精品小產(chǎn)權(quán)也有天德州寧津縣李鎮(zhèn)社區(qū)營劃報告

1、小產(chǎn)權(quán)也有春天小產(chǎn)權(quán)也有春天德州寧津縣李鎮(zhèn)社區(qū)營銷項(xiàng)目分析銷售分析推廣包裝項(xiàng)目定位報報告告構(gòu)構(gòu)成成q簡報構(gòu)成簡報構(gòu)成第一部分第一部分 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析地塊理解地塊理解配套條件配套條件周邊生活設(shè)施不完善，遠(yuǎn)離生活中心。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目一期共11棟樓，建筑規(guī)模3萬5千平，其中可售房源住宅96套，門市27套區(qū)位條件區(qū)位條件依靠城市主干道之一寧德路，處于正陽路延長線 地塊條件地塊條件一期地塊完整，二期地塊較為分散，增加規(guī)劃難度交通條件交通條件臨寧德路，正陽路與濱德高速，交通道路系統(tǒng)較為完善，居民出行較便利。 環(huán)境條件環(huán)境條件處于會寧湖與康寧湖之間，處于城市發(fā)展主方向地塊開發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要

2、受市場歡迎地塊開發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場歡迎產(chǎn)品在結(jié)合客群特點(diǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價值產(chǎn)品在結(jié)合客群特點(diǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價值項(xiàng)目優(yōu)勢1、處于城市發(fā)展主方向，升值潛力巨大；2、處于會寧湖與康寧湖中間，環(huán)境優(yōu)美；3、戶型設(shè)計實(shí)用，面積設(shè)置合理；4、精裝修；5、太陽能入戶；6、樓間距38米，層高3米，車庫高2.5米，產(chǎn)品設(shè)計品質(zhì)過硬；7、可售5棟樓，獨(dú)立成區(qū)，一定程度上打消客戶對小區(qū)居住素質(zhì)的疑慮；8、交通方便；9、天然氣、地暖，配套建設(shè)完善項(xiàng)目劣勢1、位置偏遠(yuǎn)，生活配套不方便；2、小產(chǎn)權(quán)，市場抗性較大；3、居住素質(zhì)較低，客戶對居住氛圍存在疑慮；4、一次性付款，壓力大；項(xiàng)目機(jī)會1

3、、城市南向發(fā)展，處于規(guī)劃中的主要居住區(qū)；2、“限購令”一定程度上催熱小產(chǎn)權(quán)房；3、國家對小產(chǎn)權(quán)房政策有逐漸放寬的趨勢；4、寧津市場總體供應(yīng)量偏小，供小于求項(xiàng)目威脅競爭樓盤存在分流客戶的危險；項(xiàng)目總結(jié) 項(xiàng)目產(chǎn)品本身品質(zhì)過硬，在市場上占有顯著優(yōu)勢，但地理位置偏遠(yuǎn)、小產(chǎn)權(quán)的問題將會大大地阻礙項(xiàng)目的銷售 如何突圍，才能打破寒冰，迎來春天？如何突圍，才能打破寒冰，迎來春天？方法一方法一精準(zhǔn)的市場定位是項(xiàng)目取得市場優(yōu)勢的關(guān)鍵精準(zhǔn)的市場定位是項(xiàng)目取得市場優(yōu)勢的關(guān)鍵第二部分第二部分 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 總體思路 5棟樓，在市場定位上并不劃在社區(qū)一期內(nèi)，而劃入二期項(xiàng)目內(nèi)，作為二期大證項(xiàng)目的一批次樓盤推入市場，相信

4、借助5棟樓過硬的產(chǎn)品品質(zhì)以及超低的單價定會為二期的成功入市打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。項(xiàng)目核心優(yōu)勢提取1、產(chǎn)品品質(zhì)過硬，市場優(yōu)勢顯著；2、處于城市發(fā)展主方向，升值潛力巨大；3、單價低；4、居于會寧湖與康寧湖之間，環(huán)境優(yōu)美項(xiàng)目usp產(chǎn)品產(chǎn)品價格價格升值升值產(chǎn)品定位精裝修實(shí)用型經(jīng)濟(jì)房精裝修實(shí)用型經(jīng)濟(jì)房項(xiàng)目定位湖景福地湖景福地 花園香房花園香房方法二方法二實(shí)用的銷售手段與適時的促銷方式相互結(jié)合實(shí)用的銷售手段與適時的促銷方式相互結(jié)合第三部分第三部分 銷售分析銷售分析 一、推盤思路 5棟樓，作為二期大證項(xiàng)目的一批次樓盤推入市場，借助5棟樓過硬的產(chǎn)品品質(zhì)以及超低的單價樹立項(xiàng)目形象，為二期的成功入市打開市場。二、售樓處

