中山房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(共22頁(yè)).doc

1、一、中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)中山房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分析近年來(lái)，中山房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟，在需求的多樣性和資源的稀缺性共同影響下，產(chǎn)品正朝著優(yōu)質(zhì)和多元化方向發(fā)展。一方面，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不局限于住宅本身，而把更多目光投放到小區(qū)環(huán)境的建設(shè)、居住文化的營(yíng)造和產(chǎn)業(yè)的嫁接等方面，并衍生出如會(huì)展商務(wù)、教育社區(qū)等復(fù)合型的產(chǎn)品；另一方面，在建筑類型上也有很大的拓展，單身公寓、酒店式公寓、小復(fù)式、類別墅產(chǎn)品作為市場(chǎng)的生力軍，受到一部分人士的追捧。過(guò)去中山樓市一直以純住宅為主，現(xiàn)在產(chǎn)品類型越來(lái)越豐富。在會(huì)展經(jīng)濟(jì)和CBD經(jīng)濟(jì)的促動(dòng)下，中山市場(chǎng)接下來(lái)將出現(xiàn)一批大體量的商業(yè)項(xiàng)目，如正在興建的東區(qū)中心商務(wù)區(qū)、財(cái)富大廈、帝璟東方的中環(huán)商務(wù)

2、街、南下房地產(chǎn)的盛景尚峰等專業(yè)產(chǎn)品。項(xiàng)目盈利空間加大的同時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)水平、經(jīng)營(yíng)理念也提出很大的挑戰(zhàn)。對(duì)于大戶型的思考由于中山房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者喜好大戶型的住房，因此，在中山房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品戶型面積越來(lái)越大，而且，越是地段好質(zhì)素高的樓盤，越熱衷推出大戶型。目前，不少開(kāi)發(fā)商都將主力戶型面積設(shè)計(jì)在120平方米以上，在某些樓盤，160平方米的房子沒(méi)有占據(jù)最佳位置，180平方米的房子才被開(kāi)發(fā)商視為尊貴之選。2007年國(guó)家宏觀調(diào)控政策初顯成效，中山房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)了“兩極分化”的市場(chǎng)供應(yīng)局面。緊湊小戶型和享受大戶型兩種產(chǎn)品在中山市場(chǎng)上大顯身手。然而就居民收入與需求而言，中山自然不能和廣州、深圳相比

3、，樓價(jià)也不可能向這些城市看齊。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步出臺(tái)，在房貸利率不斷調(diào)高與市場(chǎng)承接力有限的情況下，炒房的機(jī)會(huì)成本提高，房?jī)r(jià)上漲的空間越來(lái)越小。因此，就目前中山樓市而言，開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該考慮中等收入階層這個(gè)最大的購(gòu)房人群，該人群需要的是戶型緊湊、朝向與景觀均好的精致兩房或者小三房。中山房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者分析據(jù)資料顯示，在2007年之前，中山市房地產(chǎn)的主要消費(fèi)者年齡集中在27-33歲之間的中青年人，屬首次置業(yè)和適婚青年；主要是初中和高中及其相等的學(xué)歷為主。同時(shí)，隨著中山市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人才引進(jìn)計(jì)劃的實(shí)施，相信在未來(lái)的三至五年里，年齡在27-40歲之間的大學(xué)以上學(xué)歷的客戶群將會(huì)成為中山市房地產(chǎn)的主

4、要消費(fèi)群體。同時(shí)，二次置業(yè)或者多次置業(yè)的比例將逐步增多。本地居民以及在本地工作和投資的人士，是中山住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的客戶層。隨著生活水平的提高，其購(gòu)房能力有了很大提升，二、三次置業(yè)已經(jīng)見(jiàn)慣不怪，其對(duì)住房的要求亦呈現(xiàn)高端和多元化的趨勢(shì)，越來(lái)越注重小區(qū)環(huán)境、生活配套、教育配套、物業(yè)管理服務(wù)和交通的便利性等。原因一：教育配套    就教育資源來(lái)說(shuō)，城區(qū)無(wú)疑吸引了不少多次置業(yè)人士的目光。教育是購(gòu)房客戶的主要考慮因素之一。    原因二：生活配套    很多人認(rèn)為住在“鄉(xiāng)下”生活成本就降低了，但是如果你所在樓盤的配

