地塊評(píng)估分析

1、柳州一地塊競(jìng)拍前的評(píng)估分析香港亞美控股集團(tuán)有限公司2013.11.8柳州一地塊競(jìng)拍前的評(píng)估分析1 地塊競(jìng)拍的基本數(shù)據(jù)1. 地塊建設(shè)凈用地面積92590.81平方米（合138.89畝）。2. 地塊使用性質(zhì)為居住、商業(yè)、辦公用地。3. 容積率為2.9，建筑密度25%，綠化率30%。4. 商業(yè)、辦公建筑面積占總建筑面積的35%。5. 建筑高度不超過(guò)100米。6. 地塊內(nèi)建筑面積90平方米以下戶(hù)型住宅總建筑面積比例不得少于地塊內(nèi)項(xiàng)目住宅總建筑面積的50%。2 地塊優(yōu)劣分析（1） 優(yōu)勢(shì)：1. 位置：處于東環(huán)大道南段，離河?xùn)|新區(qū)中心1.5公里。距萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1公里，目測(cè)可達(dá)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)附近的高樓。2. 區(qū)位：東邊

2、宅基地民居房；南邊為看守所二所；西邊為東環(huán)大道；北邊為剛交房入住的興怡園。3. 形狀：地塊為長(zhǎng)方形，沿東環(huán)大道街面長(zhǎng)約300米，商業(yè)價(jià)值大。4. 城區(qū)周邊：普遍為六層的老舊住宅建筑，新樓盤(pán)為廖廖無(wú)幾，開(kāi)發(fā)價(jià)值可待挖掘。（2） 劣勢(shì)：1. 交通：處于東環(huán)大道快速車(chē)道邊上；中間為汽車(chē)隔離帶；無(wú)人行天橋；距人行路口上下均有400米。即地塊的交通出入口為單行線。2. 區(qū)位：地塊僅東環(huán)大道一邊沿街，缺發(fā)交通環(huán)流動(dòng)線。3. 有點(diǎn)偏離河?xùn)|新區(qū)，東環(huán)大道較理想的地段為中段和北段。3 地塊周邊樓盤(pán)分析由于地塊所處位置屬于河?xùn)|新區(qū)片區(qū)的邊緣地帶，附近可參考的樓盤(pán)并不多，因此，現(xiàn)也借鑒到河?xùn)|新區(qū)的核心區(qū)域以及萬(wàn)達(dá)廣

3、場(chǎng)周邊的區(qū)域進(jìn)行綜合對(duì)比分析。價(jià)格項(xiàng)目規(guī)模產(chǎn)品形態(tài)商業(yè)簡(jiǎn)介地址及距離1一期7200東方-國(guó)際15畝16-22高層少量沿街商鋪二期計(jì)劃11月底推出東環(huán)路上、距地塊往北300米2均價(jià)6500，二手精裝8500興怡園122畝18-22高層街鋪已入住距項(xiàng)目東北面30米3未有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)196畝城市綜合體購(gòu)物中心處于十字路口邊上、三面臨路；處于全面開(kāi)工；圍墻廣告處于施工尾段；售樓部處于外墻與室內(nèi)施工東環(huán)大道中段，河?xùn)|新區(qū)核心段內(nèi)，距地塊1公里4去年售完7500，現(xiàn)無(wú)二手出讓沃德夢(mèng)想城30畝小高層兩層商業(yè)，全部租完，但未營(yíng)業(yè)，租金在100-200處于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)面；商鋪全部租完，連二樓連廓式商鋪也租完，處于萬(wàn)達(dá)

4、品牌效應(yīng)范圍內(nèi)?，F(xiàn)為交房階段。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)面，距地塊1公里5均價(jià)8100彩虹城43畝39超高層54層超高層商住、寫(xiě)字樓均有在售盤(pán)，處于河?xùn)|新區(qū)核心區(qū)，晨華路9號(hào)，距地塊1公里6返租銷(xiāo)售模式，開(kāi)敞式商場(chǎng)的切割商鋪模式銷(xiāo)售。恒隆匯40畝商場(chǎng)切割劃線鋪位，50-200不等。為8層，1-4定位為一站式兒童主題商場(chǎng)，以上為KTV、會(huì)所、影院等一樓獨(dú)立鋪6萬(wàn)，無(wú)返租；二樓3-4萬(wàn)，六年返租7.2%；三樓3萬(wàn),八年返租7.2%；四樓2.5萬(wàn)，12年返租7.5%目前該區(qū)域商鋪?zhàn)饨馂?00，而返租后可得300，開(kāi)發(fā)商貼200。河?xùn)|核心區(qū)，距地塊1公里7均價(jià)2.2萬(wàn)，層差300九州國(guó)際4.8萬(wàn)平米總量純寫(xiě)字樓，13

