商品房購買流程與風(fēng)險防范律師教您如何購房

1、商品房購買流程與風(fēng)險防范 - 律師教您如何購房第一部分：購買預(yù)售商品房基本流程 商品房預(yù)售交易是當(dāng)事人就正在興建中之房屋所進行的交易行為， 開發(fā)商負(fù)有于 一定時期內(nèi)將房屋興建完成再轉(zhuǎn)移所有權(quán)并交付購房人。 通常情形， 在訂立合同 時，購房人據(jù)以參考者， 僅為開發(fā)商提供的圖紙、 模型或者開發(fā)商興建的“樣品 房”。至于房屋完成之實際面積、建筑材料之品質(zhì)、公共設(shè)施之有無等等問題， 購房人無法預(yù)先預(yù)期或預(yù)見。 而這些問題往往是購房人決定是否進行交易時之重 要因素。更何況，開發(fā)商事后亦可變更設(shè)計、增加公用面積，以致完工時不符合 訂立合同時之預(yù)期約定等問題，讓房主啞巴吃黃連，有苦說不出。買房難，買期 房更

2、難。在這一部分， 您可以了解購買預(yù)售商品房須知的基本步驟， 對購買預(yù)售 商品房形成一個基本輪廓。購買預(yù)售商品房基本流程：1. 審查文件（國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程開工許可證、商品房預(yù)售許可證）2. 簽定認(rèn)購書3. 簽定預(yù)售合同4. 預(yù)售登記5. 過戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證6. 房地產(chǎn)交付第二部分：具體流程分解近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的建立和快速發(fā)展， 商品房預(yù)售作為一種新型房屋 銷售制度應(yīng)運而生。 商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”， 相對于現(xiàn)房銷售而言， 處于弱 勢地位的買受人的合法權(quán)益更易遭受侵害。 如虛假廣告、 面積“縮水”、 質(zhì)量低 劣等問題屢見不鮮， 因此而引

3、發(fā)的訴訟逐漸呈上升趨勢。 在這一部分， 我們將對 購買預(yù)售商品房基本流程進行分解，讓您知道每一個具體分解步驟的注意事項， 以防范風(fēng)險和維護自己的合法權(quán)益。一、審查文件為保護購房者的合法權(quán)益，我國對商品房預(yù)售的條件和程序進行了嚴(yán)格的限制。 中華人民共和國房地產(chǎn)管理法 第 44 條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī) 劃許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè) 總投資的 25% 以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。（四）向縣級以上 人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記， 取得商品房預(yù)售許可證明。

4、開發(fā)商齊備上 述證件及批準(zhǔn)文件， 表明商品房買賣是否屬于合法交易的范疇。 審查前述文件時 的總原則是：一定要求開發(fā)商提供原件， 不能僅看復(fù)印件。 這些文件大多包含附 頁和附件，體現(xiàn)很多內(nèi)容。同時，復(fù)印件也比較容易被涂改或造假。1. 審查國有土地使用權(quán)證國有土地使用權(quán)證 是證明土地使用者已經(jīng)繳納土地出讓金， 獲得國有土地使 用權(quán)的法律憑證， 受法律保護。 上海頒發(fā)該證的部門應(yīng)該是上海市房地局。 要注 意的是：正式的國有土地使用權(quán)證 應(yīng)同時加蓋人民政府和行政主管部門公章； 對于普通商品房， 土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”； 如果土地證上加 蓋了“臨時土地使用證專用章”則表明土地使用者尚未繳

5、足價款， 會給日后辦理 產(chǎn)證帶來隱患； 土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商的名稱相一致； 看看土 地證上是否有土地使用權(quán)抵押記錄； 最好是還能要求查看一下開發(fā)商支付土地使 用金的收據(jù)。2. 審查建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 是表明有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證， 是 建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證。 該證的主管部門為市和區(qū)的規(guī)劃行政部門。 注意： 沒有此證的建設(shè)單位， 其工程建筑是違章建筑， 不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證件； 開發(fā)商 在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，方可辦理開工手續(xù)。3. 審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地主管部門申請征用、劃撥土地前， 經(jīng)城市規(guī)劃行政主

