上海大眾4S店建設(shè)項目立項可行性研究報告

1、第一章總論一、項目名稱成都市交通建設(shè)有限公司上海大眾 4S店建設(shè)項目二、項目承辦單位單位名稱：成都市交通建設(shè)有限公司法定代表人：項目聯(lián)系人：聯(lián)系電話：三、項目地址項目擬建于成都西部國際商貿(mào)城汽貿(mào)汽配博覽中心。四、項目承辦單位簡介成都市交通建設(shè)有限公司是經(jīng)巴中市委決定，成都市人民政府于 2011年7月批復(fù)設(shè)立巴中市交通建設(shè)有限公司，公司注冊資本金 11億 元，首期實收貨幣資本9350萬。我公司是經(jīng)市政府授權(quán)市國資委履行 出資人職責(zé)、具有獨立法人資格、獨立核算、自負盈虧、獨立承擔(dān)民 事法律責(zé)任的國有獨資公司。公司經(jīng)營范圍：公路、橋梁、隧道等交 通項目的投資、建設(shè)、經(jīng)營和管理；城市公交、出租客運、客

2、貨場站； 交通能源及房地產(chǎn)開發(fā)；建筑材料；餐飲旅游及廣告經(jīng)營等。第二章 項目背景和建設(shè)必要性第一節(jié)項目提出的背景目前，我省服務(wù)業(yè)發(fā)展相對滯后，發(fā)展載體不強是重要原因之一。 只有加大對服務(wù)經(jīng)濟總量規(guī)模大、發(fā)展速度快的市（縣、區(qū)）的培育 力度，并充分發(fā)揮其示范效應(yīng)，使有條件的市（縣、區(qū)）率先形成以服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，才能擴大全省服務(wù)業(yè)總量、提高其比重和 發(fā)展速度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換與升級；只有加大對區(qū)位優(yōu)勢明顯、 發(fā)展特色鮮明的重點服務(wù)業(yè)園區(qū)的培育力度，并充分發(fā)揮其集聚效應(yīng),才能形成一大批服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、重點功能區(qū)和特色街區(qū)，從根本上改 變服務(wù)業(yè)布局分散的狀況；只有加大對具有知名品牌、有市場競爭

3、力 的大型服務(wù)企業(yè)的培育力度，并充分發(fā)揮其帶動效應(yīng)，才能大大增強 服務(wù)業(yè)發(fā)展的生機與活力，走出一條依靠大企業(yè)、大集團帶動中小企 業(yè)發(fā)展的新路子，促進全省服務(wù)業(yè)上規(guī)模、上層次、上水平。成都市在歷屆黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)有了突飛猛進 的發(fā)展，全市國民經(jīng)濟保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了 巨大的變化，綜合經(jīng)濟實力顯著增強。為進一步加快城市經(jīng)濟發(fā)展步 伐，實現(xiàn)市經(jīng)濟的超常規(guī)、跨越式發(fā)展，市委、市政府高度重視城區(qū) 的建設(shè)發(fā)展，為城市的建設(shè)發(fā)展制定了一系列優(yōu)惠政策，加大招商引 資力度，優(yōu)化投資環(huán)境，加快了城市的發(fā)展速度。隨著工業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展和城市的規(guī)劃建設(shè)，吸引了大量外地客商 前來經(jīng)商置

4、業(yè)投資發(fā)展，良好的投資環(huán)境，便利的交通、通訊條件成 為他們謀求長遠發(fā)展的重要因素。面對新形勢，市委、市政府解放思 想、與時俱進、開拓創(chuàng)新、真抓實干，按照“大眾化、規(guī)?；?、規(guī)范 化、現(xiàn)代化”的發(fā)展目標(biāo)，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，并根據(jù)城市總體 規(guī)劃加大城市的建設(shè)，尤其是開發(fā)區(qū)的建設(shè)，吸引大批企業(yè)來開發(fā)區(qū) 進行投資興業(yè)。因此，為了推動全市經(jīng)濟的持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，加快全區(qū) 經(jīng)濟建設(shè)步伐，根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求，確定開發(fā)建設(shè)大眾汽車 4s店，由巴中市交通建設(shè)有限公司負責(zé)組織實施。第二節(jié)、項目建設(shè)的必要性、汽車服務(wù)業(yè)成為現(xiàn)代新興產(chǎn)業(yè)隨著中國經(jīng)濟建設(shè)的飛速發(fā)展，人民生活水平的普遍提高，汽車正以前所未有

5、的步伐邁進普通百姓的家庭。特別是中國成功加入WTO后，汽車逐漸大幅度降價，更加刺激了我國的私家車的消費。目前， 中國已經(jīng)是一個不折不扣的汽車大國，據(jù)專家預(yù)測，未來幾年，我國 的汽車擁有量將以每年20%勺速度遞增，隨之而來的巨大汽車售后市場 汽車美容、養(yǎng)護、裝飾、快修及之大修等，將成為二十一世紀一 個龐大的黃金產(chǎn)業(yè)，為企業(yè)提供了絕佳的商機。據(jù)統(tǒng)計，因汽車消費而產(chǎn)生的利潤大致按以下百分比分配：整車銷售占20%配件銷售占20%售后服務(wù)占60%由此我們可以看出，在整 個汽車消費過程中，利潤產(chǎn)生比重最大的一塊是汽車售后服務(wù)，除營 銷、維修、保養(yǎng)外，若再算上汽車金融、保險、租賃、救援、駕駛培 訓(xùn)等，汽車服

