百姓心理預(yù)期對(duì)房價(jià)的影響

1、摘要：文章首先簡單分析了影響房價(jià)的因素；接著主要通過供給和需求方面、正常的心理預(yù)期和非正常的心理預(yù)期兩個(gè)方面詳細(xì)分析論證了心理預(yù)期是如何對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響的；最后為了使宏觀政策很好的發(fā)揮效用,正確的引導(dǎo)百姓的心理預(yù)期,提出了幾條建議.論文關(guān)鍵詞：心理預(yù)期,房價(jià),需求,宏觀調(diào)控面對(duì)目前撲朔迷離的房地產(chǎn)市場,政府從宏觀上不斷出臺(tái)調(diào)控政策,其效果是千差萬別,主要原因是沒有把握好政策對(duì)百姓購房的心理預(yù)期、開發(fā)商的心理預(yù)期所產(chǎn)生的影響.而百姓的心理預(yù)期將直接對(duì)需求產(chǎn)生影響,進(jìn)而對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響.如果能夠很好把握和了解百姓的心理預(yù)期,未來提出有針對(duì)性的新政策,其效果必然非常明顯.百姓購置住宅不僅會(huì)考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)

2、形勢和住宅價(jià)格(Price)(Price)水平,更主要的是去預(yù)測未來經(jīng)濟(jì)開展趨勢和未來住宅價(jià)格(Price)(Price)水平及增長速度,這種對(duì)未來住宅市場的預(yù)期行為將會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響.如果百姓預(yù)期未來經(jīng)濟(jì)形勢不好,住宅的價(jià)格(Price)(Price)走勢可能會(huì)下跌,百姓就會(huì)選擇持幣觀望,而不會(huì)發(fā)生購置行為.這樣,住宅市場的需求量就會(huì)減少；如果百姓預(yù)期未來經(jīng)濟(jì)形勢良好,住宅價(jià)格(Price)(Price)將會(huì)上升,他們就會(huì)購置住宅,住宅的市場需求量將增加.另外,不合理的預(yù)期會(huì)導(dǎo)致住宅價(jià)格 PricePrice的扭曲.當(dāng)百姓預(yù)期已經(jīng)上漲的住宅價(jià)格PricePrice還會(huì)上漲時(shí),就會(huì)增加對(duì)住宅的

3、購置欲望,買漲不買跌的心態(tài)推動(dòng)住宅價(jià)格PricePrice進(jìn)一步上漲,繼而預(yù)期更加樂觀,這種惡性循環(huán)導(dǎo)致住宅價(jià)格PricePrice被嚴(yán)重扭曲1.1.影響房價(jià)的因素綜述房地產(chǎn)市場是一個(gè)綜合市場,其影響因素眾多,各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格PricePrice的影響程度不盡相同,但最終會(huì)形成一種共同影響價(jià)格PricePrice的合力,房地產(chǎn)的價(jià)格PricePrice是由這些因素交互影響會(huì)聚而成.幾個(gè)主要的影響因素有：心理預(yù)期因素、土地因素、需求因素、.經(jīng)濟(jì)杠桿因素租金因素、利率因素、匯率因素、通貨膨脹因素、經(jīng)濟(jì)開展周期、財(cái)政收支狀況、投資渠道及收益水平等.而這其中最重要因素之一就是心理預(yù)期,它與其他因素

4、之間相互作用、相互影響,最終會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場需求以及房地產(chǎn)價(jià)格PricePrice產(chǎn)生重要影響,下面主要從心理預(yù)期對(duì)房價(jià)的影響方面展開論述.2,從供給需求角度分析心理預(yù)期對(duì)房價(jià)的影響心理預(yù)期從某種程度上決定了供求雙方的行為,其實(shí)質(zhì)上也是通過影響供求關(guān)系來影響房價(jià).下面我們可以從這兩方面來加以分析.1.從需求角度分析房地產(chǎn)市場中的需求可分成自住者、投資者和投機(jī)者三類,這三類需求對(duì)宏觀調(diào)控政策的敏感程度不同,受調(diào)控的影響程度也不同.宏觀調(diào)控對(duì)需求方的影響主要通過對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的首付比例和利率的調(diào)整兩種方式進(jìn)行.首先,從自住需求來看,它是一種剛性需求,宏觀調(diào)控對(duì)自住者支付水平的影響有限,主要對(duì)自住

