廈門消費市場分析

1、廈門消費市場分析廈門市場基本狀況廈門的地理位置情況廈門市是福建省第二大城市，是我國改革開放最早的經(jīng)濟特區(qū)之一。位于福建省東南部，其 東南瀕臨東海，與金門隔海相望，西、北分別與漳州、泉州兩市接壤，是著名的海濱旅游城市， 廈門的自然、文化條件地處亞熱帶，屬南亞熱帶季風(fēng)性氣候，溫和多雨，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，具有海洋性氣候特 征。年平均氣溫 為2 1C，這里樹常綠，花常開，一年四季都是旅游的好季節(jié)。2002年10月，被評為”國際花園城市”。廈門市現(xiàn)已被評為"中國優(yōu)秀旅游城市”、”國家園林城市”、”國家衛(wèi)生城市”和"國家環(huán)境保護 模范城市"，還被樹為全國精神文明建設(shè)的宣傳典

2、型。廈門的人口基本情況總?cè)丝?153.22萬人，家庭戶均規(guī)模 3.25人。62.8 %;島內(nèi)的思明、湖里兩區(qū)戶籍人口合計至2005年末全市戶籍人口總戶數(shù) 47.20萬戶， 其中，城鎮(zhèn)人口 96.18萬人，占戶籍人口的比重為有68.84萬人，占全市人口的 44.9%，島外人口比重為 55.1%，全市年末常住人口 225萬人。廈門戶籍人口與外來人口比例717800口戶籍人口 外來人口廈門島內(nèi)外戶籍人口比例Q 44.90%55.10%1532200島內(nèi)島外合美意見：廈門無論從經(jīng)濟交通還是氣候文化條件都上看，都有得天獨厚的優(yōu)勢，良好的環(huán) 境吸引了越來越多的外地人來廈觀光、置業(yè)，優(yōu)越的工作環(huán)境也吸引了大

3、量的高 學(xué)歷人員來廈工作，按照廈門目前的人口數(shù)量，房產(chǎn)消費市場依舊呈現(xiàn)需求旺盛 的跡象，另外按照目前政府公布的發(fā)展城市規(guī)模計劃看，未來幾年內(nèi)，廈門的房 產(chǎn)市場依舊能延續(xù)目前需求旺盛的態(tài)勢。廈門的經(jīng)濟基本狀況廈門的GDP情況2005年實現(xiàn)生產(chǎn)總值達(dá) 1029.55億元，比上年增長 16.0%，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值20.57億元，下降0.7%;第二產(chǎn)業(yè)增加值 572.11億元，增長16.9%;第三產(chǎn)業(yè)增加值 436.87億元，增長 15.6%。三次產(chǎn)業(yè)比例為 2.0 : 55.6 : 42.4。按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值達(dá)45758元，折合美元達(dá)5584美元。分地區(qū)看，思明區(qū)生產(chǎn)總值 319.1

4、1億元，湖里區(qū)生產(chǎn)總值 301.56億元，海滄區(qū) 生產(chǎn)總值164.1億元，集美區(qū)生產(chǎn)總值132.87億元，同安區(qū)生產(chǎn)總值 73.92億元，翔安區(qū)生產(chǎn)總 值38.0億元；島外經(jīng)濟占全市經(jīng)濟總量的39.7%。生產(chǎn)總值2005年各區(qū)GD比例（億元）思明區(qū)湖里區(qū)海滄區(qū)集美區(qū)同安區(qū)翔安區(qū)+增長速度2001年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年工業(yè)總值百分比“十五”期間廈門工業(yè)總值增長速度Y-增長速度億元5004003002001000Z59.256-191.2合美意見：從以上數(shù)據(jù)可看出，廈門的生產(chǎn)總值呈現(xiàn)強勁的上升勢頭， 工業(yè)總值增長 有所放緩但趨于平穩(wěn)，各方面的數(shù)據(jù)顯示發(fā)展態(tài)勢