6、務(wù)業(yè)年產(chǎn)值數(shù)萬億元計，從業(yè)人員早已超過 1000萬人一 一這么大的行業(yè)而且每年都還在擴張。二、項目建設(shè)有利于公司的發(fā)展公司自成立以來，秉承“團結(jié)、務(wù)實、誠信、敬業(yè)、創(chuàng)造”之企業(yè) 理念，依托市政府各項優(yōu)惠政策，立足于市區(qū)。通過本項目的開發(fā)， 進一步鞏固地區(qū)汽車市場，同時將我司做實、做大、做強。項目企業(yè)開發(fā)優(yōu)勢所在：(1)熟悉當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，而且與當(dāng)?shù)卣⒐ど?、銀行等企事業(yè)單 位關(guān)系融洽。(2)當(dāng)?shù)卣畬﹂_發(fā)區(qū)項目的正常支持。(3)巴中市整個汽車市場趨于發(fā)展階段，有較大上升空間。三、項目的建設(shè)符合當(dāng)?shù)亻_發(fā)區(qū)配套服務(wù)建設(shè)的精神最近幾年汽車行業(yè)發(fā)展迅速，國家各級政府也越來越重視汽車產(chǎn)業(yè) 的規(guī)劃和建設(shè)，

7、形成了一大批具有較大規(guī)模的汽車產(chǎn)業(yè)基地。該項目 建設(shè)地址位于巴中西部國際商貿(mào)城汽貿(mào)汽配博覽中心，交通便利，車 流量大。該地區(qū)企業(yè)眾多，但當(dāng)?shù)貨]有大眾汽車服務(wù)的專業(yè)汽車店。因此，公司決定在此區(qū)域建設(shè)大眾汽車 4s店，以期實現(xiàn)雙贏。第三章市場預(yù)測一、汽車銷售行業(yè)分析1、高速增長的汽車消費量隨著人民生活水平的不斷提高，人們的消費實力和消費觀念發(fā)生 了很大變化，進入一個質(zhì)的提高階段。在行業(yè)的方面，這個趨勢表現(xiàn) 為人們逐漸從擁擠、緩慢、不方便、不舒適的公共交通轉(zhuǎn)向方便、快 捷、舒適的個體化交通，汽車作為一種“門對門”的交通工具，適應(yīng) 了人們對提高出行效率和舒適性的追求。同時隨著城市化的發(fā)展和個 體、私營

8、經(jīng)濟的崛起，汽車出行的目的也開始擴展到城市交通的主要 出行目的一一公務(wù)、生產(chǎn)用車出行上，這也適應(yīng)了不斷加快的現(xiàn)代城 市節(jié)奏的要求。在汽車受各種制約因素的影響，還不能普通進入家庭 的情況下，出租車成為城市中人們比較樂意選擇的交通工具，從而導(dǎo) 致我國城市中出租車數(shù)量迅速增長，遠遠超過國外城市出租車擁有水 平的局面，也從另一側(cè)反映出汽車進入家庭的潛力。2、黃金產(chǎn)業(yè)的崛起汽車工業(yè)的迅猛發(fā)展，給汽車后續(xù)服務(wù)帶來了廣闊的市場。隨著汽 車消費不斷呈上升趨勢，而一般的消費者又對汽車的維護知識非常有 限，這意味著專業(yè)、規(guī)范、優(yōu)質(zhì)的汽車售后服務(wù)業(yè)，在汽車消費市場 中發(fā)展?jié)摿⑹鞘志薮蟮?，這也是我國正在籌建綠色、

9、環(huán)保、快捷、 規(guī)范化概念的汽車服務(wù)機構(gòu)目的所在?！捌叻逐B(yǎng)，三分修”以養(yǎng)代修的愛車新理念逐步被廣大有車族所接 受。以提供高品質(zhì)養(yǎng)護著稱的汽車4s店將會以汽車養(yǎng)護為主體，并在 國內(nèi)開始火爆推行。汽車不再采用“大拆大卸”的維修方式，而是以 養(yǎng)護為主，推行免拆維修。消費意識的改變，不僅延長了汽車的使用 壽命，而且大大增加了駕車族的安全系數(shù)。據(jù)測算，每 1元購車消費將帶動0.65元的汽車售后服務(wù)。一輛中檔轎車每年所耗費用（除燃油費、保險費）可達6000 7000元。目前我國小轎車擁有量已超過1億輛，其 消費力超過了 6000乙元。可見汽車售后服務(wù)市場是何等巨大。以中國目前經(jīng)濟發(fā)展的勢頭，未來10年內(nèi)，中

10、國完全有望成為全球第一大汽 車市場。以上數(shù)據(jù)分析說明汽車美容、養(yǎng)護、裝飾裝潢蘊含巨大的市 場空間，汽車4辯護業(yè)是本世紀當(dāng)之無愧的黃金產(chǎn)業(yè)。正如某著名經(jīng) 濟學(xué)家所說，有錢的人投資房地產(chǎn)，而聰明的人選擇汽車售后服務(wù)業(yè)。 二、巴中市汽車消費市場近年來，隨著改革開放的進一步深入，以及國家富民政策和民生工 程的實施，廣大百姓安康樂業(yè)，收入水平不斷提高。為此，百姓的消 費理念和生活質(zhì)量發(fā)生了變化，房子、汽車成為現(xiàn)代生活的一種時尚。 人們開始追求高檔次的物質(zhì)生活方式，社會汽車保有量以平均每年 30.75%勺速度不斷增加。第四章 項目建設(shè)規(guī)模及項目選址第一節(jié)項目建設(shè)規(guī)模根據(jù)成都市汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，經(jīng)項目承辦

