具體范圍的重要 途徑。二、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的財(cái) 務(wù)分析（一）企業(yè)償債能力 償債能

21、力分析一般可以 通過下列指標(biāo)來進(jìn)行：1、流動(dòng)比率。流動(dòng)比率 越高，短期的償債能力越 強(qiáng)。經(jīng)驗(yàn)值：2： 12、速動(dòng)比率。是用來評(píng) 估企業(yè)在不依靠出售存 貨情況下所具有的迅速 償債能力的指標(biāo)。經(jīng)驗(yàn) 值：1： 13、資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù) 債率又稱舉債經(jīng)營(yíng)比率， 是用以衡量企業(yè)利用債 權(quán)人提供資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)的能力。（二）企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力通?？刹捎萌缦轮笜?biāo)考 寧O1、存貨周轉(zhuǎn)率。（1）存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)。（2）存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。2、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。是 用以評(píng)估應(yīng)收賬款變現(xiàn) 速度和管理效率的指標(biāo)。通常用應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次 數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 表示。（三）企業(yè)盈利能力1、投資報(bào)酬率。反映企 業(yè)每元投資所能帶來的 利潤(rùn)。主

22、要有（1）資產(chǎn)報(bào)酬率（資產(chǎn) 利潤(rùn)率）。企業(yè)一定時(shí)期 內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與資產(chǎn)總額 的比率。（2）凈資產(chǎn)利潤(rùn)率。稅 后利潤(rùn)與凈資產(chǎn)之間的 比例。比例越大，說明收 益越強(qiáng)。2、銷售利潤(rùn)率。指利潤(rùn) 占銷售收入的比率。（1）銷售毛利率。指銷 售收入扣除銷售成本后 的余額與銷售收入的比 率。（2）銷售凈利率。是指 稅后利潤(rùn)占銷售收的比 率。3、每股利潤(rùn)。也稱每股 收益或每股盈余。4、每股股利5、市盈率二每股市價(jià)/每 股利潤(rùn)三、資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指米 用一種或一種以上的基 于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值的評(píng) 估方法，確定企業(yè)、企業(yè) 所有者權(quán)益或企業(yè)證券 價(jià)值的一種常用評(píng)估方 法。企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測(cè)必 須以企業(yè)未來進(jìn)行正常 經(jīng)營(yíng)為基

23、礎(chǔ)并考慮業(yè)已 產(chǎn)生或潛在的有利因素 和不利因素。第九章資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 的作用一、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的類型1、按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象劃分, 可分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào) 告和整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2、按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi) 容可分為正常評(píng)估報(bào)告、 評(píng)估復(fù)核報(bào)告和評(píng)估咨 詢扌艮告3、評(píng)估生效日根據(jù)目的 和作用不同，可分為追溯 性報(bào)告、現(xiàn)值性報(bào)告和預(yù) 期性評(píng)估報(bào)告二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用 1、它為被委托評(píng)估的資 產(chǎn)提供作價(jià)意見2、是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng) 估工作情況，明確委托方 及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。這體現(xiàn)了評(píng)估機(jī)構(gòu)的工 作成果。它是有償服務(wù)。3、對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行 審核，是管理部門完善資 產(chǎn)評(píng)估管理的重要手段。4、是建

24、立評(píng)估檔案、歸 集評(píng)估檔案資料的重要 信息來源。計(jì)算應(yīng)用：1、收益法的應(yīng)用： 第一，企業(yè)價(jià)值評(píng)估： 例1：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來五 年收益額分別為12萬， 15萬，13萬，11萬和14 萬，假定以后每年收益額 14萬，資本化率10%,確 定企業(yè)評(píng)估值。首先，現(xiàn)值總額 =12/（1+10%）+15/（1+10% ）2+13/（1+10%）3+11/（1+ 10%）4+14/（1+10%）5=49.2777 萬其中現(xiàn)值系數(shù)查表可得 然后將第六年的收益額 折現(xiàn)，即 14/10%二 140 最后，確定評(píng)估值 =49.2777+144*0. 6209=1 36.2 75例2：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來5 嚴(yán)的凈利：閏分別為

25、13萬 元，14萬元，11萬元， 12萬元，15萬元，從第 六年開始以后每年凈利 潤(rùn)為15萬元，資本化率 為10%,企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn) 價(jià)值之和為90萬元，求 企業(yè)商譽(yù)評(píng)估值。首先，采用收益法求得企 業(yè)整體評(píng)估值 =13*0.9091+14*0. 8264+11*0. 7513+1 2*0. 6820+15*0. 6209+15 /10%*0. 6209=142. 2847 萬元由于該企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)總 和為90萬元，則商譽(yù)的 價(jià)值=142.2847-90=52. 2847 萬元例3：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來5 年的收益額分別為25萬 元，28萬元，27萬元， 29萬元，30萬元，從第 六年開始以后每年收益 額

