房地產(chǎn)成本核算存在的問題解析

1、.成本核算存在的問題一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題房地產(chǎn)行業(yè)的核算并不復(fù)雜，但由于企業(yè)管理水平和會計人員水平的原因，一些房地產(chǎn)公司成本核算不遵循財政部及上海市的政策規(guī)定，致使財務(wù)指標(biāo)扭曲，成本不實，企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果無從體現(xiàn)。具體表現(xiàn)為：1、成本對象設(shè)立的隨意性。成片開發(fā)的小區(qū)應(yīng)根據(jù)合同或同時開工的工程名稱在“開發(fā)成本”科目下設(shè)不同的成本對象。但有的小區(qū)卻往往將原應(yīng)歸屬同一工程的項目分成多個對象。2、動遷差價調(diào)房的補償收入直接沖減動遷成本。動遷房的補差數(shù)應(yīng)沖減用于動遷的房源成本，不能直接沖減動遷成本，補差收入應(yīng)補交營業(yè)稅金及附加。3、成本不進行分配或隨意分配。用于動遷的商品房成本不根據(jù)

2、實際去向和用途轉(zhuǎn)出；在同一筆費用用于支付不同成本對象時，相關(guān)部門有時根本不作任何分配。凡此，都造成成本嚴重不實。4、實物與帳面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。在外購或自建動遷用房、商品房內(nèi)部調(diào)撥或轉(zhuǎn)自用以及商品房的銷售上，沒;.有一套規(guī)范的業(yè)務(wù)操作規(guī)程，致使帳面和實物數(shù)量嚴重不符。5、成本末打足。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，成本未打足的原因有：（ 1）因不能及時取得發(fā)票，應(yīng)計入而未入的成本。承包單位因開出發(fā)票就須繳納營業(yè)稅金及附加以及所得稅，故而對工程己經(jīng)結(jié)束而發(fā)包方不能及時支付款項的，就不開出發(fā)票。對此，房地產(chǎn)公司就難以及時進行成本核算，造成成本低于實際數(shù)以（2）公建配套設(shè)施不按預(yù)算計提。按規(guī)定，非有償轉(zhuǎn)讓的公建配套

3、設(shè)施，建設(shè)規(guī)模大的，可按建筑面積或投資比率預(yù)提，而有的公司則人為少提或不提。6、不能正確解決在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)問題。在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的依據(jù)為 工程的竣工交付。在結(jié)轉(zhuǎn)時，首先要審查完工部分工程的單項成本是否全部計入，其次審查公共費用是否足額分攤，如配套設(shè)施費用、動遷成本及前期費用的分攤等。7、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品時任意預(yù)計銷售成本或按照內(nèi)部所謂計劃成本結(jié)轉(zhuǎn)。由于前述因素的存在，商品房銷售時，企業(yè)無法得到真實的成本資料，因此一些企業(yè)采用所謂計劃價格來預(yù)計銷售成本。這種錯誤的做法，嚴重違反了成本必須按實際成本結(jié)轉(zhuǎn)的原則。;.正確確定房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成果公允表述的基礎(chǔ)。一般來說

4、，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象應(yīng)結(jié)合項目的 開發(fā)地點、規(guī)模、周期、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高等因素確定， 而且一個成本核算對象只能計算出一個單位成本，并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。對單體開發(fā)項目來說，一般以獨立編制概算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)項目為成本核算對象。但對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項目，尤其是同一項目有不同的功能區(qū)，成本核算對象如何確定？實務(wù)中存在以項目整體作為成本核算對象，待項目建成后再按一定的標(biāo)準(zhǔn)在各功能區(qū)分配的做法。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區(qū)的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導(dǎo)致成本

5、在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。實務(wù)中還有一種做法是先將整個項目作為成本核算對象歸集各功能區(qū)成本，然后根據(jù)各功能區(qū)的情況估計一個比例來分割不同功能區(qū)的成本，即從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本，這種做法一方面會導(dǎo)致會計核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導(dǎo)致企業(yè)對各功能區(qū)單位成本的人為的調(diào)節(jié)，不利于保證會計信息的可靠性。較合理的;.做法是按不同的功能區(qū)確定成本核算對象，從一個成本核算對象計算出一個單位成本。這樣既能滿足會計信息的可靠性要求， 又能保證成本和收入的配比。二、規(guī)范并完善

