商品房買賣協(xié)議合同合約協(xié)議范文示范

1、商品房買賣合同范本1、本合同文本為示范文本，也可以作為簽約使用文本。簽約之前，買受 人應當仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的， 可向當?shù)胤?地產(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行， 供雙方自行約定貨補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、 增補 或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。4、本合同中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。5、對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加 的內(nèi)容，雙方應當協(xié)商確定。【】中選擇內(nèi)容

2、，以劃"方式選定；對于實際情況 未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打X,以示刪除。6、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關 證書、證明文件。合同雙方當事人： 出賣人：注冊地址：.聯(lián)系電話:營業(yè)執(zhí)照注冊號： 企業(yè)資質(zhì)證書號： 法定代表人： 郵政編碼：委托代理人： 郵政編碼：注冊地址：營業(yè)執(zhí)照注冊號：【本人】【法定代表人】姓名：國籍【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】地址：【委托代理人】姓名：國籍：根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎 上就買賣商品房達成如下協(xié)議：第一條

3、項目建設依據(jù)出賣人以方式取得位于、編號為的地塊的土地使用權。第二條商品房銷售依據(jù)【土地使用權出讓合同號】 【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地規(guī)劃用途為月日至.使用權轉(zhuǎn)讓批準文件號】為_ 該地塊土地面積為_日。，土地使用年限自 年月出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】施工。建設工程規(guī)劃許可證號為，許可證號為。第二條商品房銷售依據(jù)為.買受人購買的商品房為現(xiàn)房】預售商品房】。預售商品房批準機關 ，商品房預售許可證號為。第三條買受人所購商品房的基本情況買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件 ,房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：_ 幢

4、】 號房。第元】層】該商品房的用途為.結(jié)構，層高為建筑層數(shù)地上【座】【單.層，地下.層。該商品房陽臺是封閉式】非封閉式】。第六條買受人所購商品房的基本情況該商品房合同約定】產(chǎn)權登記】建筑面積共平方米，其中，套內(nèi)建筑面積平方米， 公共部位與公用房屋分攤建筑面積平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。第四條計價方式與價款幣）千1按建筑面積計算，該商品房單價為（幣） 百.每平方米元，總金額（百拾萬 拾元整。2. 按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（ 幣）每平方米元。百.元整?？偨痤~（幣）拾萬千百第五條面積確認及面積差異處理根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以建筑面積】套內(nèi)建筑面

5、積】 （本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權登記面積有差異的，以產(chǎn)權登記面積為準。商品房交付后，產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異， 雙方同意按第 種方式進行處理：1雙方自行約定：（1）（2）（3）（4）2. 雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起 30天內(nèi)將買受人已付 款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部

6、分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小 于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出 賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產(chǎn)權登記面積-合同約定面積面積誤差比=X 100%合同約定面積因設計變更造成面積差異， 雙方不解除合同的，應當簽署 補充協(xié)議。第六條付款方式及期限1. 一次性付款2. 分期付款3. 其他方式3. 其他方式第七條買受人逾期付款的違約責任買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第種方式處理：1. 按逾期時間，分別處理（不作累加）（1） 逾期在日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應付款期限

7、之第二天 起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_ 的違約金，合同繼續(xù)履行；（2） 逾期超過日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出 賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之 第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬 分之 （該比率應 不小于第（1）項中的比率）的違約金。本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的 差額確定。第八條交付期限出賣人應當在年月日前， 依

8、照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：商品房交付后，產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異， 雙方同意按第 種方式進行處理：1. 該商品房經(jīng)驗收合格。2. 該商品房經(jīng)綜合驗收合格。3. 該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。4. 該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。5. 但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外， 出賣人 可據(jù)實予以延期：日內(nèi)告知買受人1. 遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起的;2.3. 第九條出賣人逾期交房的違約責任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將 該商品房交付買受人使用，按下列第種方式處理

9、：1. 按逾期時間，分別處理(不作累加)1逾期不超過.第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行；(2)逾期超過日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計 已付款的%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天 起至實際交付之日止，出賣 人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 (該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。2. 第十條規(guī)劃、設計變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到 買

