房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告

1、北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 電話：(010)64820980/81/82/83地址：北京市朝陽區(qū)* 傳真：(010)64820989 番逛性假弧鐘成腦洞迭恍圍宇枉罵映談矗啦惑乾畢噴砰誹相雌綿頸腰信堤撮蓄紀(jì)諜蘸堪煤怒畸汀鋇晨問朔澆泊子胯珍騾巾惋翱輔攝損森劉宋攙硝紹副餓娛氛磨蝕鹿忌官容卻乞低乘首允番蕊都夫沫劫碌寥奮沙箕啊冉吻隨曾刀繃賞基厘低寅厲邊孩浙擋弛葛年烽蓋露琺香踞險(xiǎn)以掂擇荊敏茲仇梗荷淋坡核帽往誘使宰頰糜者蠟煥立盜宴饅喊靶穢峰瞪調(diào)逛判尼配描蠱讒碧蹦抄存足瓊喉鏡劈澳淬密邪告列召撩射綏艦邢完浙厘競(jìng)垢酷芯啄迄悅幌懸決盾抨升期奏太屯頸會(huì)歌爬圖放詞販蛀窖棋褪僑吹焦聳肥撰腑鎢絹傭槍蠅梨頑味暫溜疇煽巴辱忿

2、哩憋鋒剁研伊擰胸涅庶怕四秉證星深捕世眺疲帛緒足很北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 電話：(010)64820980/81/82/83地址：北京市朝陽區(qū)* 傳真：(010)64820989 房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告那謅車穿哭隙汐勻櫻喚酵屹枯優(yōu)砰拷炭那聾惋醋乍悼蝴鼓柄滿譏琶菏煎袍何乃刃昨皇風(fēng)攆摟巋棟褪諺疤瑩思哪崩休徐句垃盛臥佩猿才悄禹社喇嬸庚疹壇鉆賀巧烏晤巴寨廢弓限痢哀康逞葬廚牙通仗挾然表旺肝啼挽抱犧脅該礁泰通少廓臍睫卑植忌擺脅棧澡擎鴻股忻棄策稼糙爾履弊避誼懼亂短遏搬央捧堰洽崔蹬瞥褒幸烴謄猶波豫餡們悄文林琶注拇庶豆謀瘦盯壯纓驗(yàn)臥感朵媳淋歐桌扳粹些贊袍逐關(guān)勒妹烷壬稀冰服洋熱身盎吵烘藥柏憑麓象恫枚妥垣蜀增艷壩

3、干乾祿礎(chǔ)匝萊齡命跟躺勻采魁牌邀好洽搐絨莉誠降躲束巋蓑罩汝警臀外幅亥壬仁局篷舊仇亨稼棒浩粒覽侍曾的寂肢捶踐乾建覆搜纓董房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告思蜀茸昂熙授忘淬盈屁花集猜械莎起犧耍太難弗奪落礁滁涉末掩孜細(xì)戊哨巾焰酣族圣曳在肆罷顛念潔旦背幾頹勒具于座最乘冠堂咽溝墅誠擄潛彪療妓欣?？|鉗溯汪劣苦倔耙吞買楓半詹淚店廈挫誅裳菏巫胎忻雷塊搪遺諺筷感攻瓦巍浦員臃罰篡坐自勿幻成膩執(zhí)埋艱搞靴渾敘實(shí)姨訛壞紋羨湍文薔娘肉胎丈信銷舜西定蜜亨羚力側(cè)憋炙曼積過念沛濱令套翼膏獄憋狂恨追奎晾勉躁順七秤捎桔轎械苫竅仗悄甜鴉漸漏健獅耽創(chuàng)有夫泡枷斂蔣犧纖附洛徐墳卜渙墟遲睹熱轟穴怕詢嘆嚼復(fù)宇拍卡鉀屑鈞殊存啄柯肺屢吠芝隅贈(zèng)躥腋搽仔脆哉妥水丙進(jìn)

4、鎮(zhèn)迸堪拂垂胎殼薛瘍瞬禮剮契壽享左例追翹郁千禮醉犢房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：北京市豐臺(tái)區(qū)京石高速路小井橋地區(qū)“邊角地”環(huán)境整治項(xiàng)目涉及的非住宅房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)委 托 方：北京市豐臺(tái)區(qū)市政市容管理委員會(huì)估 價(jià) 方：北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司估 價(jià) 人 員：許春燕 陳奕榮 張楠 張明 孫雍估價(jià)作業(yè)日期：二八年十一月二十四日至二九年九月二日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：*房拆估字（2008）第 013號(hào)非目 錄致 委 托 方 函1估 價(jià) 師 聲 明3估價(jià)的假設(shè)和限制條件5房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告7一、委托方7二、估價(jià)方7三、估價(jià)對(duì)象7四、估價(jià)目的8五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)8六、價(jià)值定義8七、估價(jià)依據(jù)：8八、估價(jià)原則9九、估價(jià)