6、管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證， 是 建設(shè)單位用地的法律憑證。 注意： 無此證的用地單位是非法用地， 房地產(chǎn)商的銷 售行為屬非法， 不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證件； 如賣房人沒有此證， 則說明其開發(fā)的土 地未經(jīng)規(guī)劃；此證不能保證規(guī)劃不變更，開發(fā)商有可能申請變更規(guī)劃獲得批準(zhǔn)， 對此的應(yīng)對辦法是與開發(fā)商約定其應(yīng)當(dāng)在變更規(guī)劃獲批后一定期限內(nèi)書面通知 買受人，并約定不及時通知時開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)風(fēng)險（購房人有權(quán)退房和索賠）4. 審查建設(shè)工程開工許可證 建設(shè)工程開工許可證 是表明建筑施工單位符合各種施工條件， 允許開工的批 準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進行施工的法律證書，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。 此證

7、由建設(shè)行政主管部門頒發(fā)。 注意：要看看期房工程開工手續(xù)是否齊全， 無此 證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。5. 審查商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證 是政府房地產(chǎn)行政主管部門允許房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)銷售商 品房的批準(zhǔn)文件。 此證的頒發(fā)是上海的房地局。 注意：查看該證是否在有效期限 內(nèi)，是否是所要購買的房產(chǎn)在此證許可銷售的范圍之內(nèi)； 該證應(yīng)該在銷售現(xiàn)場懸 掛；房地產(chǎn)預(yù)售許可證包括下列內(nèi)容：（一）預(yù)售許可證編號；（二）發(fā)展 商名稱；（三）項目名稱；（四）項目坐落地點；（五）土地使用權(quán)出讓合同書 號、地塊編號；（六）房地產(chǎn)證編號、棟數(shù)；（七）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積， 其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)

8、；（八）發(fā)證機關(guān)、有效期；（九）附注 內(nèi)容等。辦理預(yù)售許可證：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工 程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。相關(guān)的法律、 法規(guī)及司法解釋都規(guī)定了“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明， 與 買受人訂立的商品房預(yù)售合同， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效”， “但是在起訴前取得商品房預(yù) 售許可證明的， 可以認(rèn)定有效”。 同時又有規(guī)定： 如果出賣人故意隱瞞沒有取得 商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明、導(dǎo)致合同無效、 或被撤銷的， 買受人可請求返還已付購房款及利息， 賠償損失， 并可以請求出賣 人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。、簽定認(rèn)購書 認(rèn)購書不是購買

9、房產(chǎn)的必須手續(xù)。不過，實踐中開發(fā)商在購房者有購買意向時， 都會要求購房者簽定認(rèn)購書。認(rèn)購書是當(dāng)事人雙方對交易房產(chǎn)有關(guān)事宜的初步確 認(rèn)，名稱較多，一般有認(rèn)購書、定購書、預(yù)定書、意向書、允諾書、定金收據(jù)、 預(yù)付款收據(jù)等形式。如果購房的心意已決，可以將購房合同應(yīng)具備的主要條款寫 在認(rèn)購書中，以有利己方；如果還處在可變階段，希望能夠有機會隨時退出，那 就不要在認(rèn)購書中約定過于詳細(xì)。注意：在簽定認(rèn)購書時，一般都會要求交納定金，此定金可以適用定金罰則，因 此，為保護自己利益，應(yīng)當(dāng)具體約定雙方當(dāng)事人在一定期限內(nèi)不能達(dá)成一致意見 或簽定購房合同時的責(zé)任條件。如不約定，一般來講是對處于弱勢方的購房者的 限制或影