10、受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起 10日內(nèi)，書面通知買受人：該商品房結(jié)構形式、戶型、空間尺寸、朝向；日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的(1)(2)(3)(4)(5)(6) (7)買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受 人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定 時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。第一條交接商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付

11、手 續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件， 并簽 署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使 用說明書。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。由 于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理： 第十二條出賣人保證銷售的商品 房沒有產(chǎn)權糾紛和債 權債務糾紛因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權登 記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。 第十三條出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的

12、， 買受人有權要求出賣人按照下述第種方式處理：1. 出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。2. 3. 第十四條出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：1. 2. 3. 4. 5. 如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：1. 2. 第十五條關于產(chǎn)權 將辦理權屬登記 買受人不能項處理：日%賠償買買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受 人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定 時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房。3. 登記的約定出賣人應當在商

13、品房交付使用后日內(nèi)，需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任， 在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按下列第1. 買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的受人損失。%向買受人支付2. 買受人不退房，出賣人按已付房價款的 違約金。3. 第十六條保修責任買受人購買的商品房為商品住宅的，住宅質(zhì)量保證書 作為本合同的 附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容 承擔相應的保修責任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細 約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保

14、修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題， 出賣人應當履行保修義 務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維 修，維修費用由購買人承擔。第十七條雙方可以就下列事項約定：1. 該商品房所在樓宇的屋面使用權2. 該商品房所在樓宇的外墻面使用權3. 該商品房所在樓宇的命名權4. 該商品房所在小區(qū)的命名權5. 6. 第十八條買受人的房屋僅作使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構、承重結(jié)構和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人 共同享用與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施， 并按占地和公共部位與公用房屋 分攤面積承擔義務。出賣人不得擅自改變與該商品房有

15、關聯(lián)的公共部位和設施的使用性質(zhì)。第十九條本合同在履行過程中發(fā)生的爭議， 由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié) 商不成按下述第種方式解決：1. 提交仲裁委員會仲裁。2. 依法向人民法院起訴。第二十條本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件四）。 第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)， 空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。1. 2. 份,.頁，一式.第二十二條本合同連同附件共.具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人份，買受人份，份，份。 第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。第二十四條商品房預售的，自本合同生效之日起 30天內(nèi)，由出賣人向 申請登記備案。出賣人（簽章）

16、 買受人（簽章）【法定代表人】【法定代表人】【委托代理人】【委托代理人】【法定代表人】【法定代表人】（簽章）（簽章） 年. 年.簽于購房補充協(xié)議購房補充協(xié)議房屋質(zhì)量篇月 月 簽于我們通過整理網(wǎng)友提供的補充協(xié)議，將其中涉及房屋質(zhì)量的條款匯總?cè)缦?1、墻體：住宅內(nèi)部無任何裂縫；如果雙方無法對是否是裂縫進行確定 的，由出賣人申請有關機構就此問題進行評價； 保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板 平整無松動、無爆裂、無間隙。2、管線：管線安裝與室內(nèi)表面的平整，不在商品房內(nèi)通行任何公用管 線，任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。3、防水標準：房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地 板結(jié)合處無漏水、滲

17、水。4、配套設施：保證買方水、電、電話、閉路監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用，并 在一定時間內(nèi)內(nèi)保證煤氣、有線電視、寬頻網(wǎng)絡入戶的正常使用，以及小區(qū)內(nèi)清 潔、保潔、綠化、排污、照明、信報箱等私用或公用設施正常使用。但不5、小區(qū)規(guī)劃：買方不得擅自變更公共設施（停車場、加工層、園林綠 化等）設計和用途；車庫、泳池、綠地等公共設施的權屬依據(jù)國家法律和地方行 政主管部門的文件 規(guī)定執(zhí)行；公共設施是小區(qū)配套，不允許用作營業(yè)性用途； 商品房樓頂和外墻所有權歸全體業(yè)主，買方和物業(yè)管理公司可以無償使用， 得在樓頂設置無線電發(fā)射及產(chǎn)生噪音或影響安全的設備和廣告設施；不得在外 墻設置影響買方采光、通風、安全、景觀及產(chǎn)生噪音和污