5、需求起抑制作用,能延遲消費(fèi)者的住房購置行為.但是,當(dāng)有跡象說明市場已經(jīng)進(jìn)入加息周期時(shí),延遲購房可能意味著要承當(dāng)更高的利息成本.在支付水平允許的情況下,需求者反而會(huì)更果斷地做出購房決策.另外,即使自住需求被抑制,一旦政策調(diào)整或松動(dòng)那么將出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲.其次,從投機(jī)需求來看,投機(jī)需求是依賴財(cái)務(wù)杠桿,通過短期買賣房屋獲利的需求.投機(jī)需求為彈性需求,受宏觀調(diào)控作用最大,也是最應(yīng)該調(diào)控的需求.對(duì)于投機(jī)者來說,其購買意愿容易受到市場環(huán)境波動(dòng)的影響,他們最為關(guān)注的是短期內(nèi)房價(jià)的漲落,只要買賣價(jià)差足夠大,即使貸款本錢的增加會(huì)縮小他們的獲利空間,也缺乏以對(duì)投機(jī)者造成致命打擊因此,宏觀調(diào)控會(huì)抑制投機(jī)需求,特別是對(duì)

6、二次購房者實(shí)行差異利率的政策后,對(duì)投機(jī)者影響較大.最后,從投資需求來看,投資需求是投資者將房地產(chǎn)投資作為一種長期堅(jiān)持的投資渠道的需求,他們的購房意愿相對(duì)穩(wěn)定,對(duì)房價(jià)的支持作用將長期存在.投資需求無論從彈性還是從調(diào)控效果來講都介于自住需求和投機(jī)需求兩者之間.對(duì)于投資者來說,在目前我國資本市場尚不興旺、投資渠道狹窄的情況下,房地產(chǎn)市場還將繼續(xù)吸引投資性需求.經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為,需求意愿和需求水平影響需求者對(duì)房價(jià)的認(rèn)可程度.事實(shí)上,各類需求者除了考慮自己的購房需求和購房水平外,還要對(duì)未來房價(jià)的走向做出判斷,形成對(duì)未來的心理預(yù)期.也就是說,需求意愿不變,如果當(dāng)前購置比未來購置更有利,需求者就會(huì)傾向于選擇當(dāng)

7、前購置.少數(shù)需求者的選擇不會(huì)影響到房價(jià),但是如果大家對(duì)未來房價(jià)走勢的預(yù)期大致相同,那么會(huì)使得選擇也趨同.當(dāng)大局部人做出買和暫時(shí)不買的行動(dòng)時(shí),就會(huì)對(duì)市場價(jià)格(Price)(Price)起到很大的影響,會(huì)顯著地放大或縮小當(dāng)前需求,從而影響房價(jià).前幾年房價(jià)漲幅較大就與老百姓的心理預(yù)期分不開.老百姓看到房價(jià)大漲,形成房價(jià)上漲的心理預(yù)期,會(huì)趕緊入市以免吃虧,房價(jià)越漲,人們的購置就越踴躍,造成真實(shí)需求被夸大,形成“恐慌性需求,從而進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)過快上漲；而自政府調(diào)控樓市特別是實(shí)行房貸新政后,老百姓預(yù)期不甚明朗,紛紛持幣觀望房價(jià)走勢,造成當(dāng)前需求減少,房價(jià)漲幅回落.2.從供給角度分析如果房價(jià)上漲,開發(fā)商對(duì)房

8、價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期強(qiáng)烈,那么會(huì)形成兩方面傾向.一方面房地產(chǎn)商為逐利競相通過土地拍賣市場高價(jià)拿地,造成地價(jià)節(jié)節(jié)攀升,地價(jià)上升,房價(jià)自然也就上漲；另一方面,既然預(yù)期房價(jià)看漲,開發(fā)商可以在拿到地后等到一定時(shí)機(jī)再開發(fā),或是建房后暫不銷售以期獲得更大利潤,如此以來,囤地、捂盤惜售等情況也就出現(xiàn)了.這對(duì)房價(jià)高漲起到了推波助瀾的作用.3.從正常心理預(yù)期和非正常心理預(yù)期來分析心理預(yù)期對(duì)房價(jià)的影響人們對(duì)未來的心理預(yù)期會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求產(chǎn)生直接影響.心理預(yù)期包括兩大類：一種是正常的心理預(yù)期,主要是指人們對(duì)宏觀政策的預(yù)期；另一種是非正常的心理預(yù)期,主要指人們被各種“假象所蒙騙而產(chǎn)生的預(yù)期.1.對(duì)宏觀政策的心理預(yù)期宏觀調(diào)控