5、50平米起售商鋪一樓8.5萬(wàn)，二樓5萬(wàn)?，F(xiàn)一樓租金已可租到300。24層樓以下已售完，基本是柳州大型企業(yè)、銀行、金融等客戶(hù)，現(xiàn)在售24-29層目前為柳州最高端的寫(xiě)字樓，定位于企業(yè)總、基地總部的客群。桂中大道南端6號(hào)8均價(jià)1.2萬(wàn)榮和天譽(yù)225畝32層高層高房?jī)r(jià)，主要是學(xué)區(qū)房；品牌效應(yīng)；精裝房沿江路28號(hào)9均價(jià)9500東郡300畝32層高層46層超高層沿街商鋪處于河?xùn)|核心區(qū)，三房、四房大戶(hù)為主，文昌路26號(hào)10不看江均價(jià)1.2萬(wàn)看江均價(jià)1.7萬(wàn)均為精裝房商鋪為3-6萬(wàn)間保利大江郡254畝32層高層附建一個(gè)小型綜合體，集酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、娛樂(lè)與餐飲為一體主要優(yōu)勢(shì)為品牌效應(yīng)；臨江優(yōu)勢(shì)；精裝房。精裝

6、一：2500；精裝二：3000廣西輝煌代理銷(xiāo)售白沙路2號(hào)分析：1. 近年來(lái)，柳州房?jī)r(jià)上升速度很快，目前整體均價(jià)已達(dá)到6850元/平米，主要原因估為一是高端定位的河?xùn)|新區(qū)的崛起；二是品牌開(kāi)發(fā)商入駐柳州開(kāi)發(fā)，拉動(dòng)新開(kāi)發(fā)的房?jī)r(jià)；三是柳州經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，帶動(dòng)投資者放心投資；四是柳州真正處開(kāi)發(fā)還在這幾年當(dāng)中，處于高速發(fā)展時(shí)期，而產(chǎn)品形態(tài)的多樣化也決定了售價(jià)的差異，也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的提升。2. 老城區(qū)均價(jià)在4000-6000間，河?xùn)|新城區(qū)均價(jià)已達(dá)7000-9000，單價(jià)已突12000，并且每個(gè)樓盤(pán)放量的銷(xiāo)售情況均為銷(xiāo)售良好的態(tài)勢(shì)。3. 從了解情況上看，目前柳州的購(gòu)房者多為剛需，投資客比例分量較小，投資客也多為柳

7、州周邊，柳州以外城市的投資者較少。4. 隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)駐河?xùn)|新區(qū)，打造新的商業(yè)中心，萬(wàn)達(dá)的房?jī)r(jià)、產(chǎn)品形態(tài)和商鋪的價(jià)格對(duì)于未來(lái)幾年將是一個(gè)標(biāo)志性的參考價(jià)格，可借鑒至各個(gè)在售樓盤(pán)的售價(jià)，也會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)的上升。 4 目前柳州土地出讓價(jià)情況期號(hào)地塊編號(hào)宗地位置出讓面積（平方米）土地用途成交價(jià)(萬(wàn)元)競(jìng)得人簡(jiǎn)評(píng)公布時(shí)間29P(2013)22柳州市潭中西路北側(cè)67110.12城鎮(zhèn)住宅用地40770柳州市龍建投資發(fā)展有限責(zé)任公司100.76畝407萬(wàn)/畝2013.10.3127P(2013)19柳州市樓梯山片區(qū)地塊二188093.97商住用地122720柳州市雙福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、 柳州兆安地產(chǎn)置業(yè)有限公司