5、良好，如此增長的勢態(tài)， 直接導(dǎo)致廈門各企業(yè)必定在將來的一段時間內(nèi)從外地大量吸收各層次人 員，大量的人員注入，必定會為廈門的房地產(chǎn)市場帶來無限的商機。固定資產(chǎn)投資基本情況“十五”期間，廈門市全社會固定資產(chǎn)投資及基礎(chǔ)設(shè)施投資401.6304.7b|2001 年2002年2003年2004年2005年基礎(chǔ)設(shè)施投資全社會固定資產(chǎn)投資2005年全社會固定資產(chǎn)投資完成 401.62億元。全年完成基礎(chǔ)設(shè)施投資 172.50億元，完成房地 產(chǎn)開發(fā)投資110.17億元，其中島外房地產(chǎn)完成投資 20.48億元。全年土地購置面積 108.5萬平方 米。商品房新開工面積達(dá) 478.80萬平方米。全年商品房施工面積為

6、1426.39萬平方米。商品房銷 售面積319.49萬平方米。商品房銷售金額 136.36億元。%402005年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)完成投資比增示意圖30204.91 C25.06*'2888二二,077 呵嚴(yán)2曇099101-1月合美意見:32.廣 34-68 33撿071-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2004年比增7- 2005年 比增%從投資比增示意圖的數(shù)據(jù)顯示， 投資總體保持快速增長態(tài)勢，上看，上半年呈平穩(wěn)增長的態(tài)勢，下半年增幅逐月加大，今年政府對城市 固定資產(chǎn)投資的力度增幅尤其明顯， 增加了近100億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)

7、占較大比重，這也證明了政府希望通過用完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施， 為當(dāng)?shù)?人民和企業(yè)創(chuàng)造優(yōu)越的環(huán)境，也能更好的吸引外資來廈投資，而配套設(shè)施 的優(yōu)化更能豐富房地產(chǎn)項目的賣點，也更能刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從增長速度廈門的收入情況2005年我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16402.75元，比上年增長13.57 %，剔除物價上漲因素,實際增長12.45%。1、工薪收入穩(wěn)定增長。全年人均工薪收入入6.5個百分點。2、居民收入多元化。非工薪收入年人均為薪收入高9.35個百分點。11390.23元，比上年增長 9.46 %，拉動可支配收6701.15元，比上年增長18.81 %，增長速度比工4、收入群體結(jié)構(gòu)不盡合理。

8、 對200戶調(diào)查樣本月人均可支配收入進(jìn)行排序，以500元為檔進(jìn)行分組，如下表：3001-3500元,21%:J501-1000 元,28.9%1501-2000元,15.0%4500元以上,0.5%2501-3000元,4.5%2001-2500元,9.0%3501-4000元,1001-1500元,30.5% 501-1000元 1001-1500元 1501-2000元 2001-2500元 2501-3000元 3001-3500元 3501-4000元 4500元以上“十五”期間城鎮(zhèn)居民可支配收支和消費性支出（元）匚I城鎮(zhèn)居民可支配收入 口城鎮(zhèn)居民消費性支出合美意見：2005年廈門市直

9、機關(guān)增設(shè)績效考核獎，發(fā)放午餐補貼，通訊費補貼，以及部分企 業(yè)效益好轉(zhuǎn)，提高職工工資和增發(fā)年獎，這些都導(dǎo)致了我市居民工薪收入的提高， 其中：政府還采取一系列優(yōu)惠政策，加大力度扶持個體、民營經(jīng)濟的發(fā)展，經(jīng)營 凈收入增幅明顯，隨著我市居民投資理財意識的提高，將自有房屋和資金用于出 租和投資而獲得的收益不斷增加，所以財產(chǎn)性收入增長迅速，這表明我市城鎮(zhèn)居 民的收入多元化程度進(jìn)一步加強，非工薪收入對居民可支配收入的拉動力進(jìn)一步提高。以上數(shù)據(jù)可看出，廈門目前的工資收入水平呈現(xiàn)一種底部偏大的現(xiàn)象，月 收入2000元以下的人群占據(jù) 81.5%較低收入人群占絕對打比重，而在這數(shù)據(jù)中， 月收入501元-1500元的

10、人群又占據(jù)了總數(shù)據(jù)的59.5%，而在表二和表三種又可看出，廈門近年各行業(yè)的平均工資水平呈逐年上升趨勢，這與廈門市場的平穩(wěn) 健康發(fā)展是直接相關(guān)的。廈門生活區(qū)布局- T店L =r I=、廠='_-I瘩三F、 /、7!'以的安置小區(qū)為主以高檔住宅區(qū)為主以高層密集型住宅為主以新型開發(fā)片區(qū)為主以早期公房，房改房為主.T'/ 石;.% .17以外口出租房為主以農(nóng)民集資小區(qū)為主以老城區(qū)為主0J J.Jif 搭-r V-_亠廠rAA詁"、S；、展-._XJ "亠 k東渡濱南中山路IP- L _Z一予<蜉乂五緣灣中心區(qū)殿前呂厝濱北何厝連前禾祥前埔瑞景片區(qū)* 八曲