9、政策從制定、出臺(tái)到實(shí)施有一個(gè)時(shí)間過程,對(duì)現(xiàn)實(shí)問題的解決可能相對(duì)滯后.但是,它對(duì)百姓心理預(yù)期的影響卻是迅速而顯著的.這也往往容易使市場矛盾提前凸現(xiàn),導(dǎo)致市場表現(xiàn)與政策初衷發(fā)生偏離.2022-2022年,為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展,抑制房價(jià)持續(xù)上漲的勢頭,政府不得不采取了一系列緊縮性的宏觀政策.比方重拳打擊囤地行為、連續(xù)的加息等.我們可以從兩5個(gè)角度來分析政策在短期內(nèi)產(chǎn)生的心理預(yù)期對(duì)房價(jià)的影響：一方面,在短期內(nèi),宏觀調(diào)控不改變市場上現(xiàn)有物業(yè)的供給規(guī)模,但影響了百姓對(duì)未來市場供給的預(yù)期.首先,很多百姓預(yù)期未來購房的選擇空間可能減小.他們認(rèn)為,由于宏觀調(diào)控嚴(yán)格限制進(jìn)入房地產(chǎn)市場的土地供給數(shù)量,在未

10、來一段時(shí)期內(nèi),市場上的新增用地和新工程有限,可供選擇的工程會(huì)有所減少,當(dāng)前購置那么選擇余地更大.其次,他們認(rèn)為未來新房房價(jià)還可能上漲.由于宏觀調(diào)控使開發(fā)商獲取土地和融資的本錢增加,且一旦宏觀調(diào)控后市場供給縮減,房價(jià)上漲幾乎是必然的.最后,他們認(rèn)為現(xiàn)在購置的物業(yè)在未來具有升值潛力2.以上各種心理預(yù)期的存在,使得百姓認(rèn)為,宏觀調(diào)控后的房地產(chǎn)市場供給水平不明朗,房價(jià)上漲的可能性仍然存在,當(dāng)前實(shí)施購房行為似乎更為明智.另一方面,連續(xù)加息的心理預(yù)期導(dǎo)致現(xiàn)期需求增加.加息會(huì)使貸款買房的自用者增加利息,影響現(xiàn)實(shí)的支付水平,他們可能會(huì)延遲購置行為.但是,當(dāng)有跡象說明市場已經(jīng)進(jìn)入加息周期時(shí),延遲購房可能意味著要

11、承當(dāng)更高的利息本錢.在支付水平允許的情況下,需求者反而會(huì)更果斷地做出購房決策.因此,宏觀調(diào)控對(duì)抑制市場需求的影響是存在的,但是,心理預(yù)期卻對(duì)限制房價(jià)上升產(chǎn)生了不利影響.2.對(duì)社會(huì)現(xiàn)象的心理預(yù)期房地產(chǎn)市場上,存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱現(xiàn)象,房地產(chǎn)供給者擁有的信息遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求者.普通百姓缺少客觀、公正、及時(shí)的樓市信息.他們既缺少某個(gè)樓盤銷售情況及房價(jià)漲跌的準(zhǔn)確信息,又缺少由公共部門權(quán)威發(fā)布的具有普遍公信力的數(shù)據(jù)以及對(duì)數(shù)據(jù)的客觀解釋性分析.信息的不對(duì)稱,導(dǎo)致百姓對(duì)房地產(chǎn)市場缺乏準(zhǔn)確的判斷,從而被一些地產(chǎn)商所制造的各種假象所迷惑,產(chǎn)生錯(cuò)誤的心理預(yù)期3.以以下舉兩種開發(fā)商利用百姓的心理預(yù)期,制造假象,到達(dá)欺詐

12、目的慣用的手法：1)哄抬房價(jià)開發(fā)商一般先讓中介雇傭民工排隊(duì),給人造成樓盤旺銷的場景；在開盤時(shí),讓中介或內(nèi)部員工高價(jià)簽訂幾套房子,中介以此價(jià)格(Price)(Price)為“標(biāo)桿,拉抬房價(jià)； 等真正的買房人憋不住“上鉤后,房價(jià)已被拉高,開發(fā)商再撤銷原訂的高價(jià)合同；最后,開發(fā)商大量出貨,中介手中的房子也乘機(jī)出手,而最終埋單的只能是老百姓.2)“銷控所謂“銷控,又稱“饑餓銷售法,是開發(fā)商利用信息優(yōu)勢來調(diào)節(jié)供求的慣用手法.例如有100套房子可售,開發(fā)商不會(huì)一次性拿來售完,而是分批分次先拿出20套位置、房型較差的房子來出售,在幾番造勢之后,給外界營造一個(gè)開盤就告售罄的熱銷印象；接著再拿出30套,在“供不