11、單位統(tǒng)籌考慮，項 目擬選址于巴中市西部國際商貿(mào)城汽貿(mào)汽配博覽中心，項目占地11.5畝，建筑總面積4000平方米，建設(shè)上海大眾品牌啟程整車銷售、維修 服務(wù)、零配件供應(yīng)、信息反饋四位一體的特許銷售服務(wù)店，投入運營 正常年可實現(xiàn)銷售汽車1800臺的銷售規(guī)模。項目總建筑面積400呼方米，包括建設(shè)汽車展廳及辦公接待區(qū)200評方米，汽車維修保養(yǎng)車間、備件倉庫及其他服務(wù)配套設(shè)施2000平方米；同時項目新購置電腦檢測儀、舉升機、大梁校正儀、發(fā)動機 分析儀等設(shè)備40余臺套，滿足4s店汽車維修保養(yǎng)等需要。第二節(jié) 項目選址 一、項目選址的原則根據(jù)項目建設(shè)的要求，場址選擇應(yīng)滿足一下條件；(1)符合項目建設(shè)及發(fā)展要求；

12、(2)盡量減少占地以控制投資；(3)各種配套條件好；(4)周圍環(huán)境適于項目的建設(shè)。二、項目選址項目選址于成都市黃家溝大道，成都市西部國際商貿(mào)城汽貿(mào)汽配博 覽中心，計劃占地11.5畝。第五章項目建設(shè)方案第一節(jié)功能與布局一、總體規(guī)劃布局的原則1、按照汽車4s店的功能特點和發(fā)展要求；2、重視區(qū)域開發(fā)條件以及內(nèi)外交通系統(tǒng)優(yōu)化完善；3、堅持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀，創(chuàng)造宜人的外部環(huán)境。二、項目的功能布局根據(jù)汽車4s店的經(jīng)營模式，實現(xiàn)汽車展示、維修接待、配件儲存、 汽車維修等功能，項目設(shè)置四個功能區(qū)：1、汽車展廳功能區(qū)完成新車展示與銷售功能，是形象和理念體現(xiàn)的中心。設(shè)有展示 車位，總接待臺，洽談散坐與洽談室，兒

13、童活動區(qū)，配件展示，銷售 辦公室，新車交車區(qū)。2、維修接待功能區(qū)本功能區(qū)主要進行維修接待，零配件展示與銷售、形象和信譽的第二展示層次，主要分為：a)維修接待，預(yù)檢區(qū)域：對維修車輛進行接待，登記，預(yù)檢。預(yù)檢一般設(shè)有12個預(yù)檢工位，就近于維修接待，并能方便預(yù)檢車輛進入， 預(yù)檢完成后又能直接駛?cè)胲囬g。用戶一般不宜直接進入車間，維修接 待與車間之間通過調(diào)度室內(nèi)部聯(lián)系。b）客戶休息區(qū)域：客戶休息區(qū)除布置舒適，配套液晶電視、電腦等 外，一般要求有一面可以直接看見車間的玻璃墻，以顯示廠家技術(shù)操 作的規(guī)范性與可信任性的設(shè)計理念。同時，維修接待與客戶休息區(qū)還 要完成零配件展示（部分安排在展廳）與銷售功能，設(shè)有展

14、示架或精 品屋，并配備收銀處。維修接待部分與展廳的關(guān)系，根據(jù)廠家的理念和經(jīng)銷商的地方習(xí) 慣可分為：功用型，連接型，完全分離型。功用型的維修接待統(tǒng)一由 展廳入口進入，客戶休息區(qū)和展廳空間連通，供展廳客戶共用，同時 維修客戶可以方便觀看新車。連接型的維修接待一般單獨設(shè)出入口， 不經(jīng)過展廳，但通過客戶休息室并聯(lián)進入展廳，觀看新車。完全分離 型的維修接待，客戶休息區(qū)域則完全不與展廳連通，維修客戶流線和 展廳客戶流線完全分離。3、配件儲存區(qū)本功能區(qū)主要儲備一定量的汽車零配件，以供客戶選購，修理車 輛換用。同時對事故，損耗零部件進行保存歸檔，反饋給廠家檢查。 配件需要有直接的進貨門，內(nèi)部可以設(shè) 2.5M左

15、右的夾層，以提高利用 率。另有配件管理辦公室，車間領(lǐng)貨窗口。4、 汽車維修區(qū)對售后車輛進行保養(yǎng)服務(wù)，事故修理，局部組裝改進等。除按工 藝流程設(shè)置洗車位，修車位，修理用房，工具間，廢品庫等外。第二節(jié)結(jié)構(gòu)與建筑本項目均以鋼結(jié)構(gòu)、鋼化玻璃為主，裝飾材料采用科級含量高的 新型環(huán)保材料，動感明亮、色調(diào)鮮明。一、本項目工程基礎(chǔ)形式為鋼硅獨立基礎(chǔ)，維修車間和辦公區(qū)主體結(jié) 構(gòu)為輕鋼結(jié)構(gòu)，鋼屋架梁。展示廳主體結(jié)構(gòu)為管鋼結(jié)構(gòu)，展示廳屋面 主要采用雙層彩鋼板屋面，展示廳外立面裝飾為支點式中空玻璃幕墻。其他為淺色彩鋼板墻面。內(nèi)墻維修和辦公區(qū)為200厚硅砌塊墻，其他隔墻主要為輕鋼龍骨雙面石膏板墻面。窗采用彩色鋁合金窗，