5、套跟不上，公共設(shè)施跟不上，生活成本同樣很高。比如一些樓盤沒(méi)有菜市場(chǎng)，沒(méi)有小區(qū)超市，買東西要去幾千米以外的地方，同樣也加大了生活成本，如果在城區(qū)工作，來(lái)往交通成本也增加不少。特別是在公共交通跟不上的情況下，買一輛私家車也成為必需。    所以說(shuō)，買房也不能只以房子本身的價(jià)格來(lái)決定，要認(rèn)真衡量一下房子的價(jià)值。長(zhǎng)期居住下來(lái)，生活成本的累積也不是一個(gè)小數(shù)目。因此，購(gòu)房客戶在購(gòu)房的時(shí)候，首先考慮的因素之一就是購(gòu)物的方便性。    原因三：小區(qū)環(huán)境    隨著中山城市的發(fā)展，樓盤的開(kāi)發(fā)質(zhì)量也在不斷提高。近期開(kāi)發(fā)的幾個(gè)

6、項(xiàng)目，在園林綠化、物業(yè)服務(wù)、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)定位上都有一個(gè)很大的提高。市中心樓盤也面臨著新的發(fā)展契機(jī)，市中心配套逐漸完善，娛樂(lè)休閑、健身場(chǎng)所、教育資源、市政規(guī)劃等日趨成熟，城區(qū)功能分區(qū)明確，改善了樓盤周邊環(huán)境。樓盤自身素質(zhì)也在不斷提高，開(kāi)發(fā)商憑借自身實(shí)力，將小區(qū)打造成各種風(fēng)情，尤其是園林的設(shè)計(jì)成為開(kāi)發(fā)商吸引高端買家的重要賣點(diǎn)。在目前中山城區(qū)的不少樓盤中，園林風(fēng)格各異，花草樹木、噴泉、水池、亭臺(tái)樓閣等各種元素巧妙搭配，景色可觀可賞。社區(qū)內(nèi)也有兒童活動(dòng)中心、老人活動(dòng)中心、健身設(shè)施等。    原因四：交通的便利性     

7、居住在城區(qū)，交通更加便利。而從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，城區(qū)住宅的升值潛力也更大些。 原因五：物業(yè)管理服務(wù)中山人喜歡眼見(jiàn)為實(shí)、講實(shí)際、愛(ài)扎堆，這些大家都知道了；可中山人在這一兩年房地產(chǎn)熱潮的洗禮下，心態(tài)也慢慢發(fā)生了變化，開(kāi)始認(rèn)品牌，看開(kāi)發(fā)商實(shí)力、追求個(gè)性化居住空間。如果開(kāi)發(fā)商忽視了這些追求，自然也就很難看清中山人荷包里到底還有多少錢，心目中還有多少需求。中山房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商分析u 外地開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)駐，群雄逐鹿中山樓市。近年來(lái)，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)變思維，紛紛調(diào)兵遣將，把資源更多地投向二線城市。與上海、廣州等大城市相比，二線城市的優(yōu)勢(shì)主要包括開(kāi)發(fā)成本低、市場(chǎng)空間大以及自然環(huán)境優(yōu)越等方面，以上幾點(diǎn)