26、為30萬元，資本化率 為12%,國(guó)庫(kù)券利率11%, 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率4%,確認(rèn)企業(yè) 整體價(jià)值。首先，確定企業(yè)折現(xiàn)率為 11%+4%=15%,由此計(jì)算未 來5年收益現(xiàn)值為： 25*0.8696+28*0,7562+2 7*0. 6575+29*0. 5718+30 *0. 4972=92. 1643 萬元 計(jì)算永久性收益的資本 化價(jià)值二30/12%二250萬元 則企業(yè)整體價(jià)值 =92. 1643+250*0. 4972=216. 4643 萬 元第二，無形資產(chǎn)的評(píng)估： 例1： A企業(yè)擬向B公司 轉(zhuǎn)讓其擁有的甲產(chǎn)品的 商標(biāo)使用權(quán)。評(píng)估人員了 解到以下情況：(1)該商標(biāo)生產(chǎn)的產(chǎn)品， 市場(chǎng)售價(jià)1000元/臺(tái)

27、，比 其他同類產(chǎn)品凈增利潤(rùn) 10元/臺(tái)；(2) 雙方協(xié)商，商標(biāo)使用 許可期限4年。商標(biāo)使用 費(fèi)按新增利潤(rùn)的30%支付 A企業(yè)；(3) 根據(jù)B公司的生產(chǎn)情 況，預(yù)計(jì)前2年的生產(chǎn)量 9萬臺(tái)/年；后2年10 ) 臺(tái)/年；(4) 根據(jù)相關(guān)資料分析，A企業(yè)正常投資報(bào)酬率為 15%,所得稅稅率為25%。 要求：(1)計(jì)算該商標(biāo)權(quán) 每年新增利潤(rùn)；(2)計(jì)算 該商標(biāo)使用權(quán)價(jià)格。 解答：每年新增利潤(rùn)為： 第一年：10*90000=900000 元第二年：10*90000=900000 元 第三年：10*100000二1000000 元 第四年：10*100000二1000000 元 折現(xiàn)值=900000/(1+

28、15%)+90000 0/(1+15%)2+1000000/(1 +15%)3+1000000/(1+15% )4 =782609+680529+657516 +571753二2692407 元 評(píng)估值=2692407*0. 3* (1-0. 25) =605792 元 例2：某企業(yè)轉(zhuǎn)讓注冊(cè)商 標(biāo)，該廠使用這一商標(biāo)的 產(chǎn)品近5年每件可以獲得 超額利潤(rùn)為0. 7元，該廠 每年生產(chǎn)100萬件。預(yù)計(jì), 如果生產(chǎn)能力足夠的情 況下，每年可以生產(chǎn)150 萬件，每件可以獲得超額 利潤(rùn)0.5元，持續(xù)使用時(shí) 間10年，前5年保持目 前水平，后5年每年可獲 超額利潤(rùn)32萬元，評(píng)估 商標(biāo)權(quán)的價(jià)值。首先計(jì)算前5年每

29、年的超 額利潤(rùn):150*0. 5=75萬元 根據(jù)企業(yè)的資金成本率 和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)率確定折 現(xiàn)率為10%確定該商標(biāo)權(quán)的價(jià)值 =75*3.7908+32*3.7908* 0. 6209=259. 6286 萬元 第三，土地價(jià)格評(píng)估的運(yùn) 用：首先計(jì)算總收入，求取總 費(fèi)用，總收益，確定房屋 純收益然后利用收益還原法公 式，通過收集市場(chǎng)上相同 或相似的土地純收益，推 算土地還原率。最后利用 土地收益年限測(cè)算土地 價(jià)格。第四，非上市債券的評(píng)估 例：某企業(yè)擁有債券本金 150000元，期限3年，年 息10%,按年付息，到期 還本，評(píng)估時(shí)該債券已滿 1年,國(guó)庫(kù)券利率7.5, 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率1. 5%,求此時(shí) 債券評(píng)