16、門分別 采用玻璃彈簧門，展示廳大門采用感應(yīng)門。辦公區(qū)屋面采用鋼承板現(xiàn) 澆硅，維修車間和展示廳主要采用雙層彩鋼板屋面。二、屋外道路采用250厚碎石墊層，150厚C2癱。三、店前停車位鋪20厘米厚硬料碾壓800x2,上面草坪石專、種草40米x2 四、砌筑排水溝300米。五、店鋪四周磚石水泥墻1300米。第三節(jié)總圖運輸一、總平面布置1、 總平面布置原則(1)總平面布置力求做到功能分區(qū)明確，動力負荷集中，人貨分流暢 通，環(huán)境衛(wèi)生安全，生產(chǎn)管理方便，符合規(guī)劃要求。(2)在滿足項目功能要求，符合防火安全、衛(wèi)生要求得前提下，合理 布局、節(jié)約土地。(3)建(構(gòu))筑物布置盡量結(jié)合地形和施工條件，同時為生產(chǎn)、生活

17、 提供方面。2、 總平面布置方案本項目4s店規(guī)劃總用地面積11.5畝，總建筑面積400評方米，劃 分三大功能區(qū)：汽車展示區(qū)、接待辦公室、汽車維修保養(yǎng)區(qū)、備件倉 儲區(qū)。項目考慮設(shè)置出入口兩處，內(nèi)部維修區(qū)與展廳分割，功能分區(qū)明確。二、總圖主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目總圖功能分區(qū)用地、技術(shù)指標(biāo)見下表序號指標(biāo)單位數(shù)量備注一總用地面積畝11.5二總建筑卸積平方米40001汽車展廳平方米10002接待及辦公區(qū)平方米10003汽車維修保養(yǎng)車間平方米14004備件倉庫平方米600三道路及硬化面積平方米2000四容積率0.52五綠地面積平方米1000三、道路設(shè)置本項目道路設(shè)計遵循簡潔、方便的原則，道路以較短的距離到達各

18、維修保養(yǎng)車間的出入口，方便車輛的深入各個單元，其中彎角處應(yīng)充 分考慮車輛拐彎的需要，場區(qū)內(nèi)留出適當(dāng)?shù)拿娣e供車輛的停放。四、運輸1、運輸量測算本項目為專業(yè)品牌的汽車4s店項目，根據(jù)建設(shè)規(guī)模確定的年預(yù)計銷售量，本項目預(yù)計年運入汽車 1800臺，年運出汽車1800臺，以及 運入不定量的汽車零配件等。第四節(jié)設(shè)備選型一、設(shè)備選型原則本項目設(shè)備選型本著先進、成熟、可靠、經(jīng)濟的原則，選擇操作 維修方便的設(shè)備，并且以選用國產(chǎn)設(shè)備為主。二、主要設(shè)備本項目擬選購設(shè)備包括汽車檢測、維修、保養(yǎng)設(shè)備、變配電設(shè)備、 辦公設(shè)施等。主要采購設(shè)備設(shè)施清單如下：序號設(shè)備種類產(chǎn)地、型號單位數(shù)量一汽車維修保養(yǎng)設(shè)備1電子測量儀器國產(chǎn)知

19、名品牌套12車身大梁校正儀國產(chǎn)知名品牌臺13車身外形校正儀國產(chǎn) B-2000MZH套14整形輔助工具國產(chǎn)知名品牌臺25二樣保護焊國產(chǎn)知名品牌臺26電腦檢測儀國產(chǎn)知名品牌套27舉升機國產(chǎn) YSJ C435E臺128發(fā)動機分析儀國產(chǎn)知名品牌臺19四輪定位儀國產(chǎn) IPC-99WA臺110輪胎平衡、拆裝機國產(chǎn) MT731 MS43臺211氣泵國產(chǎn)臺212各類測量專用工具國產(chǎn)套1013制冷劑回收充注機國產(chǎn)16990臺214燃油免拆清洗劑國產(chǎn)W-6臺215其他（尾氣排放系統(tǒng)、內(nèi) 窺鏡、示蹤檢漏儀、制冷 劑鑒別儀、大燈測試儀、 空氣分析儀等）國產(chǎn)臺12二變配電設(shè)備1變壓器臺12配電柜套1三微機、打印機等辦公

20、設(shè)備臺25四辦公家具套10第五節(jié)公用工程一、給水工程1、 用水量測算本項目用水量主要是生活用水、汽修車間清洗用水、綠化用水組 成。其中生活用水由4s店內(nèi)部工作人員、外部流動人員的用水組成。 用水總?cè)藬?shù)按150人/日，人均日用水量按0.1 m3測算，計算天數(shù)按 360天，該項生活日用水為15 m3,年用水量為5400吊；汽修車間清洗 用水按每天用水2m計算，全年用水720 m；綠化用水按每半月澆灌一 次，每次用水量按每平方米綠化面積 20升水計算，年用水量為2880 m3; 其他不可預(yù)見性用水按1000 m3計算，預(yù)計全年用水量為10000 m3。2、 供水方案成都市圣泉水務(wù)公司鋪設(shè)的供水主管道