10、響較大。我們經(jīng)常會碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點點購房的意向， 售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了，如果不交付定金別人就會買走， 要求客戶馬上交付定金。如果客戶說沒有帶夠定金，售樓人員就會要求客戶先交 五百到一千元的“小定”，簽訂認(rèn)購協(xié)議書，然后要求客戶次日交齊“大定”。 而一旦客戶把“大定”也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務(wù)。因為， 我們看到的認(rèn)購協(xié)議書經(jīng)常會有這樣的條款：“如果在約定的時間內(nèi)未能簽約， 所付定金不予退還”。有許多客戶在簽署認(rèn)購協(xié)議書后，經(jīng)過再三考慮不想購買 已經(jīng)認(rèn)購的房子時，考慮到認(rèn)購協(xié)議書約定不簽約就不退還定金， 為了避免定金 的損失，就會

11、簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失。三、簽定預(yù)售合同為規(guī)范商品房預(yù)售消費市場， 有關(guān)主管部門已實施了示范合同文本的推薦使用制 度，但即使是這種比較規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)合同文本， 在保障購房人權(quán)益權(quán)方面， 仍不夠 完整。因此，為了維護自己權(quán)益，把好預(yù)售合同簽定關(guān)，有必要堅持的原則是： 合同逐條審查，范本不是不能改，內(nèi)容該細(xì)化的細(xì)化，避免模糊約定，不清楚處 可以要求開發(fā)商給予解釋，對己不利處要力爭補充協(xié)議修改。購房人在簽定合同時， 應(yīng)當(dāng)注意一些來自開發(fā)商陷阱， 并通過合同條款補充來保 障自己的權(quán)利。1. 廣告 （包括沙盤、售樓書等 ）陷阱為了賣掉房子， 開發(fā)商往往會在售樓廣告中 （包括沙盤、

12、售樓書等 ）對綠化、會館、 學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做 美好的描述， 但對于這種承諾又不寫在合同里。 結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、 綠地變停 車場、房屋底下有大水泵、 道路開通遙遙無期等情況， 買房人要求有一個說法時， 開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由， 推卸責(zé)任， 或以合同約定不清 搪塞，消費者一般很難得到補償。 房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當(dāng)然 地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理， 瞞天過海。 結(jié)果，發(fā)生爭議、對簿公堂時， 法官一般會以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。2. 銷售陷阱抓住消費者的盲從心理，開發(fā)商就給買房人設(shè)下了

13、陷阱：，以小利誘之，在拿到 預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購。 內(nèi)部認(rèn)購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、 不公開地預(yù)售商品 房。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價格相對較低， 對那些買房人自然有吸引力。 內(nèi)部認(rèn) 購的商品房是在開發(fā)商未取得 商品房預(yù)售許可證 的情況下銷售的， 其銷售行 為是不合法的， 因此，一旦出了問題， 購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充 分保障。3. 合同陷阱幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決定購房了，因此得與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同。 一般情況下，開發(fā)商 （售樓人員 ）會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白 的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的， 而有些選擇性填寫處可能 還空著。這時，購房者往往以為

14、該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知 就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。 比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦 理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算， 但您一不留神， 開發(fā)商（售 樓人員 ）便將此條款設(shè)計成按購房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。前不久我們從 報上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付 96 元?；蛘咴诓荒馨磿r辦理 好時，干脆讓購房人退房。 還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平， 實際 不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40 的違約金。這實際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。所以，簽訂購房合同時一定要慎重對待， 因

15、為您的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。 另 外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛， 購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。 在合同 中，要充分行使法律賦予的權(quán)利， 在交易過程中始終堅持平等互利、 協(xié)商一致的 原則。不要輕信開發(fā)商 （售樓人員 ）的花言巧語，買房人必須要把全部有疑惑的問 題落實下來， 您希望得到的一切承諾， 和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容， 務(wù)必以書面 形式記錄下來，以免日后空口無憑。通常，發(fā)展商會將一些承諾印在宣傳品中， 或由售樓人員口頭答應(yīng)， 但是等到實際交付的時候， 很可能就會出現(xiàn)問題， 而引 起糾紛。發(fā)展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大 意，任何值得注意的問題都要落實在合