18、染的設施房屋質(zhì)量問題無疑是所有合同、條款中的重中之重。一旦發(fā)生重大問題, 將會直接影響到購房者的入住、裝修。同時，由于建筑主體結(jié)構的不可逆轉(zhuǎn)性， 當您入住后再發(fā)現(xiàn)重大問題，往往為時已晚。因此在補充協(xié)議中約定房屋質(zhì) 量的內(nèi)容是十分重要的。以下問題務必要求開發(fā)商在補充協(xié)議做出明確陳述:小區(qū)規(guī)劃面積問題水、電、煤氣（天然氣）開通時間購房補充協(xié)議房屋入住篇我們通過整理網(wǎng)友提供的補充協(xié)議，將其中涉及收房入住的條款匯總?cè)缦拢?、交付程序（以下流程1-4步可在一天內(nèi)完成，第5步視開發(fā)商而定, 一般在收到入住通知書三天后可提供）：（1）出賣人向買受人發(fā)出入住通知書；（2）買受人書面簽收“收到入住 通知書”；（

19、如購房者對房屋質(zhì)量、入住條件有異議，可拒絕簽署）（3）買受人書 面簽收“住宅鑰匙收到條”；（4）出賣人提供住宅質(zhì)量備案表；（5）出賣人提供本 住宅長度高度細節(jié)尺寸及面積測量結(jié)果；（6）上述條件缺少 任何一條，均不構成 住宅的交付。2、交付前的觀察驗收：買受人在出賣人所建房屋完工后，可以進入室 內(nèi)進行觀察，并可以聘請相關專家對其進行評價，出賣人及其聘請的機構或人員, 不得以任何理由阻止買受人及有關人員進入。買受人可以進行如下評價與驗收： 質(zhì)量驗收、設施驗收、環(huán)境驗收、其他驗收。3、延遲交付：當出賣人無法按期交付時，則買受人可以做出如下選擇: 通知出賣人解除合同，或者繼續(xù)等待出賣人。詳見購房合同第

20、八條4、交付效力：出賣人將房屋交付給買受人后，買受人即享有房屋的使 用權、占有權、出租權、收益權，并有權對房屋進行裝修。5、住宅質(zhì)量保證書：其內(nèi)容不得低于政府最低標準。6、住宅使用說明書：其內(nèi)容不得低于政府最低標準。7、不可抗力明確說明（一般包括）:（1）人力不可預見、不可避免和不可抗拒的自然災害和事件；（2）為遵守、 配合政府的法規(guī)、政策的變化或因政府部門有關機構的行為而引致的延誤；（3）非出賣人原因，而供水、供電、供氣部門未能按時接通室內(nèi)外的水、電、氣等設 施；8物業(yè)相關：物管公司、服務期限、管理費用（明細）、管理責任9、明確收房入住時需繳納費用我們通過整理網(wǎng)友提供的補充協(xié)議，將 其中涉及

21、收房入住的條款匯總?cè)缦拢?交付程序（以下流程1-4步可在一天內(nèi)完成，第5步視開發(fā)商而定, 一般在收到入住通知書三天后可提供）：（1）出賣人向買受人發(fā)出入住通知書；（2）買受人書面簽收“收到入住 通知書”；（如購房者對房屋質(zhì)量、入住條件有異議，可拒絕簽署）（3）買受人書 面簽收“住宅鑰匙收到條”；（4）出賣人提供住宅質(zhì)量備案表；（5）出賣人提供本 住宅長度高度細節(jié)尺寸及面積測量結(jié)果；（6）上述條件缺少 任何一條，均不構成 住宅的交付。2、交付前的觀察驗收：買受人在出賣人所建房屋完工后，可以進入室 內(nèi)進行觀察，并可以聘請相關專家對其進行評價，出賣人及其聘請的機構或人員, 不得以任何理由阻止買受人及