11、2ir ，金門4SM文屏安置區(qū)12 7一*港.吐11廈大文教生活珍珠灣H尚 后埔 J:呂嶺領(lǐng)兜觀音山片區(qū)環(huán)島路別墅/ 婀 .40廈門主要商業(yè)區(qū)分布 火車站商圈五緣灣商業(yè)街LL尢竹坑步行街SM商圈F蓮花路口商業(yè)區(qū)火車站商圈禾祥東商業(yè)街馬壟商業(yè)街r禾祥西特 k 色步行街P丿" 二一f I檳榔酒吧一條街対7富山商圈IIXA -呂厝商業(yè)區(qū)不夜城商業(yè)街中山路商圈、旬_廈大學(xué)生步行街揺會展酒吧特色街商業(yè)業(yè)態(tài)總結(jié)廈大學(xué)生步行街：以精品，服裝，休閑餐飲為主，價格叫低，學(xué)生為主要消費對象； 中山路商圈：以精品，大眾服裝，干果，銀行，特色食品為主，夜間實行“半步行街” 禾祥西特色步行街：咖啡館，品牌折扣

12、店，超市，品牌餐飲為主；禾祥東商業(yè)街：以品牌折扣店，美發(fā)店為主；火車站商圈：大型超市，大型購物商場，以品牌鞋帽服飾，餐飲，電子產(chǎn)品為主；富山商圈：明發(fā) MALL所在地，酒店、餐飲、家電、娛樂、超市為主的綜合性商圈； 蓮花路口商業(yè)區(qū)：以家電業(yè)，品牌折扣店為主；呂厝商圈：以家電，大型商場，超市，通訊類步行街為主；SM商圈：SM商業(yè)廣場所在地，大型綜合性商圈，以品牌鞋帽服飾，餐飲，家電為主; 馬壟商業(yè)街，竹坑步行街：以外來人口為主的廉價商品為主，類似于夜市； 不夜城商業(yè)街：輻射前埔會展到聯(lián)豐一帶，以餐飲，超市，菜市場，音像為主； 會展、檳榔酒吧特色街：以酒吧為特色，涵蓋了音樂吧、演藝吧等范圍； 五緣

13、灣商業(yè)街：以特色餐飲，度假旅游類商品為主；宏觀市場發(fā)展態(tài)勢采取了一系列 控制城市拆遷規(guī) 房地房地產(chǎn)市場發(fā)展及當(dāng)前主要問題近兩年來，國家把房地產(chǎn)市場調(diào)控作為加強和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容， 措施。嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，模，前不久還取消了個人住房貸款優(yōu)惠利率的政策。房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了積極成效，在看到調(diào)控取得了一定成績的產(chǎn)開發(fā)投資、信貸和土地供應(yīng)過快增長的勢頭得到有效控制。同時，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題還十分突出。主要表現(xiàn)是： （一）房價上漲過快。（二）市場需求偏大，供求矛盾突出。（三）部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增 長仍然偏快。（四）市場供應(yīng)結(jié)

14、構(gòu)不合理。商品房市場中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積 上升。穩(wěn)定房價的意義保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，始終是黨中央、國務(wù)院高度重視的問題。當(dāng)前和今后一 段時間，調(diào)控房地產(chǎn)市場，要突出穩(wěn)定房價這個重點，采取積極穩(wěn)妥措施，加強供應(yīng)與需求 的雙向調(diào)控，側(cè)重抑制不合理需求；同時，要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。調(diào)整供應(yīng)，重點是 改善市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 著力增加中低價位、 中小套型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)；調(diào)控需求，重點是遏制投機性需求，控制投資性需求，合理引導(dǎo)改善性住房需求，控制拆遷帶來 的住房被動性需求；整頓規(guī)范市場秩序，重點是查處違規(guī)銷售、惡意哄抬房價等行為。市場發(fā)展態(tài)勢國辦發(fā)明電20058 號文件和

