合同審查的重點(diǎn)

1、合同審查的重點(diǎn)合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終 止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它是雙方或多方當(dāng)事人意思表示一致的 民事法律行為。當(dāng)事人的很多民事活動要想達(dá)到目的， 一般都要通過 合同來約束當(dāng)事人各方，并對可能產(chǎn)生的違約及其他風(fēng)險進(jìn)行預(yù)防， 但是在實際的經(jīng)濟(jì)活動中，合同當(dāng)事人在很多時候并不能處于完全平 等的地位上，有時候在合同中處于強(qiáng)勢地位一方給自己賦予了很多權(quán) 利而規(guī)避了很多義務(wù)，而弱勢一方在很多時候卻不得不被迫接受很多 不合理的條款約束。而有的合同則是需要要盡可能規(guī)避法律風(fēng)險， 因 此，對于不同的合同要有不同的審查重點(diǎn)，掌握不同的審查技巧，盡 可能充分實現(xiàn)委托人的合同目的

2、，降低交易風(fēng)險。一、合同的一般構(gòu)成與核心條款（前三款屬于核心條款，直接影 響合同是否成立）1、當(dāng)事人的姓名或名稱和住所；2、標(biāo)的；3、數(shù)量；4、質(zhì)量；5、價款或者報酬6、履行期限、地點(diǎn)和方式；7、違約責(zé)任；8、解決爭議的方法。般情況下，合同當(dāng)事人訂立合同要達(dá)到如下目的:1、合同條款能夠保證實現(xiàn)自己交易目的；2、交易是合法的，不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定 ；3、合同條款能夠滿足自己交易的需要，而且權(quán)益是明確、可保障的；4、交易的實體及程序問題上沒有會導(dǎo)致嚴(yán)重后果的遺漏 ；5、雙方的權(quán)利義務(wù)是明確的，不存在相互扯皮的余地。三、通過審查后，合同要達(dá)到如下效果：1、合同的結(jié)構(gòu)安排是清晰、合理的，沒有

3、重復(fù)及相互交叉的內(nèi)容2、合同的條款是完備的，沒有遺留 合同履行中的空白點(diǎn)；3、 整體思維嚴(yán)謹(jǐn)，任何違約都沒有借口或機(jī)會可以逃避制裁；4、語言表達(dá)精確，對于權(quán)利義務(wù)的表述不存在歧義 ；5、版面安排美觀大方，條款編排合理，便于閱讀和查找內(nèi)容或引 述。四、合同審查的幾個階段及重點(diǎn)（一）、合同訂立階段的審查1、合同目的了解首先要和委托人一方進(jìn)行充分的溝通，了解其訂立合同的性質(zhì)、當(dāng)事人的關(guān)注點(diǎn)以及對風(fēng)險控制的要求， 同時要盡 可能了解當(dāng)事人以前是否訂立過類似的合同以及在履行類似合同時 遇到的問題。只有了解清楚，才能在合同中結(jié)合法律法規(guī)的規(guī)定來對 合同雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任予以規(guī)范和完善。2、 法律法規(guī)

4、搜集針對合同可能涉及的法律法規(guī)進(jìn)行搜集整理，完成此項工作對于審查合同是否存在無效情況至關(guān)重要。另外對合同 簽訂是否需要辦理批準(zhǔn)登記備案等相關(guān)手續(xù)， 對于不同類型的合同中 當(dāng)事人特別是對方當(dāng)事人可能存在的權(quán)利瑕疵進(jìn)行歸類分析，進(jìn)而在合同中進(jìn)行說明，此項工作對今后審查類似合同幫助很大， 如在商品 房現(xiàn)售合同中要對房屋是否出租、是否抵押等情況予以聲明。3、 審查合同主體要對合同對方當(dāng)事人的情況予以了解，包括對 方名稱、住址（登記地址）、身份證號（企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼）、資質(zhì)證 明、聯(lián)系方式、法定代表人及委托代理人、委托代理人授權(quán)證明等， 簽訂時要提醒對方把相關(guān)資料提交（一般需要加蓋公章）。此項工作 可以