8、，加上優(yōu)越的交通條件，形成了中山吸引外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐的法寶。萬(wàn)科、中海和中信已搶先進(jìn)入了中山市場(chǎng)，遠(yuǎn)洋、富力和保利亦劃地為盤，更多的地產(chǎn)大鱷也將紛至沓來(lái)。外地開(kāi)發(fā)商有著雄厚的資金實(shí)力、豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和品牌運(yùn)作力，日漸成為中山房地產(chǎn)市場(chǎng)的一股強(qiáng)大力量。u 鎮(zhèn)區(qū)遍地開(kāi)花，城區(qū)走向高端中山市在中山住宅建設(shè)規(guī)劃2006-2010中提出了“十一·五”期間要逐步推行“組團(tuán)式”發(fā)展戰(zhàn)略，具體分為中心、東部、西北和南部四個(gè)住宅組團(tuán)。其中，東部、西北、南部和中心組團(tuán)中的沙溪港口等地均屬于鎮(zhèn)區(qū)。近年來(lái)，鎮(zhèn)區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展迅猛，2006年鎮(zhèn)區(qū)住宅成交282.7萬(wàn)平方米，占全市成交比重的65.7%，成為推動(dòng)中山

9、房地產(chǎn)市場(chǎng)上升的強(qiáng)大引擎。鎮(zhèn)區(qū)有著豐富的土地資源和無(wú)可復(fù)制的自然環(huán)境，而且，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)企業(yè)密集，鎮(zhèn)區(qū)的消費(fèi)能力不容忽視，本地居民和企業(yè)中高層管理人員是住宅市場(chǎng)的主力客戶群。不僅如此，部分鎮(zhèn)區(qū)如坦洲、三鄉(xiāng)，更因其臨近珠海和港澳，受到外來(lái)市場(chǎng)的強(qiáng)大拉動(dòng)，呈現(xiàn)價(jià)量同漲的態(tài)勢(shì)。中心城區(qū)在中山的規(guī)劃發(fā)展中強(qiáng)調(diào)了其作為政治中心、商業(yè)中心和居住中心的職能，隨著環(huán)市路和廣珠輕軌的開(kāi)通、市政配套的升級(jí)、舊城改造的展開(kāi)以及博覽中心等大型項(xiàng)目的推進(jìn)，中心城區(qū)的區(qū)位價(jià)值將得到極大展現(xiàn)，使得中心城區(qū)在與鎮(zhèn)區(qū)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)明顯的高地，為中心城區(qū)樓價(jià)的上漲提供了充足的空間。因此，目前城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)樓價(jià)差距較小的局

10、面有望逐步拉大，城區(qū)市場(chǎng)將朝著高端的方向發(fā)展。通過(guò)調(diào)查不難發(fā)現(xiàn)，中山市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤有著如下特點(diǎn)：1、體量大。動(dòng)輒上千畝的開(kāi)發(fā)量，分?jǐn)?shù)期開(kāi)發(fā)。2、開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚。以雅居樂(lè)等本土實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商和外地大型開(kāi)發(fā)商為主，在資金、品牌和資源整合上有著較大優(yōu)勢(shì)。3、開(kāi)發(fā)方式上，采用滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，環(huán)境和樓盤自身配套是樓盤的主要賣點(diǎn)。二、西北組團(tuán)房地產(chǎn)市場(chǎng) 西北組團(tuán)概況2007年5月16日，中山市規(guī)劃局西北組團(tuán)（分區(qū)）規(guī)劃（2006-2020）已通過(guò)審查程序，正在進(jìn)行公示。該規(guī)劃涉及古鎮(zhèn)、橫欄、小欖、東升、東鳳、阜沙、南頭、黃圃八鎮(zhèn)，總面積484.17平方公里（如下圖示）。規(guī)劃提出：將西北組團(tuán)打造成

11、珠三角西岸最具活力的地方產(chǎn)業(yè)集群之一；強(qiáng)化小欖中心鎮(zhèn)的地位，形成西北組團(tuán)服務(wù)中心；提升南頭鎮(zhèn)，形成組團(tuán)副中心家電產(chǎn)業(yè)專業(yè)服務(wù)中心；優(yōu)化古鎮(zhèn)，培育其組團(tuán)次中心職能。該組團(tuán)被定位為：珠三角西岸最具活力的地方產(chǎn)業(yè)集群之一。此次規(guī)劃將西北組團(tuán)定位為珠三角西岸最具活力的地方產(chǎn)業(yè)集群之一，中山市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)區(qū)域之一，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、人居環(huán)境良好的城鎮(zhèn)密集區(qū)。未來(lái)西北組團(tuán)將以特色產(chǎn)業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)為基礎(chǔ)，加強(qiáng)研發(fā)能力，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力，適時(shí)發(fā)展裝備制造業(yè)，積極發(fā)展綜合服務(wù)業(yè)，打造成市副中心職能。中山市組團(tuán)式發(fā)展簡(jiǎn)圖二、西北組團(tuán)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和發(fā)展前景目前西北部組團(tuán)內(nèi)部之間的發(fā)展還是極不平衡的。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是