30、估值。評(píng)估值=15000*0. 9174+15000*0 .8417+150000*0. 8417=1 52641.5 元2成本法的應(yīng)用：舉例：例1:有一待估生產(chǎn)設(shè)備, 賬面原價(jià)50萬元。設(shè)計(jì) 生產(chǎn)能力為20噸/年， 使用年限10年，到評(píng)估 基準(zhǔn)日己使用3年。由于 市場(chǎng)變動(dòng)，對(duì)該廠產(chǎn)品需 求僅為18噸/年，計(jì)算 該生產(chǎn)設(shè)備的評(píng)估值。已 知物價(jià)指數(shù)為20%,規(guī)模 經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)取0.7。解：（1）重置成本二50X（1+20%） =60 （萬元）（2）成新率二尚可用年 限/總壽命年限二（10-3） / 10X100% 二 70%（3 ）經(jīng)濟(jì)性貶值率 二1一他“；仙1X100%=l-】820TTThP

31、j嚴(yán)X 100%二7. 1%（4 ）評(píng)估值：二 （60X70%） X （1-7. 1%） =39. 018 萬例2：被評(píng)估設(shè)備購(gòu)于 1995年,原始價(jià)值30000 元，2000年和2003年進(jìn) 行了 2J欠改造，別投資 3000 元和 2000 元。2005 年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，假 設(shè)從1995年至2005年的 價(jià)值上升率每年10%,尚 可使用6年，求設(shè)備成新 率。價(jià)現(xiàn)格行變動(dòng)(系首先，調(diào)整計(jì)算現(xiàn)行成本年 )( 元)數(shù)元）19300002.7809560020301.483000061020201.2420300210成交價(jià)交 易 情 況容積率區(qū) 域 因 素個(gè)別因素剩余年限修正后地價(jià)待G1r1

32、00100100100100A51501009110099955135B67001001181021001006720C5550989110099955533合計(jì)3500085250然后計(jì)算加權(quán)更新成本投資 日期 （年）現(xiàn)行 成本 （元）投資年限加權(quán) 更新 成本（元）19957800010780000200048305241502003242024840合計(jì)85250808990計(jì)算加權(quán)投資年限 =808990/85250=9. 5 年 計(jì)算成新率 =6/（9. 5+6） *100%二39%3、市場(chǎng)法舉例：P124-130 有一待估宗地，總面積為 40000平方米，使用年限 為50年，土地還原

33、利率 為6%,現(xiàn)收集到A、B、C 三個(gè)宗地交易實(shí)例，具體 情況見下表：表中交易情況、區(qū)域因素 和個(gè)別因素都是交易實(shí) 例與待估宗地相比較，以 待估宗地為基準(zhǔn)確定的 數(shù)值。經(jīng)了解，宗地所在 城市容積率每增加0.1, 宗地地價(jià)比容積率為1時(shí) 增加9%,從2005年2月 份到2006年2月份，地 價(jià)每月環(huán)比上漲1%。試根據(jù)上述條件評(píng)估待 估宗地在2006年2月的 價(jià)格。（計(jì)算結(jié)果以元為 單位，取整）解答：比較因素修正系數(shù) 表：采用算術(shù)平均法得出，待 估宗地平均地價(jià)為 （5150+6700+5550）/3=5800元/平米總結(jié)：運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，首 先應(yīng)廣泛收集資料，確定 比較方案。然后進(jìn)行交易 情況的修正

34、，包括交易時(shí) 間，區(qū)域因素，個(gè)別因素 的修正等，最后確定待估 土地的價(jià)值。名詞解釋資產(chǎn)評(píng)估：指通過對(duì)資 產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算， 從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì) 1有形資產(chǎn)：指那些具有 實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī) 器設(shè)備，房屋建筑物，流 動(dòng)資產(chǎn)等。整體資產(chǎn)：指由一組單 項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利 能力的資產(chǎn)綜合體。資產(chǎn)評(píng)估的特定目的： 指被評(píng)估資產(chǎn)即將發(fā)生 的經(jīng)濟(jì)行為。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指資產(chǎn)擁有 單位有償轉(zhuǎn)讓其擁有的 資產(chǎn)，通常是指轉(zhuǎn)讓非整 體性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為在用價(jià)值：指特定資產(chǎn) 在特定用途下對(duì)特定使 用者的價(jià)值。公開市場(chǎng)假設(shè)：是假定 在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或 擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)， 資產(chǎn)交易雙方彼此地位 平等，彼此都有獲

