產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的策劃工作要點及定位模型0001

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的策劃工作要點及定位模型才能產(chǎn)業(yè)園區(qū)全程策劃系統(tǒng)理論： 定位策劃+概念設(shè)計+營銷策劃三位一體才是全程策劃, 在項目中注入思想、植入靈魂、賦予生命，才能讓一個項目具有獨一無二的地位。項目前期策劃的主要工作-1 -1、產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析1 - 2、市場深度調(diào)查研究1 - 3、項目投入產(chǎn)出概算1 - 4、總體規(guī)劃設(shè)計配合1 5、目標(biāo)市場定位分析1 - 6、產(chǎn)品組合規(guī)劃建議1 -7、新農(nóng)村建設(shè)專題研究1 -1產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析合理的產(chǎn)業(yè)方向選擇和產(chǎn)業(yè)規(guī)模定位，將決定項目的成敗。其中，項目綜合開發(fā)如何與 “新農(nóng)村建設(shè)”有效結(jié)合，充分挖掘區(qū)域自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，實現(xiàn)“農(nóng)民轉(zhuǎn)型創(chuàng)業(yè)”的突破，是項 目開發(fā)的關(guān)

2、鍵。產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析主要從國際、國內(nèi)、區(qū)域等不同角度，以全方位視野分析 該項目周邊主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)等行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展前景，探討項目“以業(yè)興城”問題。此階段預(yù)計工作時間12個月，相關(guān)內(nèi)容包括：項目相關(guān)產(chǎn)業(yè)的國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)格局、現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析；環(huán)渤海區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析；項目所在城市及周邊特色產(chǎn)業(yè)調(diào)研及市場供需情況分析；本項目可供選擇的產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）建議； 本項目相關(guān)產(chǎn)業(yè)開發(fā)運作的基本思路。1-2市場深度調(diào)查研究市場的深度調(diào)查研究是項目開發(fā)前期最為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。一般以項目為核心，重點調(diào)研項目所在城市的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、項目所在區(qū)域工業(yè)、商業(yè)物業(yè)和住宅市場的供求狀況、同類物業(yè)的現(xiàn)狀及目標(biāo)客戶的購買心理、行為、需

3、求特征，從而對項目進行SWO分析，為項目制走訪踩盤等方式，獲取大量的一手資料，綜合整理工作時間23個月。提交的報告主要內(nèi)容包括：定合理的產(chǎn)品開發(fā)策略和營銷推廣策略。 此項工作主要通過信息收集、深度訪談、 分析后，編寫系統(tǒng)的市場調(diào)查報告，預(yù)計 項目所在城市宏觀經(jīng)濟分析（人口、面積、國民生產(chǎn)總值、生活水平、消費習(xí)慣、購買 力、經(jīng)濟發(fā)展前景等）；項目所在城市工業(yè)環(huán)境和發(fā)展趨勢分析（產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)營現(xiàn)狀、未來規(guī)劃）；項目地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景； 項目地塊價值分析和未來城市發(fā)展規(guī)劃研究； 項目地塊周邊環(huán)境、綜合配套設(shè)施情況調(diào)查； 項目競爭格局及主要競爭對手、潛在競爭對手分析；目標(biāo)客戶群分析（項

4、目所在城市工業(yè)、商業(yè)、住宅消費力情況的分析和研究、目標(biāo)客戶 群的購買習(xí)慣與消費觀念等）；項目的SWO分析、發(fā)展戰(zhàn)略分析。只有投資財務(wù)指標(biāo)初步估算可行，項1-3項目投入產(chǎn)出概算 項目投入產(chǎn)出概算是房地產(chǎn)開發(fā)前期投資決策的依據(jù)， 目才具備真正進入前期運作的基礎(chǔ)。銷售收入估算、投資財務(wù)指標(biāo)概算、投資該項工作主要有：項目建筑面積和投資費用估算、風(fēng)險分析、綜合效益評價等。同時，還需與投資方進行深入溝通，討論項目建設(shè)的合理體量規(guī)模、開發(fā)節(jié)奏，了解項目開發(fā)各環(huán)節(jié)涉及到的各項成本與費用水平，研究成本控制辦法，確定合理的投資利潤率。此階段預(yù)計工作時間1個月。1-4 總體規(guī)劃設(shè)計配合房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作中， 有