15、國辦發(fā)200526號文件發(fā)布后，各地采取了相應(yīng)調(diào)控措 施，政策的綜合效應(yīng)正在顯現(xiàn)。5月份以來各地房產(chǎn)市場運行基本平穩(wěn)，并已出現(xiàn)積極變化。由于6月1日起將執(zhí)行調(diào)整營業(yè)稅政策，國辦發(fā)200526號文件下發(fā)后，多數(shù)城市二手住房日平均成交量明顯增加。數(shù)據(jù)顯示：（一）商品住宅價格上漲趨緩，部分城市有所下降。（二）商品住房成交量明顯下降，二手住房交易量增加。（三）遏制投機炒作效果初步顯現(xiàn)。合美意見：總的看，國辦發(fā)200526號文件下發(fā)以來，市場心理預(yù)期已發(fā)生較大變化。 投資性購房短期內(nèi)明顯減少，投機性購房得到一定程度的遏制。但上述調(diào)控效 果還只是初步的，市場發(fā)展態(tài)勢的變化更多地反映的還只是心理預(yù)期的變化，

16、 廈門房價漲幅總體上還處于高位，但隨著廈門海灣型城市建設(shè)的推進(jìn)，更多的 消費者走向島外，廈門的房價將趨于平穩(wěn)。2005-2006年廈門房地產(chǎn)市場發(fā)展政策“恐慌期”過去，政策趨于平穩(wěn)，調(diào)控精細(xì)入微2006年房地產(chǎn)市場在政策層面的關(guān)鍵詞主要是平穩(wěn)”和 細(xì)化”，尤其是針對廈門不會出現(xiàn)更為嚴(yán)厲的宏觀層面政策。然而，2005年的若干宏觀調(diào)控政策可能會有一些后續(xù)的具體執(zhí)行細(xì)則出臺，進(jìn)而對市場產(chǎn)生局部的影響，例如稅收等政策的細(xì)化可能對二手房市場帶來不確定因素?？傮w來看，宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向微觀”調(diào)控，平穩(wěn)的政策環(huán)境將使得房地產(chǎn)發(fā)展商及購房客戶均有較大信心，對年度市場的發(fā)展保持較為樂觀的預(yù)期。供給量放大，但交易量繼續(xù)

17、萎縮克/串力笫7CDC廉IIII1少*乂心C心！Z心T% 總ft衣和)亠商品房溝協(xié)元fiz) 惟格"験 %整體房價有一定下調(diào)空間，但島外房價將穩(wěn)步上揚2005年廈門房地產(chǎn)價格整體保持上漲趨勢，但是島內(nèi)價格已經(jīng)明顯呈現(xiàn)出上漲乏力的跡象，價格上升趨勢缺少實質(zhì)性需求支撐。近幾年廈門商品房價格上漲主要還是由于真實居住需求、合理的投資需求和供需不平衡之間的矛盾造成的，并不存在明顯的泡沫”現(xiàn)象。但當(dāng)市場需求供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化甚至轉(zhuǎn)向時，市場價格就會出現(xiàn)波動。 今后，廈門商品房需求市場和供應(yīng)市場將會逐漸出現(xiàn)此消彼長的調(diào)整過程，雖然在調(diào)整過程中價格不會出現(xiàn)大幅度的波動，但是部分樓盤市場價格會不斷地

18、加大價格優(yōu)惠力度，以暗跌”等形式來提高市場成交量是不可避免的，市場交易實際價格也會不斷向下小幅度探底。相對于島內(nèi)的高房價，島外房地產(chǎn)市場特別是集美、同安等地市場價值明顯被低估，其還有較大的上漲空間。 合美意見：總體來看，近三年來廈門房地產(chǎn)市場是供不應(yīng)求的，這一現(xiàn)象有望在2006年得到改變。據(jù)有關(guān)資料顯示廈門現(xiàn)有可售住宅超過360萬平米，2005年土地供應(yīng)量又是歷年最高的，同時05年受新政影響，許多開發(fā)商放慢開發(fā)節(jié)奏，2006年開發(fā)商將走出觀望，一批新盤將會涌現(xiàn)，導(dǎo)致供給量放大。2006年廈門全年商品房項目新開工面積將在400600萬平方米之間。但是隨著近幾年房地產(chǎn)金融政策和住房制度改革產(chǎn)生的市