35、取足夠 市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間， 以便對(duì)資產(chǎn)的功能、用途 及其交易價(jià)格等作出理 智的判斷。最大最佳效應(yīng)：指資產(chǎn) 在可能的范圍內(nèi)，用于最 有利又可行和法律上允 許的用途。資產(chǎn)評(píng)估的原則：是調(diào) 節(jié)資產(chǎn)評(píng)估委托者，評(píng)估 業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè) 務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn) 評(píng)估中的相互關(guān)系，規(guī)范 評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。資產(chǎn)評(píng)估的工作原則： 獨(dú)立性原則，客觀性原 則，科學(xué)性原則，專業(yè)性 原則。客觀性原則：是指評(píng)估 結(jié)果應(yīng)以充分的事實(shí)為 依據(jù)。書代原則：當(dāng)同時(shí)存在 兒種效能相同的資產(chǎn)時(shí)， 最低價(jià)格的資產(chǎn)需求最 大。預(yù)期原則：是指在資產(chǎn) 評(píng)估過程中，資產(chǎn)的價(jià)值 可以不按照過去的生產(chǎn) 成本或銷售價(jià)格決定，而 是基于對(duì)未

36、來收益的期貢獻(xiàn)原則：是指某一資 產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部 分的價(jià)值，取決于它對(duì)其 他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整 體的價(jià)值貢獻(xiàn)，或者根據(jù) 當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值 下降的影響程度來衡量 確定。資產(chǎn)評(píng)估程序：是指資 產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行 資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，形成資產(chǎn) 評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng) 性步驟。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書： 是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托 人共同簽訂的，確認(rèn)資產(chǎn) 評(píng)估業(yè)務(wù)的委托與委托 關(guān)系，明確委托目的，被 評(píng)估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán) 利義務(wù)等相關(guān)重要事項(xiàng)侖場(chǎng)法：也稱市場(chǎng)價(jià)格 比較法，是指通過比較被 評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類 似資產(chǎn)的異同，并將類似 資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào) 整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn) 價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方 法。成本法：

37、是指在評(píng)估資 產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn) 時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng) 損耗價(jià)值來確定被評(píng)估 資產(chǎn)價(jià)值的方法功能性貶值：新技術(shù)的 推廣和運(yùn)用，使用企業(yè)原 有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推 廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較， 在技術(shù)上明顯落后、性能 降低，其價(jià)值也就相應(yīng)減 少。這種損耗稱為資產(chǎn)的 功能性損耗，也稱功能性 貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值：由于資產(chǎn) 以外的外部環(huán)境因素變 化，引致資產(chǎn)價(jià)值降低。 這些因素包括政治因素、 宏觀政策因素等。這種損 耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì) 性損耗，也稱經(jīng)濟(jì)性貶 值o實(shí)體性貶值：資產(chǎn)投入 使用后，由于使用磨損和 自然力的作用，其物理性 能會(huì)不斷下降、價(jià)值會(huì)逐 漸減少。這種損耗一般稱 為資產(chǎn)的物理損耗或有 形損耗，

38、也稱實(shí)體性貶 值o重置成本：是指運(yùn)用原 來相同的材料、建筑或制 造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技 術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購(gòu) 建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生 的支出。復(fù)原重置成本：是指運(yùn) 用原來相同的材料、建筑 或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式 及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù) 原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所 發(fā)生的支出。收益法：是指通過估算 被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收 益并折算成現(xiàn)值，借以確 定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一 種資產(chǎn)評(píng)估方法。收益期限：是指資產(chǎn)收 益的期間，通常指收益年 限。機(jī)器設(shè)備：是指由金屬 或其他材料組成，由若干 零部件裝配起來，在一種 或兒種動(dòng)力驅(qū)動(dòng)下，能夠 完成生產(chǎn)、加工、運(yùn)行等 功能或效用的裝置。逐項(xiàng)清査:評(píng)估人員要 依據(jù)委托評(píng)估的資

39、產(chǎn)清 單，對(duì)所有被評(píng)估的機(jī)器 設(shè)備進(jìn)行逐臺(tái)的清點(diǎn)、核 實(shí)，分別考察每一臺(tái)設(shè)備 的實(shí)體狀態(tài)，確定實(shí)體性 貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì) 性貶值，計(jì)算評(píng)估值統(tǒng)計(jì)性鑒定：分為宏觀 鑒定和微觀鑒定。宏觀鑒 定是對(duì)機(jī)器設(shè)備在整個(gè) 生產(chǎn)中的狀況進(jìn)行調(diào)查 摸底。微觀鑒定是辨識(shí)設(shè) 備個(gè)別特性的過程，主要 針對(duì)單臺(tái)設(shè)備。判斷性鑒定：是指由專 業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場(chǎng) 勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)機(jī)器設(shè) 備的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行的分 析判斷。經(jīng)濟(jì)壽命：是指機(jī)器設(shè) 備從開始使用到經(jīng)濟(jì)上 不合算而停止使用所經(jīng) 歷的時(shí)間。技術(shù)壽命：是指機(jī)器設(shè) 備從開始使用到技術(shù)過 時(shí)予以淘汰所經(jīng)歷的時(shí) 間，技術(shù)壽命很大程度上 取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步和 技術(shù)更新的速度的周