5、通過詢問、查看對方相關(guān)證件并通過適當(dāng)渠道進(jìn)行核實（如：對企業(yè)法人，可以通過企業(yè)信息查詢系統(tǒng)對其基本情況進(jìn)行了解），要對其是否具有訂立合同的資格，是否具有履約能力，是否具有良好信 譽(yù)進(jìn)行了解。如果是就某項合同義務(wù)予以委托， 還要看是否有委托人 的授權(quán)，授權(quán)的范圍是什么、是否承擔(dān)連帶責(zé)任。特別是針對合同標(biāo) 的比較大的情況，一般都是通過招投標(biāo)形式進(jìn)行，而目前在大的招投 標(biāo)過程中，投標(biāo)聯(lián)合體的形式又廣泛存在，因此，在訂立合同過程中 對于聯(lián)合體各方的資質(zhì)等情況都要了解清楚，因為根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法 的規(guī)定，聯(lián)合體各方均應(yīng)當(dāng)具備本法或者國家規(guī)定的資格條件和承擔(dān) 招標(biāo)項目的相應(yīng)能力。這是對投標(biāo)聯(lián)合體資質(zhì)條件的要求

6、。（1）聯(lián)合體各方均應(yīng)具有承擔(dān)招標(biāo)項目必備的條件如相應(yīng)的人力、物力、資金等等。（2）國家或招標(biāo)文件對投標(biāo)人資格條件有特殊要求的，聯(lián)合體各個成員都應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的相應(yīng)資格條件。（3）同一專業(yè)的單位組成 的聯(lián)合體，應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)等級較低的單位確定聯(lián)合體的資質(zhì)等級。如在三個投標(biāo)人組成的聯(lián)合體中，有兩個是甲級資質(zhì)等級，有一個是乙 級，則這個聯(lián)合體只能定為乙級。本條之所以這樣規(guī)定，是促使資質(zhì) 優(yōu)等的投標(biāo)人組成聯(lián)合體，防止貨商或承包商來完成，保證招標(biāo)質(zhì)量。4、標(biāo)的審查 要對合同標(biāo)的描述是否清楚、質(zhì)量要求是否明確具 體，是否有明確的依據(jù)、是否會產(chǎn)生歧義予以審查，在這個過程中， 可能會碰到比較專業(yè)的問題，作為律師

7、有時候不可能對所有問題都了 解，特別是涉及到專業(yè)性較強(qiáng)的工作時， 要及時加強(qiáng)與委托人及時溝 通，向?qū)I(yè)人士請教，最起碼是要提醒到。5、合同的履行約定特別是涉及到金錢債務(wù)核算履行時一定要對核 算方式、核算過程中可能存在的問題、給付條件、期限、方式、給付 賬戶等是否詳細(xì)列明予以審查。對合同的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任進(jìn)行審查， 此項工作可以通過相關(guān)合同 范本、了解當(dāng)事人在以前履行此類合同中遇到的問題、將來可能出現(xiàn)的情況以及相關(guān)案例并結(jié)合自己的經(jīng)驗來進(jìn)行， 在合同正常履行并且 雙方都不存在違約時不是特別重要，但是一旦出現(xiàn)一方違約等情況， 權(quán)利義務(wù)的規(guī)定及違約責(zé)任的約定就顯得尤為重要。6、 合同的中止、解除條

8、款審查合同的解除除了法定解除情形外， 還可以通過當(dāng)事人對方事先約定使得當(dāng)一方出現(xiàn)違約情形時賦予另一方當(dāng)事人解除合同的權(quán)利，從而避免在合同履行過程中當(dāng)出現(xiàn)違約定O10、11、12、13、14、15、16、情形時缺乏更多的救濟(jì)手段，在合同的簽訂過程中，要結(jié)合委托人的 情況及要求，將合同中止、解除的條件予以約定。7、解決爭議辦法的審查對是否約定仲裁、仲裁約定是否有效、管轄法院、涉外合同是否選擇使用法律等情形予以審查。8合同的簽訂履行等是否涉及商業(yè)秘密、涉及的知識產(chǎn)權(quán)的歸屬9、合同隨附義務(wù)履行的約定 如買賣二手房時對戶口遷移問題的約風(fēng)險轉(zhuǎn)移的約定合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓及程序不可抗力的證明及通知合同中所涉及