22、有關人員進入。買受人可以進行如下評價與驗收： 質(zhì)量驗收、設施驗收、環(huán)境驗收、其他驗收。3、延遲交付：當出賣人無法按期交付時，則買受人可以做出如下選擇: 通知出賣人解除合同，或者繼續(xù)等待出賣人。詳見購房合同第八條4、交付效力：出賣人將房屋交付給買受人后，買受人即享有房屋的使 用權、占有權、出租權、收益權，并有權對房屋進行裝修。5、住宅質(zhì)量保證書：其內(nèi)容不得低于政府最低標準。6、住宅使用說明書：其內(nèi)容不得低于政府最低標準。收房入住一直是購房者與開發(fā)商矛盾的焦點， 以下為開發(fā)商交房的必須 條件，您務必謹記：(一) 取得建筑工程竣工驗收備案表;(二) 取得商品房面積實測技術報告書;(三) 預售合同約定

23、的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在交付日的7日前書面通知預購人辦理交付手續(xù)的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文 件。交付時，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)應當向預購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的,還應當同時向預購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書?！辟彿垦a充協(xié)議產(chǎn)權過戶篇我們通過整理網(wǎng)友提供的補充協(xié)議，將其中涉及產(chǎn)權過戶的條款匯總?cè)缦拢?產(chǎn)權證取得:準。(1)、所有權取得標志:所有權的取得以北京市房屋所有權證為標、所有權取得時間:從_年 _月 _日開始，即確認為無法取得。(3) 一旦無法取得產(chǎn)權證后，出賣人應當30日內(nèi)立即退還買受人已經(jīng)支 付的房屋款，并且賠償買受人因此而產(chǎn)生的一切損失。(4)、當無

24、法取得產(chǎn)權證后，買受人有權選擇是否退房，如果買受人同 意延長，則可向出賣人發(fā)出同意延長辦證期的書面證明。2、辦理產(chǎn)權證費用問題：出賣人保證出賣人目前的身份系合法的出賣 人，出賣人經(jīng)過審查后認為買受人目前的身份可以成為合法的購買人，因此出賣人保證買受人憑借出賣人提供的文件能夠在北京市房屋登記部分機構取得北 京市房屋所有權證明，如買受人無法取得上述證明，則出賣人應當在10日內(nèi)立即退還買受人已經(jīng)支付的房屋款，并且賠償買受人因此而產(chǎn)生的一切損失： 包括銀行的貸款利息、銀行的罰金、訴訟費用、律師費用、裝修費用、誤工費用、 無法居住而租賃房屋的租賃費 用、交通費用、因重新購買房屋而產(chǎn)生價格上漲的損失。3、

25、開發(fā)商代辦產(chǎn)權證事宜：出賣人辦理產(chǎn)權證：出賣人在買受人入住 前30天通知買受人辦理產(chǎn)權證所需要的全部材料，買受人提供全部材料后60日內(nèi)出賣人將辦房屋所有權證的全部資料(包括出賣人的全部資料)交付給北京 市房屋所有權證頒發(fā)機構，并且出賣人承諾在_年_月 _日前為買受人辦理完畢房 屋所有權證；此后買受人不能取得所有權證的，買受人有權退房，并且要求出賣 人承擔違約責任。外,4、退房相關：買受人提出退房要求后，出賣人除承擔前述條款的義務 還應當賠償買受人的因取得全部損失所支付的其他相關費用。我們通過整理網(wǎng)友提供的補充協(xié)議，將其中涉及產(chǎn)權過戶的條款匯總?cè)缦?1產(chǎn)權證取得:準。(1)、所有權取得標志:所有

26、權的取得以北京市房屋所有權證為標、所有權取得時間:從_年 _月 _日開始，即確認為無法取得。(3) 一旦無法取得產(chǎn)權證后，出賣人應當30日內(nèi)立即退還買受人已經(jīng)支 付的房屋款，并且賠償買受人因此而產(chǎn)生的一切損失。(4)、當無法取得產(chǎn)權證后，買受人有權選擇是否退房，如果買受人同 意延長，則可向出賣人發(fā)出同意延長辦證期的書面證明。2、辦理產(chǎn)權證費用問題：出賣人保證出賣人目前的身份系合法的出賣 人，出賣人經(jīng)過審查后認為買受人目前的身份可以成為合法的購買人，因此出賣人保證買受人憑借出賣人提供的文件能夠在北京市房屋登記部分機構取得北 京市房屋所有權證明，如買受人無法取得上述證明，則出賣人應當在10日內(nèi)立即