6、成本核算，提高核算水平（一）正確劃分工程項目由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長，往往成片分期開發(fā)，而且建筑產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，因此在核算時對同一小區(qū)內(nèi)的各工程項目應(yīng)分別進行核算。為便于成本的分配和分析，本文認為應(yīng)以竣工區(qū)域另設(shè)立工程項目的依據(jù)，并單獨設(shè)立須進行共同分配的成本對象。例 如甲小區(qū)分期成片開發(fā)，可將相同時間竣工的區(qū)域合并為分工程對象。即甲小區(qū)共同費用、甲小區(qū) A 工程、甲小區(qū) B 工程。在同一施工地點、同一結(jié)構(gòu)類型、開竣工時間相同或接近的設(shè)立各分項工程；在同一工地上施工的幾個預(yù)算造價很小的工程，可合并核算，然后按照預(yù)算造價比例計算各分工程的實際成本。（二）正確設(shè)置三級科目，規(guī)范反映核算內(nèi)

7、容為了正確核算房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)成本和成本控制，本文根據(jù)財務(wù)會計制度和國務(wù)院及上海市制定的房產(chǎn)建設(shè)和投資方面的各種稅費計征辦法和標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)重要性原則，;.建議在“開發(fā)成本 ”科目下設(shè)置六個二級科目，其下再分設(shè)三級科目和必要的明細科目。1、土地征用及動拆遷補償費（ 1）土地征用費：土地補償費、青苗補償費、糧油差價、蔬菜地建設(shè)費、墾復(fù)基金、耕地占用費、勞動力安置費、老年社員養(yǎng)老費、 征地包干費及征地管理費、 其他。（ 2）動拆遷補償費：拆遷私房補償費（搬遷費、獎勵費）、拆遷單位補償費（搬遷費、獎勵費）、集體設(shè)施補償費、其他。（ 3）動遷房源建設(shè)費（ 4）其他2、前期工程費 ：勘察費、設(shè)計費、可行性研

8、究費、招標(biāo)費、臨時措施費（臨時道路建設(shè)費、臨時水源建設(shè)費、臨時電源建設(shè)費等）、土地平整費、其他。3、建筑安裝工程費：建筑工程、安裝工程費、設(shè)備及工器具購置費、監(jiān)理費、其他。4、基礎(chǔ)設(shè)施費 ：排污排洪費、供電費、供氣費、供水費、通訊費、照明費、環(huán)衛(wèi)費、道路橋梁涵洞、綠化帶、;.建設(shè)配套費 （住宅建設(shè)配套、 人防工程費、 商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費、臨時建設(shè)工程費、臨時占路費）、施工配套費（許可證執(zhí)照費、新型墻體材料費、 檔案保證金、 竣工圖編制技） 、其他。5、公共配套設(shè)施費：教育設(shè)施費、醫(yī)療設(shè)施費、商業(yè)設(shè)施費、地區(qū)行政設(shè)施建設(shè)費、服務(wù)設(shè)施費、其他。6、開發(fā)間接費 ：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水

9、電費、勞動保護費、利息、審計費、公證費、評估費、周轉(zhuǎn)房攤銷、其他。（三） 準(zhǔn)確進行成本分配成本分配主要有四個標(biāo)準(zhǔn)：（1）因果關(guān)系法。追溯成本發(fā)生的原因據(jù)以分攤成本。如基礎(chǔ)設(shè)施費的分攤。 （ 2）受益程度。以受益比例將成本分攤至受益對象。如分攤公建配套費，按預(yù)算面積分配。（ 3）公平合理。有時盡管與某項特定成本并無直接聯(lián)系，但為示公平合理，仍將間接成本分配給無關(guān)聯(lián)的對象，其依據(jù)為從公司角度出發(fā)，該間接成本是大家“應(yīng)接受”的成本。（ 4）承受能力。 按成本對象的負擔(dān)能力分攤間接成本。要求慶利能力高的獨立核算項目吸收更多的成本， 能產(chǎn)生納稅收益， 對整個企業(yè)集團有利。雖然成本分配的方法較多，但并不表