5、一項重要的技術(shù)性內(nèi)容，就是委托規(guī)劃設(shè)計單位編制 項目總體規(guī)劃設(shè)計方案。從投資可行性分析角度看， 總規(guī)方案更重要的作用在于， 使投資方能得到符合市場需求的產(chǎn) 品形態(tài)和相對準(zhǔn)確的建設(shè)規(guī)模數(shù)據(jù)，從而進行科學(xué)的投入產(chǎn)出分析，避免盲目決策，降低開發(fā)風(fēng)險。此項工作的具體進度由投資方安排，我公司的主要工作內(nèi)容有： 提供國內(nèi)同類可參照項目的研究資料，參與外出考察學(xué)習(xí)。 配合投資方考察34家規(guī)劃設(shè)計單位，從中選定一家。 參與規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的擬定和規(guī)劃設(shè)計方案討論，直至協(xié)助投資方確定XX現(xiàn)代產(chǎn)業(yè) 城項目總體規(guī)劃設(shè)計方案。 H . . .H . . . H. . . .H H. H H. H H. . . . H

6、. . . . . . . . . .H I特別提示：總規(guī)確定的相關(guān)技術(shù)指標(biāo)是撰寫項目申請報告的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，也 H H H H H H H HH HH BH H 1-5目標(biāo)市場定位分析一旦規(guī)劃設(shè)計單位選定并展開實質(zhì)性工作，開發(fā)什么樣的產(chǎn)品（檔次、風(fēng)格、理念）？工業(yè)、商業(yè)、廠房、倉儲、專業(yè)市場、公寓住宅等不同產(chǎn)品的配比？這些產(chǎn)品是否能得到市場認(rèn) 可？等等一系列問題就成了項目開發(fā)決策的核心。而此時需要再針對潛在客戶群，組織一輪全面、深入的目標(biāo)市場調(diào)研和定位分析，以翔實、科學(xué)的數(shù)據(jù)支持產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新。此項工作將通過范圍更廣、內(nèi)容更全面的市調(diào)，組織重點客戶專題座談、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)專家研討會

7、等方式進行。預(yù)計工作時間23個月，提交目標(biāo)市場定位分析報告，主要包括：目標(biāo)市場細(xì)分特征與依據(jù)；目標(biāo)市場競爭態(tài)勢分析；目標(biāo)市場主力客戶群范疇分析；目標(biāo)客戶群消費心理、行為和需求特征分析；目標(biāo)市場大客戶訪談記錄。1-6產(chǎn)品組合規(guī)劃建議建筑設(shè)計、概念規(guī)劃、開發(fā)周期建議，預(yù)計 工這是我公司基于市場詳細(xì)調(diào)研后的產(chǎn)品定位、作時間1個月，形成的報告主要內(nèi)容有：項目整體檔次、產(chǎn)品功能和市場形象定位建議; 項目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢定位與分析； 項目產(chǎn)品屬性及產(chǎn)品形態(tài)選擇； 項目產(chǎn)品功能設(shè)置及創(chuàng)新建議； 目標(biāo)客戶群的產(chǎn)品細(xì)節(jié)需求分析； 項目配套設(shè)施及車位建議； 項目景觀規(guī)劃及特色建議；商業(yè)主題、建筑風(fēng)格及對應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)研究

8、； 不同產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)布局和產(chǎn)業(yè)組合建議； 項目招商策略建議；項目產(chǎn)品銷售預(yù)測和價格體系分析； 項目開工節(jié)奏和分期建設(shè)規(guī)模建議。1-7 新農(nóng)村建設(shè)專題研究本項目與黨中央、國務(wù)院號召的“新農(nóng)村建設(shè)”結(jié)合緊密，如何借鑒學(xué)習(xí)國內(nèi)各地“新農(nóng)村 建設(shè)”的優(yōu)秀經(jīng)驗？探討適合地方特色的開發(fā)建設(shè)模式，是本階段需要重要研究的一大課題。具體工作內(nèi)容包括：各地“新農(nóng)村建設(shè)”經(jīng)驗調(diào)查、外出參觀考察地點建議；參與組織村民外出考察，提出本項目新農(nóng)村開發(fā)建設(shè)思路。第二部分提交的兩大報告文本綱要根據(jù)雙方前期的初步溝通， 此次項目前期策劃的主要工作成果是：提交兩大報告：一是呈送政府部門的項目申請報告，該報告主要用于項目前期立項過程中