21、已通到該項目區(qū)邊界附 近，本項目只需按供水點布置要求接入即可使用。供水計量采用項目 區(qū)統(tǒng)一計量與各用水點分別計量相結(jié)合的方法，即在自來水公司主供 水管接口處外設(shè)總計量表，以控制項目區(qū)總用水量。二、排水工程結(jié)合地形特征和道路建設(shè)鋪設(shè)排水管道，采用雨污水分流排放。室內(nèi)污水經(jīng)過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道；室外采用 污水、雨水分流制排放系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市政下水道， 由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。三、供電工程本項目供電和照明的設(shè)計范圍包括區(qū)的高桿照明燈、倉儲、辦公樓 和其它附屬設(shè)施用電設(shè)備的供電及建筑物照明等。1、 電源電源引自附近變電站，在場區(qū)內(nèi)設(shè)一處變電室，滿足場區(qū)用電需 要，

22、電源高壓進線為三相交流10KM低壓配電電壓為380/220V,中心 點直接接地。2、 裝機容量與計算負荷本工程主要用電設(shè)施包括場區(qū)內(nèi)照明、空調(diào)、汽修設(shè)備設(shè)施、辦 公設(shè)施等用電。根據(jù)擬建設(shè)面積和購進的設(shè)備估算，本項目總裝機容 量約為180KW其中汽修設(shè)施115KW辦公設(shè)施50KW照明8KW由于 汽修設(shè)備同時使用的時間較短，需要系數(shù)按 0.15計，項目計算負荷為 26KW年用電量為74880KWh3、 線路與設(shè)備場區(qū)需新建變電室一座，擬選擇是 S11-300/10變壓器一臺，并配 置相應(yīng)的高壓開關(guān)柜和低壓配電屏。本工程擬采用節(jié)能型變壓器，在變配電站內(nèi)高壓開頭采用真空開 關(guān)，低壓開關(guān)采用空氣斷路器，

23、室外場區(qū)采用高桿照明，照明燈具選 用節(jié)能高效型燈具，道路照明采用光電自動控制裝置。辦公區(qū)敷設(shè)電 纜，裝卸作業(yè)場、倉儲區(qū)附近電纜集中的地方均設(shè)電纜溝，電纜數(shù)量 少時采用直埋敷設(shè)，當(dāng)有硬質(zhì)面層的地方采用電纜穿管等方式敷設(shè)，以便維修。四、通風(fēng)空調(diào)根據(jù)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范及國家和地區(qū)的有關(guān)規(guī)定， 設(shè)置適當(dāng)?shù)牟膳⑼L(fēng)、空調(diào)設(shè)施。汽車展廳、汽修區(qū)等接待區(qū)域需設(shè)置相應(yīng)的空調(diào)系統(tǒng)，所有庫房 不設(shè)供暖空調(diào)系統(tǒng)，要求高的房間可以根據(jù)房間的位置及面積設(shè)置普 通的空調(diào)或小型柜式空調(diào)機組。五、綠化工程場區(qū)平面布置充分利用現(xiàn)有的空地進行綠化，種植花草樹木、草 坪、綠籬。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調(diào)節(jié)氣溫、改善

24、勞動條 件、保護和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場內(nèi)車輛及場外道路灰 塵對庫區(qū)環(huán)境的污染，使庫區(qū)綠化率達到20姒上，綠化效果達到春有 花開、夏有遮陰、秋有果實、冬有常青的標(biāo)準。項目區(qū)內(nèi)綠化采取帶狀和塊狀相結(jié)合的方式，建筑物四周以帶狀 綠地為主，并栽種各種樹木，道路兩側(cè)以栽植行道樹為主，形成具有 現(xiàn)代化景觀特色的物流中心形象，創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境。第六節(jié)服務(wù)流程與信息系統(tǒng)一、 汽車4s店服務(wù)內(nèi)容4S店是提供汽車銷售保養(yǎng)全過程服務(wù)的規(guī)范性汽車服務(wù)企業(yè)。服 務(wù)內(nèi)容包括整車銷售、零配件、售后服務(wù)、信息反饋等內(nèi)容。二、服務(wù)流程1、整車銷售服務(wù)流程整車銷售包括9大服務(wù)流程，即：(1)客戶開發(fā)：應(yīng)詳細分析新老

25、客戶的需求。(2)展廳接待：接待環(huán)節(jié)最重要的是主動與禮貌。銷售人員在看到 有客戶來訪時，應(yīng)立刻面帶微笑主動上前問好。如果還有其他客戶隨行時，應(yīng)用目光與隨行客戶交流。目光交流的同時，銷 售人員應(yīng)作簡單得自我介紹，并禮節(jié)性與客戶分別握手，之后 再詢問客戶需要提供什么幫助。雨期盡量熱情誠懇。(3)業(yè)務(wù)咨詢：目的是為了收集客戶需求的信息。(4)汽車介紹：重要的是有針對性和專業(yè)性。銷售人員應(yīng)具備所銷 售產(chǎn)品的專業(yè)知識，同時亦需要充分了解競爭車型的情況，以 便在對自己產(chǎn)品進行介紹的過程中，不斷進行比較，以突出自 己產(chǎn)品的賣點和優(yōu)勢，從而提高客戶對自己產(chǎn)品的認同度。(5)試乘試駕：在試車過程中，銷售員避免多