12、表現(xiàn)的一方面，同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同步伐而引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的差異也是相當(dāng)明顯的。西北組團(tuán)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分析1、戶型和面積據(jù)資料顯示，2006年之前，三房戶型最受歡迎，占市場(chǎng)的75.18%，選擇面積在80120的大戶型之間。但是資料同時(shí)顯示，購(gòu)買四房和二房，面積在6080和100120的客戶也占了不少市場(chǎng)份額。據(jù)調(diào)查分析，預(yù)計(jì)未來(lái)的購(gòu)房客戶會(huì)趨向于購(gòu)買緊湊型三房和精致兩房為主。2、建筑高度2007年之前，購(gòu)房客戶都集中購(gòu)買多層的樓房為主，占市場(chǎng)份額的55.48%。這主要是因?yàn)橹猩绞斜镜厝讼矚g居住傳統(tǒng)多層樓層建筑的住房習(xí)慣而引起的餓。隨著人們的消費(fèi)觀念、住房習(xí)慣和各樓盤開(kāi)發(fā)檔次的提升，人們有向

13、小高層和高層轉(zhuǎn)移的傾向。五、需求趨勢(shì)盡管政府出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，但仍未減弱市民購(gòu)房的信心，08年住宅市場(chǎng)需求旺盛。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、本地購(gòu)房者是置業(yè)的主力軍。本地居民以及在本地工作和投資的人士，是中山住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的客戶層。隨著生活水平的提高，其購(gòu)房能力有了很大提升，二、三次置業(yè)已經(jīng)見(jiàn)慣不怪，其對(duì)住房的要求亦呈現(xiàn)高端和多元化的趨勢(shì)，越來(lái)越注重小區(qū)環(huán)境、生活配套、教育配套、物業(yè)管理服務(wù)和交通的便利性等。2、外地客層看好中山。中山是傳統(tǒng)的僑鄉(xiāng)，瀕臨港澳、珠海和廣州，憑借其優(yōu)越的生活環(huán)境和便捷的交通，吸引著上述地區(qū)的購(gòu)房者，形成了以度假和投資為目的需求點(diǎn)。需求特征銷售面積穩(wěn)步上升200

14、7年，中山房地產(chǎn)市場(chǎng)需求繼續(xù)穩(wěn)步上升，根據(jù)國(guó)土資源局公布數(shù)據(jù)顯示，全市商品房銷售面積491.47萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.2%，上升的幅度較06年多了100多萬(wàn)平方米。近年來(lái)，農(nóng)民購(gòu)地自建觀念得到有效改變，中山人二次甚至多次置業(yè)的比重在遞增，投資觀念得到加強(qiáng)。但是2007年10月以后，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，2008年上半年同時(shí)，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近七成受訪者會(huì)考慮五年內(nèi)買房，其中選擇2年內(nèi)購(gòu)房的比例高達(dá)72.9%，表明近兩年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求潛力較大。 “多少錢一平方米”和“位于什么地方”成為房展中參觀者咨詢最頻繁的問(wèn)題，而一般都是這兩個(gè)問(wèn)題之后，戶型、周圍環(huán)境、配套設(shè)施才逐漸納入人們的思考范圍