27、退還買受人已經(jīng)支付的房屋款，并且賠償買受人因此而產(chǎn)生的一切損失： 包括銀行的貸款利息、銀行的罰金、訴訟費用、律師費用、裝修費用、誤工費用、 無法居住而租賃房屋的租賃費 用、交通費用、因重新購買房屋而產(chǎn)生價格上漲 的損失。產(chǎn)權對購房者來說至關重要，您要想避免產(chǎn)權糾紛，請牢記兩條:1、嚴格審查開發(fā)商提供的“五證”，尤其是“土地使用證”的正本記 事欄中，有無土地被抵押的標注，也可以登錄“北京市房屋土地權屬登記事務中 心”進行查詢2嚴格審查購房合同第十五條，明確約定開發(fā)商在若干工作日內(nèi)辦理 產(chǎn)權登記任意使用免責權 中消協(xié)點評購房合同陷阱中消協(xié)點評購房合同陷阱平等格式條款以及容易對消費者產(chǎn)生誤導的“陷阱

28、” 對相關法規(guī)的講解，幫助購房者對這些“霸王條款”本周一，中國消費者協(xié)會發(fā)布了對當前商品房買賣合同中突出存在的不 條款發(fā)布了點評意見，通過進行了詳盡剖析。單方擴大解約權實例1 ：XX居商品房認購書中規(guī)定:“若乙方支付定金之日起十 天內(nèi)未能依時簽署商品房買賣合同及交付首期房價款，則甲方有權單方面解 除本商品房認購書，并不退還定金?！睂嵗?:XX花園商品房認購協(xié)議中規(guī)定，“認購方應在2003年X月X日之前前往簽訂商品房買賣合同，逾期者視同違約，開發(fā)商不另行催 告，本協(xié)議自然作廢?！睓唷｜c 評意見：訂立或解除合同必須在當事人自愿前提下進行，任何一方 不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋，在

29、商品房買賣中，買受人 遲延履行債務，出 賣人要進行催告，催告后，買受人還有三個月的寬限期，如 在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。此外，條款中所謂“違反任何條款”、“未能 依時簽署”等內(nèi)容都不具 體明確。這種做法客觀上隱瞞了導致不能簽訂購房合 同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經(jīng)營者自身責任等，故意排除了消費者 與經(jīng)營者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務 的可能。上述格式條款加重了消費者責任，單 方擴大了經(jīng)營者解除合同的權利，剝奪了消費者依法變更、解除合同的權利，侵 害了消費者的公平交易權和自主選擇任意使用免責權實例：某房地產(chǎn)公司制定的商品房買賣補充協(xié)議中規(guī)定：非出賣人 原因造成的延誤因 素包括但不限于：政府管

30、制及辦證行為滯后、政府市政配套 未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工 期間停水停電等。出賣人 在交房時告知買受人即可據(jù)實予以延期交房。點評意見：在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如不可抗力等， 但也要甄別情況實 行部分或全部免責。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造 成，如承建商施工誤期、因技術上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及 重大技術問題不能及時解 決導致的延誤等，這種情況下應由開發(fā)商向購房人承 擔違約責任。其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預料并提 前做好準備的，不能作為免責事 由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則 是第三

31、人原因造成的，開發(fā)商應向消費者承擔違約責任， 再依法律、依約定向第 三人追償。該格式條款私自擴大自己的 免責范圍，將第三方對開發(fā)商違約的風險轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔任何責任。(-攝影/舒東平)違約責任不對等實例：某消費者投訴稱在購房時所簽購房合同中違約責任一欄有這樣 一則內(nèi)容：“(1)甲方須于XX年X月X日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房,10%則每遲交一個 月，按乙方已付房款3%+算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若 未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權從乙方已交購房款中，扣罰 的金額作違約 金，同時不予辦理進戶手續(xù)?！苯?jīng)3%10%乍點評意見：上述格式條款對合同雙方