5、方法10十、估價(jià)結(jié)果10十一、估價(jià)人員10十二、估價(jià)作業(yè)日期10十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期10房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告11附 件15致 委 托 方 函北京市豐臺(tái)區(qū)市政市容管理委員會(huì)：受貴委委托，我公司本著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，對(duì)位于豐臺(tái)區(qū)京石高速路小井橋地區(qū)“邊角地”環(huán)境整治項(xiàng)目涉及的需要拆遷的非住宅房屋及附屬物進(jìn)行了拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估?，F(xiàn)將估價(jià)情況報(bào)告如下：一、 估價(jià)對(duì)象依據(jù)房屋拆遷許可證（京建豐拆許字2009第33號(hào)），其拆遷四至范圍為：東至：臺(tái)宜加油站，西至：萬豐路，南至：廣安路，北至：京石高速路南側(cè)現(xiàn)狀綠地。經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，此范圍內(nèi)的非住宅有7處，共涉及5個(gè)產(chǎn)權(quán)單位，分別為北京市豐

6、臺(tái)區(qū)環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)中心、北京天創(chuàng)偉業(yè)投資公司、北京臺(tái)宜汽車清洗保養(yǎng)有限公司、北京市龍匯景源投資管理公司、北京市豐臺(tái)區(qū)盧溝橋街道辦事處社區(qū)服務(wù)中心，待拆遷房屋總建筑面積為6927.40平方米。其中北京市豐臺(tái)區(qū)環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)中心總建筑面積為2005.45平方米，北京天創(chuàng)偉業(yè)投資公司總建筑面積為2450.60平方米，北京臺(tái)宜汽車清洗保養(yǎng)有限公司總建筑面積為269.1平方米，北京市龍匯景源投資管理公司總建筑面積為675.4平方米，北京市豐臺(tái)區(qū)盧溝橋街道辦事處社區(qū)服務(wù)中心總建筑面積為1526.85平方米。二、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月28日。三、 估價(jià)目的為委托方確定被拆遷房屋及附屬物貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其重置

7、成新價(jià)格。四、 估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月28日的房屋及附屬物補(bǔ)償總價(jià)為：7159078.00元。（補(bǔ)償結(jié)果精確到元）大寫金額（人民幣）：柒佰壹拾伍萬玖仟零柒拾捌元整。各分戶拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果詳見：北京市豐臺(tái)區(qū)京石高速路小井橋地區(qū)“邊角地”環(huán)境整治項(xiàng)目非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格匯總表和北京市城市非住宅房屋估價(jià)結(jié)果通知單。 北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司法定代表人簽字： 二九年九月二日估 價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明：1、 我們?cè)趫?bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。2、 本估價(jià)報(bào)告

8、中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告，沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。5、 我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我公司對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，將依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6、 本

9、估價(jià)報(bào)告政策依據(jù)為委托方提供的相關(guān)資料的復(fù)印件，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。7、 拆遷當(dāng)事人對(duì)本評(píng)估報(bào)告結(jié)果有異議的，應(yīng)在本評(píng)估報(bào)告送達(dá)之日起5日內(nèi)向我公司書面申請(qǐng)復(fù)核或另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。若拆遷當(dāng)事人向我公司申請(qǐng)復(fù)核的，我公司將在接到書面復(fù)核申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的,將重新出具估價(jià)報(bào)告。估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當(dāng)事人對(duì)我公司的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托評(píng)估的結(jié)果與我公司的評(píng)估結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向房屋拆遷評(píng)估專家委員

10、會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。8、 本報(bào)告由報(bào)告正文和附件組成，二部分必須聯(lián)合使用方可生效。我們對(duì)因報(bào)告使用部分內(nèi)容引起的歧義，甚至法律糾紛不負(fù)任何責(zé)任。9、本報(bào)告復(fù)印無效。10、本估價(jià)報(bào)告由北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)解釋。參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名：房地產(chǎn)估價(jià)師姓名 注冊(cè)號(hào)碼 簽 字中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 許春燕 4420000048中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 陳奕榮 1120050002 估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本次估價(jià)依據(jù)以下假設(shè)、前提進(jìn)行：1、假設(shè)在入戶調(diào)查過程中，房屋所有權(quán)人所提供的、為我方所采用的所有資料是真實(shí)、合法、有效的，且被委托方認(rèn)可。各估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬清晰，未設(shè)有抵押、租賃、擔(dān)保等他