26、說話，讓客戶集中精 神獲得對車輛的第一體驗和感受。(6)業(yè)務(wù)、合同洽談：洽談要注意方式方法，盡量讓客戶滿意。(7)達成意向與合同簽訂：在成交階段不應(yīng)有任何催促的傾向，而 應(yīng)讓客戶有更充分的時間考慮和做出決定，但銷售人員應(yīng)巧妙 地加強客戶對于所購產(chǎn)品的信心。在辦理相關(guān)文件時，銷售人 員應(yīng)努力營造輕松的簽約氣氛。(8)交車：要確保車輛毫發(fā)無損，在交車前銷售員要對車進行清洗， 車身要保持干凈。(9)售后服務(wù)：一旦汽車出售以后，要經(jīng)常回訪一下顧客，及時了 解顧客對我們汽車的評價及其使用狀況，要提醒顧客做保養(yǎng)。2、維護修理服務(wù)流程客人進廠一業(yè)務(wù)接待招呼一陪客人環(huán)車檢查一鋪三/四件套一詢問修理項目或故障描

27、述一確認維修項目-打印工單一交與車間調(diào)度一 調(diào)度、派工一維修一領(lǐng)配件一修理完畢一交與檢查一工單傳回一通知 客戶接車一交款一出廠三、信息系統(tǒng)4s店的信息管理有其規(guī)范和獨特的系統(tǒng)，各品牌有其共性也有其個 性。以上海大眾4s店為例，其應(yīng)用的是DSER陞銷商服務(wù)站標(biāo)準車行業(yè)管理軟件。第六章項目組織機構(gòu)及人力資源配置第一節(jié)項目組織機構(gòu)成都市交通建設(shè)有限公司針對本項目上海大眾 4s店的開發(fā)建設(shè)與 經(jīng)營管理的總體目標(biāo)是：積極采用先進的銷售管理理念以及優(yōu)質(zhì)的服 務(wù)，建立當(dāng)?shù)厥浊恢傅?s店經(jīng)營模式，同時項目要充分體現(xiàn)現(xiàn)代企 業(yè)管理制度，還能有效地指導(dǎo)具體操作。本項目組織機構(gòu)采用總經(jīng)理負責(zé)制，公司的一切經(jīng)營管理

28、由總經(jīng) 理負責(zé)，管理機構(gòu)中設(shè)副總經(jīng)理兩人，下設(shè)汽車銷售部、汽車服務(wù)部、 備品部、綜合部及財務(wù)部等部門，部門經(jīng)理對總經(jīng)理負責(zé)。一、各部門主要工作和責(zé)任1、汽車銷售部：負責(zé)本店的汽車銷售業(yè)務(wù)，包括洽談、銷售、管 理等；2、汽車服務(wù)部：負責(zé)本店經(jīng)營汽車品牌的汽修、保養(yǎng)等工作；3、備品部：負責(zé)本店汽車零配件的采購、倉儲、發(fā)放等工作；4、綜合部：負責(zé)日常的行政管理、人力資源管理等；5、財務(wù)部：負責(zé)店鋪日常的財務(wù)、稅務(wù)管理工作。二、項目籌建組職責(zé)針對本項目承擔(dān)單位負責(zé)落實資金，籌建組按資金使用計劃執(zhí)行。籌建組具體負責(zé)事項：1、負責(zé)組織設(shè)計、施工、設(shè)備訂貨、安裝、調(diào)試以及生產(chǎn)準備工作；2、負責(zé)市場調(diào)研、開拓

29、并擬定發(fā)展規(guī)劃；3、負責(zé)人員招聘和培訓(xùn)；4、負責(zé)在完成本項目的同時，逐步健全組織機構(gòu)。三、項目組織機構(gòu)圖一、勞動定員項目建成投產(chǎn)所需人員，按工作崗位和生產(chǎn)班次確定。本項目勞動定員為70人，其中經(jīng)營管理人員18人，銷售人員18人，汽修技師 25人，其他輔助人員9人。二、工作制度根據(jù)需要由巴中市交通建設(shè)有限公司管理層制定本項目運營的工作制度，計劃年工作天數(shù) 270天，每天工作1班，每班工作8小時。 三、人員培訓(xùn)由于本項目是品牌汽車4s項目。本項目工作人員崗前，要嚴格組 織人員培訓(xùn)，分別從汽車的內(nèi)部構(gòu)造、汽車駕駛技術(shù)、汽修基礎(chǔ)知識 進行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，采用專家授課、理論考核、新老職工現(xiàn)場操作示范培 訓(xùn)的辦

30、法，經(jīng)綜合考核合格后，發(fā)上崗證、持證上崗。并做到專家定 期培訓(xùn)，定期按公司制度檢查評定等級，不斷提高全體員工的技術(shù)水 平和操作能力，全面完成項目的各項指標(biāo)，不斷提高生產(chǎn)效率和經(jīng)濟效益。第七章項目實施進度一、項目計劃建設(shè)期根據(jù)項目的建設(shè)方案及工程建設(shè)規(guī)模，項目建設(shè)工程從項目可行 性研究報告批準日開始計算，通過初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、設(shè)備訂貨、 土建施工、設(shè)備安裝和調(diào)試、試運行到正式投產(chǎn)，計劃 6個月的時間 完成項目建設(shè)。二、項目實施時期各階段進度安排本項目可行性研究報告批復(fù)后，抓緊主要設(shè)備的訂貨和初步設(shè)計 工作，盡量縮短設(shè)備供貨和安裝時間，土建盡早提前施工，目的是實 現(xiàn)采購、施工的合理交叉，縮短總