16、同里。要有強烈的法律意識。您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理， 律師可以幫助您起草補充協(xié)議、 審查稅費明細(xì)表、 審核契約須知、 制定簽約后的 付款進程表、審查付款情況等等。簽定合同時，還要注意以下方面的內(nèi)容：（1）中華人民共和國建筑法及相關(guān)法律、法規(guī)中，針對建筑工程質(zhì)量問題 都進行了明確規(guī)定。其中包括：勘察、設(shè)計、施工質(zhì)量必須符合國家有關(guān)建筑工 程安全標(biāo)準(zhǔn)要求； 建筑物在合理的使用壽命年限內(nèi)， 必須確保地基基礎(chǔ)工程和主 體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷， 對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷， 施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)； 交付竣工驗收的建筑工程必須符合建 筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

17、； 建筑工程實行質(zhì)量保修制度等。 建設(shè)部規(guī)定， 開發(fā)企業(yè)向用戶 交付銷售的新建商品住宅時必須提供 住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書 。住宅質(zhì)量保證書 的內(nèi)容有： 工程質(zhì)量監(jiān)督部門檢驗的質(zhì)量等級、 地基基礎(chǔ)和 主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修的承諾； 用戶報修的單位、 答復(fù)和處理 的時限；正常使用情況下各部位、 部件保修內(nèi)容與保修期的最低期限。 房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照 住宅質(zhì)量保證書 的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。住宅質(zhì)量保證書 可作為商品房買賣合同的補充內(nèi)容， 實際是商品房的保險書。 其中質(zhì)量保證書中 應(yīng)當(dāng)標(biāo)明正常使用情況下， 各部位、 部件保修內(nèi)容和保修期。 商品房整體工程及 其內(nèi)部設(shè)施的保修

18、期限各有不同，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第 40 條的規(guī) 定，商品房的保修期限從竣工驗收交付使用日期算起。具體期限如下：A. 基礎(chǔ)設(shè)備工程房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；B. 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；C. 供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個采暖期、供冷期；D. 電器管線、給水排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保 修期限由發(fā)包方與承包方約定。住宅使用說明書 的內(nèi)容有：住宅的結(jié)構(gòu)、 性能和各部件（部位）的類型、 性能、標(biāo)準(zhǔn)等說明，并提出使用注意事項，裝修、裝飾注意事項，有關(guān)設(shè)備、設(shè) 施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事

19、項；門窗類型、結(jié)構(gòu)類型、配電負(fù)荷、承重 墻、保溫墻、防水層、陽臺部位的注意事項及其他需要說明的問題等。 同時指出， 如因用戶使用不當(dāng)，裝修等造成質(zhì)量問題，開發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任。（2）購房時房屋的建設(shè)進度和資金的落實情況。購房人有權(quán)知道預(yù)付樓款是否 確實被用于所購房屋的建設(shè)。 作為預(yù)售項目，開發(fā)商拒不提供預(yù)售許可證的原件， 則應(yīng)在合同中注明開發(fā)商最遲應(yīng)在一個月之內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門做好預(yù)售登記， 否則買方有權(quán)退款、 退房。如果開發(fā)商不答應(yīng)此項約定， 則可能該項目存在缺陷， 可能是開發(fā)商并沒有完全取得該項目的預(yù)售許可，或者別的其他原因3）建設(shè)部制定了商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則，國家質(zhì)

20、量技術(shù)監(jiān)督管理部門也制定了 商品房銷售面積測量與計算 ，對商品房的建筑 面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e， 銷售面積的測量方法， 計算 及測量偏差都作了相應(yīng)規(guī)定。最新頒布的商品房銷售管理辦法與商品房買 賣合同示范文本 均規(guī)定商品房可以按照套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價。 商品房 建筑面積是指層高在 2.20 米（含 2.20 米）以上的房屋外墻水平投影面積。 套內(nèi) 建筑面積由套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、 陽臺建筑面積三部分組成。3.1 計算全部建筑面積的范圍：3.11 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外 圍水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積

21、的總和計算。3.12 穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算。3.13 樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。3.14 封閉的陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算。3.2 計算一半建筑面積的范圍：3.21 與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍 護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算。3.22 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋 水平投影面積的一半計算3.23 未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。3.3 不計算建筑面積的范圍：3.31 凸出房屋墻面的構(gòu)件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺階等。3.32 半園