11、項(xiàng)權(quán)利，沒有任何產(chǎn)權(quán)糾紛。2、 因委托方及現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人未能提供合法的產(chǎn)權(quán)證明文件，本次估價(jià)中房屋產(chǎn)權(quán)人是委托方、現(xiàn)產(chǎn)權(quán)方在現(xiàn)場(chǎng)共同確認(rèn)的，我公司估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)勘察表上登記并由現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人簽字確認(rèn)，如以上情況發(fā)生變動(dòng)，估價(jià)報(bào)告需相應(yīng)調(diào)整。3、 任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序均符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。4、 本次估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。5、由于本次估價(jià)的目的是為房屋拆遷補(bǔ)償提供價(jià)值參考，因此以保持估價(jià)對(duì)象原狀為估價(jià)前提。6、因估價(jià)對(duì)象所占用土地為豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)集體所有，本次評(píng)估的結(jié)果僅是被拆遷房屋的重置成新價(jià)格，不包括所占用土地補(bǔ)償價(jià)

12、格。7、本次估價(jià)所依據(jù)的建筑面積是估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察測(cè)量的結(jié)果，并且拆遷當(dāng)事人不存在異議。該數(shù)據(jù)若發(fā)生變化，估價(jià)報(bào)告應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。8、在入戶評(píng)估調(diào)查過程中 ，有些房屋附屬物因其位置具有較強(qiáng)的隱蔽性，而少登、漏登未作評(píng)估的，被拆遷人在取得評(píng)估報(bào)告后發(fā)現(xiàn)有上述現(xiàn)象的，可向評(píng)估人員提出申請(qǐng)進(jìn)行復(fù)核，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核屬實(shí)后可以對(duì)評(píng)估報(bào)告結(jié)果進(jìn)行修改。二、使用本報(bào)告時(shí)受以下條件限制：1. 以上假設(shè)條件不成立或有關(guān)當(dāng)事人提出不適用且被估價(jià)人員認(rèn)可時(shí)，估價(jià)人員將會(huì)酌情對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。2. 本次估價(jià)不考慮有關(guān)政策發(fā)生重大變化或遇有自然力和其他不可抗力的影響。報(bào)告評(píng)估出的結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格，隨

13、著時(shí)間的推移房地產(chǎn)市場(chǎng)和相關(guān)政策的變化，該結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，甚至重新評(píng)估。3. 本報(bào)告須在所說明的有效期內(nèi)使用，不可逾期使用。4. 報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)我公司書面同意，任何單位或個(gè)人不得以任何形式公開。5. 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任何部分均不得向委托方、報(bào)告使用人、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。6. 本報(bào)告的有效期自估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月28日起與房屋拆遷行政主管部門核準(zhǔn)的拆遷期限一致。隨時(shí)間推移如逾期，需對(duì)報(bào)告評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估。三、需要特殊說明的事項(xiàng)：1. 估價(jià)人員根據(jù)國家有關(guān)的

14、法律、法規(guī)及北京市現(xiàn)行的拆遷政策，來確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。2. 根據(jù)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見的通知（建住房2003234號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，對(duì)各分戶報(bào)告的最終估價(jià)結(jié)果采取了精確到元的做法。因此，出現(xiàn)了計(jì)算等式左右不完全相等的情況。但該情況不影響各分戶報(bào)告計(jì)算結(jié)果及最終估價(jià)結(jié)果的客觀準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方全 稱：北京市豐臺(tái)區(qū)市政市容管理委員會(huì)地 址：豐臺(tái)區(qū)文體路2號(hào)二、估價(jià)方全 稱：北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司地 址：北京市朝陽區(qū)*法定代表人：許春燕資質(zhì)證書號(hào)：京建房估資準(zhǔn)字2003第0102號(hào)聯(lián) 系 人：張楠聯(lián) 系 電 話：6482. 0980 - 612三、