15、。在“想買合適的房子”的標(biāo)準(zhǔn)下，價(jià)格和地段仍是購(gòu)房者考慮最多的因素，而同時(shí)也是最大的障礙。對(duì)于大多數(shù)的消費(fèi)者，房?jī)r(jià)仍然是其心中最主要的標(biāo)桿，由于購(gòu)房是大宗消費(fèi)支出，購(gòu)房者對(duì)價(jià)格看重不足為奇。好地段體現(xiàn)就是配套設(shè)施的健全，各類市政及生活的配套更加能被中山市民看重。樓盤若有優(yōu)越的地段位置，經(jīng)典合理的戶型設(shè)計(jì)，也會(huì)加重購(gòu)房者青睞的砝碼。 六、價(jià)格趨勢(shì)u 價(jià)格理性上漲，預(yù)計(jì)升幅擴(kuò)大2008年上半年，全市商品房銷售面積163.4萬(wàn)平方米，與去年同比下降35.2%，銷售額72.6億元，與去年同比下降15.5%。據(jù)中山市統(tǒng)計(jì)局的公布的數(shù)據(jù)，今年上半年全市商品房均價(jià)在4443元/平方米，同比上升了3

16、0.5%.從樓市的基本面來(lái)看，下半年樓市調(diào)整還是會(huì)繼續(xù)的。然而重要的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的成與敗將成為樓市發(fā)展的關(guān)鍵所在。歷年的7-8月份，在業(yè)界看來(lái)屬于營(yíng)銷的保溫期階段。此前，不少地產(chǎn)商的做法均以“品牌鞏固”作為營(yíng)銷的重點(diǎn)方向。一直被認(rèn)為銷售淡季的時(shí)期，今年7-8月份所謂的淡季將變得“并不太淡”。至少在供求一方，不少地產(chǎn)商均蓄勢(shì)以待、不敢有一絲松懈，目前明確“淡季”推貨的項(xiàng)目顯著增多；在發(fā)展商層面來(lái)看，半年或以上繃緊的資金鏈現(xiàn)狀急需緩解。首先，由于5-6月份業(yè)績(jī)并不如意，促使個(gè)別地產(chǎn)商無(wú)奈而為，如今實(shí)為盡力追趕業(yè)績(jī)，確保年度銷售目標(biāo)。另外，作為9-10月份的“金九銀十”預(yù)熱月份，同時(shí)也將迫使不少地產(chǎn)商在

17、7-8月份提前入市，拉長(zhǎng)整個(gè)下半年“旺銷”戰(zhàn)線。在整個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，試探性的供應(yīng)、讓利吸客的大方向在短期之內(nèi)是較難逆轉(zhuǎn)的。同時(shí)，8月的奧運(yùn)會(huì)舉辦期間，發(fā)展商借勢(shì)推廣的可能性比較大，促銷也會(huì)唱響主調(diào)。不少性價(jià)比較高的樓盤也有望吸納一批剛性需求的客戶。而至于奧運(yùn)會(huì)過(guò)后，最令人關(guān)注的10月份，在今年的10月份依然會(huì)是一個(gè)十分關(guān)鍵的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，在7-8月試探性的推售之下，9-10月份估計(jì)將迎來(lái)較大的供貨量。但至于價(jià)格方面，筆者估計(jì)倘若7-8月份成交量有所回升，但10月份提價(jià)的可能性依然不會(huì)太大。至少在基本面沒(méi)有太大的逆轉(zhuǎn)前提之前，價(jià)格的穩(wěn)定甚至輕微下調(diào)的趨勢(shì)依然會(huì)存在。到年尾，往年的12月、1月期間均是

18、樓市的熱銷期，由于今年春節(jié)有所提前，市場(chǎng)依然平穩(wěn)過(guò)度的機(jī)會(huì)還是相當(dāng)大的。中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析q 0608年2月中山市城（鎮(zhèn)）區(qū)住宅銷售量月度走勢(shì) 表五q 0608年2月中山市城（鎮(zhèn)）區(qū)住宅價(jià)格月度走勢(shì)表六中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析v 從國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，07年住宅市場(chǎng)成交價(jià)格處于較快的上升通道，鎮(zhèn)區(qū)價(jià)格從07年初3000元/M2快速在短短半年時(shí)間內(nèi)上升至4800元/M2的歷史最高價(jià)位。v 2007年9月份后，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，使成交量、價(jià)格出現(xiàn)明顯回落。v 從價(jià)格月度走勢(shì)可以看出，中山市的商品房住宅價(jià)格在08年2月份有小幅上漲，但即便如此，還是無(wú)法掩蓋成交量下降明顯的趨勢(shì)，價(jià)格逆市走