10、明會計人員可以隨意分攤，需要服從于成本分配目的亦即成本分配的意;.圖。成本分配目的主要是提供經(jīng)濟決策信息、客觀公平計算成本、激勵成本中心努力降低成本等。（四）正確劃分開發(fā)間接費與期間費用按照規(guī)定，只有在施工現(xiàn)場設(shè)立的管理機構(gòu)（如指揮部等）的費用方可列入開發(fā)間接費。但有些企業(yè)將公司工程部等與現(xiàn)場有聯(lián)系的部門費用均列入開發(fā)間接費，以達到減少期間費用、提高利潤的目的，或借此提高土地增值稅扣除項目的金額基數(shù)。三、加強內(nèi)部成本分析，提出控制辦法為便于考核項目收益情況，房地產(chǎn)企業(yè)須對產(chǎn)品銷售收入、產(chǎn)品銷售成本、開發(fā)成本、 開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等科目按成本對象分別核算。通?？蓮囊韵路矫孢M行分析：1

11、、分成本對象考核工程項目的毛利、毛利率、投資報酬率、凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、開發(fā)周期、竣工面積率、空置率、產(chǎn)銷率等。2、與工程的預(yù)算比較分析節(jié)超額，按成本項目列示。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，工程項目可變因素多，在立項前所做的預(yù)算并不能反映實際情況，可比性不強。建議按工;.程的開發(fā)不同階段編制滾動預(yù)算，以動態(tài)地反映預(yù)算執(zhí)行情況。3、分析項目差異。項目差異與竣工的時間和成本的節(jié)超密切相關(guān)。項目差異 =進度差異 +成本差異。 其中，進度差異 =按實際進度截止至當(dāng)日的預(yù)算成本- 按計劃進度截止至當(dāng)日的預(yù)算成本；成本差異=按實際進度截止至當(dāng)日的實際成本 - 按實際進度截止至當(dāng)日的預(yù)算成本。通過項目差異的分析，可促

12、使企業(yè)縮短項目的開發(fā)周期，降低項目的成本或修證預(yù)算，使之更加切實可行。4、運用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)（計劃評審技術(shù)，PERT），大力降低工程成本。網(wǎng)絡(luò)圖是表示一項工程各個工作環(huán)節(jié)或各道工序的先后關(guān)系和所需要時間的網(wǎng)狀圖。它不僅能反映出工程所有作業(yè)（工序）之間的相互關(guān)系，而且能表明工程的時間進度，突 出工程中的關(guān)鍵作業(yè)和關(guān)鍵路線，從而使項目管理人員集中精力抓住關(guān)鍵，合理調(diào)配資源，尋求以最小的工程費用獲得最佳工期。 網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)尤其適用于建筑工程項目的時間一成本控制。四、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算尚待探討的問題1、借款費用的處理;.在實際工作中，不少企業(yè)將借款費用作為調(diào)節(jié)利潤高低的手段。有的不分用途，一律計入開發(fā)成

13、本，人為抬高利潤；有的對經(jīng)營性的支出和工程支出不加區(qū)分，直接全部資本化或費用化；有的將不同工程借款費用不加分配，簡單計入某一工程成本；有的在開發(fā)中斷或結(jié)束后，仍將借款利息計入開發(fā)成本。本文認為，由于房地產(chǎn)借款數(shù)額大，對當(dāng)期的損益影響大， 在實務(wù)中， 準(zhǔn)確地計算借款利息非常重要。應(yīng)注意：（ 1）確定用于開發(fā)成本中的借款數(shù)額，以區(qū)分資本化和費用化的界限；（ 2）細分用于不同工程項目的借款數(shù)，正確劃分同一借款在不同項目間的負擔(dān)額；（ 3）工程停工時的借款費用暫停資本化；（ 4）開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品即產(chǎn)品完工后，借款利息直接計入當(dāng)期損益。2、質(zhì)量責(zé)任準(zhǔn)備金每一個企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任事故發(fā)生的可能性都是存在