9、，與政府領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)職 能部門的正式匯報溝通；二是供投資方內(nèi)部投資決策參考的項目策劃報告。根據(jù)我國建設(shè)項目審批的規(guī)范要求和房地產(chǎn)項目策劃的通用標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)初步擬定兩大報告文本的綱要目錄： 2- 1項目申請報告（目錄）、八刖 言第一章 總 論項目名稱及承辦單位 報告編制依據(jù)和原則 本報告研究范圍 項目基本概況和擬建地點項目開發(fā)理念和建設(shè)目標(biāo) 推薦方案及主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)研究結(jié)論第二章項目提出背景和SWO分析項目提出背景分析 項目建設(shè)的必要性 項目建設(shè)的可行性 項目SWO分析分析評估結(jié)論 第三章 市場調(diào)查與開發(fā)前景預(yù)測 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查 項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 項目開發(fā)前景預(yù)測 第四章 項目開發(fā)思路和綜合定位

10、項目建設(shè)原則 項目的市場形象定位 項目的目標(biāo)客戶定位 項目新農(nóng)村建設(shè)思路 項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略 項目品牌發(fā)展策略 第五章 項目選址方案與建設(shè)條件建設(shè)場址 建設(shè)條件 投資政策 第六章 總體規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)規(guī)模 規(guī)劃設(shè)計原則 總平面布置 新農(nóng)村建設(shè)項目概念性設(shè)計 產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)項目概念性設(shè)計 旅游服務(wù)項目概念性設(shè)計 生態(tài)居住項目概念性設(shè)計 基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)分期 第七章 環(huán)境保護、綠化、消防和節(jié)能環(huán)境保護 園區(qū)綠化 消 防 節(jié) 能 第八章 開發(fā)運營管理和市場營銷策略項目開發(fā)運營模式 項目的營銷策略 項目的管理策略 項目的推廣策略 第九章 項目實施計劃和一期開發(fā)工作安排建設(shè)期工作計劃及進度安排 近期

11、開發(fā)工作安排 當(dāng)前存在的問題及困難 第十章 投資估算、資金籌措及使用計劃投資估算資金籌措及使用計劃 第十一章綜合效益分析 基本數(shù)據(jù) 指標(biāo)計算與評價 評價結(jié)論附圖： （包括項目區(qū)位圖、地塊現(xiàn)狀圖、總規(guī)方案圖和概念性設(shè)計圖等）附件：（主要是與該項目有關(guān)的一些政府批文和可利用的優(yōu)惠政策文件）2 2 項目策劃報告（目錄）緒論第一章項目概況及策劃要求 項目基本概況和地塊條件 本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 政府的規(guī)劃及要求 發(fā)展商目的和要求 項目策劃主要任務(wù) 第二章專項調(diào)研和市場分析 項目所在城市經(jīng)濟發(fā)展專項調(diào)研 項目所在城市支柱產(chǎn)業(yè)專項調(diào)研 項目所在城市房地產(chǎn)市場專項調(diào)研本項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 本項目目標(biāo)消費

12、人群分析 本項目主要競爭對手分析 項目開發(fā)前景預(yù)測 市場調(diào)研結(jié)論 第三章項目價值研究和定位綜述 項目地塊核心價值研究 項目SWO 分析項目在城市的功能定位 項目的市場形象定位 項目的目標(biāo)客戶定位 項目的案名主題建議 第四章項目開發(fā)思路和發(fā)展策略 思想采購：可供借鑒的項目樣本 定位方向：從環(huán)渤海區(qū)域發(fā)展尋找項目主題 項目新農(nóng)村建設(shè)思路 項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路 項目商業(yè)發(fā)展思路 項目住宅開發(fā)思路 項目分期開發(fā)策略 項目品牌發(fā)展策略 項目運營管理策略 第五章 項目總體規(guī)劃和設(shè)計建議 總規(guī)設(shè)計建議及要點 建筑設(shè)計建議及要點 景觀設(shè)計建議及要點 主要產(chǎn)品形態(tài)和住宅戶型建議 建筑節(jié)能和智能化系統(tǒng)設(shè)計建議 第六章項目營銷推廣策略綜述 項目盈利模式分析 項目營銷節(jié)奏安排 項目全程推廣策略 第七章 項目投入產(chǎn)品概算和資金籌措項目投資估算表 投入產(chǎn)出分析表 資金