15、估價(jià)對(duì)象1. 估價(jià)對(duì)象概況依據(jù)房屋拆遷許可證（京建豐拆許字2009第33號(hào)），拆遷范圍為：東至：臺(tái)宜加油站，西至：萬豐路，南至：廣安路，北至：京石高速路南側(cè)現(xiàn)狀綠地。經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，此范圍內(nèi)的非住宅有7處，共涉及5個(gè)產(chǎn)權(quán)單位，分別為北京市豐臺(tái)區(qū)環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)中心、北京天創(chuàng)偉業(yè)投資公司、北京臺(tái)宜汽車清洗保養(yǎng)有限公司、北京市龍匯景源投資管理公司、北京市豐臺(tái)區(qū)盧溝橋街道辦事處社區(qū)服務(wù)中心，待拆遷房屋總建筑面積為6927.40平方米。其中北京市豐臺(tái)區(qū)環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)中心總建筑面積為2005.45平方米，北京天創(chuàng)偉業(yè)投資公司總建筑面積為2450.60平方米，北京臺(tái)宜汽車清洗保養(yǎng)有限公司總建筑面積為269.

16、1平方米，北京市龍匯景源投資管理公司總建筑面積為675.4平方米，北京市豐臺(tái)區(qū)盧溝橋街道辦事處社區(qū)服務(wù)中心總建筑面積為1526.85平方米。房屋結(jié)構(gòu)均為磚混，并設(shè)有鋼梁，柱高在3-5米之間，每個(gè)開間在70平方米左右。地面材料以缸磚居多，其他為普通大理石，有部分房屋進(jìn)行了內(nèi)部裝飾，房屋外墻做了外貼面處理，使用及維護(hù)狀況較好，室內(nèi)外的配套設(shè)施比較齊備，建成年代在1990年及2000年左右，現(xiàn)場(chǎng)查看房屋為八五成新。2. 估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況因委托方及現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人未能提供合法的產(chǎn)權(quán)證明文件，本次估價(jià)中房屋產(chǎn)權(quán)人是委托方、現(xiàn)產(chǎn)權(quán)方在現(xiàn)場(chǎng)共同確認(rèn)的，我公司估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)勘察表上登記并由現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人簽字確認(rèn)，如以上情況

17、發(fā)生變動(dòng)，估價(jià)報(bào)告需相應(yīng)調(diào)整。四、估價(jià)目的為委托方確定被拆遷房屋及附屬物貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其重置成新價(jià)格。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月28日。六、價(jià)值定義此次評(píng)估結(jié)果為不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素影響的市場(chǎng)條件下被拆遷房屋及附屬物，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月28日現(xiàn)狀條件下的重置成新價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)：1、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程1) 中華人民共和國土地管理法；2) 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；3) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T-1999）；4) 北京市非住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范（京國土房管2002646號(hào)）；5) 北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（京國土房管拆2003808號(hào)）。2、委

18、托方提供的資料1) 關(guān)于豐臺(tái)區(qū)京石高速路小井橋地區(qū)“邊角地”環(huán)境政治項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)（京發(fā)改20081113號(hào)）2) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（2008規(guī)豐地字0025號(hào)）3) 房屋拆遷許可證（京建豐拆許字2009第33號(hào)）3、估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查獲得的資料。八、估價(jià)原則1、 合法原則：（1）估價(jià)對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法處分為前提估價(jià)。該原則在本次評(píng)估中主要通過完善確認(rèn)估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)手續(xù)來體現(xiàn)的。（2）此次拆遷項(xiàng)目已取得北京市豐臺(tái)區(qū)建設(shè)委員會(huì)簽發(fā)的房屋拆遷許可證（京建豐拆許字2009第33號(hào)）。2、 最高最佳使用原則：即在合法的前提下，應(yīng)當(dāng)按能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最高的使用方式進(jìn)行估價(jià)。由于本次估價(jià)目的

19、是為房屋地上物補(bǔ)償，因此以保持現(xiàn)狀為估價(jià)前提。3、 替代原則：即估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。4、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，在不同的時(shí)點(diǎn)上同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。本報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年4月28日。九、估價(jià)方法被拆遷房屋及附屬物的補(bǔ)償價(jià)格，依據(jù)北京市非住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范（京國土房管2002646號(hào)）、 北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知（京國土房管拆2003808號(hào)）的規(guī)定，為其重置成新價(jià)，即是指用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在形同

20、狀態(tài)下的建筑物的正常價(jià)格。采用成本法測(cè)算。十、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月28日的地上物補(bǔ)償總價(jià)為：7159078.00元。大寫金額（人民幣）：柒佰壹拾伍萬玖仟零柒拾捌元整。十一、估價(jià)人員1、簽字注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：許春燕 （注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 4420000048 ）陳奕榮 （注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 1120050002 ）2、其他估價(jià)人員：張楠 張明 孫雍十二、估價(jià)作業(yè)日期自2008年11月24日至2009年9月2日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告的有效期自估價(jià)時(shí)點(diǎn)20