19、場需求轉(zhuǎn)軌效應(yīng)逐漸淡化，本地居民換房置業(yè)高峰期已過，廈門房地產(chǎn)需求市場逐漸成熟，市場消費者趨于理性， 而在新一輪置業(yè)高峰還未到來，物業(yè)稅近五年內(nèi)就會實施的預(yù)期將部分居民購房時間延后等因素的作用，廈門房地產(chǎn)住宅市場成交量近期內(nèi)將會出現(xiàn)明顯減少的趨勢。2006年廈門房地產(chǎn)市場預(yù)測 2006年主要熱點區(qū)域：島內(nèi)的濱北板塊以及海滄的綠苑濱海板塊濱北是目前廈門的政務(wù)中心、金融商務(wù)中心、未來的體育文化休閑中心。這里條件得天獨厚，2006年以藍(lán)灣國際、國貿(mào)春天等為代表的樓盤的推出，使該區(qū)域成為廈門高檔住宅 的集中供應(yīng)區(qū)。海滄綠苑濱海板塊是目前海滄開發(fā)項目最為集中的板塊，也將是同質(zhì)化最明顯，競爭最為激烈的板塊

20、。該板塊以高檔住宅為主，樓盤規(guī)模較大，且匯聚了海景資源、公 建配套資源，又近距海滄大橋，是海滄未來的高檔濱海居住區(qū)，主要代表樓盤有藍(lán)灣半島、 加州海岸等。同時，枋湖板塊、鐘宅灣板塊也有望成為市場熱點。商業(yè)市場面臨考驗、寫字樓市場迎來發(fā)展春天2006年明發(fā)商業(yè)廣場將全面開業(yè)，這將是對開發(fā)商自身商業(yè)經(jīng)營管理能力的巨大考驗， 同時也將影響類似商業(yè)模式物業(yè)的銷售。同時，加州城市廣場、SM二期、瑞景商業(yè)廣場、香港時代廣場、中南商業(yè)廣場等項目將集中面世，預(yù)計整體商業(yè)體量將達(dá)到50萬平米，激烈競爭不可避免。隨著 住宅禁商”、總部經(jīng)濟”等政策的出臺，寫字樓市場逐步回暖，主要表現(xiàn)為空置下 降，租售價格上漲，寫字

21、樓供給量增加。未來幾年寫字樓供給量將超過200萬平米，且主要集中在本島東部。豪宅朝個性化方向發(fā)展未來島內(nèi)150平米以上，總價120萬以上的戶型競爭將異常激烈，面對市場壓力，差異化、高附加值是化解競爭的重要手段。未來豪宅市場個性化將非常明顯，以此來凸顯項目的稀缺性，2006年許多豪宅產(chǎn)品值得期待，如銀聚祥邸、墅尊府、愛琴海、成功花園等?？傮w客源分類情況近幾年廈門的房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，一切市場資源受到了深入的挖掘，在市場客源這部分，已從原先的廈門本地客源，發(fā)展至今，廈門房產(chǎn)市場已呈現(xiàn)消費群體特征明顯，消費 習(xí)性多樣的特點，以下將廈門的消費客源按群體劃分：客源群體群體分類島內(nèi)客源老城區(qū)拆遷人群，近郊

22、拆遷人群，婚房人群，房屋置換人群島外客源失地農(nóng)民，島外企業(yè)員工省內(nèi)客源周邊城市人群，閩其他城市人群省外城市客源養(yǎng)老類，來廈工作類境外客源港澳臺及東南亞類，其他類單位客源投資類，辦公用類200&耶3月e il It斫g怡臥慕甘契出制合美意見:46%左右，導(dǎo)致廈門本地消費份額置業(yè)能力有所增強，二是經(jīng)三是政府出臺了調(diào)高公積金2005-2006年，廈門本地人已逐漸擴大在房產(chǎn)市場的消費份額，成為購買商品房的主要 群體。2006年第一季度廈門本地人購房量占據(jù)了總量的 回潮的原因是多方面的，一方面因為廈門人生活水平的提高， 過十年房改周期，以小換大，以舊換新的購房周期開始出現(xiàn)， 貸款額度等措施，四是