31、的建設(shè)周期。本項目計劃建設(shè)期6個月。本項計劃在2012年10月底前完成前 期的審批和施工圖設(shè)計，11月底前完成工程招標(biāo)、正式開工建設(shè)，2013 年3月前基本完成項目的所有工程內(nèi)容，包括展廳、維修車間等工程， 項目計劃2013年3月進行竣工驗收并投入試運營。項目實施進度安排見下表：時間階段20122013101112123項目前期工作施工圖設(shè)計工程招標(biāo)土建施工設(shè)備采購、安裝園區(qū)配套_L程竣工驗收投入試運營三、項目實施管理采用工程項目現(xiàn)代化管理模式，即業(yè)主負責(zé)制、招標(biāo)標(biāo)制、工程 監(jiān)理制。作為項目承辦單位的巴中市交通建設(shè)有限公司按照業(yè)主負責(zé) 制進行本項目建設(shè)。工程施工和設(shè)備制造安裝采用招投標(biāo)制。項目

32、建 設(shè)過程中聘用有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理公司承擔(dān)工程監(jiān)理。確保本項目在費 用、進度、質(zhì)量等各方面達到預(yù)期目標(biāo)。第八章項目招標(biāo)方案根據(jù)中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法，確保本項目建設(shè)質(zhì)量，縮短工 期，節(jié)省投資，提高效率，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)違法行為， 保護國家利益，本項目各主要實施環(huán)節(jié)應(yīng)通過招標(biāo)方式進行，提出招 標(biāo)方案如下：一、項目招標(biāo)內(nèi)容根據(jù)項目的建設(shè)內(nèi)容，招標(biāo)范圍主要包括：項目的勘察、設(shè)計、土建安裝工程、設(shè)計、土建安裝工程、園林綠化景觀工程、監(jiān)理以及 主要設(shè)備采購等。二、招標(biāo)組織形式因項目法人單位目前尚不具備自行招標(biāo)所需的編制招標(biāo)文件和組織開、評標(biāo)的相應(yīng)資質(zhì)，因此本項目的建筑安裝工程設(shè)計、監(jiān)理、 施工

33、以及主要配套設(shè)備的采購均采用委托招標(biāo)形式，即委托具有相應(yīng) 資質(zhì)的招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)的形式。三、招標(biāo)方式鑒于項目投資較大，按各分項工程、設(shè)備采購金額估計均應(yīng)超過 了招標(biāo)投標(biāo)法公開招標(biāo)金額的標(biāo)準，且本項目不滿足其它采購方式的適用條件，所以本項目招標(biāo)采購工作必須采用公開招標(biāo)方式進行。四、詳細招標(biāo)方案1、 招標(biāo)次序本項目招標(biāo)至少需要劃分以下招標(biāo)批次：(1)工程勘察招標(biāo)；(2)工程設(shè)計招標(biāo)；(3)建筑工程施工招標(biāo)；(4)工程施工監(jiān)理招標(biāo)；(5)特殊設(shè)備采購及安裝；(6)場區(qū)景觀綠化招標(biāo)；(7)地上照明設(shè)施施工招標(biāo)；2、劃分標(biāo)段(1)工程勘察設(shè)計招標(biāo)：1個標(biāo)段。(2)建筑工程施工招標(biāo)：根據(jù)項目功能區(qū)的特

34、點，劃分 5個標(biāo)段為宜。(3)工程施工監(jiān)理招標(biāo)：1個標(biāo)段。(4)場區(qū)景觀綠化招標(biāo)：合理劃分1個標(biāo)段。(5)地上照明設(shè)施施工招標(biāo)：1個標(biāo)段。3、確定投標(biāo)企業(yè)資質(zhì)(1)勘察工程勘察綜合類乙級資質(zhì)或巖土工程乙級資質(zhì)的企業(yè)；(2)設(shè)計建筑工程設(shè)計乙級資質(zhì)企業(yè)(3)房屋建筑施工房屋建筑工程貳級與鋼結(jié)構(gòu)工程專業(yè)承包叁級及以上資質(zhì)企業(yè)；(4)園林景觀綠化園林綠化工程貳級及以上資質(zhì)企業(yè)；(5)工程監(jiān)理房屋建筑工程專業(yè)監(jiān)理乙級及以上資質(zhì)企業(yè)；(6)特殊設(shè)備及其他材料具備相關(guān)產(chǎn)品的生產(chǎn)許可、類似業(yè)績和履約能力4、招標(biāo)基本情況表擬定招標(biāo)方案如下表：招標(biāo)基本情況表基本條目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不米用 招標(biāo)方 式

35、全部 招標(biāo)部分 招標(biāo)自行 招標(biāo)委托 招標(biāo)公開 招標(biāo)邀請 招標(biāo)勘察設(shè)計VVV建筑工程VVV安裝工程VVV7監(jiān)理VVV主要設(shè)備VVV重要材料V7V7V7其他第九章投資估算及資金籌措第一節(jié)投資估算一、估算范圍本項目的投資估算范圍包括：汽車 4s店建設(shè)所需要的土建、設(shè)備、 安裝等其他費用，包括汽車展廳、維修保養(yǎng)車間、配套用房、維修設(shè) 備設(shè)施、道路、綠化及附屬設(shè)施所需土建工程費、設(shè)備購置費、安裝 工程費、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費及建設(shè)期利息等。二、投資估算依據(jù)1、 國家發(fā)展改革委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)；2、 四川省建筑工程消耗量定額；3、 四川省安裝工程消耗量定額；4、 成都地區(qū)材料價