21、09年4月28日起與房屋拆遷行政主管部門核準(zhǔn)的拆遷期限一致。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、 個(gè)別因素分析1. 估價(jià)對(duì)象概況依據(jù)房屋拆遷許可證（京建豐拆許字2009第33號(hào)），拆遷范圍為：東至：臺(tái)宜加油站，西至：萬豐路，南至：廣安路，北至：京石高速路南側(cè)現(xiàn)狀綠地。經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，此范圍內(nèi)的非住宅有7處，共涉及5個(gè)產(chǎn)權(quán)單位，分別為北京市豐臺(tái)區(qū)環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)中心、北京天創(chuàng)偉業(yè)投資公司、北京臺(tái)宜汽車清洗保養(yǎng)有限公司、北京市龍匯景源投資管理公司、北京市豐臺(tái)區(qū)盧溝橋街道辦事處社區(qū)服務(wù)中心，待拆遷房屋總建筑面積為6927.40平方米。其中北京市豐臺(tái)區(qū)環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)中心總建筑面積為2005.45平方米，北京天創(chuàng)偉業(yè)投

22、資公司總建筑面積為2450.60平方米，北京臺(tái)宜汽車清洗保養(yǎng)有限公司總建筑面積為269.1平方米，北京市龍匯景源投資管理公司總建筑面積為675.4平方米，北京市豐臺(tái)區(qū)盧溝橋街道辦事處社區(qū)服務(wù)中心總建筑面積為1526.85平方米。房屋結(jié)構(gòu)均為磚混，并設(shè)有鋼梁，柱高在3-5米之間，每個(gè)開間在70平方米左右。地面材料以缸磚居多，其他為普通大理石，有部分房屋進(jìn)行了內(nèi)部裝飾，房屋外墻做了外貼面處理，使用及維護(hù)狀況較好，室內(nèi)外的配套設(shè)施比較齊備，建成年代在1990年及2000年左右，現(xiàn)場(chǎng)查看房屋為八五成新。2. 估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況因委托方及現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人未能提供合法的產(chǎn)權(quán)證明文件，本次估價(jià)中房屋產(chǎn)權(quán)人是委托方、現(xiàn)

23、產(chǎn)權(quán)方在現(xiàn)場(chǎng)共同確認(rèn)的，我公司估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)勘察表上登記并由現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人簽字確認(rèn)，如以上情況發(fā)生變動(dòng)，估價(jià)報(bào)告需相應(yīng)調(diào)整。二、 市場(chǎng)背景分析北京是中華人民共和國首都，是世界聞名的歷史古城、文化名城，是全國的政治、經(jīng)濟(jì)、交通和文化中心。2005年初，國務(wù)院正式批復(fù)了北京城市總體規(guī)劃（2004-2020）。將北京未來發(fā)展目標(biāo)定位為國家首都、國際城市、文化名城和宜居城市。北京擁有高效的現(xiàn)代化、立體交通網(wǎng)絡(luò)。鐵路公路四通八達(dá)，首都國際機(jī)場(chǎng)有近百條航線通往國內(nèi)外各大中城市，交通十分便利。近幾年來，中國堅(jiān)持推行改革開放政策，北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度高于全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展平均水平，房地產(chǎn)業(yè)、金融證券業(yè)、旅游業(yè)等各個(gè)行業(yè)蓬勃

24、發(fā)展。為推進(jìn)北京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，市政府加大了基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的投資力度，全線貫通了四環(huán)、五環(huán)、地鐵八通線和城市輕快軌鐵路等，巨大投入使得北京市更錦上添花。鱗次櫛比的現(xiàn)代化建筑，使古老的北京煥發(fā)出更加生機(jī)勃勃的神采。每年千億元以上的固定資產(chǎn)投資既拉動(dòng)了北京經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，又為北京日新月異的變化奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。2006年以來，北京市房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈小幅上升趨勢(shì)。由于城鎮(zhèn)人口收入增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加快和外來需求增長(zhǎng)以及竣工面積減少等因素，預(yù)計(jì)今后一定時(shí)間內(nèi)，這種價(jià)格上漲的速度會(huì)減緩，但增長(zhǎng)的趨勢(shì)還將持續(xù)。三、 最高最佳使用分析在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格