23、廈門當(dāng)?shù)匾裁媾R結(jié)婚用房，外地赴廈養(yǎng)老用房等現(xiàn)象增加，另一方 面，泉州、漳州等周邊城市的房地產(chǎn)經(jīng)過近幾年的發(fā)展與廈門的差距不斷縮小，同時不少 外地投資者也開始將眼光瞄向房價剛起步不久的漳州、泉州等廈門周邊城市。廈門本地客源解析1、征地拆遷客源政府工作會議摘要：100平方公里，幾乎再造了一個新廈門?！?000萬元，城市規(guī)劃也進(jìn)行了重大修訂和（1）“十五”期間，我市增加的城區(qū)面積將有（2）“十五”期間，我市的規(guī)劃費用每年多達(dá) 完善。（3 ）島外4個區(qū)都要建設(shè)新城區(qū)，而且這些新城區(qū)之間都要有機連接，從而將島外城區(qū)連 成一片，比如同安新城區(qū)，計劃向南移動后與集美城區(qū)連在一起，共需30個車道的跨海通道。以

24、后翔安隧道有6個車道，公鐵大橋 6個車道，還要解決 6個車道，就是考慮在機場與集美之間再建橋梁，上面架設(shè)輕軌和輔助車道；(4 )今年，我市將建設(shè) 20個左右的停車場，以后考慮在綠地建設(shè)前，先把停車場建在下 面。今年將建設(shè)12000套經(jīng)濟適用房和經(jīng)濟租賃房，其中在島內(nèi)的高林有40%左右，其他建在集美北部和翔安。合美意見：上述提到的“城區(qū)面積增加 100萬平方公里”，“增加規(guī)劃費用”，“交通建設(shè)和增設(shè)停車場”，都為了應(yīng)對城市的日益擴張，城市的擴張必定需要大規(guī) 模征地拆遷，以滿足城市建設(shè)的需要，因此就會產(chǎn)生大量的拆遷戶，無論是老 城區(qū)還是城鄉(xiāng)結(jié)合部，他們都能獲得一筆可觀的拆遷賠償金，這部分人群將是

25、廈門房產(chǎn)市場潛在的客戶，并且是具有爆發(fā)力的潛在客戶群。廈門開始執(zhí)行拆遷行政裁決新規(guī)定，政府部門今后要進(jìn)行房屋強制拆遷，要首先舉行行政強制拆遷聽證會，以此來約束行政機關(guān)，促進(jìn)依法行政，保護拆遷當(dāng)事人各方合法利益。 根據(jù)新規(guī)定，今后強制拆遷都必須經(jīng)過八道程序，分別是申請、聽證、討論、審查決定、通 知、證據(jù)保全公證、財物接收、過程記錄。07/梅陽小區(qū)乂迤4X -*丸柜嚴(yán) 盜J雙鯉新城五通小區(qū)東盛花園文屏山莊路十蓮肅西氣*戒蟲復(fù)門火車站嶺兜小區(qū)浦南小區(qū)近期廈門拆遷安置小區(qū)位置圖合美意見：上述資料來源于刊登在海峽都市報的政府工作文件，文件內(nèi)容充分體現(xiàn)了廈門 市政府貫徹中央物權(quán)法的意圖，這更能說明政府在拆

26、遷問題上的溫和態(tài)度,拆遷群眾利益為出發(fā)點的政策(1)老城區(qū)拆遷人群老城區(qū)范圍(黑線內(nèi))，老城區(qū)拆遷片區(qū)圖第一碼頭渡瑪頭邑東海犬廈酒店2營平片區(qū)訥開智/卜學(xué)明北 路 鶴*祥和廣場+原門賓館第一醫(yī)院萬石蠹園市公安局.市教育局It美仁宮_路二的'碩上岸路片區(qū)立中山了百家村片區(qū)下丿、,1 >疋女中華 片區(qū)輪渡卯平碼頭巴 .鎮(zhèn)海 、球渡碼頭，琴島暦斗爭遺址T廈港片區(qū)V片區(qū)平公園莊花園消費特征：演'71市漁民小學(xué)音樂廳A孔雀園和園皓月園-錢帀博物館廈門港避夙市場五老凌習(xí)辭普陀消費習(xí)性:(1)(2)(3)(4)(5)(1)(2)(3)麻擁有一筆可觀的拆遷賠償金； 年齡大都在45歲以上；