36、格；5、 當(dāng)?shù)仡愃乒こ痰脑靸r；6、 現(xiàn)行投資概算的有關(guān)規(guī)定。三、投資估算說明1、 土建工程：依據(jù)四川省建筑工程消耗量定額，并參照成都市建筑材料價格調(diào)整及相關(guān)數(shù)據(jù)資料進行調(diào)整。2、 設(shè)備購置費：主要依據(jù)設(shè)備生產(chǎn)廠商及承辦單位提供的設(shè)備報價，參照國內(nèi)近期市場詢價。3、 安裝工程費：根據(jù)企業(yè)實際情況進測算。4、 建設(shè)單位管理費：取工程費用的 1.5%計。5、 工程監(jiān)理費：根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，暫按工程費用的1%+取。6、 建設(shè)用地費：項目建設(shè)用地費用暫按 500萬元考慮計入。7、 工程地質(zhì)勘察費、可行性研究費、工程設(shè)計費、環(huán)境影響評價費、安全評價費根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，按市場價計取。8、 工程保險費：按規(guī)

37、定取建安費用的 0.3%。9、 培訓(xùn)費：按職工總?cè)藬?shù)70, 2000元/人.月計取。10、預(yù)備費：基本預(yù)備費取工程費用和工程建設(shè)其他費用之和的5%11、建設(shè)期利息：根據(jù)項目單位的融資方案，本項目所需資金全部由承辦單位自籌解決，不考慮建設(shè)期利息。四、總投資估算項目預(yù)計總投資1909萬元，其中建設(shè)投資1424.5萬元，鋪底流動資金484.5萬元1、 建設(shè)投資估算項目建設(shè)投資估算1424.5萬元，其中工程費用810萬元，工程建 設(shè)其他費用546.68萬元，預(yù)備費用67.83萬元。2、 流動資金投資估算流動資金估算是根據(jù)其他同類項目前期的運作經(jīng)驗，按照分項指 標(biāo)詳細估算法估算。經(jīng)測算，本項目達年產(chǎn)所需

38、流動資金為 1615.02萬元，其中流動 資金的30%乍為鋪底流動資金計入項目總投資。第二節(jié)資金籌措根據(jù)以上對項目投資的估算，項目預(yù)計總投資1909萬元，項目所需資金全部按承辦單位自籌考慮。第十章財務(wù)分析一、評價依據(jù)、范圍及指標(biāo)1、 評價依據(jù)及方法本項目經(jīng)濟評價依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟 評價方法與參數(shù)2、 評價指標(biāo)本項目經(jīng)濟評價擬采用財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收 期等計算指標(biāo)以考察項目的盈利水平及投資回收能力，判斷項目的財 務(wù)可行性。3、 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(1)項目計算器本項目評價計算器為12年，建設(shè)期1年，經(jīng)營期11年。(2)行業(yè)基準收益率本項目財務(wù)評價暫定基準收益率為 12

39、%二、銷售收入估算1、 銷售收入、銷售稅金及附加估算(1)經(jīng)營規(guī)模本項目經(jīng)營規(guī)模確定，按經(jīng)營期第 1年為計劃經(jīng)營規(guī)模的80% 第2年開始達到設(shè)計經(jīng)營規(guī)模。(2)營業(yè)收入本項目經(jīng)營收入來自汽車銷售收入、廠商返利、維修收入等。店鋪正常汽車銷售量暫按1800臺計算，單臺汽車銷售價格在 8萬元一 25萬元不等，項目按正常年銷售收入19300萬元計算；廠商返利暫按 1500元/臺；店鋪正常年維修保養(yǎng)收入430萬元/年。預(yù)計正常年全年 營業(yè)收入約20000萬元。2、 銷售稅金及附加估算按照國家有關(guān)規(guī)定，本項目應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅和教育稅附加，營業(yè)收入中汽車銷售部分由消費者繳納購置稅，不再計算營業(yè)稅

40、。營業(yè)稅率按5%城市建設(shè)維護稅按營業(yè)稅的7%教育稅附加 按營業(yè)稅的3%+取。3、 所得稅：按25%+算。三、總成本費用本項目計算期內(nèi)正常年總成本費用為 19458萬元，其中固定成本702.2萬元，可變成本18846萬元，經(jīng)營成本為19368萬元。成本估算 構(gòu)成如下：1、 原鋪材料及動力消耗定額及價格按生產(chǎn)技術(shù)方案確定的消耗指標(biāo)估算，原材料及水、電價格按企業(yè) 提供的價格計取。2、 工資及福利費根據(jù)設(shè)計方案確定的新增職工人數(shù) 70人。職工平均工資按2000元/人月計算，福利費為工資總額的14%各項社會保險及住房公積金按工資總額的26.5%計取，工資福利費用為236.04萬元。3、 折舊費及攤銷費折舊按平均年限折舊法計算，應(yīng)計提的固定資產(chǎn)原值為917.51萬 元。固定資產(chǎn)折舊按分類折舊法計算，建構(gòu)筑物折舊年限 20年，機械 設(shè)備折舊年限11年，凈殘值率按5嘮慮，年計提54.1萬元。攤銷費項目無形資產(chǎn)為500萬元，按11年攤銷，年計提攤銷費為 45.45萬元；遞延資產(chǎn)為7.0萬元，按5年攤銷，年計提攤銷費為1.4 萬元。4、 修理費修理費按折舊費的50%T取，每年27.04萬元。5、 財務(wù)費用長期借款利息、流動資金正常年借款利息，計入財務(wù)費用。6、 其他費用通過分析同行業(yè)各項費用數(shù)據(jù)，結(jié)合本項目生產(chǎn)規(guī)模、人員和設(shè) 備等具體情況，分別預(yù)測計算期各年其他制造費用、其他管理費用和 其他營業(yè)費