22、柱的雨篷。3.33 房屋的天面、挑臺，天面上的花園、游泳池。3.4 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：3.41 各產(chǎn)權(quán)戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、 公共門廳、 過道、地下室、 值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋服務(wù)的共有房屋和管理用 房均作為共有部位計算建筑面積。3.42 套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體 水平投影面積的一半，為共有建筑面積。3.5 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：3.51 從屬于人防工程的地下室、半地下室。3.52 供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?。?）如果開發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內(nèi)能取得房屋所有權(quán)證并 將其寫在合同中， 則買方的風(fēng)險可能

23、會減少。 因為按照正常的合法的房地產(chǎn)開發(fā) 程序，自房屋竣工交付之日起一年左右應(yīng)該能夠取得房屋所有權(quán)證， 最多不會超 過兩年。要求開發(fā)商將取得房屋所有權(quán)證的確切、 時間寫在合同中、 如果到期不 能取得房產(chǎn)證，則買方有權(quán)退房、或者逾期不能取得房產(chǎn)證，則按日、按一定比 例支付違約。四、預(yù)售登記中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 第四十四條第二款規(guī)定： “商品房預(yù)售人 應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地 管理部門登記備案”。 只有經(jīng)過預(yù)售登記備案， 買受人對預(yù)購商品房的請求權(quán)才 具有一定的排他效力， 這是因為預(yù)售合同的登記備案是將物權(quán)公示手段運用于債 法上的請求權(quán)， 使買

24、受人對預(yù)購商品房的請求權(quán)具有對抗第三人的效力， 從而具 有保全買受人請求預(yù)售人交付商品房的債權(quán)實現(xiàn)的作用。 簽完購房合同后， 買賣 雙方應(yīng)到房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理局交易管理部門辦理預(yù)售 （預(yù)購 ）登記手 續(xù)。預(yù)售登記對保護房屋交易雙方的權(quán)益非常重要，只有在辦理完預(yù)售（預(yù)購 ）登記后，購房合同生效。根據(jù)上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法 的規(guī)定， 在取得商品房預(yù)售 許可證或房地產(chǎn)權(quán)證后， 市房地產(chǎn)交易中心應(yīng)將商品房證照信息、 價格信息、 部 位、結(jié)構(gòu)、面積等具體的樓盤信息以及經(jīng)市房地資源局、 市工商局聯(lián)合制定的商 品房銷售合同、 定金合同示范文本在網(wǎng)上房地產(chǎn)備案登記系統(tǒng) （以下簡稱網(wǎng)上操

25、 作系統(tǒng)）予以公布。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人根據(jù)合同示范文本擬訂條款， 合同經(jīng)雙方確認(rèn)后， 通過 網(wǎng)上操作系統(tǒng)傳送至房地產(chǎn)交易中心辦理備案和進行房地產(chǎn)登記申請。五、過戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證 預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地 產(chǎn)權(quán)證書后， 與購房人向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提出過戶申請， 辦理房地產(chǎn)權(quán)利變 更登記。注意：在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項有變更的，如建 筑設(shè)計變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽定補充合同。 補充合同是預(yù)售合同的組成 部分，辦理交易過戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)一并向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提供。在上海，根據(jù)規(guī)定， 預(yù)售合同已進行網(wǎng)上備案的， 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人

26、按 下列規(guī)定，通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，辦理房屋交接手續(xù)：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得大產(chǎn)證后的七個工作日內(nèi)，向市房地產(chǎn)交易中心申 報，由市房地產(chǎn)交易中心通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)及時公布大產(chǎn)證、商品房實測面積、 “房屋交接書”示范文本等信息； 若該商品房項目尚未全部預(yù)售， 則還應(yīng)公布商 品房出售合同示范文本。（ 2）經(jīng)申報后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面通知購房人辦理商品房交接，并由商品房 銷售當(dāng)事人雙方根據(jù)網(wǎng)上公布的示范文本訂立“房屋交接書”。 “房屋交接書” 經(jīng)當(dāng)事人雙方確認(rèn)后， 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)， 將“房屋交接書” 文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心。（3）市房地產(chǎn)交易中心及時完成網(wǎng)上傳送的“房屋交易書”文