27、 是拆遷資金的掌控者，有自主性； 不適應(yīng)郊區(qū)安置房的生活，不愿意離開老城區(qū)； 在原有居住地周邊置業(yè)的愿望較強； 通常重新置業(yè)的面積在100-180平米之間： 重點考慮新置業(yè)地點與原居住地的文化、生活環(huán)境相似處; 考慮新置業(yè)地點到自身休閑場所的交通情況；（1）近郊拆遷人群ll路業(yè)城火炬園一去枋湖片區(qū)公汽&灣片區(qū)）五緣灣片區(qū)（鐘宅嗎禾d4上圖的五緣灣片區(qū)和枋湖片區(qū)是廈門近郊三大改造片區(qū)中的兩個， 另一個為觀音山片區(qū)，以上兩個片區(qū)的改造從公路，市政管網(wǎng)到規(guī)劃 用地都需要大面積拆遷，這直接會產(chǎn)生大量“持幣”拆遷戶，他們文 化素質(zhì)不高，是較好開發(fā)的客源。（1）（2）（3）（1）（2）（3）消費特

28、征:消費習(xí)性:春雨洗刷下的會展北片區(qū)正面臨著一場打造東部城市副中心的歷史性建設(shè)，這里不僅將崛起雄偉的國際會議中心， 還有星級酒店以及辦公寫字樓。不遠(yuǎn)處國際網(wǎng)球中心用地也拉開陣勢，全力推進(jìn)建設(shè)。針對不少重點建設(shè)項目都面臨農(nóng)民征地拆遷安置的問題，張昌平指出，一定要把這個問題解決好。到底島內(nèi)發(fā)展還有多少地方需要拆遷，農(nóng)民安置需要安排多少地，安置小區(qū)怎么蓋？與其等碰到項目再來解決問題，不如提前算清楚拆遷安置數(shù)量，一次性協(xié)調(diào)規(guī)劃好安置房用地，交由區(qū)里先期投入建設(shè)。張昌平指出，要將農(nóng)民生活與廈門發(fā)展結(jié)合 在一起，真正實現(xiàn)居住社區(qū)化， 做到讓農(nóng)民明白廈門島發(fā)展規(guī)劃、未來家在哪以及住宅是什么樣等三張圖。合美意

29、見：擁有多套安置房，且又有大量剩余資金； 年齡結(jié)構(gòu)多樣，但以中青年人為主； 文化素質(zhì)低，希望通過置業(yè)獲取穩(wěn)定收入; 置業(yè)傾向于店面和小戶型房產(chǎn)用于出租； 追求穩(wěn)定收入，置業(yè)范圍廣；總是在房產(chǎn)投資和其他投資之間搖擺不定;3）島外失地農(nóng)民島外四區(qū)規(guī)劃集美現(xiàn)代化綜合性新城區(qū)： 以充實完善廈門市的次中心功能為目標(biāo)， 集文化教 育、陸上交通樞紐、旅游度假和居住等多種功能的現(xiàn)代化綜合性新城區(qū)。 同安工業(yè)、居住、風(fēng)景旅游為主 ：以工業(yè)、居住、風(fēng)景旅游為主，建設(shè)成為 廈門北部城市組團。翔安廈門城市副中心： 廈門城市副中心，島外東部地區(qū)中心，以工業(yè)、商貿(mào)、 文教、風(fēng)景旅游為主的輔城。海滄現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)、港區(qū)和新市

30、區(qū)： 業(yè)，兼有港口、 物流倉儲功能的， 環(huán)境優(yōu)美、建設(shè)一個以石化、電子、機械為主導(dǎo)產(chǎn)生活舒適的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)、 港區(qū)和新市區(qū)。以上是摘自廈門市人民政府網(wǎng)， 年在島外的拆遷量將大于島內(nèi)， 出現(xiàn)大量因征地拆遷的失地農(nóng)民，又因島內(nèi)重要的生產(chǎn)企業(yè)遷往島 外，為當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民創(chuàng)造了穩(wěn)定收入的工作， 因此，這部分人擁有一筆 可觀的拆遷賠償金， 又有穩(wěn)定收入的工作， 通常希望將手中的資金進(jìn) 行處置，如購買城鎮(zhèn)的房產(chǎn)，這無疑是潛在的消費客源。1）2）3）4）1）2）3）4）置換人群：合美意見：消費特征：消費習(xí)性：從島外四區(qū)規(guī)劃的情況看，未來幾重要的設(shè)施建設(shè)將開工， 大興土木將因政府征地，擁有一筆賠償金； 文化素質(zhì)低