5、 考慮到位置的偏遠(yuǎn)，建議項(xiàng)目在市中心位置租賃一套門面，作為項(xiàng)目的售樓處進(jìn)行項(xiàng)目展示、銷售，借助中心的繁華位置，從而能夠大大地提升項(xiàng)目的客戶量。三、針對項(xiàng)目劣勢制定銷售說辭三、針對項(xiàng)目劣勢制定銷售說辭劣勢1、位置偏遠(yuǎn)（借助陽光大街的崛起過程進(jìn)行闡述）說辭：居于城市發(fā)展發(fā)展方向，是城市規(guī)劃 中的主要居住區(qū)，并且隨著雙湖公園的施工，周邊地塊升值巨大，就像陽光大街一樣剛開始感覺偏僻，800元一平方都沒人買，現(xiàn)在2800元都買不到好樓層劣勢2、小產(chǎn)權(quán)說辭：單價低，并且可以分期付款；小產(chǎn)權(quán)不算二套房，對于以后貸款買房沒有副作用；項(xiàng)目由縣政府統(tǒng)一規(guī)劃、拆遷、建設(shè)，走的是正規(guī)手續(xù)，不等同于以前的村民自修房因此

6、合法權(quán)益能夠得到保障；買的是宅基地，享有永久居住權(quán)；項(xiàng)目居住區(qū)規(guī)模大，縣政府不會說拆就拆；由于項(xiàng)目走的是正規(guī)程序，并且國家對小產(chǎn)權(quán)房政策愈來愈寬松，因此，有轉(zhuǎn)大證的可能;劣勢3、擔(dān)心社區(qū)居民素質(zhì)，能不能與村民和平相處說辭：獨(dú)立成區(qū)，與二期大產(chǎn)權(quán)共同規(guī)劃，共同管理；現(xiàn)在寧津縣城購房群體中鄉(xiāng)鎮(zhèn)比重占到30%，基本都是混居，未發(fā)現(xiàn)相處問題。四、分期付款，分解壓力 針對項(xiàng)目一次性付款壓力大的問題，可以采取靈活的分期付款的形式，具體為，先期首付30%，交房前三天交齊70%，中間獎勵補(bǔ)款。五、低門檻蓄客蓄客方式：低門檻蓄客，200元封房；蓄客時間：一個月蓄客數(shù)量：50批注意問題：暫不出實(shí)價蓄客意義：讓市場

7、更多的熟知項(xiàng)目的優(yōu)勢， 保證開盤成功，并且也有助于項(xiàng)目價格的提升。六、促銷手段 1、針對項(xiàng)目距離中心遠(yuǎn)的問題，采用“買房送電動車”的促銷手段，打消客戶項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)的顧慮；2、通過“買房抽獎贏取qq車”的活動，為項(xiàng)目 制造話題，快速提升項(xiàng)目認(rèn)知度。方法三方法三具有吸引力的充足有效的廣告宣傳具有吸引力的充足有效的廣告宣傳第四部分第四部分 包裝推廣包裝推廣一、案名建議花香小鎮(zhèn)花香小鎮(zhèn)注釋：注釋：“花香”：體現(xiàn)出項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)美的特點(diǎn)，并且非常容易引起客戶的向往與憧憬；“小鎮(zhèn)”：與項(xiàng)目的鄉(xiāng)村氣味相吻合，寧靜致遠(yuǎn)；整個案名將一副花香撲鼻、寧靜致遠(yuǎn)的美麗生活展現(xiàn)在客戶面前，讓人久久回味，深深向往。案名備選格

8、林小鎮(zhèn)格林小鎮(zhèn)注釋：注釋：“格林”是英文“green”的中文翻譯，是綠色的意思，跟項(xiàng)目綠意盎然，景色優(yōu)美的生活環(huán)境相吻合，此外，在形象上也顯得比較西洋，提升檔次。項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計調(diào)性二、推廣語形象湖景福地 花園香房裝修豪華精裝修 拎包入住 倍顯尊崇 悠然自得戶型95平兩室、115平三室 居住者追逐的寵兒產(chǎn)品3米層高 38米樓間距 絕無僅有 全城唯一升值向南 中央新城的方向 升值無限 三、媒體選擇 根據(jù)公司多年操作的經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，在媒體選擇上，我們建議：以單頁為主，電視廣告輔助，適當(dāng)?shù)膽敉鈴V告支持。 經(jīng)濟(jì)實(shí)用。突圍方式回顧：一、精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位一、精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位二、實(shí)效的銷售促銷二、實(shí)效的銷售促銷三、充分有吸引力的廣告宣傳三、充分有吸引力的廣告宣傳 三者有效的相互結(jié)合以及我們雙方的互相信任與互相理解，定會保證項(xiàng)目的成功銷售，讓我們一起迎接小產(chǎn)權(quán)房春天的到來！園林景觀建議 園林景觀以中式為主，水、亭、走廊點(diǎn)線組合勾勒出園林架構(gòu)，中間輔以雕塑、小品景觀、花草樹木、健身配套，使得園林景觀豐富的同時滿足業(yè)主休閑、娛樂