32、支付違約金的額度規(guī)定不對等。 營者延期交房必須等一個月后方計 算罰金，且額度僅為消費者已付房款的 消費者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費者已交購房款的 違約金。由于商品房的標的額大，雙 方承擔的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實質(zhì)是設置陷阱，加重消費者責任，減輕經(jīng)營者責任。違反了法律的公平原則， 消費者可依法申請人民法院或仲裁機構予以撤銷或變更。簽購房合同需要注意哪些問題？購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費大量積蓄、又要費心勞神 的大事，因購買商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購房者的一大煩心事。因此，在購買前了解商品 房的有關知識和注意事項。能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作 用。目前

33、，商品房銷售分商品房預售和商品房現(xiàn)售兩種，現(xiàn)在試分析購買預售的商品房應注意哪些事 項。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設商品房的工程尚未竣工前， 將正 在施工的商品房預先出售給購買者，購買者交付定金或預付款，在合同約定的未 來一定時間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。購買者在購買預售的商品房時應把握好以下幾個重要環(huán)節(jié):一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的商品房應具備的條件城市房地產(chǎn)管理 法對商品房預售的條件作出以下規(guī)定：1、已經(jīng)交付了全部土地使用權的出讓金，取得了土地使用權證書。擁 有合法的土地使用權是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)和預售的前提條件，在未取得土地使用權的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買

34、前要求驗證開 發(fā)企業(yè)的土地使用權證，以確保該房屋的合法性。2、持有建設工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設的前提，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設項目符合城市規(guī)劃， 領取建設工程規(guī)劃許可證后才能開 工建設。3、按照預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資 的25%上，并且已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建 設的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預售款從事項目開發(fā)， 防止無法如期交房損害購房者的利益。4、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預售登記，取得商品房 預售許可證明（在本市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取 得該局頒發(fā)的商品 房預售許可

35、證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預售的活動 置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預售的合法性。二、了解商品房預售合同基本的內(nèi)容 1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購 房人，應寫明雙方的名稱地址等。2預售的商品房的基本情況。預售合同應明確記載預售的商品房的所 在地區(qū)、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質(zhì)、建設工 程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構、房屋竣工交 付日期及附房屋平面圖等。3、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面 積、使用面積還是其他面積。4、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。 我國城市房地

36、產(chǎn)管理法雖然對商品房預售的條件和程序進行了規(guī)定， 但對預 售款實收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當事人應在合同中明確。5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定 由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房 期限可以合理順延。6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。7、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按 時、按質(zhì)、按量交房的責任。8房地產(chǎn)權屬登記義務。9、物業(yè)管理條款。10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。11、其他條款或當事人約定的條款。F面說說購買現(xiàn)房應注意的事項:一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條

37、件 2001年4月4日，建設部 發(fā)布了商品房銷售管理辦法該辦法自當年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應具備下列條件：（一 ）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五） 拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備 交付使用條件，其他配套基 礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施 工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買 受人收

38、取任何預訂款性質(zhì)費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得米取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品 房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向 買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r 款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收 費用。二、了解商品房買賣合同中應當明確的內(nèi)容（一）當事人名稱或者姓 名和住所；（二）商品房基本情況；（三）商品房銷售方式；（四）商品房價款 的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六） 裝飾、設備標 準承諾；（七）供水

39、、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等 配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；（九）面 積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權登記有關事宜；（十 一 ）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 理：（含3%，據(jù)實結(jié)算房價款；2、面積 買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約 合同未約定的按以下處理原則處1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi) 誤差比絕對值超出3%寸，買受人有權退房。 當在買受人提 出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支 付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時， 面積 誤差比在3%內(nèi)（含3%部分的房價款由買受人補足；超出 3%?分的房價款 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時， 面 積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人； 絕對值超出3%?分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。最后還要注意以下同方面:一是開發(fā)商的五證二書，這是最重要的.一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開