8、、 柳州市興柳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司282畝435萬(wàn)/畝2013.10.22P(2013)20柳州市樓梯山片區(qū)地塊三25016.22商住用地3757037.56畝1000萬(wàn)/畝25P(2013)17柳州市榮軍路231號(hào)33981.43商住用地32170柳州市龍建投資發(fā)展有限責(zé)任公司51畝630萬(wàn)/畝2013.10.1724P(2013)16柳州市東環(huán)路延長(zhǎng)線西側(cè)53395.93商住用地38720柳州市興佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司80畝484萬(wàn)/畝2013.10.1122P(2013)15柳州市文昌路西段南面38831.83商住用地52200廣西柳州市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司58畝900萬(wàn)/畝20

9、13.9.2520P（2013）14柳州市東環(huán)路東側(cè)131057.31商住、辦公、旅館（五星級(jí)酒店）用地84600大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司196.78畝430萬(wàn)/畝2013.9.2218P(2013)13柳州市馬鹿山東側(cè)178268.29城鎮(zhèn)住宅用地、商服(商業(yè)、辦公)用地97550廣西柳州市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司268畝364萬(wàn)/畝2013.7.2614 P（2013）12市學(xué)院路延長(zhǎng)線西側(cè)61329.65城鎮(zhèn)住宅用地34790柳州市龍建投資發(fā)展有限責(zé)任公司92畝378萬(wàn)/畝2013.7.25 地塊的投資與競(jìng)價(jià)分析（1） 地塊周邊樓盤(pán)住宅均價(jià)：7200（2） 河?xùn)|新區(qū)核心區(qū)域的樓盤(pán)住宅

10、價(jià)格區(qū)間：7500-9000（3） 河?xùn)|新區(qū)核心區(qū)域的寫(xiě)字樓價(jià)格：純寫(xiě)字樓22000，商住型寫(xiě)字樓7800-9000。普通寫(xiě)字樓租金40-70。（4） 河?xùn)|新區(qū)核心區(qū)域商鋪價(jià)格區(qū)間：一樓5-8萬(wàn)/平米，二樓3萬(wàn)/平米（返租）；出租價(jià)格：100元/平米（5） 地塊的投資回報(bào)分析：根據(jù)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，總凈用地面積：92590.81平方米，容積率2.9，總建筑面積約268511平方米，住宅面積約17萬(wàn)平方米，商業(yè)、辦公面積約9.4萬(wàn)平方米，預(yù)測(cè)兩年后的物業(yè)價(jià)值與銷(xiāo)售物業(yè)：序號(hào)物業(yè)類(lèi)型均價(jià)（元/）數(shù)量（、個(gè))金額（億元）備注1購(gòu)物中心-30000-保留物業(yè)2紅星美凱龍-30000-保留物業(yè)3星級(jí)酒

11、店-15000-保留物業(yè)4寫(xiě)字7銷(xiāo)售物業(yè)5住宅850017000014.5銷(xiāo)售物業(yè)6步行街商鋪7000050003.5銷(xiāo)售物業(yè)7（住宅區(qū)）商鋪6000020001.2銷(xiāo)售物業(yè)8地下商業(yè)-銷(xiāo)售物業(yè)9車(chē)位-車(chē)位按75%銷(xiāo)售合計(jì)22保底（6） 地塊的出讓價(jià)與投資回報(bào)對(duì)比分析：競(jìng)拍價(jià)（萬(wàn)/畝）總地價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/平方米）開(kāi)發(fā)成本一（元/平方米）開(kāi)發(fā)成本二（元/平方米）綜合開(kāi)發(fā)成本一投資總值回報(bào)率綜合開(kāi)發(fā)成本二投資總值回報(bào)率660917403416300025006416-17億-29%5916-15.9億-38%7601056403934300025006934-18

12、.6億-18.3%6534-17.5億-26%8601195404451300025007451-20億-10%6951-18.7億-18%9001251004659300025007659-20.6億-7%71599501320504918300025007918-21.2億-4%741898013622050733000250080737573100013900051773000250081777677總結(jié)：（1） 基礎(chǔ)底價(jià)較高，樓面地價(jià)偏高，基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)成本基本與剛售完的興怡園均價(jià)6500元/平方米持平。（2） 如按地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件競(jìng)得地塊，并建同等規(guī)模的城市綜合體進(jìn)行建設(shè)，除去不可預(yù)見(jiàn)的商場(chǎng)銷(xiāo)售或保留，則投資回報(bào)偏低。（3） 按此地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件競(jìng)得地塊，建議