14、的，而且一旦發(fā)生，數(shù)額相當(dāng)大，根據(jù)穩(wěn)健性原則，現(xiàn)行制度應(yīng)考慮允許房地產(chǎn)公司按照銷售收入的一定百分比設(shè)立質(zhì)量責(zé)任保證金，以降低風(fēng)險，合理預(yù)計質(zhì)量損失。3、存貨跌價損失準(zhǔn)備的計提一般認為：房地產(chǎn)行業(yè)出售的是不動產(chǎn)，減值的可能性較小。 實際情況并非如此。其一，房地產(chǎn)市場供過于求，;.商品房積壓嚴重，積壓時間越長，跌價可能性越大；其二，房地產(chǎn)公司的開發(fā)資金約有 70%系外部籌集而來，存量房積壓時間愈長，資金成本愈高。在我國房地產(chǎn)市場日趨活躍的情況下，建議仿效股份制企業(yè)會計制度，采用成本與可變現(xiàn)凈值孰低法。本文認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)拋棄“ 重開發(fā)、輕核算”的觀念，必須重視包括成本費用開支范圍、期間費用開

15、支范圍、成本和費用管理責(zé)任制、成本和費用的計劃和考核等一整套成本管理辦法，不斷提高成本管理水平。房地產(chǎn)成本管理隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出?！袄麧欎N售收入成本費用”這一眾所周知的簡單公式， 充分反映了成本管理的重要性。 如何通過 IT 手段、科學(xué)的管理方法提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平？明源根據(jù)幾年來對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究與實踐，結(jié)合多家優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面的先進經(jīng)驗，總結(jié)提煉了“成本管理四步法”。這四個步驟分別是： 制定目標(biāo)、明確崗位職責(zé)、跟蹤執(zhí)行、業(yè)

16、績評估。以下就這四個步驟做詳細的分析：;.1、制定目標(biāo)目標(biāo)成本目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項目成本的控制線。許多項目成本失控的一個很重要原因是：事先沒有建立明確的目標(biāo)成本，即便有也是相對粗線條的，通常只是個“大致的數(shù)”，而真正到了執(zhí)行時，這個“大致的數(shù)”往往就經(jīng)不起推敲，無法作為項目的控制線。所以這種粗線條的“目標(biāo) / 計劃”實際上是“假目標(biāo) / 計劃”，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計劃落實到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動

17、計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標(biāo)進行對比分析， 找出差距， 分析原因，制定改進措施。影響目標(biāo)成本制定準(zhǔn)確性的原因（ 1）項目進度太緊 ：基于市場競爭的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤指標(biāo)的需要，房地產(chǎn)公司對項目的進;.度通常都卡得比較緊，許多項目匆匆上馬，為了趕時間/ 趕進度，經(jīng)常未等設(shè)計完成就開始“招標(biāo)”、“施工”、“邊干邊設(shè)計”的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。既然“施工圖設(shè)計”未能在“招標(biāo)”、“施工”之前完成，就造成了在項目前期無法對目標(biāo)成本進行準(zhǔn)確測算。另外，也正因為招標(biāo)前不能對“合同標(biāo)的”進行準(zhǔn)確測算，實際業(yè)務(wù)中只能使 用“費率招標(biāo)”方式取代“總價招標(biāo)”、“工程量清單招標(biāo)”，這就

18、為日后施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患。實際中的許多項目存在著大 量的“合同變更”，其中很重要的一個原因就是采用了“費率招標(biāo)”的模式?！坝賱t不達”，為了進度卻犧牲了成本。業(yè)內(nèi)許多企業(yè)都意識到其間的弊端，嚴格規(guī)范開發(fā)流程，重點加強“規(guī)劃設(shè)計”、 “招標(biāo)”環(huán)節(jié)， 積極推行“目標(biāo)成本管理”，取得了不錯的效果。（ 2）缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本測算體系：從項目管理的角度看，房地產(chǎn)項目具有較高的復(fù)雜度，項目周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。項目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理每個環(huán)節(jié)都涉及到成本控制， 因而要為這樣的項目制定“目標(biāo)成本;.“就需要有一套規(guī)范的體系來保證其順利實施，即建立企業(yè)內(nèi)部

19、的“目標(biāo)成本管理規(guī)范”。規(guī)范的目的保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性：通過制定統(tǒng)一的流程與標(biāo)準(zhǔn)，使目標(biāo)成本的準(zhǔn)確度不因項目差異而不同。實現(xiàn)項目間的成本數(shù)據(jù)共享：通過項目間成本數(shù)據(jù)的對比分析，可以及時發(fā)現(xiàn)項目中潛在的問題并及時采取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數(shù)據(jù)，為新項目提供指引，避免犯重復(fù)錯誤，并可以站在“歷史的高度”去不斷完善優(yōu)化相關(guān)流程。規(guī)范的方法建立規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹：綜合公司開發(fā)項目的特點，提煉出一套能兼容所有項目的全成本樹，作為目標(biāo)成本制訂的基線。建立規(guī)范的流程：定義如何在項目發(fā)展階段對“估算成本”進行測算，如何在“規(guī)劃設(shè)計”、“擴充設(shè)計”、“施工設(shè)計”各個階段完成對目標(biāo)成本的層層細化