31、，希望通過置業(yè)獲取穩(wěn)定收入； 置業(yè)范圍定位在島外店面及廠房； 資金通常都掌握在一人之手； 有進(jìn)城居住的愿望； 資金閑置時間長，但推銷難度較??； 攀比心理較強，置業(yè)都互相觀望， 容易受大環(huán)境的影響；隨著近年經(jīng)濟的不斷發(fā)展，廈門當(dāng)?shù)厝艘卜e累了一定的財富，這一人 群在廈都有自己的房產(chǎn)， 但都存在面積小， 結(jié)構(gòu)不合理等問題， 這部分人群 都經(jīng)歷了當(dāng)年的房改， 經(jīng)過了十年房改期， 以小換大，以舊換新或以小養(yǎng)新， 以舊養(yǎng)新的購房周期已經(jīng)出現(xiàn)，隨著政府出臺了調(diào)高公積金貸款額度等政 策，也刺激了這部分人群的換房欲望。消費特性：自身已有住房，但面積較小，有換房欲望； 不愿意遷居郊區(qū)，喜歡周邊一定半徑內(nèi)的房產(chǎn)或配

32、套較好的小區(qū) 現(xiàn)金付款比例較大，貸款額度小 ;多為本地人或在廈早期置業(yè)的外地人； 交通成為主要考慮對象之一；消費習(xí)性：（1）（2）（3）（4）（5）1）觀望時間長，猶豫不決，置業(yè)欲望不強； （2）將手中的房產(chǎn)兌現(xiàn)，作為首付； （3）考慮新置業(yè)地點與原居住地各方面配套的相似處；婚房人群：消費特征 : （ 1）（2）（3）（4）（5） 消費習(xí)性：（ 1）（2）（3）（4）2、外地客源解析：工薪階層為主；貸款額度大，首付僅為 20 萬左右；落戶廈門的愿望迫切；置業(yè)傾向于小戶型； 子女就學(xué)成為主要考慮對象之一； 通常購買面積在 120 平米以下； 只要價格在自身接受范圍內(nèi)，可以接受條件較差的戶型； 因

33、需要上班，時間較緊，要求購房手續(xù)簡便、快捷； 在有條件的情況下，多考慮交通配套及子女就學(xué)；省內(nèi)客源消費特征：（ 1）以半徑車程 1.5-2 小時的城市客源為主；（2）主要集中在泉州私營企業(yè)較多的縣級市（晉江、石獅、南安等）（3）大多采取一次性付款的形式付款；（4）容易產(chǎn)生消費沖動，考慮時間較短；消費習(xí)性：（ 1）采取一次性付款的客戶較多；（ 2）購買房產(chǎn)套數(shù)較多，品種多樣 ;（3） 購買房產(chǎn)多用于長線投資或贈送；省外城市客源：消費特性：（ 1） 以退休養(yǎng)老為較大比重 ;（ 2）子女在廈工作，希望來廈定居； （3）養(yǎng)老群體都以北方公務(wù)員、教師群體為主； （4）擁有一筆客觀的退休養(yǎng)老金；消費習(xí)性：

34、（ 1）購房面積較大，一般在 150 平米以上；（ 2）首付款較多，一般為傾全家之積蓄，遷徙廈門；（ 3）購買周期長，一般將北方 1-2 套房產(chǎn)置換廈門一套； 境外及港澳臺客源： 消費特征：（ 1）通常置業(yè)全過程都委托代理人；（2）長線投資為主；（ 3）購房過程短，節(jié)奏快 ;（ 4）絕對一次性付款；（5）通常在置業(yè)城市或周邊城市有直系親屬； 消費習(xí)性：（ 1）品味高，眼光挑剔；（ 2）代理人起主導(dǎo)作用；（ 3）喜歡與自己國家的房屋布局相比較；單位客源2006年3月廈門單位，個人購買居住用房屋面積比例2006年 3月廈門單位，個人買非居住用房面積比例單位,1%單位個人單位,9%廠八99%口單位個人個人,91%從以上數(shù)據(jù)顯示，單位購房偏重于非居住用房，占據(jù)了9%的份額，而非商業(yè)用房自身的單價和總價