9、的術(shù)語的解釋合同義務(wù)履行的先后順序是否有附條件或附期限的必要是否存在無效的條款合同法第 53條的規(guī)定：造成對方人身 傷害的和因故意或重大過失造成對方財產(chǎn)損失的免責(zé)條款無效。17、最后是語言的組織和版面的設(shè)計（二八 合同履行階段 一般情況下，在合同履行過程中對合同的審查 往往與合同履行不順利有關(guān)，因此在履行階段的審查主要針對以下幾 點(diǎn)：八、1、弄清合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)以及行使權(quán)利和履行以義務(wù)的方式2、合同當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)3、針對合同約定不明條款的處理，4、合同義務(wù)履行的先后順序5、合同中止或解除的條件是否成就以及是否過了解除權(quán)行使期限6、對方違約的證據(jù)的搜集與保存7、找出對委托人有利的約定及相關(guān)

10、法律、法規(guī)、規(guī)定五、幾類常見合同的審查（一）買賣合同1、注意審查對合同項下標(biāo)的的描述，應(yīng)當(dāng)有品名、規(guī)格、型號、數(shù)量、單價（或總價）。2、交貨條款：交貨時間、地點(diǎn)。3、付款方式：應(yīng)注意審查付款條件。4、驗收：應(yīng)注意驗收與付款的銜接問題。5、運(yùn)輸條款：應(yīng)注意審查運(yùn)輸費(fèi)用的承擔(dān)、運(yùn)輸和交貨條款的銜接。6、包裝：注意審查是否有特殊的包裝要求。7、檢驗條款：例如通信類產(chǎn)品、設(shè)備往往需要在安裝、調(diào)試后經(jīng)過 試運(yùn)行方可確定產(chǎn)品或設(shè)備的可用性，因此在通信類產(chǎn)品和設(shè)備的買 賣合同中與付款相掛鉤的往往有初驗、終驗等條款。8安裝、調(diào)試、初驗、試運(yùn)行和終驗條款應(yīng)注意各個環(huán)節(jié)的銜接幾各環(huán)節(jié)的處理和對下一環(huán)節(jié)的影響。9、

11、培訓(xùn)條款：注意培訓(xùn)費(fèi)用、培訓(xùn)內(nèi)容的約定。10、保修：注意保修期限的起始點(diǎn)和保修期內(nèi)故障的處理。11、索賠和違約責(zé)任：有關(guān)違約責(zé)任及賠償并不一定僅出現(xiàn)在索賠和 違約責(zé)任這一專章條款中，可能散見在各個條款中，因此在審查違約責(zé)任時應(yīng)注意前述各條款的內(nèi)容中是否存在出現(xiàn)違約的情形，如果在相關(guān)各方義務(wù)的條款（如保密條款）中沒有約定違約責(zé)任，則應(yīng)在違 約責(zé)任專章中有所約定。對于違約責(zé)任部分，可以列一個帽子條款，將各種違約情形籠統(tǒng)的約 定在一個條款中，如：任何乙方違反本合同中的承諾、保證及本合同 約定的義務(wù)，應(yīng)向守約方支付違約金并賠償守約方因此而遭受的損 失。12、爭議解決注意審查仲裁條款的效力問題。13、不