13、應(yīng)求中適時(shí)提價(jià),先前沒買到房子的百姓產(chǎn)生了房價(jià)會(huì)繼續(xù)攀升的預(yù)期,所以加價(jià)也接受；于是,開發(fā)商在“沒房了的吆喝下,慢條斯理地幾套、十幾套地拆零銷售,讓那些排隊(duì)買房人去哄搶.“銷控的過程實(shí)質(zhì)上就是開發(fā)商對(duì)外封鎖樓盤的真實(shí)信息、別有用心地釋放或利用虛假信息從中漁利的過程.由于封鎖了信息源頭,在供小于求的市場環(huán)境中,開發(fā)商這一招屢試不爽.對(duì)宏觀政策的心理預(yù)期,是正常的心理預(yù)期,其存在是合理的,但是,對(duì)地產(chǎn)商制造的各種假象產(chǎn)生的心理預(yù)期,屬于消費(fèi)欺詐行為.必須通過法律、政策等手段,杜絕類似欺詐現(xiàn)象的發(fā)生.4.相關(guān)政策建議要從心理預(yù)期角度來調(diào)控房價(jià),引導(dǎo)百姓對(duì)房價(jià)的心理預(yù)期趨于理性化,應(yīng)增強(qiáng)以下幾個(gè)方面的

14、工作.一是轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場供給的調(diào)控方式.房地產(chǎn)市場供給的調(diào)節(jié)宜“疏不宜“堵.限制用地規(guī)模和限制貸款規(guī)模,提升土地獲取本錢和融資本錢等都是打壓市場的短期行為,不能從根本上解決問題.從長遠(yuǎn)來看,應(yīng)該通過土地市場和資本8市場的改革和深入開展為方向,為房地產(chǎn)市場提供更加暢通的用地渠道和更為寬泛的融資渠道,使廣闊購房者相信,未來的市場供給不會(huì)削減,購房選擇余地不會(huì)減少,房地產(chǎn)市場有水平提供更多商品房,且商品房本錢不會(huì)大幅增加4二是增加保證性住房的建造數(shù)量,使保證性住房在住房總量中到達(dá)一定的比例.加大保證性住房的建設(shè),不僅能夠有效解決中低收入家庭的住房問題,而且能合理引導(dǎo)與有效穩(wěn)定百姓對(duì)房地產(chǎn)市場的心理預(yù)

15、期.三是建立房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng),盡力使這個(gè)行業(yè)信息化、標(biāo)準(zhǔn)化,推動(dòng)商品房開發(fā)本錢的透明化,以便讓普通老百姓了解當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況.目前商品房市場存在信息不對(duì)稱,購房者處于信息弱勢地位.雖然有些地方公布了商品房社會(huì)平均開發(fā)本錢,但沒有公開每一個(gè)樓盤的開發(fā)本錢,還不是完整意義上的住房本錢透明化.住房開發(fā)本錢制度化、公開化和透明化,有助于改變消費(fèi)者的心理預(yù)期,消除住房價(jià)格(Price)(Price)中的泡沫或非理性因素,促使房價(jià)理性回歸.四是限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場交易.長期來看,限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場交易,這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有好處.外資房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)普通商品住宅的開發(fā)、外資整棟購置寫字樓然后以

16、高價(jià)賣出,實(shí)際在一定程度上對(duì)商品房價(jià)格(Price)(Price)起到了推波助瀾的作用.四是區(qū)別對(duì)待不同目的的需求,明確宏觀調(diào)控的作用對(duì)象.宏觀調(diào)控的對(duì)象應(yīng)該是非自住需求.保護(hù)自住需求,不傷及他們的利益,特別應(yīng)保證中低收入家庭的住房問題,防止他們對(duì)市場未來的悲觀預(yù)期,動(dòng)搖支撐房價(jià)的重要根底；引導(dǎo)投資需求,使他們?cè)鰪?qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和對(duì)市場信息的捕捉水平,既要滿足這局部群體投資房地產(chǎn)的要求,也要擴(kuò)展投資渠道,分流資本,限制這局部投資對(duì)市場走勢和房價(jià)的影響力；打擊投機(jī)需求,增加他們獲取貸款的難度和貸款的本錢,在各個(gè)環(huán)節(jié)加大治理力度,嚴(yán)密監(jiān)控這局部資本的流向,防止他們誤導(dǎo)廣闊需求者形成某種心理預(yù)期,造成房價(jià)的劇烈漲跌和市場的動(dòng)亂.總之,應(yīng)該區(qū)分各類需求特征,