19、高，成交量下跌得更加厲害，再次說(shuō)明樓市對(duì)樓市價(jià)格理性回歸的期待。v 從銷售量月度走勢(shì)可以看出，中山樓市在07年9月后經(jīng)歷了僵持期后，在08年初已真正進(jìn)入交易寒冬。雖然每年春節(jié)期間，都是樓市成交的淡季，但08年的樓市寒冬似乎比往年來(lái)得更加猛烈且持久。q 2008年中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征：1. 中山消費(fèi)者購(gòu)買特征主要是理性、務(wù)實(shí)。由于07年價(jià)格上升太快,使消費(fèi)者對(duì)價(jià)格存在更多合理回歸的期盼。2. 新的發(fā)展商將在08年進(jìn)入中山樓市，使鎮(zhèn)區(qū)樓盤基本上改變了鶴立雞群的局面，08年鎮(zhèn)區(qū)樓市將百花爭(zhēng)鳴。3. 隨著新發(fā)展商的加入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化，市場(chǎng)將出現(xiàn)更多新產(chǎn)品、新戶型，客戶的選擇面將更廣。4. 鎮(zhèn)區(qū)樓

20、盤質(zhì)素由于07年房地產(chǎn)投資加大，相應(yīng)的產(chǎn)品將于08年進(jìn)入銷售階段，使08年產(chǎn)品的供應(yīng)量大增。5. 由于受宏觀調(diào)控政策的影響，小戶型、實(shí)用率高的樓盤將成為市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)。6. 消費(fèi)者購(gòu)房心態(tài)將更理性，對(duì)價(jià)格、戶型、小區(qū)環(huán)境、配套等購(gòu)房主要因素更加注重；7. 住房信貸政策將進(jìn)一步收緊，各大發(fā)展商為加速樓盤銷售回籠資金，在促銷優(yōu)惠力度將不斷0加大；8、 房地市場(chǎng)受利率、銀行準(zhǔn)備金不斷調(diào)升的壓力影響，房地產(chǎn)銷售壓力將更大。q 2008年中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：· 盤整過(guò)后，2008年樓市走勢(shì)依然是個(gè)迷，看漲看跌各有其理。中山樓市作為其個(gè)案市場(chǎng)，具有其鮮明的市場(chǎng)特點(diǎn)，不同與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至與

21、珠三角其它城市也有較大差別。房?jī)r(jià)緩、成長(zhǎng)穩(wěn)、發(fā)展快、需要?jiǎng)?chuàng)新是近年來(lái)中山樓市發(fā)展的趨勢(shì)。· 9月底以來(lái)，一系列地產(chǎn)新政組合拳如暴風(fēng)驟雨把全國(guó)樓市打個(gè)七零八落，銀行放貸緊縮，市場(chǎng)觀望一片，資金鏈出現(xiàn)斷層，房地產(chǎn)中介應(yīng)聲而倒，發(fā)展商謹(jǐn)慎拿地。中山樓市也深受影響，買家在等國(guó)家新政，投資客退場(chǎng)，樓盤售樓部冷清異常。12月11日,央行、銀監(jiān)會(huì)明確要求各商業(yè)銀行應(yīng)以戶為單位執(zhí)行第二套房貸政策，房地產(chǎn)政策調(diào)控信號(hào)繼續(xù)從緊。預(yù)計(jì)未來(lái)中山樓市將有以下幾個(gè)方面的發(fā)展趨勢(shì)： 1.房?jī)r(jià)短期內(nèi)還會(huì)降低，整體趨勢(shì)小幅上漲。 2.受央行加息和房貸新政影響 ，四分之一的潛在購(gòu)房者推遲購(gòu)房計(jì)劃。 3.市場(chǎng)剛性需求依然