27、本的校核，給予 編號，并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)發(fā)送房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請受理書。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打印“房屋交接書”和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請受理書，并與 購房人共同在“房屋交接書”上簽名（蓋章）。5）商品房預(yù)售的購房人在辦理房屋交接后的七日內(nèi)，持“房屋交接書”、房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請受理書和其他規(guī)定的登記材料到房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)登 記機構(gòu)辦理過戶登記、申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。六、房地產(chǎn)交付房地產(chǎn)開發(fā)商須在房屋竣工后，按商品房預(yù)售合同的要求及時辦理房屋交付手 續(xù)，購房人憑合同及房屋交付憑證辦理相關(guān)的房地產(chǎn)過戶手續(xù)， 并交納有關(guān)費用。 注意：在房屋交付之前，你首先要查閱一下預(yù)售合同有關(guān)房屋交付的約定條款，

28、 其次是房屋的驗收。 房屋驗收是一項具有專業(yè)知識和規(guī)范的操作程序， 其涉及上 水、下水、房屋結(jié)構(gòu)等，你可以在驗收之前咨詢有關(guān)工程管理方面的專家。1. 在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工， 經(jīng)驗收合格后， 方可交付使用； 未經(jīng)驗收或者驗收不合格 的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請規(guī)劃、消 防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建檔案、燃?xì)夂兔穹康扔嘘P(guān)主管部門進行專項驗收， 并按專項驗收部門提出的意見整改完畢， 取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件， 并 組織設(shè)計、施工和監(jiān)理等單位進行竣工驗收。2. 在交付時，與樣板房不一致時該如何處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)

29、置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、 設(shè)備及裝修與樣板房是否一致； 未作說明的， 實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一 致，不一致的，按合同違約處理3. 在房屋交付時，開發(fā)商應(yīng)提交哪些文件 在房屋交付時， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù) 商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用 說明書制度的規(guī)定 ，向買受人提供 住宅質(zhì)量保證書 、住宅使用說明書4. 未經(jīng)驗收或驗收不合格就交付使用的，開發(fā)商該承擔(dān)什么責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、 驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品 房擅自交付使用的，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的規(guī)定處罰。5. 在房屋交付使用后，在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)

30、質(zhì)量保修責(zé)任。 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保 修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品 住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定 保修期的存續(xù)期； 存續(xù)期少于 商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度 的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī) 定中確定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單 位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。 在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于 保修范圍的質(zhì)量問題， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)， 并對造成的損失承擔(dān) 賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

31、不承擔(dān)責(zé)任。第三部分：購買預(yù)售商品房糾紛解決途徑在購買預(yù)售商品房的過程中， 總會因為各種原因出現(xiàn)一些糾紛， 解決這些糾紛我 們可以采取的途徑有： 協(xié)商、 仲裁和訴訟。 協(xié)商是房產(chǎn)買賣雙方自主積極解決糾 紛的方法； 仲裁是當(dāng)事人雙方達(dá)成自愿協(xié)議把糾紛提交仲裁機構(gòu)裁決； 訴訟是當(dāng) 事人在糾紛發(fā)生后， 為維護自己的合法權(quán)益， 向法院提交訴狀， 尋求公權(quán)力的保 障。下面，我們應(yīng)該注意以下幾個方面的購買預(yù)售商品房糾紛的解決。一、在下列情形下， 購房者的利益遭受了重大損害， 可允許購房者解除預(yù)售合同： 1發(fā)展商遲延交樓，在購房者起訴要求解約時起 1 年內(nèi)不能竣工交樓的。此種 遲延交樓嚴(yán)重違約， 且1 年內(nèi)