40、期。物理壽命：是指機(jī)器設(shè) 備從全新狀態(tài)開始使用， 直到不能正常工作而予 以報(bào)廢所經(jīng)歷的時(shí)間實(shí)際已使用年限：是抬 資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗 的年限。實(shí)際已使用年限 與名義已使用年限的差 異可以通過資產(chǎn)利用率 來調(diào)整。觀察分析法：評(píng)估人員 根據(jù)對(duì)設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)技術(shù) 檢測(cè)和觀察，結(jié)合設(shè)備的 使用時(shí)間，實(shí)際技術(shù)狀 況，負(fù)荷程度，制造質(zhì)量 等經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合 分析估測(cè)設(shè)備的成新率。房地產(chǎn)：是指土地，建 筑物及其他地上定著物。土地使用權(quán)：土地使用 者依法對(duì)土地進(jìn)行使用 或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行 出讓，出租，轉(zhuǎn)讓，抵押, 投資的權(quán)利?；鶞?zhǔn)地價(jià)：指城鎮(zhèn)國(guó)有 土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)；是在市，縣 政府根據(jù)需要評(píng)估的

41、正 常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng) 營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作用 下，具體宗地在一定使用 年限內(nèi)的價(jià)格。土地使用權(quán)：是土地使 用者依法對(duì)土地進(jìn)行使 用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn) 行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵 押、抵押、投資的權(quán)利。 土地使用權(quán)屬于無形資 產(chǎn)范疇，但它又是無形資 產(chǎn)中的對(duì)物產(chǎn)權(quán)。土地使用權(quán)出讓底價(jià)： 是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀 況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到 的地價(jià)水平確定的某一 宗地或地塊出讓時(shí)的最 低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。地產(chǎn)出租價(jià)格：亦稱土 地使用權(quán)租金價(jià)格，其價(jià) 格表現(xiàn)有兩種形態(tài)。土地使用權(quán)評(píng)估中的 市場(chǎng)法：也稱市場(chǎng)比較 法，是將待估土地與在近 期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似 土地加以比較，從已進(jìn)行 交易的類似土地的價(jià)格， 修正得出待

42、估土地的一 種評(píng)估方法。土地使用權(quán)評(píng)估中的 成本法：亦稱成本逼近 法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi) 的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)， 再加上一定的利潤(rùn)，利 息，稅金以及土地增值收 益來確定土地價(jià)格的一 種評(píng)估方法。建筑物：是指與土地組 合的建設(shè)成果，總體上劃 分房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物評(píng)估中的市場(chǎng) 法：是將待估房地產(chǎn)與在 較近已經(jīng)發(fā)生或即將發(fā) 生的同類型區(qū)域類似房 地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易條 件，價(jià)格形成的時(shí)間，區(qū) 域因素及個(gè)別因素加以 比較對(duì)照，以已經(jīng)發(fā)生了 交易的類似房地產(chǎn)的己 知價(jià)格為基礎(chǔ)，作必要的 修正后，得出待估房地產(chǎn) 評(píng)估時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的 合理價(jià)格。無形資產(chǎn)：無形資產(chǎn)是 指由特定主體控制的不 具有獨(dú)立實(shí)體，而對(duì)生產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)揮作用 并能帶來經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng) 濟(jì)資源。不可確指的資產(chǎn)：那些 不可特別辯認(rèn)、不可單獨(dú) 取得，離開企業(yè)就不復(fù)存 在的無形資產(chǎn)，稱為不可 確指的無形資產(chǎn)，如商 譽(yù)。普通使用權(quán)；是指賣方 在合同規(guī)定的時(shí)間和地 域范圍內(nèi)可以向多家買 主轉(zhuǎn)讓技術(shù)，同時(shí)賣方自 己也保留技術(shù)使用權(quán)和 產(chǎn)品銷售權(quán)。排他使用權(quán)：是指賣方 在合同規(guī)定的時(shí)間和地