22、較足，房?jī)r(jià)尚有一定上漲空間，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策趨向明朗和落實(shí)后，一定時(shí)期內(nèi)看漲的趨勢(shì)仍是主流。 4.政府調(diào)控措施將不斷加強(qiáng),市場(chǎng)不明朗因素增多 5.由于07年中山市房地產(chǎn)投資額度的加大，大部分產(chǎn)品將于08年中陸續(xù)面世，隨著市面貨量的加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更趨白熱化。項(xiàng)目所在區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析v 朝陽(yáng)花地3期 規(guī)模：總建筑面積約12萬(wàn)平方米 主力戶型：三房二廳、兩房二廳（97117） 銷售均價(jià)： 預(yù)計(jì)30003300元/ 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房 區(qū)內(nèi)配套：會(huì)所、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園、壹加壹超市、商業(yè)廣場(chǎng)等v 森美時(shí)代花園 規(guī)模：占地85畝,總建筑面積約130000M2,由30棟小高層及商業(yè)街組成 宣傳主

23、題：發(fā)現(xiàn)美、親近美、珍惜美、擁有美 主力戶型：二房二廳（8091） 銷售均價(jià)：3000元/ 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 區(qū)內(nèi)配套：區(qū)內(nèi)配套較少，依靠周邊的市政生活配套設(shè)施欠缺v 怡安花園2期 規(guī)模:總戶數(shù)60戶 宣傳主題：居繁華之上,享無(wú)限升值 主力戶型：二房二廳、三房二廳（90120M2） 銷售均價(jià)：2400元/M2 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 區(qū)內(nèi)配套：市場(chǎng)、商業(yè)街，欠娛樂(lè)、教育配套v 陽(yáng)光美加2期龍湖美墅 規(guī)模：共28棟小高層住宅，7棟多層住宅組成 宣傳主題：山湖一脈，彰顯菊城龍韻 主力戶型：兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d（80130） 銷售均價(jià)：4300元/ 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 區(qū)內(nèi)配套：幼兒園、小學(xué)、會(huì)所、泳池等，毗鄰小欖

24、輕鐵出口欠缺生活配套設(shè)施。 小區(qū)環(huán)境：所有樓宇均圍繞著小區(qū)中央的大型水景龍湖，環(huán)境怡人。v 建華花園 規(guī)模：占地1000畝，由800多棟獨(dú)立別墅及部份小高層洋房組成 宣傳主題：一個(gè)的地方 主力戶型：獨(dú)立別墅（占地400M2至800M2），小高層洋房尚未推出 銷售均價(jià)：別墅10000元/左右；洋房5000元/左右 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房 區(qū)內(nèi)配套：雙會(huì)所、泳池，欠缺教育及生活配套設(shè)施 小區(qū)環(huán)境：小區(qū)內(nèi)使用大量水景，由東、西、南、護(hù)城河等大型水景組成，氣勢(shì)宏偉。v 東鳳逸湖半島 規(guī)模：占地約24萬(wàn)平方米 宣傳主題：維也納音樂(lè)之城 主力戶型：三房二廳（110120） 銷售均價(jià)：3700元/ 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房 區(qū)內(nèi)配套：幼兒園、會(huì)所、超市、購(gòu)物中心、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、影劇院等，欠缺生活配套設(shè)施2008年上半年1-6月份中山市城鎮(zhèn)住宅成交狀況圖一2006年1月至2008年6月中山市住宅成交價(jià)格走勢(shì)圖圖二中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析從國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，08年住宅市場(chǎng)成交價(jià)格處于調(diào)整波動(dòng)期，但是鎮(zhèn)區(qū)價(jià)格卻相對(duì)處于一個(gè)平穩(wěn)的過(guò)渡時(shí)期，波動(dòng)不是很大，整個(gè)上半年都處于4000元/-4500元/的價(jià)格范圍內(nèi)。2007年9月份后，國(guó)