32、都不能交樓，購房者無法入住，嚴(yán)重?fù)p害訂約目的， 應(yīng)依法解約。2發(fā)展商貨不對板， 所交付的房屋樓層與原約定嚴(yán)重不符， 此時可予解除合同。 但對于朝向有所變更， 應(yīng)視情況而定。 如改變的朝向更有利于居住， 通風(fēng)采光更 好，則合同目的尚可達(dá)到， 不足以構(gòu)成根本違約， 可通過違約金給付等手段加以 調(diào)整，不宜解約。 對于發(fā)展商交付的房屋面積縮水或面積加大， 如超過原約定面 積 3% 的，視為嚴(yán)重違約，可予解約，但如購房人已入住，從實際出發(fā)也不宜再 解除?？赏ㄟ^調(diào)解，讓開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，對少面積則退還價款，多面積則由發(fā)展 商主動放棄該部分價款或以成本價收取。未超過原約定面積 3% 的，應(yīng)視為建房 過程中存在

33、的正常誤差， 可通過調(diào)整購房款項加以解決。 對于交付的房屋中提供 的裝修與約定不符的， 鑒于裝修是房屋的附合物， 并非房屋主體， 裝修不符可通 過評估后予以補償，以給付違約金方式調(diào)整，不宜解除合同。3房屋質(zhì)量存在問題，應(yīng)視不同情況加以認(rèn)定：如房屋僅存在輕微瑕疵，如漏 水、凹凸不平等問題，可通過修補、給付違約金方式補償業(yè)主損失，不應(yīng)僅因違反合同中的一般性條款就解除合同。 對于房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題， 將足以影響居 住者的人身安全， 經(jīng)有權(quán)鑒定機關(guān)確認(rèn)后， 可視為其不能滿足居住目的， 可予解 除合同。4發(fā)展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款，嗣后又無 法辦妥按揭手續(xù)提供貸款。 此時

34、鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件， 款項的 交付是合同的重要條件， 不能提供貸款將導(dǎo)致購房者給付不能， 且購房者對按揭 銀行無選擇權(quán)，其無過錯，故應(yīng)視為合同目的不能達(dá)到，可以解除合同。但如果 是購房者自行選擇按揭銀行， 則開發(fā)商對按揭貸款不能辦妥無過錯， 不應(yīng)解除合 同，應(yīng)給購房者一定寬限期來緩解資金困難。5對于購房者主張開發(fā)商所建房屋環(huán)境與廣告宣傳不符而要求解約的，應(yīng)區(qū)分 不同情況來對待。 如廣告用語只是用“鳥語花香”、 “人間仙境”等一般描述性 用語，應(yīng)視為對環(huán)境的感性宣傳，無實際約束力，不應(yīng)因此予以解約；如廣告用 語使用明確承諾， 如“附近一百米內(nèi)有名?！钡鹊?， 則如未符合， 一般情況

35、只應(yīng) 視為違約，不應(yīng)解除合同， 因合同的居住目的尚能達(dá)到； 但如該廣告要約非常明 確，如“可入上海戶口”，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅為居住，還 因受廣告內(nèi)容吸引， 有強烈意愿要求滿足廣告要約的內(nèi)容， 此時應(yīng)視為合同目的 不能達(dá)到，對此種情況可以解除合同。二、2003 年通過的司法解釋在第八、第九條規(guī)定了懲罰性賠償責(zé)任，為商 品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據(jù)， 且力求最大限度的保護購房者的 權(quán)益。其目的在于對商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐， 致使買受人無 法取得房屋的交易行為， 予以超出違約責(zé)任范圍的民事責(zé)任追究。 對此，解釋 第八、第九條規(guī)定了五種情形： 商品房買賣合

36、同訂立后， 出賣人未告知買受人又 將該房屋抵押給第三人（第八條）；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋 出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品 房預(yù)售許可證明； 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實； 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出 賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實（第九條）。凡屬上述五種情形，從 而導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，或?qū)е潞贤瑹o效、撤銷、解除時，買受人 可以請求返還已付購房款及利息， 賠償損失， 并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購 房款一倍的賠償責(zé)任。三、根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)及該司法解釋的規(guī)定：（一）如因房屋主體結(jié)構(gòu) 質(zhì)量不合格不能交付使用， 或者商品房交付使用后， 購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不 合格，可以