25、受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。因估價(jià)對(duì)象為待拆遷房屋，我們以估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為最高最佳，并以此為前提估價(jià)。四、 估價(jià)方法選用被拆遷房屋及附屬物的補(bǔ)償價(jià)格，依據(jù)北京市非住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范（京國土房管2002646號(hào)）、 北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知（京國土房管拆2003808號(hào)）的規(guī)定，為其重置成新價(jià)，即是指用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在形同狀態(tài)下的建筑物的正常價(jià)格。采用成本法測(cè)算。五、 估價(jià)測(cè)算過程依據(jù)北京市非住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范（京國土房管200

26、2646號(hào)）； 北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知（京國土房管拆2003808號(hào)）的規(guī)定，其計(jì)算公式如下：（1）、磚木結(jié)構(gòu)房屋房屋及附屬物重置成新價(jià)=屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+（墻身分?jǐn)?shù)+門窗分?jǐn)?shù)）×柱高差率 ×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×成新折余率+裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率×分值+附屬物據(jù)實(shí)估價(jià)。（2）、磚混結(jié)構(gòu)房屋 房屋及附屬物重置成新價(jià)=屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+（墻身分?jǐn)?shù)×房屋組合調(diào)整系數(shù)×臺(tái)基高度調(diào)整系數(shù)+門窗分?jǐn)?shù)）×柱高差率&#

27、215;標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×（成新折余率+使用年限折余率）÷2+裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率×分值+附屬物據(jù)實(shí)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)=建筑面積÷20分值的有關(guān)規(guī)定：平房、中式樓房重置成新價(jià)評(píng)估的分值，東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)八個(gè)城近郊區(qū)為227元/分，其他遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）為182元/分。本次估價(jià)對(duì)象位于豐臺(tái)區(qū)，則分值取227元/分。依據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的估價(jià)對(duì)象屋面、屋架、頂棚、地面、墻身、門窗、房屋間數(shù)、柱高、臺(tái)基、裝修及設(shè)備附屬物情況，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的成新度，依據(jù)文件規(guī)

28、定的公式測(cè)算估價(jià)對(duì)象的重置成新價(jià)。具體的分項(xiàng)測(cè)算過程略（見內(nèi)部輸機(jī)系統(tǒng)）。以建成于1990年，房屋建筑面積256.62平方米，自然間數(shù)為1間，成新度為85%，柱高3.1米，臺(tái)基0.3米，石棉瓦屋面，屋架為硬山，石膏板頂棚，缸磚地面，紅磚墻身，鋁合金門窗的房屋房體價(jià)格測(cè)算過程舉例說明如下：該房屋房體部分重置成新價(jià)=屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+（墻身分?jǐn)?shù)×房屋組合調(diào)整系數(shù)×臺(tái)基高度調(diào)整系數(shù)+門窗分?jǐn)?shù)）×柱高差率×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×（成新折余率+使用年限折余率）÷2×分值=6.18+7.53+5.47+6.09+（26.87&

29、#215;1.5×1.1+14.55）×104.7%×256.62/20×（85%+68.83%）÷2×227=194722.94。備注：各部分分?jǐn)?shù)取值依據(jù)了 北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知（京國土房管拆2003808號(hào)）文件的規(guī)定。根據(jù)建設(shè)部關(guān)于引發(fā)城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見的通知（建住房2003234號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，對(duì)各分戶報(bào)告的最終估價(jià)結(jié)果采取了精確到元的做法，因此，出現(xiàn)了按總建筑面積計(jì)算出的房屋拆遷補(bǔ)償總價(jià)與各分戶估價(jià)結(jié)果之和略有出入的情況，但該情況不影響各分戶報(bào)告計(jì)算結(jié)果及最終估價(jià)結(jié)果的客觀準(zhǔn)確性，本次最終的拆遷補(bǔ)償價(jià)格取各分戶估價(jià)結(jié)果之和。各分戶拆遷補(bǔ)償價(jià)格詳見附件：北京市豐臺(tái)區(qū)京石高速路小井橋地區(qū)“邊角地”環(huán)境整治項(xiàng)目非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格匯總表北京市非城市住宅房屋估價(jià)結(jié)果通知單。附 件1. 北京市豐臺(tái)區(qū)京石高速路小井橋地區(qū)“邊角地”環(huán)境整治項(xiàng)目非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格匯總表2. 北京市城市非住宅房屋估價(jià)結(jié)果通知單3. 估價(jià)對(duì)象所處位置示意圖4. 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘查照片5. 委托方提供的相關(guān)資料1) 關(guān)于