12、可抗力條款應(yīng)注意對不可抗力的界定是否和法律規(guī)定的一致。對于買賣合同，應(yīng)當(dāng)掌握合同法關(guān)于分期付款買賣、適用買賣、 憑樣品買賣的特殊規(guī)定，尤其是對合同解除方面的特殊規(guī)定， 這與違 約責(zé)任有密切關(guān)系。（二）建設(shè)工程合同（工程類合同）1、這類合同特別要注意審查合同總額或稱工程總價和款項支付條款 之間的聯(lián)系，別要注意是否有對工程款的審計的條款。2、工程類合同涉及大量的合同附件，要注意與合同的相關(guān)條款的一 致性。3、竣工驗收條款和付款條款是緊密聯(lián)系的，因此要注意審查竣工驗 收條款。此外，竣工驗收又關(guān)系到交付、保修期等。4、注意違約責(zé)任的約定，特別要注意到工期延誤、因工程質(zhì)量問題 造成無法驗收時的違約責(zé)任等

13、。5、對于經(jīng)過招投標(biāo)程序的，還需要審查有關(guān)的招投標(biāo)文件與合同約 定是否相符。（三）租賃合同1、 注意合同法對租賃期限的特別規(guī)定（合同法第214、215 條），這是租賃合同審查的重點(diǎn)之一。2、對于出租方對租賃標(biāo)的是否享有完整的權(quán)利。鑒于審查合同時缺 乏相關(guān)的權(quán)利證明材料，因此可以要求出租方對于其享有對租賃標(biāo)的 的完整權(quán)利作出承諾，并在違約責(zé)任條款中明確若出租方違反該承諾 保證的，視為出租方違約。出租方對租賃標(biāo)的物是否享有完整的權(quán)利， 往往影響到合同的效力，因此在審查時應(yīng)當(dāng)特別注意。3、租賃標(biāo)的的維護(hù)問題，合同法第220條規(guī)定，原則上是由出租 人履行維修義務(wù)，但當(dāng)事人可以約定，因此在審查合同時應(yīng)注

14、意是否 有關(guān)于標(biāo)的物維修的特別約定，如沒有，在維修義務(wù)屬于出租方。4、租賃合同中如有轉(zhuǎn)租條款的，應(yīng)審查是否明確轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人同意、。此外，應(yīng)根據(jù)情況提示轉(zhuǎn)租的法律后果，及承租人對于租賃標(biāo)的的毀損滅失仍應(yīng)向出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。5、一部分合同采用的名稱是租賃合同，但通讀合同全部條款后會 發(fā)現(xiàn)，該合同實質(zhì)上是一個融資租賃合同， 合同法對融資租賃合同有 專門的規(guī)定，因此熟悉這些規(guī)定才能對融資租賃合同進(jìn)行全面審查。 同時，對融資租賃合同，通常宜采用買賣和租賃兩個合同分別進(jìn)行約 定，因此應(yīng)注意兩份合同的呼應(yīng)一致。6、違約責(zé)任方面，應(yīng)注意出租人遲延交付租賃標(biāo)的，交付的租賃標(biāo)的有瑕疵（包括權(quán)利瑕疵和質(zhì)量瑕疵等

15、方面）的違約責(zé)任，承租人遲延支付租金、違反合同約定使用租賃標(biāo)的、擅自轉(zhuǎn)租、擅自 改善租賃標(biāo)的等方面的違約責(zé)任。（四）業(yè)務(wù)合作類合同1、對于業(yè)務(wù)合作類合同，首先要審查合作各方是否具有合作的主體 資格條件，尤其是對特定的行業(yè)如燃?xì)庑袠I(yè)，必須經(jīng)過特定的審批， 取得從事該行業(yè)的資格，如果不具備這樣的資格，可能導(dǎo)致所簽訂的 合作協(xié)議因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。2、需要認(rèn)真審查合作各方的義務(wù)，分析可能出現(xiàn)的違約情形，對各方的權(quán)利、責(zé)任應(yīng)界定明確。3、涉及合作分成的條款應(yīng)仔細(xì)審查。4、注意違約責(zé)任條款。5、合作類合同中往往有保密條款存在，如沒有的，一般可以建議增 加。6、部分合作類合同為了規(guī)避對主