20、修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用的使用與管理。;.2、明確崗位職責(zé)責(zé)任成本體系“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)反饋、考核評價其職責(zé)履行情況?！柏?zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰來做、做什么的問題。誰來做？我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標(biāo)負責(zé)？怎么負責(zé)？如何評價？“責(zé)任成本體系”包含四大要素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門 / 相關(guān)部門、評價指標(biāo)、評價部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在“組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實責(zé)任到崗位，

21、落實責(zé)任到人，最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”責(zé)任成本范圍“責(zé)任成本體系”的目的是保證對目標(biāo)成本的執(zhí)行落到實處，因此“責(zé)任成本體系”中的“責(zé)任范圍”的劃分，實際上也就與目標(biāo)成本的結(jié)構(gòu)體系息息相關(guān)。 簡單的說，“責(zé)任范圍”的集合應(yīng)該來自“成本結(jié)構(gòu)樹”。理論上，我們還可以把“成本結(jié)構(gòu)樹”的每一個分支都作為“責(zé)任范;.圍”來看待，并為之定義相關(guān)的責(zé)任部門、評價指標(biāo)、評價部門。當(dāng)然在實際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來進行定義并加以實施。作業(yè)過程管理明確了“責(zé)任成本體系”，按照部門、崗位對其負責(zé)的“責(zé)任范圍”進行合并，我們就可以得到

22、部門 / 崗位的成本目標(biāo)集合。但是如何才能保證部門、崗位的成本目標(biāo)能被順利的完成？為此，我們需要定義一套完整的“作業(yè)過程指導(dǎo)書”來對部門/ 崗位的行為進行規(guī)范，也就是說，必須從“制度流程”的層面保證對目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對成本的控制，這就是“作業(yè)過程管理”。我們可以把房地產(chǎn)開發(fā)全過程劃分為若干個相對獨立的作業(yè)過程，并為每個作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時重點定義每個作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點，包括量化的經(jīng)濟技術(shù)評價指標(biāo) 。這樣，我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個層面實現(xiàn)對成本的過程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。3、跟蹤執(zhí)行動態(tài)成本法經(jīng)過前兩個步驟實現(xiàn)了“目標(biāo)明確”、“責(zé)任清晰”之

23、后，我們便進入最重要的第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行過程的跟蹤動態(tài)成本。動態(tài)成本反映的是項目實施過程中的;.預(yù)期成本，通過實時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實現(xiàn)對成本的控制。全動態(tài)成本動態(tài)成本的核心是實時性，動態(tài)指的是在項目整個生命周期的任一時間點，都能實時掌握項目最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價是多少？我們強調(diào)“在項目執(zhí)行過程中”能對項目的全成本進行實時測算，只有這樣才能控制成本、輔助營銷決策。如果只是在項目結(jié)束時得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實際上只能完成基本成本核算功能，對項目成本控制卻沒有任何幫助，因為到了項目結(jié)束時，木已成舟，談控制為時已晚。如何實現(xiàn)動態(tài)成本的測

24、算？一個中心，三條主線動態(tài)成本 =合同性成本非合同性成本待發(fā)生成本。合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分，其“高變動性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報批報建費用”等，則相對容易控制。正是因為工程合同的不確定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項超付”等成;.本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我 們在成本管理中必須“以合同為中心”。三條主線： “動態(tài)成本”、 “實際發(fā)生成本”、 “實付成本”?！皠討B(tài)成本”反映任意時段項目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實際發(fā)生成本”指的是項目當(dāng)前已審定的工程量，與“動態(tài)成本”對比可反映出項目整體進度；“實付成本”指的是實際已支付的款項，與“實際發(fā)生成本”對比反映出款項的支付進度，包括應(yīng)付、實付的情況。這三條主線可以很好的反映項目成本執(zhí)行的全貌。成本管理系統(tǒng)管理目標(biāo)成本/ 動態(tài)成本